CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA–Apreciación

probatoria de la justificación de incumplimiento contractual del promitente

comprador. Mutuo disenso. Incumplimiento de los extremos negociales por
falta de comparecencia a suscribir escritura pública. Restituciones mutuas.
(SC2307-2018; 25/06/2018)

“Lo anterior porque el desacuerdo de las partes en relación con el proyecto de

otrosí elaborado por la constructora, así como el pago del precio de forma
anticipada, no justificaba el incumplimiento de la promesa; por el contrario
denotaba el deber, para los extremos negociantes, de cumplir las prestaciones
en la forma inicialmente convenida.”

“Por ende, si ambos habían acordado que después del pago anticipado del
precio -lo que acató el prometiente comprador-, suscribirían la escritura
pública, tanto el uno como la otra estaban conminados a comparecer a la
notaría inicialmente acordada, lo que ninguno acató, convirtiéndolos, a la
par, en infractores de la promesa.”

MUTUO DISENSO TÁCITO–Renuencia de las partes a comparecer a la

notaría en fecha acordada para suscribir la escritura pública en desarrollo de lo
acordado en contrato de promesa de compraventa. Reiteración de la Sentencia
de 07 de diciembre de 1982. (SC2307-2018; 25/06/2018)

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 7 de diciembre de 1982.

RESTITUCIONES MUTUAS- Aplicación del artículo 1544 del Código Civil.

Reiteración de la Sentencia de 17 de agosto de 2016. Indexación. Reiteración de
la Sentencia de 25 de abril de 2003. (SC2307-2018; 25/06/2018)

“Adicionalmente, esas cantidades deberán reintegrarse indexadas, bajo la

premisa de que el reintegro de los dineros recibidos debe ser completo, según
la doctrina reiterada de esta Corte (CSJ SC, 25 abr. 2003, rad. 7140, SC11331
de 2015, rad. nº 2006-00119), partiendo de la base de que en economías
inflacionarias como la colombiana el simple transcurso del tiempo determina
la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, fenómeno que ha sido calificado
como notorio.”

ACCIÓN RESOLUTORIA-O la pretensión de cumplimiento, requieren para

su buen suceso que el reclamante haya honrado sus compromisos según lo
preceptuado en el artículo 1546 del Código Civil. (SC2307-2018; 25/06/2018)

Fuente formal:
Artículo 1546 del Código Civil
 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA–Definición. Requisito del

cumplimiento de las obligaciones por parte de quien la alega. Reiteración de las
sentencias de 07 de marzo de 2000. Pretensión de cumplimiento. Reiteración
de la Sentencia de 08 de abril de 2014. (SC2307-2018; 25/06/2018)

“En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el

contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones
que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su
contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera
preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata,
sólo podrá hacerlo el negociante puntual con independencia de que el otro
extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de
que estos fueran anteriores.”

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 7 de marzo de 2000, rad. 5319.

APRECIACIÓN PROBATORIA–Mutuo disenso tácito. Reiteración de la

Sentencia de 05 de agosto de 2014. (SC2307-2018; 25/06/2018)

EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO–Reiteración de las

sentencias de 08 de abril de 2014 y 03 de junio de 2014. (SC2307-2018;
25/06/2018)

Fuente formal:
Artículo 1609 del Código Civil.

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC4420 de 8 de abril de 2014, rad. 2006-00138-01.
Sentencia CSJ SC de 29 de noviembre de 1978.
Sentencia SC de 4 de septiembre de 2000, rad. 5420.
Sentencia SC4420 de 2014, rad. 2006-00138.
Sentencia SC6906 de 2014, rad. 2001-00307-01.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO–Efectos ex nunc- y -ex tunc–. Reiteración

de las sentencias de 4 junio de 2004 y 17 de agosto de 2016. (SC2307-2018;
25/06/2018)

Fuente formal:
Artículo 1544 del Código Civil.

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 4 de junio de 2004, rad. 7748.
Sentencia SC11287 de 17 de agosto de 2016, rad. 2007-00606-01.

INDEXACIÓN–Deber de realizar actualización monetaria con base al IPC en

consideración a la economía inflacionaria, donde el transcurso del tiempo
determina la pérdida del poder adquisitivo de la moneda. Reiteración de las
Sentencias de 25 de abril de 2003 y 27 de agosto de 2015. (SC2307-2018;
25/06/2018)

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 25 de abril de 2003, rad. 7140.
Sentencia SC11331 de 2015, rad. 2006-00119 de 27 de agosto de 2015.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

SENTENCIA–Error del Tribunal en la aplicación de 1546 y 1609 del Código

Civil con tergiversación de los medios probatorios concluyendo que el
prometiente comprador justificó su incumplimiento contractual. (SC2307-
2018; 25/06/2018)

SENTENCIA SUSTITUTIVA-Que revoca el fallo del tribunal y determina las

prestaciones para las partes, derivadas de la declaración de resciliación que
dispuso el juzgador a-quo. (SC2307-2018; 25/06/2018)

ERROR DE HECHO–Suposición, omisión o alteración del contenido de las

pruebas. Evidencia y trascenencia en la resolución de la litis. Reiteración de las
Sentencias de 11 de julio de 1990, 24 de enero de 1992, 30 de septiembre de
1994, 11 de mayo de 2004, 19 de mayo de 2011 y 05 de agosto de 2014. (SC2307-
2018; 25/06/2018)

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ CS de 11 de mayo de 2004, rad. 7661.
Sentencia 146 de 17 de octubre de 2006, rad. 06798-01.
Sentencia CSJ de 11 de julio de 1990.
Sentencia CSJ de 24 de enero de 1992.
Sentencia CSJ GJ CCXXXI, 644 de 30 de septiembre de 1994.
Sentencia Cas Civ de 19 de mayo de 2011, rad. 2006-00273-01.
Sentencia CSJ SC10298-2014, rad. 2002-00010-01.

COSTAS-No hay lugar a su condena de conformidad al inciso final del artículo

375 del Código de Procedimiento Civil. (SC2307-2018; 25/06/2018)

Fuente formal:
Artículo 375 del Código de Procedimiento Civil.

TRÁNSITO DE LEY-Aplicación del Código de Procedimiento Civil por ser la

normativa vigente al momento de interponer el recurso de casación. Principio
de la ultractividad. Aplicación del artículo 625 numeral 5 del Código General del
Proceso. (SC2307-2018; 25/06/2018)

Fuente formal:
Artículo 625 numeral 5 del Código General del Proceso.

Asunto:
Pretende el demandante que se condene a la convocada a cumplir la promesa
de compraventa suscrita con él, que tuvo por objeto locales comerciales; a
pagarle los perjuicios que le causó; y a devolverle, con intereses comerciales
moratorios, los dineros que entregó en exceso, dependiendo del valor que se
establezca para los bienes conforme su extensión final. En subsidio se pretendió
ordenar a la enjuiciada reconocer los daños que causó. Por su parte la convocada
presenta demanda de reconvención solicitando la resolución de la promesa por
incumplimiento del accionante primero; se ordene a éste recibir los dineros que
pagó por concepto del precio, con rendimientos calculados hasta cuando debía
suscribir el contrato prometido y previa deducción de las arras de retracto. En
subsidio pidió que se declare la resolución del contrato por mutuo disenso
tácito. El Juzgado de primera instancia, negó las pretensiones del inicial
demandante, así como la súplica principal de la reconviniente, accedió a la
petición subsidiaria de ésta y la condenó a devolver a su contendor los dineros

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

que recibió, con sus rendimientos. El Tribunal estimó la pretensión principal y

revocó el fallo del a quo. Contra ésta providencia las partes interpusieron
recurso de casación. La Corte CASA la sentencia al evidenciar que ambas partes
incumplieron el contenido del contrato de promesa de compraventa, no
encontrando justificada la conducta de no comparecer a la suscripción de la
respectiva escritura pública en la notaría fijada, concluyendo en un mutuo
disenso tácito, extinguiendo el conjunto de obligaciones surgidas del contrato,
retrotrayendo las cosas a su estado original.

AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO

Magistrado ponente

SC2307-2018
Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01
(Aprobado en sesión de catorce de febrero de dos mil dieciocho).

Bogotá, D.C., veinticinco (25) de junio de dos mil

dieciocho (2018).

Decídense los recursos de casación interpuestos por las

partes frente a la sentencia de 28 de septiembre de 2011,
proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario que promovió
Felipe Mendoza Vega contra Construcciones El Lago Ltda.,
trámite en el cual intervino Comercial Lidamayco Ltda. como
litisconsorte de la demandada.

ANTECEDENTES

1.- Al tenor del libelo y su reforma, el accionante

solicitó, en síntesis (folios 183 a 191 y 278 a 287, cuaderno
1):

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

1.1. Se condene a la convocada -como negociante

infractora- a cumplir la promesa de compraventa suscrita con
él, que tuvo por objeto los locales 122, 218 y PC-10 del edificio
Centro de Alta Tecnología, ubicado en la carrera 15 nº 77 –
01 de Bogotá; a pagarle los perjuicios que le causó; y a
devolverle, con intereses comerciales moratorios, los dineros
que entregó en exceso, dependiendo del valor que se
establezca para los bienes conforme su extensión final.

1.2. En subsidio deprecó que, «ante los abusos del

derecho de resciliación previsto en la promesa de compraventa
(…) y de la posición dominante», se ordene a la enjuiciada
reconocer los daños que causó; así como reintegrar los
$275’920.000 que él pagó, indexados y con intereses
comerciales moratorios desde la fecha de su entrega.

2.- Tales pretensiones tuvieron como sustento fáctico

común el que a continuación se sintetiza:

2.1. Felipe Mendoza Vega y Construcciones El Lago

Ltda., como prometientes comprador y vendedora, en su
orden, el 5 de julio de 2002 celebraron promesa de
compraventa respecto de los locales comerciales 122, 218 y
PC-10 del edificio Centro de Alta Tecnología; convinieron
como precio tentativo total el de $275’920.000, establecido
con base en las áreas proyectadas de 13,61 metros cuadrados
para los dos primeros fundos y 14,07 para el último, las que
podrían variar dando lugar al pertinente reajuste, porque la
venta se haría «por metro cuadrado construido».

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

2.2. También se convino que $68’980.000 serían las

arras de retracto; cualquier incumplimiento generaría el uso
de esta opción y el plazo máximo para ejercerla iría hasta el
4 de julio de 2003, día acordado para suscribir el contrato
prometido, en la Notaría 20 de Bogotá.

2.3. El futuro adquirente pagó en 3 contados el precio

tentativo, como fue convenido en la promesa; paralelamente
la constructora le presentó un «otrosí y acta de entrega»,
documento con el que pretendía modificar el precontrato para
disminuir el área de los tres locales, acordar la Notaría 45
como lugar donde se protocolizaría la venta y entregar la
posesión de los predios; alteración que condicionó el
prometiente comprador a que se dejara a salvo la posterior
concreción del precio por metro cuadrado construido, lo que
no fue aceptado por la otra parte.

2.4. Construcciones El Lago intentó compensar el área

privada de cada local con las zonas comunes, generando una
disminución en la dimensión conforme se desprende del
reglamento de propiedad horizontal y los planos aprobados
por la curaduría urbana; y en uso de su posición dominante
intentó imponer la renuncia al derecho de fijación del precio
por metro cuadrado construido, lo que traduce un
incumplimiento a la promesa, en perjuicio de Mendoza Vega.

2.5. El prometiente comprador requirió a la

constructora para que acatara lo prometido, sin obtener
respuesta; por el contrario, fue presionado con el fin de que
aceptara la modificación proyectada, endilgándole retracto;

6
 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

mientras tanto la citada compañía enajenó los bienes a otras

personas.
3.- Una vez vinculada al pleito, la accionada se opuso a
todas las pretensiones de la siguiente manera:

3.1. Propuso las excepciones meritorias que denominó

«Felipe Mendoza incumplió la obligación más importante del
contrato de promesa de compraventa: no se presentó a la
suscripción del contrato prometido. Al incurrir en tal conducta
(…) hizo uso de su derecho de retracto (…)»; «contrato no
cumplido»; «en el hipotético caso de que se considere que
Construcciones El Lago incumplió (…), la conclusión (...) es que
las dos partes incumplieron (…), dando lugar al mutuo
disenso»; y en defecto de las anteriores que «Construcciones
El Lago Ltda. hizo uso de su derecho de retracto, pero en
ningún caso hay lugar a solicitar el cumplimiento del contrato
de promesa de compraventa» (folios 243 a 254 y 316 a 334).

3.2. Radicó libelo de reconvención, en el que solicitó la

resolución de la promesa por incumplimiento de Felipe
Mendoza Vega; se ordene a éste recibir los dineros que pagó
por concepto del precio, con rendimientos calculados hasta
cuando debía suscribir el contrato prometido y previa
deducción de las arras de retracto.

En subsidio pidió se declare la resolución del

precontrato por mutuo disenso tácito, imponiendo al
prometiente comprador la obligación de recibir los dineros
que pagó, con frutos liquidados hasta el 3 de julio de 2003.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

3.3. En resumen, las pretensiones de la contrademanda

se fundaron en los siguientes hechos (folios 34 a 41, cuaderno
2):
3.3.1. A pesar de que el futuro adquirente no suscribió
el otrosí presentado por su contendora, ambos asumieron
que la promesa fue modificada en lo que atañe a la Notaría
donde debía ser signada la compraventa.

3.3.2. Felipe Mendoza Vega omitió presentarse a

suscribir la escritura pública, por lo que la constructora
entendió que se retractó, de allí que pusiera a su disposición
los dineros que él entregó, pero no los reclamó.

3.3.3. La compañía, con misiva del 24 de julio de 2003,

ofreció a su contraparte celebrar la compraventa, a lo que este
se negó con comunicación del 30 de julio siguiente.

3.3.4. La superficie construida de un inmueble está

conformada por el área privada, la zona común de uso
exclusivo y el área adicional integrada por la mitad de cada
uno de los muros medianeros; por ende, los fundos
prometidos en venta tienen una extensión superior a la
convenida en el precontrato, no inferior como lo alega el
inicial demandante.

4.- Frente al libelo de reconvención el primigenio

accionante propuso como salvaguardas las de
«incumplimiento inicial y reiterado de la promesa de
compraventa por parte de la sociedad construcciones el lago

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Ltda.» y «abusos de la posición dominante y del discutible

derecho de resiliación (sic) de la promesa».

5.- En el curso del proceso, el juzgador ad-quem admitió

a Comercial Lidamayco Ltda. como litisconsorte de la
convocada, por ser la posterior adquirente de uno de los
locales comerciales mencionados.

6.- El Juzgado Tercero Civil del Circuito de

Descongestión de Bogotá, con sentencia de 15 de marzo de
2011, negó las pretensiones del inicial demandante, así como
la súplica principal de la reconviniente, accedió a la petición
subsidiaria de ésta y la condenó a devolver a su contendor los
dineros que recibió, con sus rendimientos (folios 1023 a 1039,
cuaderno 12).

7.- El superior revocó tal fallo al resolver la alzada

interpuesta por el convocante, estimó la pretensión principal
de este y condenó a la enjuiciada a pagar $275’920.000 como
precio equivalente de los inmuebles, más $533’069.607,55 a
título de perjuicios, ambas sumas con intereses legales civiles
desde la ejecutoria de la decisión (folios 143 a 176, cuaderno
13).

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

El juzgador ad quem inicialmente precisó cumplidos los

presupuestos procesales, la inexistencia de vicio capaz de
invalidar lo actuado, recordó en qué consiste el negocio
jurídico, determinó que la promesa de compraventa base de

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

la acción reúne las exigencias previstas en el artículo 89 de

la ley 153 de 1887 y evocó el efecto de las obligaciones
derivadas de un contrato bilateral.
Seguidamente analizó los presupuestos de la acción
principal que incoó el demandante, al tenor del artículo 1546
del Código Civil, coligiendo que fue acreditada la promesa;
que el accionante honró las obligaciones adquiridas al pagar
a la constructora el precio, lo que no fue negado por ésta y
evidencia la legitimación de aquel para deprecar dicha
súplica; que el incumplimiento endilgado a la encartada no
requiere prueba por ser una negación indefinida; y que
llegado el día de la suscripción de la compraventa ninguna de
las partes se presentó a la notaría, tampoco la prometiente
vendedora elaboró la minuta según da cuenta la prueba
documental, y que el potencial comprador manifestó que la
constructora le condicionó la firma de la escritura pública a
que aceptara el otrosí redactado, a lo que él no accedió.

En suma, concluyó el juzgador ad-quem, Felipe Mendoza

Vega acató la obligación que adquirió atinente al pago del
precio y manifestó su deseo de perfeccionar la venta en los
términos acordados -lo que ratificó a lo largo del litigio-
mientras que su contraparte incumplió e intentó modificar lo
inicialmente pactado, por lo que es de recibo la súplica
principal que elevó el promotor.

Sin embargo, como los bienes materia de la promesa

fueron enajenados por Construcciones El Lago a terceros, lo
que hace nugatoria la compraventa así se imponga dicha
orden a aquella empresa, se le condenará a reconocer el valor

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

equivalente de los bienes, teniendo en cuenta el precio

plasmado en el precontrato, más los perjuicios causados que
serán tasados liquidando intereses comerciales moratorios
desde la época señalada para signar la escritura pública
malograda, por aplicación de la doctrina según la cual esos
réditos tienen carácter punitivo y resarcitorio pues
representan la indemnización de daños derivada de la mora
en el acatamiento de una prestación.

En relación con el libelo de reconvención, prosiguió el

Tribunal, el peticionario respetó la obligación de pagar el
precio y manifestó su deseo de celebrar la compraventa, al
paso que la constructora convocada no honró su promesa
pretextando un retracto de su contraparte, por lo que es
inviable la resolución del precontrato por mutuo disenso
tácito, como erradamente lo definió el a-quo, pues el
incumplimiento recíproco producto de la incomparecencia a
la notaría no implicó intención de disolver ese acuerdo.

LOS RECURSOS DE CASACIÓN

Tanto la sociedad demandada como el reclamante inicial

recurrieron en casación la sentencia antes compendiada,
proponiendo uno y dos cargos, respectivamente.

En primer lugar se resolverá el reproche de la

convocada, porque prospera y tiene efectos totalizadores al
desvirtuar la estimación que el Tribunal proclamó respecto de
la pretensión principal del reclamante.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Como quiera que dicho triunfo casacional implica la

confirmación de la sentencia de primera instancia, por
sustracción de materia no será necesario el estudio de los
embates del primigenio demandante, que hincados en la
ratificación de la sentencia del Tribunal únicamente
censuraron la tasación de la indemnización reconocida con el
propósito de obtener su acrecentamiento.

DEMANDA DE CONSTRUCCIONES EL LAGO LTDA.

CARGO ÚNICO

1.- Al amparo de la causal inicial de casación prevista

en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, alega la
vulneración, por vía indirecta, de los artículos 89 de la ley 153
de 1887, 1502, 1546, 1602, 1609, 1613 a 1615 y 1617 del
Código Civil, debido a errores de hecho en la estimación del
material probatorio.

2.- En su desarrollo la recurrente, después de citar

doctrina relativa a la condición resolutoria tácita prevista en
el artículo 1546 del Código Civil, argumentó que el
demandante carecía de legitimación para solicitar el
cumplimiento de la promesa, habida cuenta que la incumplió
al dejar de comparecer a la Notaría 20 de Bogotá, en la fecha
y hora pactada para celebrar la compraventa, de donde debió
prosperar la resolución por mutuo disenso tácito solicitada
por vía de reconvención.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Seguidamente señaló que los errores de hecho

cometidos por el Tribunal consistieron en interpretar que la
promesa de venta justificaba la incomparecencia de Felipe
Mendoza Vega a la Notaría 20 de Bogotá, por haber pagado el
precio y manifestar posteriormente su deseo de continuar con
el negocio; máxime cuando ese precontrato no fue modificado
ya que de esto no hay prueba en el plenario.

Agregó que fue mal apreciada la comunicación de 30 de

julio de 2003, por medio de la cual el prometiente comprador
rechazó la suscripción del otrosí elaborado por la
constructora, porque de ese medio de convicción se extractó
la intención del prometiente comprador de persistir en el
negocio, pero de allí sólo se desprende que no hubo acuerdo
entre las partes para modificar la fecha, lugar y hora de
celebración de la compraventa prometida, lo que evidencia
que el reclamante estaba obligado a comparecer a la Notaría
20 de Bogotá el 4 de julio de 2003, y como omitió tal deber
desacató la promesa, deslegitimándose para pedir su
cumplimiento.

Igualmente expuso que fueron indebidamente valoradas

las comunicaciones de 1º y 22 de agosto de 2003, con las que
el promotor pidió a la convocada ordenar la elaboración de la
minuta de compraventa y manifestó su deseo de perseverar
en el negocio, en su orden, comoquiera que dichas cartas son
posteriores a la fecha señalada para suscribir la escritura
pública, es decir, cuando el accionante había deshonrado el
precontrato.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Así las cosas, concluyó, no bastaba para modificar la

fecha de suscripción de la compraventa la intención de una
de las partes; y como el promotor no acató sus compromisos,
según se anotó, el Tribunal transgredió los preceptos
sustanciales relacionados porque era viable declarar el
mutuo disenso tácito, evento en el que es improcedente la
indemnización de perjuicios.

CONSIDERACIONES

1.- Cuestión de primer orden es precisar que a pesar de

entrar en vigencia de manera íntegra el Código General del
Proceso desde el 1º de enero de 2016, al sub lite no resulta
aplicable por consagrar, en el numeral 5º de su artículo 625,
que los recursos ya interpuestos, entre otras actuaciones,
deben surtirse empleando «las leyes vigentes cuando se
interpusieron».

Y como el que ahora ocupa la atención de la Sala fue

iniciado bajo el imperio del Código de Procedimiento Civil,
será este ordenamiento el que siga rigiéndolo, por el principio
de la ultractividad de la vigencia de la ley en el tiempo.

2.- La vía indirecta invocada por la recurrente en la

modalidad de error de hecho en la valoración probatoria,
sucede ostensiblemente cuando el juzgador supone, omite o
altera el contenido de las pruebas o el escrito genitor del
litigio, siempre y cuando dicha anomalía influya en la forma
en que se desató el debate, de tal manera que de no haber

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

ocurrido otro fuera el resultado, lo que aparece palmario o

demostrado con contundencia.

Sobre el punto indicó la Sala:

El error por valoración errónea de los medios de convicción, recae

sobre su contemplación física, material u objetiva, y ocurre por
preterición, suposición, alteración o distorsión de su contenido en
la medida que se atribuye un sentido distinto al que cumple
dispensarles. Dicho de otra forma, la equivocación se produce
cuando el juzgador ‘ha visto mucho o poco, ha inventado o mutilado
pruebas; en fin, el problema es de desarreglos ópticos’. (CSJ CS.
Sentencia de 11 de mayo de 2004, Radicación n. 7661).

En tal virtud, para que se presente, es necesario ‘que al primer

golpe de vista ponga de manifiesto la contraevidencia de la
determinación adoptada en el fallo combatido con la realidad que
fluya del proceso’ (sentencia 146 de 17 de octubre de 2006, exp.
06798-01), ‘que repugna al buen juicio’, es decir, que ‘el fallador
está convicto de contraevidencia’ (sentencias de 11 de julio de
1990 y 24 de enero de 1992), por violentar ‘la lógica o el buen
sentido común’ (CCXXXI, 644), ‘tan evidente, esto es, que nadie
vacile en detectarlo, que cuando apenas se atisba como probable o
posible, ya no alcanza para el éxito de la casación, porque, como lo
tiene averiguado la Corte, ‘la duda jamás sería apoyo razonable
para desconocer los poderes discrecionales del sentenciador (XLV,
649)’…’ (CCXXXI, p. 645. Reiterado en Cas. Civ. de 19 de mayo de
2011. Exp. 2006-00273-01).

Por ello, la imputación debe contener ‘argumentos incontestables’

(Sent. cas. civ. 22 de octubre de 1998), ‘tan concluyentes que la
sola exposición del recurrente haga rodar por el piso la labor
probatoria del Tribunal’ (Sent. de 23 de febrero de 2000, exp.
5371), sin limitarse a contraponer la interpretación que de las
pruebas hace el censor con la que hizo el fallador porque, por más
razonado que ello resulte, sabido se tiene ‘que un relato de ese
talante no alcanza a constituir una crítica al fallo sino apenas un
alegato de instancia’ (sentencia 056 de 8 de abril de 2005, exp.
7730). (CSJ SC10298-2014, rad. 2002-00010-01).

3.- Con base en tales premisas y de cara al concreto caso

que ahora ocupa la atención de la Sala, conclúyese que el
cargo debe ser estimado pues ocurrieron los yerros

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

endilgados al juzgador de última instancia, como pasa a

verse:

Ciertamente, el Tribunal accedió a la súplica de

cumplimiento incoada por el reclamante como pretensión
principal, fundado en que éste pagó el precio acordado en la
promesa de venta ajustada entre los litigantes; lo que aceptó
la convocada en el escrito de contestación al libelo.

Así mismo, porque «llegado el día y hora para el

otorgamiento de la escritura pública, ninguna de las partes se
hizo presente en la Notaría 20 ni en la Notaría 45 del Círculo
de esta ciudad, como tampoco se elaboró la correspondiente
minuta por parte de la vendedora, conducta esta que se refleja
en las comunicaciones visibles a folios 10 y 11 del cuaderno
contentivo de la demanda de reconvención», esto es, las
certificaciones notariales de 11 y 12 de agosto de 2003.

A renglón seguido, el juzgador ad-quem aseveró que el

demandante justificó su inasistencia afirmando que la
constructora condicionó la suscripción de la escritura de
venta a la previa aceptación del otrosí que ella elaboró.

Finalmente, indicó que Felipe Mendoza Vega, «en cartas

dirigidas al representante legal de la constructora el Lago Ltda.
con fecha 1 y 23 de agosto de 2003, le manifiesta su intención
de estar dispuesto a suscribir la escritura pública, requiriendo
para que mandara elaborar la escritura pública» (sic).

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Como se desprende de la anterior sinopsis, a pesar de

que el fallador encontró que los dos negociantes incumplieron
la obligación de asistir a la Notaría 20 de Bogotá para ajustar
el contrato prometido, tuvo por justificada la
incomparecencia del promotor, a través de la tergiversación
alegada, como quiera que la misiva de 30 de julio de 2003
sólo denota que el prometiente comprador estuvo en
desacuerdo con el otrosí que pretendía imponer su
contendora.

Lo mismo debe destacarse respecto de la valoración que

hizo en relación con la promesa de compraventa, en la medida
en que dicho convenio en manera alguna excusaba la falta a
que se viene aludiendo, cometida por los negociantes, sino
que, por el contrario, la ratifica.

De un lado, porque sin asomo de duda consagró como

fecha para celebrar el pacto prometido, el 4 de julio de 2003;
circunstancia que el promotor no desconoce sino que avala,
toda vez que así lo aceptó en su demanda.

Y de otro lado, porque el precontrato fue enfático en

señalar al final de su cláusula 2.2., que «(e)l incumplimiento
de cualquiera de las partes a sus obligaciones según lo
pactado en la presente promesa se tendrá como retracto de la
misma».

Así las cosas, no obstante la expresa consagración

acerca de que cualquier infracción daba lugar a entender que
las partes no continuarían con el negocio, así como que

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

ninguno asistió a la Notaría 20 de Bogotá a suscribir la

escritura pública prometida; el juzgador ad-quem extractó
que estaba justificada la falta del prometiente comprador,
porque pagó íntegramente el precio, como si esta prestación
lo inhibiera de asistir a signar el contrato de compraventa.
En tal orden de ideas, no cabe duda de que el juez
colegiado alteró el contenido de la promesa, por cuanto
extractó de ella una conclusión ajena a la misma.

Lo anterior porque el desacuerdo de las partes en

relación con el proyecto de otrosí elaborado por la
constructora, así como el pago del precio de forma anticipada,
no justificaba el incumplimiento de la promesa; por el
contrario denotaba el deber, para los extremos negociantes,
de cumplir las prestaciones en la forma inicialmente
convenida.

Por ende, si ambos habían acordado que después del

pago anticipado del precio -lo que acató el prometiente
comprador-, suscribirían la escritura pública, tanto el uno
como la otra estaban conminados a comparecer a la notaría
inicialmente acordada, lo que ninguno acató, convirtiéndolos,
a la par, en infractores de la promesa.

Ahora, si bien es cierto que en las cartas de 1º y 22 de

agosto de 2003 el inicial demandante solicitó a
Construcciones El Lago instruir a la notaría para que
elaborara la minuta de compraventa, ya que deseaba
continuar con el contrato; no menos verídico es que Felipe
Mendoza Vega erigió ésta postura cuando ya era un

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

negociante incumplido, es decir, con posterioridad al 4 de

julio de 2003, fecha en la cual debió presentarse a la Notaría
para suscribir la compraventa.

Sobre ésta temática pertinente es precisar que, como en

pretéritas oportunidades lo ha explicado la Corte, el simple
incumplimiento no traduce, sin más, intención de disolver el
pacto (SC de 7 dic. 1982), pues habrán casos en que dicha
infracción obedecerá a circunstancias especiales, muchas de
las veces consentidas o auspiciadas por los mismos
contratantes.

Sin embargo, en cada caso la prueba de los hechos que

rodearon la contravención será la determinante a fin de
establecer si el incumplimiento estuvo acompañado de la
voluntad de desistir del negocio o no.

Ciertamente, la jurisprudencia relativa este tema tiene

dicho:

Ha venido aplicando la jurisprudencia colombiana la institución del

mutuo disenso tácito como un remedio, por demás justo, a la
situación de hecho que se presentaba cuando un contrato bilateral
era incumplido simultáneamente por ambos contratantes, para
evitar el estancamiento del contrato a que daba lugar la aplicación
del artículo 1609 del Código Civil con la interpretación que desde
el siglo pasado vino dando la Corte a esa norma, según la cual, el
contratante que ha incumplido no tiene derecho para deprecar la
resolución ni la ejecución.
Sea lo primero advertir cómo tal interpretación conduce
necesariamente a un estancamiento en las relaciones
contractuales, pues si ambos contratantes incumplieron, ninguno
puede incoar la resolución ni el cumplimiento, es decir el contrato
queda estancado, pese a su recíproco incumplimiento. En la
medida en que se mantenía la aludida interpretación del artículo
1609, la tesis del mutuo disenso tácito como modo de disolver el
contrato fue indudablemente una forma justiciera de evitar el

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

estancamiento del os contratos, evento que daba lugar a serias

injusticias. Empero, la aplicación de esa doctrina pugna
generalmente con la realidad. Si ambas partes estuvieran
ciertamente de acuerdo en deshacer el contrato, lo resuelven de
mutuo acuerdo, con fundamento en el inciso primero del ya citado
artículo 1625 del Código Civil, y obviamente sobra la intervención
de la rama jurisdiccional del poder público. Es posible, nadie podrá
negarlo, que las partes hubieran llegado a un acuerdo en tal
sentido pero luego una de ellas quisiera desconocerlo. En tal evento
sí habría que deprecar del juzgador que de por probada esa
circunstancia fáctica y como consecuencia la disolución del
contrato. Pero como en todo proceso, la prosperidad de la
pretensión recabada depende de la prueba. Lo que no es aceptable
es que al simple incumplimiento, sin ningún acuerdo expreso o
tácito, el juzgador le dé connotación de negocio jurídico
específicamente encaminado a disolver el contrato incumplido. Una
cosa es el incumplimiento y otra muy distinta el acuerdo de los
contratantes para disolver un contrato. El incumplimiento,
aisladamente considerado, no tiene connotación en relación con la
posible voluntad de resolver el contrato. Para que tal connotación
surja, es menester que junto con el incumplimiento hayan hechos
que inequívocamente demuestren que además de la voluntad de
incumplir hubo la de resolver. (CSJ SC de 7 dic. 1982).

En el sub lite, como se anotó, el acervo probatorio

mostraba la intención de los intervinientes de dimitir del
pacto plasmado en la promesa de compraventa, porque
habían estipulado ab-initio en este precontrato que cualquier
incumplimiento sería señal inequívoca de dicha voluntad y
porque, a sabiendas de tal cláusula, ambas partes se
mostraron renuentes a comparecer a la notaría acordada
para suscribir la escritura pública.

Total, ocurrió la conculcación del ordenamiento

sustancial invocada en el reproche bajo estudio, porque se
tiene dicho que la acción resolutoria o la pretensión de
cumplimiento, fincadas en el artículo 1546 del Código Civil,
requieren para su buen suceso que el reclamante haya
honrado sus compromisos, requisito que estaba desvirtuado
en el sub judice.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

Efectivamente, en tratándose de contratos bilaterales, el

precepto aludido consagra la condición resolutoria tácita, que
consiste en la facultad que tiene el contratante cumplido para
pedir la resolución o el cumplimiento del pacto, en uno y otro
caso, con indemnización de perjuicios, frente al extremo
contrario del negocio que no respetó las obligaciones
adquiridas.

Así lo tiene adoctrinado la Sala al señalar:

En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la

facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código
Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por
incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es
requisito indispensable para su buen suceso en un caso
determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien
ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la
Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de
manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de
la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las
obligaciones que contrajo.

Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de

este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo
también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en
situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que
equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar
por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido
rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien
no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la
acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o
que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le
corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe
dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente,
puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la
convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento
en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad.
nº 5319).

Por ende, cuando las partes deben acatar prestaciones

simultáneas, para hallar acierto a la pretensión judicial

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

fincada en el canon 1546 citado, es menester que el

demandante haya asumido una conducta acatadora de sus
débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción
resolutoria o la de cumplimiento prevista en el aludido
precepto, en concordancia con la exceptio non adimpleti
contractus regulada en el canon 1609 de la misma obra, a
cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando
de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no
cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo
debidos.

Además, si la pretensión invocada no es la resolutoria

sino la de cumplimiento del acuerdo, la exigencia aumenta
porque quien así lo demanda requiere haber honrado sus
compromisos, aun en el supuesto de que su contraparte no
lo haya hecho previamente.

De allí que, aludiendo específicamente a aquellas

hipótesis en las que el promotor demanda el cumplimiento de
lo prometido a él, la Corte tenga decantado que:

Según el artículo 1546 del Código Civil, la acción dirigida a obtener

la ejecución de un contrato, inclusive la que se entabla para que se
declare su resolución, exige que el demandante haya cumplido las
obligaciones a su cargo.

La solución es distinta en el evento de incumplimiento recíproco de

las partes, según se trate de obligaciones simultáneas o sucesivas.
En ambas hipótesis, para demandar tanto la resolución como el
cumplimiento, es necesario que el promotor del proceso se haya
allanado a cumplir en el lugar y tiempo debidos, y en el de las
segundas, además, que su incumplimiento sea posterior al del otro
extremo del contrato.

Como tiene explicado la Corte, cuando se pretende la ejecución de

lo pactado, si las obligaciones recíprocas son sucesivas, el “(…)
contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a

cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede
pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir,
por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro
contratante”.
(…)
En suma, el demandante incumplidor postrero de obligaciones
sucesivas, carece de legitimación para solicitar la ejecución de un
contrato bilateral, cuando no estuvo presto a cumplir en la forma y
tiempo debidos, porque de una actitud pasiva, como es apenas
natural entenderlo, no puede surgir el derecho a exigir de los
demás que cumplan. (CSJ SC4420 de 8 abr. 2014, rad.
2006-00138-01).

La razón de ser de dicha exigencia adicional, en

tratándose de la solicitud judicial de cumplimiento
contractual, ha sido expuesta por esta Corporación,
señalando que «el que pide el cumplimiento con indemnización
de perjuicios sí tiene necesariamente que allanarse a cumplir
él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel
primer caso (demanda de resolución), en que el contrato va a
DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él
las obligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR
con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las
obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y
tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste.» (CSJ SC de
29 nov. 1978, reiterada en SC de 4 sep. 2000 rad. nº 5420,
SC4420 de 2014, rad. nº 2006-00138, SC6906 de 2014, rad.
nº 2001-00307-01, entre otras).

En resumen, puede deprecar la resolución de un

acuerdo de voluntades el contratante cumplido,
entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que
adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión
previa de su contendor respecto de una prestación que éste

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

debía acatar de manera preliminar; mientras que si de

demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá
hacerlo el negociante puntual con independencia de que el
otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos,
aun en el supuesto de que estos fueran anteriores.

De lo dicho se desprende que, como lo aduce el cargo

bajo análisis, el Tribunal erró en la aplicación de los cánones
1546 y 1609 del Código Civil, porque con tergiversación de
los medios probatorios concluyó que el prometiente
comprador justificó su incumplimiento contractual -cuando
no fue así-; así como porque no obstante ésta infracción de
dicho negociante, asumió que él podía solicitarle al
prometiente vendedor acatar sus obligaciones con tan sólo
haber pagado el precio -lo que tampoco es acertado-.

En suma, ocurrió la vulneración del ordenamiento

sustancial denunciada a través de esta vía extraordinaria,
producto de la errada interpretación de los preceptos de esa
estirpe invocados en el cargo.

4.- Por lo tanto, la decisión del Tribunal vulneró el

ordenamiento sustancial señalado en la demanda de
casación radicada por la primigenia enjuiciada, de donde
prospera el reproche esgrimido por esta sociedad, debiéndose
casar dicho fallo.

De allí que, en sede de instancia, deba la Corte proferir

la que deba reemplazarla y que, por sustracción de materia,

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

sea innecesario el análisis de los cargos planteados por el

primer convocante, como ya se anunció.

SENTENCIA SUSTITUTIVA

1.- Como se anotó en los antecedentes de esta

providencia, el Juzgado de primera instancia denegó las
pretensiones del convocante y accedió al mutuo disenso
tácito deprecado por vía de reconvención.

2.- Contra este pronunciamiento se alzó el inicial

accionante, alegando que el a-quo consideró viable que el
prometiente comprador suscribiera la escritura pública y que
paralelamente reclamara la devolución del dinero fundado en
el verdadero valor de los locales comerciales conforme a su
extensión, pero tal conclusión es errada porque la
constructora condicionó la celebración de la compraventa a
la aceptación del otrosí a la promesa de venta, en el que,
precisamente, renunciaba a lamentaciones ulteriores. Por
ende, se nota que el Juzgado de primer grado interpretó
erradamente el otrosí que la demandada intentó imponer.

Añadió que si el demandante acató todos sus

compromisos previos a la suscripción de la escritura pública,
no es entendible el supuesto desistimiento del negocio
prometido que encontró el fallador, máxime cuando fue la
convocada la que incumplió, al punto que no instruyó a la
notaría para que elaborara la minuta de venta.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

También adujo que los testimonios de Patricia Mendoza

y María Emma Osorio dan cuenta de los metrajes finales de
los locales comerciales una vez culminada su construcción,
revelando notables diferencias con lo prometido en venta; que
la constructora exigió la aceptación del otrosí para suscribir
la enajenación ofrecida; y que él promotor tenía urgencia de
adquirir los fundos, lo cual infirma la supuesta intención de
desistir.

El apelante agregó que de las comunicaciones cruzadas

con Construcciones El Lago se desprende el ánimo de ésta de
no perseverar en el negocio y el de él de continuarlo, pues el
24 de julio de 2003 tal empresa le envió un citatorio para que
compareciera a sus oficinas, entrevista innecesaria cuando
sólo basta firmar la escritura de venta y recibir físicamente
los inmuebles; porque él remitió carta el 30 de julio siguiente,
solicitando se ajustaran las áreas de los predios; porque
ratificó su deseo de continuar con el precontrato el 1º de
agosto del mismo año, en una nueva misiva con la que solicitó
la elaboración de la minuta pertinente; porque con escritos
de 5 y 13 de agosto de 2003, la prometiente vendedora le
advirtió que él hizo uso del derecho de retracto tras los
reclamos que elevó; y porque el día 22 de estos mismos mes
y año Mendoza Vega insistió en que no era su deseo
retractarse.

Así mismo, alegó el recurrente que él no rehusó recibir

los inmuebles como lo aseveró el juzgador, de lo que tampoco
obra prueba en el plenario, pues el acervo muestra lo
contrario; que la intención de la constructora fue imputarle a

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él un supuesto retracto para vender los locales a terceros

prontamente, como en efecto lo hizo, porque recibiría más
dinero del que había pagado anticipadamente el prometiente
comprador, gracias a la valorización que sufre un proyecto de
construcción una vez culminado.

Reiteró los hechos relatados en la demanda genitora del

pleito, en los que enfatiza la forma en la que, a su parecer, la
demandada fue la única que incumplió la promesa de venta;
y que desde el inicio abuso de su posición, al plasmar
condiciones ventajosas en la promesa de venta prevalida de
una construcción que sería exclusiva en un sector destinado
al uso y venta de aparatos tecnológicos, por pretender
imponer un otrosí al negocio inicial, porque después decidió
no vender al prometiente comprador para enajenar los locales
terceros -con mayor lucro- y porque tal sociedad se encuentra
liquidada.

Por último, la alzada adujo que los dictámenes

practicados en el proceso dieron cuenta no sólo de las
diferencias métricas que tienen los locales respecto de lo
prometido; sino de su valoración una vez culminado su
levantamiento.

3.- La apelación del inicial demandante está soportada

en dos pilares básicos, de los cuales se desprenden todos sus
demás reclamos, esto es, que Construcciones El Lago Ltda.
incumplió la promesa de venta y que él no lo hizo.

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El primer planteamiento es de recibo para la Sala, mas

no el segundo, porque aparece desvirtuado con las
consideraciones por medio de los cuales se halló acierto al
recurso de casación que propuso la sociedad convocada, los
que, por tanto, se dan por reproducidos en gracia de
brevedad.

Efectivamente, el accionante parte de la base de que la

sociedad demandada incumplió la promesa de venta ajustada
entre ellos, al pretender su modificación mediante otrosí que
finalmente no llegó a buen término porque no fue suscrito.

Sin embargo, como ya anotó la Corte, el que los

negociantes no llegaran a un convenio respecto del aludido
otrosí generaba, ni más ni menos, que la promesa de venta
suscrita se mantenía sin ninguna modificación y, por contera,
que ambos debían honrar las prestaciones allí plasmadas.

Y como ninguna de las partes compareció a la Notaría

20 de Bogotá, el 4 de julio de 2003, a firmar el contrato
prometido, ambas quedaron incursas en motivo de
incumplimiento, sin que fuera acreditada justificación para
ninguna, máxime si en la misma promesa se había pactado
que la desatención de cualquiera de las prestaciones se
tendría como motivo inequívoco de desistimiento del negocio.

A lo que cabe agregar que para acreditar la extrañada

excusa en relación con el reclamante, no bastaban sus
posteriores solicitudes tendientes a que la constructora
acatara sus prestaciones, porque cuando dichas misivas

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

fueron remitidas él ya era un contratante infractor,

connotación que, conforme a la jurisprudencia sobre la
materia, le impedía demandar el cumplimiento de la promesa.

Tales conclusiones no se ven menguadas porque la

constructora no entregara los fundos con anterioridad a la
suscripción de la venta prometida, o porque éstos no
correspondieran con la extensión inicialmente prevista;
puesto que, al tenor de la cláusula final de la promesa, la
entrega real y material de los inmuebles sería realizada «el día
de la firma de la escritura pública por la cual se de (sic)
cumplimiento a la presente promesa de compraventa», no
antes y, por esto, sólo hasta tanto se signara el contrato de
enajenación podía reclamarse el traspaso material de los
bienes objeto del mismo y, por contera, verificar su estado.

Por lo mismo, tampoco la desvirtúan las pruebas

periciales practicadas, que dan cuenta tanto de la diferencia
métrica con la cual quedaron los predios una vez construidos
en relación con lo plasmado en el precontrato, y de su valor
final; como quiera que únicamente cuando fuera suscrita la
escritura pública prometida se podía generar la infracción a
la compraventa.

Por supuesto que si se convino en que el precio se

ajustaría porque había sido acordado dependiendo de la
extensión de cada uno de los locales comerciales y no como
cuerpo cierto; el desconocimiento de esa disposición sólo
podía nacer al ser suscrita la compraventa y siempre y
cuando no se adecuara ese costo.

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

En otros términos, el momento para acatar la referida

estipulación era el de celebración del contrato prometido
(compraventa) porque allí las partes podrían modificar el
inicialmente señalado.

Sin embargo, esas infracciones no ocurrieron,

cardinalmente porque ambos extremos del negocio dejaron de
asistir al lugar convenido para ajustar el pacto pluricitado,
siendo ésta incomparecencia la que configura la deshonra
mutua.

4.- Total, debe ser confirmada la sentencia de primera

instancia dictada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de
Descongestión de Bogotá, de fecha 15 de marzo de 2011, que
acogió la pretensión de disolución por mutuo disenso.

5.- Síguese, por ende, a determinar las prestaciones

para las partes, derivadas de la declaración de resciliación
que dispuso el juzgador a-quo y que será confirmada por la
Corte, en sede de segunda instancia.

Para dicho propósito resulta pertinente recordar que la

referida disolución apareja, como regla de principio, por
aplicación del artículo 1544 del Código Civil, el regreso de los
contratantes a la situación precedente a la celebración del
convenio, lo que impone la restitución material y jurídica -si
a esto hubiera lugar- de todo lo que las partes han recibido o
percibido con motivo del acuerdo.

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Efectivamente, sobre el tema la Sala tiene dicho que:

Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del contrato,

a la vez que apareja como principal consecuencia la extinción del
conjunto de obligaciones surgidas del mismo –efectos ex nunc–,
tiene además eficacia retroactiva –ex tunc– en aquellos eventos en
que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de
cumplimiento entre las partes; se trata, pues, de colocar a los
contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se
hallaban antes de celebrar el contrato. Es así como el artículo 1.544
establece como principio general el de que ‘cumplida la condición
resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal
condición.’ (CSJ, SC de 4 jun. 2004. rad. 7748, reiterada
en SC11287 de 17 ago. 2016, rad. 2007-00606-01).

Como se extrae de la disposición en cita, es premisa

fundamental, tratándose de restituciones mutuas
sobrevenidas de la declaratoria de resolución de un contrato,
incluso por mutuo disenso, que las cosas vuelvan al estado en
que se encontraban para el momento de su celebración o,
dicho con otras palabras, que se provea para que los
contratantes se vean restituidos al estado en que se hallarían
de no haber realizado la negociación disuelta.

En este camino debe predicarse, como regla general

respecto de contratos de promesa de venta, que nace como
obligación para el prometiente enajenante devolver las sumas
de dinero recibidas como consecuencia del negocio jurídico que
habrá de disolverse; mientras que al prometiente adquirente
corresponde restituir el bien que se le entregó, con los frutos
percibidos.

5.1. En desarrollo de tal premisa se tiene que en el sub

lite la prometiente vendedora no entregó a su contendor los

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

inmuebles objeto de la promesa de venta, motivo por el cual

a éste último no se le impondrá obligación restitutoria alguna.

5.2. A la inicial demandada se le ordenará devolver los

dineros entregados por Felipe Mendoza Vega como pago
anticipado del precio, teniendo en cuenta que en el plenario
no obra prueba que demuestre la detentación de esos dineros
en alguna entidad financiera.

Por el contrario, en el expediente aparece acreditado con

la promesa de compraventa (folios 19 a 25, cuaderno 1) y los
recibos expedidos por esa sociedad (folios 17 y 18, ídem), que
Construcciones El Lago recibió de Felipe Mendoza Vega
$5’000.000, $265’000.000 y $5’920.000, las dos primeras
sumas el 5 de julio de 2002 -fecha de celebración del
precontrato- y la última 1º de julio de 2003.

Adicionalmente, esas cantidades deberán reintegrarse

indexadas, bajo la premisa de que el reintegro de los dineros
recibidos debe ser completo, según la doctrina reiterada de
esta Corte (CSJ SC, 25 abr. 2003, rad. 7140, SC11331 de
2015, rad. nº 2006-00119), partiendo de la base de que en
economías inflacionarias como la colombiana el simple
transcurso del tiempo determina la pérdida del poder
adquisitivo de la moneda, fenómeno que ha sido calificado
como notorio.

Para tal actualización monetaria, en consecuencia, se

utilizará el Índice de precios al consumidor, aplicando la
fórmula según la cual el valor histórico multiplicado por el IPC

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

actual y el resultado de ésta operación dividido por el IPC

histórico arroja el valor presente de la misma suma de dinero.
Entonces, $270’000.000 indexados del 5 de julio de
2002 al 31 de enero de 2018, totalizan $539’382.327
(270’000.000 x 139,72/69,94).

Y $5’920.000 indexados del 3 de julio de 2003 al 31 de

enero, totalizan $11’049.190 (5’920.000 x 139,72/74,86).

En total, los $275’920.000 que entregó el primigenio

demandante a su contendora, como pago anticipado del
precio, equivalen a $550’431.517 al 31 de enero del 2018.

Con sujeción al inciso final del artículo 308 del estatuto

procesal civil, el valor que por corrección monetaria
corresponda cancelar a la inicial convocada a partir del 1º de
febrero del año en curso y hasta cuando se verifique el pago de
la obligación, deberá determinarse en la forma fijada en
precedencia.

Además de la indexación se ordenará el pago del interés

legal previsto en el artículo 1617 de la codificación sustantiva
civil, de la forma que la Sala ha estimado procedente (CSJ,
SC11331 de 2015, rad. nº 2006-00119), que corresponde a la
tasa del 6% anual sobre el capital nominal o cantidad de
dinero que originalmente fue entregada por el prometiente
comprador.

Las operaciones aritméticas arrojan como resultado,

aplicando la referida tasa desde el 5 de julio de 2002 sobre

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

un capital de $270’000.000 hasta el 31 de enero de 2018 (15

años, 6 meses y 26 días) la cantidad de $252’143.013; y desde
el 3 de julio de 2003 sobre un capital de $5’920.000 hasta el
31 de enero de 2018 (14 años, 6 meses y 28 días) la suma de
$5’175.215; para un gran total de $257‘318.228.

Los mencionados intereses que sobre la suma de

$275’920.000 se causen a partir, inclusive, del 1º de febrero
del presente año, deberán liquidarse con sujeción a los
parámetros que se dejaron consignados en esta providencia y
al mandato contenido en el inciso final del artículo 308 del
Código de Procedimiento Civil.

6.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 392 del

Código de Procedimiento Civil -que establecía la condena en
costas en contra de «la parte vencida en el proceso o a quien se
le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación»- y dados
los resultados de la actuación, el demandante recurrente
pagará las de segunda instancia a favor de su antagonista.

En virtud a la misma preceptiva se fijarán en esta

providencia las agencias en derecho correspondientes a la
alzada, de conformidad con los lineamientos de los acuerdos
1887 y 2222 de 2003 del Consejo Superior de la Judicatura,
que las contempla en «hasta cuatro (4) salarios mínimos
mensuales legales vigentes».

7.- Por lo expuesto, se casará la sentencia proferida por

la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá y procederá la
Corte, en sede de instancia, a confirmar el fallo dictado por el

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

a quo, previa modificación en relación con las restituciones

mutuas derivadas del mutuo disenso tácito declarado, según
se anunció.

8.- No hay lugar a condena en costas en casación por la

prosperidad del recurso, conforme lo reglado en el inciso final
del artículo 375 del Código de Procedimiento Civil.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Civil de la

Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en
nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la
sentencia de 28 de septiembre de 2011, proferida por la Sala
Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en
el proceso ordinario que promovió Felipe Mendoza Vega
contra Construcciones El Lago Ltda.; y en sede de instancia,

RESUELVE:

Primero. Confirmar el fallo de primera instancia de 15

de marzo de 2011, dictado por el Juzgado Tercero Civil del
Circuito de Descongestión de Bogotá, en el presente proceso,
previa modificación del inciso final del numeral «tercero» de
su parte resolutiva, a fin de indicar que a título de
restituciones mutuas Construcciones El Lago Ltda. debe
devolver a Felipe Mendoza Vega, en el lapso de cinco (5) días
contado a partir del día siguiente a la ejecutoria de esta
decisión, ochocientos siete millones setecientos cuarenta y
nueve mil setecientos cuarenta y cinco pesos ($807’749.745),

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 Radicación n° 11001-31-03-024-2003-00690-01

como precio que recibió ($275’920.000) indexado y con

intereses civiles calculados hasta el 31 de enero de 2018.

La corrección monetaria y los intereses civiles del 6%

anual que se causen sobre la suma de $275’920.000 a partir
del 1º de febrero del presente año, deberán liquidarse con
sujeción a los parámetros que se dejaron consignados en esta
providencia y al mandato contenido en el inciso final del
artículo 308 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo. Condenar en las costas de segunda instancia

al demandante inicial, las que serán liquidadas por la
Secretaría del Tribunal incluyendo $2’000.000 por concepto
de agencias en derecho.

Tercero. Sin costas en casación.

En su oportunidad, vuelva el proceso al despacho de

origen.

Notifíquese,

AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO

Presidente de la Sala

MARGARITA CABELLO BLANCO

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ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO

LUIS ALONSO RICO PUERTA

(Ausencia justificada)
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA.

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