Tasacion

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INDICE
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................ 5
2. OBJETIVOS ................................................................................................ 6
2.1 OBJETIVO GENERAL .............................................................................. 6
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................... 6
3. MARCO TEÓRICO ..................................................................................... 7
3.1 ASPECTOS LEGALES ............................................................................. 7
3.1.1. Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios . 7
3.1.2. Estudio de Títulos .............................................................................. 7
3.1.3. Contrato de Compra Venta ................................................................ 7
3.1.4. Ámbito De Aplicación ......................................................................... 7
3.1.5. Tipos de tasaciones ........................................................................... 7
3.1.5.1. Tasación o Valuación Reglamentaria .......................................... 7
3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial ................................................. 7
3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO ............................... 8
3.2.1. Terreno .............................................................................................. 8
3.2.2. Elaboración Del Proyecto................................................................... 8
3.2.3. Construcción ...................................................................................... 8
3.2.4. Licencias ............................................................................................ 8
3.2.5. Titulación............................................................................................ 8
3.2.6. Gastos Administrativos ...................................................................... 9
3.2.7. Cartas Fianza..................................................................................... 9
3.2.8. Publicidad .......................................................................................... 9
3.2.9. Imprevistos......................................................................................... 9
3.2.10. Gastos Generales De La Constructora ........................................... 9
3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo .......................................................... 9
3.2.12. Pago De Igv .................................................................................... 9
3.3 DEFINICIONES ........................................................................................ 9
3.3.1. Alcabala ............................................................................................. 9
3.3.2. Análisis Político, Económico, Social, Tecnológico y Ecológico
(PESTE)........................................................................................................ 10
3.3.3. Certificado de Finalización de Obra ................................................. 10
INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 1

3.3.4. Certificado de numeración ............................................................... 10

3.3.5. Certificado de Parámetros Urbanísticos y edificatorios .................... 10
3.3.6. Contrato ........................................................................................... 10
3.3.7. Crédito Hipotecario .......................................................................... 10
3.3.8. Declaración jurada del autoevalúo ................................................... 10
3.3.9. Declaratoria de Fábrica .................................................................... 10
3.3.10. FUE (FORMATO UNICO DE EDIFICACIONES) .......................... 11
3.3.11. Reglamento Interno de Propiedad Horizontal ............................... 11
3.3.12. Escenarios: ................................................................................... 11
3.3.13. Evaluación financiera: ................................................................... 11
3.3.14. TIR (Tasa Interna de Retorno) ...................................................... 11
3.3.15. VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto) ........................... 11
4. MEMORIA DESCRIPTIVA ........................................................................ 12
4.1 PROPIETARIO ....................................................................................... 12
4.2 SOLICITANTE ........................................................................................ 12
4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO ................................................ 12
4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN ................................................................ 12
4.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN ........................ 12
4.6 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA ......................................................... 12
4.7 UBICACIÓN............................................................................................ 12
4.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO .................................... 13
4.9 ÁREA DEL TERRENO ........................................................................... 13
4.10 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ......................................... 14
4.11 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ........................................................ 14
4.11.1. Descripción general (terreno o inmueble) ..................................... 14
4.11.2. Distribución de planta. .................................................................. 15
4.11.2.1. Primer piso ............................................................................. 15
4.11.2.2. Segundo piso ......................................................................... 15
4.11.2.3. Tercer piso ............................................................................. 15
4.11.3. Características técnicas de la edificación ..................................... 16
4.11.3.1. Cimentación ........................................................................... 16
4.11.3.2. Muros y columnas .................................................................. 16
4.11.3.3. Techos y coberturas ............................................................... 16
4.11.3.4. Pisos y contra pisos ............................................................... 16

4.11.3.5. Revestimientos....................................................................... 16
4.11.3.6. Carpintería de Puertas y Ventanas ........................................ 16
4.11.3.7. Baños ..................................................................................... 16
4.11.3.8. Pintura .................................................................................... 16
4.11.4. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes ...... 16
4.11.5. Antigüedad, estado de conservación y depreciación .................... 17
4.12 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN ........................................................... 17
4.13 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO ...................................................... 17
4.14 SERVIDUMBRES................................................................................ 17
4.15 GRAVAMENES Y CARGA .................................................................. 17
4.16 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION.......................... 17
4.17 OBSERVACIONES ............................................................................. 17
5. TASACIÓN ................................................................................................ 18
5.1 TASACIÓN REGLAMENTARIA.............................................................. 18
5.1.1. TASACION DEL TERRENO ............................................................ 18
5.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN ................................................... 20
5.1.2.1. Valor de la Edificación ............................................................... 20
5.1.2.2. Cálculo del Valor Similar Nuevo (VSN) ..................................... 20
5.1.2.3. Cálculo del valor del área techada ............................................ 21
5.1.2.4. Cálculo del valor de las obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes ................................................................................... 22
5.1.2.5. Depreciación de la edificación ................................................... 25
5.1.2.6. Valor de la Edificación (VE) ....................................................... 26
5.1.2.7. VALOR TOTAL DEL PREDIO ................................................... 26
5.2 TASACION COMERCIAL ....................................................................... 26
5.2.1. TASACIÓN DEL TERRENO ............................................................ 26
5.2.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN ................................................... 29
5.2.2.1. Valor del área techada .............................................................. 29
5.2.2.2. Valor de las obras complementarias ......................................... 31
5.2.2.3. Valor de la edificación ............................................................... 31
5.2.2.4. Valor de Reposición .................................................................. 31
5.2.2.5. VALOR TOTAL DEL PREDIO ................................................... 32
6. CONCLUSIONES ..................................................................................... 33
7. ANEXO:..................................................................................................... 35

7.1 RESUMEN GENERAL DE LAS TASACIONES ...................................... 36

7.2 REGISTRO FOTOGRÁFICO.................................................................. 39
7.3 CUADRO DE VALORES UNITARIOS ACTUALIZADOS ....................... 72
7.4 PLANO ARANCELARIO DE LA CIUDAD DE LAMBAYEQUE ............... 74
7.5 PLANOS ARQUITECTÓNICOS ............................................................. 75

1. INTRODUCCIÓN
En la actualidad, la necesidad de vivienda en el Perú motiva a los empresarios a

incursionar en nuevos proyectos, en lo cual lo más habitual es una vivienda
familiar, es así que en el presente trabajo presentamos toda la investigación y
procedimiento a seguir para realizar la tasación de una vivienda familiar tanto
comercial como reglamentario guiándonos en el reglamento nacional de
tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teoría necesaria sobre tasaciones de
acuerdo al RNT para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo práctico o real, en
nuestro caso tasaremos una vivienda familiar ubicado en la urbanización Nuevo
Mocce - Lambayeque.
El interés de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto
finalmente compararemos los valores obtenidos y verificaremos que la tasación
comercial es mucho mayor que la reglamentaria.

2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL

Evaluar y determinar la Tasación de una vivienda familiar ubicada en la
Ciudad de Lambayeque.
Desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de una
vivienda familiar.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Analizar las diferentes formas de evaluación de un proyecto; además valorar la
oferta y demanda de dicha zona.
Evaluar las alternativas de alquiler o venta de una vivienda familiar en un
proyecto inmobiliario.

3. MARCO TEÓRICO
3.1 ASPECTOS LEGALES

3.1.1. Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios
Se analizan las características de la propiedad tomando en cuenta el certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede
aplicar en la propiedad.
3.1.2. Estudio de Títulos

Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros
públicos a nombre de quien está el inmueble, y que no se encuentre en riesgo
de hipoteca o alguna anotación que pueda afectar a la propiedad.
3.1.3. Contrato de Compra Venta

Es un acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial. Las partes pueden determinar libremente el
contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter
imperativo.
3.1.4. Ámbito De Aplicación

El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la elaboración
de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y
empresas estatales de derecho público o privado
3.1.5. Tipos de tasaciones

3.1.5.1. Tasación o Valuación Reglamentaria
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o
valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los
dispositivos legales correspondientes.
3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial

Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden
a los del libre mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuación comercial o reglamntaria en la que el Estado interviene en alguna
medida y para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas
por terceros.

3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN

PROYECTO
3.2.1. Terreno
Este ítem se refiere a la adquisición del terreno sobre el cual se construirá el
edificio de departamentos.
3.2.2. Elaboración Del Proyecto

En este rubro están incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del
proyecto, es decir el diseño arquitectónico, estructural, de instalaciones
eléctricas y sanitarias, evacuación y señalización, entre otros. Asimismo todos
los estudios necesarios para poder efectuar el diseño: estudio de mecánica de
suelos, topografía, estudio de impacto ambiental y vial. También se incluyen
otros gastos relacionados al desarrollo de las especialidades como la
elaboración de planos de independización y declaratoria de fábrica.
3.2.3. Construcción
Los costos de construcción corresponden a los gastos por la ejecución del
edificio de departamentos en sí mismo (mano de obra, materiales de
construcción, controles de calidad, etc.)
3.2.4. Licencias
Se refiere a los gastos referidos a trámites municipales necesarios para la
construcción del proyecto hasta la finalización del mismo como son:
 Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
 Anteproyecto en Consulta
 Licencia de Demolición
 Licencia de Construcción
 Finalización de obras de demolición,
 Declaratoria de fábrica de la demolición
 Finalización de Obras de construcción
 Declaratoria de fábrica de construcción
 Certificados de numeración
 Otros trámites municipales relacionados al proyecto
 Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.
3.2.5. Titulación
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la compra
del terreno hasta la independización de las unidades finales, tales como la
inscripción, hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripción de la
independización y la declaratoria de fábrica, Certificados Registrales
Inmobiliarios, Inscripción de numeración, honorarios de abogados, etc.

3.2.6. Gastos Administrativos

Comprende básicamente los costos de Honorarios de terceros (por trámites
municipales y otros), gastos de contabilidad, gastos de útiles y oficina, gastos de
mantenimiento (guardianía, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se
desarrolla el proyecto, supervisión del banco, impuestos municipales como
Arbitrios Prediales, etc. Y otros gastos que no están ligados directamente a la
construcción del proyecto.
3.2.7. Cartas Fianza

Esta partida corresponde a la emisión de cartas fianzas, que son requeridas por
los bancos como garantía. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas
por los bancos para que los clientes financien su crédito hipotecario.
3.2.8. Publicidad
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del
proyecto (folletos, gigantografías, anuncios, etc.)
3.2.9. Imprevistos
Esta partida consta básicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso
de querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su
momento.
3.2.10. Gastos Generales De La Constructora

Se refiere a los gastos que la empresa genera durante la construcción del
proyecto pero que están fuera del costo de construcción. Por ejemplo: pago de
servicios en la oficina central, alquiler de local de la oficina central, etc.
3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo

Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto, durante la
construcción del proyecto.
3.2.12. Pago De Igv

Es el impuesto general a las ventas que corresponde a un porcentaje de 18.00%
3.3 DEFINICIONES
3.3.1. Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos
y rústicos, a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad,
incluyendo las ventas con reserva de dominio. Con los pagos de impuesto de
alcabala un notario formalizará mediante escritura pública la transferencia.

3.3.2. Análisis Político, Económico, Social, Tecnológico y

Ecológico (PESTE)
Es el análisis que se realiza con respecto su entorno macro, en sus siguientes
aspectos: Social, Económico, Político, Tecnológico y Ecológico.
3.3.3. Certificado de Finalización de Obra

Este certificado está amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularización de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que la obra
cuente con los parámetros urbanísticos que solicita.
3.3.4. Certificado de numeración

Luego de haber recabado el certificado de finalización de obra, se otorga el
certificado de numeración que sirve para la independización e inscripción de
cada unidad en el municipio y en registros públicos.
3.3.5. Certificado de Parámetros Urbanísticos y

edificatorios
Documento que indica las especificaciones técnicas y normativas para las
diferentes modalidades de edificación de acuerdo al RNC y la realidad del
distrito. Se debe emitir antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de presentar
el anteproyecto de consulta. La Licencia de Obra está sujeta a los parámetros
urbanísticos y edificatorios, lo cual está regulado en el artículo 54 del Reglamento
de la Ley 27157
3.3.6. Contrato
Es un acuerdo de voluntad común de dos o más partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. No puede modificarse
unilateralmente (salvo acuerdo expreso).
3.3.7. Crédito Hipotecario

Es un crédito otorgado a mediano o largo plazo para efectuar la compra,
ampliación, reparación o construcción de una vivienda, o para libre
disponibilidad. La propiedad adquirida queda o hipotecada para asegurar el
cumplimiento del crédito”.
3.3.8. Declaración jurada del autoevalúo

Es la declaración del propietario donde indica las características físicas (como
área de terreno, área construida, acabados, antigüedad, entre otros) de su
predio.
3.3.9. Declaratoria de Fábrica

Es el reconocimiento legal de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento que rige
esta actividad. Es una declaratoria que realiza el propietario y cumple con todas las
formalidades y trámites señalados en la Ley.4 Se obtiene luego de haber conseguido el
Certificado de Finalización de Obra y Zonificación.

3.3.10. FUE (FORMATO UNICO DE

EDIFICACIONES)
Formato Único de Edificaciones, reemplaza al FUO.
3.3.11. Reglamento Interno de Propiedad Horizontal

Toda unidad inmobiliaria exclusiva o común, deben contar con un Reglamento
Interno, el mismo que debe ser aprobado por el constructor. Está contemplado
en el artículo 39 de la Ley 27157.
3.3.12. Escenarios:
Son las posibilidades a las que están sujetas los proyectos en un futuro, y estar
sujetos de lo que podría ocurrir en un futuro y ver su viabilidad.
3.3.13. Evaluación financiera:

Es la evaluación que afecta el flujo de caja del proyecto en la cual se considera
el valor del dinero en el tiempo, o la inversión que es financiada en el proyecto.
3.3.14. TIR (Tasa Interna de Retorno)

Es la tasa de descuento que equipara el valor actual de los gastos con el valor
futuro de los ingresos previstos, se aplica para decidir la aceptación o rechazo
de un proyecto de inversión. La TIR se compara con una tasa mínima o tasa de
corte, normalmente la tasa de rentabilidad libre de riesgo.
3.3.15. VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto)

Mide los rendimientos futuros esperados de dicha inversión, y que implica por
cierto el supuesto de una oportunidad para "reinvertir". Consiste en descontar al
momento actual todos los flujos de caja futuros del proyecto. A este valor se le
resta la inversión inicial, obteniendo el valor actual neto del proyecto.

4. MEMORIA DESCRIPTIVA
4.1 PROPIETARIO
Sr. Daniel Fernández Dávila
4.2 SOLICITANTE
Ing. MONDRAGON CASTAÑEDA CARLOS
4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

N° de partida de registro: 10004360
4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Determinar el valor reglamentario y comercial de la edificación ubicada en Urb.
Nuevo Mocce, Av. Federal de Alemania, Mz. K, Lote 45, distrito, provincia y
departamento de Lambayeque, para fines requeridos por los solicitantes.
4.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA

VALUACIÓN
27 de setiembre de 2017
4.6 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para la presente valuación se ha empleado el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº126-2007-VIVIENDA de fecha07-05-
2007, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que
corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras
fotográficas.
4.7 UBICACIÓN
La vivienda se encuentra ubicada en la Urbanización Nuevo Mocce, Av. Federal
de Alemania, Mz “K”, lote 45, Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque.

IMAGEN N° 1.- Ubicación del predio en estudio.
4.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL

PREDIO
El inmueble se encuentra ubicado en zona residencial de densidad media.
4.9 ÁREA DEL TERRENO

Área total del terreno es de: 121.72 m2

Área de la edificación: 121.48 m2

Sus áreas construidas son como se detallan a continuación.
Área techada primer nivel 60.74 m2.
Área techada segundo nivel 60.74 m2.
Área total techada 121.48 m2.
Área libre 61.07 m2.
4.10LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Frente: Con 6.06 ml, colinda con la Av. Federal de Alemania.
Derecha: Con 20.23 ml, colinda con el lote 44 (propiedad de terceros).
Izquierda: Con 19.94 ml, colinda con el lote 46 (propiedad de terceros).
Fondo: Con 6.07 ml, colinda con los lotes 13 y 14 (propiedad de terceros).
Perímetro: 52.30 ml.
4.11DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.11.1. Descripción general (terreno o inmueble)
Se trata de un terreno de forma trapezoidal ubicada en la parte céntrica de la
Manzana K de la Av. Federal de Alemania – Urb. Nuevo Mocce, en el cual se ha
construido una vivienda unifamiliar.

4.11.2. Distribución de planta.

4.11.2.1. Primer piso
 Sala
 escalera de acceso al segundo piso
 jardín posterior
 baño completo
 comedor
 cocina
 Dormitorio
4.11.2.2. Segundo piso

 Escalera de acceso a la Azotea
 pasadizo que comunica los siguientes ambientes:
- Dormitorio 1
- Dormitorio 2
- Dormitorio 3
- Dormitorio 4
- Baño completo
4.11.2.3. Tercer piso

 Azotea

4.11.3. Características técnicas de la edificación

4.11.3.1. Cimentación
La edificación está hecha a base de zapatas aisladas con vigas de conexión de
concreto armado con f’c = 210 kg/cm2.
4.11.3.2. Muros y columnas

En el primer piso los muros son de ladrillo artesanal (arcilla cocida) tarrajeados
y pintados, con columnas son de concreto armado.
En el segundo piso los muros son de ladrillo pandereta de seis huecos sin
revestimiento, con columnas de concreto armado.
4.11.3.3. Techos y coberturas

Los techos son losas aligeradas tarrajeados con mortero en el primer piso y sin
revestimiento en el segundo piso.
4.11.3.4. Pisos y contra pisos

El primer piso es de cerámica nacional y en el segundo piso no tiene
recubrimiento.
4.11.3.5. Revestimientos
Los muros en el primer está revestido con mortero (una mezcla de cemento-
arena) y pintado, el segundo piso no tiene revestimiento.
4.11.3.6. Carpintería de Puertas y Ventanas

En el primer piso, la puerta de entrada y el portón son metálicos, las puertas
interiores son de fierro con lunas de vidrio, las ventanas son de vidrio con perfiles
de aluminio.
En el segundo piso, las puertas son contra placadas de madera cedro, las
ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio.
4.11.3.7. Baños
Un baño completo en cada piso con aparatos sanitarios de color blanco y pisos
de mayólica nacional.
4.11.3.8. Pintura
Pintura látex lavable de color blanco granito en interiores y exteriores del primer
nivel.
4.11.4. Obras Complementarias e instalaciones fijas y

permanentes
Cuenta con las siguientes obras complementarias: tanque elevado, cisterna y
portón.

4.11.5. Antigüedad, estado de conservación y depreciación

La edificación fue construida en el año 2012 por lo que tiene una antigüedad de:
5 años.
Estado de Conservación: La vivienda se encuentra en un estado de conservación
BUENO.
Depreciación: Presenta una depreciación de 8%.
4.12TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de Sr. Daniel Fernández
Dávila, así consta en la Partida Electrónica N° 10004360, Registros Públicos –
SUNARP.
4.13CARACTERÍSTICAS E
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El inmueble cuenta, en sus alrededores, con obras de infraestructura urbana
como: Pistas, edificaciones vecinas, Veredas, Redes de Agua Potable y
Alcantarillado, así como Alumbrado Público.
4.14SERVIDUMBRES
El inmueble no cuenta con Servidumbre (no tiene una obligación que afecte a la
edificación que permita a terceros personas realizar acciones sobre el mismo, lo
más común es el usufructo).
4.15GRAVAMENES Y CARGA
El inmueble no cuenta con deudas obligaciones y/o pleitos que tenga el
propietario, vigentes a la fecha de tasación de acuerdo a la información inscrita
en la Partida de Registros Predios, por lo cual dicha edificación está libre de
embargos e hipotecas.
4.16FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA
INFORMACION
Para realizar la tasación de la vivienda se solicitó información tanto a los
propietarios de la vivienda como a la misma municipalidad de Lambayeque la
cual nos proporcionó datos sobre el caso del valor arancelario del terreno por m2
de acuerdo a la zona, el título de propiedad del inmueble.
4.17OBSERVACIONES
Ninguna debido a que la edificación no cuenta con discrepancias existentes entre
la documentación Técnico – Legal.

5. TASACIÓN
5.1 TASACIÓN REGLAMENTARIA

5.1.1. TASACION DEL TERRENO
Para obtener el valor del terreno se tomó como base el Valor Arancelario de
Terreno Urbano (VATU) correspondiente obtenido del Plano de Valores
Arancelarios de la ciudad de Lambayeque, proporcionados por la Municipalidad
Distrital de Lambayeque.
IMAGEN N° 2.- Plano de Valores arancelarios de la ciudad de

Lambayeque
FUENTE: Gerencia de administración tributaria de la
municipalidad provincial de Lambayeque.
Como se trata de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública; se
procede de acuerdo al Artículo 19 del Capítulo III del Reglamento Nacional de
Tasaciones:
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO

URBANO CON UN SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA
DATOS
- Valor arancelario del terreno = 43.00 soles/m²
- Datos del terreno
L = 19.94 m L = 20.23 m
Prom. De
Lados
= 20.09 m
F = 6.06 m
PROCEDIMIENTO
PROCEDIMIENTO
1 Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
1 Se
delcalcula
terrenoel triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
del terreno
Área del terreno = 121.72 m²
Triple del cuadrado del
Triple = 110.17 m²
frente del
del cuadrado
terreno del = 110.17 m²
frente del terreno
2 Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
2 Si el árease
terreno, delmultiplica
terreno esel igual o menor
área de terreno al por
triple
el del cuadrado
Valor del frente
Arancelario del
del Terreno
terreno,
Urbano se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno
Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno , se
Si el área del
multiplica terreno
el triple deles mayor aldel
cuadrado triple del del
frente cuadrado
terrenodel
porfrente del Arancelario
el Valor terreno , se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor
del Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por elArancelario
del
50%Terreno
del ValorUrbano, y se suma
Arancelario el producto
de Terreno Urbano.del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
Área del terreno Triple deldel
cuadrado
Área del terreno frente terrenodel
122 m² > frente del terreno
110 m²
122 m² > 110 m² del
Se multiplicará el tripe del cuadrado del frente
Se multiplicará
terreno por el ValorelArancelario
tripe del cuadrado del frente
del Terreno delmás
Urbano,
terreno
el por del
producto el Valor
excesoArancelario delterreno
del área del Terrenopor
Urbano,
el 50%más
del
el producto delValor
exceso del área del terreno
Arancelario de Terreno por el 50% del
Valor Arancelario de Terreno

FÓRMULAS
1 Valor del
= 𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 ∗ 𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒂𝒓𝒂𝒏 𝒆𝒍𝒂𝒓 𝒐
terreno
2 Valor del ∗ 𝒓𝒆𝒏 𝒆 ∗ 𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒂𝒓𝒂𝒏 𝒆𝒍𝒂𝒓 𝒐

=
terreno + 𝟓𝟎 ∗ ∗ 𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒂𝒓𝒂𝒏 𝒆𝒍𝒂𝒓 𝒐
RESULTADOS
1 Se procederá a calcular el valor del terreno
Valor del
terreno
= S/ 4985.55
𝑇𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑚𝑏𝑖𝑜 = S/ 3.30
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝐔𝐒$ 𝟏𝟓𝟏𝟎. 𝟕𝟕
5.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

5.1.2.1. Valor de la Edificación
Comprende la sumatoria de la del valor de las áreas techadas, de las
obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, cuyo
valor depende las características predominantes de cada una.
5.1.2.2. Cálculo del Valor Similar Nuevo (VSN)
𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹)
𝐴𝑡 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑉𝑈𝐴𝑡 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑚𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑉𝑈𝑂𝐶 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑚𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠
𝑉𝑈𝐼𝐹 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠

5.1.2.3. Cálculo del valor del área techada

Se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados
por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento vigentes para el
Ejercicio Fiscal 2017.

5.1.2.3.1. Para el Primer Nivel
PRECIO POR
PARTIDA CATEGORÍA M2
MUROS Y COLUMNAS C 207.02
ESTRUCTURAS
TECHOS C 152.71
PISOS D 87.07
PUERTAS Y VENTANAS E 64.64
ACABADOS
REVESTIMIENTOS F 57.07
BAÑOS C 48.56
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS F 30.34
Precio por m2 de Área Techada en soles 647.41
5.1.2.3.2. Para el Segundo Nivel
PRECIO POR
PARTIDA CATEGORÍA M2
MUROS Y COLUMNAS C 207.02
ESTRUCTURAS
TECHOS C 152.71
PISOS - 0
PUERTAS Y VENTANAS F 48.53
ACABADOS
REVESTIMIENTOS - 0
BAÑOS C 48.56
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS F 30.34
Precio por m2 de Área Techada en soles 487.16
5.1.2.4. Cálculo del valor de las obras complementarias e

instalaciones fijas y permanentes
Consideramos las siguientes:
 Portón Metálico
 Cisterna de concreto armado de 5m3
 Tanque elevado de 1100 litros
Se valorizan de acuerdo a los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de
Edificación:
5.1.2.4.1. Portón metálico
 Ancho: 2.50 m
 Alto: 2.60 m

𝑷𝒓𝒆 𝒐 𝒑𝒐𝒓 𝒎 = 𝑺/ 𝟗𝟔. 𝟎𝟏

5.1.2.4.2. Cisterna
 De concreto armado con capacidad igual a 5m3.
𝑪𝒐𝒔 𝒐 𝑼𝒏 𝒂𝒓 𝒐 = 𝑺/ 𝟗𝟕𝟎. 𝟗𝟕 /𝒎
5.1.2.4.3. Tanque elevado

 Material: Polietileno
 Capacidad: 1100 litros
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 𝑆/ 939.16 /𝑚3
𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶) + ∑(𝑚𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹)
𝑉𝑆𝑁 = (647.41 ∗ 60.74 + 487.16 ∗ 60.74) + (396.01 ∗ 2.50 ∗ 2.60 + 970.97

∗ 5 + 939.16 ∗ 1.1)
𝑉𝑆𝑁 = 𝑆/ 146289.55

5.1.2.5. Depreciación de la edificación

Debido a la antigüedad y el estado de conservación, según el material
constructivo predominante, se determina con la siguiente fórmula:
𝑃
𝐷=( ) ∗ 𝑉𝑆𝑁
100
Donde:
𝐷 = 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛
𝑃 = 𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛
La depreciación se ha tomado igual al indicado en la Tabla N° 1 del Anexo I del
Reglamento Nacional de Tasaciones:
𝑃=8
8
𝐷=( ) ∗ 146289.55
100
8
𝐷=( ) ∗ 146289.55
100
𝑫 = 𝑺/ 𝟏𝟏𝟕𝟎 . 𝟏𝟔

5.1.2.6. Valor de la Edificación (VE)
𝑉𝐸 = 𝑉𝑆𝑁 𝐷
𝑉𝐸 = 146289.55 11703.16
𝑽𝑬 = 𝑺/ 𝟏 𝟒𝟓𝟖𝟔. 𝟗
5.1.2.7. VALOR TOTAL DEL PREDIO
𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
𝑉𝑇𝑃 = 4987.79 + 134586.39
𝑽𝑻𝑷 = 𝑺/ 𝟏 𝟗𝟓𝟕𝟒. 𝟏𝟖
𝑽𝑻𝑷 = $ 𝟒 𝟗𝟓. 𝟏
5.2 TASACION COMERCIAL

5.2.1. TASACIÓN DEL TERRENO
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la Urb. Nuevo Mocce, Mz. K, lote 45, tiene los siguientes Valores
Unitarios.
ESTUDIO DE MERCADO_TASACIÓN COMERCIAL
1 Según el estudio de mercado se obtuvo los siguientes precios, de lotes

de terreno, con similares características, y de la zona en que se encon_
traba el lote de terreno a tasar de forma comercial.
1) Terreno N° 1 →→ AREA = 6.00 m X 20.00 m

PRECIO = 55000.00 soles



VALORES UNITARIOS
1) 458.33 soles/m²
2) 451.13 soles/m²
3) 583.33 soles/m²
Por lo tanto en aplicación del Título II, Artículo 23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, tenemos:
TASACIÓN COMERCIAL DE UN LOTE DE TERRENO

URBANO CON UN SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA
DATOS
- Datos del terreno:
L = 19.94 m L = 20.23 m
Prom. De
Lados
= 20.09 m
F = 6.06 m
- Del estudio de mercado, se determinó 3 valores unitarios:
1) 458.33 soles/m²
2) 451.13 soles/m² Promedio = 497.60 soles/m²
3) 583.33 soles/m² (Valor Comercial)
- La tasación comercial, de este terreno de un solo frente, se hará de

acuerdo al procedimiento establecido en el artículo 19 del Reglamento
Nacional de Tasaciones.
PROCEDIMIENTO
1 Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
del terreno

= 110.17 m²
frente del terreno

2 Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno
Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
del Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.

Área del terreno
frente del terreno
122 m² > 110 m²
Se multiplicará el tripe del cuadrado del frente del
terreno por el Valor Arancelario del Terreno Urbano, más
el producto del exceso del área del terreno por el 50% del
Valor Arancelario de Terreno
RESULTADOS
1 Se procederá a calcular el valor del terreno (VT)
Valor del
terreno
= S/ 57693.00
2 Se procederá a calcular el valor total del predio (VTP), que será igual
al valor del terreno (VT)
VTP = VT
VTP = S/ 57693.00
3 Valor comercial de predio (VCP)

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el bien materia de valuación; y teniendo en cuenta la situación
actual del mercado, el perito considera que el valor de tasación
calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado; por lo tanto:
VCP = VTP
VCP = S/ 57693.00
𝑇𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑚𝑏𝑖𝑜 = S/ 3.30
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝐔𝐒$ 𝟏𝟕𝟒𝟖 . 𝟕

5.2.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

5.2.2.1. Valor del área techada
Para determinar el valor de la edificación, para el análisis de tasación
comercial, se han tomado en cuenta los valores proporcionados por el
Suplemento técnico de la Revista “Constructivo” brindado en clase por el
docente del curso, teniendo en consideración también la depreciación por la
antigüedad y estado de conservación que le corresponde a la edificación.
El cálculo del costo por m2 se realizará mediante el uso de la ECUACION

TIPOLÓGICA, mostrada en el suplemento, adicionándose posteriormente
Gastos Generales (15%), Utilidad (20%) e IGV (18%).
COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE

COSTOS ESTIMADOS EN DÓLARES AMERICANOS. TIPO DE CAMBIO = 3.3
LUJOSO DE PRIMERA MEDIA NORMAL ECONÓMICA

+ ESTUDIO + ESTUDIO
+ RECEPCIÓN + RECEPCIÓN + RECEPCIÓN
SALA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA
61.45 33.89 19.78 15.39 7.47

+ BAR + BAR
COMEDOR
25.99 15.98 12.07 12.67 9.25

+ COMEDOR DIARIO + COMEDOR DIARIO
+ PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND.
COCINA + DORMIT. SERVICIO + DORMIT. SERVICIO
+ SS.HH. SERVICIO + SS.HH. SERVICIO
60.30 53.52 29.46 16.08 9.82

+ SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. COMPARTIDO
+ VESTIDOR + CLOSET + CLOSET + CLOSET
DORMITORIO
49.96 35.11 29.53 22.95 13.02

2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 1 DORMITORIO 1 DORMITORIO
CLOSET CLOSET
HABITACIÓN SALA ESTAR SALA ESTAR
2 SS.HH. 2 SS.HH. 1 SS.HH. 1 SS.HH. SS.HH. COMPARTIDO
96.67 75.11 41.30 21.85 11.67

Todo en material noble de acuerdo a las normas sismorresistente, ACI y R.N.E.
CASCO
238.66 218.48 201.65 178.28 147.25
COSTO DE M2
533.03 432.09 333.79 267.22 198.48
POR TIPO
Ejemplo de la ecuación topológica
COMEDOR DE COCINA DE DORMITORIO HABITACIÓN CASCO DE US$

SALA LUJOSO
ET = + PRIMERA + PRIMERA + DE PRIMERA + NORMAL + PRIMERA + 406.39
61.45 15.98 53.52 35.11 21.85 218.48 x M2

Utilizando el cuadro de costos de metro cuadrado de construcción por tipo y

ambiente, y aplicando la ecuación topológica, hemos determinado el valor de
cada metro cuadrado de área techada que tiene la edificación objeto de tasación.
TASACIÓN COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN
AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2

ECONÓMICA
SALA 7.47 US$/m²
No cuenta con SS.HH Visita
NORMAL
COMEDOR 12.67 US$/m²
No cuenta con Bar
NORMAL
COCINA 16.08 US$/m²
Patio/Lavand
ECONÓMICA
DORMITORIO 13.02 US$/m²
SS.HH Compartido
ECONÓMICA
HABITACIÓN 1 Dormitorio 11.67 US$/m²
SS.HH Compartido
CASCO NORMAL 178.28 US$/m²
VALOR POR M2 239.19 US$
VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO

= 239.19 US$/m² = 789.33 soles/m²
DE ÁREA TECHADA
TIPO DE CAMBIO 1 DÓLAR = 3.30 Soles
FACTOR DE DEPRECIACIÓN = 8.00 %
VALOR DE LA AREA TECHADA

DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 0.92 13366.13 US$
2DO NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 0.92 13366.13 US$
COSTO DIRECTO 26732.26 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 4009.84 US$
UTILIDAD (20 %) 5346.45 US$
36088.55 US$
IGV (18 %) 6495.94 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 42584.49 US$
V.E! = 42584.49 US$

5.2.2.2. Valor de las obras complementarias
CUADRO DE VALORES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR
DESCRIPCIÓN UND. METRADOS F.D V.O.C
UNITARIO
Tanque elevado Glb 1 473.34 0.92 435.4728

Portón Glb. 1 1500 0.92 1380
Cisterna Glb. 1 480 0.92 441.6
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS 2257.07 US$
𝑉. 𝑂. 𝐶 = 𝑈𝑆$ 2257.07
5.2.2.3. Valor de la edificación
𝑉. 𝐸 = 𝑉. 𝐸! + 𝑉𝑂𝐶
𝑉. 𝐸 = 42584.49 + 2257.07
𝑽. 𝑬 = 𝑼𝑺$ 𝟒𝟒𝟖𝟒𝟏. 𝟓𝟔
5.2.2.4. Valor de Reposición
VALOR DE REPOSICIÓN
DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
2DO NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
COSTO DIRECTO 29056.80 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 4358.52 US$
UTILIDAD (20 %) 5811.36 US$
39226.68 US$
IGV (18 %) 7060.80 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 46287.48 US$
V.E.R! = 46287.48 US$

5.2.2.5. VALOR TOTAL DEL PREDIO
𝑉. 𝑇. 𝑃 = 𝑉. 𝐸 + 𝑉. 𝑇
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝟒𝟒𝟖𝟒𝟏. 𝟓𝟔 + 𝟏𝟕𝟒𝟖 . 𝟕
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝑼𝑺$ 𝟔 𝟒. 𝟗

6. CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluado, podemos concluir lo siguiente:
Se realizó la Valuación Reglamentaria de una Vivienda Familiar ubicado

en la Urbanización Nuevo Mocce, Av. Federal de Alemania, Mz “K”, lote
45, Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque, dando un Valor
de 𝑈𝑆$ 𝟒 𝟗𝟓. 𝟏.
Se realizó la Valuación Comercial de una Vivienda Familiar ubicado en la

Urbanización Nuevo Mocce, Av. Federal de Alemania, Mz “K”, lote 45,
Distrito, Provincia y Departamento de Lambayeque, dando un valor de
𝑈𝑆$ 𝟔 𝟒. 𝟗.
El Proyecto de acuerdo a lo evaluado, presenta un estado de

conservación Bueno, por lo que su precio corresponde para este tipo de
edificación.
El proyecto se encuentra ubicado en una zona estratégica residencial, de

valor adquisitivo elevado, cerca de centros recreativos, tiendas y
supermercados, motivo por el cual las posibilidades de éxito son
elevadas.


7. ANEXO:
Contenido
 Cuadro resumen general de las tasaciones.
 Registro fotográfico de la vivienda a tasar
 Cuadros de valores unitarios actualizados
 Plano arancelario
 Planos de arquitectura, etc.

7.1 RESUMEN GENERAL DE LAS

TASACIONES
 TASACION REGLAMENTARIA
 Costo de terreno: s/. 4985.5
 Costo de la edificación:
 COSTO POR NIVELES (POR METRO CUADRADO DE

ÁREA TECHADA)
 1° NIVEL
Precio por m2 de Área Techada en soles: 647.41
 2° NIVEL
Precio por m2 de Área Techada en soles: 487.16
 COSTO DE LAS OBRAS COMPLEMETARIAS
 Portón Metálico : 396.01

 Cisterna de concreto armado de 5m3 : 970.97
 Tanque elevado de 1100 litros : 939.16
 VALOR SIMILAR NUEVO:
Sabemos que el valor similar nuevo es el valor de reposición

del bien sin depreciar, lo hemos calculado y no sale que:
𝑽𝑺𝑵 = 𝑺/. 𝟏𝟒𝟔 𝟖𝟗. 𝟓𝟓
 PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN:
Por la TABLA N° 01, obtenemos el valor de “P” que viene a

ser el porcentaje de depreciación, el valor que obtenemos
es:
𝑷=𝟖
 PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN:
𝑫 = 𝑺/. 𝟏𝟏 𝟕𝟎 . 𝟏𝟔
 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
𝑽𝑬 = 𝑺/. 𝟏 𝟒 𝟓𝟖𝟔. 𝟗
 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

𝑽𝑻𝑷 = 𝑺/. 𝟏 𝟗 𝟓𝟕𝟒. 𝟏𝟖 ó 𝑽𝑻𝑷 = $ 𝟒 𝟗𝟓. 𝟏
 TASACION COMERCIAL
Según los datos de precios obtenidos, cerca del lugar de la vivienda a tasar:
TASACION COMERCIAL DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO CON UN SOLO FRENTE A VIA PUBLICA



VALORES UNITARIOS
T1 458.33 soles/m²
T2 451.13 soles/m²
T3 583.33 soles/m²
 VALOR COMERCIAL:
𝐕𝐂 = 𝐒/. 𝟒𝟗𝟕. 𝟔𝟎 /𝒎
 VALOR DEL TERRENO:
𝐕𝐓 = 𝐒/. 𝟓𝟕 𝟔𝟗 . 𝟎𝟎

 VALOR TOTAL DEL PREDIO:

Será igual al valor del terreno (VT)
𝐕𝐓𝐏 = 𝐒/. 𝟓𝟕 𝟔𝟗 . 𝟎𝟎
 VALOR COMERCIAL DEL PREDIO:
𝐕𝐂𝐏 = 𝐒/. 𝟓𝟕 𝟔𝟗 . 𝟎𝟎
TASACION COMERCIAL DE LA EDIFICACION:
 VALOR POR METRO CUADRADO:
𝐕 𝐩𝐨𝐫 𝒎 = 𝟗. 𝟏𝟗 𝐔𝐒$ ó 𝟕𝟖𝟗. 𝐬/./𝒎

 FACTOR DE DEPRECIACIÓN:
𝐅𝐃 = 𝟖
 VALOR DEL AREA TECHADA:
𝐕. 𝐀. 𝐓 = 𝐕. 𝐄! = 𝟒 𝟓𝟖𝟒. 𝟒𝟗 𝐔𝐒$
 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:
𝐕. 𝐎. 𝐂 = 𝟓𝟕. 𝟎𝟕 𝐔𝐒$
 VALOR DE LA EDIFICACION:
𝐕. 𝐄 = 𝟒𝟒 𝟖𝟒𝟏. 𝟓𝟔 𝐔𝐒$
 VALOR DE LA REPOSICIÓN:
𝐕. 𝐄. 𝐑! = 𝟒𝟔 𝟖𝟕. 𝟒𝟖 𝐔𝐒$
 VALOR TOTAL DEL PREDIO:
𝐕. 𝐓. 𝐏 = 𝟔 𝟒. 𝟗 𝐔𝐒$

7.2 REGISTRO FOTOGRÁFICO

































7.3 CUADRO DE VALORES UNITARIOS

ACTUALIZADOS
ANEXO I
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN

PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA

ESTRUCTURAS ACABADOS
INSTALACIONES
MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS ELÉCTRICAS Y
(1) (2) (3) (4) (5) (6) SANITARIAS (7)
ESTRUCTURAS LAMINARES AIRE ACONDICIONADO,

CURVADAS DE ILUMINACION ESPECIAL,
CONCRETO ARMADO LOSA O ALIGERADO DE ALUMINIO PESADO CON VENTILACIÓN FORZADA,
MÁRMOL IMPORTADO,
QUE INCLUYEN EN CONCRETO ARMADO MARMOL IMPORTADO, PERFILES ESPECIALES BAÑOS COMPLETOS (7) SIST. HIDRONEUMÁTICO,
MADERA FINA (CAOBA
UNA SOLA ARMADURA CON LUCES MAYORES PIEDRAS NATURALES MADERA FINA ORNAMENTAL DE LUJO IMPORTADO AGUA CALIENTE Y FRÍA,
O SIMILAR) BALDOSA
A LA CIMENTACION Y EL DE 6 M. CON SOBRECARGA IMPORTADAS, (CAOBA, CEDRO CON ENCHAPE FINO INTERCOMUNICADOR,
ACÚSTICO EN TECHO O
TECHO, PARA ESTE CASO MAYOR A 300 PORCELANATO. O PINO SELECTO) VIDRIO (MÁRMOL O SIMILAR) ALARMAS, ASCENSOR,
SIMILAR.
NO SE CONSIDERA LOS KG/M2 INSULADO. (1) SISTEMA BOMBEO DE
VALORES DE LA COLUMNA AGUA Y DESAGÜE.(5)
Nº2 TELÉFONO.
466.47 283.32 250.20 253.15 272.86 92.08 265.71

ALUMINIO O MADERA
MÁRMOL NACIONAL O FINA (CAOBA O SIMILAR) BAÑOS COMPLETOS
MÁRMOL NACIONAL, SISTEMA DE BOMBEO
COLUMNAS, VIGAS Y/O ALIGERADOS O LOSAS RECONSTITUIDO, PARQUET DE DISEÑO ESPECIAL, (7) IMPORTADOS
MADERA FINA (CAOBA O DE AGUA POTABLE (5),
PLACAS DE CONCRETO DE CONCRETO ARMADO FINO (OLIVO, CHONTA VIDRIO TRA- TADO CON MAYÓLICA O
B SIMILAR) ENCHAPES EN ASCENSOR TELÉFONO,
ARMADO Y/O METÁLICAS. INCLINADAS O SIMILAR), CERÁMICA POLARIZADO (2) Y CERÁMICO DECORATIVO
TECHOS. AGUA CALIENTE Y FRÍA.
IMPORTADA MADERA FINA. CURVADO, LAMINADO O IMPORTADO.
TEMPLADO
300.75 184.84 149.96 133.44 206.73 70.01 192.69

PLACAS DE CONCRETO E=
ALUMINIO O MADERA
10 A 15 CM.ALBAÑILERÍA SUPERFICIE CARAVISTA BAÑOS COMPLETOS
ALIGERADO O LOSAS MADERA FINA FINA (CAOBA O SIMILAR)
ARMADA, LADRILLO O OBTENIDA MEDIANTE (7) NACIONALES CON IGUAL AL PUNTO "B" SIN
DE CONCRETO ARMADO MACHIHEMBRADA VIDRIO TRATADO
C SIMILAR CON COLUMNAS ENCOFRADO ESPECIAL, MAYÓLICA O CERÁMICO ASCENSOR.
HORIZONTALES. TERRAZO. POLARIZADO. (2)
Y VIGAS DE AMARRE DE ENCHAPE EN TECHOS. NACIONAL DE COLOR.
LAMINADO O TEMPLADO
CONCRETO ARMADO
207.02 152.71 98.70 86.25 153.37 48.56 119.91

LADRILLO O SIMILAR SIN VENTANAS DE ALUMINIO
PARQUET DE 1era. , LAJAS,
ELEMENTOS DE CONCRETO CALAMINA METÁLICA PUERTAS DE MADERA ENCHAPE DE MADERA O BAÑOS COMPLETOS (7) AGUA FRÍA, AGUA
CERÁMICA NACIONAL,
ARMADO. DRYWALL FIBROCEMENTO SOBRE SELECTA, VIDRIO LAMINADOS, PIEDRA O NACIONALES BLANCOS CALIENTE, CORRIENTE
D LOSETA VENECIANA 40x40,
O SIMILAR IN- CLUYE VIGUERÍA METÁLICA. TRATADO TRANSPARENTE MATERIAL VITRIFICADO. CON MAYÓLICA BLANCA. TRIFÁSICA, TELÉFONO.
PISO LAMINADO.
TECHO (6) (3)
200.20 96.93 87.07 75.55 117.67 25.91 75.89

VENTANAS DE FIERRO
PARQUET DE 2da. LOSETA AGUA FRÍA, AGUA
PUERTAS DE MADERA
ADOBE, TAPIAL O MADERA CON MATERIAL VENECIANA 30x30 LAJAS SUPERFICIE DE BAÑOS CON MAYÓLICA CALIENTE, CORRIENTE
SELECTA (CAOBA O
E QUINCHA IMPERMEABILIZANTE. DE CEMENTO CON CANTO LADRILLO CARAVISTA. BLANCA PARCIAL. MONOFÁSICA,
SIMILAR) VIDRIO SIMPLE
RODADO. TELÉFONO.
TRANSPARENTE (4)
140.94 36.14 58.34 64.64 80.96 15.24 55.17

VENTANAS DE
MADERA (ESTORAQUE, FIERRO O ALUMINIO
PUMAQUIRO, HUAYRURO, INDUSTRIAL, PUERTAS
MACHINGA, CATAHUA CALAMINA METÁLICA CONTRAPLACADAS TARRAJEO
LOSETA CORRIENTE,
AMARILLA, COPAIBA, FIBROCEMENTO O TEJA DE MADERA (CEDRO O FROTACHADO Y/O YESO BAÑOS BLANCOS SIN AGUA FRÍA, CORRIENTE
CANTO RODADO.
F DIABLO FUERTE, SOBRE VIGUERÍA DE SIMILAR), PUER- TAS MOLDURADO, PINTURA MAYÓLICA. MONOFÁSICA. TELÉFONO
ALFOMBRA
TORNILLO O SIMILARES) MADERA CORRIENTE. MATERIAL MDF o HDF LAVABLE.
DRY WALL O SIMILAR (SIN VIDRIO SIMPLE
TECHO) TRANSPARENTE
(4)
106.14 19.87 39.84

INGENIERÍA48.53 II –
ECONÓMICA 57.07 11.35
TASACIONES 72 30.34
MADERA CORRIENTE CON
MADERA RÚSTICA O LOSETA VINÍLICA, ESTUCADO DE YESO SANITARIOS BÁSICOS AGUA FRÍA, CORRIENTE
PIRCADO CON MEZCLA DE MARCOS EN PUERTAS
CAÑA CON TORTA DE CEMENTO BRUÑADO Y/O BARRO, PINTURA AL DE LOSA DE 2da, FIERRO MONOFÁSICA SIN
G BARRO. Y VENTANAS DE PVC O
BARRO. COLOREADO. TAPIZÓN TEMPLE O AGUA. FUNDIDO O GRANITO. EMPOTRAR.
MADERA CORRIENTE
62.54 13.66 35.16 26.21 46.79 7.80 16.39

300.75 184.84 149.96 133.44 206.73 70.01 192.69
PLACAS DE CONCRETO E=
10 A 15 CM.ALBAÑILERÍA UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
ALIGERADO O LOSAS MADERA FINA
ALUMINIO O MADERA
FINA (CAOBA O SIMILAR)
SUPERFICIE CARAVISTA BAÑOS COMPLETOS
C
ARMADA, LADRILLO O
SIMILAR CON COLUMNAS
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS
DE CONCRETO ARMADO MACHIHEMBRADA
OBTENIDA MEDIANTE
Y ARQUITECTURA
(7) NACIONALES CON
VIDRIO TRATADO
ENCOFRADO ESPECIAL, MAYÓLICA O CERÁMICO
IGUAL AL PUNTO "B" SIN
ASCENSOR.
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA
ENCHAPECIVIL
HORIZONTALES. TERRAZO. POLARIZADO. (2)
Y VIGAS DE AMARRE DE EN TECHOS. NACIONAL DE COLOR.
LAMINADO O TEMPLADO
CONCRETO ARMADO
207.02 152.71 98.70 86.25 153.37 48.56 119.91

LADRILLO O SIMILAR SIN VENTANAS DE ALUMINIO
PARQUET DE 1era. , LAJAS,
ELEMENTOS DE CONCRETO CALAMINA METÁLICA PUERTAS DE MADERA ENCHAPE DE MADERA O BAÑOS COMPLETOS (7) AGUA FRÍA, AGUA
CERÁMICA NACIONAL,
ARMADO. DRYWALL FIBROCEMENTO SOBRE SELECTA, VIDRIO LAMINADOS, PIEDRA O NACIONALES BLANCOS CALIENTE, CORRIENTE
D LOSETA VENECIANA 40x40,
O SIMILAR IN- CLUYE VIGUERÍA METÁLICA. TRATADO TRANSPARENTE MATERIAL VITRIFICADO. CON MAYÓLICA BLANCA. TRIFÁSICA, TELÉFONO.
PISO LAMINADO.
TECHO (6) (3)
200.20 96.93 87.07 75.55 117.67 25.91 75.89

VENTANAS DE FIERRO
PARQUET DE 2da. LOSETA AGUA FRÍA, AGUA
PUERTAS DE MADERA
ADOBE, TAPIAL O MADERA CON MATERIAL VENECIANA 30x30 LAJAS SUPERFICIE DE BAÑOS CON MAYÓLICA CALIENTE, CORRIENTE
SELECTA (CAOBA O
E QUINCHA IMPERMEABILIZANTE. DE CEMENTO CON CANTO LADRILLO CARAVISTA. BLANCA PARCIAL. MONOFÁSICA,
SIMILAR) VIDRIO SIMPLE
RODADO. TELÉFONO.
TRANSPARENTE (4)
140.94 36.14 58.34 64.64 80.96 15.24 55.17

VENTANAS DE
MADERA (ESTORAQUE, FIERRO O ALUMINIO
PUMAQUIRO, HUAYRURO, INDUSTRIAL, PUERTAS
MACHINGA, CATAHUA CALAMINA METÁLICA CONTRAPLACADAS TARRAJEO
LOSETA CORRIENTE,
AMARILLA, COPAIBA, FIBROCEMENTO O TEJA DE MADERA (CEDRO O FROTACHADO Y/O YESO BAÑOS BLANCOS SIN AGUA FRÍA, CORRIENTE
CANTO RODADO.
F DIABLO FUERTE, SOBRE VIGUERÍA DE SIMILAR), PUER- TAS MOLDURADO, PINTURA MAYÓLICA. MONOFÁSICA. TELÉFONO
ALFOMBRA
TORNILLO O SIMILARES) MADERA CORRIENTE. MATERIAL MDF o HDF LAVABLE.
DRY WALL O SIMILAR (SIN VIDRIO SIMPLE
TECHO) TRANSPARENTE
(4)
106.14 19.87 39.84 48.53 57.07 11.35 30.34

MADERA CORRIENTE CON
MADERA RÚSTICA O LOSETA VINÍLICA, ESTUCADO DE YESO SANITARIOS BÁSICOS AGUA FRÍA, CORRIENTE
PIRCADO CON MEZCLA DE MARCOS EN PUERTAS
CAÑA CON TORTA DE CEMENTO BRUÑADO Y/O BARRO, PINTURA AL DE LOSA DE 2da, FIERRO MONOFÁSICA SIN
G BARRO. Y VENTANAS DE PVC O
BARRO. COLOREADO. TAPIZÓN TEMPLE O AGUA. FUNDIDO O GRANITO. EMPOTRAR.
MADERA CORRIENTE
62.54 13.66 35.16 26.21 46.79 7.80 16.39

CEMENTO PULIDO, PINTADO EN LADRILLO
SIN APARATOS SIN INSTALACIÓN
SIN TECHO LADRILLO CORRIENTE, MADERA RÚSTICA. RÚSTICO, PLACA DE
H SANITARIOS. ELÉCTRICA NI SANITARIA.
ENTABLADO CORRIENTE. CONCRETO O SIMILAR.
-- 0.00 22.00 13.11 18.72 0.00 0.00
SIN REVESTIMIENTOS
SIN PUERTAS NI
TIERRA COMPACTADA EN LADRILLO, ADOBE O
I VENTANAS.
SIMILAR.
-- -- 4.40 0.00 0.00 -- --
EN EDIFICIOS AUMENTAR EL VALOR POR M2 EN 5 % A PARTIR DEL 5 PISO
EL VALOR UNITARIO POR M2 PARA UNA EDIFICACIÓN DETERMINADA, SE OBTIENE SUMANDO LOS VALORES SELECCIONADOS DE CADA UNA DE LAS 7 COLUMNAS DEL CUADRO DE ACUERDO A
SUS CARACTERÍSTICAS PREDOMINANTES. LA DEMARCACIÖN TERRITORIAL CONSIGNADA ES DE USO EXCLUSIVO PARA LA APLICACIÓN DEL PRESENTE CUADRO. ABARCA LAS LOCALIDADES
UBICADAS EN EL TERRITORIO SOBRE LA VERTIENTE OCCIDENTAL DE LA CORDILLERA DE LOS ANDES Y LIMITANDO: AL NORTE POR LA FRONTERA CON EL ECUADOR; AL SUR POR LA
FRONTERA CON CHILE; AL OESTE POR LA LÍNEA DE BAJA MAREA DEL LITORAL; Y AL ESTE POR UNA LINEA QUE SIGUE APROXIMADAMENTE LA CURVA DEL NIVEL DE 2000 m.s.n.m.
(1) REFERIDO AL DOBLE VIDRIADO HERMÉTICO, CON PROPIEDADES DE AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO. (2) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU
RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, SON COLOREADOS EN SU MASA PERMITIENDO LA VISIBILIDAD ENTRE 14% Y 83%.
(3) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, PERMITEN LA VISIBILIDAD
ENTRE 75% Y 92%.
(4) REFERIDO AL VIDRIO PRIMARIO SIN TRATAMIENTO, PERMITEN LA TRANSMISIÓN DE LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%.
(5) SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y DESAGÜE, REFERIDO A INSTALACIONES INTERIORES SUBTERRÁNEAS (CISTERNAS, TANQUES SÉPTICOS) Y AÉREAS (TANQUES ELEVADOS) FORMAN
PARTE INTEGRANTE DE LA EDIFICACIÓN.
(6) PARA ESTE CASO NO SE CONSIDERA LA COLUMNA Nº 2
(7) SE CONSIDERA COMO MÍNIMO LAVATORIO, INODORO Y DUCHA O TINA.

7.4 PLANO ARANCELARIO DE LA CIUDAD

DE LAMBAYEQUE

7.5 PLANOS ARQUITECTÓNICOS

Tasacion

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Tasacion

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Tasacion

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 1

3.3.4. Certificado de numeración ............................................................... 10

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 2

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 3

7.1 RESUMEN GENERAL DE LAS TASACIONES ...................................... 36

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 4

En la actualidad, la necesidad de vivienda en el Perú motiva a los empresarios a

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 5

2.1 OBJETIVO GENERAL

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 6

3.1 ASPECTOS LEGALES

3.1.2. Estudio de Títulos

3.1.3. Contrato de Compra Venta

3.1.4. Ámbito De Aplicación

3.1.5. Tipos de tasaciones

3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 7

3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN

3.2.2. Elaboración Del Proyecto

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 8

3.2.6. Gastos Administrativos

3.2.7. Cartas Fianza

3.2.10. Gastos Generales De La Constructora

3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo

3.2.12. Pago De Igv

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 9

3.3.2. Análisis Político, Económico, Social, Tecnológico y

3.3.3. Certificado de Finalización de Obra

3.3.4. Certificado de numeración

3.3.5. Certificado de Parámetros Urbanísticos y

3.3.7. Crédito Hipotecario

3.3.8. Declaración jurada del autoevalúo

3.3.9. Declaratoria de Fábrica

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 10

3.3.10. FUE (FORMATO UNICO DE

3.3.11. Reglamento Interno de Propiedad Horizontal

3.3.13. Evaluación financiera:

3.3.14. TIR (Tasa Interna de Retorno)

3.3.15. VAN (Valor Actual Neto o Valor Presente Neto)

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 11

4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN

4.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA

4.6 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 12

IMAGEN N° 1.- Ubicación del predio en estudio.

4.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL

4.9 ÁREA DEL TERRENO

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 13

Área de la edificación: 121.48 m2

4.10LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

4.11DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 14

4.11.2. Distribución de planta.

4.11.2.2. Segundo piso

4.11.2.3. Tercer piso