MANUAL DE

MANTENIMIENTO
INTALACIONES SANITARIAS

DANIEL FELIPE SAAVEDRA MORALES danielsaavedra@usantotomas.edu.co

 ÍNDICE
1

1. ¿Por qué deben mantenerse las instalaciones sanitarias? …2

2. ¿Qué ocurre si no se mantienen las instalaciones sanitarias? ...2
3. Diagnostico …3
4. Reparaciones …3
5. Programación de mantención preventiva …4
6. Años de vida útil de los accesorios …7
7. Recomendaciones …8
8. Mantenimiento especifico …9
8.1 Tuberías …9
8.2 Grifería … 11
8.3 Inodoro con estanque … 13
8.4 Estanques de almacenamiento … 16
8.5 Fosas sépticas … 19
9. Referencias bibliográficas … 21
1. ¿POR QUÉ DEBEN MANTENERSE LAS INSTALACIONES SANITARIAS?

El mantener las instalaciones sanitarias de manera adecuada nos permite tener

beneficios tales como:

 Mantener limpios los establecimientos y baños

 Evita situaciones tales como filtraciones y con esto perdidas que puedan afectar 2
la infraestructura y los costos de operación.
 Nos va a permitir una larga duración de los establecimientos.

Además de ayudarnos a ampliar la vida de las instalaciones sanitarias, nos ayuda a

ahorrar agua de manera responsable basándonos en los datos dados como mencionan
en el Manual de mantenimiento (1999) “la Superintendencia de Servicios Sanitarios,
una llave goteando significa lo siguiente:

 30 gotas por minuto pierden 250 litros de agua al mes.

 60 gotas por minuto pierden 500 litros de agua al mes.
 120 gotas por minuto pierden 1.000 litros de agua al mes.
 Un hilo de agua de 1,3 cm de largo pierde 5.000 litros al mes.
 Un hilo de agua de 4 cm de largo pierde 10.000 litros al mes.
 Una llave corriendo sin parar pierde 400.000 litros de agua al mes.”

2. ¿QUÉ OCURRE SI NO SE MANTIENEN LAS INSTALACIONES SANITARIAS?

Al no llevar a cabo el mantenimiento adecuado de las instalaciones sanitarias se podría

incurrir en negativas que afecten la vida útil de estos mismos. Negativas como:

 Un incremento en los costos de limpieza y deterioro de las instalaciones.

  Condiciones de salud y limpieza insuficientes que permitan la contracción de
enfermedades y/o infecciones.
 Pérdidas de agua que afectarían los datos anteriormente mencionados y
afectaría los costos operacionales.

3. DIAGNOSTICO:
3

Para elaborar un diagnóstico sobre el estado en el que se encuentran las instalaciones

sanitarias, es necesario revisar que no existan filtraciones y el funcionamiento interior y
exterior que afecten de una u otra manera las instalaciones. De las instalaciones
exteriores se necesitan revisar los alcantarillados y pozos que tengan conexión con las
instalaciones sanitarias; mientras que en las instalaciones interiores se revisan las
tuberías, algunos alcantarillados y sifones y desagües.

4. REPARACIONES:

Luego de realizar el diagnostico, se deben llevar a cabo las reparaciones de las

características que afecten la salud y la seguridad.
Para realizar estas reparaciones se asignarán tres tipos de niveles:

NIVEL 1:
Las reparaciones se pueden realizar por el personal de las instalaciones, se utilizan uno
o dos auxiliares con una capacitación básica; en este nivel se realizan reparaciones
como:
 Limpiezas
 Cambios o reaprietes de válvulas, llaves, etc…
 Rellenos y reabastecimientos.
 NIVEL 2:
Son trabajos mayormente de gasfitería los cuales requieren personal especializado en
el tema. Son reparaciones como:
 Reparaciones de cañerías, tuberías
 Montajes y desmontajes

NIVEL 3: 4
Son reparaciones con alta complejidad que requieren la contratación de empresas
externas completamente especializadas. Se realizan:
 Mantenimientos de equipos
 Limpiezas y desinfecciones
 Reparación de grietas

5. PROGRAMACIÓN DE MANTENCIÓN PREVENTIVA

En el siguiente cuadro se mostrará tal y como se muestra en el Manual de

mantenimiento (1999) “Las actividades que se señalan a continuación, constituyen la
base mínima para
un Programa de Conservación y Mantenimiento de las Instalaciones Sanitarias
de un establecimiento educacional.”
 5

Imagen tomada del Manual de mantenimiento (1999) pg. 15

 6

Imagen tomada del Manual de mantenimiento (1999) pg. 15}

6. AÑOS DE VIDA UTIL DE LOS ACCESORIOS:
Al igual que el mantenimiento de las instalaciones sanitarias, es importante tener en
cuenta la vida útil de los accesorios que estos contienen para así mismo, proceder a
realizar los cambios pertinentes en el momento justo.

“A los 5 años: 7

 Griferías de lavamanos
 Sistema de llenado y descarga estanque inodoro
 Llaves de jardín
 Tapas de inodoros
 Tapas de piletas
 Válvula del flotador del estanque de acumulación de agua potable
A los 20 años:
 Equipos motobomba
 Válvulas estanques de acumulación
A los 30 años:
 Tuberías de agua potable y alcantarillado”
7. RECOMENDACIONES
Se es necesario un mantenimiento constante y juicioso sin importar que tan nueva sea la
instalación sanitaria; se necesita este mantenimiento constante para evitar riesgos e
infecciones y asegurar la seguridad de las personas que van a acceder a él.
Para esto se necesita el compromiso de todos los estudiantes y directivos de la escuela.
8
Existen algunas recomendaciones específicas propuestas por el Manual de mantenimiento de
instalaciones sanitarias (1999):

“1) La mantención preventiva comienza en el respeto, el buen uso y cuidado, el

aseo y la limpieza de todas las instalaciones.
2) Es conveniente implementar el uso de grifería temporizada (válvulas con
tiempo y caudal ajustable) para lavamanos y duchas, y de flujo ajustable
para inodoros y urinarios. Si bien su costo de adquisición es más alto, tienen
mayor durabilidad debido a que se accionan en base a pulsaciones y además
permiten el ahorro de agua.
3) La mantención contribuye en parte importante al buen uso de las instalaciones,
por ejemplo:
EN INODORO: Sólo botar papel higiénico. Disponer un basurero para botar
otros elementos.
EN LAVAMANOS: Evitar que caigan pelos, palos y otros que obstruyan el desagüe,
cerrar las llaves.
EN URINARIOS: No botar papeles, etc.
EN LAVAPLATOS: No botar restos de comida, grasas, cáscaras.”
8. MANTENIMIENTO ESPECIFICO:

Hay situaciones que pueden ser diagnosticadas y

FIG. 1
eventualmente abordadas por personal del
establecimiento con un cierto grado de
capacitación, las cuales se detallan en esta cartilla
de mantenimiento específico: 9

1. TUBERIAS

Las tuberías son los elementos que se encargan

dela conducción de los fluidos.

PROBLEMAS QUE SE PUEDEN PRESENTAR EN

EL SISTEMA TUBERÍAS:

1)Las tuberías están perforadas.

SOLUCIÓN:

a) Si la perforación es pequeña, cubrir con una tira

de caucho y presionar con una abrazadera. [Fig. 1]

b) Si son muchas perforaciones, sustituir el tramo

de tubería completo.
2)Pérdida de agua por las uniones (Advertencia: no intente forzar la unión con la
intención de apretarla más, puede romper la rosca y agravar el problema).

SOLUCIÓN:
a) Si la fuga en la junta es muy pequeña, reparar con resina epóxica.
b) Si la fuga de agua es grande, reemplazar el tubo o la unión afectada.
3)Ruidos en la tubería: Se escuchan ruidos tales como golpes y silbidos en pared de 10
distribución de agua. Estos por lo general provienen del mal funcionamiento de grifos,
válvulas o flotadores de inodoros, o por exceso de presión o mal dimensionamiento de
las tuberías.

SOLUCIÓN:
a) Si el sistema funciona por medio de una bomba hidroneumática, verificar que no
haya presión excesiva, lo cual se observa en el manómetro instalado con el equipo.
b) Descartado esto, revisar en forma visual o auditiva los accesorios, grifos y válvulas
del sistema, con el fin de localizar específicamente el origen del ruido.

LOCALIZACIÓN DE FILTRACIONES Y ROTURAS EN LAS TUBERÍAS:

Las filtraciones son de dos tipos: de agua potable y de aguas servidas. Determinar el
origen de una filtración puede tornarse en una labor bastante difícil, por cuanto el agua
no siempre aparece cerca del punto donde se origina la fuga. Como la rotura de pisos y
paredes es costosa e incómoda, debe hacerse un análisis profundo del lugar del
problema antes de proceder a romper. Para localizar una filtración, el primer auxiliar lo
constituye los planos de la instalación, y luego un poco de experiencia e ingenio.
2. GRIFERÍA

Por grifería se entiende las llaves de agua

asociadas a artefactos sanitarios tales como
lavamanos, lavaplatos y duchas, así como a redes
de agua a modo de llaves de paso y llaves de jardín.

PROBLEMAS QUE PUEDE PRESENTAR LA

GRIFERÍA: 11

1)La llave no cierra (hay goteo)

SOLUCIÓN:

Cambiar el sello de goma (o suela) de acuerdo al

siguiente procedimiento: [Fig. 2]

a) Cortar el paso del agua de la línea de suministro

b) Aflojar el sombrerete con el uso de una llave

inglesa [Fig. 3]

c)Sacar el vástago y remover el sello gastado [Fig.

4]

d)Colocar un sello de goma nuevo [Fig. 5]

e) Desenroscar el vástago para no dañar el sello al

montar la válvula [Fig. 6]

f) Montar el vástago y enroscar el sombrerete [Fig.

7]

g) Apretar con la llave inglesa

 2)RUIDO EN LA LLAVE

SOLUCIÓN:

Siguiendo el procedimiento descrito

en el punto anterior, si la causa son
daños en el vástago, cambiar el
elemento por uno nuevo. Si no se
consigue repuesto, sustituir la llave 12
completa, procediendo de la
siguiente manera:
FIG. 7
a) Cerrar el paso de agua
b) Con la llave inglesa, aflojar las
tuercas que fijan la llave al artefacto
sanitario y a la línea de suministro.
[Fig.8]
c)Quitar el grifo dañado
d) Siguiendo el proceso inverso,
colocar la pieza nueva

FIG. 8

3. INODORO CON ESTANQUE

 FIG. 9

Problemas que puede presentar el inodoro

estanque con estanque:
[Fig. 9] y [Fig. 10]
taza
PROBLEMAS DEL SURTIDOR:
1)El estanque no se llena.
sifón
sello SOLUCIÓN: 13
de agua
descarga a) Verificar la presión del agua en el
manómetro de la bomba
hidroneumática. Si se detecta una
FIG. 10 presión menor a la recomendada por la
manilla brazo flotador
empresa instaladora, llamar al técnico
ajustable para que revise y ajuste el sistema.

b) Revisar que no haya elementos que

eviten el libre movimiento del brazo del
surtidor. Si es del tipo regulable,
válvula de
descarga ajustarlo. [Fig. 11]
surtidor sello unión
con taza Si lo anterior no resulta, o si el surtidor
sello tuercas de
surtidor sujeción no es del tipo regulable, cambiarlo.

FIG. 11
2)EL FLOTADOR NO SUBE, O SE
TRABA:

SOLUCIÓN:

a) Revisar el estado del flotador y

sustituir en caso de detectar agua en su
interior, grietas o defecto del material.
[Fig. 12] 14
b) Verificar que el flotador no tropiece
con algún elemento o con las paredes
del estanque.
c) Si el flotador tropieza con algo,
doblar ligeramente el brazo que lo
sujeta.
d) Si el flotador no tropieza con nada,
limpiar y lubricar el surtidor. [Fig. 13]

3)EL SURTIDOR NO CIERRA:

SOLUCIÓN:

a) Doblar ligeramente hacia abajo el

brazo que sujeta el flotador, de modo
de aumentar la presión del sello sobre el
asiento de la válvula.
b) Cambiar el sello.
PROBLEMA DE LA VÁLVULA DE DESCARGA:

1)La válvula no cierra:

SOLUCIÓN:

a) Revisar el estado de la válvula y sustituir en caso de ser necesario.

b) Si la válvula no es de goma sino de plástico con sello de caucho, cambiar el sello o la
válvula completa. 15
c) Si la válvula es metálica, revisar las guías para ver si están desalineadas, y si es
necesario, acomodarlas.

2)LA VÁLVULA QUEDA SUSPENDIDA:

SOLUCIÓN:

a) Cuando la válvula de descarga es metálica, limpiar las guías y si no mejora el

funcionamiento, cambiarlas.
b) Cuando la válvula de descarga es de plástico, revisarla y cambiar si se detecta algún
defecto.
c) Revisar la manilla de accionamiento y cambiar si se observa que se traba.

PROBLEMA DEL ESTANQUE:

1)Se pierde agua por la base del surtidor:

SOLUCIÓN:

a) Apretar la tuerca que sujeta el surtidor al estanque.

b) Si la tuerca no está floja, cambiar el sello.

2) El estanque pierde agua por la unión con la taza:

SOLUCIÓN:

a) Apretar las tuercas de sujeción.

b) Si esto no da resultado, cambiar el sello.
 PROBLEMA DE LA TAZA:
1) La taza no se limpia bien, o no se produce el
vaciado

SOLUCIÓN:

a) Revisar el nivel de agua en el estanque y ajustar si

está muy bajo. Si el problema persiste, destapar la
descarga, presionando repetidas veces sobre el 16
fondo con un sopapo de goma.

4. ESTANQUES DE ALMACENAMIENTO

Es un depósito que almacena agua potable previo a su

distribución al edificio. Puede ser subterráneo o
elevado. [Fig. 14]

El registro: Es el acceso al interior del estanque. Tiene

una tapa de material impermeable y de cierre
hermético, para evitar la entrada de animales, insectos
o agua contaminada.

PROBLEMAS QUE PUEDE PRESENTAR EL

REGISTRO:

1) La tapa se rompe o se oxida:

SOLUCIÓN:
a) Verificar periódicamente el estado de la tapa.
b) Pintar con anticorrosivo cuando se detecte
óxido.
c) Lubricar las partes móviles. [Fig. 15] Tubería de
aducción, válvula y flotador:

Es la que alimenta de agua al estanque de

almacenamiento, y cuenta con una válvula que,
accionada por un flotador, controla el ingreso del
líquido de modo de lograr niveles adecuados. [Fig.
16]

PROBLEMAS QUE PUEDE PRESENTAR LA VÁLVULA

1)LA VÁLVULA NO CIERRA:

a) Ver problemas del surtidor del estanque de inodoro

2)LA VÁLVULA SE ROMPE:

a) Si es por fallas del material, reponer por una nueva.

17
b) Si hay exceso de presión en la tubería de suministro, instalar una llave de paso antes de la
válvula principal y con ella regular la presión del agua.

c) Si el diámetro de la válvula es insuficiente, instalar una apropiada o bien un grupo de ellas.

LAS TUBERÍAS DE REBALSE Y LIMPIEZA:

La primera sirve para evacuar el exceso de agua que entra al estanque en el caso que el flotador
no funcione. La segunda se utiliza para vaciar el estanque en caso de limpieza o reparación. La
tubería de rebalse debe estar protegida con una malla, para evitar la entrada de insectos al
estanque.

LA TUBERÍA DE SERVICIO GENERAL:

Es la que conecta al estanque con la red de distribución (en el caso de ser un estanque elevado)
o con la bomba hidroneumática (en caso de ser un estanque subterráneo). En el primer caso el
agua circula por gravedad, y en el segundo el agua es succionada por la bomba e impulsada a
presión a la red de distribución.
PROBLEMAS QUE PUEDE PRESENTAR LA TUBERÍA DE
SERVICIO GENERAL:

1) ENTRAN SEDIMENTOS DE LA RED DE

DISTRIBUCIÓN:

SOLUCIÓN:

a) Verificar que la entrada de la tubería se

18
proyecte por lo menos 10 cm sobre el fondo del
estanque. Si esto no es así, corregir la anomalía
añadiendo un niple. [Fig. 17]
b) Si el caso es exceso de sedimentos en el
estanque, proceder a limpiarlo.

2) LA TUBERÍA SE PERFORA PRODUCTO DE LA

SUCCIÓN DELA BOMBA:

SOLUCIÓN:

a) Cambiar la tubería por una de material plástico

rígido. [Fig. 18]
 5. FOSAS SÉPTICAS

El establecimiento debe preferentemente

estar conectado a la red pública de
alcantarillado. Sólo en el caso de que ésta
no existe, se debe contar con un sistema
FIG. 19
domiciliario de fosa séptica y pozo
absorbente o drenes. Es vital que este
sistema funcione en perfectas condiciones
dirección flujo baño 19
para evitar contagios.
nivel terreno

alcantarillado
FUNCIONAMIENTO DE LA FOSA SÉPTICA:
pozo fosa
absorbente séptica
La fosa séptica es una cámara hermética
que recibe la descarga de las aguas servidas
FIG. 20
provenientes de la red del edificio. Dentro
tapas registro de ella se produce la decantación
medidor (separación del líquido de los sólidos),
de lodo
descomposición y purificación de la materia
medidor de costra posición 1
salida a
pozo o
orgánica por la acción de bacterias
drenes
entrada medidor de costra posición 2 anaeróbicas. Los líquidos son evacuados
costra
por rebalse y entregados al terreno ya sea
“a”
boca
por medio de un pozo absorbente, o por
líquido inferior
“b” tee de drenes. En terrenos de poca capacidad de
salida
absorción, los líquidos son descargados aun
canal, previo paso por un dispositivo
lodo clorador. [Fig. 19] y [Fig. 20]

trapo blanco
 FIG. 21

Mantenimiento de la fosa séptica:

palo [Fig. 21] y [Fig. 22]

La fosa séptica deberá limpiarse cuando

escala ocurra uno de los dos casos siguientes:

a) Cuando la distancia vertical “a”, entre la

boca inferior de la T de salida y la parte 20
inferior de la costra, sea menor de 8 cm.
bisagra
b) Cuando la distancia “b”, entre la boca
inferior de la T de salida y el nivel
superior de lodo, sea menor de 20 cm.

La limpieza de la fosa séptica se lleva a

FIG. 22 cabo extrayendo su contenido. Hay
compañías especializadas que realizan
esta labor. Para facilitar el cuidado y
palo limpieza de la fosa séptica es
conveniente tener un plano con su
ubicación exacta en el terreno, y la
indicación de sus componentes.

trapo blanco
 9. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:
Manual para el Mantenimiento de las instalaciones sanitarias. (1999). 2nd ed. Chile: Ministerio de
Bienestar Social, pp.1-40.

Para la realización de este manual se tomó como referente el Manual de mantenimiento de

instalaciones sanitarias de la UNESCO.

Se incluyó dentro del documento el procedimiento de mantenimiento especifico de los

aparatos sanitarios recomendado por el Manual de mantenimiento de instalaciones 21
sanitarias de la UNESCO, de la página 19 a la página 30.