CIUDAD IV

ENTORNOS VITALES
HACIA UN DISEÑO URBANO Y ARQUITECTÓNICO MAS HUMANO

INTEGRANTES: YELENY VALDIVIESO

DIEGO QUEZADA
CARLOS JADAN
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ENTORNOS VITALES
TITULO : PERMEABILIDAD - VARIEDAD
DESCRIPCION: PERMEABILIDAD
La vitalidad de un lugar puede medirse a través de su capacidad de ser penetrado o de que a través de el o dentro de
el se pueda circular de un sitio a otro. Esta cualidad se la denomina como permeabilidad.

Permeabilidad y el espacio público: La permeabilidad

de cualquier sistema de espacio público depende del
número de rutas alternativas que ofrece para ir de un
punto a otros, siempre y cuando puedan ser visibles ya
que sino solamente serán aprovechadas por los usua-
rios que conocen el área.

Ventajas que ofrece una manzana pequeña: Un em-

plazamiento con una trama de manzanas pequeñas
ofrece mas alternativas de recorridos que otro que ten-
ga manzanas de mayor tamaño.

Forma física y permeabilidad: La permeabilidad visual

y física implica una serie de importantes demandas en
1.2 DISEÑANDO EL SISTEMA CALLE / MANZANA
el diseño.

• Fachadas dando frente al espacio publico es decir a

1 2
la calle, plaza o parque suficientemente cerca para
disfrutar de su actividad.
• Fachadas traseras dando al centro de la manzana.
• Espacio privado exterior en la zona posterior de la
casa. 3 4
1.1 UTILIZANDO LOS VINCULOS EXISTENTES • Marcar los vínculos mas importantes.
El punto de partida de un esquema permeable lo cons- • Si existen edificios que se deben mantener se debe
tituye el sistema de vínculos existentes entre las zonas observar la posicion de las fachadas asegurandose
adyacentes y el emplazamiento. que las vías publicas pasen por delante.
La permeabilidad es importante a dos escalas: • Verificar el tamaño de las manzanas que se ha di-
• En los vínculos que conectan el emplazamiento con señado.
la ciudad en su conjunto • Incrementar el tamaño de las manzanas que esten
• En los vínculos que conectan el emplazamiento con demasiado pequeñas y subdividir las que esten
las áreas inmediatamente adyacentes. muy grandes de lo que se vaya a necesitar.
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ENTORNOS VITALES
TITULO : PERMEABILIDAD - VARIEDAD
DESCRIPCION: PERMEABILIDAD

1.3 TIPOS DE CALLES Y DISEÑO DE CRUCES • Emplazar nuevas rutas que atraviesen el lugar.
Las calles se clasifican de acuerdo a la cantidad y el • Analizar las funciones que desde el punto de vista
tipo de transito vehicular que soporten, de esta manera del trafico juegan cada una de las calles y verificar
se debe conocer el flujo que cada una de ellas soporte. que tanto los anchos de calzada como los diseños
Tipologías de calles urbanas de los cruces son aceptables para los responsables
• Distribuidores principales: Adecuados para recorrer de tráfico.
distancias largas a través del trafico dando servicio • Comprobar que las manzanas definidas por las ca-
a la ciudad en conjunto. lles nuevas tengan un tamaña adecuado.
• Distribuidores de barrio: Canaliza el trafico entre ba-
1.4 VERIFICANDO EL TAMAÑO DE LAS MANZANAS
rrios de la ciudad a través del emplazamiento.
proporciona un sistema rápido para comprobar el tipo
• Distribuidor local: Conecta el tráfico con las áreas de usos que pueden adaptarse a nuestro
locales proyecto de trarna de manzanas.
• Vías a acceso: Proporcionan acceso directo a las EI tamaño rnínimo de la rnanzana con edificación
edificaciones y a los terrenos próximos a las áreas perimetral depende de dos factores principales:
locales. -Las actividades privadas que deberán desarrollarse en
Estimación del flujo vehicular el espacio exterior privado, ej: jardines privados, acceso
a servicio y aparcamiento.
-La forma de los edificios en la zona perimetral.

Al obtener estos resultados se permite tener calles de

6.7m de ancho con zona de espera y acceso directo
permitido.
Cruces
Una manzana 90 m entre cruces es suficiente para al-
bergar la mayoría de situaciones. Esta dimensión se la Se divide en tres secciones que abarcan los siguientes
puede seguir para las separaciones entre distribuido- usos: no residenciales, viviendas
res, ya sean locales o a nivel de distrito. en altura y casas con jardin.
Relación existente entre tres factores: el tamaño total de
la manzana, el espacio exterior privado y el apar-
camiento previsto en la manzana y las caracteristicas
de los edificios circundantes.

Se permite cruces en las siguientes circunstancias:

• En aquellos lugares donde se cruzan calles impor-
tantes, estos nudos deberán estar controlados con
señales de tráfico, rotondas o separadores de tra-
fico
• En aquellos cruces donde las prioridades están
muy claras y el paso de las calles mas pequeñas
es controlado a través de señales de ceda el paso.
Se debe de incrementar la dimensión de la edificación
COMO CONSEGUIR PERMEABILIDAD
entre las alineaciones de fachadas y aceras, y las
• Analizar las calles y las manzanas de las zonas ad- alineaciones traseras de la edificación y el área de apar-
yacentes para establecer la importancia relativa de camiento. Deberemos incrementar la dimensión de la
los puntos de acceso al lugar. manzana.
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ENTORNOS
ENTORNOS VITALES
VI ALES
TITULO : PERMEABILI
PERMEABILIDAD - VARIEDAD
DESCRIPCION: VARIEDAD
DESCRIPCIO

Estándar de Aparcamiento La diversidad de usos genera:

-Se coloca el tamaño de la manzana (1) -Diferentes tipologias edificatorias
-Trazar una línea horizontal a partir de allí (2) -Afluencia de gente diferente
-Situar el nivel de aparcammiento pertinente (3) -Mezcla perceptible, reinterpretar el entorno de
-Trazar una línea vertical, hacia arriba, a partir de manera distinta dotándolo de variedad.
ese punto (4)
-La intersección entre (2) y (4) indica la altura edifi-
catoria que permite el aprovechamiento máximo en
planta

CONCLUSIONES GENERALES
-Influye en donde la gente puede o no puede ir.
-La permeabilidad de un espacio puede medirse a La elección depende a su vez de la movilidad;
través de su capacidad de ser penetrado o de que aquellas personas con facilidad de desplazamiento
a través de el o dentro de él se puede circular de pueden aprovehcar mejor la variedad de activi-
un lugar a otro. dades. La vsriedad de usos que puede llegar a
-La permeabilidad puede ser visual o física, albergar un proyecto depende de tres factores: tipo
ambas implican importantes demandas. de actividades, capacidad espacial y la interrac-
-La permeabilidad tiene implicaciones fundamen- ción positiva entre las diferentes actividades.
tales en los trazados urbanos.
2.1 ESTABLECIENDO ACTIVIDADES PARA EL
EMPLAZAMIENTO
Establecer que actividades necesitan más espa-
cio.
Tipos de Demanda
La demanda se divide en dos: demanda para
actividades económicas y demanda social.
Las demandas nos determinan que actividaddes
son mas rentables y beneficiosas para el sector
economicamente activo.
CAPITULO 2: VARIEDAD
Maximizar la variedad de actividades en el proyec-
to. Determina la demanda y la oferta que se
tendría dentro del área de intervención. Los
lugares accesibles sólo serán más atractivos si
ofrecen diversas opciones de experimentación.
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Entornos Vitales

Relacionando usos incompatibles

En este análisis de evidencian algunas actividades que
son incompatibles debido a factores funcionales entre el valor del sitio en el que está ubicado) 7 000 000
ellos se puede notar aspectos esenciales como:
- Ruido
- # de viviendas * el precio
Lara realizar un optima manera de minimizar los con- 12*7 000 000 = 84000000$

analizar los usos que estén inmediatamente juntos al ob - Dentro de los elementos a alquilar se tomará varios siste
jetivo. mas para el calculo y el valor de los elementos que serán
Como primer punto de análisis seria la parte de catego - puestos en alquiler:
rizar actividades del lugar o proyecto, este punto de lo Con los datos anteriormente vistos se tomarán en cuenta
puede relacionar con diversas escalas para así tener una para el ejercicio el cual de diafragmen tara en locales co
complejidad de análisis y asi evitar algún punto suelto
ejemplo: Valor = renta anual x 100 / rendimiento (R)
- Complejidad de proyectos que están enfocados a Como alternativa, si se utiliza RI en lugar de (R):
tener varios usos Valor = Renta anual x RI
- La vista de las partes frontales y posteriores de
las mismas actividades
Para este análisis se deben tomar a consideración diver -
sas metodologías para aplicar en el estudio de un pro-
yecto en este caso se tomará a utilizar una matriz en la
que debe incluir los usos relevantes existentes tanto en el
lugar y sus alrededores.

Para este cálculo se analiza:

Calculando la valoración del proyecto -

-
valor económico. a la construida, pero es prescindible dividir en 3 zonas
Para el análisis de este se tomará un ejemplo abstracto de 6 metros de profundidad nominadas en A, B, C y dis
en este de analizar los diversos elementos a considerar puestas paralelamente a la fachada (ejemplo)
como:
-Vivienda 12m x (45+15) m = 12m x60m = 720 m2
Se multiplica por las plantas
-Talleres 720m2 x 3 = 2 160m2
-Etc.
Como primer paso: 2 160m2 x 0.8= 1728 m2
Establecer el número de unidades que deberán venderse Las mismas que de analizaran por zonas como ya se
(12) como promegio general. mencionó:
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Zona A -A 7200000 pesetas x 100/8= 90000000 pesetas

Zona B -A 3600000 pesetas x 100/8= 45000000 pesetas
Zona C Valor total
Paso 6
Valor total del proyecto sume los valores de casa uso
- Valor viviendas 84000000 pesetas
-
- Valor comercial 315000000 pesetas
Total
813000000 pesetas

Siguiente paso te toma en cuenta la renta estimada para

el uso de estas unidades tal como se ha indicado en la
imagen
Los datos se tomaran en cuenta por el (2.1)

Locales comerciales por zonas:

-A 50000 pesetas/m2
-B 25000 pesetas/m2
-C 12500 pesetas/m2
PASO 3
Se obtiene la renta anual por actividades multiples por

1728m2 x 25000 pesetas/m2 = 43200000 pesetas

Renta anual para comercios
Calculando los costes del proyecto
288 m2 x 50000 pesetas/m2 = 14400000 pesetas
Es el cálculo de la vialidad de valor asociado al proyecto
Para este coste total se analizan
288 m2 x 25000 pesetas/m2 = 7200000 pesetas - Coste de adquisición del suelo
- Coste de construcción
288 m2 x 12500 pesetas/m2 = 3600000 pesetas Honorarios profesionales
Por lo tanto, la tenta anual total es -
14400000+7200000+3600000= 25200000 pesetas Coste de adquisición del suelo
Paso 5 Generalizar las características del estado del predio o co
Valor de cada actividad lar
Valor = renta anual x 100/porcentaje del rendimiento (R) - Preguntar al propietario: Si el terreno se encuen
O tra formalmente en el mercado
Valor = renta anual x RI - Preguntar a otros agentes: pueden dar una idea
Ejemplo 1: sobre los precios
- Si es que alguna vez ha realizado algún proyecto
43200000x100/10 = 432000000 pesetas
Calor de losa comercios por zonas preexistentes
-A 14400000 pesetas x 100/8= 180000000 pesetas
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Ejemplo del coste de suelo a 15625000 pesetas Coste de los honorarios

Coste de la construcción: este punto cubre el coste de la contratación de arquitec

Se adecuará un método para elaborar cálculos de presu tos ingenieros agentes a la propiedad y asesores legales.
puesto: La mayoría de ellos calculan los honorarios de acuerdo
a la construcción
Costos de una nueva construcción para la elaboración de estos gastos evalué a las personas
que ayudaran a plasmar el proyecto en un listado poste
riormente revise las tarifas de ellos continuamente apli
que los porcentajes encontrados al coste de construcción.
La gran mayoría de profesionales cobrarían entre un 12 y
15 % de toda la construcción.

Coste total

Una ves calculados los costes de adquisición del solar de

-
debe sumar para encontrar el coste del proyecto general
- c. de adquisición 156250000 peseta
- c. de construcción 402840000 pesetas
- c. de honorarios 60426000 pesetas
-
- c. total del proyecto 719354750 pesetas -

Comprobando la vialidad económica

el proyecto solamente será económicamente factible si su

Elaborar una lista de cada una de las actividades propues en su producción.

¿Cómo podemos hacer que un proyecto sea viable?
de alquiler etc. En el ejemplo las áreas construidas son -
- Vivienda 3 plantas 8x profundidad x 48 longitud - Aumentando el número de viviendas
total = 1152 m2 - Analizando precios de arriendo, préstamos, ho
- norarios etc.
tud total = 2160m2
- Tiendas 18x profundidad x 48 longitud total =
864 m2

internas y externas.

Ejemplo de precio:
- Vivienda 75000 pesetas/m2
-
- Locales comerciales 60000 pesetas/m2
Finalmente se considera que
- Coste de construcción 1252m2 sup. Construida
x 75000 pesetas = 86400000 pesetas
- Coste de construcción 2160m2 sup construida x
122500 pesetas = 264600000
- Coste de construcción 846m2 sup construida x
60000 pesetas/m2 = 51840000
por lo tanto, el coste total de construcción es de =
402840000 pesetas