0 1 // L O R E M I P S U M D O L O R S I T A M E T

LA GUÍA
IMPRESCINDIBLE PARA
COMPRAR TU PISO.

W W W . Y A E N C1 O N T R E . C O M
ÍNDICE

ÍNDICE
1. Fases del proceso de compra de una vivienda Pág. 3

2. ¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda? Pág. 11

3. Todo lo que debemos saber antes de comprar una casa Pág. 18

4. Documentos legales a aportar en el proceso Pág. 24

de la compra de una vivienda

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1.
FASES DEL
PROCESO DE
COMPRA DE UNA
VIVIENDA

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Comprar una casa es, quizás, la decisión más importante

de nuestra vida. Supone un gran esfuerzo económico
y un solo error puede llevar a consecuencias muy
importantes. De ahí que tengamos presentes tres
factores, entre los que están las fases del proceso de
compra de una vivienda, algo básico que debes tener en
cuenta y que desde Yaencontre te ayudamos a seguir.
Recuerda en:

» No tomar una decisión a la ligera.

» Asesorarte por un profesional.

» Seguir una serie de fases en el proceso de la compra de nuestra casa.

Necesidades/demandas/objetivos
La compra de una casa surge por una necesidad. Debemos tener claras las
razones del porqué compramos una vivienda, ya que ello determinará el proceso
de compra. En base a estos objetivos tomaremos una u otra decisión.

» La casa se ha quedado pequeña y queremos ampliar familia.

» Traslado a otra ciudad por trabajo u otra razón.

» La casa es demasiado grande y ya no hace falta tanto espacio.

» Por inversión: compramos para alquilar.

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Presupuesto
La primera fase en el proceso de compra de una casa es saber de qué dinero
disponemos. Para esto necesitamos establecer un presupuesto orientativo, en
base a los precios del mercado de la vivienda y los gastos fijos y complementarios
que va a suponer (notario como gastos puntuales, gastos comunidad como
gastos fijos...).

¿Cómo lo calculamos?

1. La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería

superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

2. Para calcular lo que nos podemos gastar:

» Deberíamos dividir nuestros ingresos netos mensuales entre 12.

» Calcular el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4). El

resultado es la mensualidad ideal a pagar en la hipoteca.

3. Gastos iniciales de la compra, entre un 10% y un 12% del precio.

4. El importe de la hipoteca + nuestros ahorros = precio de la vivienda que

debemos buscar. -Estudios de mercado del precio.

5. Tasación de la vivienda.

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Tipo de vivienda
En función de nuestras necesidades y presupuesto vamos a adquirir una
vivienda u otra. Estos son los diferentes tipos de vivienda a los que podemos
optar y sus requerimientos.

VIVIENDA NUEVA

Si debe construirse o está ya construida.

Podemos empezar a vivir sin hacer reformas.

Pagaremos el coste del IVA (un 10% sobre el valor del inmueble).

Inscribirse en el Registro de la Propiedad.

VIVIENDA USADA

Se debe hacer reforma o no.

El precio será inferior al de la vivienda nueva.

Se tributa al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su

porcentaje depende de la comunidad autónoma.

VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL

De nueva construcción y financiadas por la administración.

Su precio depende de cada comunidad autónoma y suele ser más

asequible. Las dimensiones de las viviendas son más reducidas.

Ventajas especiales de carácter fiscal y económico.

Es necesario cumplir una serie de requisito para acceder a ellas.

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Dónde se ubica la vivienda

Determinar dónde queremos vivir es importante porque encarecerá o disminuirá
el precio de la casa que pagaremos. En las grandes ciudades, el precio suele ser
siempre más elevado, pero este factor depende de cada comunidad autónoma
y de cada uno de los barrios.

A su vez, es importante elegir la zona donde queremos vivir, dependiendo

de nuestras necesidades. Si utilizamos el coche y queremos estar cerca de
transportes públicos, si tenemos niños y hay colegios y zonas verdes en nuestro
entorno, o bien elegimos zonas residenciales algo más alejadas de nuestro
trabajo, con lo que necesitaremos transporte propio.

Para evaluar la zona, se recomienda visitarla previamente, en varias ocasiones

y en días y franjas horarias distintas. También es factible ir al Ayuntamiento
para pedir planos y situar las viviendas en el mapa para saber aquellos
emplazamientos que tienen más cerca: hospitales, supermercados y muchos
otros requerimientos.

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Solicitud de una hipoteca

Es otra fase sumamente importante en el proceso de compra de la vivienda
porque determina qué cuantía pagar cada mes por el piso que voy a comprar.

La hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un

inmueble y permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero por
parte de una entidad de crédito a cambio del compromiso de devolver dicha
cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos
o cuotas.

Tipos de hipotecas

A tipo fijo

» La cuota mensual y tipo de interés que se aplica no varía durante el plazo

que dura el préstamo.

» Tipo superior y un plazo de amortización menor que el tipo variable. A tipo

variable

» Valor del índice de referencia más un diferencial fijo.

» El importe de la cuota se actualiza en cada revisión al valor del índice de

referencia.

» La cuota será superior cuando los tipos suban e inferior cuando bajen.

Tipo mixto

» Tipo fijo durante una parte del plazo y un tipo de interés variable durante el
resto.

Formalización préstamo

El banco determinará el precio de la hipoteca en función de una serie de

requisitos y documentación a aportar.

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Consultar la documentación previa

En la compra de una casa hay una documentación importante a aportar.
Además debemos comprobar que el anterior propietario de la casa tenga
la documentación en regla y no tengamos que hacer frente a otros gastos
inesperados.

Impuesto de transmisiones patrimoniales ITP: Está relacionado con la

transferencia de la propiedad y su cuantía a pagar depende de cada comunidad
autónoma, pero oscila siempre entre el 5% y el 10%.

Impuesto sobre bienes inmuebles IBI: Impuesto de propiedad emitido por la

entidad municipal en la que se ubica la vivienda. Se sitúa habitualmente entre
el 0.5% y el 1.1% del valor catastral del inmueble.

Registro de la propiedad: Si se compra una vivienda de segunda mano,

debemos comprobar la titularidad del inmueble y saber si el piso es de quien
nos lo está vendiendo.

Registro de morosos: Comprobar que el propietario del piso que vamos a

comprar no esté en la lista de moroso y haya pagado todos los gastos relativos
a esta vivienda para que los nuevos propietarios no tengan que hacer frente a
ello.

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Formalizar el contrato de compra de la vivienda

Ha llegado la fase final del proceso de compra de la vivienda.

Debemos formalizar el contrato ante el notario para que el piso ya pase a ser de
nuestra propiedad.

Contrato de arras
Es un contrato privado donde se expresa la voluntad de compraventa por parte
del comprador y del vendedor. El comprador suele adelantar una cantidad que
se negocia entre ambas partes.

Firmar las escrituras de compraventa

Debemos firmar el contrato de compraventa y la hipoteca (si la hubiera) ante
notario. En este acto están presentes vendedor y comprador y los representantes
de la entidad. El notario comprueba la titularidad de las partes y las cargas de la
vivienda, entre otros documentos aportados.

Inscripción en el registro de la propiedad

El gestor es el encargado de presentar las escrituras y documentaciones ya
firmadas por el notario ante el Registro de la Propiedad para su inscripción y
cambiar la titularidad. El piso pasa en manos del nuevo propietario.

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2.
¿QUÉ GASTOS
TIENE LA COMPRA
DE UNA VIVIENDA?

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La compraventa de una casa lleva implícito una serie

de gastos importantes. De ahí que sea imprescindible
fijar un presupuesto para todos los gastos que hacer
frente antes, durante y tras el proceso de la compra
de una vivienda. Pues no solo está el precio que vale la
casa, hay muchos más gastos a afrontar:
» Gasto fijos y variables

» Precio de la vivienda

» Gastos obligatorios y estimados por Ley

» Gastos opcionales

» Los que engloban la hipoteca y los que hay que afrontar sin hipoteca

Se recomienda:

» Acudir a un gestor que tramite todos estos documentos.

» Contar con la figura de una agencia inmobiliaria que nos agilizará el proceso
de la compra de nuestra vivienda.

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Agencia inmobiliaria
Cuando compramos una casa a través de una agencia inmobiliaria debemos
pagar por los servicios prestados. Ello depende de cada agencia y profesional,
pero el porcentaje a pagar suele estar en torno a al 3% del valor de la vivienda.

Como el coste no está regulado por Ley, debe pactarse con el agente
inmobiliario directamente. Aunque no es algo obligatorio solicitar los servicios
de un profesional del sector, es recomendable para tramitar todos los pasos de
la compra de una casa de forma rápida y segura.

Gestoría
También podemos contratar una gestoría para que nos lleve los trámites
de la documentación referente a la compra de la vivienda. Es una buena
recomendación porque hay mucha información que no sabemos, papeleo que
tramitar y podemos perdernos en el camino.

» Cada gestoría es independiente y fija un precio distinto por sus servicios.

» El coste suele rondar los 300 euros.

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Notaría
Tanto si se trata de una casa nueva o de segunda mano, es obligatorio realizar
la escritura pública de compraventa que debe hacer un notario y que es el
documento necesario para inscribir la vivienda en el Registro Público de la
Propiedad.

» Podemos escoger el notario que queramos.

» Los honorarios del notario están regulados por el Estado.

» El coste del servicio de otorgamiento de la escritura pública de compraventa

depende del precio del inmueble.

» Los costes medios van de los 600 a los 900 euros, aproximadamente.

El Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución pública destinada a crear
titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica
de los inmuebles. Por tanto, debemos inscribir las escrituras de la compraventa
que ha firmado el notario en este registro, donde normalmente se cambia la
titularidad del nuevo propietario.

» Los honorarios de este trámite están fijados por normativa.

» El coste depende directamente del precio del inmueble.

» Los precios varían y van de los 200 a los 600 euros.

Importe del IVA

Este coste se paga únicamente cuando la vivienda es nueva y suele ser de
10% sobre el valor del inmueble. Pero depende de cada comunidad autónoma
porque en Canarias es del 6,5% (el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario).

Si se trata de una vivienda pública o de Protección Oficial, es del 4% sobre el

valor del inmueble.

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Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

ITP
Es un tributo indirecto que grava tres hechos imponibles distintos, como las
transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos
jurídicos documentados. Es un tipo de impuesto que se aplica en la compraventa
de vivienda de segunda mano o usada.

» El precio depende del porcentaje aplicado en cada comunidad autónoma

donde esté la vivienda.

» La cuantía suele estar entre el 6% y el 10%.

» Hay excepciones: para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos

» reducidos.

» Se abona en la delegación de Hacienda de la comunidad correspondiente.

» El plazo para liquidarlo es de 30 días a partir del momento en el que se

produce la compra del bien o la firma del derecho.

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La hipoteca
Tanto si compramos una vivienda nueva o bien usada, podemos contratar
una hipoteca que deriva una serie de gastos. Se trata de un préstamo cuyo
pago está garantizado por el valor de un inmueble y permite al cliente recibir
una determinada cantidad de dinero por parte de una entidad de crédito a
cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses
correspondientes, mediante pagos periódicos o cuotas. Puede ser a tipo fijo,
variable y mixto.

Gastos de tasación: El informe de tasación es un certificado que exigen las

entidades financieras para conceder un crédito hipotecario. Su finalidad es
valorar el precio real de la vivienda para garantizar que las condiciones de venta
se ajustan a la realidad del inmueble. La tasación tiene un coste que debe
asumir el cliente, una vigencia de seis meses y se puede solicitar en cualquier
sociedad de tasación supervisada y acreditada por el Banco de España.

» Los bancos prestan actualmente una cantidad equivalente al 80% del precio
de compra o del valor de tasación.

» Los gastos de tasación rondan de los 200 a los 600 euros, según el tipo de
inmueble.

Copias de la escritura de la vivienda: Si bien el gasto de la primera escritura

corre a cargo del banco, el comprador de la vivienda con hipoteca debe asumir
el gasto de las copias extra, que suele ser de unos 20 a 30 euros la copia.

Comisión de apertura de la hipoteca: La comisión depende de cada banco,

pero suele rondar el 2% del capital prestado. Se suele deducir directamente del
dinero que entrega al hipotecado.

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Ya no se paga
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Se trata de un impuesto que tiene lugar cuando uno se suscribe a un documento
notarial. Desde la entrada del Decreto Ley del Gobierno, son los bancos los que
deben hacer frente a este impuesto. La cuantía depende de cada comunidad
autónoma y va de los 1.500 y los 6.000 euros.

El Registro de la Propiedad
En caso de hipoteca, se debía pagar una cantidad por las inscribir las escrituras
ante notario, pero con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el 16
de junio de 2019, este gasto ya no es asumido por el comprador, pero sí por la
entidad bancaria.

Gastos de la gestoría
También este gasto referente a la hipoteca es asumido por el banco desde junio
de 2019 con las reformas de la nueva Ley.

Gastos notariales
También, y de igual forma que sucede con el resto de impuestos y gastos que
ya no debe pagar el comprador, los gastos de notario (que tienen lugar por el
otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario) los asume la
entidad bancaria desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.

17
3.
TODO LO QUE
DEBEMOS SABER
ANTES DE COMPRAR
UNA CASA

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0 3 // T O D O L O Q U E D E B E M O S S A B E R A N T E S D E C O M P R A R U N A C A S A

Tanto si se trata de una casa a las afueras, un piso

en la ciudad o un apartamento en la playa, hay una
serie de factores que determinan sus características
y que, por tanto, debemos tener en cuenta antes de
comprarla. Adquirir una casa es un gasto enorme y una
decisión que puede acompañarnos el resto de nuestra
vida. En Yaencontre te damos las claves de todo lo que
debemos saber antes de comprar la casa ideal.

Ten en cuenta que:

» No es una decisión que se tome a la ligera.

» Debemos meditar bien antes de inclinarnos por una casa u otra.

» Haremos una lista de prioridades de la casa y analizaremos pros y contras.

» No debemos dejar pasar oportunidades.

» Y, ante todo, es importante asesorarnos por un especialista inmobiliario.

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El precio
Es uno de los factores esenciales en la compra de toda casa. Para ello sabremos
a qué precio se está poniendo a la venta y lo que vale realmente. El precio
también dependerá del lugar donde esté ubicada (ciudad y barrio), y de si la
vivienda es nueva, debe construirse todavía o si es de segunda mano.

» Conocer la superficie real de la vivienda: para saber el precio real teniendo

en cuenta que lo acordado no esté por encima del precio de mercado +
los gastos de comunidad y la tasación del inmueble. Esto es importante
porque al solicitar una hipoteca, se concede en función de su valor real, no
del pactado.

» Informe de tasación: certificado que exigen las entidades financieras para

conceder un crédito hipotecario. Su finalidad es valorar el precio real de la
vivienda para garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad
del inmueble. La tasación tiene un coste que debe asumir el cliente, tiene
una vigencia de seis meses y se puede solicitar en cualquier sociedad de
tasación supervisada y acreditada por el Banco de España.

» Tipo de vivienda: las viviendas nuevas suelen tener un precio superior a las
usadas, mientras que las más compradas son las de segunda mano por dos
motivos: el precio y la rapidez en entrar a vivir. Sobre un 80% de las viviendas
que se compran en España son usadas, según el Instituto Nacional de
Estadística (INE).

» Analizar el precio medio de cada barrio: Comprobar y comparar con

nuestro presupuesto y centrar esfuerzos en aquellas zonas donde sí
podemos comprar la casa.

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Ciudad/Barrio: ubicación de la vivienda

El entorno de la vivienda debe ajustarse a nuestras necesidades. ¿En qué ciudad
y barrio vivimos? ¿Tenemos hijos? ¿Cómo es nuestro vecindario? En base a
estos datos, tendremos en cuenta los siguientes factores que condicionarán la
compra de nuestra casa:

» Ciudad grande o pequeña: En las ciudades grandes el precio de la vivienda

se encarece, pero todo depende la comunidad en la que vivamos.

» Tipo de barrio. Residencial, céntrico, a las afueras: Si nos gustan grandes,

pequeños, tranquilos, con afluencia de personas, etc.

» Comunicaciones. Analizaremos los servicios del entorno de la casa:

escuelas, transporte público, tiendas, zonas comerciales, centros médicos,
hospitales, distancia al lugar del trabajo, etc.

» Visitas: Una vez tengamos algo más claro el barrio, lo visitaremos en

diferentes horas del día para ver si tiene los servicios esperados y nos vemos
en él para vivir.

Comunidad de vecinos
Es otro punto clave porque vamos a vivir al lado de varias personas durante
muchos años. ¿Qué podemos hacer en este aspecto?

» Preguntar sobre el vecindario y sus perfiles.

» Si están al corriente de los gastos de la comunidad. Si hay morosos entre los

vecinos y/o denuncias en el ayuntamiento.

» Conocer los estatutos de la comunidad y en qué consisten.

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Estado de la vivienda
Antes de optar por una u otra vivienda, se hace imprescindible contar con
aspectos técnicos, menos técnicos, decorativos y de construcción que afectan el
estado de esa vivienda. Aconsejamos una lista de parámetros a tener en cuenta.

» Orientación, iluminación, sol: Qué una casa tenga más o menos luz
depende de su orientación y de donde salga el sol. Una escasa iluminación
natural puede reducir el valor de la casa y viviremos siempre mejor que si es
interior.

» Fontanería, electricidad, gas, instalaciones, etc.: es necesario comprobar

el estado de todas las instalaciones de la vivienda para observar si funcionan
correctamente y están al día de las normativas y controles oficiales. Si no
es así, tendremos que ocuparnos de ello con lo que representa un gasto
añadido.

» Calidad de la construcción y materiales: Tanto si la vivienda es de obra

nueva como de segunda mano, es importante revisar la calidad de la
construcción y el estado de conservación de las estancias de la casa. De
los grifos, pasando por los aislamientos a las posibles grietas, goteras y
humedades. Cada detalle cuenta.

» Metros cuadrados y distribución del espacio: Es otro aspecto a tener en

cuenta, ver cómo está distribuida la casa, qué metros cuadrados tiene, la
decoración, si se permite hacer obras, si los espacios son los adecuados para
nuestras necesidades, etc.

» Exteriores: El interior es sumamente importante, pero también

comprobaremos cómo está la terraza o jardín, la fachada y los posibles
servicios que tiene la comunidad de la que podemos beneficiarnos: piscina
comunitaria, parking, jardines, patios de luces, etc.

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0 3 // T O D O L O Q U E D E B E M O S S A B E R A N T E S D E C O M P R A R U N A C A S A

El vendedor
Antes de comprar una casa, hay aspectos tan importantes como saber si el
vendedor está al corriente de los pagos de la vivienda y si realmente es el titular.
Preguntaremos sobre:

» Si el vendedor es realmente el propietario de la casa.

» Si es moroso y hay embargos, ha pagado todos los gastos de la vivienda,

tiene una hipoteca y su estado.

» Ir al ayuntamiento y pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple

informativa sobre el estado del vendedor y de la vivienda en cuestión. Es
un documento con información jurídica en la que están detallados la
descripción de la vivienda, su titularidad, así como cargas y posibles deudas.

» También se puede pedir un certificado de legalidad urbanística.

» Reclamar el último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

(IBI), el Certificado de la Comunidad de Propietarios y el Certificado de
Eficiencia Energética.

» Comprobar si la vivienda ha pasado la ITE, Inspección Técnica de Edificios,

pues es obligatoria para los inmuebles de más de 20 años de antigüedad y
se debe de realizar cada 10 años.

La negociación
Es un punto determinante y no es tarea fácil. Se aconseja que se pueda negociar
el precio de la casa a través de un profesional inmobiliario. Para esto hay que
tener claro:

» El precio de venta de la casa.

» El precio real de la casa (que ya hemos investigado anteriormente).

» Acordar una cantidad justa.

» Analizar pros y contras de la casa.

» Hacer oferta e intentar conseguir una rebaja.

23
4.
DOCUMENTOS LEGALES A
APORTAR EN EL PROCESO
DE LA COMPRA DE UNA
VIVIENDA

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

El proceso de compraventa de una vivienda

es largo y necesita de una documentación
necesaria y obligatoria para tramitarlo. Ello
incluye contratos, certificados e inscripciones
en distintos organismos.

Aconsejamos:
» Que la documentación la pueda tramitar un gestor para no perdernos en el
proceso.

» Informarnos antes de toda la información necesaria a entregar por si nos

falta algún dato.

» Pedir asesoría en el profesional inmobiliario para tramitar todas las gestiones

relacionadas con la compra del inmueble.

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

Contrato de arras
Es un contrato privado donde se expresa la voluntad de compraventa por parte
del comprador y del vendedor. El comprador suele adelantar una cantidad
que se negocia entre ambas partes como reserva de la vivienda. Existen tres
modalidades de esta garantía que asegura el cumplimiento de una obligación,
es decir, la adquisición de un inmueble:

» Las arras confirmatorias refuerzan la existencia del contrato, por lo que la

cantidad anticipada supone un anticipo o pago a cuenta del precio del
inmueble.

» Las arras penales representan una garantía del cumplimiento del contrato,
mediante la pérdida o devolución de la cantidad anticipada. Ello sucedería
en caso de incumplimiento del acuerdo.

» Las arras penitenciales permiten desistir del contrato de compraventa a las

partes, mediante la pérdida o restitución duplicada de las mismas.

Es aconsejable redactar bien el documento donde se hagan constar las arras,

dejando claro que se opta por la modalidad penitencial. De esta manera, los
contratantes pueden desistir de la compraventa si se da el caso. De lo contrario
figurará que las arras son confirmatorias y se han facilitado como pago a cuenta
del precio de la vivienda.

Si el piso o casa son nuevos, el comprador se verá obligado a pagar las arras
más el IVA correspondiente. Sin embargo, si la vivienda es de segunda mano, el
comprador abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el
total del precio de venta -arras incluidas-, cuando se formalice la escritura.

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

Certificado de eficiencia energética

Es un documento obligatorio para la venta de una vivienda, por lo que
el propietario tendrá que aportar el certificado, expedido por un técnico
acreditado. Con él podremos comprobar las características energéticas del piso
que sopesas adquirir. Se trata de un justificante exigido por el Ministerio de
Industria, Energía y Turismo para todos los inmuebles susceptibles de compra o
alquiler -excepto en construcciones provisionales, pisos de menos de 50 m2 de
superficie o alquileres por un periodo inferior a las 16 semanas-.

» El certificado de eficiencia energética lo puede realizar cualquier técnico

autorizado (arquitectos, ingenieros, etc.).

» Su coste depende de la oferta y la demanda existente en el momento de la

transacción. Se recomienda consultar a varias compañías y a partir de ahí
decidirse por la que más nos convenga.

» El comprador que no disponga del certificado energético en vigor deberá

abonar sanciones que oscilan entre los 300 o 6.000 euros, en función de la
falta incumplida.

Este certificado permite evaluar y calificar todos los aspectos energéticos de

la vivienda (incluye posibles emisiones de dióxido de carbono y consumo de
energía anual), plasmándolos en una etiqueta energética. La etiqueta, cuya
duración es de 10 años desde su emisión, se sirve de una escala de letras que
puntúan el estado energético del domicilio, desde la A como la más elevada a
la G, la más inferior de todas. Es fácil reconocerlas gracias a los colores que las
identifican:

» La letra A, en color verde oscuro, representa la mayor eficiencia energética.

» La letra B, en verde claro, conserva la eficiencia energética.

» La letra C, en verde amarillento, ya no es tan eficiente como la A y la B.

» La letra D, en amarillo, muestra una eficiencia estándar o normal.

» La letra E, más anaranjada, hace referencia a un domicilio con muy poca

eficiencia energética.

» La letra F, naranja del todo, representa uno de los últimos valores de la escala.

» La letra G, en rojo, hace referencia a un inmueble que no dispone de

eficiencia energética.

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

Cédula de habitabilidad
Con este documento nos aseguramos, entre otras cosas, que la vivienda
cumple con los requisitos para ser habitada. Además, comprar una propiedad
que carezca de este documento puede ocasionar problemas si en algún
momento decidimos vender o alquilar la casa. También sirve para dar de alta
los suministros de agua, luz y gas.

» Sólo está vigente en algunas comunidades autónomas (Cataluña, Murcia,

Navarra, Cantabria, Asturias, Canarias y La Rioja), mientras que la licencia de
primera ocupación la solicitan todos los ayuntamientos del país.

» El consistorio expide esta licencia que certifica lo siguiente: la obra edificada

cuenta con las condiciones reflejadas en la licencia de obra y el proyecto
técnico.

» En algunas comunidades autónomas han eliminado la cédula de

habitabilidad y solo requieren la licencia de primera ocupación facilitada
por el ayuntamiento. Es el caso de Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía,
Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia. En Extremadura solo se requiere
la licencia de primera ocupación, renovable cada 10 años. En Baleares y la
Comunidad Valenciana se suele pedir la licencia de segunda ocupación, tras
conseguir la primera.

En la cédula de habitabilidad deben constar:

» Dirección y ubicación del piso o casa.

» Superficie útil del domicilio.

» Datos del técnico autorizado, normalmente un arquitecto o arquitecto

técnico, que ha redactado el certificado de habitabilidad, una vez ha visitado
el inmueble. A fin de que el consistorio expida la cédula de habitabilidad
deberemos presentar el certificado mencionado, fotocopia del DNI y
justificante del pago de las tasas relacionadas.

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

Firmar las escrituras de compraventa

Debemos firmar el contrato de compraventa y la hipoteca (si la hubiera) ante
notario. En este acto están presentes vendedor y comprador, y los representantes
de la entidad. El notario comprueba la titularidad de las partes y las cargas de la
vivienda, entre otros documentos aportados.

» Aporta seguridad jurídica gracias a la intervención de un notario que da

fe de las intenciones de ambas partes y permite el acceso al registro de la
propiedad.

» El coste de la escritura dependerá de si la vivienda ha sido registrada, o no,

con anterioridad. En el primer caso, se llegaría a desembolsar 300 euros; en
el segundo, cerca de 600.

Durante la firma de la escritura pública, el notario procede a:

» Verifica la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.

» Da a conocer el estado de cargas que pesan sobre la vivienda. En el caso que

exista uncrédito hipotecario, este debe constar en la escritura.

» Corrobora que la vivienda está libre de pago de las cuotas de la comunidad.

» Pide el justificante de pago del impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), junto
con el número de referencia catastral de la casa o el piso para la hacienda
pública.

» Solicita el Certificado de eficiencia energética (CEE).

» Informa del pago del impuesto de la compra del inmueble (Transmisión

Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos
Documentados e IVA) por parte del comprador.

» Ambas partes serán informadas de sus obligaciones legales y fiscales,

resultado de la compraventa del inmueble.

» Tras explicar cada apartado de la escritura, se procede a la firma entre

comprador y vendedor. Se entregan las llaves de la casa, así como la licencia de
primera ocupación o la cédula de habitabilidad en función de la comunidad
autónoma, indispensable para contratar los suministros energéticos.

» Una vez leída y firmada la escritura ante notario, ya se puede inscribir en el

registro de la propiedad.

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0 4 // D O C U M E N T O S L E G A L E S A A P O R T A R

Inscripción en el registro de la propiedad

El gestor se encarga de presentar las escrituras y documentaciones ya firmadas
por el notario ante el Registro de la Propiedad para su inscripción y cambiar la
titularidad. A partir de aquí, el piso ya pasa a manos del nuevo propietario, quien
debería seguir una serie de pasos adicionales:

» Poner a su nombre todos los suministros del nuevo domicilio.

» Conservar todos los documentos, justificantes, garantías y facturas

relacionados con la compra del inmueble. Asimismo, el nuevo propietario
deberá:

» Desembolsar el importe de la minuta notarial, del registro de la propiedad

y de la gestoría.

» También tendrá la obligación de abonar el Impuesto Municipal sobre

el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía
Municipal), presentando una copia de la escritura de compraventa en el
ayuntamiento correspondiente.

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0 1 // L O R E M I P S U M D O L O R S I T A M E T

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