Informe Juridico

INFORME JURIDICO
I. ANTECEDENTES
Practica N 01 del curso de Derecho Civil y Patrimonia, evaluada el da 20/May/15,

que tiene como hechos los siguientes:
()
La Sra. A (Soltera), propietaria de un departamento transfiere el departamento de
su propiedad a favor de Maria, soltera, en el ao 1999 (escritura pblica del 06.10.1999),
quien posteriormente hipoteca el mismo a favor de Pedro, y cuya garantia se inscribe en
el Registro de Predios en el ao 2004.
Posteriormente en el ao 2008, se registra la propiedad a favor de la Sra. A, y cuya

transferencia se encuentra contenida en la escritura pblica del 07.10.1999.
Los hechos adicionales que se registran son los siguientes (en orden cronolgico).
1. Anotacin de Demanda interpuesta por la Sra. A por nulidad de acto juridico

(nulidad de escritura pblica de constitucion de hipoteca), y es respecto de los
seguidos contra Maria y Pedro (julio de 2008).
2. La demanda que se alude en el numeral 1) fue levantada en setiembre de 2010.
3. En octubre de 2010, la hipoteca consituida a favor de Pedro es cedida a favor de

Octavio.
4. En octubre de 2010, se anota la demanda interpuesta por la sra. A en los seguidos

contra Pedro y mara, sobre nulidad de acto juridico.
5. En enero de 2011, se anota la demanda de nulidad de acto juridico interpuesta por

la Sra. A contra Octavio y maria.
6. La Sra. A en enero de 2012, arrienda el predio a favor de Luis.
7. En abril de 2012, se inscribe la adjudicacion por remate a favor de Esther, en los

seguidos por Octavio contra Maria, sobre ejecucion de garantias, originando con
ello el levantamiento de la hipoteca registrada inicialmente a favor de Pedro y
posteriormente cedida a favor de Octavio, asi como del arrendamiento que se
haba registrado a favor de Luis.
8. En setiembre de 2013, se anota la sentencia consentida y ejecutoriada por la cual

se falla en casacin: declarar la nulidad de la hipoteca registrada a favor de Pedro,
la misma que posteriormente fue cedida a favor de Octavio, en los seguidos por la
Sra. A contra Octavio y otros ()
II. SUPUESTOS DE APLICACIN JURDICA
El presente caso nos planea como supuestos de aplicacin juridica lo siguiente:
Cuando se insribe la sentencia firme que declara la nulidad de una hipoteca inscrita:
queda enervada la inscripcin de la adjudicacion del predio en ejecucin de dicha
hipoteca, cuando la adjudicacion se inscribi con posterioridad a la anotacion de demanda
de nulidad?
Al respecto, debemos sealar que en el presente caso nos plantean dos escrituras
pblicas,1 la primera de fecha 06/Oct/1999 y la segunda de fecha 07/Oct/1999, en
la primera la Sra A le transfiere su propiedad (departamento) a favor de Mara;
y en la segunda se colige que Maria transfiere su propiedad (el mencionado
departamento) a favor de A.
Sin embargo, Mara sin contar con Justo Titulo2 en el ao 2008 hipoteca3 el
referido predio a favor de Pedro, y dicha garanta se inscribe en el Registro de
Predios en el ao 2004.
De lo expresado, debemos sealar que toda hipoteca para constituirse legalmente

necesita los siguientes requisitos contemplados en nuestro Codigo Civil vigente:
Artculo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble.
En tal sentido, segn lo referido en el caso planteado Mara habra constituido

una Hipoteca invalida, ya que no contaba con la calidad que exige la ley
(propietario) para celebrar este acto juridico (hipoteca).
1 . La escritura pblica es un instrumento notarial que contiene una o ms declaraciones de las personas que
intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales
propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del propio notario y, en su caso, para
que pueda inscribirse en los registros pblicos correspondientes.
2 Es el acto jurdico traslativo de dominio celebrado a ttulo gratuito u oneroso (v.gr. la donacin, la
compraventa, la permuta, la dacin en pago), con existencia fsica y carente de toda causa que conlleve a la
nulidad absoluta del acto, es decir, se trata de un acto vlido pero que no produce efectos jurdicos, por
ejemplo, cuando el enajenante carece de facultades para hacerlo, por no ser propietario (adquisicin a non
dominus) o por encontrarse en un estado de incapacidad relativa.
3 Codigo Civil, Articulo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de
cualquier obligacin, propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y

venta judicial del bien hipotecado.
De otro lado, en el ao 2008 se registra la propiedad a favor de la Sra. A, cuya
transferencia se encuentra contenida en la escritura publica del 07/OCT/1999.
La seora A al obervar que juridicamente se afect su derecho real, interpuso

demanda por nulidad de acto juridico (nulidad de escritura pblica de constitucion
de hipoteca) contra la seora Maria y Pedro en julio del 2008.
Sin embargo dicha demanda fue levantada en setiembre de 2010, y en Octubre

del mismo ao se cede la hipoteca a favor de Octavio, pero en dicho mes tambin
se anota la demanda interpuesta por la Sra. A en los seguidos contra Pedro y
mara, sobre nulidad de acto juridico.
Asimismo, en enero del 2011, se anota la demanda de nulidad de acto juridico

interpuesta por la Sra. A contra Octavio y maria, dicha demandante en enero del
ao 2012 arrienda el referido predio a favor de Luis.
En abril de 2012, se inscribe la adjudicacion por remate a favor de Esther, en los

seguidos por Octavio contra Maria, sobre ejecucion de garantias, originando con
ello el levantamiento de la hipoteca registrada inicialmente a favor de Pedro y
posteriormente cedida a favor de Octavio, asi como del arrendamiento que se
haba registrado a favor de Luis.
Por ultimo, en setiembre de 2013, se anota la sentencia consentida y ejecutoriada

por la cual se falla en casacin: declarar la nulidad de la hipoteca registrada a
favor de Pedro, la misma que posteriormente fue cedida a favor de Octavio, en los
seguidos por la Sra. A contra Octavio y otros.
III. FUNDAMENTOS JURDICOS:
Articulo 140, 1119, 1097, 1099, 2012 y 2022 del Codigo Civil Peruano, aprobado
mediante el Decreto Legislativo N 295
IV. CONCLUSIN:
Por lo sealado en los parrafos precedentes, asi como de las acciones legales
realizadas en la lectura, concluimos que el acto de disposicin y gravamen del
predio le corresponde a la seora A ya que gozaba con el derecho real de
propiedad, haciendolo valer en via judicial como lo seala el articulo 2022 4 de
nuestro Cdigo Civil.
4
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos
Artculo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al
de aqul a quien se opone.
Asimismo, de efectuarse tales actos por la Seora A son validos, ya que es la
unica persona que cuenta con la facultad de disposicion y gravamen del bien
inmueble.
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Practica N 01 del curso de Derecho Civil y Patrimonia, evaluada el da 20/May/15,

Posteriormente en el ao 2008, se registra la propiedad a favor de la Sra. A, y cuya

1. Anotacin de Demanda interpuesta por la Sra. A por nulidad de acto juridico

2. La demanda que se alude en el numeral 1) fue levantada en setiembre de 2010.

3. En octubre de 2010, la hipoteca consituida a favor de Pedro es cedida a favor de

4. En octubre de 2010, se anota la demanda interpuesta por la sra. A en los seguidos

5. En enero de 2011, se anota la demanda de nulidad de acto juridico interpuesta por

6. La Sra. A en enero de 2012, arrienda el predio a favor de Luis.

7. En abril de 2012, se inscribe la adjudicacion por remate a favor de Esther, en los

8. En setiembre de 2013, se anota la sentencia consentida y ejecutoriada por la cual

El presente caso nos planea como supuestos de aplicacin juridica lo siguiente:

De lo expresado, debemos sealar que toda hipoteca para constituirse legalmente

En tal sentido, segn lo referido en el caso planteado Mara habra constituido

La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y

La seora A al obervar que juridicamente se afect su derecho real, interpuso

Sin embargo dicha demanda fue levantada en setiembre de 2010, y en Octubre

Asimismo, en enero del 2011, se anota la demanda de nulidad de acto juridico

En abril de 2012, se inscribe la adjudicacion por remate a favor de Esther, en los

Por ultimo, en setiembre de 2013, se anota la sentencia consentida y ejecutoriada

III. FUNDAMENTOS JURDICOS:

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