M E X I C O R EA L E S TAT E

M A R KE T O U T L O O K 2 0 21
CBRERESEARCH| MEXICO

REPENSANDO
EL MERCADO
2

CONTENIDO

03
ECONOMÍA: LENTA RECUPERACIÓN

09
OFICINAS: REINICIO

13
INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA: RESILIENCIA

17
RETAIL: RECONFIGURACIÓN

20
CAPITAL MARKETS: REDEFINIENDO ESTRATEGIAS

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 MÉXICO REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2021

EC ON OMÍA

LENTA
R E C UPERACIÓN
4

ECONOMÍA – LENTA RECUPERACIÓN

EL EMPLEO SERÁ CLAVE EN LA RECUPERACIÓN ECONÓMICA

Mexico inició una lenta recuperación económica a partir del tercer trimestre Los pronósticos anteriores también indican que la recuperación proyectada
del año pasado, sin embargo, empezó a desacelerarse hacía finales del para México será lenta e incierta debido a los diferentes factores de riesgo:
2020 e inicios de 2021 con el incremento de casos de Covid que ha dejado Covid, falta de estímulos, debilidad del sector servicios, lenta recuperación
el pico más alto de contagios y defunciones desde que empezó la del empleo formal y por lo tanto del consumo interno. En tanto que la
emergencia sanitaria. apuesta para el crecimiento se encuentra cimentada en el motor exportador
del sector manufacturero y el crecimiento de la economía estadounidense.
Durante 2020, el PIB de México (Producto Interno Bruto) registró un
decrecimiento del 8.5% y con base en la última encuesta de analistas del Las proyecciones de creación de empleo se ubican alrededor de los 360 mil
Banco de México, el crecimiento que se espera en 2021 estaría cercano al nuevos empleos para cada uno de los siguientes dos años. Niveles inferiores
3.5%, mientras que en 2022 se colocaría en 2.5%. Cifras que indican que al promedio generado anualmente en la última década de 531 mil y desde
los niveles pre-pandemia no se recuperarán hasta dentro de dos años. luego por debajo del récord histórico del año 2017 con 801 mil empleos
Situación que se repite en toda la región latinoamericana. generados.

GRÁFICA 1: PIB y proyecciones de crecimiento en países seleccionados, 2020 / GRÁFICA 2: Empleo formal (var. anual), 2011-2021
2021
2020 2021
Var. Absoluta Var. Relativa
Decrecimiento l Crecimiento
-12.9%
Perú
9.0%

-6.0% 801,261
Chile 711,708
5.0%
4.5%
-7.0%
Colombia 4.6%
5.0%

-10.5%
Argentina
4.9%

-8.5%
México -3.3%
3.8%

-7.7% -668,746
Latinoamérica
3.7%
Ene-11

Ene-12

Ene-13

Ene-14

Ene-15

Ene-16

Ene-17

Ene-18

Ene-19

Ene-20
Jul_14
Jul-11

Jul-12

Jul-13

Jul-15

Jul-16

Jul-17

Jul-18

Jul-19

Jul-20
Ene-21
-5.3%
Brasil
3.3%

Fuente: CBRE Research con información de la CEPAL e INEGI, 2021 Fuente: CBRE Research con información del Instituto Mexicano del Seguro Social, 2021

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ECONOMÍA – LENTA RECUPERACIÓN

A LA RECUPERACIÓN LE FALTAN INCENTIVOS GRÁFICA 4: Pronóstico de la economía mexicana, 2021-2022

La caída del empleo en el sector servicios es la más fuerte de toda la
economía y lo más preocupante es que continúa siendo junto con el 4T-2019 = 100
comercio de los más vulnerables a las restricciones a la movilidad. Las
entidades que han sido más afectadas en cuanto a pérdida de empleos 3T 2020 Escenarios
102
del sector servicios han sido la Ciudad de México por ser el hub de los
servicios corporativos en el país y Quintana Roo por la alta
participación del turismo en su economía. Asimismo, el sector servicios
en su totalidad representa el 63% de la economía nacional y de ahí la
importancia de que hubiera algún programa de apoyos a su 97
recuperación.

En este contexto, el escenario central que prevé el Banco de México para

la recuperación económica del país es el que parece más probable de 92
acuerdo con la posición de los analistas que encuesta este organismo
cada mes. Lo que significa una recuperación lenta.

GRÁFICA 3: Empleo formal por industria (var. anual), enero 2020 - enero 2021 87

Agropecuario 0.7%
Observado
82
Servicios Sociales y Comunales 0.3% Escenario Central IT Jul-Sep 2020
Trayectoria Límite Inferior
Transformación 0.1% Trayectoria Límite Superior
Escenario V IT Abr-Jun 2020 77
Transportes y Comunicaciones -0.1%
Escenario V profunda IT Abr-Jun 2020
Eléctrica -0.5% Escenario U profunda IT Abr-Jun 2020

Comercio -2.4% 72
1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T 1T 3T
Extractiva -5.4% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Construcción -6.0%
Nota: El crecimiento del PIB en el 3T-2020 se prepara con datos de la estimación oportuna del 4T-2020 del INEGI, como
Servicios Corporativos -9.9% tal pronosticó para los escenarios del Informe Jul-Sep 2020 comienzan en el 4T-2020, mientras que los escenarios del -
Informe de junio de 2020 iniciaron en el tercer trimestre de 2020.
Fuente: CBRE Research con información de INEGI y Banxico, 2021
Fuente: CBRE Research con información del Instituto Mexicano del Seguro Social, 2021

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ECONOMÍA – LENTA RECUPERACIÓN

GRÁFICA 5: Exportaciones e importaciones desde y hacia EU con principales socios

comerciales (var. anual), 2019-2020
COMERCIO EXTERIOR, EL MOTOR QUE IMPULSARÍA LA ECONOMÍA Exportaciones Importaciones
Durante 2020, la Organización Mundial de Comercio (OMC) pronostica 17.1%
una caída del 9.2% y un crecimiento del 7.2% en 2021, importante pero no China
-3.6%
suficiente para compensar la caída, que además fue la más fuerte desde la
crisis de 2009 en que el decremento del comercio mundial alcanzó -12.8%. -17.1%
México
-9.1%
IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO
-12.7%
Canadá
El sector manufacturero empieza a recuperar el lugar que le -15.4%
arrebató la logística en los últimos 18 meses como principal
demandante de espacio industrial. Y ya en los primeros meses de -13.8%
Japón
2021 empezamos a observar el repunte de la industria automotriz -16.8%
dentro de los requerimientos de tierra y edificios industriales
principalmente para expansión. -3.9%
Alemania
-9.7%

Fuente: CBRE Research con información de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, 2021
LA INVERSIÓN EXTRANJERA
GRÁFICA 6: Flujos de IED para las principales economías receptoras de 2019 (var.
Las cifras preliminares de la Secretaría de Economía hablan de una anual), 2019-2020
caída del 11.7% en la Inversión Extranjera Directa (IED) que llegó a
México durante 2020 sí se le compara con el año anterior. Mientras India 13%
que un reporte previo de la Organización de las Naciones Unidas
sobre Comercio y Desarrollo registraba una caída para México del China 4%
8%. Los únicos países que son principales receptores de IED que México -8%
crecieron fueron China e India.
Indonesia -24%
Canadá -34%
IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO Francia -39%
Australia -46%
En 2021, se prevé un crecimiento en la IED para los sectores
automotriz, de la salud, así como para el sector financiero. Por lo Estados Unidos -49%
que esperamos que sea el mercado industrial el que reciba los
mayores beneficios provenientes de la industria automotriz y de la Brasil -50%
salud. Alemania -61%

Fuente: CBRE Research con información de la UNCTAD, 2021

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ECONOMÍA – LENTA RECUPERACIÓN

GRÁFICA 7: Nuevas empresas y expansiones por país de origen, 2019 / 2020
2019 2020
44.4%

28.8%
28.1%

15.3%

10.6%

9.5%
8.6%

8.6%
5.8%

5.0%

5.0%

5.0%
4.3%
3.7%

3.2%

2.9%
2.6%

2.2%
2.1%

2.1%

1.4%
0.5%
México Estados Unidos China Alemania Japón Canadá Italia España Francia Colombia Otros
* Otros incluye: Chile, Holanda, Suiza, Austria, Brasil, Guatemala, Luxemburgo, Turquía, Reino Unido, Portugal, Suecia y
GRÁFICA 8: Top 4 de nuevas empresas y expansiones por sector, 2019 / 2020
Corea del Sur.
Fuente: CBRE Research, 2021 2019 = 203 empresas 2020 = 139 empresas

LA RECUPERACIÓN DE LA MANUFACTURA DE EXPORTACIÓN

Automotriz 23.6% Manufactura 24.6%
Nuestro monitoreo de las empresas que han anunciado inversiones y/o expansiones refleja las
condiciones cambiantes que registró el mercado durante 2020 sí se le compara con 2019.
El creciente interés de empresas de otras partes del mundo por invertir en México, principalmente
debido a la incertidumbre provocada por la disrupción de las cadenas de suministro derivado de
la pandemia por Covid, la Guerra comercial entre EUA y China y en el lado positivo, la confianza Manufactura 16.3% Automotriz 18.3%
de tener un nuevo Tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO Construcción 12.8% Retail 14.1%

Una parte de estos anuncios de inversión han empezado a reflejarse en requerimientos de

espacios industriales por parte de empresas manufactureras (principalmente de Alimentos
Energía 9.4% Construcción 7.7%
y Bebidas, Automotriz, así como Farmacéuticas y de la Salud). Por su parte en el sector
logístico las 3PLs se encuentran muy activas.

*Nota: Las industria automotriz se contabiliza por separado de la manufactura.

Fuente: CBRE Research, 2021

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ECONOMÍA – LENTA RECUPERACIÓN

ÍNDICE DE RECUPERACIÓN Y EL CAMINO QUE FALTA POR RECORRER

En el seguimiento que CBRE realiza sobre un conjunto de indicadores del sector inmobiliario, económicos y financieros así como demanda de servicios de
restaurantes, turismo y movilidad, hemos encontrado: un sector inmobiliario que al verlo en su conjunto parece muy resiliente pero que en realidad nos habla de
un sector industrial que se mueve a niveles de pre-pandemia, mientras que el resto de los sectores han iniciado una recuperación paulatina y que les llevará
entre 18 y 36 meses para volver a los niveles que tenían antes de Covid.

Todo lo anterior muy influido como ya hemos visto por una recuperación de la economía en general, que la mayoría de los analistas prevén hacía la segunda
mitad de 2022 en conjunto con lo que se prevé sea la inmunización contra el Covid de la mayor parte de la población adulta del país.

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MÉXICO REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2021

OFICINAS

REINICIO
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OFICINAS - REINICIO

LA DISRUPCIÓN EN EL LUGAR DE TRABAJO

La emergencia sanitaria está revolucionando todo en nuestras vidas y el IMPACTOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO
lugar de trabajo es una parte importante de esta transformación. En la
siguiente nueva normalidad, nuestros centros de trabajo no serán más Como resultado de esta disrupción a nivel mundial, los principales mercados
los lugares a los que “tenemos” que ir a trabajar sino el lugar donde de oficinas en el mundo, y la Ciudad de México no fue la excepción,
asistimos para colaborar y construir equipos de trabajo. registraron absorciones netas negativas (desocupaciones superiores a las
ocupaciones de espacios corporativos).
Durante 2020 y gran parte de 2021, las empresas estarán buscando
adaptarse para asegurar la salud de sus empleados sin sacrificar la
productividad y generación de beneficios que son necesarios para
mantenerse a flote durante este periodo de crisis económica y transición
productiva. Resultado de esto han sido las primeras absorciones netas GRÁFICA 10: Absorción neta y precio de salida en renta en la Ciudad de México,
negativas en la historia reciente de la CDMX que es el mercado con el 1994-2021*
90% de las oficinas clase A en el país.
Absorción Neta (m²) Precio de Salida en Renta
GRÁFICA 9: Tendencia del ecosistema del lugar de trabajo US$/m²/Mes
500,000 $45.00

INTELECTUAL $39.93
Aprender nuevos conceptos, mejorar el conjunto $40.00
400,000
de habilidades y contribuir positivamente a la
cultura de la empresa. 277,293 $35.00
SOCIAL 300,000
Conectando con nuestros colegas y estableciendo
B I E N E S T A R

m²
$30.00

US$/m²/mes
relaciones positivas. $25.83
$22.68
200,000 $25.00
OCUPACIONAL
Contribuir en nuestras carreras para tener un impacto
positivo en la organización en la que trabajamos y en $20.00
100,000 43,379
las comunidades en las que participamos.

FÍSICO $15.00
Apoyar la buena salud, la conciencia y la vitalidad´. 0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021e
$10.00
AMBIENTAL
-100,000
Crear un lugar de trabajo seguro, productivo y $5.00
cómodo. -127,865 -78,082
-200,000 $-
Fuente: CBRE Research, 2021 Fuente: CBRE Research, 2021

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OFICINAS - REINICIO

GRÁFICA 11: Absorción bruta clase A de la Ciudad de México por motivo de la transacción, 2020
2021: UN AÑO DE TRANSICIÓN Y DE DECISIONES A CORTO PLAZO
200,000 1T 2020 2T 2020 3T 2020 4T 2020
Una realidad en México es que aun cuando el sector corporativo de oficinas
se encuentra en medio de una disrupción que lo obliga a transformarse, esto
sólo ha podido ser una realidad inmediata para las empresas que ya tenían o 160,000
están haciendo una inversión en sistemas y procesos que les permita operar a
distancia. De acuerdo con el INEGI, sólo 12% de las empresas en México se
encontraban en esa situación durante 20201 . (El porcentaje de empresas que 120,000
adoptaron como medida permanente el trabajo en casa (home office) fue de

m²
44.8% de las grandes empresas, 19% de las 1 PyMES y el 11.2% de las
Microempresas). 80,000

Sin embargo, creemos que las empresas que quieran seguir atrayendo y 40,000
reteniendo talento buscarán insertarse en este nuevo modelo de trabajo
híbrido que forma parte de las demandas de flexibilidad y mejor calidad de
vida de acuerdo con la última encuesta de CBRE en la región de las 0
2
Américas. En promedio a nivel mundial, el 67% de los empleados Reonovación Nueva Ubicación Reubicación Expansión Subarriendo Inversión
encuestados espera tener un esquema híbrido que combine trabajo desde
casa y acceso a una oficina física durante la semana laboral. Fuente: CBRE Research, 2021.

GRÁFICA 12: Espacios clase A en construcción en la Ciudad de México y programados para

Esta disrupción de los sistemas tradicionales de trabajo acelerados por la entrega entre 2021 y 2025
pandemia ha dado como resultado que, durante 2020, la absorción bruta
o comercialización total de espacios en la CDMX finalizó con la cifra más 2021 2022 2023 2024 2025
baja de los últimos 9 años: 277 mil m². En 2021 esperamos que derivado 300,000 285,223
de las renegociaciones que estuvieron detenidas durante 2020 y en un 267,052
afán de las empresas por empezar a tomar decisiones aunque muchas de 250,000 236,857
ellas puedan ser por plazos de 2 a 3 años, la absorción bruta podría
crecer un 5% aun cuando la demanda neta podría seguirse situando en
200,000
terreno negativo. 169,363
150,000
IMPACTOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

La toma de decisiones de las empresas ha tenido como objetivo 100,000

generar ahorros durante 2020 y creemos que seguirá así durante 64,482
2021 con transacciones que se firmarán por 2 a 3 años. Los 50,000 37,800 37,718
dueños y administradores de espacios corporativos seguirán 18,498
innovando estrategias para retener y atraer inquilinos. 0

1. INEGI (2020), Encuesta sobre el Impacto Económico Generado por COVID-19 en las Empresas, Resultados
segundo evento, México.
2. CBRE (2020), The future of the office survey, Survey Highlights, EU. Fuente: CBRE Research, 2021.

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OFICINAS - REINICIO

VACANCIA A LA ALZA Y PRECIOS A LA BAJA

La última caída importante en los precios de renta sucedió en 2010 y desde ahí se inició una expansión que tuvo su pico más alto en 2015. Como podemos observar en
las épocas de menor y mayor vacancia los diferenciales entre los precios de salida y de cierre se amplían aún más.

Nuestra proyección es que los precios en 2021 decrecerán entre 2.3 y 4.9% en promedio en el mercado. Recordemos que el incremento de 350 mil m2 de espacios
corporativos clase A de segunda generación, muchos de ellos en óptimas condiciones y que permiten a las empresas que los arriendan empezar a operar casi
inmediatamente ponen fuerte presión en los precios del mercado en general. Sin embargo, los edificios considerados premium y en las mejores ubicaciones del mercado
no estarían sufriendo la misma presión.

GRÁFICA 13: Precio de salida, precio de cierre y tasa de vacancia en la Ciudad de México, 1T 2008 – 4T 2020.
Precio de salida en renta (US$/m²/Mes) Precio de cierre en renta (US$/m²/Mes) Tasa de vacancia (%)

$27.86
$28.00 25%

$27.00
20.24%
$26.00 20%
$24.72
$25.00
$23.73

Tasa de Vacancia (%)

US$/M²/Mes

$24.00 13.72% 15%

$23.06
$22.68
$23.00
10%
$22.00 11.14% 10%
$22.28
$21.00 $21.70
$21.02 $20.95
$20.00 5%

$19.00
4.28%

$18.00 0%
1T 2008
2T 2008
3T 2008
4T 2008
1T 2009
2T 2009
3T 2009
4T 2009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
1T 2011
2T 2011
3T 2011
4T 2011
1T 2012
2T 2012
3T 2012
4T 2012
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
2T 2015
3T 2015
4T 2015
1T 2016
2T 2016
3T 2016
4T 2016
1T 2017
2T 2017
3T 2017
4T 2017
1T 2018
2T 2018
3T 2018
4T 2018
1T 2019
2T 2019
3T 2019
4T 2019
1T 2020
2T 2020
3T 2020
4T 2020
Fuente: CBRE Research, 2021.

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 MÉXICO REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2021

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

RESILIENCIA
 14

INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA - RESILIENCIA

GRÁFICA 14: Principales categorías de comercio electrónico en México, 2020 El E-COMMERCE PODRÍA LLEGAR A REPRESENTAR 9% DEL PIB EN 2021

Las previsiones de crecimiento del e-commerce en México se aceleraron

COVID-19 Pimer Ola exponencialmente durante el año pasado. De acuerdo con la AMVO, el
COVID-19 Cuarta Ola
(Marzo - Abril) sector de las ventas online creció 81% con respecto a 2019 para alcanzar
(Posterior a Septiembre)
los $316 mil millones de pesos, lo que representó el 9% del total de ventas
al menudeo.3
Alimentos 64% Alimentos 29%
Por su parte, el INEGI dio a conocer que la participación del comercio
Medicina 43% Medicina 20% electrónico en el PIB de México fue de 6% desde un 3% en 2013. Por lo que
creemos que el crecimiento en el valor de las actividades involucradas en el
Tecnología 16% Tecnología
e-commerce podría alcanzar el 9% del PIB en 2021.
41%

Todo lo anterior está en línea con la demanda que hemos estado

Medios y Entretenimiento 15% Medios y Entretenimiento 24% registrando en el sector inmobiliario industrial en los últimos 3 años, con una
demanda por espacios industriales dedicados exclusivamente a servicios de
Salud y Bienestar 14% Salud y Bienestar 12% distribución para e-commerce que ha llegado al 13% de la demanda total
en México, superando en 2020 al sector automotriz que registró el 12% del
total, su registro histórico más bajo debido sobretodo a las afectaciones que
Belleza y Cuidado Personal 11% Belleza y Cuidado Personal 22% esta industria tuvo por una baja en la demanda pero también por las
disrupciones en las cadenas de suministro globales.
Bebidas 10% Bebidas 10%

Mascotas 10% Mascotas 9%

Niños y Bebes 8% IMPACTOS EN EL SECTOR

Niños y Bebes 13% INMOBILIARIO
Moda y Accesorios 7% El e-commerce se ha convertido en un motor de
Moda y Accesorios 29%
demanda y en conjunto con el sector logístico B2B
Deportes 4% estarán representando entre el 40 y el 42% de la
Deportes 11% demanda total en 2021.
Muebles y Decoración 3%
Muebles y Decoración 4%

Fuente: CBRE Research con información de la AMVO, 2021

3. Asociación Mexicana de Venta Online (2021), Estudio de venta online, México.

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INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA - RESILIENCIA

GRÁFICA 15: Demanda neta y demanda bruta industrial clase A de México, 2008-2021*
Demanda Neta Demanda Bruta
DEMANDA INDUSTRIAL RESILIENTE LIMITADA POR LA VACANCIA
5.0
Durante el año pasado la demanda neta (excluye renovaciones y pre-
arrendamientos) en el mercado industrial incrementó un 6.4% y 4.0
esperamos que este 2021 vuelva a crecer 7.8% impulsada principalmente
por los sectores logístico y manufactura. Los motores de esta demanda
durante 2020 se encontraron focalizados en Monterrey, Guadalajara y la 3.0
Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) que concentraron

M²
casi el 50% de la demanda neta del mercado nacional. 2.0
Derivado de una demanda en crecimiento y el reto en algunos mercados
de contar con tierra con infraestructura para desarrollar, la vacancia ha 1.0
ido consistentemente a la baja en los mercados del norte y de la zona
metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM). Un ejemplo de esto, son
0.0
las ciudades de Juárez, Reynosa y Tijuana que promedian tasas de
vacancia entre 1.3 y 2.2%

Los proyectos en construcción se encuentran concentrados en tres Fuente: CBRE Research, 2021
mercados: Monterrey, Saltillo y ZMCM que en conjunto representan el
45% del total en construcción. GRÁFICA 16: Tasa de vacancia en mercados seleccionados, 2019 / 2020
2019 2020
Monterrey 7.4%
Guanajuato 7.3%
IMPACTOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO Saltillo 6.7%
La resiliencia del mercado industrial y el incremento en la demanda Puebla 6.0%
logística han atraído a una cantidad importante de nuevos jugadores Querétaro 5.9%
interesados en el desarrollo de naves y bodegas en México. Lo Toluca 5.9%
anterior permitiría en un mediano plazo continuar con precios
estables a diferencia de las alzas que hemos empezado a registrar en Guadalajara 5.7%
mercados como en Tijuana y Reynosa y la probabilidad que vemos Nacional 5.5%
de incrementos hacía fines de 2021 en la ZMCM.
Ciudad de México 5.3%
Tijuana 2.2%
Reynosa
1.7%
Juárez 1.3%
Fuente: CBRE Research, 2021

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INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA - RESILIENCIA

CRECIMIENTO ESTABLE DE LAS RENTAS
GRÁFICA 18: Precio de salida y crecimiento anual nacional, 2008-2020
En casi todos los mercados de México continuamos registrando precios Precio Nacional de Salida en Renta USD$/m2/mes Crecimiento anual
estables con presiones a la alza en los mercados donde la tierra escasea:
Tijuana (+13%) y Reynosa (+12%), principalmente.
$4.70 5.0%

Precio de Salida en Renta

Otro factor importante en la demanda en el mediano plazo será la $4.60 4.0%
reactivación del sector automotriz, mismo que ya cuenta por el 13% de $4.50

USD$/m²/mes
nuestro monitoreo de usuarios que estarán buscando espacios en los 3.0%

Crecimiento Anual %
$4.40
siguientes 8 a 10 meses. Mientras que para la primera parte de 2021, la 2.0%
logística y la manufactura (excluyendo automotriz y electrónica) representan $4.30
el 60% de los requerimientos de espacio. $4.20 1.0%
$4.10 0.0%
IMPACTOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO $4.00
-1.0%
$3.90
La fortaleza del mercado industrial continuará generando interés por parte
-2.0%
de los inversionistas institucionales que ven en este sector una buena $3.80
oportunidad de crecimiento en sus rendimientos. Por lo que los dueños $3.70 -3.0%
actuales de portafolios de propiedades industriales estarán incentivados a
continuar cuidando la calidad de sus propiedades incluso invirtiendo en
nueva infraestructura como “cuartos fríos” y renovación de propiedades
Fuente: CBRE Research, 2021
antiguas localizadas en ubicaciones “premium”.
GRÁFICA 19: Top 4 usuarios por industrias buscando espacio industrial, 2020
32.20%
GRÁFICA 17: Precio de salida en mercados seleccionados, 2015 / 2020 28.5%

Precio de salida 2015 Precio de salida 2020

Tijuana
Ciudad de México 17.7%
Guadalajara
13.1%
Juárez
Toluca 8.5%
Nacional
Monterrey
Reynosa
Saltillo
Manufactura Logística & Automotriz Electrónica Otros
Guanajuato
Transporte
Querétaro
*Otros incluye: Alimentos y bebidas, farmacéutico, retail, papel, pulpa, embalaje e impresión, química y
$1.00 $2.00 $3.00 $4.00 $5.00 $6.00 telecomunicaciones.
Fuente: CBRE Research con información de nuestro seguimiento trimestral de inquilinos buscando espacios
Fuente: CBRE Research, 2021 industriales, 2021

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 MÉXICO REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2021

RETA I L

RECONFIGURACIÓN
18

RETAIL - RECONFIGURACIÓN

GRÁFICA 20: Transacciones inmobiliarias de ventas y rentas en México (var. anual),

LAS TRANSACCIONES IMOBILIARIAS AFECTADAS POR LOS CIERRES DE LOS 2019-2020
SERVICIOS Y LA LENTA RECUPERACIÓN DEL CONSUMO
0%

El cierre de los servicios de restaurantes, centros comerciales, cines, -20%

gimnasios, etc. se ha convertido en un lastre al consumo que va a ser difícil
de contrarrestar en los siguientes 12 meses. -40%

De acuerdo con las previsiones de Oxford Economics el consumo interno en -60%

México estaría creciendo 6.1% en 2021 y 4.1% en 2022 después de una
caída de casi 11% en 2020. -80%

-100%
En CBRE hemos empezado a ver las renegociaciones que los retailers están
llevando a cabo con los arrendatarios con un énfasis en mantenerse en sus -120%
mejores ubicaciones y reduciendo o eliminando sus posiciones en las
ubicaciones menos atractivas. Gran parte de las negociaciones están dejando
como resultados diferimientos en rentas en esta primera fase, esperamos que
una vez que los retailers empiecen a tener más datos sobre la reactivación de
las actividades económicas registraremos una segunda fase de negociaciones Fuente: CBRE Research, 2021
que nos permitirá ver una estrategia más definida de lo que podemos esperar
en el año.
GRÁFICA 21: Ventas minoristas en México (var. anual), 2019-2020
Como en los segmentos de oficinas y hotelería, estamos frente a una historia Ventas a tiendas iguales Ventas a tiendas totales
que tiene una recuperación diferenciada por sectores y también una 15
diferenciación entre los segmentos que será cada vez más evidente: con 10
centros comerciales muy bien ubicados y que están en capacidad de 5
recuperar su flujo peatonal y ventas en cuanto se normalice la movilidad. 0 -3.8
-5
-10 -6.2
IMPACTOS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO -15 -20
-20
El incremento en la participación de las ventas en línea incentivará a -22.9
los retailers a tener estrategias de omnicanal cada vez más fuertes. -25
Los desarrolladores y administradores de centros comerciales tienen
una buena oportunidad en la inversión de proptech para incrementar
su ocupación de inquilinos y el flujo peatonal.
Nota: ventas a tiendas iguales incluye las ventas de tiendas con más de un año de funcionamiento y
comparable con años anteriores; ventas a tiendas totales son todas las ventas, incluidas las tiendas que
abrieron en los últimos 12 meses.
Fuente: CBRE Research con información de la ANTAD, 2021
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RETAIL - RECONFIGURACIÓN
GRÁFICA 22: Precio de rentas en México por tipo de centros comerciales, 2020
LENTA REACTIVACIÓN ECONÓMICA Y DEL CONSUMO INCIDIRAN EN
UNA BAJA EN LAS RENTAS DURANTE 2021 $880.00

Estimamos una caída de los niveles de rentas de entre el 12 y el 17%

durante 2020 y la primera parte de 2021, ya en la segunda mitad del año
esperamos que las caídas empiecen a desacelerarse después de los ajustes
por la pandemia y los cierres de los servicios, para finalmente estabilizarse $480.00

MXN/m2/mes
hacía 2022. $440.00 $440.00
$400.00 $400.00
Creemos que la demanda acumulada está lista para regresar hacía la $360.00
segunda mitad del 2021 pero aún con mucha precaución por parte de los
segmentos más golpeados por el desempleo que han sido los mismos $280.00 $280.00
$240.00 $240.00
servicios: comercio, turismo, servicios corporativos. Mientras que el empleo $204.00
manufacturero, logístico y de la industria de la construcción ha empezado
a recuperarse. Así como lo han hecho en niveles mayores al promedio
nacional, las ciudades del norte del país, a diferencia de la Ciudad de Fashion Mall / Outlet Usos Mixtos Power Centers Centro Centro
México y Quintana Roo que con su dependencia de los servicios Mall Regional comercial de comercial de
corporativos y del turismo, las han situado en una situación vulnerable ante vecindario estilo de vida
cualquier cierre de servicios por rebrotes de contagios. Nota: Debido al impacto de Covid-19 en el sector retail, los precios de renta pueden cambiar rápida y significativamente
que dependiendo las condiciones del mercado.
Los desarrolladores y administradores de centros comerciales tendrán en la Fuente: CBRE Research, 2021
innovación para proveer servicios proptech, flexibilidad en rentas y términos GRÁFICA 23: Nueva oferta y tasa de vacancia, 2012-2020
(salidas anticipadas y cláusulas de causas de fuerza mayor) una
oportunidad para retener a sus inquilinos a pasar por estos cierres de 1.60 Nueva Oferta Millones de m2 Tasa de Vacancia % 16%
actividades que prevemos que se relajen hacía el segundo trimestre del año
y que estén finalizando hacía fines de este año.
1.20 14%

IMPACTOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

0.80 12%
La innovación en los servicios y en los ambientes de los centros
comerciales será una de las claves para los centros comerciales para
mantenerse competitivos en la siguiente nueva normalidad.
0.40 10%

0.00 8%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Fuente: CBRE Research, 2021

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CAPITAL MARKETS

REDEFINIENDO
E S T R AT E G I A S
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CAPITAL MARKETS – REDEFINIENDO ESTRATEGIAS

GRÁFICA 25: Inversión inmobiliaria en México por sector, 2020

LIQUIDEZ E INTERÉS INTERNACIONAL POR EL MERCADO
Oficinas Industrial Retail Hoteles
3,000
La emergencia sanitaria por Covid con el cierre de los servicios y la
incertidumbre que provocó en el mercado pusieron una pausa en las 2,500
transacciones inmobiliarias de inversión durante de 2020. La mayor parte

Volúmen ($) MUSD

de las operaciones de oficinas y retail que se registraron en 2020 se habían 2,000
empezado a negociar en 2019, mientras que las únicas que se mantuvieron
activas, aunque con procesos de decisión que tomaron más tiempo de lo 1,500
normal fueron las relacionadas con los portafolios industriales.
1,000
En CBRE creemos que la confianza de los inversionistas a partir del último
trimestre de 2020 ha mejorado y hay un apetito fuerte de inversionistas 500
internacionales por entrar al mercado industrial especialmente en el norte
del país debido a las expectativas de crecimiento en la demanda que vienen 0
derivadas del T-MEC y la configuración de una nueva cadena de suministro
basada en y para América del Norte. -500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Fuente: CBRE Research con información de Real Capital Analytics, 2021

GRÁFICA 24: Rendimiento esperado del valor de los activos, 2020 GRÁFICA 26: Distribución de las Transacciones de Inversión en México por tipo de
comprador, 2011 - 2020
OFICINAS
REIT/Listado
Transfronterizo 30.4%
RETAIL Privado
50.7% 52.7%
Institucional 59.9% 57.6%
64.0%
Usuario/Otro 70.6%
HOTELES
81.4%
86.1% 88.6%

Axis Title

Porcentaje (%)
ALOJAMIENTO
MULTIFAMILIAR 28.6%
63.0%
28.3%

INDUSTRIAL 34.8% 36.4% 22.9%

21.5%
7.8% 14.3% 15.9%
10.5% 4.2%
13.1%
DISMINUYÓ SE MANTUVO INCREMENTÓ 8.5% 6.6% 7.3% 7.2% 5.3% 5.9%
0.5% 4.2% 3.0%

Fuente: CBRE Research, 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: CBRE Research con información de Real Capital Analytics, 2021
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CAPITAL MARKETS – REDEFINIENDO ESTRATEGIAS

GRÁFICA 27: Tasas mensuales de ocupación hotelera en los principales destinos de México,
diciembre 2019 / diciembre 2020
EL MOMENTO DE LA HOTELERÍA Y EL RETAIL PODRÍA NO ESTAR LEJOS
Diciembre 2019 Diciembre 2020
La hotelería y el retail físico han sido sectores fuertemente golpeados por la
emergencia sanitaria y la disrupción en los servicios. Sin embargo, la

81.6%

80.0%
demanda está acumulada y lista para detonarse en sectores específicos,

78.7%

74.1%
como los destinos turísticos y de compras más premium.

72.5%

61.9%

60.6%
59.5%

59.1%
Sí bien México tuvo un año horribilis con una tasa de ocupación hotelera

57.3%
promedio de sólo el 7% en Abril que continuó escalando lenta pero

48.9%

48.0%
47.3%

47.1%
45.1%
consistentemente hasta llegar al pico de 33% en Noviembre, el promedio

38.9%
del año registró 26% contra un 60% en 2019. Y con base en los

30.9%
29.9%
comportamientos por principales destinos podemos prever una

24.8%
24.1%
22.5%

20.8%
recuperación un poco más rápida: (18 a 24 meses) para Los Cabos,
Cancún, Riviera Maya y Riviera Nayarit en cuanto a ocupación ya que las
tarifas ADR tendrán que esperar prácticamente 3 años para recuperar los
niveles pre-pandemia.

Todo lo anterior generará un reacomodo en el mercado que generará

buenas oportunidades una vez que el ciclo cambie. En el caso del retail
Fuente: CBRE Research con información de SECTUR, 2021
podría verse la recuperación en ubicaciones premium incluso antes, entre
12 y 16 meses desde ahora. GRÁFICA 28: Pronóstico de crecimiento de Data Centers de Hiperescala, 2015-2021
LOS LLAMADOS SECTORES DE NICHO GENERARÁN OPORTUNIDAD DE
700 60%
ALIANZAS
53%
600 48%

servidores de Centro de Datos

Creemos que este tipo de inversiones crecerán de forma importante en 50%

Data Centers de Hiperescala

2021, especialmente en data centers, fenómeno que inició en 2020 44%

% Participación de los
500 38%
sobretodo para la ciudad de Querétaro y hacía la segunda mitad de 2021, 40%
los llamados cold storage facilities, siguiendo el ciclo que hemos visto en 32%
400
Asia y EUA debido a la demanda por almacenar alimentos, productos 27% 30%
25%
médicos y vacunas principalmente. 300
570 628
448 509 20%
Este tipo de inversiones requerirán alianzas con los desarrolladores y 200 338 386
259
empresas locales especializadas en ciertos servicios (como telecom, farma
y retailers), alianzas que incluso ya empezamos a ver en el sector de data 100 10%
centers donde operadores internacionales se unen a las telecom locales.
0 0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Fuente: CBRE Research con información del Estudio de Cloud Computing en México, IFT*, con Información del
índice Global de Nube Cisco, 2021
*IFT: Instituto Federal de Telecomunicaciones México

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CAPITAL MARKETS – REDEFINIENDO ESTRATEGIAS

PERSPECTIVAS EN CAP RATES POR SEGMENTOS

De acuerdo con la última Encuesta del Sentimiento del Inversionista para Es relevante mencionar que el sector del multifamily mantiene una buena
México realizada por CBRE en el 4T 2020, se registraron rangos más expectativa de crecimiento e interés de los inversionistas, debido sobretodo a
amplios en los estimados para los cap rates debido sobretodo a la la disminución del inventario empujado por un buen ritmo en la demanda
incertidumbre que prevalece. Asimismo, se registra una mayor compresión por este tipo de propiedades lo que ha mejorado los flujos de retorno para
de cap rates para las propiedades industriales como ha sido generalmente los inversionistas del sector. Situación que creemos continuará durante
en el último año. Lo anterior se debe principalmente a una mayor demanda 2021.
por este tipo de propiedades en arrendamiento y a un entorno de tasas de Otra tendencia importante en el sector es la percepción de una mayor
interés bajas. La preferencia de los inversionistas se encuentra disponibilidad y actividad en el sector del financiamiento impulsada por una
principalmente en propiedades y/o portafolios que tengan la mayor parte de mayor actividad en el último trimestre del año por parte de los bancos que
sus arrendamientos en dólares ya que les permite acceder a financiamientos habían estado ocupados con renegociaciones de créditos, así como tasas de
más atractivos. interés estables y con perspectivas de presión a la baja para el
financiamiento.

GRÁFICA 29: Cap Rates esperados por tipo de activo en México, 4T 2020

ALOJAMIENTO
OFICINAS RETAIL HOTELES INDUSTRIAL
MULTIFAMILIAR

*Nota: Los íconos representan la mediana (percentil 50) y el área verde indica el rango del percentil 40 al percentil 60.
Fuente: CBRE Research con datos de la Encuesta del Sentimiento de los Inversionistas del 4T 2020,

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CAPITAL MARKETS – REDEFINIENDO ESTRATEGIAS

TABLA 1: Principales transacciones del sector industrial, 2019-2020

Año M² Propiedad Inquilino/Comprador Vendedor

2020 444,125 Portafolio Industrial (FUNO) IGS Fibra Uno

2020 370,654 Prologis Park Grande FIBRA Prologis Prologis
2020 72,611 Av. H. Congreso de la Union 5840 O´DONNELL Mondelez Mexico
2020 64,270 Parque Industrial Amistad IGS Parques Industriales Amistad
2020 43,665 BP (Sendero, Celaya, Balvanera & Conin) Advance Real Estate Servicios Jaigon
2020 10,684 Axtel SAB MX Industrial Portfolio Equinix (REIT) AXTELCPO
2020 8,564 Fresno 3554 y Eulalia 184 FIBRA Prologis British American Tobacco
2020 4,430 Calzada Gonzalez Gallo #3456 Fibra Prologis British American Tobacco
2019 2,286,720 Industrial Portfolio Titan FUNO Walton Street Capital, FINSA
2019 455,929 Industrial Portfolio (PGIM Real Estate) Advance Real Estate 2 PGIM Real Estate
Fuente: CBRE Research con información de Real Capital Analytics, 2021

TABLA 2: Principales transacciones de los sectores de oficinas, retail, hotelería y hospitales, 2019-2020

Año M²/Habitaciones Propiedad Inquilino/Comprador Vendedor Sector

2020 19,252 Miguel Angel de Quevedo Inmobiliaria Asturimar Janssen de Mexico Oficinas
2020 11,721 Universidad 1738 Administraciones C&A Sanofi-Aventis Oficinas
2020 4,779 Corporativo Radiatas 34 Banco Actinver Grupo Idesa Oficinas
2019 19,000 Corporativo Reforma Diana DEKA N/A Oficinas
2020 8,691 Casino Acapulco SCM Metropolitano Cirsa Mexico Retail
2020 3,461 Vips Interlomas Promotora Estrategia Urbana Arrendadora de Restaurantes Retail
2020 142* Aloft Guadalajara Confidential Fibra INN Hotelería
Hotel La Perla, La Paz,
2020 109* Hilton Laura Coronado Hotelería
B.C.S
2019 Portafolio Belmond M&A 2019 LVMH Belmond Hotelería
2020 13,231 Universidad 1080 Grupo Angel Grupo Jomer Hospitales
*Habitaciones
Fuente: CBRE Research con información de Real Capital Analytics, 2021

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LYMAN DANIELS
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