Método de Rentabilidad o Capitalización de Renta

Metodologa de Rentabilidad
o Capitalizacin de Renta*
Alejandra P. Ramrez G.
Arquitecta Tasadora
Mster UPC Diplomado PUC
2015
* Basado en libro de T. Cayo, Tasacin de Bienes Races Urbanos.
Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Mster UPC - Diplomado PUC
DEFINICIN
El diccionario de la Real Academia

Espaola (RAE) define a la rentabilidad como la
condicin de rentable y la capacidad de generar
renta (beneficio, ganancia, provecho, utilidad). La
rentabilidad, por lo tanto, est asociada a la
obtencin de ganancias a partir de una cierta
inversin.
Se fundamenta en la supuesta rentabilidad

que se podra obtener de un producto inmobiliario
o bien raz, en un plazo determinado segn se
conozca una renta de arriendo mensual. Con dicha
renta se puede establecer una renta de proyeccin
anual incluso pudiendo deducir las mantenciones
del producto o bien raz, devoluciones de arriendo,
pagos de contribuciones; se puede establecer la
renta lquida anual base, para la aplicacin de
coeficientes de capitalizacin.Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta
Se basa en el principio de anticipacin, y permite determinar el
valor presente de las rentas netas futuras de todo tipo de inmuebles
susceptibles de producir rentas.
La informacin que se obtiene en el mercado corresponde a
cnones de arriendo mensual. Es importante tener presente que la renta
real que en ocasiones se obtiene(contrato de arriendo) para un inmueble,
no siempre es una media del mercado de arriendo de propiedades iguales
o similares. Puede suceder que la renta real coincida con la estimacin, lo
cual confirmara la informacin.

El valor de renta representar
la capacidad del bien que se tasa
(departamento, casa, oficina, local
comercial, etc.) de generar ingresos
durante su vida til o por un plazo a
determinar al cual habr que agregar
el valor residual de la propiedad al
final de la vida til. Corresponder al
valor presente de los flujos futuros,
que genere el bien, descontados a
una tasa pertinente. Los flujos estarn
definidos por el canon de arriendo
neto anual. Para obtenerlo se
descontar del arriendo bruto, los
g a s t o s d e re s p o n s a b i l i d a d d e l
propietario (contribuciones, gastos de
mantenimiento, etc.).

La otra variable necesaria
para el clculo es la tasa de
descuento. La tasa de descuento
aparte de actualizar los flujos,
incorpora el factor de riesgo en el
negocio de los arriendos. El riesgo
para esta actividad depender de la
mayor o menor probabilidad de
desarriendo de los inmuebles. Esto
depende, fundamentalmente, de la
localizacin y caractersticas propias
de cada inmueble, como tambin del
destino que se le haya fijado. En el
largo plazo se supone que una
vivienda tiene menos riesgos que una
industria; sin embargo, cada caso hay
que estudiarlo en particular.

TASAS
-Tasa Pizarra: es la publicada diariamente por los bancos.
-Tasa Corriente: es el promedio de las Tasas Pizarra. Es el inters promedio
cobrado por los bancos y sociedades financieras establecidas en Chile
en las operaciones que realicen en el pas, salvo ciertas exclusiones que
enumera la ley, y corresponde a la SBIF determinar las tasas de inters
corriente, pudiendo distinguir entre operaciones en moneda nacional o
extranjera, reajustables o no reajustables.
-Tasa Mxima Convencional: 50% ms que la Tasa Corriente. La ley
chilena ha estipulado, para el caso de los crditos, un lmite de inters
que recibe el nombre de inters mximo convencional. Este inters no
puede exceder en ms de un 50% el inters corriente que rige al
momento de la convencin, ya sea que se pacte una tasa fija o
variable.
- Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres.
- Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York.
-Tasa de Descuento: la tasa de descuento o tipo de descuento o coste
de capital es una medida financiera que se aplica para determinar el
valor actual de un pago futuro.
TD = TASA LIBRE DE RIESGO + TASA DE RIESGO
- Tasa Libre de Riesgo: la tasa de cero riesgo o tasa libre de riesgo, es un

concepto terico que asume que en la economa existe una alternativa
de inversin que no tiene riesgo para el inversionista. Este ofrece un
rendimiento seguro en una unidad monetaria y en un plazo
determinado, donde no existe riesgo crediticio ni riesgo de inversin ya
que, vencido el perodo, se dispondr del efectivo. En la prctica, se
puede tomar el rendimiento de los Bonos del Tesoro de Alemania o
Estados Unidos como la inversin libre de riesgo, debido a que se
considera que la probabilidad de no pago de un bono emitido por
Estados Unidos es muy cercana a cero. Por lo general esta tasa de libre
de riesgo es medida por los rendimientos de los bonos de los estados.
Capitalizacin de la Renta
Son tres sus elementos fundamentales: - Capital

- Tiempo de Clculo
- Tasa de Descuento
La inversin de un capital en un bien raz, debe ser capaz de generar

una cierta renta. La asociacin de esa renta a la inversin inicial, es a
travs de la tasa.
La tasa recibe dos nombres: - Tasa de Descuento (cero riesgo + riesgo).

Ejemplo: Las rentas que genera un inmueble a futuro, debemos traerlas
al presente, para evaluar su correspondencia con el capital invertido
hoy.
- Tasa de Capitalizacin. Ejemplo: un
deposito a plazo, donde esperamos que al final del periodo pactado,
tengamos la misma cantidad de dinero depositado y algo ms.
- Tasa de Descuento: entre los distintos destinos (habitacin, oficina,
comercio e industria) de las propiedades tambin existen distintas
probabilidades de vacancia. En el largo plazo se supone que una
vivienda tiene menos riesgo que una industria, sin embargo cada caso
hay que analizarlo en particular.
Las tasas vigentes en el mercado, ocupadas por las inmobiliarias y
empresas de tasaciones son las siguientes:
Menor riesgo Mayor riesgo

- Tasa de Capitalizacin: el inters ms comnmente evaluado es la tasa
simple, que incluye todos los derechos de propiedad en el sector
inmobiliario. La consecuencia directa, la frmula de capitalizacin que
se aplica a este tipo de valoracin es:
Ingresos Netos de Explotacin

VALOR = --------------------------------------------------------------
En general, la Tasa de Capitalizacin
Tasa de Capitalizacin V/S Tasa de Descuento:
Tasa de Capitalizacin: cuando el capital se

mueve del presente al futuro. $$$ FUTURO
Tasa de Descuento: cuando el capital se

mueve del futuro al presente.
PRESENTE
$$$
Tasa en la Capitalizacin de Renta Clculo Indirecto
t = periodo
100
Si el periodo es mucho
1.000 + (1.000 x 10%) = 1.100 tiempo, (1 + i) ser tan
a l t o , q u e e l Va l o r
V.P. + (V.P. x i) = V.F. Futuro, es decir, la
renta que genera el
V.P. x (1 + i) = V.F. bien, va a tender a 0.
Es decir, el aporte que
V.F. el arriendo hace en el
V.P. = ----------------- presente es muy bajo.
t Lo llevamos a una
(1 + i)
anualidad, de lo que

se puede arrendar
R.a.
(R.a.) v/s lo que el
V.P. = ----------------------
m e rc a d o e s t
i
dispuesto a pagar (i).
Ejercicio N 1
Tengo un capital de $50.000.000.-, y quiero que rinda un 8% anual. En

cunto debera arrendar mensualmente el bien?.
Renta mensual Rm = ?
Renta anual Ra = ?
Tasa = 8%
Valor Presente VP = $50.000.000.-
Ra
VP = -------------- Ra = $50.000.000.- x 8%
i
Ra = $4.000.000.- / 12
Ra
$50.000.000 = -------------- Ra = $333.333,33.-
8%

Ejercicio N 2
La propiedad se arrienda en $320.000.- mensuales, de los cuales

$20.000.- anuales son para mantencin. Cul es mi % de rentabilidad?
Total al Ao $320.000.- x 12 meses = $3.840.000.-
Menos Gasto Anual Mantencin - $20.000.-
Renta Anual Ra $3.820.000.-
Ra
VP = -------------- i = $3.820.000.- / $50.000.000.-
i
i = 0,0764 x 100
$3.820.000.-
$50.000.000 = -------------- i = 7,6%
i
Ejercicio N 3
Un departamento se arrienda en $6000.000.- mensuales, y rinde una tasa

del 6%, cul es su valor actual?. Considerar renta neta.
Ra
VP = -------------
i

Ejercicio N 3
Un departamento se arrienda en $6000.000.- mensuales, y rinde una tasa

del 6%, cul es su valor actual?. Considerar renta neta.
Ra $600.000.- x 11 meses
VP = ------------- VP = ---------------------------------
i 0,06
Ra Neta $6.600.000.-
VP = ----------------- VP = --------------------------
i 0,06
Renta Mensual x 11 meses

VP = -------------------------------------- VP = $110.000.000.-
i

Ejercicio N 4
El mismo departamento fue comprado por $92.000.000.- Cul es su

rendimiento o tasa, si mantiene el mismo arriendo?
Ra Neta
VP = ----------------
i
Ra Neta
i = -------------------
VP

Ejercicio N 4
El mismo departamento fue comprado por $92.000.000.- Cul es su

rendimiento o tasa, si mantiene el mismo arriendo?
Ra Neta $600.000.- x 11 meses

VP = ---------------- i = ---------------------------------
i $92.000.000.-
Ra Neta $6.600.000.-
i = ------------------- i = ---------------------------------
VP $92.000.000.-
Renta Mensual x 11 meses

i = -------------------------------------- i = 0,0717 x 100
VP
i = 7,17 %

Rentabilidad

Valor Residual Edad en Aos
DE
P RE
CIA
VALOR DE LA EDIFICACION
CIO
N
Aumento de Valor por

remozamiento
Prdida de Valor por

Deterioro
VALOR RESIDUAL
Rejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AOS

Ejercicio N 5
Tengo una inversin de $60.000.000.-, el plazo de inversin es de 4 aos,

el valor residual es X, y la tasa de descuento 6%. En cunto tengo que
arrendar?
80 aos 76 aos
Valor Residual = -------------------- = ----------------------
$60.000.000.- X
$60.000.000.- x 76 aos
Valor Residual = ----------------------------------------------
80 aos
Valor Residual = $57.000.000.-
De lo anterior, 80 son los aos de vida til del inmueble, y 76 son los aos
de vida til menos los 4 aos del plazo de la inversin.

Por lo tanto podemos concluir:
Ra
VP = -------------- Ra = $60.000.000.- x 6%
i
Ra = $3.600.000.-
Ra = VP x i
Rm = $3.600.000.- / 12
Rm = $300.000.-
Tengo que arrendar en $300.000.-mensuales.
Invierto en un inmueble, valor actual $60.000.000.- que arriendo por 4

aos a $300.000.- a una tasa del 6%, y al cabo de los 4 aos lo vendo,
por un valor residual de $57.000.000.-

Ejercicio N 6

Ejercicio N 6
Tengo una inversin de $17.900.000.-, el plazo de inversin es de 5 aos

y al bien le restan 20 aos, la tasa de descuento 6%. En cunto tengo
que arrendar y cul es el valor residual?

Ejercicio N 6
Tengo una inversin de $17.900.000.-, el plazo de inversin es de 5 aos

y al bien le restan 20 aos, la tasa de descuento 6%. En cunto tengo
que arrendar y cul es el valor residual?
20 aos 15 aos
Valor Residual = -------------------- = ----------------------
$17.900.000.- X
$17.900.000.- x 15 aos
Valor Residual = ----------------------------------------------
20 aos
Valor Residual = $13.425.000.-
De lo anterior, 20 son los aos de vida til del inmueble, y 15 son los aos
de vida til menos los 5 aos del plazo de la inversin.
Ra
VP = -------------- Ra = $17.900.000.- x 6%
i
Ra = $1.074.000.-
Ra = VP x i
Rm = $1.074.000.- / 12
Rm = $89.500.-

aos a $89.500.- a una tasa del 6%, y al cabo de los 5 aos lo vendo, por
un valor residual de $13.425.000.-

Ejercicio N 7

Ejercicio N 7
La propiedad se arrienda en $100.000.- mensuales, Cul es mi tasa de

rentabilidad?
Ra
VP = -------------- i = $1.200.000.- / $17.900.000.-
i
i = 0,067 x 100
$100.000 x 12 meses
$17.900.000.- = ---------------------------- i = 6,7%
i
$100.000 x 11 meses
$17.900.000.- = ----------------------------- i = $1.100.000 / $17.900.000.-
i
i = 0,061 x 100
RENTA NETA i = 6,14 %

Ra Neta
VP = -------------- Ra = $17.900.000.- x 6%
i
Ra = $1.074.000.-
Ra Neta = VP x i
Rm = $1.074.000.- / 11
Rm = $97.636.-

aos a $97.636.- a una tasa del 6%, y al cabo de los 5 aos lo vendo, por
un valor residual de $13.425.000.-

Clasificacin de las Oficinas
Las oficinas tipo C
Se trata de edificios
antiguos ubicados en el
Centro o Providencia y
cuyos espacios
corresponden a standares
antiguos y sinlos
equipamientos, ahora
habituales, para aire
acondicionado
centralizado, para
equipos
computacionales,
deteccin y extincin de
incendios, etc.
Clasificacin de las Oficinas
Las oficinas tipo B
Se trata de edificios mas nuevos que los de clase C, tienen algunos

equipamientos, estn ubicadas en sectores no consolidados para
oficinas, sus plantas no son libres, ya que poseen pilares interiores, su
altura no alcanza a 2,6 m., etc.
* Buena ubicacin. Sectores de Providencia, Santiago Centro, La

Dehesa.
* Buen nivel constructivo. Buenos estndares de estacionamientos,

muros cortina de buena calidad.
* Oficinas de 100 m2 o menos. Para empresas Pyme y consultas

mdicas, entre otros servicios.

Altura libre de piso a cielo de 2,40 m.
Proporcionado para el tamao, menos
volumen a climatizar.
* Terminaciones de mediana calidad.

Revestimientos y pavimentos de costo
medio.
* Edificios de no ms de 30 aos de
antigedad. Cumplen con los estndares
de calidad y seguridad.
Esta clase de edificios son requeridos por

medianas empresas que requieren una
calidad estndar para sus oficinas y buena
ubicacin en edificios de tamao medio.
Por lo general son oficinas con diferentes
propietarios.
Las oficinas tipo A
Son edificios con plantas libres

superiores a 700 m2, su altura de
piso a cielo es de superior o igual a
2,6 m., ascensores con velocidades
de 2,5 m/seg. o mas, equipamiento
para deteccin y extincin de
incendios, circuito cerrado de TV,
control de accesos, climatizacin
centralizada, cableado
estructurado, etc. Se ubican
principalmente en Las Condes en el
sector El Golf y son edificioscon
muy buen diseo de arquitectura
que permiten una excelente
imagen corporativa a las empresas
usuarias.
* Excelente ubicacin. Sectores de Isidora
Goyenechea, Apoquindo, Kennedy,
Nueva Las Condes.
* Altos estndares de construccin.

Estructura de grandes dimensiones,
estacionamientos subterrneos amplios,
sistemas antissmicos.
* Diseo de excelencia. Muros cortina con

cristales de buena performance,
revestimientos nobles, diseo nico.
* Altura libre interior sobre 2,60 metros.

Medida de altura para una buena
proporcin y amplitud del espacio.
* Plantas libres sobre 300 m2. Oficinas para

empresas corporativas.
* Alto estndar en tecnologa de seguridad y
funcionamiento. Ascensores de alta
velocidad, sistemas de control centralizado,
climatizacin de ltima generacin, sistemas
de seguridad de intrusin y contra incendio
de alta tecnologa.
* Sistema de eficiencia energtica.

Certificacin LEED, ahorro de energa,
tratamiento ecolgico de los componentes
de los materiales de construccin.
* Edificios de menos de 15 aos de

antigedad. Son edificios de ltima
generacin.
* Excelente management (Gestin de

Procesos de Negocio). Administracin
eficiente, mejor eficiencia operacional.
Las oficinas tipo A+
Estos edificios tienen los mejores

standaresdel pas y corresponden a
versiones mejoradas de las tipo A,
tanto en arquitectura (edificios
emblemticos) como en su
equipamiento. Incluyen un piso
flotante, es decir, una plataforma
apoyada unos 15 cm. sobre la los,
de tal forma que permite pasar por
debajo toda la cableria de los
diferentes servicios.
Adems cuentan con eficiencia
energtica y una excelente
clasificacin LEED (Gold o
Platinum).

Este tipo de oficinas son ms requeridas por empresas corporativas
(clase A+) y por inversionistas para negocio de renta. Se busca que
el edificio sea de excelente calidad para resguardar la inversin en
el tiempo.

Ejercicio N 8
El arriendo de una oficina es de $320.000.- mensuales, el valor residual

(VR) al cabo de 4 aos es de $60.000.000.-, con una renta anual de 7%.
Cul es el valor presente de la inversin?.
VF RA = VF = $320.000 x 12 meses
VP = --------------------- = $3.840.000.-
t
(1 + i)
$3.840.000.- $3.840.000.-
VP = -------------------- = -------------------- = $3.588.785.-
(1 + 0,07) 1 1,07
$3.840.000.- $3.840.000.-
VP = --------------------- = -------------------- = $3.354.005.-
(1 + 0,07) 2 1,1449

$3.840.000.- $3.840.000.-
VP = -------------------- = -------------------- = $3.134.584.-
(1 + 0,07) 3 1,225043
$3.840.000.- $3.840.000.-
VP = --------------------- = -------------------- = $2.929.518.-
4
(1 + 0,07) 1,31079601
$60.000.000.- $60.000.000.-
VPR= ---------------------
4
= -------------------- = $45.773.713.-
(1 + 0,07) 1,31079601
VP + VP = $58.780.605.-
1+2+3+4 R

20,56 UF 38,05 UF 40,58 UF 41,12 UF
32 m2 62,83 m2 61,81 m2 63,28 m2
0,64 UF/m2 0,60 UF/m2 0,65 UF/m2 0,64 UF/ m2
7200 UF 9000 UF 8000 UF
61,81 m2 62,00 m2 62,00 m2
116,48 UF/m2 145,16 UF/m2 129,03 UF/m2
Ejercicio N 8
Segn la situacin de emplazamiento y mercado expuestos, hasta

cunto debera pagar hoy por una oficina de 60,00 m2. con una tasa
conservadora?
Periodo de inversin: 5 aos
Valor Residual: 7.313,00 UF

Promedio de Arriendos: 0,63 UF/m2.
Superficie Oficina: 60,00 m2.
Valor de Arriendo: 37,8 UF
Tasa: 7%
RA N = 37,8 UF x 11 meses
RA RA N = 415,8 UF
N
VP = ---------------------
t
(1 + i)
415,8 UF 415,8 UF
VP = -------------------- = -------------------- = 388,59 UF
1
(1 + 0,07) 1,07
415,8 UF 415,8 UF
VP = ---------------------
2
= -------------------- = 363,17 UF
(1 + 0,07) 1,1449

415,8 UF 415,8 UF
VP = -------------------- = -------------------- = 339,41 UF
(1 + 0,07) 3 1,225043
415,8 UF 415,8 UF
VP = --------------------- = -------------------- = 317,21 UF
4
(1 + 0,07) 1,31079601
415,8 UF 415,8 UF
VP = ---------------------
5
= -------------------- = 296,45 UF
(1 + 0,07) 1,402551731
7.313,00 UF 7.313,00 UF
VP = --------------------- = -------------------- = 5.214,06 UF
R 5
(1 + 0,07) 1,402551731
VP + VP = 6.918,89 UF
1+2+3+4+5 R
Ejercicio N 9
Cual es la mejor inversin, considerando la renta perpetua y todos los

gastos asociados a los bienes?
Gastos Asociados: contribuciones, mantencin, vacancia, etc.
1 Caso: 01 Departamento
Valor Presente $69.500.000.-
Valor Arriendo $650.000.-
2 Caso: 06 Estacionamientos
Valor Presente $12.000.000.-
Valor Arriendo $86.280.-

Muchas gracias por su participacin!

BIBLIOGRAFIA
http://es.scribd.com/doc/5301871/Enfoques-por-Rentabilidad#scribd
https://www.youtube.com/watch?v=TtHKWYrHZtA
http://actualidadinmobiliariachile.blogspot.com/2014/03/como-se-
clasifican-las-oficinas-a-b-y-c.html
http://www.edicionesespeciales.elmercurio.com/destacadas/detalle/
index.asp?idnoticia=201312301473628
Tasacin de Bienes Races Urbanos.

Criterios y Procedimientos Prcticos
Teodosio Cayo Araya


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Metodologa de Rentabilidad

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

El diccionario de la Real Academia

Se fundamenta en la supuesta rentabilidad

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

TD = TASA LIBRE DE RIESGO + TASA DE RIESGO

- Tasa Libre de Riesgo: la tasa de cero riesgo o tasa libre de riesgo, es un

Son tres sus elementos fundamentales: - Capital

La inversin de un capital en un bien raz, debe ser capaz de generar

La tasa recibe dos nombres: - Tasa de Descuento (cero riesgo + riesgo).

Menor riesgo Mayor riesgo

Ingresos Netos de Explotacin

Tasa de Capitalizacin V/S Tasa de Descuento:

Tasa de Capitalizacin: cuando el capital se

Tasa de Descuento: cuando el capital se

Tengo un capital de $50.000.000.-, y quiero que rinda un 8% anual. En

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

La propiedad se arrienda en $320.000.- mensuales, de los cuales

Total al Ao $320.000.- x 12 meses = $3.840.000.-

Menos Gasto Anual Mantencin - $20.000.-

Renta Anual Ra $3.820.000.-

Un departamento se arrienda en $6000.000.- mensuales, y rinde una tasa

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Un departamento se arrienda en $6000.000.- mensuales, y rinde una tasa

Renta Mensual x 11 meses

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

El mismo departamento fue comprado por $92.000.000.- Cul es su

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

El mismo departamento fue comprado por $92.000.000.- Cul es su

Ra Neta $600.000.- x 11 meses

Renta Mensual x 11 meses

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Aumento de Valor por

Prdida de Valor por

Rejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AOS

Tengo una inversin de $60.000.000.-, el plazo de inversin es de 4 aos,

Valor Residual = $57.000.000.-

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Tengo que arrendar en $300.000.-mensuales.

Invierto en un inmueble, valor actual $60.000.000.- que arriendo por 4

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Tengo una inversin de $17.900.000.-, el plazo de inversin es de 5 aos

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Tengo una inversin de $17.900.000.-, el plazo de inversin es de 5 aos

Valor Residual = $13.425.000.-

Tengo que arrendar en $89.500.-mensuales.

Invierto en un inmueble, valor actual $17.900.000.- que arriendo por 5

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

La propiedad se arrienda en $100.000.- mensuales, Cul es mi tasa de

RENTA NETA i = 6,14 %

Tengo que arrendar en $97.636.-mensuales.

Invierto en un inmueble, valor actual $17.900.000.- que arriendo por 5

Alejandra P. Ramrez G. - Arquitecta

Las oficinas tipo C