Administración inmobiliaria

La función de la administración inmobiliaria implica que el profesional debe

administrar efectivamente los ingresos monetarios que produce el bien inmueble,
para lo cual debe llevar un control periódico conforme lo acordado y verificar la
correcta liquidación del canon locativo a su propietario –comitente– tras la
deducción de honorarios, gastos o servicios que se encuentren evidenciados,
justificados e indicados previamente a los fines del descuento.

Administración inmobiliaria

Características generales

Referencias
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Administración inmobiliaria

Mediante el estudio de este módulo desarrollaremos la importancia de la

administración inmobiliaria en un sentido preciso o estricto y en un sentido
amplio. La organización profesional es la que señala las pautas importantes
a seguir al momento de administrar bienes de terceros.

Por eso, en la presente lectura nos centraremos en el siguiente relato.

Ignacio ha alcanzado el título de martillero corredor público y corredor

inmobiliario. A fin de ejercer su profesión, ofrece sus servicios profesionales:
ventas, administración de propiedades y tasaciones. El inicio de la carrera de
Ignacio fue próspero, a su inmobiliaria llegaron muchos clientes con el
objetivo de vender propiedades y de entregar administraciones. Algunas
administraciones se referían a contratos con antigüedad, es decir, que eran
administrados por sus dueños y también por otros colegas. Este último
detalle le llevó a consultar a sus clientes por qué deseaban dejar la
administración en su inmobiliaria. La mayoría respondió que como dueños no
tienen el mismo trato, los inquilinos abonan el alquiler de forma tardía y no
según lo pactado. Otros clientes manifestaban que la persona a quien
designaban como administrador no cuidaba el inmueble y la gente que
alquiló, descuidó de manera considerable su propiedad. También, le
consultaron cuánto se cobra por la administración y ello no le pareció extraño
viniendo de quienes administraban como dueños, pero sí de quienes traían
administraciones que provenían de sus colegas en la zona.

Ahora bien, habiendo leído el relato anterior es bueno introducirnos al

concepto de administración inmobiliaria y organización profesional. ¿Qué
deberá solicitar Ignacio a sus comitentes? ¿Qué deberá tener en cuenta
Ignacio en virtud de las administraciones recibidas y de las propiedades para
la venta?

Para poder responder a esos interrogantes es necesario, en primer lugar,

tener en claro que, ante el requerimiento de los comitentes, el profesional
debe conocer con claridad los aspectos de incidencia en la administración, en
la correcta gestión como profesional y en los que influyen sobre su actividad,
tal cual la ve reflejada ante la presencia de estos posibles clientes.

La administración inmobiliaria, se puede abordar desde un sentido preciso o

estricto y en un sentido amplio. Hablar en un sentido preciso o estricto de la
función, implica que el profesional debe administrar efectivamente los
ingresos dinerarios que produce el bien inmueble, para lo cual debe llevar un
control periódico conforme lo acordado y verificar la correcta liquidación del
canon locativo a su propietario –comitente– tras la deducción de honorarios,
gastos o servicios que se encuentren evidenciados, justificados e indicados
previamente a los fines del descuento.
Referirse a un sentido amplio de la gestión, implica considerar lo apreciado
anteriormente más aquello que el profesional administrador considere
oportuno sumar como actividades de servicio y de atención a sus clientes
(ofrecer personal para reparaciones, información sobre actualización de
rentas en el mercado, sugerencias positivas, recomendaciones, etc.). Por lo
tanto, aquí su óptica de acción amplía el panorama tanto para su comitente
como para el inquilino. Cabe agregar que este proceso será, en menor o
mayor medida, conforme a la organización prevista que se tenga en la oficina
administradora, la cual debe permitirle al profesional cumplir con todo
aquello que ha publicitado como ofrecimiento de su accionar profesional, es
decir, lo que ha hecho público ante la comunidad –como empresa la
inmobiliaria organizada- para satisfacer los intereses de sus clientes.

Se considera oportuno expresar, en la autorización para administrar, hasta

dónde van las funciones y responsabilidades. De esa forma, no habrá
equívocos ni reclamos por incumplimientos del profesional. Asimismo, debe
tenerse presente que si no queda manifestada en forma expresa dicha
información y, en cambio, el profesional publicita que otorga el servicio,
deberá cumplirlo puesto que mediante la difusión mediática asume, a modo
de compromiso público, lo que brindará a sus clientes y en honor a la verdad
de sus manifestaciones, la ética le impone el actuar correspondiente.

Organización profesional
Es oportuno remarcar aquellos ítems necesarios y a tener en cuenta, para
una correcta organización profesional. Si bien esto es a modo indicativo, sin
duda forma parte de los elementos necesarios a tener en cuenta. Estos son:

Valor de renta
–
Poseer información de valores en plaza y su variabilidad permanente.
Observar los detalles inmobiliarios que marcan la diferencia en cuanto a
estructuras edilicias, servicios públicos y entorno de la propiedad. El
profesional deberá saber a fondo todo lo relacionado con el producto sobre el
cual ofrece el servicio de administrar. El conocimiento de los elementos de la
tasación será una base de acción fundamental.

Promoción
–
Tras el estudio del mercado (marketing), el profesional estará en condiciones
de evaluar las distintas alternativas a fin de poder promocionar exitosamente
el producto para alquilar. Tendrá caracterizado el bien inmueble en función de
sus factibilidades de uso y destino; observará el target al cual se podrá
destinar y dirigir la promoción, y considerará en todo momento los vaivenes
del mercado de comercialización.

Publicidad
–
Las pautas comunes de esta acción se reflejan en los siguientes ítems.
a) Carteles que publicitan características del bien, condiciones o datos de
contacto. El diseño será en forma estratégica, al igual que su ubicación.  

b) Anuncios en medios masivos de difusión, estos por lo general llevan

implícito el mensaje de hacer pública en sí la propia acción profesional,
destacando la oficina inmobiliaria y su producto. 

c) Las nuevas tecnologías hoy brindan redes sociales que, vía internet, no solo
publicitan y comunican, sino que además facilitan el contacto durante las 24
horas y sin límite territorial, en decir, en un amplio margen de tiempo y
espacio. 

La búsqueda del producto

–
El profesional principiante debe alcanzar el producto para la comercialización
o servicio previamente a difusión de su organizada propuesta profesional,
para así poder captar comitentes que depositen su confianza en él. 

Hay quienes integran, como herramienta operativa en la oficina inmobiliaria,

a una persona cuya función es la de productor; este se encarga de gestionar
las relaciones públicas mediante entrevistas personales en las que ofrece el
servicio. Es necesario considerar aquí que puede ser más recomendable que
sea el propio profesional –responsable de la oficina inmobiliaria– el que dé el
puntapié inicial para desarrollar y posicionar su nombre y prestigio en el
medio social, ya que el contacto personal genera un mejor conocimiento de
las personas y sus acciones, y solo así se podrá alcanzar confiabilidad.

El cliente inquilino
–
Los potenciales arrendatarios del inmueble, movilizados por el interés propio
tras la llamativa publicidad, o bien aquellos que fueron seducidos por el
ofrecimiento personalizado del producto por parte del profesional deben ser
considerados solo como posibilidades, ya que estos interesados deberán
acreditar una serie de elementos que necesariamente serán los requisitos
para formalizar la relación contractual que generará derechos y obligaciones
en un determinado periodo. 

Los rubros que se observarán para su confirmación, además de los datos

personales, serán los siguientes: ocupación, ingreso económico mensual
(acreditado) y domicilio actual. En la tarea de búsqueda de información,
también será necesario consultar por contratos de alquileres que haya
asumido con anterioridad y sus periodos de vigencia, a los efectos de
observar la conducta de pago de la renta. Asimismo, habrá que investigar la
situación del garante (propietario o no) en cuanto a sus ingresos, en virtud de
que este debe tener también la capacidad económica de solventar el
incumplimiento del inquilino. 

La tarea de investigación, en la actualidad, constituye una práctica rutinaria, y

en virtud de ello el interesado en arrendar pone siempre a disposición todos
los elementos; solo queda a cargo del profesional verificar la certeza de los
datos invocados para brindar un seguro servicio de administración a
posteriori, el que consistirá, además, en la continua observación de dichos
elementos para que permanezcan invariables durante el transcurso del
contrato o para que, en caso de que por cualquier circunstancia cambien (por
ejemplo: caída de garantía propietaria), se requiera su reemplazo o reposición
a fin de dar continuidad a las obligaciones expresadas y asumidas en la
relación contractual.

Conformación del contrato

–
Cuando se posee certeza de la veracidad de toda la información relacionada
a los elementos necesarios para conformar la relación contractual, se
procede entonces a la celebración del contrato de locación, para la cual
otorga el profesional todo el asesoramiento necesario a su cliente en cuanto
al contenido clausular a fin de que refleje con claridad lo que las partes
acuerdan en él. Será conveniente la certificación de firma de las partes y
obligatorio el timbrado fiscal correspondiente por el plazo contractual para
conformar así el instrumento jurídico correspondiente.

Archivo de cliente
–
El contrato se incluirá al archivo administrativo de la oficina inmobiliaria que
está organizando la transacción, de este modo se podrán incorporar datos
periódicos correspondientes a la causa de su existencia.

Servicios inmobiliarios al cliente

–
Este tipo de ofrecimiento extra de las funciones propias del profesional
administrador tiende a marcar la diferencia en su actitud competitiva en el
ámbito inmobiliario.

Podrá tener incorporada la disposición completa de los servicios ofrecidos

desde su propia administradora, o bien puede conformar conexiones con
asesorías jurídicas, contables y notariales externas, es decir, con otros
profesionales de confianza, orientadas a brindarle un trato diferencial al
cliente de la administración. Otra opción puede ser contar con personal
técnico y de obra para reparaciones y reposiciones edilicias, e inclusive
brindar contactos con casas de venta de materiales de la construcción cuyos
precios satisfagan a su cliente.

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Características generales

Podemos indicar que, en materia de administración inmobiliaria, tenemos

dos puntos de vistas profesionales para abordar la función; una forma será
en un sentido preciso o estricto y la otra, en un sentido amplio. 

Hablar en un sentido preciso o estricto de la función implica que el

profesional debe administrar efectivamente los ingresos dinerarios que
produce el bien inmueble. Desde este punto de vista, el profesional solo vela
por y cumple con los intereses de un cliente, aquel que le otorgó la
autorización para administrar. Cabe decir que, en este sentido, el actuar del
profesional no se encuentra excluido del conocimiento de aquellas
circunstancias que se asientan en los ámbitos jurídico, técnico y económico,

base indiscutida de toda su gestión1. 

[1] Ténganse presentes los contenidos expuestos sobre los aspectos jurídicos, técnicos y económicos en el

presente módulo.

Ten presente que la autorización para administrar reviste de un carácter

fundamental la gestión profesional, pues de ello dependerá con precisión la
finalidad de la misma, es decir, que refleje lo que el comitente indicó a los
fines de la administración de su renta o “canon de alquiler”. En la autorización
se indicará: fecha de liquidación, evidencia de pagos de impuestos o
servicios, visitas de control al inmueble, situaciones de reparaciones o
reposiciones edilicias, etcétera, es decir, toda obligación que surja con
relación al contrato de locación. Si bien constituye una obligación para el
profesional su cumplimiento en forma, también es un derecho para el cobro
de sus honorarios y restitución de gastos autorizados. La autorización se
materializa en forma expresa, ya que es necesario dejar manifiesto aquello
que conforma el “canon convenido” del alquiler que se desprende del

contrato, identificado en el Código unificado en el art. 12082.  

[2] Art. 1208, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación Argentina.

Recuperado de https://bit.ly/31SNpEM

Por otra parte, referirse a un sentido amplio de la gestión implica considerar

lo apreciado anteriormente más aquello que el profesional administrador
considere oportuno sumar como actividades de servicio y de atención a sus
clientes (ofrecer personal para reparaciones, información sobre actualización
de rentas en el mercado, sugerencias positivas, recomendaciones, etc.). Por
lo tanto, aquí su óptica de acción amplía el panorama tanto para su
comitente como para el inquilino. Cabe agregar que este proceso será, en
menor o mayor medida, conforme a la organización prevista que se tenga en
la oficina administradora. Esta debe permitirle al profesional cumplir con todo
aquello que ha publicitado como ofrecimiento de su accionar profesional, es
decir, lo que ha hecho público ante la comunidad – como empresa
inmobiliaria organizada- para satisfacer los intereses de sus clientes. 
Se considera oportuno expresar en la autorización para administrar
hasta dónde van las funciones y responsabilidades. De esa forma,
no habrá equívocos ni reclamos por incumplimientos del profesional.
Asimismo, debe tenerse presente que si no queda manifestada en
forma expresa dicha información y, en cambio, el profesional
publicita que otorga el servicio, deberá cumplirlo, pues mediante la
difusión mediática asume, a modo de compromiso público, que se
brindará a sus clientes, y en honor a la verdad de sus
manifestaciones, la ética le impone el actuar correspondiente.

Otros servicios inmobiliarios

Hay oficinas administradoras que también ofrecen otros servicios que por
acuerdos o convenios provienen de entidades bancarias (prestamos, cajas
de ahorro, cuentas corrientes, cheques), tarjetas de créditos, compañías de
seguro (para el vehículo y hogar), etcétera. Es decir, que la mínima o amplia
gama de servicios que puede ofrecer la oficina de administración inmobiliaria
es variada. En este caso, este tipo de servicios no se constituyen en una
obligación para el cliente, sino que representan una ventaja, ya sea para el
propietario únicamente, o bien para ambos (inclusive inquilino), dado que en
todos los casos se trata de servicios relacionados con el rubro inmobiliario.
La mayoría de los profesionales administradores consideran oportuno
brindar la información u orientar al propietario a los efectos de que
este proceda por cuenta propia a la elección y contratación del
servicio. No obstante, el efecto del ofrecimiento brinda una comodidad
y ventaja en tiempos, pero todo partirá de la determinación del
profesional administrador inmobiliario, conforme lo que haya
constituido como perfil característico de su actividad profesional.

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Referencias

Ley 26994.  Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975

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