INFORME DE AVALÚO No.

050610-023

1. OBJETIVO.

Establecer, mediante investigación metódica, el valor comercial en

términos monetarios del edificio ubicado en la Calle 10 No. 7 – 51
Capitolio Nacional.

2. FECHA DE PRESENTACIÓN Y VIGENCIA

El presente estudio de avalúo es presentado hoy 10 de junio de 2005 y de

acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, tiene
una vigencia de un (1) año a partir de la fecha siempre y cuando las
características físicas generales del inmueble y su entorno permanezcan
iguales.

Para efectos contables, los “Principios de Contabilidad Generalmente

aceptados” reglamentados en el Decreto Número 2649 establecen en su
artículo Número 63 que la actualización de activos deberá hacerse al
menos una vez cada tres años mediante avalúo comercial.

Por tanto, contablemente el presente informe de avalúo permitirá

establecer el valor comercial del Capitolio Nacional para el año de 2005;
para los años de 2006 y 2007 se deben efectuar los correspondientes
ajustes teniendo en cuenta que la valorización de la propiedad raíz difiere
del índice de inflación.

Dado lo anteriormente expuesto, desde el punto de vista contable se

requeriría avaluar nuevamente el Capitolio Nacional para el mes de junio
de 2008.

3. MEMORIA DESCRIPTIVA

3.1. Tipo de inmueble.

Edificio de tres (3) pisos, terraza y sótano no sometido a Régimen de

Propiedad Horizontal.

3.2. Propietario
 La Nación
3.3. Ubicación geográfica del municipio

El Distrito Capital de Bogotá, se encuentra ubicado en una meseta de la

Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 m. de altura sobre el nivel del
mar.

Área total 1.732 Km2

Área Urbana 421 Km2
Área Rural 1.311 Km2
Clima Homogéneo con lluvias aisladas durante los meses de
Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14ºC
Longitud 74º 4´ Oeste Greenwich.
Latitud 4º 35´ Norte
Límites Norte: Municipio de Chía.

Oriente : Cerros orientales y los municipios de La

Calera, Choachí, Ubaque, Chipaque, Une y
Gutiérrez.

Sur: Departamentos de Meta y Huila.

Occidente: Río Bogotá, y municipios de la cabecera,

Venecia, san Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.
Árbol Caucho sabanero.
Escudo Lo otorgó Carlos V para el nuevo reino de
Granada. El águila simboliza la firmeza, las 9 granadas
representan el valor y la intrepidez.
Bandera Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se
adoptó oficialmente la bandera de la Ciudad. Se
compone de dos franjas horizontales de color
amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa
libertad, salud y caridad.
Himno Se adoptó mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue
compuesto por Pedro Medina Avendaño y
musicalizado por Roberto Pineda Duque.
 División La Ciudad está regida por un alcalde Mayor y 20
Político alcaldías menores, que es el número de localidades
Administrativa en las cuales se divide la Ciudad.
3.4. Ubicación del predio dentro del municipio

El predio motivo del avalúo se ubica en el centro de la ciudad, en el

Barrio Centro Administrativo, de la localidad 17 (La Candelaria), y se
distingue con el número 7-51 de la Calle 10, actual nomenclatura urbana
del Distrito Capital de Bogotá.

3.5. Ubicación del predio según sector

El inmueble se ubica entre las Carreras 8 y 7, en el Barrio Centro

Administrativo, Localidad 17 (La Candelaria), costado Sur de la Plaza de
Bolívar.

3.6. Características generales del sector de localización

3.61. Delimitación del barrio

Norte : Calle 12
Sur : Calle 7
Oriente : Carrera 5
Occidente : Carrera 9

3.6.2. Actividades predominantes del sector

La zona de ubicación del inmueble es conocida como Centro

Administrativo, pues en él encontramos el Palacio de Nariño, El
Capitolio Nacional, la Plaza de Nariño, el Palacio Liévano y la Plaza
de Ayacucho por citar solo algunos.
3.6.3. Tipo de edificaciones del sector

Institucionales con alturas que varían entre dos (2) y 12 pisos,

locales y centros comerciales, viviendas modificadas, viviendas
multifamiliares y, especialmente, inmuebles dotacionales e
institucionales.

3.6.4. Estratificación

El sector es mayoritariamente estrato 2.

3.6.5. Vías de acceso al sector

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 13 y la

Avenida Calle 7, en sentido Norte – Sur y viceversa, Las Carreras
6, 7 y 9.
3.6.6. Tipos de vía

Son vías de tipo V-2, es decir vías de dos (2) y tres (3) carriles y V-
6, una calzada y dos (2) carriles.

3.6.7. Estado de conservación de las vías

Bueno.

3.6.8. Vía frente a la propiedad

El Edificio cuenta con cuatro fachadas y tiene frente norte sobre

La Plaza de Bolívar, sur sobre la Plaza de armas del Palacio de
Nariño, oriente sobre la carrera 7, y occidente sobre la Carrera 8.

3.6.9. Infraestructura urbanística

3.6.9.1. Vías: En buen estado

3.6.9.2. Andenes: En buen estado

3.6.9.3. Sardineles: En buen estado.

3.6.9.4. Alumbrado público: Bueno, postes de iluminación situados a

distancias adecuadas.
3.6.9.5. Redes de servicios públicos: El sector cuenta con una buena
infraestructura de servicios públicos.

3.6.9.6. Transporte público: El sector cuenta con el sistema masivo de

transporte de pasajeros “TRANSMILENIO”, el cual cuenta en el
sector con la estación Museo del Oro, también existen rutas de
transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que
permiten llegar sin inconveniente al predio.

3.6.9.7. Perspectivas de valorización: Normales, pese al estancamiento

de todo el Sistema Económico Nacional, es decir, puede variar
entre un 10 y 15% anual.

3.6.9.8. Comentarios generales: Zona con área de actividad múltiple. El

sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales
Bancos. La salud se encuentra cubierta por los Hospitales San
Juan de Dios y Franklin Delano Roosevelt. La seguridad esta a
cargo del Departamento de Policía Bacatá y la Estación de
Policía Germania, complementada con numerosas empresas de
vigilancia privada. El sector se ha desarrollado básicamente
como una Zona Administrativa, Comercial e Institucional con
buenas obras de infraestructura y de servicios públicos. El
comercio juega un papel preponderante en la cotidianidad del
sector, pasando desde el comercio puntual hasta el altamente
especializado de centros comerciales.

Es importante anotar la magnífica infraestructura hotelera que

presenta el sector, pues en la zona se encuentran la mayoría de
hoteles de cinco estrellas de la capital. Adicionalmente, el
sector presenta una altísima actividad cultural teniendo en
cuenta que encontramos el Teatro Colon y el Camarín del
Carmen así como diversos grupos y centros culturales juveniles
reforzados por la intensa actividad universitaria del sector; su
actividad turística también es importante ya que el Museo del
Oro se localiza en el Parque Santander, siendo importantes
también la Casa del Florero, La Catedral Primada y todo el
centro del poder nacional representado en la Casa de Nariño y
el Capitolio Nacional. La actividad institucional es sobresaliente
puesto que allí se encuentran instaladas universidades tales
 como La Salle, Los Andes, El Externado, La América y la
Distrital, entre otras.

3.7. Normatividad urbanística de acuerdo al Plan de Ordenamiento

Territorial

El Acuerdo 6 de 1990 y el Decreto Reglamentario No. 678 de 1994

definen la manzana catastral correspondiente al Capitolio Nacional como
subárea CH-M-03-3, es decir de Conservación Histórica, actividad
múltiple, tipología de uso 03 y altura máxima de tres (3) pisos
permitiendo los siguientes usos:

Principal  Vivienda
 Institucional de influencia local, zonal y
metropolitano
Compatibl  Comercio de cobertura local (IA y IB) y zonal (IIA y
es IIB)
 Oficinas
 Industria de bajo impacto (Clase I)
 Estacionamientos en altura

Plano Consulta de Norma de Uso – S.I.N.U. P.O.T. – Departamento Administrativo de Planeación Distrital
4. ASPECTOS JURÍDICOS.

4.1. Titulación

Los títulos de propiedad del bien motivo del avalúo los protocolizó La
Nación por Declaración de Propiedad emanada de la Presidencia de la
República el 10 de junio de 1964 e inscrita al respectivo folio de
matrícula inmobiliaria bajo la radicación No. 38142 el 19 de junio de
1991.

4.2. Matrícula inmobiliaria

050C – 01265948 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá –

Zona Centro

4.3 Ficha Catastral

9 7 1
4.4. Gravámenes

Según la información obtenida, el inmueble no presenta gravámenes.

4.5. Fuente informativa.

Certificado Catastral (Anexo No. 1)

Certificado de Tradición y Libertad (Anexo No. 2)
La información de este capítulo ha sido desarrollada con base en el
Certificado Catastral y el Certificado de Tradición y Libertad anexos y no
corresponde a estudio de títulos.

5. LINDEROS

De acuerdo con el Certificado de Tradición y libertad expedido por la Oficina

de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, los linderos del Capitolio
Nacional son: Por el Norte: en 88,40 metros con el eje de la calle 10
colindando con la Plaza de Bolívar. Por el Oriente: en 94,85 metros con la
carrera 7. Por el Sur: en 92,60 con la calle 9 (antes) hoy con la Plazoleta de
Armas del Palacio de Nariño. Por el Occidente: en 95,10 metros con la carrera
8.

6. AREAS

Se deja expresa constancia de las inconsistencias encontradas en la

información de áreas referentes al Capitolio Nacional así:

En el Certificado de tradición y Libertad se encuentra un área de terreno
de 11.300 m2

En los planos arquitectónicos se encuentra un área de terreno de
8.592,80 m2 y 19.586,80 m2 de construcción.

En el Certificado Catastral se encuentran áreas diferentes a las ya
enunciadas

Teniendo en cuenta que el Capitolio Nacional es un inmueble de carácter

oficial y que, de acuerdo con la Resolución No. 2555 del 28 de septiembre de
1985 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (I.G.A.C), las
medidas oficiales corresponden a las del Catastro Municipal. Por tanto para el
presente informe de avalúo se trabajará con las áreas correspondientes al
Certificado Catastral no sin antes sugerir al Honorable Senado de la República
se hagan las mediciones respectivas y se corrijan los documentos que sea
necesario.

6.1. Área del terreno

8.595,24 M2
6.2. Área de la construcción

42.728.40 M2

6.3. Fuente informativa

Certificado Catastral.
7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO

7.1. Tipo de inmueble

Urbano

7.2. Forma

Regular.

7.3. Topografía

Plana en toda su extensión

7.4. Frente

Sobre las Carreras 7 y 8, sobre la Plaza de Bolívar y Plazoleta de armas

del Palacio de Nariño.
7.5. Disposición del inmueble

Lote esquinero con cuatro (4) frentes resultado de ocupar toda la

manzana.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION

8.1. Número de pisos

3 Pisos con sótano, semisótano y terraza.

8.2. Distribución del inmueble

Sótano: Sede social Cámara, Sede social Senado, salones reservados,

cocinas, centro de información, sala de exposiciones, baños, hall de
ascensores y cárcamo.

1er. piso: Salón Elíptico, Salón Cámara, Salón Boyacá, Hall de Acceso,
Atención del Ciudadano, Secretaria General, Prensa, Salón de Apoyo, Hall
Elíptico, Cafés, Patios y Baños.
 2do. piso: Hall de escalera, Presidencia de Cámara, Presidencia Senado, I
Vicepresidencia Cámara, I Vicepresidencia Senado, II Vicepresidencia
Cámara, II Vicepresidencia Senado, Protocolo, Salón de Protocolo, Leyes,
Relataría y Grabación Senado, Relataría y Grabación Cámara y Baños.

3er. piso: Oficinas administrativas de Cámara y Senado, Policía Nacional,

Oficina Mindefensa, Circuito cerrado de televisión, Baños Cocinetas,
depósitos, Instalaciones aire acondicionado y Video-prensa.

8.3. Vetustez

159 años. Teniendo en cuenta que la construcción comenzó en 1846.

8.4. Estado de conservación

Bueno.

8.5. Especificaciones de construcción

Cimentación En piedra zonga pegada con argamasa de cal

Estructura  Mampostería de ladrillo militar y piedra con
anchos entre 0,80 m y 1,20 m.
 Muros en sillares de piedra
Cubierta  Placa en concreto impermeabilizada y vidrio
 Teja de barro española sobre estructura de
teja metálica
Fachada  Sillares en piedra a la vista
 Enchapes de piedra blanca y piedra muñeca
Cielorraso Remate de los muros en cornisas de yeso, placa de
entrepiso.
Mampostería  Pintura en caseína y vinilo sobre estuco
 Sillares a la vista, piedra blanca y piedra
muñeca.
Ventanearía Marcos en madera y vidrio plano transparente.
Puertas Hierro forjado
exteriores
Pisos  Mármol de diferentes calidades y colores
 Listón de madera. Visiblemente maltratado
 por las recientes obras de cableado
estructurado.
 Losas de enchape de piedra en los patios
Baños Enchapes en mármol y cerámicas itálicas. Se
destaca la batería de orinales American Standard
en el segundo piso.
Carpintería Metálica y madera
Puertas interiores Madera a doble altura.
Barandas En hierro forjado y aluminio
Pintura Estuco, caseína y vinilo
Acabados Sencillos y de lujo
Instalaciones Acometidas hidráulicas en cobre y sanitarias en
hidráu-licas y P.V.C.
sanitarias
Instalaciones Cada oficina dispone de varias instalaciones con
eléctricas polo a tierra y luz blanca. Tubería de conduit.

8.6. Destinación actual del inmueble

Al momento de realizar la visita (Abril 27 de 2005), se encuentra

destinado al Uso Institucional. Funciona en el bien motivo del avalúo una
parte administrativa e institucional del Congreso de la República (Cámara
y Senado), cuyas oficinas ocupan totalmente el inmueble.

Cabe anotar que las amplias circulaciones del tercer piso han sido
disminuidas al serles instaladas divisiones modulares acondicionadas
como oficinas.

8.7. Documentos suministrados para el avalúo

 Certificado Catastral. (Anexo No. 1)

 Original Certificado de Tradición No.050C-01265948. (Anexo No. 2)

8.8. Propósito del avalúo

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo

éste el precio por el cual se efectuaría una operación de compra - venta,
entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en
 condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas
sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es importante tener en cuenta que por la destinación, el uso y el

equipamiento del Capitolio Nacional éste cuenta con un mercado muy
restringido.

9. CONSIDERACIONES GENERALES

Con el objeto de dar un justo precio al inmueble objeto del presente

informe, además de los estudios ya mencionados se han tenido en cuenta,
entre otros, los siguientes factores:

 El tratarse de un inmueble UNICO en el país

 La excelente ubicación general del edificio dentro de la ciudad.

 Las excelentes vías de comunicación.

 La poca demanda que para este tipo de inmuebles existe en el

mercado.

 El sector y su desarrollo urbanístico

 La incidencia de la normatividad vigente. Aunque el Capitolio Nacional

es un inmueble cuyo lote está completamente desarrollado, la
normatividad tiene directa incidencia en cuanto al entorno que puede
generarse alrededor de él.

 El uso actual del inmueble

 Su estado de conservación

10. AVALÚO COMECIAL

10.1. Aproximaciones a la valoración económica del Capitolio

Nacional
10.1.1. La calificación de interés histórico y artístico, ha sido establecida
por el Gobierno Nacional al declararlo como Monumento
Nacional mediante el Decreto Ley 1584 del 11 de agosto de
1975.

10.1.2. El Valor Artístico se genera en el Capitolio Nacional por su

estética, calidad del diseño y de la ejecución de la obra, por su
peculiar concepción de volúmenes y espacios, detalles
constructivos específicos, definición de texturas y colores y los
materiales utilizados en su construcción.

10.1.3. El Valor Histórico es el proyectado por la relación del Capitolio

Nacional con una época y los dos siglos diferentes en los
cuales se construyó. Así mismo, por su directa relación con
innumerables acontecimientos y personajes claves de la
reciente historia colombiana.

10.1.4. El Valor Artístico del Capitolio Nacional, a semejanza de otras

construcciones, puede ser considerado como un valor adicional
sumado a su valor material y el Valor Histórico, puede operar
como un multiplicador del Valor Material, o de la suma de este
con su Valor Artístico.

10.1.5. Resulta obvio que al determinar el Valor Histórico del Capitolio

Nacional, participan todos los elementos de la construcción
original, adicionalmente, habría que considerar el valor de las
restauraciones posteriores a la época.

10.1.6. El Capitolio Nacional se considera como un bien de interés

Cultural, Artístico e Histórico, razón por la cual no tiene un
mercado abierto.

10.1.7. El Capitolio Nacional es un bien público, es insustituible, único e

irrepetible, no tiene precio ni valor, por tanto no hay patrón de
mercado para compararlo

10.1.8. En términos generales, el concepto correcto del valor del

Capitolio Nacional, es una expresión de su valor neto, es decir,
el beneficio del valor menos el costo de oportunidad de los
recursos ligados a su existencia, su uso y el disfrute que el bien
 produce en los individuos. En términos económicos, el valor
neto es la suma de los excedentes y de renta, generados por la
disponibilidad del bien.

10.1.9. El beneficio es una medida de la utilidad total, o del nivel de

satisfacción, generado por un bien. Se mide en términos
económicos.

10.1.10. El precio es la cantidad de dinero que los individuos estarían

dispuestos a pagar, por disfrutar del Capitolio Nacional.

10.1.11. El excedente corresponde a la diferencia entre el beneficio

medido en pesos y lo que paga cada individuo por su disfrute.

10.1.12. Renta es la diferencia entre el Valor de Oportunidad de un bien

cuya oferta es fija y el mayor valor obtenido por el bien que
carece de un mercado abierto.

10.1.13. El Costo de Oportunidad del Capitolio es la diferencia entre el

beneficio total que la sociedad recibe de él y los beneficios
alternativos que podrían ser producidos por tales recursos,
empleados en una actividad económica diferente. El costo de
oportunidad también puede ser calculado a partir de los
recursos ordinarios destinados al mantenimiento del Capitolio.

10.1.14. El efecto multiplicador del Capitolio Nacional (Plus valor

Histórico) será expresamente determinado como un
componente del beneficio económico, pues es cierto que su
ubicación en el centro Histórico de la ciudad atrae al flujo
turístico con el consiguiente desarrollo que todas sus
actividades implican.

10.2. Metodología empleada.

Teniendo en cuenta las características muy particulares del Capitolio

Nacional, éste será avaluado por tres (3) métodos diferentes para
proceder a promediar y obtener un valor definitivo.

Los tres (3) diferentes métodos definidos en la Resolución No. 762 del 23
de octubre de 1988 expedida por el I.G.A.C. son:
10.2.1. Método de renta.

Cuantifica los ingresos que el inmueble pueda generar en un

tiempo determinado y así calcular su valor. En otras palabras,
mide los ingresos que el inmueble se espera produzca en un
futuro para determinar hoy su precio probable.

Esta técnica valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros

del bien motivo del avalúo, mediante la comparación de los
ingresos de otros inmuebles semejantes en características
físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar mediante un
análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados
por ley. Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el
avalúo de un bien por el Método de Renta, existen varias
concepciones.

El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente

metodología:

 Determine los ingresos anuales que genera el Inmueble. Se

parte de la información cierta que sobre los ingresos
generados por el bien, suministra su propietario o la
investigación de mercado.

 Los ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco

años. El incremento generado en los ingresos de un año
respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que
se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin
embargo, que los ingresos no se refieren solamente a
aquellos generados por concepto de canon de
arrendamiento, sino a todos los ingresos que genere el
inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.

 El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo

asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa
universalmente aceptada en Ingeniería Económica en que
proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
inconsistentes. Adicionalmente, en la evaluación económica
de proyecto el punto de retorno se da al cabo del quinto
año.
  La formula para realizar la proyección económica es la
tradicional:

VF = Vp ( 1 + Ip ) n

VF = Valor Futuro

Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de

los años en cuestión

Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los

últimos 5 años. Esta información la suministra el
Banco de la Republica a través de su Departamento
de Investigaciones Económicas (estadística) y
actualmente equivale a 0,1927. La inflación y la
perdida de poder adquisitivo empleada en el cálculo,
es el promedio individual de los últimos 5 años.

n = Número del año al cual se va a proyectar (1 a 5).

10.2.2. Método comparativo o de mercado.

“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial

de un bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del
avalúo” Artículo 1º. de la Resolución No. 762 del 23 de octubre de
1998 expedida por el I.G.A.C.

10.2.3. Método combinado de potencial de desarrollo y reposición a

nuevo.

El método de potencial de desarrollo permite establecer el precio

comercial de un lote a partir del mayor y mejor uso que se le
pueda dar de acuerdo con la normatividad vigente. El método de
reposición a nuevo se utiliza para establecer el valor de una
construcción calculando cuanto costaría a, precios de hoy,
volverlo a construir y aplicarle una depreciación acumulada
dependiendo de su edad y su estado de conservación. El formato
de calificación de construcciones, de aceptación universal, con
mínimas variaciones de forma es el siguiente:
 CAPITULOS %
Cimentación-Estructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostería 10.00%
Instalaciones Eléctricas 5.00%
Instalaciones Hidráulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Pañetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintería Metálica 5.00%
Carpintería de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Baños 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%

Al combinar estos dos métodos se establece el valor comercial del

inmueble calculando, por un lado, el valor del terreno y, por el
otro, el valor de las construcciones para, posteriormente,
sumarlas.

10.3. Cálculo del avalúo comercial por el método de renta

 Aunque de acuerdo con la destinación y equipamiento actual del
inmueble, no existe posibilidad de percibir emolumento alguno por el
usufructo de las oficinas y/o salones, se parte de los hipotéticos ingresos
generados por el Capitolio Nacional teniendo en cuenta las condiciones
del mercado inmobiliario para oficinas en la zona. Se asume un
incremento anual del 10% sobre los hipotéticos ingresos

La capacidad de generar renta del Capitolio Nacional, podría suponerse

por canon de arrendamiento. Para determinar los ingresos probables
por arrendamiento de oficinas, se realizaron investigaciones directas,
con los siguientes resultados:

DIRECCIÓN AREA CANON Vr.

MENSUAL MENSUAL
DEL M2
Calle 17 No. 9-21 pisos 3 y 5 60 M2 $ 390.000.oo $ 6.500.oo
Calle 17 No. 8-90 Oficina 701 85 M2
765.000.oo 9.000.oo
Edificio Soto Pombo
Carrera 12 No. 10-48 Of. 302 90 M2 495.220.oo 5.500.oo
Carrera 6 No. 14-80 Of. 310 110 M2 1.100.000.oo 10.000.oo
+
garaje – Edificio Antonio
Nariño
Carrera 8 No. 13-61 Of. 1102 54 M2 648.000,oo 12.000,oo
+ garaje – Edificio BIC
Calle 12 No. 5-32 Of. 206 40 M2 600.000,oo 15.000,oo
Edificio Corkidi
Valor promedio M2 oficina arrendamiento zona. $9.667.oo

Por tanto 42.728,4 M2 a razón de $10.000,oo cada uno arroja la suma de

$427.284.000,oo mensuales.

El método empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo

Giraldo, que dice:

Año 2005 $ 427.284.000,oo X 12 X 2.41 $ 12.357.053.280,oo

Año 2006 $ 470.012.400,oo X 12 X 2.02 $ 11.393.100.570,oo
Año 2007 $ 517.013.640,oo X 12 X 1.69 $ 10.485.036.610,oo
Año 2008 $ 568.715.004,oo X 12 X 1.42 $ 9.690.903.668,oo
 Año 2009 $ 501.600.660,oo X 12 $ 6.824.580.048,oo

Valor total por el método de renta $

50.750.674.176.oo

10.4. Cálculo del avalúo comercial por el método comparativo o de

mercado

De acuerdo con la Resolución 762, emanada del Instituto Geográfico

Agustín Codazzi, en Octubre 23 de 1998, Articulo 9, consulta a
profesionales avaluadores o encuestas: Cuando para la realización de
un avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que ellas
deben realizarse a personas expertas en finca raíz, por que no hay
información de transacciones recientes de inmuebles similares, la
información obtenida debe someterse a procedimientos estadísticos y
debe hacerse para unidades de área. El equipo técnico realizó
encuestas directas a profesionales expertos en finca raíz y conocedores
del sector de ubicación del bien, se encuesto solicitando dar un valor
integral de oficina. Los encuestados y los resultados base, fueron los
siguientes:

NOMBRE PROFESION TELEFONO VALOR M2

William Robledo Ing. 5447511 $1.200.000
Catastral
Liz Castillo A. Ing. 5489634 $1.300.000
Catastral
Hernando Clavijo Arquitecto 5426313 $1.300.000
Alexandra Ing. 2954761 $1.200.000
Gutiérrez Catastral
Felipe Ríos Arquitecto 2126205 $1.200.000

Media Aritmética: X = (6.200.000 / 5) = 1.240.000

Desviación estándar (Se omiten ceros por manejo)

1. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600

2. (1.500.000 – 1.440.000)² = 3600

3. (1.500.000 - 1.440.000)² = 3600

 4. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600

5. (1.400.000 – 1.440.000)² = 1600

S =  (X1-X) ² = 12000 = 3000

N-1 4

Coeficiente de Variación:

V = (S / X) * 100 = (3000/ 124000) * 100 = 2.42

Valor M2 integral: $ 1.240.000.oo

Área total construida 42.728.40 M2
Valor total por el método de mercado $ 52.983.216.000,oo

10.5. Cálculo del avalúo comercial por el método combinado de

potencial de desarrollo y reposición a nuevo

1 Área Bruta 8.595,24 M2

2 Afectaciones 10% 859,52 M2
3 = 1-2 Área Urbanizable 7.735,72 M2
4 Áreas de Cesión Tipo A 0 M2
5 = 3-4 Área Neta Urbanizable 7.735,72 M2
6 Índice de ocupación 90,0 %
7 Índice de construcción 5,0
8=5*6*7 Total Área Vendible 34.810,74 M2
9 Precio por M2 $ 1.400.000,oo
10 =8*9 VALOR TOTAL PROYECTO $ 48.735.036.000.oo
11=10*0.32 COSTOS Urbanismo 15.595.211.520.oo
(32%)
12=10*0.06 Licencia 2.924.102.160,oo
(6%)
13=10*0.08 Est. Técnicos 3.898.802.800,oo
(8%)
14=10*0.09 Financieros 4.386.153.240.oo
(9%)
15=10*0.06 Ventas/Pub. 2.924.102.160.oo
(6%)
16=10*0.15 Utilidad 7.310.255.400.oo
(15%)
17=10*0.13 Admón./Impr. 6.335.554.680.oo
(13%)
18 11..17 Total Costos $
43.374.182.040.oo
19= 10-18 Valor Lote 5.360.853.960.oo
20=19 / 1 Valor M2 623.700,oo
21 Afectación Positiva 26.300,oo
22=20+21 Valor Asumido por M2 650.000.oo
23 = 22*1 Valor Total del Lote $
5.586.906.000.oo

VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO

Costos Directos 80% $ 820.000,oo
Costos Indirectos 20% 164.000,oo
Costo total X M 2
100% 984.000,oo
Costos Administrativos 10% (C. 98.400,oo
totales)
Costos Financieros 14% (C. 137.760,oo
totales)
Utilidad del Constr. 11.8% 166.120,oo
Costo de reposición X M 2
$1.400.000,oo
Depreciación por edad y conservación (tabla de fitto y
corvinni)
Vida útil o técnica No se establece
Vetustez 156 años
Vida remanente Incalculable
% de edad a depreciar 0%
Estado de conservación
Rango: 1, 0 a 5,0 donde :
1,0 Excelente estado
2,0 Buen estado
3,0 Regular estado
4,0 Mal estado
5,0 Muy mal estado 1.0
Depreciación acumulada. En razón a que
la última remodelación se llevó a cabo en
 1991, se tomará el factor equivalente a un 14.92 %
inmueble tipo 1 con 24 años de antigüedad.
Determinación del valor comercial de la construcción
Costo total de reposición M2 $ 1.400.000,oo
Depreciación acumulada $ 208.880,oo
Factor de comercialización (Neg.) $ 91.120,oo
Valor adoptado por M 2
$ 1.100.000,oo
Avalúo total de la construcción
$1.100.000 X 42.728,40 M2 $ 47.001.240.000,oo
Cálculo del avalúo por el método combinado
Vr. Terreno por potencial de desarrollo $ 5.586.906.000.oo
Vr. Construcción por reposición a $ 47.001.240.000,oo
nuevo
Total avalúo comercial por el método
combinado (Terreno + construcción) $ 52.588.146.000,oo

10.6. Determinación del avalúo comercial del Capitolio Nacional

VALOR HISTÓRICO. Se considera una cuantificación económica

general.

En ella se incluye el Valor Histórico por razón de antigüedad (tiene

relación directa con la antigüedad del bien e inversa con el numero de
bienes inmuebles de la misma tipología), su relación con
acontecimientos y personajes (Por haber sido escenario de grandes
acontecimientos) y su Valor Histórico respecto a la ciudad (El Capitolio
fue adoptado por el pueblo Colombiano como sinónimo de democracia).

Establecer el rango para las distintas causas del Valor Historio y de sus
efectos cuantitativos, es complejo, no obstante, existen
recomendaciones metodológicas que lo asimilan al PLUSVALOR.

En el texto “Valoración del Patrimonio Arquitectónico y Cultural”,

publicado por la Universidad Politécnica de Valencia, cuyos autores son
los Avaluadores Vicente Caballer, Maria Dos Anjos Ramos, José Angel
Rodríguez, Jesús Rodríguez y María Petra Santisteban, sugieren que el
valor histórico debe estar entre el 200% y el 400% del valor físico
obtenido para el bien, sin ningún tipo de consideración histórica y/o
artística. Para el presente caso se asume su valor promedio, es decir, el
300%.

VALOR ARTÍSTICO. El análisis del valor estrictamente Artístico de una

obra, radica básicamente en dos cuestiones:

 La peculiaridad de su composición y diseño

 La calidad de la ejecución formal

No existe un proceso metodológico que permita llegar a conclusiones

precisas respecto a su cuantificación.

Un planteamiento razonable que conduce a resultados verosímiles y

prudentes, esta sugerido en el texto “Valoración del Patrimonio
Arquitectónico y Cultural”, publicado por la Universidad Politécnica de
Valencia, cuyos autores son los Avaluadores Vicente Caballer, Maria Dos
Anjos Ramos, José Angel Rodríguez, Jesús Rodríguez y Maria Petra
Santisteban: “Calcular el valor de los inmuebles mediante el sistema de
análisis de terreno y construcciones, acotando la fluctuación del valor
final entre el 110% y el 150% para la mayoría de los casos y hasta el
200% para los casos mas extremos. Es decir, que el valor artístico se
situaría entre el 10% y el 50% del valor del suelo más el de la
construcción”. Para el presente caso se asume el 30%, que es el
promedio.

En razón a que fueron empleados tres (3) métodos valuatorios que

arrojan cada uno de ellos un valor diferente pero con márgenes
tolerables, el valor base para el avalúo comercial será determinado por
el promedio de ellos, es decir:

METODOLOGÍA VALOR RESULTANTE

EMPLEADA
Método de Renta $ 50.750.674.176.oo
Método de mercado $ 52.983.216.000,oo
Método Combinado $ 52.588.146.000,oo
PROMEDIO $ 52.107.345.392,oo
VALOR HISTORICO 300% $ 156.322.036.176,oo
VALOR ARTÍSTICO 30% $ 15.632.203.618,oo
Valor Total Avalúo $ 224.061.585.186,oo
Comercial
Son: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL SESENTA Y UN MILLONES
QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS
PESOS M/CTE. ($224.061.585.186.oo).

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los

bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su
ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están
ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por
su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y
posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se
les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la

categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad,
la geometría del predio, las obras en ejecución y proyectadas, los usos del
suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como
los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el
mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del
inmueble, la estratificación y el entorno.

12. CERTIFICACIÓN

De acuerdo con el Código de ética del Avaluador certifico que en el inmueble

objeto del presente informe de avalúo, no poseo ningún interés presente ni
futuro.

Igualmente, certifico que la documentación en la cual se apoya el presente

informe (Escrituras, certificados de Libertad, levantamientos topográficos,
etc.) fue suministrada por el solicitante ó por las Entidades públicas y/o
privadas correspondientes y no soy responsable de su veracidad.
Cordialmente,

DUVERNEY SÁNCHEZ ANDRADE

C.C. 79.293.523 de Bogotá
Registro Matrícula No. M-0301-04 Registro Nacional de Avaluadores
Profesionales
R.N.A. 03048455 Superintendencia de Industria y Comercio

13. ANEXOS

Anexo No. 1. Boletín Catastral

Anexo No. 2. Certificado de Tradición y Libertad
Anexo No. 3. Plano de ubicación
Anexo No. 4. Planos arquitectónicos
Anexo No. 5. Memoria fotográfica
Anexo No. 6. Fotocopia de la Matrícula de Avaluador Profesional
Anexo No. 7. Fotocopia del Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A.)
de la Superintendencia de Industria y Comercio

14. BILIOGRAFÍA Y OTRAS FUENTES

RESTAURAR PARA EL FUTURO. CAPITOLIO NACIONAL. Conconcreto S.A.,

(firma constructora encargada de los trabajos de restauración del
Capitolio entre 1991 y 1993). Publicación de tiraje limitado. Diversos
autores. Bogotá, 1994. Litografía Arco.

PIETRO CANTINI. SEMBLANZA DE UN ARQUITECTO. Cantini Ardila, Jorge

Ernesto. Editorial Presencia. Bogotá, 1990.
MONUMENTOS NACIONALES DE COLOMBIA. Patiño de Borda, Mariana.
Editorial Escala. Bogotá 1985.

MONUMENTOS NACIONALES DE COLOMBIA SIGLO XIX. Catálogo

publicado por Colcultura. Bogotá, 1994.

CAPITOLIO NACIONAL. RESEÑA HISTORICA. Trimiño Arango, Guillermo.

Documento de trabajo. Bogotá, 1991.

HISTORIA DE LA ARQUITECTURA COLOMBIANA. Corradine, Alberto.

Biblioteca de Cundinamarca. Bogotá, 1989.

REVISTA NACIONAL DE COLOMBIA. EL CAPITOLIO Y THOMAS REED.

Academia Colombiana de Historia. Vol. 2, No. 37. Bogotá, julio 19 de
1913, pág.164.

REVISTA PROA No. 138. LA PLAZA DE BOLIVAR. Bogotá, septiembre de

1959.

ARQUITECTURA Y ESTADO. Niño Murcia, Carlos. Universidad Nacional.

Bogotá, 1991.

VALORACION DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Y CULTURAL. Caballer

Mellado, Vicente. Universidad Politécnica de Valencia. Valencia (España),
1999.

AVALÚOS. METODOLOGÍAS. PRÁCTICAS. Robledo Giraldo, William. Editar

S.A. Manizales, 1998.

AVALÚOS, GENERALIDADES Y MÉTODOS. Robledo Giraldo, William.

Bogotá, 2004.

AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS. Borrero Ochoa, Oscar A.

Multiletras Editores Ltda.. Bogotá, 2002

Acuerdo 6 de 1.990 y Decretos Reglamentarios

Decreto 1420 del 24 de julio de 1998

Resolución 2555 del 28 de septiembre de 1985 (I.G.A.C.)

 Resolución 762 del 23 de octubre de 1988 (I.G.A.C.)

Decreto 2649 de diciembre 29 de 1993

Departamento Administrativo de Catastro Distrital

Departamento Administrativo de Planeación Distrital (www.dapd.gov.co)

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (www.igac.gov.co)

Corporación La Candelaria

Honorable Senado de la República

 Dirección Administrativa
 División Jurídica
 División de Bienes y Servicios
 Sección de Presupuesto
 Mantenimiento

Ministerio de la Cultura
 Monumentos Nacionales

Escrituras Públicas

Base de datos Lonja de Ingenieros Avaluadores

Base de Datos W.R. Ingenieros Avaluadores

Base de Datos de “DeltAvaluos”

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN - Reseña histórica y arquitectónica del Capitolio Nacional

1. OBJETIVO

2. FECHA DE PRESENTACIÓN Y VIGENCIA

3. MEMORIA DESCRIPTIVA
3.1. Tipo de inmueble
3.2. Propietario
3.3. Ubicación geográfica del municipio
3.4. Ubicación del predio dentro del municipio
3.5. Ubicación del predio según sector
3.6. Características generales del sector de localización
3.6.1. Delimitación del barrio
3.6.2. Actividades predominantes del sector
3.6.3. Tipo de edificaciones del sector
3.6.4. Estratificación
3.6.5. Vías de acceso al sector
3.6.6. Tipos de vía
3.6.7. Estado de conservación de las vías
3.6.8. Vía frente a la propiedad
3.6.9. Infraestructura urbanística
3.7. Normatividad urbanística de acuerdo al Plan de Ordenamiento
Territorial

4. ASPECTOS JURÍDICOS
4.1. Titulación
4.2. Matrícula inmobiliaria
4.3. Ficha Catastral
4.4. Gravámenes
4.5. Fuente informativa

5. LINDEROS

6. ÁREAS
6.1. Área del terreno
6.2. Área de la construcción
6.3. Fuente informativa

7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO

7.1. Tipo de inmueble
7.2. Forma
7.3. Topografía
7.4. Frente
7.5. Disposición del inmueble

8. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
8.1. Número de pisos
8.2. Distribución del inmueble
8.3. Vetustez
8.4. Estado de conservación
8.5. Especificaciones de construcción
8.6. Destinación actual del inmueble
8.7. Documentos suministrados para el avalúo
8.8. Propósito del avalúo

9. CONSIDERACIONES GENERALES

10. AVALÚO COMERCIAL

10.1. Aproximaciones a la valoración económica del Capitolio
Nacional
10.2. Metodología empleada
10.2.1. Método de renta
10.2.2. Método comparativo o de mercado
10.2.3. Método combinado de potencial de desarrollo y reposición a nuevo
10.2. Cálculo del avalúo comercial por el método de renta
10.3. Cálculo del avalúo comercial por el método comparativo o de
mercado
10.4. Cálculo del avalúo comercial por el método combinado de
potencial de desarrollo y reposición a nuevo
10.5. Determinación del avalúo comercial para el Capitolio Nacional

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO

12. CERTIFICACIÓN

13. ANEXOS

14. BIBLIOGRAFÍA Y OTRAS FUENTES