Curso de Actualización sobre Avalúos Rurales

CRITERIOS A APLICAR PARA EL CÁLCULO DE INDEMNIZACIONES POR

CONCEPTO DE IMPOSICION DE SERVIDUMBRES DE GASODUCTO
Consideraciones Generales

La implantación de un gasoducto afecta en mayor o menor grado los bienes

inmuebles por los que atraviesa. Esa afectación constituye un gravamen que recae
sobre cada uno de los predios sirvientes por los que atraviesa el trazado, en este
caso en beneficio de una obra de utilidad pública que es independiente de los
intereses de los titulares de los bienes afectados.
La implantación de la obra implica, en forma directa, un cercenamiento en el
ejercicio de la plena propiedad en cada predio sirviente, por parte de su titular.
La vía legal de regular los derechos y obligaciones entre el titular de un inmueble y el
Responsable encomendado de la realización de la Obra Pública, es la constitución
de una Servidumbre, en el concepto y alcance previsto en el Código Civil vigente en
el País y de acuerdo a normas específicas que, para el caso de Gasoductos, se
establecen por vía de Decretos dictados por el Poder Ejecutivo.
Dado que la constitución de esta Servidumbre constituye un gravamen para cada
predio sirviente, este derecho real impuesto, al limitar el pleno ejercicio del dominio,
lleva consigo una disminución en el valor del bien.
En otras palabras, el valor venal de un inmueble se ve reducido, ya que si bien no se
alteran los límites del dominio, éste se restringe y en la medida de que esta
restricción resulte más gravosa, la disminución del valor provocado por la afectación
puede llegar hasta igualar el valor total del inmueble.
Por este motivo, la imposición de una servidumbre de este tipo, trae consigo la
necesidad de compensar al titular del inmueble con una indemnización cuyo monto
estará regulado por la disminución del valor venal del bien.
También se debe considerar que la construcción del gasoducto, en su etapa de
obra, ocasiona daños directos que también deben ser resarcidos.
La indemnización a fijar tiene así dos partes componentes:
a) la que se genera por la limitación al derecho de propiedad, y
b) la que corresponde por los daños de la construcción de la obra en sí
Se identifican en consecuencia, daños de carácter perpetuo motivados por las
restricciones al uso del suelo por la ubicación física del Gasoducto y la necesidad
potencial de tener habilitado el acceso al inmueble con fines de inspección y de
mantenimiento del Sistema, por parte del Operador del mismo, y daños y perjuicios
inmediatos y transitorios configurados por la eventual extracción de mejoras
afectadas por la obra, por el transporte de materiales y el acceso y presencia de
personal para la ejecución de los trabajos.
La tarea avaluatoria requerida para la determinación de las indemnizaciones de que
se trata, debe tener en cuenta los siguientes principios básicos:
A) Preservar el concepto de equidad en las compensaciones a otorgar a los
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B) propietarios, ya que por tratarse de un proceso a ser aplicado a un

conjunto más o menos importante de inmuebles (avalúo masivo), debe disponer
y conservar en forma prolija, la uniformidad de criterios avaluatorios.
C) Se deben adoptar montos indemnizatorios que reflejen técnicamente, la
pérdida real de patrimonio del titular afectado, desprendiéndose, en la medida
de lo posible, de variables subjetivas.
D) También debe atenderse a la eficiencia económica en la disponibilidad de
la componente de inversión destinada a indemnizaciones, como un rubro más en
el conjunto a realizar por el Ejecutor de la obra.
E) Debe tenerse en cuenta la existencia de una línea de conducción de
energía eléctrica y la correspondiente servidumbre de electroducto parcialmente
superpuesta, para el caso particular de esta valuación. Pueden configurarse así
casos en donde una faja resulta afectada con restricciones que con anterioridad
no las tenía y otra en la cual a la restricción existente se agrega ahora la que
genera el emplazamiento del gasoducto. Se considera que estas dos situaciones
bien diferenciadas deben ser motivo de distinta consideración a la hora de definir
las indemnizaciones que por cada una corresponde.

Descripción de la servidumbre

Las dimensiones y emplazamiento de las fajas de servidumbres de Gasoducto, se

definen por las condiciones de seguridad que requieren las características técnicas
de las tuberías y la presión de trabajo a la que están sometidas, así como las
características de ocupación de las zonas de implantación.
En el presente caso, el eje del gasoducto será el de la servidumbre a implantar, cuyo
ancho, para gasoductos de la clase I y II, es de 60 metros, y de 50 metros para los
de clase III.
En el total de esta faja no podrán implantarse ni permanecer construcciones.
Dentro de esa faja se establece otra, de eje coincidente, que tendrá un ancho de 25
metros en cualquiera de las clases referidas, en la que, además, no podrán existir
plantaciones forestales y dentro de la cual, en un ancho no menor que 15 metros, se
ubicará el ancho de empresa, faja que deberá quedar expedita durante la
construcción del gasoducto.
Como etapa previa inmediata a la tarea avaluatoria propiamente dicha, se ha
realizado la materialización del eje del trazado y un relevamiento en cada inmueble,
de las mejoras que resultan afectadas, diferenciando las zonas de restricción a
aplicarse.
También en forma previa, se levantó la información catastral que permite disponer
de la dimensión y conformación de los inmuebles afectados, datos imprescindibles
para evaluar el impacto relativo de la servidumbre respecto del total del predio.

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METODOLOGIA AVALUATORIA

Las etapas a cumplir para la obtención de los valores de indemnización, en principio

se pueden resumir, en:
I) Investigación de valores de mercado de la tierra en la zona
II) Determinación de los Valores Unitarios Básicos zonales (VUB)
III) Corrección al VUB para cada inmueble
IV) Coeficiente de afectación territorial
V) Determinación del valor unitario territorial de la afectación para cada inmueble
VI) Avalúo territorial predial
VII) Avalúo de daños y perjuicios inmediatos y transitorios
VIII) Indemnización Total
A efectos de una comprensión e interpretación más profunda de los conceptos y
alcances de cada etapa, así como la información de los criterios y valores que se
han adoptado, a continuación se detallan los puntos referidos

I) Investigación de valores de mercado de la tierra.

Esta etapa tiene como objetivo la obtención de la información real y concreta de

operaciones inmobiliarias efectuadas en la zona de estudio que constituirá la base a
aplicar en la determinación de valores unitarios básicos (VUB) por hectárea.
La investigación debe también permitir la selección de zonas diferenciales de
aplicación de esos valores unitarios básicos al avalúo territorial de cada inmueble.
Se ha optado por investigar a lo largo del trazado las operaciones que efectivamente
han sido realizadas y que, cuantitativamente, configuran una muestra aproximada de
un 20% de los predios afectados en el Departamento de Colonia.
Esta selección ha sido reducida a operaciones de compraventa realizadas en el
período entre 1987 y 1998, desechándose las anteriores por su antigüedad.
En una parte significativa de la zona estudiada se están manejando valores de tierra
de carácter especulativo, provocados por la influencia de la proyectada construcción
del puente Colonia-Buenos Aires.
Por ello, para la realización de esta investigación se ha tratado de prescindir, en gran
medida, de los datos u opiniones de agentes inmobiliarios, dado que su opinión es el
reflejo de la expectativa de los propietarios dispuestos a vender sus bienes en
montos que, por sus desmedidas pretensiones, no han permitido concretar
operaciones reales.

II) Determinación de los Valores Unitarios Básicos zonales (VUB)

Para los datos seleccionados, se realizó una homogeneización por los conceptos:
a) fecha de la operación de compraventa
b) área de los inmuebles
c) condiciones del inmueble en función a su ubicación
d) características agrológicas.
Con este procesamiento se obtuvieron los Valores Unitarios Básicos de la tierra.
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En la determinación de los parámetros de cada uno de los factores de corrección, se

han considerado las tendencias estadísticas de las variables y las funciones de
variación aplicadas en nuestro medio por los organismos y entidades más
representativas de la técnica avaluatoria.
Así mismo se han realizado ensayos con modelos, a efectos de verificar la
concordancia de los resultados obtenidos.

III) Corrección al VUB para cada inmueble

A los efectos de lograr una adecuación de los valores unitarios territoriales zonales
para ser aplicados a cada predio, es necesario que en forma previa al empleo de
este VUB, se efectúen dos correcciones al mismo:
a) Una primera para homogeneizar el valor unitario en función del área
b) Otra que atienda a las diferencias de productividad potencial y ubicación del
bien
Coeficiente de corrección por superficie del inmueble.
De los estudios realizados se estima aplicable un factor α que ha sido definido por
una función múltiple, sobre la base de las siguientes premisas:
Inmuebles de superficies entre 10 y 30 Hás. NO son susceptibles de
corrección.
α=1
Inmuebles de superficies inferiores a 10 Hás tienen un crecimiento del valor
unitario que responde a una expresión de corrección así definida:
-0.5757
α = 3,7645 x Area
Inmuebles de superficies superiores a 30 Hás tienen un decrecimiento en su valor
unitario modelizado por la siguiente expresión de corrección:
-0.1853
α = 1.878 x Area
Coeficiente de corrección por características agronómicas y geográficas.
Por su parte, existe un índice catastral complexivo para los inmuebles rurales en
Uruguay, que mide los atributos del suelo con relación a su productividad, la
condición para cada uno de ellos de enclavamiento o de disponer de frente a un
camino y de la distancia del inmueble a Centro Poblado y a la ciudad de Montevideo.
Estos índices, diferenciados en forma individual por inmueble, hacen a la
homogeneización por este concepto, lo que ha sido tenido en cuenta para el estudio
particular que se realiza y que se traduce en la siguiente función:
0.369
δ = 0.18275 x Indice Valor Real

IV) Coeficiente de afectación territorial

Se entiende que una indemnización territorial unitaria aplicable a predios de

idénticas características, pero de diferentes superficies relativas, debe variar en
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función al porcentaje de la afectación impuesta al inmueble, respecto del área total

del predio.
Se acepta que debe considerarse un mayor valor de indemnización a medida que el
porcentaje de afectación con relación al área total del predio, sea mayor.
Para la adopción del modelo de medición de este coeficiente de afectación, se
realizaron ensayos sobre distintas configuraciones prediales, de diferente dimensión
y con diferentes grados de afectación. De esta forma se ha llegado a determinar una
expresión en cuyos extremos quedan definidos los coeficientes siguientes:
Area afectada / Area total = 0,01 coeficiente = 0,80
Area afectada / Area total = 1,00 coeficiente = 1,10
El coeficiente queda así definido por la siguiente función:
0,0692
β = 1,10 x (AA / AT)

V) Determinación del valor unitario territorial de la afectación para cada

inmueble

Con la aplicación de los parámetros correspondientes a los factores de corrección α,

β y δ, sobre el valor VUB adecuado a la zona en que está ubicado el inmueble
particular a indemnizar, se obtiene el valor unitario a adoptar para ese predio.

VI) Avalúo territorial predial

Para el avalúo de la indemnización por tierra a cada inmueble se parte del

conocimiento de los siguientes datos:
a) Individualización del inmueble.
b) Area total del inmueble.
c) Area afectada del inmueble.
d) Valor VUB corregido por los parámetros correspondientes al inmueble.
El Area total afectada es, en el presente estudio, motivo de una discriminación en
áreas parciales con diferente condición dominial, según la siguiente clasificación:
Superficies afectadas por la servidumbre de electroducto existente:
(Area I) Areas comprendidas dentro de la faja total de prohibición de establecer
edificaciones, pero no restringida a la existencia de plantaciones.
(Area II) Areas comprendidas en la zona con condiciones de restricción de
existencia de plantaciones.
Superficies que solo soportan la servidumbre de gasoducto:
(Area III) Areas comprendidas en la zona con condiciones de restricción de
existencia de plantaciones.
(Area IV) Areas comprendidas dentro de la faja total de prohibición de establecer
edificaciones, pero no restringida a la existencia de plantaciones

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Para cada una de estas cuatro clasificaciones se ha estimado una indemnización en

porcentaje respecto al valor total unitario territorial correspondiente, dado que en
ellas las características de la afectación a imponerse, produce perjuicios de distinto
grado.
Se analizó, desde distintos aspectos, la incidencia que en el ejercicio del dominio y
en el uso y goce del bien producía la implantación del nuevo gravamen y de ese
estudio se han definido valores mínimos y máximos de depreciación a ser
compensados por la indemnización a aplicarse.
Estos porcentajes se establecen en la siguiente tabla:
AREA I AREA II AREA III AREA IV

MINIMO 5% 15% 30% 10%

MAXIMO 10% 20% 40% 20%

En definitiva, en consideración al impacto negativo que tiene para los propietarios el

ser afectados en el pleno ejercicio de su derecho de propiedad, para el estudio
avaluatorio general han sido adoptados los valores máximos resultantes.
El valor de indemnización por concepto de tierra será entonces el resultante de la
aplicación de la siguiente expresión general:

Indemnización por Tierra = VUB x β x α x δ x ( 0.1 x I + 0.2 x II + 0.4 x III + 0.2 x

IV)

VII) Avalúo de daños y perjuicios inmediatos y transitorios

A la indemnización por concepto de valor tierra, debe adicionarse aquella originada

por la necesidad de compensar al titular del bien por concepto de mejoras que
deben ser eliminadas de la faja afectada.
Dentro de este concepto figuran, las construcciones afectadas dentro de una faja de
60 o 50 metros de ancho según la Clase de gasoducto y las plantaciones dentro de
una faja de 25 metros.
También deben considerarse aquellas mejoras que podrían mantenerse una vez
esté en servicio el gasoducto, pero serán removidas para permitir los trabajos de
implantación.
En algunos de los casos, estas mejoras constituyen lo esencial para dejar expedita
la faja de 20 metros que se requiere en forma temporal para la construcción del
gasoducto.
En estas condiciones se entiende pertinente pagar el total del valor de la mejora
afectada, como ser el costo de reposición de campos mejorados y praderas o el
valor de los árboles a remover, en la superficie correspondiente al ancho de
empresa, el que, a los efectos del cálculo indemnizatorio, se considera de 25 metros.

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Si las mejoras afectadas resulten obra de una persona distinta del propietario del
fundo, por ejemplo el caso de un arrendatario, se deberá discriminar la
indemnización a pagar a uno y a otro, pero en ningún caso un arrendatario podrá ser
compensado por el concepto de tierra afectada, propiamente dicha.

VIII) Indemnización Total

De acuerdo a lo antes expuesto, la indemnización total a pagar a los propietarios, y

eventualmente a los arrendatarios, será el resultado de aplicar la expresión general:

Indemnización Total = Indemnización por Tierra + Valor de Mejoras Afectadas

Estudio efectuado conjuntamente con el Ing. Agrim. José C. Hantzis y presentado al Congreso de
IBAPE en Noviembre de 1998 realizado en la ciudad de Porto Alegre.

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