DEFINICIÓN

Artículo 1091.- “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una

deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus
frutos”.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Etimológicamente la palabra “anticresis” deviene del griego: “anti” que
significa contra y “Chresis” que significa uso.
NATURALEZA JURÍDICA
La anticresis es un derecho real sobre la cosa ajena, accesorio en función
de garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de derecho real,
afirmando que se trata de un derecho personal, por no recaer sobre el
inmueble sino sobre los frutos.
 Se trata un derecho Se trata de un derecho
Se trata de un derecho real
accesorio a una obligación indivisible, a que al igual que
que siempre nace de la
principal, lo cual es los demás derechos reales de
voluntad de las partes
consecuencia de su condición garantía, afecta en su
expresada contractualmente
de derecho de garantía. integridad al bien gravado
Se trata de un acto
eminentemente oneroso, es solamente convencional.
puesto que siempre No puede nacer sino de la
garantiza el cumplimiento de voluntad de las partes, no
obligaciones de contenido nace de la ley o de la decisión
pecuniario susceptible de judicial Es el contrato, el acto
serlo. jurídico la fuente del instituto
Se trata indudablemente de derecho eminentemente
un acto eminentemente temporal, ya que se extinguirá
formal, pues deberá constar con su realización en caso de En la medida en que la
de escritura pública, bajo incumplimiento, con la anticresis solo puede recaer
sanción de nulidad y se cancelación de la deuda, en sobre bienes inmuebles,
encuentra expresamente cualesquiera circunstancias asume el carácter de un
prescrita por la ley en el que determinen la extinción derecho inmobiliario
artículo 1092 de la obligación principal.
Condiciones de fondo
Las condiciones de fondo son tres: la
legitimación del constituyente, la
capacidad de las partes y la entrega
del inmueble.

Condiciones de forma
La constitución del derecho real de
anticresis es formal: exige el otorgamiento
de escritura pública, conforme al artículo
1092º del Código civil.

Pactos permitidos y prohibidos

Está prohibido el pacto comisorio pues el acreedor no sólo no
puede tomar el inmueble por el importe de la deuda, ni tampoco
puede hacerlo por el precio que fijen los peritos elegidos por las
partes o de oficio.
Está permitido en cambio pactar la compensación de los intereses
en su totalidad o hasta determinada concurrencia.
Los deberes y derechos más importantes del acreedor anticrético son:

• El acreedor tiene la obligación custodiar la integridad de la propiedad

• Debe asumir los gastos en servicios básicos (agua, luz, entre otros) que permitan hacer
uso del inmueble.
• Al tomar posesión de la garantía, el acreedor gozará de los frutos de su explotación. En
el caso de un departamento, por ejemplo, puede ocuparlo y ahorrar en el pago de
rentas. Otra alternativa es que lo arriende a un tercero, recibiendo la respectiva
prestación periódica por parte de los inquilinos.
• El acreedor cobrará primero los intereses generados por la deuda, en caso
corresponda. Una vez cancelados estos gastos financieros, los ingresos por el uso del
inmueble pueden amortizar parte del principal del préstamo.
• Si las partes han acordado que no se generen intereses, los frutos de la explotación del
bien irán directamente a reducir el capital del préstamo.
• En caso de impago, el acreedor podrá solicitar vía judicial la ejecución de la garantía.
Los principales deberes y derechos del anticresista son:

• Tiene la obligación de ceder la posesión del bien inmueble, pudiendo

solicitar su restitución solo al cancelar su deuda.
• Puede demandar por daños y perjuicios al acreedor si este no es diligente al
administrar la propiedad.
• Es su responsabilidad el pago de los impuestos relativos al bien.
• Debe asumir los gastos en reparaciones y mantenimiento, al menos que los
daños hayan sido producidos por el acreedor.
• Se compromete a reponer lo invertido en mejoras, las cuales deben contar
con su consentimiento.
• Puede oponerse al uso indebido del activo, por ejemplo, si el acreedor
planea modificar drásticamente un espacio de la propiedad.
Diferencia con la hipoteca:

a) En cuanto al objeto: en la hipoteca y la anticresis se trata de

inmuebles.

b) En lo que se refiere a la posesión: en la anticresis se confiere al

acreedor, en la hipoteca la cosa se queda en poder del
deudor.

c) En cuanto a los frutos: el derecho de percibirlos es esencial en la

anticresis, no siéndolo en la hipoteca
La anticresis se extingue por vía principal en los siguientes casos:

a) Por acuerdo de las partes siendo un contrato consensual y de prestaciones recíprocas, se

extinguirá cuando las partes se ponen de acuerdo.

b) Por renuncia del acreedor, renuncia que puede resultar no solamente de los términos
expresos sino de la simple restitución del inmueble. Destacamos que la renuncia a la anticresis no
significa la renuncia al crédito, ni tampoco lo hace presumir.

c) Por confusión en la persona del acreedor, de la calidad de anticresista y propietario del

inmueble gravado.

d) Por sentencia judicial que haya condenado al acreedor a restituir el inmueble por haber
abusado de sus facultades.
“El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del
inmueble y el interés que se pacte”.

El artículo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir válidamente el
derecho real de anticresis.
Debe constar en escritura pública

Debe entregarse el bien al acreedor

El constituyente debe ser el propietario del bien

IMPUTACIÓN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093º C.C.)
“La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al
capital”.

NORMAS APLICABLES (ART. 1026º C.C.)

“Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se
opongan a las consignadas en este título”.
DEFINICIÓN DE HIPOTECA (ART. 1097º C.C.)
La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae sobre bienes inmuebles y
para su constitución es necesario que se inscriba en el Registro de Predios lo cual otorga el derecho
de persecución que recae sobre el bien inmueble.

FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098º C.C.)

“La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley”.
Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado en el artículo 143 del
Código Civil, el acto o negocio jurídico puede exteriorizarse a través de diferentes formas; excepción
hecha del silencio que importará "manifestación de voluntad" cuando por ley o por acuerdo de las
partes se le atribuya ese significado (artículo 142, Código Civil).
 Que afecte el bien el
propietario o quien esté
autorizado para ese efecto
conforme a la ley Que asegure el
cumplimiento de una
obligación
determinada o
determinable

Que el gravamen sea de

cantidad determinada o
determinable
Que se encuentre inscrito
en el Registro de la
Propiedad Inmueble
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101º C.C.)

“La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación,
salvo pacto distinto”.

Partes integrantes
Nuestro Código Civil define, en su artículo 887, a los bienes integrantes como aquellos
bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el bien; y que no
pueden ser objeto de derechos singulares.

Partes accesorias
El artículo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su individualidad
están permanentemente afectos a un fin económico u ornamental respecto de otro bien,
siguiendo la condición jurídica de este último.
INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1102º C.C.)

“La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”.

Consecuencias de la indivisibilidad

De esta forma, si recurrimos -con fines didácticos- a una situación tipo a que se alude cuando se
refiere a la indivisibilidad de la hipoteca, podemos decir que mientras subsista la obligación
garantizada o parte de ella, la hipoteca permanece inmutable pues así lo prevé el artículo 1102 del
código sustantivo.
HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105º C.C.)

“La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo”.

La condición será causal, cuando el hecho puesto como tal dependa de fuerzas extrañas a la
voluntad de las partes o de la voluntad de un tercero.

La condición será potestativa, cuando el hecho en que consiste la condición dependa de la

voluntad de uno de los sujetos; por ejemplo, sea la condición que el acreedor adquiera
determinado inmueble que se encuentra en venta.

Por último, la condición será mixta, cuando la realización de la condición dependa en parte
de la voluntad de uno de los declarantes y en parte de una causa extraña a dicha voluntad
HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCIÓN (ART. 1103º C.C.)
“Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca,
toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí”.

HIPOTECA RESPECTO DE OBLIGACIÓN (ART. 1104º C.C.)

“La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual”.
HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ART. 1106º C.C.)
“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA (ART. 1107º C.C.)

“La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el
acreedor y las costas del juicio”.
El acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y tercero (posibles acreedores o adquirentes del
inmueble hipotecado). Algunas de dichas características son la accesoriedad, la publicidad y la
especialidad.
Accesoriedad. - Se entiende que el derecho real de garantía existe en la medida en que haya la
obligación que garantiza, ya que la garantía se constituye en respaldo del cumplimiento de una
obligación o la satisfacción de un crédito.

Publicidad. - La hipoteca se constituye con el registro; de esta forma, los terceros conocerán la
existencia del gravamen.

Especialidad. - de la hipoteca tiene dos facetas, a saber, respecto de los bienes y respecto del
crédito. La especialidad en cuanto al crédito implica que la hipoteca asegure el cumplimiento de
una obligación determinada o determinable (inciso 2 del artículo 1099).
HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS (ART. 1108º C.C.)

“La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos trasmisibles por endoso o al
portador, consignará, además de las circunstancias propias de la constitución de hipoteca, las
relativas al número y valor de los títulos que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series
a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión; el plazo y forma en que deben ser
amortizados; la designación de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las
condiciones de dichos títulos”.

Los títulos valores pueden ser de tres clases:

• El Título Valor al Portador.

• El Título Valor a la Orden

• Los Títulos Valores Nominativos

HIPOTECA SOBRE PLURALIDAD DE INMUEBLES (ART. 1109º)

“El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos
ellos simultáneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad
de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por causa
fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”.

PERDIDA O DETERIORO DEL BIEN HIPOTECADO (ART. 1110º)

“Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede
pedirse el cumplimiento de la obligación, aunque no esté vencido el plazo, salvo que se
garantice está a satisfacción del acreedor”.
El artículo 1137 del Código Civil establece los supuestos en los cuales puede producirse la
pérdida del bien. Estos son:

1. Por perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial.

2. Por desaparecer de modo que no se tengan noticias de él o aun teniéndolas, no se pueda

recobrar.

3. Por quedar fuera del comercio.

NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111º)
“Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el
valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario”.
La hipótesis protegida con esta norma contempla tres aspectos:

• Que las partes hayan convenido que, en caso de incumplimiento del deudor, el acreedor quede
en propiedad del bien.

• Que el bien tenga un valor significativamente superior a la deuda y

• Que si un convenio de esta naturaleza (pacto comisorio) estuviese permitido, sería impuesto por
la parte fuerte (acreedor) a la parte débil (deudor).

PREFERENCIA POR ANTIGÜEDAD (ART. 1112º)

“Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro,
salvo cuando se ceda su rango”.
Aspectos de la norma

a) Sobre la posibilidad de un propietario de hipotecar consecutivamente un mismo bien inmueble

b) Concurrencia de acreedores hipotecarios.

IRRENUNCIABILIDAD DEL DERECHO A CONSTITUIR NUEVAS HIPOTECAS
(ART. 1113º)
“No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas”

ACREEDOR PREFERENTE (ART. 1114º)

“El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la
cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea
comunicada fehacientemente”.
a. Acreedor preferente determinado por el Registro

b. Forma del acto jurídico de cesión

La cesión de rango ¿es un acto jurídico Gratuito u oneroso?

La cesión de rango puede ser un acto jurídico a título oneroso o a título gratuito. Es
decir, el acreedor hipotecario que cede el rango de su hipoteca puede recibir o no
una contraprestación a su favor por parte del acreedor hipotecario que obtendrá
una mejora en el rango de su hipoteca como consecuencia de la cesión.
El propietario debe aceptar la cesión o se le debe comunicar fehacientemente
Posición de los demás acreedores hipotecarios
No resulta necesaria la aceptación de los demás acreedores hipotecarios por
cuanto no sufrirán perjuicio alguno con tal cesión
REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA POR ACUERDO (ART. 1115º)
“El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.
La reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro”.
Reducción de la hipoteca.
Este artículo deja entrever de manera más clara, el que la hipoteca, en tanto derecho accesorio,
interesa básicamente a las partes involucradas y sobre todo al acreedor de la obligación
garantizada, por lo cual este último puede acordar - como reza el artículo - Ia reducción del monto
del gravamen
Necesaria inscripción de la reducción.
Teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho constitutivo, es decir, que se configura recién a
partir de la inscripción en el Registro, de la misma forma, todas las vicisitudes que ocurran a este
derecho deben registrarse; de lo contrario, el derecho inscrito de manera primigenia no se verá
modificado o siquiera extinguido

REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116º)

“El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha disminuido
el importe de la obligación. La petición se tramita como incidente”.

ACCIÓN PERSONAL Y REAL DEL ACREEDOR HIPOTECARIO (ART. 1117º)

“El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente del bien
hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra,
ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero,
salvo disposición diferente de la ley”.
HIPOTECAS LEGALES (ART. 1118º)
Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.

2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o

materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.

3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en

dinero a otros de los copropietarios.

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA LEGAL (ART. 1119º)

“Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de
los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en
el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el
otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción”.
RENUNCIA Y CESIÓN DE RANGO EN LA HIPOTECA LEGAL (ART. 1120)
“Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas
legales y convencionales. La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente”.
NORMA DE REMISIÓN PARA LA REGULACIÓN DE LA HIPOTECA LEGAL (ART.
1121º)
“Las reglas de los artículos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales en cuanto sean
aplicables”.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA (ART. 1122)
La hipoteca se acaba por:
1. Extinción de la obligación que garantiza. Esta causal es por excelencia el modo principal de
extinción, en atención a que la hipoteca como derecho real de garantía está estrechamente en
conexión con el crédito o la obligación
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación. Por efecto de la accesoriedad del derecho
real de hipoteca, si la obligación resulta anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas
señaladas para el acto jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá las consecuencias y se extinguirá.
3. Renuncia escrita del acreedor. Esta causal se sustenta en la autonomía de la voluntad como ocurre
con la renuncia de otros derechos reales
4. Destrucción total del inmueble. Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la
hipoteca queda sin efecto.
5. Consolidación. Este es un supuesto especial, la doctrina la llama confusión de derechos.
6. Otro supuesto legal: extinción de la hipoteca por caducidad
La hipoteca se extingue por caducidad, conforme al segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639
 CONCLUSIÓN
• La anticresis es un pacto entre dos partes en la que una parte (como garantía de pago) le entrega a otra a otra
(en caso de no cumplir con su pago) un bien inmueble. Cuando, con los beneficios del bien inmueble o el pago del
deudor, desaparezca la deuda, entonces el bien inmueble vuelve a manos del deudor.

• Cada legislación define de manera distinta la anticresis. En el caso peruano, por ejemplo, es un derecho real
(poder inmediato y absoluto) en cuya virtud el deudor entrega un inmueble a su acreedor en garantía. Así, le
concede la facultad de explotarlo y de percibir sus frutos. La legislación peruana, además, exige como formalidad
que el contrato conste en registros públicos.

• El contrato no solo se extingue tras el pago de la obligación, sino con la destrucción o expropiación del bien, o si el
acreedor renuncia a la anticresis. Esto último ocurre si el prestamista considera, por ejemplo, que el uso del inmueble
no genera las rentas suficientes. Entonces, exigirá que el anticresista pague su deuda de otra manera.

• La hipoteca en el Estado Peruano sólo recae sobre bienes inmuebles, lo cual concuerda con la mayor parte de
legislaciones extranjeras.

• La hipoteca en el Estado Español recae sobre bienes inmuebles y sobre algunos bienes muebles, por lo cual en
dicho Estado la hipoteca es de dos clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria.

• En el Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.