CUESTIONARIO ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO

1.- ¿Qué se entiende por establecimiento de comercio? 515.

R/: ARTÍCULO 515. DEFINICIÓN DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Se entiende por

establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar
los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a
su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al
desarrollo de diversas actividades comerciales

2.- ¿Qué elementos integran un establecimiento de comercio? 516

R/: ARTÍCULO 516. ELEMENTOS DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Salvo estipulación en

contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:

1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;

2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se
utilicen en las actividades del establecimiento;

3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores
similares;

4) El mobiliario y las instalaciones;

5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los

locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme
a la ley, tenga el arrendatario;

6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, y

7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del

establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en
consideración al titular de dicho establecimiento.
3.- ¿Qué se puede entender por preferencia, tratándose de establecimientos de comercio,
cuando hay lugar a su enajenación? 517.

R/: ARTÍCULO 517. ENAJENACIÓN FORZADA EN BLOQUE O UNIDAD ECONÓMICA. Siempre que

haya de procederse a la enajenación forzada de un establecimiento de comercio se preferirá la
que se realice en bloque o en su estado de unidad económica. Si no pudiere hacerse en tal forma,
se efectuará la enajenación separada de sus distintos elementos.

En la misma forma se procederá en caso de liquidaciones de sociedades propietarias de

establecimientos de comercio y de particiones de establecimientos de que varias personas sean
condueñas.
4.- ¿Cuáles son las causales o circunstancias que ha establecido el legislador para que se puede
renovar un contrato de arrendamiento de local comercial? 518

R/: ARTÍCULO 518. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El

empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un
inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato
al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el
arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción
de una obra nueva.

5.- ¿Es posible que existan diferencias entre arrendado y arrendatario de local en donde
funciona un establecimiento de comercio, cuando hay lugar a la renovación del contrato de
arrendamiento? 519

R/: ARTÍCULO 519. DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO. Las diferencias que

ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se
decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

6.- ¿Qué se entiende por desahucio? 520

R/: ARTÍCULO 520. DESAHUCIO AL ARRENDATARIO. En los casos previstos en los ordinales 2o. y
3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de
anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan
de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden
de autoridad competente.

7.- ¿Cómo opera el desahucio? 520

R/: el artículo 518 de la Legislación Comercial, el cual estipula el derecho de renovación del
contrato de arrendamiento. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos
de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el
arrendatario, y
El término de desahucio lo realiza el propietario y el preaviso se hace al arrendatario con no
menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato cuando concurran las
anteriores numerales, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas
condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este
artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente

Cabe concluir, que para aplicar a lo anterior si el propietario arrienda este inmueble para un local
el cual desarrollará actividades comerciales similares al arrendatario dentro de los 3 meses
siguientes a la fecha de entrega deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, por tal
razón es de vital cuidado e importancia verificar el uso que se le dará al local comercial.

8.- ¿Si el arrendatario, que lleva ocupando el local por espacio de dos años y 10 meses, se
encuentra en mora de pagar los cánones de arrendamiento, se debe de aplicar el desahucio? 518
y 520

R/: El contrato de arrendamiento de un local comercial es un acuerdo entre las partes que se
regirá por normas civiles y comerciales. Recuerde que cualquier tipo de contrato es una obligación
clara y exigible, y que de presentarse el incumplimiento de alguna cláusula se puede acudir ante
un juez.

Conforme al artículo 518 C. de Co., ya visto, estas son las causales que exceptúan el nacimiento del
derecho a la renovación del contrato: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato: El
incumplimiento contractual por parte del arrendatario no permite que nazca el derecho a la
renovación del contrato de arrendamiento, por ejemplo, como cuando no da la destinación
comercial pactada al bien inmueble arrendado, o como cuando subarrienda totalmente el
inmueble sin contar con el consentimiento del arrendador.

“ARTÍCULO 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario
desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación
del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones
y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos
en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente”.

9.- ¿Qué se entiende por derecho de preferencia, cuando se hace referencia al contrato de
arrendamiento de local comercial? 521

R/: el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera para el arriendo del inmueble luego de
reparaciones o construcciones.

Si el propietario del inmueble arrendado ha desahuciado al arrendatario, justificando la necesidad

de reparación, reconstrucción o nueva construcción en el inmueble, cuando estas obras se lleven a
cabo, debe preferir al arrendatario que ha restituido el bien, en igualdad de condiciones frente a
otras personas que estén interesadas en tomar en arriendo el mismo inmueble. Para la efectividad
de este derecho, la norma consagra un procedimiento para su ejercicio, el cual consiste en que el
propietario informará con una antelación mínima de sesenta (60) días al arrendatario sobre la
disponibilidad de los locales y esté, a su vez, debe informar al propietario si ejercerá o no este
derecho con treinta (30) días de anterioridad a la fecha de disponibilidad de los locales.

10.- ¿Cuándo se puede presentar el arrendatario el derecho de preferencia? 521

R/: Cuando el inmueble sea reparado o reconstruido el comerciante que venia desarrollando su
actividad comercial en dicho local  tiene derecho de preferencia, dicho derecho de preferencia no
le da derecho alguno al arrendador de cobrar primas o valores especiales, en virtud de este
derecho el comerciante solo deberá pagar el  canon.

11.- ¿Debe de informar el arrendador al arrendatario de local comercial, el tiempo estimado de

entrega de los locales reparados, para que éste ejerza el derecho de preferencia; en caso
positivo, de cuánto tiempo dispone el arrendador para dar aviso? 521

R/: El propietario del bien inmueble debe comunicar al comerciante con mínimo sesenta días de
anticipación  a la fecha de entrega del local y el este tendrá  treinta días antes de dicha fecha que
manifestar si ejercita o no el derecho de preferencia,  de conformidad con lo contemplado en el
parágrafo del artículo 521 del código de comercio, el cual establece lo siguiente:

«PARÁGRAFO.  Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por
lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este
deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o
no el derecho de preferencia para el arrendamiento.»

12.- ¿Qué ocurre, si existen cuatro arrendatarios comerciantes (empresarios) ocupando varios
locales comerciales y éstos deben de ser reparados por amenaza de ruina? 521

¿Al finalizar la reparación del citado inmueble en donde funcionaban los cuatro
establecimientos de comercio, solo quedaron dos locales para ser dados en arrendamiento? 521

R/El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier

otra persona en el arrendamiento de los locales reparados

.- Los anteriores arrendatarios ya no tienen derecho a ejercitar el derecho de preferencia.

R/ los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás
en orden de antigüedad.

.- Solo podrán ejercer el derecho de preferencia, los comerciantes que mayor capacidad de pago
tengan para optar por los dos únicos locales reparados?

R/ El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier

otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación,
sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se
fijará por peritos en caso de desacuerdo.

.- O mejor se celebran nuevos contratos de arrendamiento con nuevos arrendatarios, a fin de

evitar disputas legales con los dos arrendatarios que no van a quedar ocupando el inmueble que
fuera reconstruido o reparado?
R/ No porque El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a
cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva
edificación

13.- ¿Tiene alguna clase de derecho el arrendatario que ha sido llamado a hacer entrega del
inmueble en el que viene operando su establecimiento de comercio, por cuanto se hace
necesario hacer reparaciones al interior del inmueble por amenazar ruina? 521

R/: El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a

cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de
nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon
de arrendamiento, que se fijará por peritos

14.- ¿En caso positivo, podría decir qué tipo de indemnización podría reclamar y en cuánto
tiempo puede ocurrir ello? 522

R/: En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el
comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual
de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la

correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles.

15.- ¿Qué elementos probatorios se deberían de utilizar para demostrar los perjuicios causados,
conforme lo prescribe la norma comercial? 522

R/: ARTÍCULO 522. CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO. Si el propietario no da a los

locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la
fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación
de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los
utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que
tenía el arrendatario.

16.- ¿En qué consiste el subarriendo de un local comercio

R/: ARTÍCULO 523. SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El arrendatario

no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o
inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a
la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

17.- ¿Es posible hacer cesión del contrato de arrendamiento, sin que medie la autorización del
propietario del inmueble? 523

R/: En el caso del subarriendo en el arrendamiento de local comercial, conforme al artículo 523 C.
de Co. podrá subarrendarse parcialmente, hasta la mitad del inmueble, sin necesidad de
autorización del arrendador. Para el subarriendo total del inmueble, se requerirá la autorización
expresa o tácita del arrendador, sino, esto constituirá incumplimiento del contrato. Respecto la
cesión, el Dr. Bonivento Fernández explica: “Se presenta esta figura cuando desaparece in
integrum el primer arrendatario entrando una tercera persona a reemplazarlo en toda la relación
contractual. En este caso, el cesionario desplaza al arrendatario y de ahí en adelante se sigue
rigiendo el contrato entre el arrendador y la tercera persona o cesionaria”74. Como vemos, en la
cesión desaparece una de las partes del contrato, en el caso que nos interesa, el primer
arrendatario, siendo reemplazado por una tercera persona en la relación contractual. En el
arrendamiento de local comercial, conforme al artículo 523 C. de Co., la cesión del contrato por
parte del arrendatario valdrá si se hace con autorización del arrendador, a menos que, está sea
consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio del arrendatario. No se necesita
autorización del arrendador, ya que, los contratos de arrendamiento de los locales comerciales
donde funcionan los establecimientos de comercio, se entienden que forman parte del
establecimiento (Art. 516, núm. 5 C. de Co.).

18.- ¿Cuándo se enajena (venta) del establecimiento de comercio, se puede hacer cesión del
contrato de arrendamiento, por ser parte integrante del mismo?

R/: Si se puede ceder

19.- ¿Es posible la fijación de estipulaciones contractuales, cuando se pacta contrato de

arrendamiento en locales comerciales? 524

R/: ARTÍCULO 524. CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS. Contra las normas previstas en
los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de
las partes, lo anterior, pone más en evidencia el carácter proteccionista que tiene el Código de
Comercio con el arrendatario en este contrato, ya que deja sin efectos cualquier estipulación en
contrario de las partes respecto a los derechos concedidos por el Código de Comercio al
arrendatario, como lo son el Derecho de Renovación del Contrato, el Derecho de Preferencia y las
indemnizaciones que se le deban al arrendatario por parte del arrendador.

20.- ¿Cómo opera la presunción de venta en bloque de establecimiento de comercio? 525

R/: Cuando se debe proceder a la enajenación forzada del establecimiento de comercio, el Código
de Comercio de todas maneras sigue protegiendo la preservación de la unidad económica. El
artículo 517 C. de Co. dispone sobre la enajenación forzada del establecimiento: “ARTÍCULO 517.
Siempre que haya de procederse a la enajenación forzada de un establecimiento de comercio se
preferirá la que se realice en bloque o en su estado de unidad económica. Si no pudiere hacerse en
tal forma, se efectuará la enajenación separada de sus distintos elementos. En la misma forma se
procederá en caso de liquidaciones de sociedades propietarias de establecimientos de comercio y
de particiones de establecimientos de que varias personas sean condueñas”.

21.- ¿Es necesario detallar los elementos que integran el establecimiento de comercio, cuando
éste es enajenado en bloque? 525

R/: ARTÍCULO 525. PRESUNCIÓN DE ENAJENACIÓN DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO COMO

UNIDAD ECONÓMICA. La enajenación de un establecimiento de comercio, a cualquier título, se
presume hecha en bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar detalladamente
los elementos que lo integran.

22.- ¿La venta de un establecimiento de comercio, deberá constar, en escritura pública o en

documento privado, debidamente registrado ante la autoridad correspondiente? 526 y numeral
6º del artículo 28 Código de Comercio.

R/: ARTÍCULO 526. REQUISITOS PARA LA ENAJENACIÓN. La enajenación se hará constar en

escritura pública o en documento privado reconocido por los otorgantes ante funcionario
competente, para que produzca efectos entre las partes.

Artículo 28. Personas, actos y documentos que deben inscribirse en el registro mercantil

Deberán inscribirse en el registro mercantil: Numeral 6) La apertura de establecimientos de

comercio y de sucursales, y los actos que modifiquen o afecten la propiedad de los mismos o su
administración.

23.- ¿Solo basta hacer referencia detallada del establecimiento de comercio cuando el mismo es
enajenado, o se debe de adicionar algún otro documento a la venta del citado bien? Señale qué
tipo de documento se debe de adicionar. 527

R/: ARTÍCULO 527. ENTREGA DE BALANCE Y RELACIÓN DE PASIVOS EN LA ENAJENACIÓN.  El

enajenante deberá entregar al adquirente un balance general acompañado de una relación
discriminada del pasivo, certificados por un contador público.

24.- ¿Qué documento debe de entregar el enajenante de un establecimiento de comercio, a su

comprador? 528.

R/: Según el artículo 526 del Código de Comercio, el contrato de compraventa de establecimiento
de comercio requiere que se realice por escritura pública o a través de documento privado
reconocido por los extremos negociales ante notario, para que tenga plenos efectos dicho
contrato.

La venta del establecimiento comercial requiere no solo de la asesoría jurídica, sino también
contable, en razón a que el artículo 527 del Código de Comercio establece como obligación del
vendedor entregar al comprador un balance general junto con una relación discriminada del
pasivo, certificados por un contador público.

25.- ¿Existe la responsabilidad solidaria entre enajenante y comprador, por el mero hecho de la
enajenación o compraventa del establecimiento de comercio, en virtud de las actividades
desarrolladas en el citado negocio mercantil? 528.

R/: El principal riesgo la responsabilidad solidaria del enajenante y del adquirente por todas las
obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación en desarrollo de las
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento de comercio, y que consten en los
libros obligatorios de contabilidad. Dicho lo anterior, vale la pena anotar que la responsabilidad
del adquirente no es ilimitada en el tiempo, pues si este cumple con todos los deberes de
notificación que dicta la normatividad comercial (aviso escrito a los acreedores, aviso publicado en
un diario de la República y otro diario local, y aceptación de la enajenación por parte de los
acreedores) su responsabilidad solidaria cesará en un plazo de dos meses contados desde la
inscripción en el registro mercantil.

26.- ¿La responsabilidad solidaria del enajenante del establecimiento de comercio, en qué
circunstancias cesa y en qué término? 528.

R/: La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde la fecha de la
inscripción de la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los
siguientes requisitos:

1) Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de radiograma o cualquier
otra prueba escrita;

2) Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un diario de la

capital de la República y en uno local, si lo hubiere ambos de amplia circulación, y

3) Que dentro del término indicado en el inciso primero no se hayan opuesto los acreedores a
aceptar al adquirente como su deudor.

PARÁGRAFO. El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor deberá
inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del término que se le concede en este artículo

27.- ¿Se puede presentar oposición a instancia de algún acreedor del enajenante del
establecimiento de comercio; en caso positivo, cómo debe de operar dicha oposición? 528.

R/: ARTÍCULO 528. RESPONSABILIDAD DEL ENAJENANTE Y ADQUIRENTE - RESPONSABILIDAD

SOLIDARIA. El enajenante y el adquirente del establecimiento responderán solidariamente de
todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación, en desarrollo
de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten en los libros
obligatorios de contabilidad.

28.- ¿En el evento que existan obligaciones a cargo del establecimiento de comercio y que se
hayan ocasionado por razón de su funcionamiento y que dichas deudas u obligaciones no
consten en libros contables, quién debe de asumir la responsabilidad de pago? 529.

R/: ARTÍCULO 529. RESPONSABILIDAD POR OBLIGACIONES QUE NO CONSTEN EN LOS

LIBROS. Las obligaciones que no consten en los libros de contabilidad o en documento de
enajenación continuará a cargo del enajenante del establecimiento, pero si el adquirente no
demuestra buena fe exenta de culpa, responderá solidariamente con aquél de dichas obligaciones.

29.- ¿Se puede realizar la venta de un establecimiento de comercio, como una unidad económica
de renta, teniendo en cuenta solo registrado en libros contables? 530.
R/: ARTÍCULO 530. OPOSICIÓN DE ACREEDORES. Los acreedores que se opongan tendrán derecho
a exigir las garantías o seguridades del caso para el pago de sus créditos y si éstas no se prestan
oportunamente, serán exigibles aún las obligaciones a plazo. Este derecho sólo podrá ejercitarse
dentro de los dos meses siguientes a la fecha del registro de la enajenación del establecimiento.

30.-¿Qué término tiene el adquiriente de un establecimiento de comercio, cuando compra éste,

con fundamento en los libros de comercio y encuentra inexactitudes contables y ella originan
una responsabilidad pago? 531.

R/: ARTÍCULO 531. INEXACTITUD DE LIBROS DE CONTABILIDAD EN LA ENAJENACIÓN. Si la

enajenación se hiciere con base en los libros de contabilidad y en éstos resultaren inexactitudes
que impliquen un menor valor del establecimiento enajenado, el enajenante deberá restituir al
adquirente la diferencia del valor proveniente de tales inexactitudes, sin perjuicio de la
indemnización a que haya lugar.

La regulación de la diferencia de valor y de los perjuicios se hará por peritos. Esta acción prescribe
en seis meses.