Saneamiento Fisico Legal Juan

UNIVERDIDAD NACIONAL DEL ALTIPLANO PUNO
Escuela profesional de ingeniería Topográfica y Agrimensura
UNIVERSIDAD NACIONAL DEL ALTIPLANO

FACULTAD DE CIENCIAS AGRARIAS
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA TOPOGRÁFICA Y
AGRIMENSURA
CURSO:
AGRIMENSURA LEGAL
TEMA:
INFORME 01
DOCENTE:
ING. MAMANI HUANCA JUAN ALBERTO
ESTUDIANTE:
MAMANI QUISPE FRANK
SEMESTRE:
8vo SEMESTRE
AÑO: 2020
PUNO-PERU
1
DEDICATORIA
El presente trabajo está dedicado a todas las personas me han apoyado y han hecho
que el trabajo se realice y también dedicamos a mis padres y hermanos, gracias por
habernos inculcado valores y regalarnos su tiempo necesario para realizarnos
profesionalmente.
2
AGRADECIMIENTO
Agradezco en primer lugar a la prestigiosa cada de estudios la Universidad Nacional
del Altiplano Puno por la acogida, así como a la escuela profesional ingeniería
Topográfica y Agrimensura, por la formación académica de excelencia que brinda.
3
INDICE
DEDICATORIA ........................................................................................................................... 2
AGRADECIMIENTO ................................................................................................................... 3
I. INTRODUCCION ................................................................................................................ 5
II. OBJETIVOS ......................................................................................................................... 6
1.1. OBJETIVO GENERAL ................................................................................................ 6
1.1.2. OBETIVO ESPECIFICO ...................................................................................... 6
III. MARCO TEORICO .......................................................................................................... 6
IV. ANTECEDENTES, CONCEPTOS BÁSICOS Y MARCO LEGAL ............................... 6
V. CONCEPTOS BASICOS ...................................................................................................... 7
4.1. ¿QUE ES EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS? ............... 9
4.2. EN QUÉ CONSISTE EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS: ............... 10
4.2 POR QUE HACER UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL: .......................................... 10
4.3 EN RESUMEN, ESTAS LEYES REGULAN LO SIGUIENTE:..................................... 11
El saneamiento físico legal de predios urbanos................................................................... 12
Situación 1: el terreno este registro ................................................................................. 13
Situación 2: el terreno no está registrado ....................................................................... 13
VI. CONCLUSION ............................................................................................................... 15
VII. REFERENCIAS .............................................................................................................. 16
4
I. INTRODUCCION
El Departamento de Investigación y Documentación Parlamentaria, a través del Área
de Servicios de Investigación, presenta el siguiente informe titulado «Saneamiento físico
legal de predios urbanos» que desarrolla la situación actual de la formalización de la
propiedad informal y la regularización de la declaratoria de edificación de predios
urbanos a nivel nacional.
Para la elaboración del presente informe se realizaron consultas en los portales
oficiales web del Congreso de la República, Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento-MVCS, Organismo de Formalización de Propiedad Informal COFOPRI,
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP, el Sistema Peruano de
Información Jurídica-SPIJ, como también de expertos en la materia; entre otras fuentes
de información confiables.
Finalmente, se alcanzan algunas conclusiones que permitirán visualizar la situación
actual del saneamiento físico legal de los predios urbanos, como la necesidad de continuar
formalizando la propiedad informal y regularizando la declaratoria de edificaciones a
nivel nacional, a fin de brindar mecanismos eficientes y eficaces para incentivar la
inversión privada e impulsar el mercado inmobiliario con la finalidad de estimular el
crecimiento económico.
5
II. OBJETIVOS
1.1.OBJETIVO GENERAL
✓ Saneamiento físico legal de predios urbanos
1.1.2. OBETIVO ESPECIFICO
✓ Procedimiento para el saneamiento físico legal de predios urbanos
III. MARCO TEORICO
IV. ANTECEDENTES, CONCEPTOS BÁSICOS Y MARCO LEGAL
4.1.ANTECEDENTES
De acuerdo al especialista en el sector de construcción Cristhian Urraca2 (2005) señala
que la masiva inmigración del campo a la ciudad desde los años sesenta ha producido un
crecimiento de la población de tal magnitud que la ciudad se ha expandido de forma
explosiva y desordenada, sumado a ello la inexistencia de una oferta formal
comercializable de viviendas, concordante con los niveles de ingreso y expectativas
poblacionales, han propiciado la autoconstrucción informal, en los sectores pobres sin
planificación urbana que en mucho casos no existía, sin guardar las disposiciones técnicas
y legales de los Reglamentos de Construcciones y Zonificación. Esto resultó altamente
oneroso en términos sociales y económicos, en perjuicio de los nuevos pobladores con:
elevadas tasas de mortalidad infantil, frustraciones infantiles, violencia familiar, costo
excesivo, etc., dado las carencias de infraestructura y servicios básicos..(Huamani
Cabrera, 2014).
6
V. CONCEPTOS BASICOS
Es necesario tener presente algunos conceptos básicos a efectos de comprender el
proceso de saneamiento físico legal y la regularización de declaratoria de edificación de
predios urbanos materia del presente informe, la mayoría de estos conceptos fueron
extraídos literalmente del glosario de términos del Organismo de la Formalización de la
Propiedad Informal- COFOPRI.(Superintendencia Nacional de Bienes Estatales [SBN],
2020).
Declaratoria de edificación.
Reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificación realizada
mediante una declaración del propietario, de acuerdo a los requisitos y trámites que se
establecen en el Reglamento de la Ley 27157 (Ley de regularización de edificaciones del
procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común, Art. 2 numeral 2.3, Arts. 44 al 49).
Formalización de la propiedad.
Conjunto de acciones de carácter legal, técnico y de difusión que desarrollan los
organismos competentes, en materia de saneamiento físico legal, cuyo objeto es enfrentar
el problema de la informalidad en los derechos de propiedad urbana mediante el empleo
de tecnología moderna y procedimientos simplificados de formalización. Comprende la
asunción de competencia, identificación, diagnóstico y reconocimiento de las diversas
formas de posesión informal y el proceso de formalización en su etapa integral e
individual.
Inmatriculación.
Ingreso de un predio a la vida registral. En nuestro sistema, dicho ingreso se da a través
de la primera inscripción de dominio (apertura de la partida registral originaria).
7
Inscripción. Acto registral en virtud del cual se hace constar en el Registro de Predios, a
existencia de cualquier acto, derecho o carga, mediante documentos
válidamente emitidos como resoluciones, actas de conciliación, instrumentos de
formalización, que se emitan en el marco de la formalización de la propiedad, los cuales
tienen mérito por sí solos para su inscripción en el Registro de Predios.
Licencia de habilitación y edificación.
Constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan
autorización para ejecución de obras de habilitación urbana o edificación. Las licencias
citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.
Predio.
Superficie encerrada en un perímetro, delimitado por una línea poligonal continua y
cerrada; se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro.
Procedimiento administrativo de declaración de propiedad.
Tiene por objeto declarar administrativamente la propiedad vía prescripción adquisitiva
de dominio o regularización del tracto sucesivo, a favor de los poseedores de predios
matrices ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales o
urbanizaciones populares, así como de lotes individuales que formen parte de aquéllos.
Propiedad.
Es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. (Artículo 923°
del Código Civil).
8
Registro de predio.
Es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo
2019 del código civil, normas administrativas y demás normas especiales.9
Regularización.
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de
construcción, conformidad de obras o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso podrán sanear su situación de
acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.
Saneamiento físico legal.
Procedimiento que mediante acciones técnicas y legales ejecutadas directamente o a
través de terceros, permite la continuación y conclusión de la formalización de la
propiedad.
Titulación.
Etapa del proceso de formalización individual en la que se emite el instrumento de
formalización respectivo a favor de los beneficiados que acreditaron fehacientemente su
derecho.
Marco legal
5.1. ¿QUE ES EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS?
El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización
del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca
“perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que este quede
“apto” para su inscripción en el registro. En tal caso podemos decir que la finalidad última
de saneamiento de predios es la inscripción de los derechos que existe sobre los mismos
en los registros públicos.
9
5.2. EN QUÉ CONSISTE EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS:
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado:
la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de
requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites
(llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen
a la inscripción de los predios.
Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinados por el
estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos
que se tengan sobre este mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que
tendrá que realizarse.
Así, por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio
construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación de
uno que si lo tiene.
5.3 POR QUE HACER UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL:
• Este acto está relacionado con los efectos protectores que se proyectan sobre el
bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al
propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien. Por Ejemplo, mediante
una compra y venta, ya que, en ningún caso, este, puede alegar desconocimiento de lo
registrado.
• Está relacionada con un fin practico y esto es que la inscripción del predio en el
registro facilita – en el mundo real – su transferencia, ya que, los interesados en la compra
de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los
bienes que no lo están.
10
LEY SOBRE EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS: LAS
NORMAS QUE REGULAN EL PROCEDIMIENTO POR MEDIO DEL CUAL SE
REALIZA EL SANEAMIENTO ES LA LEY 27157, Y SU REGLAMENTO Y LA LEY
COMPLEMENTARIA 27333.
5.4 EN RESUMEN, ESTAS LEYES REGULAN LO SIGUIENTE:
1). El procedimiento para la regulación de edificaciones
Es decir, contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un titulo apto
para la inscripción de departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros
y galeriascomerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.
Los procedimientos variaran según el tipo de predio que pretenda sanearse. Así, por
ejemplo, el procedimiento que debe seguir para el saneamiento de departamentos en
edificios será distinto al que debe seguir para una quinta o para un edificio de uso
comercial.
Así también varían según el estado legal del bien. Por ejemplo, serán distintos los
requisitos y el procedimiento para el saneamiento de un departamento en edificio que
cuenta con el terreno registrado en comparación de uno que no cuenta con él.
2). El procedimiento para la declaratoria de fabrica
Este procedimiento se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un
terreno.
La declaratoria de fabrica es el reconocimiento legal de la edificación. El
procedimiento para obtenerla esta divido en dos sus procedimientos:
i) la obtención de la licencia de obra
ii) la declaratoria de fabrica propiamente dicha.
3). El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
11
La ley señala que aquellos predios en los que existan áreas exclusivas y áreas comunes
deben regirse por un tipo especial de propiedad, el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común.
En este régimen los que tengan dominio sobre alguna área del edificio son – por decirlo
de alguna manera- doblemente propietarios, ya que son propietarios exclusivos de una
determinada área (la cual puede ser una vivienda) y a la vez son propietarios comunes de
algunas otras áreas, como, por ejemplo, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.
Siendo así, la ley regula el procedimiento que tiene que seguir para adscribirse a este
tipo de propiedad, el cual consisten - además de presentar los documentos pertinentes-
como títulos, planos e informes, en elaborar un reglamento de junta de propietarios en el
cual se regulen los derechos y obligaciones mas importantes de los propietarios con la
finalidad de lograr un ejercicio armonioso del derecho de propiedad.
El saneamiento físico legal de predios urbanos
El saneamiento de predios urbanos es regulado por la ley 27157, su reglamento y la
ley 27333.
Ahora también, el saneamiento de predios urbanos comprende una serie de
procedimientos muy complejos, dehecho, los pasos que se deben seguir para sanear
legalmente un predio dependerán, en gran medida, de cual sea su estado legal.
Por ejemplo, no será lo mismo sanear un departamento en edificio que cuenta con
terreno inscrito que hacer lo propio con otro que no se encuentra registrado.
Entonces, siendo así, insistimos en que el procedimiento a seguir para el saneamiento
dependerá de la situación legal del predio.
A efectos de ilustrar un poco lo mencionado, desarrollaremos como se realiza el
saneamiento de propiedad en 2 situaciones concretas:
i). En los departamentos en edificios y
12
ii). En las propiedades de dominio exclusivo.
1). La regulación del derecho de propiedad en los departamentos en edificio

Esta situación supone las existencias de una edificación. Ahora bien, para que pueda
emprenderse la labor de regularización es imprescindible contar con la aprobación de la
mayoría simple de los propietarios. Una vez adoptado el acuerdo, recién se podrán iniciar
los trámites.
Ahora, los tramites siguiente dependerán de si el terreno sobre el cual se erige el
edificio está registrado o no.
Situación 1: el terreno este registro
Si el terreno esta registrado se deberán llenar el formulario registral (FOR) junto con
todos sus requisitos, además del titulo que acredite la propiedad sobre el bien.
Los documentos que deben acompañar al FOR son:
1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los
linderos y medidas perimétricas del terreno.
2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su
perfecta lectura.
3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la
municipalidad respecta.
4. Copia literal de dominio o documento publico o privado de fecha cierta, donde
conste el derecho de propiedad del solicitante.
5. Informe técnico de verificación.
Situación 2: el terreno no está registrado
El procedimiento para regularizar departamentos en edificio que no cuenta con terreno
inscrito será distinto.
13
Aquí se deberá presentar el FOR acompañado de los requisitos mencionados en los
párrafos precedentes, además de la declaración notarial que certifique el derecho de
propiedad del solicitante.
Una vez acreditados estos requisitos, el registro procederá a inmatricular el terreno a
nombre de los propietarios en calidad de bien común y posteriormente, la propiedad de
cada una de las unidades inmobiliarias.
2). La regulación de las propiedades de dominio exclusivo
Al igual que el caso anterior, pueden presentarse dos situaciones:
i). Si el bien cuenta con el terreno registrado y
ii). Si el terreno no está registrado.
Si el terreno esta registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar
el FOR adjuntado los requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración
notarial que acredite el título del interesado.
14
VI. CONCLUSION
La legislación sobre regularización de las edificaciones informales y la implementación
realizada por los gobiernos locales, aún no ha cumplido plenamente con el objetivo de
sanear las edificaciones ejecutadas en las zonas urbanas, por ausencia de mecanismos de
accesibilidad, escasez de claridad de las normas, altos costos del proceso de
regularización y falta de una comunicación adecuada de los procesos, así como por
razones económicas (desempleo, bajos ingresos, etc.), sociales y/o culturales, los
propietarios no han regularizado la declaratoria de edificación.
15
VII. REFERENCIAS
Huamani Cabrera, M. E. (2014). Saneamiento Físico Legal De Predios Urbanos (Issue
28). %0AINFORME DE INVESTIGACIÓN N° 64 /2014-2015 ... -
Congresohttps://www2.congreso.gob.pe
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales [SBN]. (2020). Procedimiento especial
de saneamiento físico legal.
https://www.sbn.gob.pe/Repositorio/certificacion/materiales/2. Procedimiento
Especial de Saneamiento Físico Legal.pdf
16

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habernos inculcado valores y regalarnos su tiempo necesario para realizarnos

Agradezco en primer lugar a la prestigiosa cada de estudios la Universidad Nacional

Topográfica y Agrimensura, por la formación académica de excelencia que brinda.

El Departamento de Investigación y Documentación Parlamentaria, a través del Área

de Servicios de Investigación, presenta el siguiente informe titulado «Saneamiento físico

legal de predios urbanos» que desarrolla la situación actual de la formalización de la

propiedad informal y la regularización de la declaratoria de edificación de predios

urbanos a nivel nacional.

Para la elaboración del presente informe se realizaron consultas en los portales

oficiales web del Congreso de la República, Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento-MVCS, Organismo de Formalización de Propiedad Informal COFOPRI,

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP, el Sistema Peruano de

Información Jurídica-SPIJ, como también de expertos en la materia; entre otras fuentes

Finalmente, se alcanzan algunas conclusiones que permitirán visualizar la situación

formalizando la propiedad informal y regularizando la declaratoria de edificaciones a

nivel nacional, a fin de brindar mecanismos eficientes y eficaces para incentivar la

inversión privada e impulsar el mercado inmobiliario con la finalidad de estimular el

✓ Saneamiento físico legal de predios urbanos

1.1.2. OBETIVO ESPECIFICO

✓ Procedimiento para el saneamiento físico legal de predios urbanos

III. MARCO TEORICO

IV. ANTECEDENTES, CONCEPTOS BÁSICOS Y MARCO LEGAL

De acuerdo al especialista en el sector de construcción Cristhian Urraca2 (2005) señala

crecimiento de la población de tal magnitud que la ciudad se ha expandido de forma

explosiva y desordenada, sumado a ello la inexistencia de una oferta formal

comercializable de viviendas, concordante con los niveles de ingreso y expectativas

poblacionales, han propiciado la autoconstrucción informal, en los sectores pobres sin

y legales de los Reglamentos de Construcciones y Zonificación. Esto resultó altamente

oneroso en términos sociales y económicos, en perjuicio de los nuevos pobladores con:

elevadas tasas de mortalidad infantil, frustraciones infantiles, violencia familiar, costo

excesivo, etc., dado las carencias de infraestructura y servicios básicos..(Huamani

Es necesario tener presente algunos conceptos básicos a efectos de comprender el

proceso de saneamiento físico legal y la regularización de declaratoria de edificación de

extraídos literalmente del glosario de términos del Organismo de la Formalización de la

Propiedad Informal- COFOPRI.(Superintendencia Nacional de Bienes Estatales [SBN],

Reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificación realizada

establecen en el Reglamento de la Ley 27157 (Ley de regularización de edificaciones del

procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva y de propiedad común, Art. 2 numeral 2.3, Arts. 44 al 49).

Conjunto de acciones de carácter legal, técnico y de difusión que desarrollan los

organismos competentes, en materia de saneamiento físico legal, cuyo objeto es enfrentar

el problema de la informalidad en los derechos de propiedad urbana mediante el empleo

de tecnología moderna y procedimientos simplificados de formalización. Comprende la

asunción de competencia, identificación, diagnóstico y reconocimiento de las diversas

formas de posesión informal y el proceso de formalización en su etapa integral e

Ingreso de un predio a la vida registral. En nuestro sistema, dicho ingreso se da a través

de la primera inscripción de dominio (apertura de la partida registral originaria).

existencia de cualquier acto, derecho o carga, mediante documentos

válidamente emitidos como resoluciones, actas de conciliación, instrumentos de

formalización, que se emitan en el marco de la formalización de la propiedad, los cuales

tienen mérito por sí solos para su inscripción en el Registro de Predios.

Licencia de habilitación y edificación.

Constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan

autorización para ejecución de obras de habilitación urbana o edificación. Las licencias

citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de

manera expresa y a solicitud del interesado.

Superficie encerrada en un perímetro, delimitado por una línea poligonal continua y