Ilovepdf - Merged - 2022-03-14T151409.954

Señor.
Oliver Zacarias.
Agencia, 389. San Rafael Pie de la Cuesta.
Banrural, S.A.
Presente.
Remitimos a usted el siguiente Avalúo Bancario Urbano No.SM.389.SPRG.41981.01/02/2022.

Ubicado en: Aldea Chayen, Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San Marcos.
A Solicitud de:
AROLDO GUDIEL HERNÁNDEZ LÓPEZ.
1. Copia de Certificación Municipal. X
2. Copia de Testimonios Transcritos de Escritura Pública. X
X
3. Copia de Plano de Terreno.
--
4. Copia De Recibo de IUSI / Exención / Solvencia.
OBSERVACIONES
• El bien inmueble valuado por las características que se observan SÍ puede tomarse como apto para
garantía hipotecaria.
• Léase detenidamente las observaciones y recomendaciones del análisis del caso, páginas 8 y 9.
Sandy Patricia Ramírez García

Arquitecta Valuador Autorizado
Registro DICABI No. 1786-R-2019
Josué Martínez
Asistente de Gerencia Legal.
Valua, S.A.
ESTADO DEL INFORME
Informe Con
discrepancias
Informe
X
Incompleto
Informe Completo
AVALÚO BANCARIO URBANO No. SM.389.SPRG.41981.01/02/2022.
ÍNDICE DE CONTENIDO.
1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VALUADO. 2

2. TIPO DE TENENCIA DE LA TIERRA. 2
3. POSEEDORA. 2
4. DOCUMENTACIÓN DE RESPALDO. 2
5. INFORMACIÓN DEL SOLAR, VERIFICADA EN CAMPO. 3
6. MEDIDAS, COLINDANCIAS MUNICIPALES Y ACTUALES DEL INMUEBLE VALUADO. 3
7. DETERMINACIÓN DE ÁREAS. 4
8. RESUMEN DE VALORES 4
9. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE TERRENO. 5
10. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE LA CONSTRUCCIÓN. 6
11. DETALLE DE LOS MATERIALES EMPLEADOS EN LA CONSTRUCCIÓN. 7
12. DISTRIBUCIÓN DE AMBIENTES, EDAD Y ESTADO DE MANTENIMIENTO. 7
13. PLUSVALÍAS Y/O MINUSVALÍAS DEL BIEN INMUEBLE VALUADO. 7
14. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES PARA EL ANÁLISIS DEL CASO. 8
15. RAZONAMIENTO DE INFORME 10
16. CROQUIS DE LA UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN. 21
PUNTOS REFERENCIALES DEL ACCESO 22
VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE 22
IMÁGENES DE LA NOMENCLATURA MUNICIPAL VIGENTE. 22
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1. 23
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1. 24
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, EXTERIOR DE CONSTRUCCIÓN 25
FOTOGRAFÍAS DE PLUSVALÍAS. 25
FOTOGRAFÍAS DE MINUSVALÍAS. 26
IMAGEN DE LA PERSONA QUE MOSTRÓ LA PROPIEDAD A VALUAR. 26
6ª. Avenida 3er. Callejón 5-21, Zona 2, San Pedro Sacatepéquez, San Marcos.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
secretaria.sanmarcos@valuasa.net 1 de 26
1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VALUADO.
Municipal: ubicado en el lugar denominado Aldea Chayen, Municipio de San Rafael Pie
de la Cuesta, Departamento de San Marcos.
UBICACIÓN Actual: Aldea Chayen, Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San
EXACTA Marcos.
Posición Georreferenciada Aproximada:
Latitud: 14°54'55.23"N: Longitud: 91°56'35.71"O.
OBSERVACIÓN Ninguna.
2. TIPO DE TENENCIA DE LA TIERRA.
2.1 DERECHOS DE POSESIÓN

EXTENSIÓN 147.38 metros cuadrados.
LIMITACIONES Ninguna.
ANOTACIONES Ninguna.
GRAVÁMENES Ninguno.
En la certificación que se tuvo a la vista, no constan gravámenes, limitaciones y
OBSERVACIÓN
anotaciones vigentes.
3. POSEEDORA.
LILIAN NOEMÍ HERNÁNDEZ BALTAZAR DE BRAVO.
4. DOCUMENTACIÓN DE RESPALDO.
Se tuvo a la vista copia de la Certificación extendida por Alcalde Municipal y Encargado

COPIA DE de Administración IUSI de la Municipalidad de San Rafael Pie de la Cuesta, del
CERTIFICACIÓN Departamento de San Marcos, que consta de 1 hoja, la cual contiene la inscripción
MUNICIPAL Municipal del Inmueble Valuado número 002/2022, Libro número 01, Folio número 72,
con fecha: 31 de enero del año 2022.
Se tuvo a la vista copia del Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número 2
Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria
Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30 de enero del año 2022, que contiene: Aclaración y
Ampliación de Contrato de Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios.
COPIA DE
TESTIMONIO
Autorizada en la Cabecera Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de
TRANSCRITO DE
San Marcos, por el Notario Otto Mario Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011,
LA ESCRITURA
que contiene Declaración Jurada Unilateral de Rectificación de Medidas y Colindancias.
PÚBLICA
Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria
Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco del año 2009, que contiene Contrato de
Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios.
Se tuvo a la vista copia del Plano realizado por el Ingeniero Civil Walter A. Santos
COPIA DE PLANO
Miranda, colegiado número 11,121, con un área de: 147.38 metros cuadrados, con fecha:
DE TERRENO
Diciembre de 2021.
COPIA RECIBO
IUSI / SOLVENCIA / No se tuvo a la vista constancia de pago de IUSI o excepción de pago del mismo.
EXENCIÓN
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
5. INFORMACIÓN DEL SOLAR, VERIFICADA EN CAMPO.
UBICACIÓN EN MANZANA Medial.
MEDIDA DEL FRENTE 10.90 metros.

MEDIDA DEL FONDO 15.00 metros.
FORMA DEL POLÍGONO Muy irregular.
TOPOGRAFÍA Plana a nivel de calle de acceso.
SITUACIÓN DE ACCESO El acceso por calle de pavimento en regular estado.
USO DEL SUELO Residencial.
TRABAJOS DE Cuenta con agua potable, drenaje y energía eléctrica, el sector cuenta con
URBANIZACIÓN CON QUE servicio de alumbrado público.
CUENTA EL INMUEBLE
ANCHO DE RODADURA 6.00 metros de ancho promedio.
6. MEDIDAS, COLINDANCIAS MUNICIPALES Y ACTUALES DEL INMUEBLE VALUADO.
MUNICIPALES
MEDIDAS COLINDANTES
NORTE 10.90 Metros Lineales Colinda con calle de por medio.
Colinda en todos sus rumbos con Rudy
SUR 17.55 Metros Lineales
Hernández.
ESTE / ORIENTE 11.30 Metros Lineales Colinda con Efraín Sandoval.
OESTE / PONIENTE 15.00 Metros Lineales Colinda con Eulalia Baltazar.
ACTUALES
MEDIDAS COLINDANTES
NOR-ORIENTE 10.90 Metros Lineales Colinda con calle de pavimento, de por medio.
De sur a norte 4.44 metros lineales, luego
SUR - PONIENTE 14.41 Metros Lineales quiebra al oriente 5.00 metros, luego quiebra al
norte 4.97 metros, colinda con Rudy Hernández.
SUR - ORIENTE 15.00 Metros Lineales Colinda con Eulalia Baltazar.
NOR - PONIENTE 12.87 Metros Lineales Colindan con Efraín Sandoval.
Las medidas y colindancias actuales difieren con las consignadas en la

documentación legal.
OBSERVACIÓN
Se pudo identificar que tanto los linderos como colindantes se encuentran girados
con respecto al norte georreferenciado al momento de la inspección de campo.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
7. DETERMINACIÓN DE ÁREAS.
ÁREA DE TERRENO
ÁREA LEGAL – (Municipal) 147.38 Metros Cuadrados.
ÁREA MEDIDA 136.49 Metros Cuadrados.
ÁREA VALUADA 136.49 Metros Cuadrados.
DIFERENCIA 10.89 Metros Cuadrados.
EQUIVALENTE A 7.38%.
El bien inmueble valuado posee una diferencia de
10.89 metros cuadrados, equivalente al 7.38% para
OBSERVACIÓN
efectos de valuación se tomó el área medida por ser
esta la menor.
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (LOSA) 22.92 Metros Cuadrados.
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (LÁMINA) 79.46 Metros Cuadrados.
COMPLEMENTARIA 1 TORTA DE CONCRETO 23.87 Metros Cuadrados.
COMPLEMENTARIA 2 MURO DE CIRCULACIÓN 20.08 Metros Cuadrados.
TOTAL CONSTRUCCIÓN 146.33 Metros Cuadrados.
8. RESUMEN DE VALORES
BIEN INMUEBLE VALUADO VALOR BANCARIO EN QUETZALES

8.1 VALOR DEL TERRENO. Q. 39,734.97
8.2 VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES. Q. 132,057.03
TOTAL VALORES BANCARIOS Q. 171,792.00
CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS QUETZALES CON 00/100
San Marcos 01 de febrero del año 2022.
Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.
F._______________________________ F._______________________________
Sandy Patricia Ramírez García Abraham Cardona
Arquitecta Valuador Autorizado Coordinador Administrativo
Registro DICABI No. 1786-R-2019 VALUA, S.A.,
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
9. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE TERRENO.
ÁREA DE TERRENO
ÁREA LEGAL – (Municipal) 147.38 Metros Cuadrados.
ÁREA MEDIDA 136.49 Metros Cuadrados.
ÁREA VALUADA 136.49 Metros Cuadrados.
DIFERENCIA 10.89 Metros Cuadrados.
EQUIVALENTE A 7.38%.
El bien inmueble valuado posee una diferencia de
10.89 metros cuadrados, equivalente al 7.38% para
OBSERVACIÓN
efectos de valuación se tomó el área medida por ser
esta la menor.
VALOR BANCARIO AJUSTADO Q. 291.12 Por metro Cuadrado
CÁLCULO DE TERRENO.
Área Metros Valor Para Factor Factor Factor Factor Factor Valor
Zona de Valor Monto
Cuadrados Ajuste Bancario Frente Fondo Pendiente Forma Ajustado
Área plana 136.49 Q. 404.34 0.80 1.00 1.00 1.00 0.90 Q. 291.12 Q. 39,734.97
TOTAL Q. 39,734.97
TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO QUETZALES CON 97/100
Varas Cuadradas: 195.34
$/ vara cuadrada: $ 27.49
F._______________________________ F._______________________________
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
10. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE LA CONSTRUCCIÓN.
10.1 Uso: Residencial.

10.2 Área: 146.33 metros cuadrados.
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (LOSA) 22.92 Metros Cuadrados.
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (LÁMINA) 79.46 Metros Cuadrados.
COMPLEMENTARIA 1 TORTA DE CONCRETO 23.87 Metros Cuadrados.
COMPLEMENTARIA 2 MURO DE CIRCULACIÓN 20.08 Metros Cuadrados.
TOTAL CONSTRUCCIÓN 146.33 Metros Cuadrados.
VALOR BANCARIO AJUSTADO Q. 1,324.80 Por Metro Cuadrado
AVALÚO DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
Unidad
Valor Factor Factor Valor
Construcciones Cantidad de
Unidad Bancario Depreciación Ajustado
TOTAL
Medida
Principal 1: Nivel 1 (Losa). 22.92 Mts² Q. 2,070.00 0.80 0.92 Q. 1,523.52 Q. 34,919.08
Principal 1: Nivel 1 (Lamina). 79.46 Mts² Q. 1,530.00 0.80 0.92 Q. 1,126.08 Q. 89,478.32
Complementaria 1: Torta de concreto. 23.87 Mts² Q. 171.00 0.80 0.92 Q. 125.86 Q. 3,004.28
Complementaria 2: Muro de
20.08 Mts² Q. 315.00 0.80 0.92 Q. 231.84 Q. 4,655.35
circulación.
TOTAL Q. 132,057.03
CIENTO TREINTA Y DOS MIL CINCUENTA Y SIETE QUETZALES CON 03/100
F._______________________________ F._______________________________
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
11. DETALLE DE LOS MATERIALES EMPLEADOS EN LA CONSTRUCCIÓN.
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (Losa)

Los mismos son de mixto block con estructura de concreto armado, posee
MUROS
revestimiento, pintura como acabado final.
PISO Concreto alisado.
CIELO Estructura de concreto armado con cubierta de losa plana.
INSTALACIONES Ocultas y expuestas.
VENTANERÍA No posee.
PUERTAS No posee.
PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (Lámina).

Los mismos son de mixto block con estructura de concreto armado, posee
MUROS revestimiento, pintura como acabado final. En exterior algunas paredes no poseen
revestimiento (ver fotografías para referencia).
PISO Cerámico.
Estructura de madera cubierta de lámina, en interior algunos ambientes poseen cielo
CIELO
falso de machimbre.
INSTALACIONES Ocultas y expuestas.
VENTANERÍA Metal más vidrio.
PUERTAS Metal.
12. DISTRIBUCIÓN DE AMBIENTES, EDAD Y ESTADO DE MANTENIMIENTO.
USO Y DESTINO Residencial.
AMBIENTES
NIVEL 1 (LOSA) Cocina-comedor.
NIVEL 1 (LÁMINA) 4 dormitorios, 1 servicio sanitario, 1 sala.
EDAD 8 años según la persona que mostro el bien inmueble valuado, promedio.
ESTADO DE Regular estado de mantenimiento en general.
MANTENIMIENTO
13. PLUSVALÍAS Y/O MINUSVALÍAS DEL BIEN INMUEBLE VALUADO.
DEL TERRENO
Se encuentra a orilla de calle, es decir que cuenta con acceso vehicular y peatonal.
PLUSVALÍAS
Cuenta con servicios de agua potable y energía eléctrica.
MINUSVALÍAS Se afectó por factor forma, debido a que posee un polígono muy irregular.
DE LA CONSTRUCCIÓN
PLUSVALÍAS Reforzado con columnas de concreto armado y fundido.
MINUSVALÍAS Se observó humedad en paredes.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
14. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES PARA EL ANÁLISIS DEL CASO.
OBSERVACIONES
• El bien inmueble valuado se encuentra en un sector con densidad poblacional baja de uso predominante
residencial. La venta podría darse a mediano plazo, observando la deseabilidad de terrenos en el sector.
• El bien inmueble valuado fue verificado en compañía de Aroldo Gudiel Hernández López, solicitante, el día,
Martes, 01 de febrero del año 2022.
• El bien inmueble valuado cuenta con servicio de agua potable comunal y la energía eléctrica proporcionada
por Energuate. No cuenta con servicio de drenaje.
• Se pudo identificar que tanto los linderos como colindantes se encuentran girados con respecto al norte
georreferenciado al momento de la inspección de campo.
• De conformidad con la documentación de respaldo, se tuvo a la vista el testimonio transcrito de la Escritura
Pública Se tuvo a la vista copia del Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número 2 Autorizada en el
Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30
de enero del año 2022, que contiene: Aclaración y Ampliación de Contrato de Compraventa de Inmueble –
Derechos Posesorios.
Pública número 45 Autorizada en la Cabecera Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de
San Marcos, por el Notario Otto Mario Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011, que contiene
Declaración Jurada Unilateral de Rectificación de Medidas y Colindancias.
Pública número 10 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria
Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco del año 2009, que contiene Contrato de Compraventa de
Inmueble – Derechos Posesorios.
• En la Certificación Municipal que se tuvo a la vista, no constan gravámenes, limitaciones y anotaciones
vigentes.
• De conformidad con la documentación de respaldo y la información brindada por el poseedor, se logró
establecer que el bien inmueble valuado carece de matrícula fiscal e inscripción en el Segundo Registro de la
Propiedad Inmueble.
• De conformidad con la documentación de respaldo y la inspección realizada se logró establecer que el bien
inmueble valuado posee una diferencia de área de: 7.38%
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
RECOMENDACIONES
• El bien inmueble valuado por las características que se observan SÍ puede tomarse como apto para garantía
hipotecaria.
• Se recomienda a la entidad bancaria solicitar las copias del primer testimonio original de las Escrituras
Públicas número 2 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria
Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30 de enero del año 2022, que contiene: Aclaración y Ampliación de
Contrato de Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios, Escritura pública número 45 Autorizada en la
Cabecera Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San Marcos, por el Notario Otto Mario
Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011, que contiene Declaración Jurada Unilateral de
Rectificación de Medidas y Colindancias y la Escritura pública número 10 Autorizada en el Municipio de San
Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco del año
2009, que contiene Contrato de Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios, toda vez no sean
transcritos.
• Se recomienda verificar en los archivos de resguardo del presente inmueble valuado y verificar alguna
inscripción, limitación o hipoteca Vigente.
• Se recomienda al poseedor, que con el ánimo de dar mayor certeza jurídica al bien inmueble valuado, pueda
iniciar oportunamente las Diligencias Voluntarias Judiciales de Titulación Supletoria, ante el Órgano
Jurisdiccional competente, y toda vez sean finalizadas sean debidamente inscritas en el Segundo Registro de
la Propiedad Inmueble, previa notificación a la entidad bancaria.
• Se recomienda al propietario y/o poseedor del bien inmueble, que oportunamente realice la rectificación del
área del inmueble debido a la diferencia que existe entre el área legal y el área encontrada en campo.
F._______________________________ F._______________________________
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
15. RAZONAMIENTO DE INFORME
Nombre del Solicitante Aroldo Gudiel Hernández López.

Poseedora Lilian Noemí Hernández Baltazar De Bravo.
Número de Avalúo 41981
Fecha de Avalúo a Razonar 01 de febrero del 2022.
MOTIVO DEL RAZONAMIENTO
ANTECEDENTES
I. De conformidad con el avalúo 41981 a solicitud de Aroldo Gudiel Hernández López, y con base a lo
que se observó, se tuvo a la vista copia de la Certificación extendida por Alcalde Municipal y Encargado
de Administración IUSI de la Municipalidad de San Rafael Pie de la Cuesta, del Departamento de San
Marcos, que consta de 1 hoja, la cual contiene la inscripción Municipal del Inmueble Valuado número
002/2022, Libro número 01, Folio número 72, con fecha: 31 de enero del año 2022, Se tuvo a la vista
copia del Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número 2 Autorizada en el Municipio de San
Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30 de enero
del año 2022, que contiene: Aclaración y Ampliación de Contrato de Compraventa de Inmueble –
Derechos Posesorios, Se tuvo a la vista copia del Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número
45 Autorizada en la Cabecera Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San
Marcos, por el Notario Otto Mario Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011, que contiene
Declaración Jurada Unilateral de Rectificación de Medidas y Colindancias, Se tuvo a la vista copia del
Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número 10 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie
de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco del año 2009,
que contiene Contrato de Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios y Se tuvo a la vista copia
del Plano realizado por el Ingeniero Civil Walter A. Santos Miranda, colegiado número 11,121, con un
área de: 147.38 metros cuadrados, con fecha: Diciembre de 2021.
II. En virtud de lo anteriormente expuesto en el avalúo 41981 a solicitud de Aroldo Gudiel Hernández
López, el día 01 de febrero del 2022, se estableció las siguientes observaciones y recomendaciones
que copiadas textualmente establecen:
OBSERVACIONES:
a. De conformidad con la documentación de respaldo, se tuvo a la vista el testimonio

transcrito de la Escritura Pública número 2 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie
de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30 de enero
del año 2022, que contiene: Aclaración y Ampliación de Contrato de Compraventa de
Inmueble – Derechos Posesorios
b. De conformidad con la documentación de respaldo, Se tuvo a la vista el testimonio
transcrito de la Escritura Pública número 45 Autorizada en la Cabecera Municipal de San
Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San Marcos, por el Notario Otto Mario
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
secretaria.sanmarcos@valuasa.net 10 de
26
Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011, que contiene Declaración Jurada
Unilateral de Rectificación de Medidas y Colindancias.
c. De conformidad con la documentación de respaldo, se tuvo a la vista el testimonio
transcrito de la Escritura Pública número 10 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie
de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco
del año 2009, que contiene Contrato de Compraventa de Inmueble – Derechos
Posesorios.
d. De conformidad con la documentación de respaldo y la inspección realizada se logró
establecer que el bien inmueble valuado posee una diferencia de área de: 7.38%
RECOMENDACIONES:
a. En Se recomienda a la entidad bancaria solicitar las copias del primer testimonio original
de las Escrituras Públicas número 2 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la
Cuesta, San Marcos, por la Notaria Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 30 de enero del
año 2022, que contiene: Aclaración y Ampliación de Contrato de Compraventa de
Inmueble – Derechos Posesorios, Escritura pública número 45 Autorizada en la Cabecera
Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta, Departamento de San Marcos, por el Notario
Otto Mario Maldonado Sandoval, el día 11 de marzo del 2011, que contiene Declaración
Jurada Unilateral de Rectificación de Medidas y Colindancias y la Escritura pública número
10 Autorizada en el Municipio de San Rafael Pie de la Cuesta, San Marcos, por la Notaria
Evelyn Eunice Escobar Lam, el día 5 de marco del año 2009, que contiene Contrato de
Compraventa de Inmueble – Derechos Posesorios, toda vez no sean transcritos.
b. Se recomienda a la poseedora del bien inmueble, que oportunamente realice la
rectificación del área del inmueble debido a la diferencia que existe entre el área legal y el
área encontrada en campo.
III. Con fecha 10 de marzo del año 2022, el Agente de Negocios Oliver Zacarías, de la agencia 389,
solicitó la corrección del avalúo número 41981, antes citado, basando su solicitud en que las
observaciones y recomendaciones ha sido subsanadas, situación que comprueba con los siguientes
documentos que se adjunta, siendo estos los siguientes:
• Certificación extendida por Alcalde Municipal y Encargado de Administración IUSI de la

Municipalidad de San Rafael Pie de la Cuesta, del Departamento de San Marcos, que consta
de 2 hojas, las cuales contienen la inscripción Municipal del Inmueble Valuado número
008/2022, Libro de Inscripción de Derechos Posesorios número 01, Folio número 48, con
fecha: 10 de marzo del año 2022.
• Testimonio Transcrito de la Escritura Pública número 65 Autorizada en el Municipio de San
Marcos, Departamento de San Marcos, por la Notaria Sucely Rubidia Fuentes Bautista de
Colín, el día 4 de marzo del año 2022, que contiene: Declaración Jurada Sobre Derechos
Posesorios y Unificación de Bienes Inmuebles Sobre Derechos Posesorios.
• Plano realizado por el Ingeniero Civil Walter A. Santos Miranda, colegiado número 11,121, con
un área de: 136.49 metros cuadrados, con fecha: Marzo de 2022.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
CONSIDERACIÓN
Con base a lo anteriormente expuesto y los documentos presentados por Oliver Zacarias, de la agencia 389
(los cuales se tienen por incorporados y aceptados al presente informe).
VALUA, S.A.
RESUELVE
I. Dejar sin efecto los numerales: 2, 4, 6, 7 y 9 del avalúo antes mencionado, quedando de la siguiente
manera:
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
II. Dejar sin efecto la Observación y Recomendación que se encuentran contenidas en las páginas 8 y 9,
del informe de avalúo de fecha 01 de febrero de 2022, antes citado; por lo que en virtud de haber subsanado,
las observaciones y recomendaciones emitidas por esta empresa oportunamente, las mismas quedan de la
siguiente manera:
San Marcos 14 de marzo del año 2022.
F._______________________________ F._______________________________
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
16. CROQUIS DE LA UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.
Centro de Aldea
Chayen
Acceso
inmediato
INMUEBLE
VALUADO
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
PUNTOS REFERENCIALES DEL ACCESO
Acceso inmediato
VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE
IMÁGENES DE LA NOMENCLATURA MUNICIPAL VIGENTE.
Inmueble carente de nomenclatura en fachada.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1.
Sala Dormitorio
Dormitorio Servicio sanitario
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1.
Dormitorio Comedor
Cocina Gradas a terraza
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, EXTERIOR DE CONSTRUCCIÓN
Muro perimetral
FOTOGRAFÍAS DE PLUSVALÍAS.
Se encuentra a orilla de calle, es decir que

cuenta con acceso vehicular y peatonal.
Cuenta con servicios de agua potable y
energía eléctrica.
Reforzado con columnas de concreto armado

y fundido.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
FOTOGRAFÍAS DE MINUSVALÍAS.
Se afectó por factor forma, debido a que posee un polígono muy irregular.
Se observó humedad en paredes.
IMAGEN DE LA PERSONA QUE MOSTRÓ LA PROPIEDAD A VALUAR.
Aroldo Gudiel Hernández López,

solicitante, el día, Martes, 01 de febrero
del año 2022, mostró el bien inmueble
valuado.
Teléfono: 4015-0439 / 4539-6218. Página
26
2020-2024
GOBIERNO MUNICIPAL
OFICINA DEL IMPUESTO
San
Pie de la
Rafael ÚNICO SOBRE INMUEBLES
Cuesta
EL INFRASCRITO ENCARGADO DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES I.U.S.I. DE LA
MUNICIPALIDAD DE SAN RAFAEL PIE DE LA CUESTA, DEPARTAMENTO DE SAN MARCOS;
CERTIFICA: QUE PARA EL EFECTO TIENE A LA VISTA EL LIBRO DE INSCRIPCIÓN DE DERECHOS
POSESORIOS No. 01 QUE SE USA EN LA OFICINA DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES
I.U.S.I. DE LA MUNICIPALIDAD DE SAN RAFAEL PIE DE LA CUESTA; EN LA QUE A FOLIO
NÚMERO CUARENTA Y DOS (48) SE ENCUENTRA LA INSCRIPCIÓN NÚMERO 008/2022, QUE
COPIADA LITERALMENTE DICE:……………………………………………………………………………………………..
Inscripción Número 008/2022.- Alcaldía Municipal de San Rafael Pie de la Cuesta,

departamento de San Marcos; Diez de Marzo de dos mil veintidós. Ante el infrascrito
Alcalde Municipal, y encargado del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) a solicitud de la
señora: LILIAN NOEMÍ HERNÁNDEZ BALTAZAR DE BRAVO; identificada con documento
personal de identificación (DPI) número un mil ochocientos veintiocho espacio setenta y
cuatro mil setecientos dos espacio un mil doscientos once (1828 74702 1211), extendido
por el Registro Nacional de las Personas -RENAP- de la República de Guatemala; se procede
a inscribir los DERECHOS POSESORIOS de un Inmueble de su propiedad, sin registro, ni
matrícula fiscal, ubicado en el lugar denominado: Aldea Chayen, municipio de San Rafael
Pie de la Cuesta, departamento de San Marcos; consistente en terreno y construcción, con
un área superficial de: CIENTO TREINTA Y SEIS METROS CON CUARENTA Y NUEVE
CENTÍMETROS DE METRO CUADRADO (136.49 mts2), con las medidas y colindancias
siguientes: AL NORTE: De la estación siete a la estación cero, mide diez punto cincuenta y
ocho metros, colinda con Efraín Piedrasanta; AL ORIENTE: de la estación cero a la estación
uno mide diez punto treinta metros, colinda con Juan Pablo Bravo y Mario de León, calle de
por medio; AL SUR: de la estación uno a la estación dos mide catorce punto cuarenta y dos
metros, colinda con Eulalia Baltazar; Y PONIENTE: de la estación dos a la estación tres mide
tres punto sesenta y siete metros; de la estación tres a la estación cuatro mide cinco
metros; de la estación cuatro a la estación cinco mide cinco punto treinta y nueve metros;
de la estación cinco a la estación seis mide uno punto sesenta y cuatro metros; de la
estación seis a la estación siete mide uno punto dieciséis metros, colinda con Rudy
Hernández, mojones bien reconocidos en sus costados. LILIAN NOEMÍ HERNÁNDEZ
BALTAZAR DE BRAVO, es poseedora de este inmueble, según consta en Escritura Pública
Número: SESENTA Y CINCO (65) de fecha cuatro de marzo de dos mil veintidós
(04/03/2022) faccionada por la notaria SUCELY RUBIDIA FUENTES BAUTISTA DE COLÍN,
documento presentado hoy diez de marzo del año dos mil veintidós (10/03/2022), por lo
|Teléfonos: 7770–7124 7770–7403 |

2020-2024
GOBIERNO MUNICIPAL
OFICINA DEL IMPUESTO
San
Pie de la
Rafael ÚNICO SOBRE INMUEBLES
Cuesta
tanto queda el inmueble antes descrito registrado para los efectos legales
consiguientes……………..……………………........................................................................................
Y PARA REMITIR A DONDE CORRESPONDE SE EXTIENDE LA PRESENTE CERTIFICACIÓN DE

INSCRIPCIÓN DE DERECHOS POSESORIOS DEBIDAMENTE CONFRONTADA CON SU ORIGINAL
EN DOS HOJAS DE PAPEL BOND TAMAÑO OFICIO, EN EL MUNICIPIO DE SAN RAFAEL PIE DE
LA CUESTA, DEPARTAMENTO DE SAN MARCOS A DIEZ Y UN DÍAS DEL MES DE MARZO DEL
AÑO DOS MIL VEINTIDÓS………………………………………………………………………………………………………
Vo. Bo.
Daniel de León López Lic. Over Leonel Reyna Escobar
Encargado Administración IUSI Alcalde Municipal
c.c. Archivo
|Teléfonos: 7770–7124 7770–7403 |

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Señor.

Remitimos a usted el siguiente Avalúo Bancario Urbano No.SM.389.SPRG.41981.01/02/2022.

1. Copia de Certificación Municipal. X

2. Copia de Testimonios Transcritos de Escritura Pública. X

Sandy Patricia Ramírez García

ESTADO DEL INFORME

1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VALUADO. 2

1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VALUADO.

2. TIPO DE TENENCIA DE LA TIERRA.

2.1 DERECHOS DE POSESIÓN

LILIAN NOEMÍ HERNÁNDEZ BALTAZAR DE BRAVO.

Se tuvo a la vista copia de la Certificación extendida por Alcalde Municipal y Encargado

5. INFORMACIÓN DEL SOLAR, VERIFICADA EN CAMPO.

UBICACIÓN EN MANZANA Medial.

MEDIDA DEL FRENTE 10.90 metros.

6. MEDIDAS, COLINDANCIAS MUNICIPALES Y ACTUALES DEL INMUEBLE VALUADO.

Las medidas y colindancias actuales difieren con las consignadas en la

BIEN INMUEBLE VALUADO VALOR BANCARIO EN QUETZALES

8.2 VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES. Q. 132,057.03

TOTAL VALORES BANCARIOS Q. 171,792.00

CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS QUETZALES CON 00/100

San Marcos 01 de febrero del año 2022.

Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.

9. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE TERRENO.

VALOR BANCARIO AJUSTADO Q. 291.12 Por metro Cuadrado

Varas Cuadradas: 195.34

$/ vara cuadrada: $ 27.49

San Marcos 01 de febrero del año 2022.

Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.

10. CÁLCULO DEL VALOR BANCARIO DE LA CONSTRUCCIÓN.

10.1 Uso: Residencial.

VALOR BANCARIO AJUSTADO Q. 1,324.80 Por Metro Cuadrado

AVALÚO DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.

San Marcos 01 de febrero del año 2022.

Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.

11. DETALLE DE LOS MATERIALES EMPLEADOS EN LA CONSTRUCCIÓN.

PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (Losa)

PRINCIPAL 1 NIVEL 1 (Lámina).

12. DISTRIBUCIÓN DE AMBIENTES, EDAD Y ESTADO DE MANTENIMIENTO.

USO Y DESTINO Residencial.

13. PLUSVALÍAS Y/O MINUSVALÍAS DEL BIEN INMUEBLE VALUADO.

14. OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES PARA EL ANÁLISIS DEL CASO.

San Marcos 01 de febrero del año 2022.

Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.

15. RAZONAMIENTO DE INFORME

Nombre del Solicitante Aroldo Gudiel Hernández López.

MOTIVO DEL RAZONAMIENTO

a. De conformidad con la documentación de respaldo, se tuvo a la vista el testimonio

• Certificación extendida por Alcalde Municipal y Encargado de Administración IUSI de la

San Marcos 14 de marzo del año 2022.

Declaro que toda la información contenida en el presente avalúo es correcta y verídica.

16. CROQUIS DE LA UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

PUNTOS REFERENCIALES DEL ACCESO

VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE

IMÁGENES DE LA NOMENCLATURA MUNICIPAL VIGENTE.

Inmueble carente de nomenclatura en fachada.

FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1.

Dormitorio Servicio sanitario

FOTOS VARIAS DEL INMUEBLE, PRINCIPAL 1: NIVEL 1.