Tubab010 2017

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES
UNIANDES
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACION PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE

ABOGADA DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA.
TEMA:
ANÁLISIS JURÍDICO DE LA LEY DE INQUILINATO FALTA DE APLICABILIDAD

ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO CANTÓN BABAHOYO.
AUTORA: JOMAYRA ALEXANDRA ESTRADA MOYA
TUTOR: AB. LUIS RIVERA VELASCO, MGS.
BABAHOYO – ECUADOR
2017
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACION
CERTIFICACION:
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente trabajo de titulación realizado por
la Señorita Jomayra Alexandra Estrada Moya, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad
de Jurisprudencia, con el Tema: "ANÁLISIS JURÍDICO DE LA LEY DE INQUILINATO
FALTA DE APLICABILIDAD ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO CANTÓN
BABAHOYO ", ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos establecidos
en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autónoma de los Andes. UNIANDES;
por lo que apruebe su presentación.
Babahoyo, 1 de Abril del 2016
Ab. Luis Rivera Velasco, MGS.
ASESOR.
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, Jomayra Alexandra Estrada Moya, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad de

Jurisprudencia, declaro que todos los resultados obtenidos en el presente trabajo de
investigación, previo a la obtención del título de ABOGADA DE LOS TRIBUNALES DE LA
REPUBLICA, son absolutamente originales, auténticos y personales; a excepción de las citas,
por lo que son de mi exclusiva responsabilidad.
Babahoyo, 17 de Enero de 2017
Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya

C.C. No. 0202261103
AUTORA
CERTIFICACION DEL LECTOR DEL TRABAJO DE TITULACION
Yo Abogado Nelson Campbell Suarez en calidad de Lector del Proyecto de Titulación
CERTIFICO:
Que el presente trabajo de titulación realizado por el estudiante Jomayra Alexandra Estrada
Moya sobre el tema: “ANÁLISIS JURIDICO DE LA LEY DE INQUILINATO FALTA DE
APLICABILIDAD ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO CANTON
BABAHOYO”, ha sido cuidadosamente revisado por el suscrito, por lo que he podido
constatar que cumple con todos los requisitos de fondo y forma establecidos por la
Universidad Regional Autónoma de los Andes, para esta clase de trabajos, por lo que autorizo
su presentación.
Babahoyo, 17 de Enero del 2017
Abg. Nelson Campbell Suarez
LECTOR
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Jomayra Alexandra Estrada Moya, declaro que conozco y acepto la disposición constante
en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional Autónoma de los Andes,
que en su parte pertinente textualmente dice. El patrimonio de la UNIANDES, está constituido
por: La propiedad intelectual sobre las investigaciones, trabajos científicos o técnicos,
proyectos profesionales y consultaría que se realicen en la Universidad o por cuenta de ella.
Babahoyo, 17 de Enero de 2017
Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya
CI. 020226110-3
AUTORA
DEDICATORIA
Esta tesis la dedico de manera especial a mis padres quienes fueron el principal cimiento para
la construcción de mi vida profesional, sentaron en mi las bases de responsabilidad y deseos
de superación.
Gracias Dios por concederme los mejores padres.
A mis hermanos, que son personas que me han ofrecido el amor y la calidez de la familia a la
cual amo.
AGRADECIMIENTO
Agradecida con Dios por darme la vida y llegar hasta el lugar en el que estoy, agradezco a mis
padres porque ellos estuvieron en los días más difíciles de mi vida como estudiante, quienes
me enseñaron a superarme y a valorar los estudios para un buen futuro.
Quiero agradecer a todos mis catedráticos por sus enseñanzas diarias y paciencia para con
nosotros sus estudiantes.
Estoy segura que mis metas planteadas darán fruto y por ende me debo esforzar cada día para
ser mejor en todo lugar sin olvidar el respeto que engrandece a la persona.
RESUMEN EJECUTIVO
El tema motivo de investigación, es un problema que atañe a toda la realidad ecuatoriana,

considerando que una gran parte de la población de esta República no posee vivienda propia y
que habitan en viviendas de alquiler, después de la celebración de un contrato de
arrendamiento, y a pesar de que dicho contrato se encuentra normado por la Ley de
Inquilinato, resulta muy fácil incurrir a la violación de las normativas existentes.
El Estado en su jurisdicción ha tratado de regular ciertas normativas evidenciadas en la Ley de

Inquilinato que pretenden lograr una justa retribución económica por parte de los arrendatarios
hacia el bien inmueble arrendado, estipulando también así obligaciones y condiciones en las
que se debe encontrar el bien, para colocarse como vivienda rentera.
Hago énfasis en el precio, porque a diario se puede encontrar en las calles ecuatorianas los
anuncios y avisos de que se rentan habitaciones, casas.
El tipo de investigación utilizada fue descriptiva, de campo, bibliográfica y evaluativa, lo que

dio lugar a la realización de encuestas a la población escogida de profesionales del derecho, la
misma que fue sistematizada, tabulada y representada gráficamente con su respectivo análisis,
originando tanto la variable independiente como la variable dependiente dando origen al
desarrollo de la propuesta planteada.
Se utilizó la línea de investigación: Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles,

agrarias y de familia. Su impacto en la Sociedad Contemporánea.
La propuesta analiza la Ley de inquilinato vigente en el Ecuador, mediante la verificación de

las normativas que rigen para establecer el correcto vínculo entre arrendador y arrendatario.
ABSTRACT
The subject matter of research, is a problem that concerns the whole Ecuadorian reality,
considering that a large part of the population of the Republic does not have its own house and
lives in rental housing, after signing a lease, and even though the contract is regulated by the
Tenancy Law, it is very easy to make the violation of existing regulations.
The State, in its jurisdiction, has tried to regulate certain standards evidenced in the Tenancy
Law seeking to achieve a fair economic compensation by the tenants to the leasehold, also
stipulating the obligations and conditions that must have the asset, to be considered a house to
rent.
I emphasize the price, because every day it can be found in the Ecuadorian streets,
announcements about rooms or houses to rent.
The type of research used was: descriptive, field, bibliographic and evaluative, leading to the
feasibility of conducting surveys to the chosen population of legal professionals, which was
systematized, tabulated and graphed with their respective analysis causing both the
independent and dependent variable giving rise to the development of the proposed proposal.
The research line used was: Challenges and perspectives of civil, agricultural and family legal
relations: Its impact on contemporary society.
The proposal analyzes the current Tenancy Law of Ecuador, by checking the regulations
governing, to establish the correct link between landlord and tenant.
ÍNDICE
Portada
Certificación del Asesor
Declaración de Autoría
Dedicatoria
Agradecimiento
Resumen Ejecutivo
Abstract
Indicé
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................. 1
CAPÌTULO I. MARCO TEÒRICO ....................................................................................... 7
1.1. Origen y evolución de la Ley de Inquilinato en el Ecuador. ........................................... 7
Aportes Legislativos del Ecuador en las políticas de vivienda en América Latina. ............... 8
Aplicabilidad de la Ley de Inquilinato ................................................................................. 10
Contrato de Arrendamiento .................................................................................................. 12
Antecedentes ......................................................................................................................... 13
Espiración por extinción de los derechos del arrendador.. .................................................. 22
1.2.- Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación………...23
1.3.- Valoración Crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones teóricas sobre
el objeto de investigación…………………………………………………………….……..36
1.4.- Conclusiones parciales del Capitulo ............................................................................. 37
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
.............................................................................................................................................. 38
2.1.- Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o problema
seleccionado para la investigación. ....................................................................................... 38
2.2.- Descripción del Procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación. . 38
2.3.- Descripción de la Propuesta. ........................................................................................ 46
2.4.-Conclusiones Parciales del Capitulo. ............................................................................ 58
CAPÍTULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU
APLICACIÓN .. ……………………………………………………………………………59
3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación. ......................... 59
3.2.- Análisis de los resultados finales de la investigación ................................................... 59
3.3.- Conclusiones parciales del capitulo.............................................................................. 60
CONCLUSIONES ................................................................................................................ 61
RECOMENDACIONES ....................................................................................................... 62
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
INTRODUCCIÓN
Antecedentes de la investigación, ataña a toda la sociedad ecuatoriana, considerando que

una gran parte de la población de esta República no posee vivienda propia y que habitan en
viviendas de alquiler, después de la celebración de un contrato de arrendamiento, y a pesar
de que dicho contrato se encuentra normado por la Ley de Inquilinato, resulta muy fácil
incurrir a la violación de las normativas existentes.
La sociedad ecuatoriana se ve inmersa en un sistema capitalista, cuya función y filosofía

considero una herramienta potencial de desarrollo, pero el problema radica en la
tergiversación de este orden social y económico que deriva del usufructo de la propiedad
privada, pues se han alterado de forma desmesurada todos los factores que determinan el
buen funcionamiento de este sistema.
El Estado en su jurisdicción ha tratado de regular ciertas normativas evidenciadas en la Ley

de Inquilinato que pretenden lograr una justa retribución económica por parte de los
arrendatarios hacia el bien inmueble arrendado, estipulando también así obligaciones y
condiciones en las que se debe encontrar el bien, para colocarse como vivienda rentera.
Hago énfasis en el precio, porque a diario se puede encontrar en las calles ecuatorianas los
anuncios y avisos de que se rentan habitaciones, casas, cuartos, departamentos a unos
precios exorbitantes, que en muchos de los casos no brindan las condiciones adecuadas
para el desarrollo integral de un individuo, lo lamentable es saber a ciencia cierta que
existen pocas casas inscritas en el municipio como renteras, y que poseen el avalúo
correspondiente para ser fijado el precio de alquiler.
El mismo que se lo realiza de forma minuciosa, verificando si dicho predio es o no apto

para ser inscrito como una casa rentera, el problema entonces radica, en la inobservancia
de la Ley, al no cumplir con esta disposición los arrendadores incurren y atentan contra
uno de los derechos de los ciudadanos que garantiza la Constitución de la República del
Ecuador, el de gozar de una vivienda digna.
La Ley de inquilinato estipula todas las normativas para celebrar un contrato de

arrendamiento justo tanto para el arrendador como para el arrendatario, es entonces cuando
surge la inquietud, de por qué la existencia de abuso por parte de los arrendadores sobre
todo en cuestiones económicas, es decir el precio del inmueble en alquiler y el alza del
1
mismo cada cierto tiempo (1 año), cuando en realidad son cada dos años o por la
implementación de mejoras a la vivienda según el Art. 21 de dicha Ley, cuyo
incumplimiento tiene sanción, entonces se concluye que no existe una correcta
aplicabilidad de las disposiciones, o, un desconocimiento total o parcial de la población en
cuanto a sus derechos y obligaciones.
Del estudio del presente trabajo se logró encontrar los siguientes trabajos similares al
nuestro:
Nelson Geovanny Salazar Andrade, con el TEMA Las pensiones máximas de

arrendamiento de la Ley de Inquilinato, dado en Loja año 2015 y concluye El arrendador
que en algún momento privare un derecho al arrendatario y sea sancionado por una
autoridad competente, es posible que no vuelva reincidir por temor a ser sancionado
nuevamente.
Martha Isabel Astudillo Rojas, con el TEMA Necesidad de incorporar en la Ley de

Inquilinato un Termino de prueba en los tramites de desahucio para legitimar su
procedimiento, dado en Loja en el año 2010 y concluye QUINTA: Mediante la encuesta
realiza a profesionales del Derecho en un 80% manifiestan que no se cumple con los
procedimientos de Desahucio establecidos en la Ley de Inquilinato.
El Planteamiento del problema
En la realidad del Ecuador, uno de los factores que sobresale como detonante del
capitalismo, es el capital (dinero), sistema actual monetario el dólar, en otras palabras, sin
dinero no existe producción ni satisfacción de necesidades básicas de un individuo como:
alimentación, vestuario, y vivienda, por otro lado la salud y la educación ya son garantías
del Estado, entonces los ciudadanos solo debemos preocuparnos por tener pan para
llevarnos a la boca, vestimenta que nos mantenga cómodos y confortables y sobre todo de
poseer un techo que nos cobije.
Ahora me permito poner en conocimiento que no toda la población goza de esto, que yo lo
considero un gran privilegio, tener una vivienda propia, es entonces cuando surge la
necesidad de rentar o alquilar un bien inmueble para satisfacer la necesidad de vivienda.
2
El Estado en su jurisdicción ha tratado de regular ciertas normativas evidenciadas en la Ley
de Inquilinato que pretenden lograr una justa retribución económica por parte de los
arrendatarios hacia el bien inmueble arrendado, estipulando también así obligaciones y
condiciones en las que se debe encontrar el bien, para colocarse como vivienda rentera.
Constituye la formulación del problema en una interrogante ¿Qué incidencia tiene en la

sociedad Babahoyense la falta de aplicabilidad de la Ley de Inquilinato entre arrendador y
arrendatario?
El problema se delimita, en Espacio la sociedad ecuatoriana y se lo efectúa en Tiempo

durante el año 2015.
Se utiliza la línea de investigación: Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles,

agrarias y de familia. Su impacto en la Sociedad Contemporánea.
Mientras que el Objetivo general Analizar la Ley de inquilinato vigente en el Ecuador,

mediante la verificación de las normativas que rige, para establecer el correcto vínculo
entre arrendador y arrendatario.
Objetivos específicos
• Fundamentar científicamente la ley de inquilinato en cuanto a los cánones

de arrendamientos.
• Diagnosticar la metodología a utilizar en el presente trabajo investigativo.
• Plantear los elementos de Analizar la Ley de inquilinato vigente en el
Ecuador, mediante la verificación de las normativas que rige, para establecer el
correcto vínculo entre arrendador y arrendatario.
• Validar el Tema por medio de expertos.
Sin embargo la idea a defender consiste en la no aplicabilidad, inobservancias y

desactualización de las normativas existentes en la Ley de inquilinato inciden en el
incumplimiento por parte de los arrendadores en cuanto al registro de los predios y sus
requisitos para el aumento de pensiones de arrendamiento.
La Justificación Uno de los detonantes que inspiran la presenten investigación son los
ciudadanos ecuatorianos que no poseen vivienda propia, la situación en la que se
3
encuentran es de total interés para el Gobierno y el Estado, debido a que son un número
muy representativo de la población totalitaria.
La Ley de inquilinato estipula todas las normativas para celebrar un contrato de

arrendamiento justo tanto para el arrendador como para el arrendatario, es entonces cuando
surge la inquietud, de por qué la existencia de abuso por parte de los arrendadores sobre
todo en cuestiones económicas, es decir el precio del inmueble en alquiler y el alza del
mismo cada cierto tiempo (1 año), cuando en realidad son cada dos años o por la
implementación de mejoras a la vivienda según el Art. 21 de dicha Ley, cuyo
incumplimiento tiene sanción, entonces se concluye que no existe una correcta
aplicabilidad de las disposiciones, o, un desconocimiento total o parcial de la población en
cuanto a sus derechos y obligaciones.
Con la presente investigación se pretende alcanzar y solucionar los vacíos legales

existentes en la Ley de Inquilinato y se logre la correcta aplicabilidad.
El identificar los problemas que aquejan la realidad Ecuatoriana, y sobre todo dar
alternativas de solución es uno de los objetivos que tiene la Universidad Nacional de Loja
para con todos los profesionales que inserta en la sociedad, de manera que esta
investigación a más de brindar soluciones en el ámbito social y jurídico es un
requerimiento para la obtención del título de abogado, un profesional comprometido con la
Patria.
Metodología a emplear: métodos, técnicas y herramientas empleadas en la

investigación.
En la presente investigación se emplea las siguientes modalidades de investigación:
La investigación se realizará en la modalidad cuali-cuantitativa, pues se trata de resolver

problemas de índole jurídico-social, con la ayuda de estudios estadísticos para fundamentar
la propuesta e investigaciones: Investigación bibliográfica. Que permitirá realizar una
recopilación ordenada de teorías y doctrinas relacionadas con el tema de investigación, de
campo se realiza en el mismo lugar en donde se producen los acontecimientos.
4
La metodología a emplear en la presente investigación es de modalidad cuali-cuantitativa,
con predominio cualitativo, el tipo de investigación es descriptiva por cuanto analizar el
fenómeno jurídico, sus manifestaciones y componentes.
La metodología investigativa integra, métodos técnicos e instrumentos para aplicarlas en el

proceso de investigación lograr los objetivos propuestos, se utilizarán los siguientes:
Métodos teóricos, históricos-lógico para describir la evolución histórica del problema de
investigación. Además los métodos analíticos y sintético, inductivo, deductivo y
modelación.
La selección de los métodos y técnicas, permitirá la aplicación de instrumentos de

aplicación, la interpretación de resultados y la viabilidad del camino hacia la propuesta de
la investigación.
En lo referente a la descripción de la estructura o esquema de contenidos de los

capítulos del proyecto tenemos los siguientes:
En el Capítulo I se evidencio las revisiones bibliográficas en todo lo relacionado a la ley de

inquilinato, su historia origen y evolución, los diferentes conceptos de tratadistas.
En el capítulo II demostramos los métodos de investigación y el Planteamiento de la

Propuesta que se van a utilizar, además las conclusiones parciales del capítulo.
El Capítulo III Se realiza una Validación de la propuesta la cual se realiza en conjunto con
el Capítulo II.
El aporte teórico la presente investigación versa sobre cómo incide la falta de

aplicabilidad de la Ley de inquilinato en el alza desmesurada de los precios de los bienes
inmuebles renteros en el Ecuador, siendo obligatorio la inscripción del predio como casa
rentera en el Municipio de jurisdicción, para que este cuerpo legal después de realizar el
avalúo correspondiente y constatar de que presenta las condiciones óptimas para garantizar
una vivienda digna y de calidad, emita la certificación con el valor que deberá ser
alquilada.
5
Significación Práctica
Es indispensable buscar solución a la situación Polémica, para evitar vulnerar el Derecho

del arrendatario y así se puedan ajustar al marco jurídico legal de la Ley de Inquilinato.
6
CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO.
1.1. Origen y evolución de la Ley de Inquilinato en el Ecuador.
La Ley de Inquilinato vigente en el Ecuador, nació de la necesidad de regular las relaciones

arrendador-arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento que se encuentra bajo la
supervisión de las normativas existentes en dicha ley, el proyecto de reformas establecidas a
este cuerpo legal realizadas el 26 de febrero de 2013, fueron aprobadas, pero el 13 de marzo
del mismo año, recibió veto total por parte del mandatario Rafael Correa, por su total
desacuerdo en la recaudación de las garantías por parte de los Municipios a través de
cuentas en el Banco Nacional de Fomento.
Antecedentes
El origen de la existencia del arrendamiento se encuentran vinculados a las actividades

comerciales que realizaba el país entre los años de 1900 y 1930, debido a las condiciones de
las viviendas destinadas a los obreros responsables de las exportaciones, cuyo hacinamiento
representaban focos importantes de insalubridad y enfermedad, es entonces cuando
apareciendo nuevas legislaciones de carácter más social, y según Paula Andrea Quijada
Prado, en su artículo, Aproximación a las intervenciones y políticas de vivienda en América
Latina, expresa:
“Las primeras actuaciones concretas que se pueden observar en esta materia, apuntaron
básicamente a paliar o controlar el hacinamiento de las personas de más bajos recursos,
sobre todo en la higienización, que dan paso a las primeras intervenciones sobre la gestión
de alquileres, a medidas sanitarias o higienistas, y el surgimiento de viviendas destinadas a
los colectivos obreros”1
Los cimientos de la aparición de la Ley de Inquilinato están arraigados a las condiciones

óptimas y propicias para el desenvolvimiento de una vida digna según lo garantiza la
Constitución; se puede constatar que en un principio se dio prioridad al ámbito de la
higiene, en la actualidad se añaden ámbitos como la infraestructura, los servicios básicos, la
paz y la seguridad que debe brindar el bien inmueble para con el arrendatario.
1
<http://www.bce.fin.ec/contenido.php?CNT=ARB0000009>.
7
Aportes Legislativos del Ecuador en las políticas de vivienda en América Latina.
Partiendo del análisis cronológico en la historia Ecuatoriana en cuanto a las políticas que
garantizan actualmente la existencia de la Ley de Inquilinato, se puede destacar la
formación de la Ley Orgánica del Banco Central del Ecuador en 1927 y en junio del mismo
año también aprueban los estatutos, el trabajo legislativo en esta materia volvió a arrojar
resultados un año más tarde, pues en 1928 se crea el Banco Hipotecario del Ecuador, que
poseía la condición de sociedad anónima hasta 1937, año en el cual se transformó en una
sociedad privada con finalidad social y pública, desde luego sujeta a la Ley y Estatutos.
La promulgación de la Ley de jubilación, montepío civil, ahorro y cooperativa, destinada a

empleados públicos y bancarios públicos y privados en marzo de 1928, dieron pautas de
separación de jerarquías, en cuanto a las cantidades destinadas para la supervivencia
después de culminada su vida laboral, las mismas que trajeron consecuencias en la historia
Ecuatoriana.
En cuanto a la época republicana se puede destacar que en la presidencia de José Ma.

Velasco Ibarra se expide la Ley de Propiedad Horizontal, en marzo de 1960 cuando regía la
XVI Constitución formada en Quito.
Ámbito y función de la Ley de Inquilinato
Ámbito
La Ley de inquilinato vigente en el Ecuador, es un cuerpo legal, utilizado por los

Municipios o distritos Metropolitanos del país, para lograr archivar, registrar y numerar
cronológicamente las inscripciones de predios destinados a celebraciones de actos de
arrendamientos, su ámbito y según lo contempla el Artículo 1 de dicha Ley es:
“Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de

subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. Las ordenanzas
municipales determinarán el perímetro urbano.”2
Se entiende como perímetro urbano, aquellos asentamientos de individuos que poseen todos
los servicios básicos: agua, luz eléctrica, alcantarillado, telefonía, recolector de basura,
2
Ley de Inquilinato Art.1
8
medios de transporte público, dicho perímetro urbano se encuentra establecido, por las
ordenanzas municipales.
En cuanto a los predios rurales, es decir aquellos que se encuentran fuera del perímetro
urbano, si se encuentran sujetos a esta ley, pero en lo referente a la reparación obligatoria
del arrendador, a la subrogación del inquilino y a la inspección del predio inscrito, todos
ellos se encuentran normados por los artículos 4, 5 y 13 respectivamente.
Función
El objeto de la aparición de la Ley de Inquilinato como ya se lo recalcó en los antecedentes

históricos, tiene como función normar la correcta vinculación entre arrendador y
arrendatario, bajo la filosofía de la imparcialidad, pues busca que se cumplan tantos los
derechos como obligaciones de las partes que celebran libre y voluntariamente un contrato
de arrendamiento.
La ley de Inquilinato posee 62 artículos, los mismos que en su contexto legal, contemplan
todas las situaciones a ocurrirse antes, durante y después de la celebración de un contrato,
así también señala las condiciones en las que debe encontrarse la cosa objeto de
arrendamiento para el goce y disfrute del arrendatario.
También señala las causales de terminación de dicha celebración contractual, ya sea por
parte del arrendador, del arrendatario o por situaciones adversas; en caso de existir
controversias, dicha Ley también indica claramente la competencia para la resolución de los
conflictos.
El Municipio y los Distritos metropolitanos son los encargados de poseer una oficina de los
Cánones de arrendamiento, en dicha dependencia se receptaran las inscripciones de los
predios y los registros de arrendamientos, las mismas que mediante el avalúo al predio,
emitirán el certificado de identidad, en donde se constatan las buenas condiciones del
inmueble y se coloca el valor de la futura renta.
La competencia para la resolución de conflictos en esta materia, son los Juzgados de

inquilinato y relaciones vecinales, el número de juezas y jueces está dado por el Consejo de
la Judicatura, quien también determina la cede y la jurisdicción, en caso de no existir la
9
limitación territorial, entra en funcionamiento la competencia cantonal, y en caso de no
existir este último, se puede acudir a las jueces de lo civil y mercantil.
Por lo tanto queda claro que al menos en documentos públicos, el ámbito y la función de la
Ley de Inquilinato, es una garantía para la Carta Magna Ecuatoriana en cuanto al
cumplimiento del derecho a un hábitat seguro y saludable y una vivienda digna,
independientemente de la situación social y económica de los ciudadanos ecuatorianos.
Aplicabilidad de la Ley de Inquilinato
Como se analizó en el tema de la función de dicha Ley, se puede llegar a la conclusión de

que todos los actos derivados de la celebración de un contrato de arrendamiento, se
encuentran normados y regulados por este cuerpo legal, entonces nacen las interrogantes de,
¿cuáles son los motivos por los que se llegan a violar dichas disposiciones, sobre todo en el
valor establecido para el alquiler de los bienes inmuebles?, ¿Por qué en este tipo de
contratos el arrendador es quién siempre tiene la razón?.
A diario se observan en las calles ecuatorianas los anuncios de inmuebles en renta con
varias restricciones, algunos ejemplos y según investigaciones realizadas por el periodista
Pedro Túquerez en su artículo Sin casa y con un juicio encima, son:
“En anticresis, solo para extranjeros, con dos meses de garantía, para matrimonio solo, se
arrienda a señorita estudiante, sin hijos pequeños, para matrimonio con un hijo”3
Cabe mencionar que todos estos condicionamientos van en contra de todos los derechos de
un individuo, es decir que a más de no encontrarse en la Ley de Inquilinato son
inconstitucionales, porque ninguno de ellos prioriza el bienestar de las familias que se
albergarán en estos inmuebles, ya sean familias por lazos de consanguinidad o por afinidad.
Si analizamos ahora la condición económica de los arrendatarios, no resultaría difícil

deducir que no son buenas, por dicha razón es la de su condición como inquilinos, pero este
análisis no lo realizan los arrendadores ni mucho menos se sujetan al artículo 17 de la Ley
de Inquilinato el que asegura, que el precio de la renta no debe exceder la doceava parte del
diez por ciento del avalúo comercial.
3
http://www.explored.com.ec/noticias-ecuador/inquilinos-con-ley-de-letra-muerta-114085.html
10
No existe una entidad reguladora entonces sobre los precios de los inmuebles, Según María
José Troya, ex directora ejecutiva de Tribuna del Consumidor, manifiesta que:
“La desactualización de la Ley de Inquilinato y su falta de concordancia con la realidad, ha

provocado la existencia de una realidad paralela, en la que una aplicación al pie de la letra
de ese cuerpo legal, simplemente, resulta irreal.”4
La función de la oficina de Cánones de arrendamiento se limita a tan solo registrar los

inmuebles, mas no a exigir que los propietarios lo hagan, pues de esta manera resulta fácil
llegar a irrespetar las disposiciones de la Ley de Inquilinato.
PREDIOS RENTEROS
Patente Municipal
La patente es un rubro que debe ser cancelado por todos aquellos ciudadanos que laboran de
forma independiente para ejercer la actividad económica y poder obtener el RUC, según la
Corporación Cesde Líderes, define a la patente municipal como:
“ Un registro laboral obligatorio para todos los profesionales que trabajan como
independientes -sin relación de dependencia con un empleador- y que según la Ordenanza
135 (2004) deben cancelar un rubro al Municipio, como requisito previo para obtener en
Registro Único de Contribuyentes (RUC).”31
El rubro cancelado es debido a la actividad comercial que se realiza de forma

independiente, por lo tanto es un documento intransferible que registra e identifica a una
persona natural o sociedad que se lo debe solicitar en el SRI.
El mismo que estable como plazo máximo el de 30 días después de haber realizado el
primer acto comercial, cabe mencionar que esta inscripción se la ejecuta una sola vez.
Personas obligadas a obtener la Patente Municipal
Todos los ciudadanos que se encuentren ejerciendo una actividad comercial deben obtener
la patente municipal, el cual genera un impuesto que según la corporación Cesde Líderes
afirma que:
4
http://cesdecorp.org/lideres-2/obtener-la-patente-municipal-en-quito/
11
“Este impuesto se aplica a las personas naturales, jurídicas, sociedades nacionales o
extranjeras que estén domiciliadas o establecidas en el Distrito Metropolitano y que ejerzan
actividades industriales, comerciales, financieras, inmobiliarias y profesionales. El requisito
está vigente desde el 19 de octubre del 2010 y se lo obtiene a partir de un formulario.”5
Todos Los ingresos por arrendamiento de viviendas o de locales comerciales siempre han
debido ser declarados ante el Servicio de Rentas Internas (SRI), lo cual no es muy común,
pues existen estas celebraciones de contratos de arrendamientos de forma clandestina ante la
Ley, según el Periodista Diego Nieves en su artículo, Arriendos incrementan
contribuyentes, expresa:
“Al momento el SRI registra como contribuyentes activos a 1 319 727 personas entre
naturales y sociedades. En enero de 2013 figuraban, por concepto de vivienda, 144
personas; mientras que en enero de 2014 esa cifra se ha incrementado a 1641 personas entre
naturales y sociedades.”6
Los arrendadores no realizan esta obligación debido a la incertidumbre del valor del rubro a
cancelar, por lo que se deduce que si el primer paso para poder realizar una actividad
económica está inobservado, mucho menos los consiguientes tendrán deberes y
obligaciones de forma justa y equitativa para los arrendadores y arrendatarios de los bienes
inmuebles.
Cabe mencionar que en el caso de arrendamiento por motivo de vivienda, este servicio tiene
una tarifa de 0%, los inquilinos no declaran impuestos, y si el arrendamiento es por motivo
comercial está gravado por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), es decir con el 12% sobre
el valor de la renta, pero por otro lado y según el Reglamento de Facturación, el arrendador
de un bien inmueble tiene la obligación de facturar, cuyo incumplimiento merece una multa
aproximada de $266 dólares.
Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un documento legal necesario para poder defender los

derechos de uso sobre un inmueble, tanto para el arrendador como para el arrendatario, y se
lo define jurídicamente según Guillermo Cabanellas como:
5
http://cesdecorp.org/lideres-2/obtener-la-patente-municipal-en-quito/
6
http://www.explored.com.ec/noticias-ecuador/arriendos-incrementan-contribuyentes-289556.html
12
“El arrendamiento de cosas es un convenio por el cual el propietario o poseedor de una cosa
mueble o inmueble conceda a otra persona el uso y disfrute de aquella durante tiempo
determinado y precio cierto o servicio especificad”38
La celebración de este tipo de contratos se encuentra normada bajo los parámetros y

condiciones que exige la actual Ley de Inquilinato en el Ecuador.
Antecedentes
Como casi todos los actos jurídicos, el contrato de arrendamiento marca su inicio en el
Derecho Romano, el mismo que no se inició como una figura propia, puesto que llegaba a
ser confundida con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de
venta, cabe mencionar que esto fue por un límite de tiempo, según la Revista Judicial
Ecuatoriana, manifiesta que los antecedentes del contrato de arrendamiento fueron:
“El contrato de arrendamiento no es muy antiguo y solo aparece en el siglo II A.C. en lo

referente al arrendamiento de tierras y casas. En el Derecho Romano se llamaba locatio
conductio al contrato de arrendamiento, por el cual una persona denominada locator se
obliga a ceder temporalmente a otra conductor, el disfrute de una cosa corporal o incorporal,
mueble o inmueble, a cambio de una retribución que el mismo derecho llamaba merces.”7
Al cabo del transcurso del tiempo y todo el devenir histórico y los nuevos asentamientos de
la humanidad y su progreso en cuanto a las actividades comerciales, sirvieron para que
adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas
personas de escasos recursos, se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario
de pagar una renta.
Y la necesidad de regular dicha celebración nació en primera instancia por las condiciones
de higienización y salubridad de las viviendas, puesto que eran focos infecciosos para la
propagación de enfermedades.
http://www.derechoecuador.com/articulos/detalle/archive/doctrinas/derechoinquilinato/2005/11/24/cont
rato-de-arrendamiento
13
Generalidades del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es muy común en la ciudadanía ecuatoriana, después del

contrato de compraventa, el objetivo de la Ley de inquilinato es regular el contrato de
arrendamiento en desarrollo a los derechos de vivienda digna y la propiedad con función
social, buscando de esta manera cumplir los objetivos que están plasmados en la
Constitución, y por qué no mencionar también acorde a los Derechos Humanos.
Los contratos de arrendamiento se celebran libre y voluntariamente entre dos partes, una
denominada arrendador y la otra arrendatario, las dos se obligan de forma recíproca, la una
a entregar un bien y la otra a gozar y pagar un valor por el disfrute de la cosa entregada..
Elementos del contrato de arrendamiento.
Al igual que todos los tipos de contratos existentes, para su celebración es necesario la
presencia de cinco elementos: la capacidad, el consentimiento, el objeto, la causa y la renta,
los mismos que se detallan a continuación:
Capacidad: es la aptitud para poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones,
poder contratar, y más., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de
edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona
ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las
obligaciones que devienen de los contratos, y según la Revista Judicial del Ecuador expresa
que capacidad es:
“La capacidad es la aptitud para ser sujeto de derechos y obligaciones en la esfera del
Derecho Privado; y, más comúnmente, en el ámbito tradicional del Derecho Civil, en las
relaciones jurídicas, familiares, contractuales, obligatorias y sucesorias”8
Para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de goce.
Consentimiento: Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo

entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones, su principal marco de
actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en
8
ttp://www.derechoecuador.com/articulos/detalle/archive/doctrinas/derechocivil/2012/03/13/contrato-
de-arrendamiento
14
dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la
voluntad.
Objeto. Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto
jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta
relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que
el acto jurídico tenga validez.
Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto,
pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas
obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.
Causa. Se divide en:
Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto

jurídico.
Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o
negocio jurídico.
Precio o renta. El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa

arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los
frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando se paga periódicamente.
Cabe mencionar que el precio es responsabilidad de los Gobiernos Autónomos

descentralizados Municipales a través de los avalúos comerciales correspondientes.
Importancia de suministrar copia del contrato de arrendamiento de vivienda al

arrendatario.
Al existir la celebración de un contrato de arrendamiento de vivienda por escrito, es lógico e

indispensable que tanto el arrendador como el arrendatario tengan un ejemplar de este, ya
que en caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contrato es un soporte
fundamental a la hora de demostrar alguna responsabilidad, por esta razón es fundamental
que una vez suscrito el contrato, las partes lo posean, según el diario El Universo manifiesta
que:
15
“El hecho de que el arrendador no cumpla con la obligación de entregar copia del contrato
al arrendatario no da lugar solicitar terminación del contrato por incumplimiento, sin
embargo el arrendador se puede ver sancionado por esta conducta.”9
El arrendador puede ser sancionado con multas equivalentes a tres meses del canon de
arrendamiento, por solicitud de parte efectuada ante la autoridad competente.
El arrendador puede ser sancionado con multas equivalentes a tres meses del canon de
arrendamiento, por solicitud de parte efectuada ante la autoridad competente.
Obligaciones del arrendatario en el contrato de arrendamiento de vivienda
La celebración de un contrato de arrendamiento es un pacto bilateral, por lo tanto las partes

involucradas se encuentran obligadas recíprocamente.
Entre las principales obligaciones del arrendatario se pueden mencionar:
o.
milia, huéspedes y dependientes.
Por otro lado al arrendatario le está prohibido ceder o subarrendar a menos que lo haya
autorizado el arrendador, si el arrendatario hace caso omiso a esta regla el arrendador puede
dar por terminado el contrato, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas
9
http://www.gerencie.com/generalidades-del-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda-urbana-y-ley-que-
lo-regula.html
16
anteriormente es causal de terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones
del arrendatario.
Por último el contrato de vivienda urbana sin que se hable de incumplimiento de las
obligaciones establecidas para las partes puede ser terminado de mutuo acuerdo.
Pero a más de estas obligaciones también se contemplan las siguientes:
Gozar de la cosa según el espíritu del contrato.
El espíritu del contrato hace referencia a los fines por los cuales fue arrendado el bien
inmueble, en este sentido el arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos
o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convención expresa, aquellos que la cosa es naturalmente destinada,
o que deban presumirse las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.
Velar por la conservación de la cosa arrendada.
Resulta muy común los casos en que los arrendatarios al no ser dueños del bien, no brindan
los cuidados necesarios, los mismo que pueden influir para el deterior de la infraestructura
de la cosa arrendada, en tal virtud, el arrendador tendrá derecho a exigirle indemnización de
perjuicios, si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada,
entonces el arrendador tiene un derecho más que es el de pedir la terminación del contrato.
Pagar el precio o renta convenido.
Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge el

desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna de ellas pueda aportar la prueba
de lo estipulado en esa materia.
Este problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta.
17
En primer término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si no se ha
estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre
fija al respecto, entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio
urbano, un predio rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta
se pagará por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagará por anualidades;
si es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto número de años, meses o días, la
renta se pagara inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.
Restituir la cosa a la terminación del contrato.
Concluido el plazo por el cual se firmó el contrato de arrendamiento, o por cualquier motivo
legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo tanto debe
restituirla al arrendador, si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye,
dispone el arrendador de la acción de lanzamiento.
Obligaciones del arrendador
El contrato de arrendamiento de vivienda, es un contrato bilateral, es decir, genera

obligaciones para ambas partes, además es oneroso, consensual, de ejecución sucesiva,
principal y nominado, respecto a la característica de bilateral así mismo como el
arrendatario tiene obligaciones como por ejemplo la de restituir el bien que se le ha
entregado en arriendo en el tiempo convenido y óptimas condiciones.
Entre las principales obligaciones se encuentra:
Obligación de entregar la cosa arrendada.
La entrega de la cosa arrendada se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del

contrato o en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato y por otro
lado si se ha arrendado separadamente la misma cosa a dos personas el Código Civil
establece:
18
“Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien
se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdrá; si a ninguno se ha entregado a ninguno el título anterior prevalecerá.”10
Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de

la cosa arrendada y que el goce efectivo de ésta no puede obtenerse sino en cuanto ella se
encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de
arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado, por lo
tanto es total responsabilidad del arrendador las condiciones de la cosa arrendada.
Obligación de mantener la cosa en buen estado.
Mientras la cosa arrendada ya esté en el goce y el disfrute del arrendatario y por el

transcurso del tiempo, el bien inmueble empiece a deteriorarse y no por responsabilidad del
inquilino, es obligación del arrendador según el Código Civil de:
“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, consiste en hacer durante el
arriendo todas las reparaciones necesarias, (…)”11
Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute

de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado
de servir para el fin a que ha sido arrendada.
En las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el

costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que
haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta.
Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones

indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones:
1) Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.
2) Que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que
procediera a repararlo por su cuantía y
10
CÓDIGO CIVIL. Ley 57 de 1887. Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos. pp 298
11
CÓDIGO CIVIL. Ley 57 de 1887. Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos. pp 299
19
3) Que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que
habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.
Obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el

goce de la cosa arrendada.
El saneamiento se refiere a todos aquellos actos que puedan perturbar al goce de la cosa
arrendada por el arrendatario, dicha obligación contempla a más de los actos del arrendador
a los actos perturbatorios de terceros, los mismos que se esclarecen a continuación:
A los actos perturba torios del mismo arrendador.
Significa que toda la responsabilidad recaerá en el arrendador, pues es quien los está
propiciando y alterando el goce de la cosa arrendada, por lo tanto, no podrá, sin el
consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o
trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el
arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones
indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del
arrendatario.
Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves

perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto
se rebaje el precio o renta proporcionalmente.
En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este
ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo,
entonces se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para
solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.
A los actos perturbatorios de terceros.
Se acuña el término de tercero, para referirse a la no responsabilidad del arrendador, pues

no es él quién provoca las perturbaciones, es importante destacar que en este sentido existen
dos tipos de perturbaciones las de hecho y las de derecho.
nombre perseguirá la reparación del daño, además que debe acudir ante las autoridades
20
competentes para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las
indemnizaciones correspondientes.
sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces
ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera
evicción.
Expiración del arrendamiento de cosas
El término expiración hace referencia a la culminación, al momento del fin de la relación

arrendador-arrendatario que se había producido mediante un contrato de arrendamiento, el
mismo que expira por las siguientes razones:
Las mismas que se esclarecen a continuación:
Destrucción total de la cosa arrendada.
Desde el mismo momento en que se destruye la cosa, cesan en sus efectos tanto la
obligación y derechos del arrendador, como los del arrendatario, la destrucción debe
provenir por culpa del arrendatario, o de fuerza mayor o caso fortuito, en caso de
destrucción parcial, es el juez el que debe decidir según las circunstancias si ha de tener
lugar la terminación del arrendamiento, o si solamente cabe decretar una rebaja del precio o
renta.
Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
Según la Revista Judicial ecuatoriana define al desahucio como:
“La figura propia del arrendamiento pactado a término indefinido dispuesta tanto para el
arrendador como para el arrendatario. Este consiste en la noticia anticipada que una de las
21
partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento
celebrado a término indefinido.”12
El aviso del desahucio puede darse en forma privada verbal o escrita, pero para efectos
relacionados con la prueba del desahucio es mejor que se produzca judicialmente, este plazo
empieza a correr cuando comience a correr el próximo periodo o medida del tiempo que
regula los pagos.
La renovación tacita constituye un nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros
para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes no se
extienden a las obligaciones resultantes de la renovación.
Espiración por extinción de los derechos del arrendador.
La extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada da paso directo a la
terminación del contrato de arrendamiento, y se extingue en consecuencia el derecho
personal que tenía el arrendatario para gozar de la cosa.
Pero también es importante recalcar que cuando el dominio del bien alquilado pasa a otro
individuo, éstos están obligados a respetar el contrato de arrendamiento en los siguientes
casos:
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores

hipotecarios
inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
Extinción por sentencia judicial.
Se suscita este tipo de extinción, cuando se ha iniciado un proceso judicial en donde ha

existido controversias por parte del arrendatario con el arrendador, y se haya presentado una
demanda por cualquiera de las partes ante los juzgados de inquilinato y relaciones vecinales,
entonces la sentencia que se pronuncie acogiendo la demanda será declarativa apenas de la
12
ttp://www.contratodearrendamiento.net
22
ocurrencia de la causal de extinción invocada, ósea que por sí misma no producirá extinción
del contrato.
Arrendamiento de bienes de las entidades Públicas
Se refiere exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nación y entidades

descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse también el arrendamiento de
bienes de los departamentos y municipios y de las entidades descentralizas de los niveles
departamental y municipal sujeto al derecho público.
Cuando una entidad de derecho público celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el

campo del derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código
Civil y ciertas leyes, como el Código Fiscal de la nación, el Código Político y Municipal y
el Decreto Ley 222 de 1983. Los cuales contienes disposiciones especiales en materia de
arrendamiento de bienes de las entidades de derecho público, disposiciones que es necesario
observar so pena de nulidad del contrato, o de que este no sede por celebrado.
1.2 Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación.
Arrendador
Según la Real Academia Española (RAE), expresa que:
“Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso
de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece. Persona
jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda.”13
Según el diccionario de Guillermo Cabanellas nos manifiesta que arrendador es:
“La persona que da en arrendamiento alguna cosa propia de este contrato”14
Por lo tanto el arrendador es el dueño del predio destinado a actividades lucrativas, pues da
en arrendamiento alguna cosa a través de un contrato de arrendamiento, el mismo que debe
cumplir con las normativas presentes en la Ley de inquilinato.
13
http://www.gerencie.com/arrendador-y-arrendatario.html
14
Diccionario Jurídico Elemental Guillermo Cabanelas de Torres Edición 2006, pag 37
23
Arrendatario:
La Real Academia Española (RAE), asegura que:
“El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un activo a cambio del pago de
un canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona física o jurídica que
alquila un bien.”15
Según el diccionario de Guillermo Cabanellas asegura que jurídicamente arrendatario es:
“Es quien toma una cosa en arrendamiento, con ánimo de dueño y señor, adquiriendo los
derechos sobre dicho predio.”16
Se emplean varios sinónimos para identificar al arrendatario como: inquilino, ocupante,

aparcero, quienes mediante un contrato de arrendamiento gozan de la seguridad jurídica de
tenencia, cabe mencionar también que si una entidad pública adquiere en alquiler un predio,
éste entra en el campo privado, según lo determina La Ley de Inquilinato, de la misma
manera el arrendatario está obligado con su arrendador a mantener el buen funcionamiento
de la cosa arrendada.
Arriendo o Arrendamiento:
Desde el punto de vista del Poder Legislativo de Argentina, en el Código Civil, Art. 1493
define al arrendamiento o locación en la siguiente forma:
“Habrá locación cuando las dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso
o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra, a pagar por este
uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.”17
Según Alejandro Nava Tovar manifiesta que el acto de arrendar se define:
El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a

transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario,
quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.18
15
http://www.gerencie.com/arrendador-y-arrendatario.html
16
17
Diccionario Jurídico Elemental Guillermo Cabanelas de Torres Edición 2006, pag37
18
Diccionario Jurídico “La Institucionalización de la Razón, La filosofía del Derecho de Robert Alexy, 2011
24
Se concluye entonces que el arriendo o arrendamiento es la celebración de un contrato,
mediante el cual las dos partes se obligan (arrendador y arrendatario), a entregar la cosa y a
pagar un precio (renta) respectivamente, bajo todas las normativas existentes en La Ley de
Inquilinato.
Bien inmueble:
Alejandro Nava Tovar asegura que la terminología jurídica adecuada para Bien Inmueble
es:
“Los bienes inmuebles son aquellos bienes que tienen una situación fija y no pueden ser
desplazados. Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por accesión, etc. Se conoce
principalmente a los bienes inmuebles de carácter inmobiliario, es decir pisos, casas, garajes
u otros ejemplos similares. Los bienes inmuebles tienen tal consideración frente a los bienes
muebles, los cuales se pueden desplazar o ser trasladados.”19
Por otro lado, el diccionario de Guillermo Cabanellas asegura que jurídicamente los bienes
son:
“Aquellas cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se ayudan, cuantas cosas
pueden ser de alguna utilidad para el hombre. Las componen las haciendas, el caudal o las
riquezas de las personas”20
A diferencia de los bienes muebles (vehículos, armarios, televisor) los inmuebles no pueden
ser desplazados (haciendas, viviendas, terrenos). a más que por fuerzas naturales, son
aquellos que poseen una posición geográfica fija en el territorio de jurisdicción de un
Estado, el mismo que puede ser empleado por el hombre con fines lucrativos, en la presente
tesis será el objeto de existencia del acto de arrendamiento.
Bien mueble
Según Claudio Belluscio considera que los bienes muebles son:
“Son aquellos elementos de la naturaleza, materiales o inmateriales, que pueden desplazarse

de forma inmediata y trasladarse fácilmente de un lugar a otro, ya sea por sus propios
medios o por una fuerza interna o por una fuerza extraña y manteniendo su integridad.”21
19
Diccionario Jurídico “La Institucionalización de la Razón, La filosofía del Derecho de Robert Alexy, 2011
20
Diccionario Jurídico Elemental Guillermo Cabanelas de Torres Edición 2006, pag48
25
Para el Código Civil del distrito federal, los bienes muebles son:
“Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposición de la ley. Son muebles por su
naturaleza, los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí
mismos, ya por efecto de una fuerza exterior. Son bienes muebles por determinación de la
ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o
cantidades exigibles en virtud de acción personal.”22
Por lo tanto los bienes muebles son aquellas cosas de que los hombres se sirven y con las
cuales se ayudan, es decir todos los objetos que, por útiles y apropiables, sirvan para
satisfacer las necesidades humanas, son aquellos bienes que pueden ser movilizados
(armarios, vehículos, sofás).
Canon de arrendamiento
El diccionario de Guillermo Cabanellas asegura que el término Canon tiene un origen

griego:
“Del griego kanon, regla, norma, modelo, precepto, lista, catálogo. La pensión que se paga,
en reconocimiento del dominio directo de algún predio, por la persona que tiene el dominio
útil del mismo.”23
La Enciclopedia Jurídica Ecuatoriana en línea manifiesta que jurídicamente Canon es:
“Se conoce con el nombre de canon a ciertos preceptos, disposiciones o catálogos. Este
vocablo latino de origen griego suele hacer referencia a un modelo de características
perfectas (“Actuó de acuerdo a los cánones de la empresa”) y a los pagos de obligación
periódica que gravan servicios o productos.24
Se determina entonces que se conoce como Canon de arrendamiento, al valor destinado a

ser puesto en alquiler el predio rentero, después de la inscripción como tal, pues la entidad
pública encargada ya sea Municipio o Distrito Metropolitano luego de realizar el avalúo
correspondiente dispondrá el valor de la cantidad a ser la renta.
21
Claudio Belluscio, en la página 36 de su obra „‟Prestación alimentaria.
22
Código Civil Del Distrito Federal, Art.752, 753, 754.
23
24
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/canon/canon.htm
26
Capacidad
Guillermo Cabanellas, en su Diccionario Jurídico, expresa que la capacidad es:
“Es la aptitud o idoneidad que se requiere para ejercer una profesión, oficio o empleo, o en
esta investigación la capacidad para establecer un contrato de arrendamiento”25
El Diccionario Jurídico Ecuatoriano en línea manifiesta que capacidad es:
“Se llama capacidad a la aptitud de una persona para ser titular de relaciones jurídicas o
bien la aptitud de una persona natural para actuar por sí misma en la vida civil. La primera
es capacidad de derecho; la segunda, de hecho, siempre se trata de una aptitud del sujeto
destinada a actuarse, es decir, a pasar de la potencia al acto. Siempre se refiere a la
capacidad para todo aquello que es lícito: a nadie el derecho le reconoce capacidad para
actos ilícitos”26
Todos los ciudadanos mayores de edad tienen esta aptitud, por lo que no hay necesidad de
acreditarla para comparecer a un juicio, ya que el juez tiene la presunción de que así es,
salvo que la parte contraria nos demuestre alguna controversia. Por ello, cuando se formula
una demanda o su contestación, no hay necesidad de presentar nuestra acta de nacimiento,
pasaporte o credencial de elector; basta con mencionar nuestro nombre, señalar un
domicilio y firmar el documento, en este caso la celebración del contrato de arrendamiento.
Casa rentera
La Ley de inquilinato del Ecuador expresa que una casa rentera es:
“Los locales destinados al arrendamiento deben reunir, a más de las condiciones que fijen
las ordenanzas municipales: a. disponer servicios higiénicos, completos y permanentes (…),
b. tener aireación y luz suficiente para las habitaciones, c. disponer permanentemente de los
servicios de agua potable y de luz eléctrica (…), d. no ofrecer peligro de ruina y d. estar
desinfectados, lo que se acredita con el certificado de sanidad correspondiente.”27
Se deduce que una casa rentera, es un predio destinado a brindar seguridad jurídica de
tenencia a un individuo, mediante el acto del arrendamiento, el mismo que debe estar
25
26
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/capacidad/capacidad.htm
27
Ley de Inquilinato del Ecuador Art. 3
27
inscrito en las oficinas de Registro de arrendamiento, y sobre todo contar con el certificado
de la identidad del predio, el cual es entregado después de la verificación de las condiciones
en las que se encuentre el bien inmueble destinado al alquiler.
Consentimiento
Para Guillermo Cabanellas, el consentimiento es:
“Acción y efecto de consentir; del latín consentiré, de cum, con, y sentiré, sentir; compartir
el sentimiento, el parecer, en otras palabras es la manifestación de la voluntad conforme
entre la oferta y la aceptación, y uno de los requisitos esenciales exigidos por los códigos
para los contratos.”28
Según el Diccionario Jurídico Ecuatoriano asegura que el consentimiento es:
“Es uno de los requisitos básicos del contrato. Consiste en el asentimiento conjunto de dos o
más voluntades para celebrar un contrato manifestándose conformes sobre un determinado
objeto y por una causa. Abarca, de esta manera, los otros dos elementos fundamentales:
objeto y causa, que deberán quedar amparados por la misma voluntad contractual. El
consentimiento contractual se basa en la formación de la voluntad y en su manifestación; en
todo caso, el consentimiento válido es el de las personas capaces para contratar.”29
El término que hace referencia al consentimiento es la voluntad, es decir, el querer realizar,

efectuar o llevar a la realización un determinado acto, pero nunca de forma unilateral,
puesto que las dos partes deben manifestar dicho consentimiento para la ejecución del
contrato de arrendamiento, cabe mencionar que representa uno de los requisitos
fundamentales para la celebración de un contrato, según lo estipula el Código Civil
Ecuatoriano.
Contrato de arrendamiento
Jurídicamente el contrato de arrendamiento es, según el Diccionario Jurídico Ecuatoriano:
“Se incluyen, entre otras, las siguientes modalidades: censal, (…) otra modalidad es la
denominada violario; (…). El vitalicio o censo vitalicio (…) La estipulación de renta es la
28
29
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/consentimiento/consentimiento.htm
28
promesa de pagar periódicamente una cantidad de dinero o cosa fungible por un plazo de
tiempo limitado de manera concreta”30
Para Orlando Basco en su obra Temas de interés sobre rentas, manifiesta que el contrato de
arrendamiento es:
“Un tipo de contrato que se establece normalmente entre dos partes y que supone que la
primera (el arrendador) le entrega algún elemento suyo (mueble o inmueble) a la segunda
parte (el arrendatario) para que la utilice en su beneficio propio. Este contrato de
arrendamiento supone que la segunda parte, el arrendatario, debe pagar por ese préstamo de
manera periódica a lo largo del tiempo que se establezca de común acuerdo en el
contrato.”31
Por lo tanto el contrato de arrendamiento no es más que la expresión de consentimientos de

dos partes (arrendador y arrendatario), de querer entregar un bien a cambio de una cantidad
permanente (renta) y de querer adquirir una propiedad para obtener la mera tenencia
respectivamente, al igual que todos los contratos requiere de cuatro requisitos
fundamentales para su celebración: capacidad, consentimiento, objeto, causa lícita y la
renta.
Inscripción del predio
La Ley de Inquilinato Ecuatoriana, asegura que los requisitos para la inscripción del predio
son:
“La solicitud contendrá: a. nombre del arrendador y subarrendador, b. ubicación y

superficie del predio (…) c. determinación de los servicios, d. avalúo catastral comercial del
inmueble, e. inventario de los muebles (…) y e. datos que exigiere las ordenanzas
municipales”32
Según el Diccionario Jurídico Ecuatoriano la inscripción hace referencia a:
“Las anotaciones practicadas en los registros públicos de la Administración, aunque esta

expresión se refiere esencialmente al más regulado de todos ellos: el Registro de la
propiedad inmobiliaria. Las inscripciones que pueden hacerse en el mismo son: asiento de
30
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/contratos-de-renta/contratos-de-renta.htm
31
http://www.definicionabc.com/negocios/contrato-de-arrendamiento.php#ixzz3VvZnJm5M
32
Ley de Inquilinato del Ecuador Art. 9
29
presentación; inscripciones propiamente dichas o asientos de inscripción, asientos
definitivos o transitorios, inscripciones extensas o concisas, principales y de referencia;
anotaciones preventivas; cancelaciones y notas marginales.”33
La inscripción del predio como rentero, ante la entidad competente (Municipio o Distrito
Metropolitano) es un acto legal obligatorio por parte del arrendador, pues de esta manera,
dicha entidad entregará a su propietario en un plazo máximo de cuatro meses el certificado
de identidad del predio, el mismo que contendrá el avalúo correspondiente y certificará las
condiciones óptimas del inmueble, a más de contener y estipular el valor en el que se deberá
arrendar el bien.
Mera tenencia
Para el Código Civil del Ecuador la Mera Tenencia representa:
“Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a
nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que
tiene el derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada, o
cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.”34
La Mera Tenencia representa entonces la posesión de una cosa; su ocupación corporal y

actual, que permite el desarrollo de actividades, ya sea con fines comerciales o destinados a
vivienda, como lo aclara el Código Civil no como dueño y señor, pero si a su nombre.
Predio
Jurídicamente lo define Guillermo Cabanellas como:
“Finca, heredad, hacienda, tierra, propiedad o posesión inmueble. DOMINANTE. El que

tiene una servidumbre a su favor. INFERIOR. El situado aguas abajo con respecto a otro,
(…) SIRVIENTE. El gravado con una servidumbre. | SUBURBANO. Finca situada en las
afueras o cercanías de poblado, (…) URBANO. En el Derecho Romano, propiedad
edificada, ya estuviere en el campo o en poblado. | Hoy, tanto la finca edificada como el
solar destinado a construcción en una ciudad.”35
33
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/inscripciones-registrales/inscripciones-registrales.htm
34
CÓDIGO CIVIL, Libro IV, Art. 714
35
30
El Diccionario Jurídico Ecuatoriano expresa que el predio es:
“Predio es un término con origen etimológico en el latín praedĭum. En el sentido más

amplio, un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede
decirse, por lo tanto, que los predios son tierras o terrenos delimitados.36
Se determina entonces que predio es el espacio delimitado geográficamente ya sea fincas,

terrenos, haciendas, que pueden ofrecer beneficios al propietario, al ser inscritos como
renteros, los mismo que pueden clasificarse como dominante, inferior, sirviente, suburbano,
urbano y rústico, según su ubicación, cualquiera que fuese su condición permite el goce y
disfrute de sus beneficios.
Vivienda digna
El periodista Hernán Saga, en su artículo Los ciudadanos y sus necesidades, define a una
vivienda digna como:
“La vivienda es el lugar cerrado y cubierto que se construye para que sea habitado por
personas. Este tipo de edificación ofrece refugio a los seres humanos y les protege de las
condiciones climáticas adversas, además de proporcionarles intimidad y espacio para
guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades cotidianas.”37
Para Guillermo Cabanella una vivienda en términos jurídicos representa:
“Morada, casa, habitación. Lugar habitado o habitable. Manera de vivir. Género de vida.”38
Tomando como referencia lo que garantiza nuestra Constitución, reflejo el significado de

vivienda digna como un espacio habitable, que brinde una seguridad jurídica de tenencia,
paz, armonía, y de todos los servicios básicos, un espacio en el cual se desarrolle la vida de
un individuo a plenitud.
36
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/predio/predio.htm
37
www.http:// el comercio/#ixzz3IoUOPiaL
38
31
LEGISLACIÓN COMPARADA.
España
El poder legislativo de este país, determina que el Código Civil establezca las normativas de
los contratos de arrendamiento en los artículos 1542 y siguientes de este cuerpo legal; los
arrendamientos de Inmuebles además están regulados por: la Ley de Arrendamientos
Urbanos LAU y la Ley de Arrendamientos Rústicos (49/2003) LAR, se han modificado
varios artículos de La Ley de Arrendamientos urbanos con la Ley 4/2013 de Medidas de
Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, publicada el 5 de junio
de 2013, la misma que manifiesta:
“Para fortalecer la seguridad del tráfico jurídico en el arrendamiento de viviendas, la ley

establece que por un lado, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan
surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que por el otro el
tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos del artículo 34 de la ley
hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no
inscrito.”39
Además, con la idea de dar más seguridad al arrendador de viviendas, se crea un registro de
sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler y se modifican algunos artículos de la ley
de enjuiciamiento civil, relativos a los procedimientos de desahucio.
Declaración de hacienda en España
El arrendador en este país debe declarar a hacienda el beneficio que obtenga con el alquiler
de la habitación en todo caso, independientemente del coste de la habitación o de quién sea
el inquilino, pero esto no significa que tenga que salir caro: el arrendador podrá deducirse
entre el 60% y el 100% del dinero obtenido en función de la edad y los ingresos del
inquilino, tal como indica el Art. 23, numeral 2 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del
impuesto sobre la renta de las personas físicas:
“Gastos deducibles y reducciones. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles

destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en
39
http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/06/06/627317-nuevo-contrato-modelo-de-
alquiler-de-una-vivienda-tras-los-cambios-en-la-ley-dehipotecaria.
32
el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable
respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.”40
La declaración de hacienda consiste en la inscripción del predio para el pago tributario

(impuestos), los mismos que son deducibles al momento de notificar el inmueble como
rentero y señalar la edad y los ingresos de los inquilinos.
Canon de arrendamiento en España
La potestad en este país confiere a la libertad a estipular a las partes el valor de la renta, con
excepción:
1. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los
siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de
más de una mensualidad de renta.
2. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su

defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
3. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se
hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las

cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del
pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se
originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Comparación entre España y Ecuador
Los dos países coinciden en, la inscripción del predio como casa rentera, y también señalan
que los organismos de competencia deben realizar el avalúo comercial, el mismo que
determina el valor del futuro alquiler, con la diferencia que en España, el precio del alquiler
queda a voluntad de las partes, claro en este país el alza del alquiler se lo puede realizar
transcurridos los doce meses, que es el tiempo de duración del contrato de arrendamiento,
40
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
33
aunque las partes también pueden pactar dicha duración, incluso por el lapso de cinco años,
pero cuando el arrendador pretenda aumentar el canon de arrendamiento deberá darle aviso
por escrito al arrendatario, en el cual debe constar el valor del incremento y la fecha en que
se efectuara el aumento, el mismo que será inscrito en el organismo competente.
En Ecuador el tiempo de duración del contrato de arrendamiento es de dos años, el precio

del alquiler no debe exceder del 10 % de la doceava parte del avalúo comercial, cabe
mencionar que no todos los arrendadores los poseen, la decisión del incremento del alquiler
es solo del dueño de casa, y se lo establece de forma verbal y no escrita, lo cual facilita a los
arrendadores a establecer el alza de los alquileres, porque no existirá un control y un archivo
de dichos incrementos.
Colombia
El poder legislativo de este país, determina que el Código Civil establezca las normativas de
los contratos de arrendamiento desde el artículo 1973 hasta el 2035, donde se determinan
las circunstancias que deben existir para la celebración de este tipo de contrato, donde en el
Titulo XXVI: Del contrato de arrendamiento, el Art. 1973 lo define como:
“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado.”41
Po lo tanto la celebración de este contrato ocurre por el libre consentimiento de las partes,
en donde cada una se obliga con la otra, y las dos se encuentran protegidas por el Código
Civil de este país.
Canon de arrendamiento en Colombia
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el canon de arrendamiento no puede

superar el 1% del valor comercial del bien inmueble, o si el arriendo se trata de una parte
del bien inmueble, entonces no se podrá superar el 1% del valor comercial de la parte que se
da en arriendo, según lo establecido en el artículo 18 de la ley 820 de 2003 Arrendamiento
de Inmuebles, el cual establece lo siguiente:
41
http://encolombia.com/derecho/codigos/civil-colombiano/codcivillibro4-t26/
34
“El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no
podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él
que se dé en arriendo. La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá
exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente”42.
El monto establecido como pago por el contrato de arrendamiento puede incrementarse

después de transcurridos doce meses de ejecución del contrato, después de transcurrido
estos doce meses el arrendador puede aumentar el canon en un monto que no deberá superar
el ciento por ciento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC).
Cabe mencionar que La ley se preocupó de proteger de los abusos de los arrendadores
únicamente a las familias, más no a los negocios, de modo que poco se puede hacer si un
arrendador decide hacer incrementos exorbitantes en el arrendamiento, una estrategia
regularmente utilizada para “correr” al arrendatario cuando el arrendador quiere hacerse al
inmueble nuevamente para un objetivo que supone más rentable.
Incremento del canon de arrendamiento en Colombia
El incremento para el año 2015, respeta lo estipulado en el Art. 20 de la Ley 820 de 2003
Arrendamiento de Inmuebles, que determina:
“Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo
un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no
sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios
al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse
el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo
18 de la presente ley. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento,
deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo,
a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal
expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago
por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el
reintegro, alegando la falta de la comunicación.43
42
http://www.gerencie.com/monto-del-canon-de-arrendamiento-en-el-contrato-de-arrendamiento-de-
vivienda-urbana.html
43
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=8738
35
Los temas de mayor sensibilidad en el comienzo de cada año es el que guarda relación con
el incremento del arriendo de inmuebles destinados a vivienda urbana, ya que se estima que
cuatro millones de familias colombianas viven en arriendo, el DANE ha determinado que la
tasa de variación anual del IPC en Colombia en Diciembre de 2014 ha sido del 3,66% el
incremento será hasta del 3,66 % siempre y cuando el nuevo canon no exceda el uno por
ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo, que
para todos los efectos equivale a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
Comparación entre Colombia y Ecuador
En Colombia, al término de cada año calendario, se realiza un análisis del índice de precios
al consumidor (IPC), en el que se determina el porcentaje del incremento en los gastos de la
ciudadanía de forma real, cuyo dato será el estimado para efectuar los incrementos en los
arriendos, en el presente año 2015 dicho incremento es del 3.66%, a diferencia del Ecuador,
este análisis no es realizado, e incluso la Ley de Inquilinato se encuentra desactualizada a la
realidad de los ecuatorianos, y la responsabilidad del incremento de los alquileres, se los
toman los arrendadores.
1.3. Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones teóricas
sobre el objeto de investigación.
Cuán importante es analizar los diferentes aportes teóricos que hacen los tratadistas y los
diccionarios jurídicos, para poder realizar nuestro trabajo investigativo, dando a conocer, la
historia de la Ley de inquilinato.
El derecho de los arrendadores y de los arrendatarios frente a su naturaleza jurídica y de fiel

cumplimiento, que hace entrever, lo importante que son cada uno de estos actores frente a
sus distintas posiciones.
Contrato de arrendamiento
Jurídicamente el contrato de arrendamiento es, según el Diccionario Jurídico Ecuatoriano:
“Se incluyen, entre otras, las siguientes modalidades: censal, (…) otra modalidad es la
denominada violario; (…). El vitalicio o censo vitalicio (…) La estipulación de renta es la
promesa de pagar periódicamente una cantidad de dinero o cosa fungible por un plazo de
tiempo limitado de manera concreta”
36
1.4. Conclusiones parciales del capítulo.
De lo expresando en el presenté capitulo se puede expresar el estudio amplio y doctrinario

desde el punto de vista histórico y de evolución de la Ley de Inquilinato, la misma que se
demuestra en su estudio amplio, al poder prever las diferentes accionar de los involucrados
en sus bienes y predios, para así poder darlos en arrendamientos.
Se ha podido puntualizar en este capítulo como la falta de una disposición adecuada

respecto al arrendador y arrendatario, ya que no existe un cobro justo y adecuado en el
canon de arrendamientos de locales comerciales y de viviendas.
37
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA
2.1 Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o problema

seleccionado para la investigación.
El presente trabajo investigativo, logra proponer una propuesta viable que demuestra el
desarrollo de lo planteado, ya que se pudo efectuar encuestas y entrevistas dirigidas a los
abogados en libre ejercicio, estudiantes de derecho y jueces del cantón Babahoyo, lo que
da origen a poder fundamentar nuestra investigación.
En virtud de la utilización de la investigación de campo, se maneja, el instrumento de

recolección de datos el banco con preguntas para los profesionales del Derecho,
estudiantes y jueces de Babahoyo.
Para elaborar el marco teórico se realizó la investigación bibliográfica posteriormente se

hizo la investigación de campo con aplicación de las encuestas programadas a la muestra
de la población escogida.-
Con la ayuda de la investigación de campo se analizaron los resultados para elaborar una
propuesta.-
2.2.- Descripción del Procedimiento metodológico para el desarrollo de la

investigación.
Metodología a emplear: métodos, técnica, y herramientas empleadas en la
investigación.
Métodos, técnicas e instrumentos.

Los métodos a emplearse son:
Método Científico, por estar basado en todos los elementos recopilados durante la
investigación como pruebas indiscutibles para solucionar la situación jurídica que plantea
el objeto de transformación.
38
Método Deductivo, por estar orientado a permitir el logro de los objetivos propuestos y
ayudar a verificar las variables planteadas.
Método Inductivo, por permitir analizar la documentación bibliográfica y las inclinaciones

jurídicas particulares de cada individuo con la finalidad de lograr aplicar los resultados
obtenidos a toda la sociedad a la que se pertenecen.
Para facilitar el trabajo y encontrar la eficiencia debida según la estrategia planificada de

recolección de datos, de las variadas técnicas existentes se utilizarán encuestas. Esta
técnica que consiste en una interrogación escrita que se realiza a las personas con el fin de
obtener determinada información necesaria para una investigación. Por lo general son
estructuradas cuando están compuestas de listas formales que se formulan a todos los
encuestados por igual.
Al aplicar las encuestas se da prioridad a las variables o particularidades investigadas para

que nos permitan organizar los datos de acuerdo a la variable que queremos verificar a fin
de graficarlas posteriormente para demostrar la viabilidad de la reforma propuesta.-
El estudio se realizó exclusivamente en la ciudad de Babahoyo, para cuyo efecto de la

población escogida se seleccionó una muestra de 99 encuestados. Así, siendo este estudio
netamente cuantitativo, una vez procesada las encuestas los resultados obtenidos son:
Este proyecto es el resultado de los siguientes tipos de investigación:
Investigación descriptiva, porque describe, analiza e interpreta la naturaleza actual de las

variables de la investigación con relación al objeto de transformación para presentar una
interpretación correcta.
Investigación de campo, realizada mediante encuestas elaboradas sobre el objeto de

transformación que se aplicaron a la muestra obtenida del universo de Profesionales del
Derecho, estudiantes y jueces de la ciudad de Babahoyo.
Investigación bibliográfica, producto del análisis efectuado a la información escrita acerca

del objeto de transformación con los objetivos propuestos.
39
Investigación cuantitativa, porque se utiliza el análisis de los datos obtenidos de las
encuestas, orientados a los resultados sobre el objeto de transformación y los objetivos
propuestos.
Población y muestra de la investigación.

La población con la que se trabaja esta investigación es con los profesionales del Derecho,
estudiantes y jueces conocedores de la materia.
El universo de la población considerado en el cantón Babahoyo y la muestra se estableció

con aplicación de la siguiente fórmula:
n = tamaño de la muestra
N= Población
e2= error
Por tratarse de una población numerosa la tabulación de encuesta se la hace aplicando
(0.01)2 como margen de error.
N
n= -----------------
(e)2 (N-1) +1
16.786
n=-----------------------
(0.1)2 (16.785)+1
16.786
n=------------------------
0.01 (16.785)+1
16.786
n=------------------------
16.885
n= 99
40
Resultados de la investigación.
1.- ¿Cree usted que el régimen jurídico de la ley de inquilinato garantiza los derechos
de los arrendadores y arrendatarios?
ALTERNATIVA FRECUENCIA FRECUENCIA

ABSOLUTA RELATIVA
SI 89 90%
NO 10 10%
TOTAL 99 100.0%
GRAFICO 1
10%
SI
NO
SI; 90%
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN
El 90% de los encuestados opinan que la ley de inquilinato no beneficia a sus derechos
como arrendador arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento.
41
2.- ¿Considera usted que el derecho a un hábitat y vivienda digna consagrada en la
constitución de la República del Ecuador, garantiza el acceso a contar con una
vivienda propia?

ABSOLUTA RELATIVA
SI 85 86.0%
NO 14 14.0%
TOTAL 99 100.0%
GRAFICO
NO; 14%
SI
NO
SI; 85%
Los encuestados hacen referencia al Si en un 85%, esto es que si están de acuerdo con lo
preguntado, frente a un 14% que opina que NO.
42
3.- Es de su conocimiento, que, para que una vivienda sea arrendada tiene que ser
inscrita en el Municipio?

ABSOLUTA RELATIVA
SI 70 70.0%
NO 29 30.0%
TOTAL 99 100.0%
GRAFICO 3
NO; 30%
SI
SI; 70% NO
Cabe señalar que en lo referente a la pregunta No. 3 el 70% considera que si tiene
conocimiento que una vivienda arrendada sea inscrita en el municipio, a diferencia de un
30% que opina lo contrario.
43
4.- ¿Conoce usted, que el canon del arrendamiento se encuentra determinado en la
Ley de Inquilinato?

ABSOLUTA RELATIVA
SI 80 80%
NO 19 20%
TOTAL 99 100%
GRAFICO 4
NO; 20%
SI
NO
SI; 80%
En esta pregunta EL 80% de los encuestados saben y conocen que la ley que regula el canon
de arrendamientos es la Ley de Inquilinato, a diferencia del 20% que no conoce
44
5.- ¿Le gustaría que se elabore un documento de análisis jurídico en relación a la ley
de inquilinato?

ABSOLUTA RELATIVA
SI 98 99.0%
NO 1 1.0%
TOTAL 99 100.0%
GRAFICO 5
NO; 1%
SI
NO
SI; 99%
En cuanto a los encuestados estos pudieron expresar de forma masiva que el 99% están de
acuerdo con que se dé a conocer a profundidad esta temática, a diferencia del 1% que
opinan lo contrario.
45
2.3. Propuesta del investigador
Documento de análisis jurídico de la Ley de Inquilinato en el Ecuador.
Constitución de la República del Ecuador
El pleno de la Asamblea Nacional realizó las últimas modificaciones a la Constitución del

Ecuador en el año 2008, donde el quehacer legislativo se priorizó en la equidad, justicia e
imparcialidad de la aplicabilidad de todos los deberes y derecho para con el pueblo
ecuatoriano, donde en el TITULO I, ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL ESTADO,
capítulo primero, en lo referente a los Principios fundamentales, el Art. 3, numeral 1,
asegura que es deber primordial del Estado:
“Garantizar sin discriminación alguna el efectivo goce de los derechos establecidos en la

Constitución y en los instrumentos internacionales, en particular la educación, la salud, la
alimentación, la seguridad social y el agua para sus habitantes.” 44
Por lo tanto, cualquier acción que atente u obstruya de forma total o parcial este principio se
verá sancionada por Ley ante los organismos competentes.
El derecho a gozar de una vivienda digna se encuentra en el TÍTULO II, DERECHOS,

Capítulo segundo, derechos del buen vivir, sección sexta, Hábitat y vivienda, el Art. 30
estipula:
“Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y
digna, con independencia de su situación social y económica.”45
Nuestra Carta Magna, asegura uno de los derechos primordiales del ser humano, que es el
de desenvolverse en un hábitat adecuado, tratando de garantizar este derecho a todos los
ciudadanos que se hallan en su jurisdicción independientemente de su situación social y
económica.
Los arrendatarios al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, se convierten en

usuarios, puesto que retribuyen un valor económico por el bien utilizado, y según el
TÍTULO II, DERECHOS, Capítulo tercero, derechos de las personas y grupos de atención
prioritaria, sección novena, personas usuarias y consumidoras, el Art. 52 expresa:
44
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR., Art. 3, numeral 1, pag 14
45
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR., Art. 30, pag 24
46
“Las personas tienen derecho a disponer de bienes y servicios de óptima calidad y a
elegirlos con libertad, así como a una información precisa y no engañosa sobre su contenido
y características. La ley establecerá los mecanismos de control de calidad y los
procedimientos de defensa de las consumidoras y consumidores; y las sanciones por
vulneración de estos derechos, la reparación e indemnización por deficiencias, daños o mala
calidad de bienes y servicios, y por la interrupción de los servicios públicos que no fuera
ocasionada por caso fortuito o fuerza mayor.”46
Los arrendatarios amparados en este derecho, al momento de ser víctima de cobros

excesivos en el alquiler de la cosa arrendada, están en todo su derecho de exigir según el
caso, las indemnizaciones correspondientes, después de la presentación de la demanda a los
jueces competentes, en esta materia serían las juezas y jueces de inquilinato y relaciones
vecinales.
Existentes dichas controversias, La Constitución regula los medios alternativos de solución

de conflictos, en el TÍTULO IV, PARTICIPACIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL PODER,
Capítulo cuarto, Función Judicial y justicia indígena, sección octava, el Art. 190 aclara:
“Se reconoce el arbitraje, la mediación y otros procedimientos alternativos para la solución

de conflictos. Estos procedimientos se aplicarán con sujeción a la ley, en materias en las que
por su naturaleza se pueda transigir. En la contratación pública procederá el arbitraje en
derecho, previo pronunciamiento favorable de la Procuraduría General del Estado,
conforme a las condiciones establecidas en la ley.”47
Por otro lado se entiende que el contrato de arrendamiento es celebrado de forma libre y
voluntaria por las partes contratantes, en el mismo que se pueden incluir ciertas cláusulas,
que no favorecen a los arrendatarios, y que resultan muy beneficiosas para los arrendadores,
la existencia de dichas cláusulas son inconstitucionales, en este caso, pierden su validez,
porque las Leyes se aplican de forma jerárquica, y según el TÍTULO IX, SUPREMACÍA
DE LA CONSTITUCIÓN, Capítulo primero, principios, el Art. 425 manifiesta:
“El orden jerárquico de aplicación de las normas será el siguiente: La Constitución; los
tratados y convenios internacionales; las leyes orgánicas; las leyes ordinarias; las normas
regionales y las ordenanzas distritales; los decretos y reglamentos; las ordenanzas; los
46
47
47
acuerdos y las resoluciones; y los demás actos y decisiones de los poderes públicos. En caso
de conflicto entre normas de distinta jerarquía, la Corte Constitucional, las juezas y jueces,
autoridades administrativas y servidoras y servidores públicos, lo resolverán mediante la
aplicación de la norma jerárquica superior.”48
Por lo tanto, la garantía del derecho a una vivienda digna, el goce de la cosa arrendada en
óptimas condiciones, el disfrute con la plena seguridad jurídica de tenencia de un inmueble,
sin priorizar la situación social y económica del individuo, prevalecen sobre todas las demás
leyes existentes en torna a la celebración de un contrato de arrendamiento, pues todos estos
derechos los garantiza la Constitución 2008 de la República del Ecuador.
Declaración Universal de los Derechos Humanos.
El principio de la Supremacía de la Constitución del Ecuador, establece la jerarquía de la

aplicabilidad de las Leyes, por lo tanto es imprescindible analizar después de la
Constitución a un tratado o convenio internacional que se vincule con el derecho a la
vivienda, y el Artículo 25.1 Declaración Universal de los Derechos Humanos:
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su
familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la
asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros
en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de pérdida de sus
medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.” 49
Dicha disposición nace como un ideal común por el que todos los pueblos y naciones deben
esforzarse, a fin de que tanto los individuos como las instituciones, inspirándose
constantemente en ella, promuevan, mediante la enseñanza y la educación, el respeto a estos
derechos y libertades, y aseguren, por medidas progresivas de carácter nacional e
internacional, su reconocimiento y aplicación universales y efectivos, tanto entre los
pueblos de los Estados Miembros como entre los de los territorios colocados bajo su
jurisdicción.
48
49
Declaración Universal de los Derechos Humanos, Art. 25, numeral 1
48
Código Orgánico de la Función Judicial
Este Cuerpo legal se encuentra bajo la administración del Consejo de la Judicatura, según el
TÍTULO I, PRINCIPIOS Y DISPOSICIONES FUNDAMENTALES, Capítulo I, Ámbito,
en el Art 1, expresa que:
“FUNCION JUDICIAL.- La potestad de administrar justicia emana del pueblo y se ejerce

por los órganos de la Función Judicial”
Por lo tanto dicha entidad pública es la responsable de determinar la sede y jurisdicción para
las juezas y jueces de inquilinato y relaciones vecinales, así como el número de éstas
autoridades, cabe mencionar también que si no se ha designado el ámbito territorial, tendrá
competencia cantonal, y de no existir este último, entonces la competencia es de las juezas y
jueces de lo civil y mercantil.
En cuanto a las juezas y jueces competentes, no podrán administrar justicia ordinaria, según
el Art. 10 que se encuentra en el TÍTULO I, PRINCIPIOS Y DISPOSICIONES
FUNDAMENTALES, Capítulo II, Principios rectores y disposiciones fundamentales, el
mismo que manifiesta:
“PRINCIPIOS DE UNIDAD JURISDICCIONAL Y GRADUALIDAD.- De conformidad

con el principio de unidad jurisdiccional, ninguna autoridad de las demás funciones del
Estado podrá desempeñar funciones de administración de justicia ordinaria, sin perjuicio de
las potestades jurisdiccionales reconocidas por la Constitución. La administración de
justicia ordinaria se desarrolla por instancias o grados. La casación y la revisión no
constituyen instancia ni grado de los procesos, sino recursos extraordinarios de control de la
legalidad y del error judicial en los fallos de instancia”
En conclusión la competencia para la resolución de conflictos en la relación arrendador-

arrendatario es única por parte de las juezas y jueces de inquilinato y relaciones vecinales.
Llevar un correcto expediente y archivo de los casos ingresados en los juzgados de

inquilinato es obligación de todas las autoridades competentes en función, y según el
TÍTULO I, PRINCIPIOS Y DISPOSICIONES FUNDAMENTALES, Capítulo II,
Principios rectores y disposiciones fundamentales, el Art.30 expresa:
49
“PRINCIPIO DE COLABORACION CON LA FUNCION JUDICIAL.- Las Funciones
Legislativa, Ejecutiva, Electoral y de Transparencia y Control Social, con sus organismos y
dependencias, los gobiernos autónomos descentralizados y los regímenes especiales, y más
instituciones del Estado, así como las funcionarias y funcionarios, empleadas y empleados y
más servidoras y servidores que los integran, están obligados a colaborar con la Función
Judicial y cumplir sus providencias. (…) Las juezas y jueces también tienen el deber de
cooperar con los otros órganos de la Función Judicial, cuando están ejerciendo la facultad
jurisdiccional, a fin de que se cumplan los principios que orientan la administración de
justicia.(…).”
El desacato por parte de la autoridades ante el principio de colaboración en la función

judicial, así como del personal de auxilio y ayuda a los órganos de la función Judicial y las
instituciones del sector privado, en la administración de justicia serán sancionados según lo
establezca la Ley.
El TITULO III, ORGANOS JURISDICCIONALES, Capítulo II, Jurisdicción y

competencia, sección I, la jurisdicción, llega a definir como competencia en su Art. 150 a:
“JURISDICCION.- La jurisdicción consiste en la potestad pública de juzgar y hacer

ejecutar lo juzgado, potestad que corresponde a las juezas y jueces establecidos por la
Constitución y las leyes, y que se ejerce según las reglas de la competencia.”
Entiéndase como jurisdicción a la potestad, derivada de la soberanía del Estado, de aplicar

el Derecho, resolviendo de modo definitivo e irrevocable una controversia, que es ejercida
en forma exclusiva por los tribunales de justicia integrados por jueces autónomos e
independientes.
Uno de los principales rasgos de la potestad jurisdiccional es su carácter irrevocable y

definitivo, capaz de producir en la actuación del derecho lo que técnicamente se denomina
cosa juzgada.
En materia de inquilinato la competencia para la resolución de conflictos en el

arrendamiento de bienes muebles e inmuebles recae en las juezas y jueces de inquilinato y
relaciones vecinales, El TITULO III, ORGANOS JURISDICCIONALES, Capítulo II,
Jurisdicción y competencia, sección II, la competencia, estipula en su Art. 156 que:
50
“COMPETENCIA.- Competencia es la medida dentro de la cual la potestad jurisdiccional
está distribuida entre las diversas cortes, tribunales y juzgados, en razón de las personas, del
territorio, de la materia, y de los grados.”
El Consejo de la Judicatura determina además en razón de inquilinato el ámbito territorial

para determinar el número de juezas y jueces, con su respectiva sede y jurisdicción.
Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización

(COOTAD)
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados, poseen toda la potestad dentro de su

jurisdicción a tomar las decisiones más acertadas y en función a las leyes para garantizar el
cumplimiento y aplicabilidad de las normativas existentes en las diferentes materias, y
según este cuerpo legal en su Art. 53, del TÏTULO III, GOBIERNO AUTÓNOMO
DESCENTRALIZADO, Capítulo III, Sección primera, Naturaleza jurídica, sede y
funciones, estipula que:
“Los gobiernos autónomos descentralizados municipales son personas jurídicas de derecho

público, con autonomía política, administrativa y financiera, integradas por las funciones
ejecutivas, legislativas y fiscalización y de participación ciudadana previstas en este
Código, para el ejercicio de las funciones y competencias que le corresponden. La sede del
gobierno autónomo descentralizado municipal será la cabecera cantonal prevista en la Ley
de creación del cantón.”
Po lo tanto cada circunscripción territorial posee un gobierno autónomo descentralizado

para el desarrollo del buen vivir, a través del ejercicio de sus competencias, en cuanto al
control y regulación de las normas establecidas en la Ley de inquilinato son de total
responsabilidad de los GAD Municipal de todo el país.
Código Civil del Ecuador
La celebración de un contrato de arrendamiento se encuentra muy vinculada a las

normativas existentes en este cuerpo legal, puesto que dicho proceso jurídico es realizado en
el ámbito civil y las controversias a existirse no recaen en el ámbito penal.
La Codificación de la Ley de Inquilinato, publicada en el Registro Oficial No. 196 de 01 de

noviembre de 2000 regula a los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran
51
dentro del perímetro urbano, de tal modo que el resto de contratos de arrendamiento son
normados por el Código Civil.
Este tipo de contrato esta descrito en el libro IV Título XXVI del Código Civil en los
artículos 1974 al 2078, y consta de diez capítulos:
El Art. 1 de dicha Codificación señala “Esta Ley regla las relaciones derivadas de los
contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los
perímetros urbanos. Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano”.
Hay que recalcar que el perímetro urbano está fijado por las Ordenanzas que dicta cada
Municipio, y son varios los criterios para fijarlo, pues unos se basan en la sección territorial
que goza de servicio de agua potable para considerarlo como urbano, sin embargo también
hay el criterio de que predio urbano es el que está situado dentro de la ciudad y predio
rústico el que está ubicado en el campo.
El Art. 30 de la Codificación de dicha Ley señala las causales de la terminación del contrato
de arrendamiento, esto es cuando el arrendador puede dar por terminado el mismo celebrado
con su inquilino, antes de la terminación del plazo contractual.
Cabe mencionar y hacer el análisis de la siguiente controversia, pues entendemos a un

contrato como un pacto indisoluble que es propiciado por el libre consentimiento de las
partes involucradas, pero se debe tomar en cuenta que no solamente estamos hablando de
una simple compra venta, o de la remuneración por un trabajo realizado, el contrato de
arrendamiento va más allá de la libre voluntad, pues se busca el cumplimiento de un
derecho presente en la declaración universal de los derechos humanos, a más del estipulado
en la Carta Magna del Ecuador, por ello no se viola la libertad de contratación, más bien se
regula dicho acto, para salvaguardar los derechos tanto al arrendador como al arrendatario.
Código de Procedimiento Civil del Ecuador
Iniciado el litigio en materia de Inquilinato, se debe mencionar que el proceso toma forma
según lo estipula y señala el Código de Procedimiento Civil, en el LIBRO SEGUNDO,
DEL ENJUICIAMIENTO CIVIL, TITULO I, DE LOS JUICIOS EN GENERAL, Sección
2, De la demanda, en el Art. 66:
52
“Demanda es el acto en que el demandante deduce su acción o formula la solicitud o
reclamación que ha de ser materia principal del fallo.”
Un proceso judicial siempre inicia con la presentación de la demanda, en esta materia, ante
los juzgados de inquilinato y relaciones vecinales, estipulando claramente los fundamentos
de hechos y de derechos, es decir dicho documento debe ser claro y contener, según el Art.
67, del LIBRO SEGUNDO, DEL ENJUICIAMIENTO CIVIL, TITULO I, DE LOS
JUICIOS EN GENERAL, Sección 2, De la demanda:
“La demanda debe ser clara y contendrá: 1. La designación del juez ante quien se la
propone; 2. Los nombres completos, estado civil, edad y profesión del actor y los nombres
completos del demandado; 3. Los fundamentos de hecho y de derecho, expuestos con
claridad y precisión; 4. La cosa, cantidad o hecho que se exige; 5. La determinación de la
cuantía; 6. La especificación del trámite que debe darse a la causa; 7. La designación del
lugar en que debe citarse al demandado, y la del lugar donde debe notificarse al actor; y, 8.
Los demás requisitos que la ley exija para cada caso.”58
Una vez ingresada la demás y según lo estipulan los demás artículos posteriores, las juezas
y jueces analizan los casos para la verificación de los requisitos y empezar el proceso
judicial, como la citación y notificación, las excepciones, la contestación de la demanda, las
pruebas y la sentencia.
Es importante también destacar la función de los centros de mediación y arbitraje

promovidos por el Consejo de la Judicatura, estas instituciones entran en juego después de
la demanda, para lograr cesar el proceso, y se resuelvan las controversias mediante un
acuerdo entre las partes accionante y accionada.
Código Tributario del Ecuador
Es indispensable analizar dicho cuerpo legal, debido a los impuestos analizados en el marco
doctrinario, donde se dedujo, que ésta es la razón primordial de la no inscripción de los
predios, la evasión de los impuestos, los mismos que son obligatorios al iniciar una
actividad comercial, según el Art. 1 del Libro Primero DE LO SUSTANTIVO
TRIBUTARIO, TÍTULO I, DISPOSICIONES FUNDAMENTALES, expresa:
53
“Ámbito de aplicación.- Los preceptos de este Código regulan las relaciones jurídicas
provenientes de los tributos, entre los sujetos activos y los contribuyentes o responsables de
aquellos. Se aplicarán a todos los tributos: nacionales, provinciales, municipales o locales o
de otros entes acreedores de los mismos, así como a las situaciones que se deriven o se
relacionen con ellos. Para estos efectos, entiéndase por tributos los impuestos, las tasas y las
contribuciones especiales o de mejora.”
Los tributos hacen referencia a los ingresos públicos que consisten en prestaciones
monetarias obligatorias, impuestas unilateralmente por el Estado, exigidas por una
administración pública como consecuencia de la realización del hecho imponible al que la
ley vincule en el deber de contribuir, y en materia de inquilinato la norma es obligatoria
debido a la actividad comercial a iniciarse con el bien inmueble.
El Art.8 del Libro Primero, DE LO SUSTANTIVO TRIBUTARIO, TÍTULO I,

DISPOSICIONES FUNDAMENTALES, manifiesta:
“Facultad reglamentaria de las municipalidades y consejos provinciales.- Lo dispuesto en el

artículo anterior se aplicará igualmente a las municipalidades y consejos provinciales,
cuando la ley conceda a estas instituciones la facultad reglamentaria.”
Su fin primordial es el de obtener los ingresos necesarios para el sostenimiento del gasto
público, sin perjuicio de su posibilidad de vinculación a otros fines y esto en cuanto a la
jurisdicción de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales del país.
Por lo tanto todos los ciudadanos que poseen vivienda propia están en la obligación del
pago de tributos, en especial, aquellos que establecen relaciones con arrendatarios, así
mismo se hallan en la obligación de notificar ante los GAD Municipales las mejoras y
modificaciones realizas al inmueble.
Ley de Inquilinato del Ecuador
La obligatoriedad de la inscripción de predios renteros en los cánones de arrendamiento se

encuentra normada en el Art. 8, del TÍTULO III, De la inscripción de Predios de
Arrendamiento, el mismo que expresa:
“Los consejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevarán

el de Catastros municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a
54
la Oficina de Registro de Arrendamiento. En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a
cargo de las Municipalidades respectivas, una oficina de Registro de Arrendamientos,
independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberlas en los demás cantones,
cuando los concejos municipales así lo resuelvan”
Es importante destacar el contenido de la inscripción:
El certificado que provee los GAD Municipales son importantes para la sociedad que no
posee vivienda propia, pues este es el documento determina el precio justo a pagar por el
inmueble arrendado, entonces el Art 10 di dicho cuerpo legal, manifiesta que:
“Para la fijación de las pensiones máximas de arrendamiento, las oficinas de Registro de

Arrendamiento o las jefaturas de Catastro Municipales, según el caso, fijarán pensiones
máximas de arrendamiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de
cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la
pensión mensual para su arrendamiento”
Si existiese el cumplimiento de esta normativa se evitarían a gran escala los abusos por
parte de los arrendadores en cuanto a la pensión por el inmueble así como de su alza
desmesurada cada cierto tiempo, pero la responsabilidad no debe solo recaer en los
propietarios, puesto que todo el pueblo ecuatoriano somos responsables de nuestras
acciones y es nuestro deber mantenerlos al tanto de los derechos que nos corresponden
como ciudadanos.
2.4. Conclusiones Parciales del Capítulo.
Dentro del presente capitulo se efectúa un análisis de las encuestas efectuadas a los
profesionales del derecho, estudiantes y jueces del cantón Babahoyo, dentro de los cuales se
puede evidenciar lo loable de nuestra investigación, generando así grandes experiencias con
los profesionales del derechos, estudiantes y jueces del cantón Babahoyo.
55
Así también se puedo efectuar el desarrollo de la propuesta planteada dentro de la
investigación, esto es de la Ley de Inquilinato, la seguridad jurídica de arrendador y
arrendatario, para lo cual se realizó análisis a las distintas normas legales vigentes en el
ecuador, no solo por el hecho de querer sino también por cuanto genera un derecho para las
personas que se ven inmersas en esta problemática.
56
CAPÍTULO III. VALIDACIÓN Y/O APLICACIÓN DE LOS RESULTADOS DE SU
APLICACIÓN.
3.1 Procedimiento de la Aplicación de Resultados de la Investigación:
Se debe establecer la validación de la propuesta al respaldar la opinión de los profesionales
del derecho, estudiantes de derecho y Jueces de Babahoyo que de acuerdo a las
interrogantes planteadas, indicaron que la patria potestad es un tema que está latente en
nuestra sociedad y cada día se ven más casos relacionados a estos.
3.2.- Análisis de los resultados finales de la investigación
Es de vital importancia el analizar la factibilidad de la presente investigación se precisó

encuestar a varias personas que dieron su criterio respecto al tema.
Uno de los baluartes de esta investigación radica en la validación de dos expertos en

relación a la investigación realizada los mismos que son:
El Ab. Arturo Riofrio Ruíz, Juez de la Sala Provincial de Los Ríos, experto en materia
Civil, Actualmente egresado de la Maestría en Derecho Civil y Procesal Civil, de la
Universidad Regional autónoma de los Andes “UNIANDES”, expreso lo siguiente:
Por medio de la presente me permito extender el presente certificado de revisión y análisis

del trabajo de Investigación Previo a la Obtención del Título de Abogada de la República
del Ecuador, de la Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya, con el Tema “ANÁLISIS
JURÍDICO DE LA LEY DE INQUILINATO FALTA DE APLICABILIDAD ENTRE
ARRENDADOR Y ARRENDATARIO CANTÓN BABAHOYO”.
Por lo antes expuesto y en virtud de ser un jurisconsulto conocedor del derecho Civil y
Procesal Civil, me permito VALIDAR el presente trabajo investigativo en virtud de
establecer que la temática planteada se la considera de mucha importancia y de una
imperiosa necesidad en nuestra sociedad el problema de la aplicabilidad de la Ley de
Inquilinato, la misma que no se aplica de forma legal en nuestro medio, es un problema
latente en nuestra sociedad.
Autorizo al portador de este documento el uso legal pertinente.
57
Ab. Vanessa Henrique Palma, profesional del derecho y actualmente Jueza de la Unidad
Judicial Civil en el cantón Babahoyo, expreso lo siguiente:
Por medio de la presente me permito extender el presente certificado de revisión y análisis

del trabajo de Investigación Previo a la Obtención del Título de Abogada de la República
del Ecuador, de la Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya, con el Tema “ANÁLISIS
JURÍDICO DE LA LEY DE INQUILINATO FALTA DE APLICABILIDAD ENTRE
ARRENDADOR Y ARRENDATARIO CANTÓN BABAHOYO”.
Por lo antes expuesto y en virtud de ser un jurisconsulto conocedor del derecho me permito
VALIDAR el presente trabajo investigativo en virtud de establecer que la temática
investigada se la considera como una necesidad imperiosa en nuestra sociedad ya que el
hecho de que las personas que arriendan viviendas o locales comerciales lo hacen sin medir
lo que exige la ley de Inquilinato, lo que genera un problema latente en nuestra sociedad,
que al revisar esta propuesta contribuirá provechosamente a las personas de nuestra
sociedad.
Autorizo al portador de este documento el uso legal pertinente.
3.3. Conclusiones parciales del capítulo.

Con gran ahínco y dedicación se ha efectuado el presente capítulo demostrando los
resultados alcanzados que demuestran que la propuesta es viable, ya que soluciona el
problema planteado, al dar a conocer a las personas una seguridad jurídica en cuanto a la
ley de inquilinato entre arrendador y arrendatario, generando así conocimientos a las
personas en general.
58
CONCLUSIONES:
Primera: La vivienda digna se inscribe en el derecho a un hábitat y vivienda en la

Constitución de la República del Ecuador, a la cual podemos definir como aquella vivienda
donde los ciudadanos o las familias pueden vivir con seguridad, paz y dignidad.
Segunda: El usufructo de la propiedad privada puede recaer en actos de alquiler de bienes

inmuebles que logren satisfacer el derecho a una vivienda digna a aquella población que no
goza de vivienda propia, por lo tanto es una actividad comercial.
Tercera: La Ley de inquilinato establece las “reglas” que se deberá tener presente cuando
se celebre un contrato de arrendamiento y se forme el vínculo entre arrendador y
arrendatario, pues controla las condiciones de la cosa arrendada y los derechos y
obligaciones de las partes.
Cuarta: El contrato de arrendamiento es un documento legal muy importante necesario

para poder defender los derechos de uso sobre un inmueble, este documento debe ser
celebrado por escrito y ser inscrito en las oficinas de registro de arrendamiento de los
cánones municipales de jurisdicción.
59
RECOMENDACIONES
Primera: El Estado en su jurisdicción y sobre todo en su poder legislativo, debería tomar en

cuenta ciertos temas que atañen a la sociedad y que representan un problema social, como
es los bienes inmuebles en alquiler, puesto que las normativas existentes en la Ley de
Inquilinato se encuentran incompletas y resulta difícil que corroboren y cumplan con lo
dispuesto en la Carta Magna en cuanto al derecho a una vivienda digna.
Segunda: Los Gobiernos Autónomos descentralizados Municipales, podrían formar

campañas informativas en los barrios dentro del perímetro de su jurisdicción, dando a
conocer aquellas personas que tienen una actividad comercial, su obligación de contribuir
con el Estado en el pago de impuestos, así como las tarifas.
Tercera: La oficina de registro de arrendamientos, debería realizar un control sobre todos

los contratos de arrendamiento inscritos, para la verificación del archivo cronológico de los
contratos existentes de un predio.
Cuarta: El canon de arrendamiento de los GAD Municipales, podría proporcionar en línea

el esquema de un contrato de arrendamiento, de esta forma se obtendría los datos necesarios
para la correcta celebración del vínculo arrendador arrendatario antes de su inscripción, y
así desaparecerían de las papelerías dichos contratos, a más que ayudarían a la veracidad de
la información proporcionada.
60
BIBLIOGRAFÍA
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61
 http://www.explored.com.ec/noticias-ecuador/arriendos-incrementan-
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 http://www.laprensa.com.ec/interna.asp?id=6099#.VSGcRI4oTKE
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contribuyentes-289556.html
 http://www.derechoecuador.com/articulos/detalle/archive/doctrinas/derechoinquilina
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 http://www.gerencie.com/monto-del-canon-de-arrendamiento-en-el-contrato-de-
arrendamiento-de-vivienda-urbana.html
 http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=8738
62
ANEXOS
63
Encuestas dirigidas a profesionales del derecho, estudiantes de derechos, ciudadanos y jueces
del cantón Babahoyo.
1.- ¿Cree usted que el régimen jurídico de la patria potestad garantiza los derechos de los menores?
2.- ¿Considera usted que el derecho a un hábitat y vivienda digna consagrada en la constitución de
la República del Ecuador, garantiza el acceso a contar con una vivienda propia?
3.- Es de su conocimiento, que, para que una vivienda sea arrendada tiene que ser inscrita en el
Municipio?
4.- ¿Conoce usted, que el canon del arrendamiento se encuentra determinado en la Ley de
Inquilinato?
5.- ¿Le gustaría que se elabore un documento de análisis jurídico en relación a la ley de
inquilinato?
64

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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES

PROYECTO DE INVESTIGACION PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE

ANÁLISIS JURÍDICO DE LA LEY DE INQUILINATO FALTA DE APLICABILIDAD

AUTORA: JOMAYRA ALEXANDRA ESTRADA MOYA

TUTOR: AB. LUIS RIVERA VELASCO, MGS.

Babahoyo, 1 de Abril del 2016

Ab. Luis Rivera Velasco, MGS.

Yo, Jomayra Alexandra Estrada Moya, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad de

Babahoyo, 17 de Enero de 2017

Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya

Yo Abogado Nelson Campbell Suarez en calidad de Lector del Proyecto de Titulación

Babahoyo, 17 de Enero del 2017

Abg. Nelson Campbell Suarez

Babahoyo, 17 de Enero de 2017

Srta. Jomayra Alexandra Estrada Moya

Gracias Dios por concederme los mejores padres.

El tema motivo de investigación, es un problema que atañe a toda la realidad ecuatoriana,

El Estado en su jurisdicción ha tratado de regular ciertas normativas evidenciadas en la Ley de

El tipo de investigación utilizada fue descriptiva, de campo, bibliográfica y evaluativa, lo que

Se utilizó la línea de investigación: Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles,

La propuesta analiza la Ley de inquilinato vigente en el Ecuador, mediante la verificación de

Antecedentes de la investigación, ataña a toda la sociedad ecuatoriana, considerando que

La sociedad ecuatoriana se ve inmersa en un sistema capitalista, cuya función y filosofía

El Estado en su jurisdicción ha tratado de regular ciertas normativas evidenciadas en la Ley

El mismo que se lo realiza de forma minuciosa, verificando si dicho predio es o no apto

La Ley de inquilinato estipula todas las normativas para celebrar un contrato de

Nelson Geovanny Salazar Andrade, con el TEMA Las pensiones máximas de

Martha Isabel Astudillo Rojas, con el TEMA Necesidad de incorporar en la Ley de

El Planteamiento del problema

Constituye la formulación del problema en una interrogante ¿Qué incidencia tiene en la

El problema se delimita, en Espacio la sociedad ecuatoriana y se lo efectúa en Tiempo

Se utiliza la línea de investigación: Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles,

Mientras que el Objetivo general Analizar la Ley de inquilinato vigente en el Ecuador,

• Fundamentar científicamente la ley de inquilinato en cuanto a los cánones

Sin embargo la idea a defender consiste en la no aplicabilidad, inobservancias y

La Ley de inquilinato estipula todas las normativas para celebrar un contrato de

Con la presente investigación se pretende alcanzar y solucionar los vacíos legales

Metodología a emplear: métodos, técnicas y herramientas empleadas en la

En la presente investigación se emplea las siguientes modalidades de investigación:

La investigación se realizará en la modalidad cuali-cuantitativa, pues se trata de resolver

La metodología investigativa integra, métodos técnicos e instrumentos para aplicarlas en el

La selección de los métodos y técnicas, permitirá la aplicación de instrumentos de

En lo referente a la descripción de la estructura o esquema de contenidos de los

En el Capítulo I se evidencio las revisiones bibliográficas en todo lo relacionado a la ley de

En el capítulo II demostramos los métodos de investigación y el Planteamiento de la

El aporte teórico la presente investigación versa sobre cómo incide la falta de

Es indispensable buscar solución a la situación Polémica, para evitar vulnerar el Derecho

1.1. Origen y evolución de la Ley de Inquilinato en el Ecuador.

La Ley de Inquilinato vigente en el Ecuador, nació de la necesidad de regular las relaciones

El origen de la existencia del arrendamiento se encuentran vinculados a las actividades

Los cimientos de la aparición de la Ley de Inquilinato están arraigados a las condiciones

La promulgación de la Ley de jubilación, montepío civil, ahorro y cooperativa, destinada a

En cuanto a la época republicana se puede destacar que en la presidencia de José Ma.

Ámbito y función de la Ley de Inquilinato

La Ley de inquilinato vigente en el Ecuador, es un cuerpo legal, utilizado por los

“Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de

El objeto de la aparición de la Ley de Inquilinato como ya se lo recalcó en los antecedentes