REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL URBANIZACION ALTOS

DEL MARANTÁ (P.H.)

CONSIDERACIONES.

PRIMERA. Que mediante Escritura Pública N°0643 de dos mil seis (2006), de la Notaría Segunda de
Duitama y con el nombre de “ASOCIACIÓN DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION ALTOS DEL
MARANTÁ – PROPIEDAD HORIZONTAL” se creó una corporación de derecho privado e interés colectivo y
social, sin ánimo de lucro, encargada del desarrollo y funcionamiento de la Urbanización Altos del Maranta
como unidad inmobiliaria cerrada de tipo residencial, en procura de una mejor calidad de vida y una
convivencia armónica de los propietarios, moradores y usuarios, sometido al reglamento de propiedad
horizontal contemplado en la Ley 675 de 2001 y demás normas concordantes y complementarias.

SEGUNDA. Que el inmueble sobre el cual se constituyó la Urbanización “ALTOS DEL MARANTÁ”, fue
adquirido por la Sociedad CONSTRUCTORA SOCIAL DE DUITAMA LTDA. “CONSOCIAL LTDA”, así: a) por
compra que hiciera al FONDO DE VIVIENDA OBRERA DE DUITAMA “FONVIDU”, mediante Escritura
Pública N° 2714 del 17 de Diciembre de 1997, otorgada en la Notaría Segunda de Duitama, y registrada bajo
el folio de matrícula inmobiliaria No. 074-0013714 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta
ciudad, cuyos linderos generales eran. POR EL NORTE con de LUCRECIA FLECHAS ALVARADO,
DIOSELINA ALVAREZ DE PEDRAZA y FEDERICO RIOS FAJARDO. POR EL ORIENTE con de MANUEL
MORENO SALAMANCA. POR EL SUR con el mismo MANUEL MORENO SALAMANCA y POR EL
OCCIDENTE con zona urbana y encierra. Y b) la construcción de las unidades de vivienda, por haber sido
levantadas a expensas de la Sociedad, de acuerdo a la licencia de construcción nro. VO 233336 de la oficina
de Planeación Municipal de esta ciudad y constituida en propiedad horizontal mediante escritura pública
número 1683 de fecha 3 de agosto de 1998 de la Notaría Segunda de Duitama, y registrada su copia en la
oficina de registro de instrumentos públicos de Duitama, a los folios de matrículas inmobiliarias números
074-60461;074-60462; 074-60463; 074-60464; 074-60465; 074-60466; 074-60467; 074-60468; 074-60469;
074-60470; 074-60471; 074-60472; 074-60473; 074-60474; 074-60475; 074-60476; 074-60477; 074-60478;
074-60479; 074-604680; 074-60481; 074-60482; 074-60483; 074-60484; 074-60485; 074-60486; 074-60487;
074-60488; 074-60489; 074-60490; 074-60491; 074-60492; 074-60493; 074-60494; 074-60495; 074-60496;
074-60497; 074-60498; 074-60499; 074-60500; 074-60501; 074-60502; 074-60503; 074-60504; 074-60505;
074-60506; 074-60507; 074-60508; 074-60509; 074-60510; 074-60511; 074-60512; 074-60513; 074-60514;
074-60515; 074-60516; 074-60517; 074-60518; 074-60519; 074-60520; 074-60521; 074-60522; 074-60523;
074-60524; 074-60525; 074-60526; 074-60527; 074-60528; 074-60529; 074-60530; 074-60531; 074-60532;
074-60533; 074-60534; 074-60535; 074-60536; 074-60537; 074-60538; 074-60539; 074-60540; 074-60541;
074-60542; 074-60543; 074-60544; 074-60545; 074-60546; 074-60547; 074-60548; 074-60549; 074-60550;
074-60551; 074-60552; 074-60553; 074-60554; 074-60555; 074-60556; 074-60557; 074-60558; 074-60559;
074-60560; 074-60561; 074-60562; 074-60563; 074-60564; 074-60565; 074-60566; 074-60567; 074-60568;
074-60569; 074-60570; 074-60571; 074-60572; 074-60573; 074-60574; 074-60575; 074-60576; 074-60577;
074-60578; 074-60579; 074-60580; 074-60581; 074-60582; 074-60583; 074-60584; 074-60585; 074-60586;
074-60587; 074-60588; 074-60589; 074-60590; 074-60591; 074-60592; 074-60593; 074-60594; 074-60595;
074-60596; 074-60597; 074-60598; 074-60599; 074-60600; 074-60601; 074-60602; 074-60603; 074-60604;
074-60605; 074-60606; 074-60607; 074-60608; 074-60609; 074-60610; 074-60611 y 074-60612.

TERCERA. Que, de acuerdo al proyecto aprobado, la Urbanización está conformada por ciento treinta y
cinco (135) Unidades de Vivienda, integradas en seis (6) manzanas: A, B, C, D, E y F, plenamente
identificadas.

CUARTA. Que la persona jurídica la Urbanización Altos del Maranta, tiene fijado su domicilio en la
ciudad de Duitama, con dirección específica Calle 29 nro. 16 - 00.

QUINTA. Que la Urbanización Altos del Maranta, como persona jurídica de derecho privado, tendrá un término
indefinido de duración.

SEXTA. Que las disposiciones contenidas en el presente reglamento, del cual hacen parte integrante la
licencia de construcción y sus respectivos documentos de modificación, los planos arquitectónicos, los planos
de propiedad horizontal, con sus respectivos cuadros de áreas y las especificaciones de construcción, tienen
fuerza obligatoria para los propietarios actuales de los bienes privados y para futuros adquirientes de
derechos reales sobre los mismos y en lo pertinente para todas las personas que a cualquier título usen o
gocen de cualquiera de dichos bienes privados. En consecuencia, en toda operación que implique traspaso o
enajenación de bienes de dominio privado, o constitución de cualquier derecho real, así como en la cesión del
uso y goce de estos a cualquier título, se entenderán incorporadas las disposiciones del presente reglamento.

SÉPTIMA. Que de acuerdo con lo anteriormente expuesto y con lo establecido en la Ley 675 de 2001, el
compareciente por medio de este instrumento público, procede a elevar a escritura pública el texto del
reglamento de propiedad horizontal URBANIZACION ALTOS DEL MARANTÁ, que en adelante será del
siguiente tenor:
 CAPITULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.

ARTÍCULO 1. NATURALEZA DE LA NORMA. El presente reglamento es una norma de naturaleza privada,

que se encuentra sujeta a las disposiciones legales que imperan en la materia, en especial a la ley 675 de
2001 y todas las normas que la modifican, aclaran y complementan. La constitución política, la jurisprudencia
y la doctrina, además de servir como criterios orientadores al momento de interpretar los contenidos de esta
norma, son disposiciones de obligatorio cumplimiento.

ARTÍCULO 2. PREVALENCIA DE LAS NORMAS DE ORDEN PÚBLICO. La presente norma no deroga las
disposiciones de orden público vigentes. En caso de presentarse algún conflicto, se aplicarán
preferentemente las normas de orden público. Cualquier disposición contenida en este Reglamento que vaya
en contravía de la ley 675 de 2001 y de las normas que la reformen, se tendrá por no escrita.1

ARTÍCULO 3. INTEGRACIÓN NORMATIVA. En lo no regulado por este reglamento, se aplicarán las

disposiciones legales vigentes, en especial la ley 675 de 2001 y todas las demás normas relacionadas con el
régimen de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 4. APLICACIÓN DE PRINCIPIOS RECTORES. Al momento de aplicar este reglamento,

prevalecerán los principios rectores contenidos aquí y en la constitución política.

ARTÍCULO 5. DESTINATARIOS DE LA NORMA. Las disposiciones contenidas en el presente reglamento

obligan a los propietarios de las unidades privadas, así como a los tenedores a cualquier título de las mismas
que adquieran el derecho conforme a la ley. Además, los visitantes se encuentran sujetos al presente
reglamento, en lo concerniente al deber de conservación, cuidado y adecuada utilización de los bienes
comunes.

ARTICULO 6. OBLIGATORIEDAD. Los destinatarios de esta norma se encuentran obligados a acatar sus
disposiciones integralmente, y su incumplimiento solo será excusable válidamente en los eventos
expresamente señalados por este reglamento.

ARTÍCULO 7. IGNORANCIA DEL REGLAMENTO. La ignorancia del presente reglamento, no constituye

excusa válida para justificar su incumplimiento, por parte de quienes están obligados a acatar sus
disposiciones.

ARTÍCULO 8. INTERPRETACIÓN DEL REGLAMENTO. Corresponderá al consejo de administración

interpretar las disposiciones contenidas en este reglamento, además deberá aclarar y corregir los errores de
tipo gramatical, ortográfico o aritmético que se llegaren a presentar. Sin embargo, dicha interpretación
no podrá ser arbitraria, sino que deberá obedecer a la finalidad misma de la norma y deberá guardar
armonía con las definiciones y los principios orientadores contenidos en el presente reglamento.

PARÁGRAFO. La Facultad de reformar el presente reglamento, corresponderá de forma exclusiva a la

asamblea general de copropietarios, según los parámetros establecidos en el presente reglamento.

ARTÍCULO 9. RÉGIMEN LEGAL. Teniendo en cuenta que la UBANIZACION ALTOS DEL MARANTÁ,
constituye un conjunto de casas integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos
estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas,
zonas verdes y de disfrute visual; se regulará de conformidad con la ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad
Horizontal), demás disposiciones legales complementarias, modificatorias o sustitutivas de la misma y
conforme a la jurisprudencia imperante en la materia.

CAPITULO II.
PRINCIPIOS ORIENTADORES Y DEFINICIONES.

ARTÍCULO 10. PRINCIPIOS ORIENTADORES. Son principios orientadores de la presente norma los
siguientes:

a) FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD. El uso de la propiedad comporta una serie deberes que
buscan el bienestar general de la comunidad y la primacía del interés general sobre el particular. En
consecuencia, al hacer uso de los bienes que integran la Urbanización, deberán respetarse los
límites impuestos por el Constituyente y el Legislador, en aras de preservar el bienestar general y la
convivencia armónica y pacífica de todos los residentes.

b) DIGNIDAD HUMANA. Al aplicar la presente norma, se tendrá en cuenta el debido respeto a la

dignidad inherente a todo ser humano.

c) CONVIVENCIA PACÍFICA Y SOLIDARIDAD SOCIAL. El presente reglamento tiene como fin,

garantizar la convivencia pacífica y la solidaridad social de propietarios y tenedores a través de
1
ARTÍCULO 5 DE LA LEY 675 DE 2001. PARÁGRAFO 1. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad
horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
 mecanismos democráticos precisos, la fijación de derechos y obligaciones para los residentes a
cualquier título y el empleo de los mecanismos judiciales y administrativos con la finalidad de lograr
tal propósito2.

d) DERECHO AL DEBIDO PROCESO. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones previstas
en este reglamento.3 Su observancia es obligatoria y constituye una garantía para todos los
intervinientes en cualquier actuación que se adelante en desarrollo de la presente norma y en
aplicación del manual de convivencia.

e) IGUALDAD. Se garantizará la igualdad material a todos los residentes de la URBANIZACION ALTOS

DEL MARANTÁ, respecto a la toma de decisiones y en cuanto a la protección de sus derechos.

f) PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA. Los propietarios y residentes tendrán el derecho y la obligación

de participar activamente en la toma de decisiones al interior de la Urbanización de forma libre e
independiente, siempre y cuando tales determinaciones no deban ser tomadas por otro órgano de
acuerdo a lo contemplado en el presente reglamento.

ARTÍCULO 11. DEFINICIONES. Se tendrán como definiciones las siguientes:

a) ADMINISTRACIÓN. Órgano encargado genéricamente de administrar los bienes y recursos del

conjunto y concretamente encargado de ejecutar las funciones asignadas por la ley y por el presente
reglamento.

b) ADMINISTRADOR. Persona natural elegida por la asamblea general de copropietarios, para ejercer
la representación legal y la administración de los recursos pecuniarios, pertenecientes a la
Urbanización Su labor será desempeñada por periodos fijos remunerados y tendrá los
derechos, deberes y prohibiciones contemplados en la ley y el presente reglamento.4

c) AREA PRIVADA CONSTRUIDA. Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo
los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con los planos, escrituras
públicas y el presente reglamento.

d) AREA PRIVADA LIBRE. Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta, excluyendo

los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con los planos, escrituras
públicas y el presente reglamento.

e) ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. Máximo órgano de administración, encargado de la

toma de decisiones contempladas en la ley y en el presente reglamento, que se encuentra
conformado por la totalidad de los propietarios de la Urbanización

f) BIENES COMUNES. Son aquellos bienes que son comunes a todo la Urbanización, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular o le son complementarios a estos. Estos
bienes son de propiedad común y proindiviso de los copropietarios de unidades privadas y su
dominio es inalienable e indivisible, salvo lo estipulado en el artículo 21 de la ley 675 de 2001 y lo
contemplado en el presente reglamento y mientras conserven su carácter de comunes. También
serán inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto
alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido por los titulares
del derecho de dominio sobre las unidades privadas en la forma prevista en este reglamento.

g) BIENES COMUNES ESENCIALES. Son aquellos bienes comunes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad de la Urbanización, siendo imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes comunes no esenciales y para el uso y disfrute de los bienes privados. Se
reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, las circulaciones indispensables para aprovechamiento
de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o
losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel y los definidos en el presente reglamento y en la ley.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales

h) BIENES MUEBLES COMUNES. Son los bienes que corresponden al mobiliario, máquinas y
accesorios que se encuentran ubicados en las áreas de propiedad común y que sirven para el
funcionamiento y ornato de la Urbanización. Los bienes muebles comunes que se deterioren o que
no presten un servicio adecuado podrán reemplazarse o enajenarse con la autorización del consejo
de administración.

2
Con arreglo a lo dispuesto por el artículo 2 de la Constitución Política constituye fin esencial del Estado mantener la integridad territorial y
asegurar la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo.
3
Tomado del artículo 14 del Código General del Proceso. En desarrollo del artículo 29 de la Constitución Política.
4
Redacción propia
 i) BIENES COMUNES DE U S O E X C L U S I V O . Son aquellos bienes d e p r o p i e d a d c o m ú n ,
n o necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general aquellos
cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, los cuales serán asignados de
manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Su uso puede ser limitado a través de servidumbres de uso preferencial y/o exclusivo en los términos
del Título XI Libro II del Código Civil a favor de unidades privadas o, adjudicarse mediante
asignaciones personales de uso exclusivo o preferencial por parte de la asamblea general de
copropietarios en favor de propietarios de bienes privados que por su localización pueden disfrutarlos.
También pueden ser materia de desafectación de su carácter de bien común con los procedimientos y
limitaciones establecidos más adelante en el presente reglamento.

j) BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Son bienes comunes no esenciales, aquellos bienes

comunes que no están definidos por el presente estatuto como bienes comunes esenciales.

k) BIENES PRIVADOS. Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de

propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común5.6

l) COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Índices que establecen la participación porcentual de cada

uno de los propietarios de bienes de dominio particular sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la
asamblea de copropietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes
del edificio o conjunto.

m) CONJUNTO. Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios
lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas,
estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse
también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

n) CONJUNTO DE USO COMERCIAL. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran

destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística
vigente.

o) CONJUNTO DE USO MIXTO. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas
destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.

p) CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran

destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

q) CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Órgano de administración colegiado, encargado principalmente

de asesorar y orientar al administrador en el desempeño de sus funciones, entre otras funciones
asignadas por el presente reglamento.

r) EDIFICIO. Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura
comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su
destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular
y por bienes comunes.

s) EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Erogaciones necesarias causadas por la administración y la

prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán
esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

t) EXPENSAS COMUNES NO NECESARIAS. Son todas las demás erogaciones aprobadas por la
asamblea general de copropietarios que cumplen finalidades distintas a las perseguidas por las
expensas comunes necesarias.7

u) EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS. Son aquellas expensas comunes que se causan mensualmente
y por montos específicos. Su valor será definido por la asamblea general de copropietarios en sesión
ordinaria según las mayorías requeridas para tal efecto y no podrá modificarse sino cada doce (12)
meses como mínimo.8

v) EXPENSAS COMUNES EXTRAORDINARIAS. Son aquellas expensas comunes distintas de las

ordinarias, que se requieren para atender cuestiones imprevistas que afecten a los bienes comunes y
que puedan llegar a afectar el uso normal de los bienes comunes y de los bienes de uso privado o
también p a r a c u m p l i r f i n a l i d a d e s d i s t i n t a s a l a s c o n t e m p l a d a s p a r a l a s
5
Corresponde a las casas que conforman la URBANIZACIÓN, las cuales se encuentran en los planos aprobados dentro de los linderos
particulares.
6
LEY 675 DE 2001. ARTÍCULO 16. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes
privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto .
7
Definición de redacción propia.
8
Definición de redacción propia.
 e x p e n s a s c o m u n e s necesarias. Estas expensas deberán aprobarse en asamblea general de
copropietarios, ya sea en sesión ordinaria o extraordinaria, conforme a las mayorías requeridas por
este estatuto.9

w) PROPIEDAD HORIZONTAL. Institución jurídica vinculada a la división y organización de los

inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común, que tiene como fin el
sometimiento al régimen especial de propiedad horizontal regulado principalmente por la ley 675 de
2001.

x) PROPIETARIO INICIAL. Titular del derecho de dominio sobre un bien inmueble determinado, que,
por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de
propiedad horizontal.

y) REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Estatuto que regula principalmente los derechos y

obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, de los órganos de administración y en general todo lo referente a los procedimientos
tendientes a lograr la efectividad de los principios orientadores contenidos en él.10

z) URBANIZACIÓN: Zonas residenciales que cuentan con planificación urbana, lo que las distingue de
las zonas populares

ARTÍCULO 12. TÉRMINOS. Siempre que no se establezca otra cosa, los términos fijados en días, se
contarán en días hábiles. Los términos fijados en meses se contarán en días calendario. Lo mismo ocurrirá con
los términos fijados en años.

CAPÍTULO III.
DE LOS BIENES QUE INTEGRAN LA URBANIZACION.

ARTÍCULO 13. BIENES PRIVADOS Y BIENES COMUNES. La Urbanización está dividido en bienes
privados o de dominio particular y en bienes comunes.

ARTÍCULO 14. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES COMUNES. Los bienes comunes de la Urbanización se
dividen de la siguiente manera: 1.) Bienes Comunes Esenciales; 2.) Bienes Comunes no esenciales; y 3.)
Bienes comunes de uso exclusivo, tal y como se encuentra establecido en el presente reglamento y en los
planos de propiedad horizontal.

CAPITULO IV.
BIENES DE DOMINIO PRIVADO.

ARTÍCULO 15. BIENES DE DOMINIO PRIVADO O PARTICULAR. Son bienes de dominio privado, particular
o exclusivo las casas que conforman La Urbanización, los espacios o volúmenes comprendidos dentro de
cada uno de ellos, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. La propiedad
sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes d e la
Urbanización, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o
embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con
relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

ARTÍCULO 16. DETERMINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS. Los bienes privados o de dominio
particular, que conforman La Urbanización se identifican por sus especificaciones de áreas, medidas y
linderos consignados en los planos que hacen parte de este Reglamento y según la descripción contenida en
las escrituras y certificados de libertad y tradición de cada unidad privada.

ARTÍCULO 17. DESTINACIÓN DE LAS ÁREAS PRIVADAS. Las unidades de la copropiedad se destinarán
única y exclusivamente para vivienda familiar. Se entiende que esta destinación también obliga a todos los
futuros adquirentes y tenedores que deriven su derecho de cualquier propietario que originalmente adquirió su
unidad privada.

PARÁGRAFO 1. Los garajes podrán destinarse exclusivamente para estacionamiento de automotores

cuando ello sea posible. Los garajes no podrán destinarse para usos comerciales.

PARÁGRAFO 2. No podrán destinarse las unidades privadas, para el uso o funcionamiento de talleres,
fábricas o actividades similares, que produzcan ruidos o emanaciones molestas o nocivas, o que perturben la
tranquilidad de los demás propietarios o tenedores de los demás bienes de uso privado.

ARTÍCULO 18. SANCIONES POR CAMBIO DE DESTINO. El propietario o tenedor a cualquier título que
cambiare el destino de su unidad privada, incurrirá en multas sucesivas de un (1) salario mínimo diario legal
vigente, por cada día que persista la infracción. La multa dejará de causarse una vez el propietario o tenedor,
9
Definición de redacción propia.
10
Redacción inspirada parcialmente en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001
restituya la destinación del bien a su uso permitido. En caso que las unidades privadas se destinen para
actividades diferentes a su naturaleza o atenten contra la tranquilidad, seguridad o salubridad de la
Urbanización, el administrador o cualquiera de los demás propietarios podrá iniciar las acciones policivas
pertinentes.

ARTÍCULO 19. LIMITANTES AL USO DE LOS BIENES PRIVADOS. Atendiendo al carácter social que tiene
el uso de la propiedad privada en Colombia, el uso de los bienes privados, debe propender por la protección
del interés general, y la correcta armonía de todos los habitantes de la Urbanización, por lo que la
restauración, adición o cualquier modificación al exterior de estos bienes, esto es, las fachadas, las cubiertas,
los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel, deberá contar en primer lugar con la
aprobación de la asamblea general de copropietarios, según las mayorías establecidas en el presente
reglamento y con la aprobación de la autoridad administrativa correspondiente.

PARÁGRAFO 1. Los bienes privados que se hayan restaurado, modificado o adicionado sin el permiso de la
autoridad administrativa correspondiente, deberán restablecerse a su estado original, según los plazos que
para tal efecto fije la asamblea general de copropietarios. Dichos plazos deberán constar en acta motivada, en
donde se planteen plazos específicos para su cumplimiento y las labores concretas que deberá adelantar, con
la finalidad de restituir a su estado original el bien privado en concreto.

PARÁGRAFO 2. Los bienes privados que se hayan restaurado, modificado o adicionado con el permiso de la
autoridad municipal correspondiente, mantendrán su estado actual sin que sea necesario ningún permiso de
la asamblea general de copropietarios, por lo que las precisiones contempladas en el parágrafo anterior no los
afectarán. Sin embargo, cualquier restauración, adición o modificación que se pretenda llevar a cabo con
posterioridad a la entrada en vigencia de este reglamento, deberá ser consultada según los parámetros
establecidos en el presente reglamento.

PARÁGRAFO 3. Las cubiertas de cada inmueble, los muros perimetrales externos y los internos, aun cuando
tengan la condición de medianeros o divisorios de unidad privada, serán bienes privados; salvo los que se
encuentran ubicados en el edificio de administración, los cuales tendrán el carácter de bienes comunes.

ARTÍCULO 20. HIPOTECAS. La hipoteca constituida sobre una unidad privada, se extiende a los bienes
comunes en proporción al coeficiente de copropiedad. En caso de demolición o destrucción total de la
Urbanización, el terreno en el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de
acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los
bienes privados.

ARTÍCULO 21. ACTOS JURÍDICOS SOBRE LAS UNIDADES PRIVADAS. Cada propietario podrá enajenar,
hipotecar, dar en anticresis, dar en usufructo, arrendar y celebrar actos jurídicos respecto de su unidad
privada sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios y dentro de las limitaciones que impone
la ley y el presente reglamento de propiedad horizontal. En cualquiera de estos casos, así como también en el
embargo de una unidad privada, se entenderán comprendidos los coeficientes de copropiedad que
correspondan al titular de dominio y no podrá ejecutarse ninguno de estos actos en relación con tales
derechos separadamente de la unidad privada a que acceden.

ARTÍCULO 22. REGISTRO DE HABITANTES DE LA URBANIZACION. La administración llevará un registro

en el que mantenga una relación actualizada, ordenada y concreta de las personas que habitan a cualquier
título, los bienes de dominio privado. El registro deberá contener al menos los siguientes datos:

1) Número de personas residentes.

2) Nombres completos.
3) Documentos de identificación.
4) Teléfonos celulares.
5) Indicación de la persona con quien se puede establecer contacto para los fines pertinentes
6) Indicación de la calidad que ostenta sobre el bien (propietario, poseedor, arrendatario, etc).
7) Número de vehículos con descripción de placa y serie.
8) Número de mascotas y la raza de estas.
9) El certificado de libertad y tradición del inmueble.

El certificado de libertad deberá ser aportado en copia simple, por los propietarios que adquieran bienes de
dominio privado, cada vez que se presente transferencia de dominio y dentro de los treinta (30) días
siguientes al registro de la escritura, sentencia judicial o de cualquier otro título válido, en la oficina de registro
de instrumentos públicos.

El registro deberá ser actualizado constantemente por la administración y los habitantes de los bienes de
dominio privado, deberán proporcionar los datos de forma oficiosa, dentro de los veinte (20) primeros días,
contados desde la mudanza. En caso de retardo o negativa por parte de los habitantes, el administrador
impondrá multa equivalente a dos (2) salarios mínimos diarios legales vigentes.

En caso de requerimiento por parte del administrador el término para proporcionar la información será de diez
(10) días, contados desde el día siguiente a la fecha de entrega del documento donde se soliciten los datos.
 En caso de que sea desatendido, el administrador impondrá una multa equivalente a cinco (5) salarios
mínimos diarios legales vigentes.

De requerirse documentos para alimentar la base de datos, estos deberán aportarse en un término no mayor
a veinte (20) días hábiles, contados desde la fecha de entrega del requerimiento que para tal efecto elaborará
el administrador.

La negativa a proporcionar documentación a la administración, dará lugar a la imposición de una multa

equivalente a dos (2) salarios mínimos diarios legales vigentes.

PARÁGRAFO 1. El administrador prevendrá a cada uno de los nuevos residentes y/o propietarios, para que
aporten la información y/o documentación pertinente, inmediatamente se conozca el cambio de propietario y/o
residente, advirtiéndoles las consecuencias por desatender estos deberes.

PARÁGRAFO 2. Las multas mencionadas en el presente artículo son acumulativas, por lo que el hecho de
que se imponga una, no descarta la posibilidad de imponer las demás, cuando los presupuestos mencionados
se presenten.11

PARÁGRAFO 3. El administrador tiene la función de llevar el libro de registro individual de cada unidad
privada por el sistema que considere conveniente, como en libro de gran formato, en tarjetas Kardex o
fólderes separados para cada unidad o registros electrónicos. Cualquier sistema que se adopte, debe permitir
el conocimiento inmediato de la descripción física, histórica, jurídica y de documentos que interesen dentro de
la Copropiedad.

CAPITULO V.
BIENES COMUNES.

ARTÍCULO 23. USO Y DESTINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES. Los bienes comunes deberán usarse
de acuerdo a su naturaleza, y su destinación se fijará en el presente reglamento y en las decisiones
adoptadas por los órganos de la administración de conformidad con sus respectivas competencias.12

ARTÍCULO 24. REGLAMENTACIÓN SOBRE EL USO ADECUADO DE LOS BIENES COMUNES. El

consejo de administración expedirá las directrices internas que se requieran para definir la forma de uso de
los bienes comunes, en los aspectos no regulados por el presente reglamento. Los propietarios,
dependientes, tenedores a cualquier título y los visitantes responderán por los daños causados a estos
bienes.

ARTÍCULO 25. BIENES COMUNES EN CONCRETO. Los bienes comunes al interior de la Urbanización,
corresponden a los detallados específicamente en los planos que integran el presente estatuto, los cuales
pueden enunciarse de la siguiente forma:

1.) Áreas de circulación peatonal, incluidos todos los andenes ubicados en frente de las unidades
privadas.
2.) Zonas verdes, con exclusión de los jardines ubicados en la parte frontal de cada casa.
3.) Área de recreación infantil.
4.) Cancha deportiva de usos múltiples.
5.) Salón social con sus respectivos baños.
6.) Oficina destinada para el servicio de portería y su correspondiente baño.
7.) Área superficiaria destinada a la garita de vigilancia y zona B.B.Q.
8.) Garita de vigilancia.
9.) Oficina de administración.
10.) Baño de la oficina de administración.
11.) Oficina destinada para bodega de la administración.
12.) Las instalaciones destinadas para los cuartos de motobomba.
13.) La motobomba y sus respectivos componentes y repuestos adquiridos.
14.) Instalaciones destinadas para los tanques de abastecimiento y reserva de agua comunes.
15.) Los tanques de abastecimiento de agua.
16.) Instalaciones subterráneas de desagüe y los pozos de inspección.
17.) Los cerramientos del conjunto.
18.) Las instalaciones eléctricas destinadas para el uso de las zonas comunes.
19.) El alumbrado nocturno ubicado en las áreas enunciadas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 7.
20.) El espacio destinado para el shut de basuras y sus componentes.
21.) Los accesos vehiculares13.
22.) El lote de terreno sobre el cual se encuentra construido la Urbanización
23.) Las escaleras que no pertenecen a las áreas privadas.
24.) Circuito cerrado de televisión con cada uno de sus componentes.
25.) El mobiliario que reposa en el salón social y en la oficina de administración.

11
Redacción propia
12
Tomado de un formato existente, con adecuaciones propias.
13
Redacción propia
 26.) Los monumentos ubicados en las zonas enunciadas en los numerales 1 y 2.
27.) Las sillas ubicadas en las zonas enunciadas en los numerales 1 y 2.
28.) La bodega ubicada debajo de la garita de vigilancia.
29.) Fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

ARTÍCULO 26. BIENES COMUNES DE USO COMÚN EN CONCRETO. Serán bienes comunes de uso
común los contemplados en los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 7, 14, 15, 16, 17, 22 y 23 del artículo precedente. Los
demás bienes enunciados, tendrán el uso y la destinación específica que le otorgue el representante legal de
la Urbanización, según las necesidades propias de la misma.14

ARTÍCULO 27. BIENES COMUNES ESENCIALES. Serán bienes comunes esenciales lo contemplados en
los numerales 1, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 y 27 del artículo 25 del presente
reglamento.15

ARTÍCULO 28. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO EN CONCRETO. Serán bienes comunes de uso
exclusivo de la administración de la Urbanización los contemplados en los numerales 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13,
24 y 28 del artículo 25 del presente reglamento16.

ARTÍCULO 29. CUSTODIA DE LOS BIENES COMUNES. La custodia de estos bienes estará a cargo del
administrador, quien una vez recibidos, los mantendrá bajo riguroso inventario, el cual deberá ser actualizado
conforme se surtan modificaciones que disminuyan o aumenten el número de bienes que tengan esta
categoría.17

ARTÍCULO 30. USO DE LA CANCHA DEPORTIVA MÚLTIPLE. La cancha deportiva múltiple, podrá ser
usada exclusivamente por los propietarios y tenedores de los bienes privados, sus familiares y amigos, para
practicar deportes tales como microfútbol, baloncesto u otros similares, siempre y cuando no afecten la
integridad de los elementos que conforman la cancha.

Es deber de quienes usen las instalaciones deportivas, usarlas adecuadamente evitando hacer un uso
desproporcionado o dañino que afecte la integridad de sus componentes. Quien dañe cualquiera de los
elementos que conforman el espacio físico deportivo, deberá costear los costos de reparación si el daño es
reparable o el costo de adquisición del o los componentes que se requieran para reemplazar los dañados que
no sean susceptibles de reparación.

ARTÍCULO 31. HORARIOS PARA EL USO DE LA CANCHA DEPORTIVA MÚLTIPLE. La cancha deportiva
deberá usarse exclusivamente dentro de los siguientes horarios:

1) lunes a jueves de 06:00 am a 09:00 pm.

2) viernes y sábados de 06:00 am a 10:00 pm.
3) Domingos y Festivos de 07:00 am a 08:00 pm

PARÁGRAFO 1. Los integrantes del servicio de vigilancia, podrán solicitar el desalojo de las personas que
incumplan los horarios establecidos en el presente artículo.

ARTÍCULO 32. USO DEL SALÓN SOCIAL. Cualquier propietario o tenedor de bienes de dominio privado,
podrá usar el salón social, para efectuar cualquier tipo de reunión lícita, solamente dentro del espacio
alquilado. En consecuencia, no se podrán utilizar las demás áreas comunes para la realización del evento y la
circulación de personas.

ARTÍCULO 33. REQUISITOS PARA EL USO DEL SALÓN SOCIAL. Los requisitos para usar el salón social
son los siguientes:

1.) Encontrarse a paz y salvo por todo concepto con la administración.

2.) Solicitud de autorización verbal o por escrito del propietario o tenedor dirigida al administrador.
3.) Dar aviso al administrador, con por lo menos cinco (5) días de anterioridad a la realización del
evento.
4.) Obtener la autorización por escrito del administrador para hacer uso del salón social.
5.) Pagar la suma de siete (7) salarios mínimos diarios legales vigentes, a título de tarifa para el uso del
salón social. El alquiler por horas, tendrá un valor de un (1) salario mínimo diario legal vigente.
6.) Cancelar la suma de dos (02) salarios mínimos diarios legales vigentes, en garantía por daños a los
bienes que integran el salón social y los demás bienes comunes. En caso de que no se presenten
daños, el dinero se reembolsará.
7.) Obtener autorización del alcalde o su delegado cuando el evento implique una aglomeración de
público complejo, según las circunstancias descritas en el artículo 60 del Código Nacional de Policía.

PARÁGRAFO 1. El administrador se abstendrá de dar autorización para el evento solicitado, cuando

considere a su prudente juicio que pueden llegar a presentarse alteraciones al orden público o cuando
considere que la seguridad e integridad de las personas que habitan en la Urbanización y los bienes
que la conforman, puedan verse amenazados por la realización del evento. También se abstendrá de otorgar
la autorización, cuando no se conceda el permiso mencionado en el numeral 7 del presente artículo.

14
Redacción propia
15
Redacción propia
16
Redacción propia
17
Tomado de formato ya existente.
 PARÁGRAFO 2. Para la realización de los eventos, las personas autorizadas por la administración deberán
respetar y hacer respetar los decibeles autorizados por el Código Nacional de Policía, así como los horarios
de inicio y finalización del evento fijados en los permisos y/o autorizaciones respectivas.

PARÁGRAFO 3. En caso de que no se necesite del permiso mencionado en el numeral 7 del presente
artículo, el administrador fijará la hora de inicio y la hora máxima de finalización del evento.

PARÁGRAFO 4. El salón social, no se podrá alquilar bajo ninguna circunstancia, entre las 02:00 am y las
06:00 am de lunes a domingo. Se deberán respetar los decibeles permitidos por el Código Nacional de Policía
y Convivencia.

ARTÍCULO 34. AUTORIZACIÓN DEL ADMINISTRADOR. El administrador al autorizar la realización del

evento expedirá un documento en donde conste al menos la siguiente información:

1.) Identificación del solicitante (nombre completo, documento de identificación, unidad donde reside y la
calidad que ostenta sobre dicha unidad).
2.) Tipo de evento a realizar.
3.) Duración aproximada del evento.
4.) Número aproximado de personas asistentes.
5.) Indicación de si se consumirán bebidas alcohólicas y la proporción de estas.
6.) La indicación de si asistirán menores de edad al evento y el número aproximado de ellos.
7.) El chequeo de los requisitos mencionados en los numerales 1, 2, 3, 5, 6 y 7 del artículo anterior.
8.) La firma del administrador

En caso de que el administrador resuelva negar la autorización, este expedirá igualmente un documento
donde conste la anterior información y adicionalmente incorporará un acápite donde se especifiquen ordenada
y detalladamente los motivos por los cuales se niega la autorización.

ARTÍCULO 35. ASEO DEL SALÓN SOCIAL. El valor por el aseo del salón social se encuentra incluido
dentro de la tarifa por préstamo del mismo.

ARTÍCULO 36. RESPONSABILIDAD POR DAÑOS. La persona autorizada para la realización del evento,
será responsable por cualquier daño que se presente al salón social y al mobiliario destinado para la
realización del evento.

El administrador deberá verificar, inventariar y revisar el estado del mobiliario y del salón mismo, antes de la
realización del evento y después de este.

Si el valor de los daños excede el valor dejado en garantía, la persona responsable deberá responder por la
totalidad del valor restante.

ARTÍCULO 37. PARQUEADEROS. La Urbanización no dispone de la infraestructura propia para prestar

el servicio de parqueaderos, debido a que desde su construcción no se proyectó una zona específica
destinada para tal finalidad. En consecuencia, la administración no está autorizada para prestar el servicio de
parqueaderos.

Como primera opción, todos los residentes deberán utilizar el garaje de cada vivienda para estacionar su
vehículo y como última opción sobre la vía, de modo que no se obstaculice la entrada y salida de vehículos a
los garajes o cause congestión vehicular.

Los vehículos de los propietarios y/o visitantes podrán estacionarse en cualquier espacio libre sobre las vías
de cada manzana. No obstante, al ingresar los vehículos a los garajes ubicados en cada unidad privada, los
vehículos estacionados que llegaren a obstaculizar el ingreso, deberán ser retirados por sus propietarios. La
negativa a liberar estos espacios, será sancionada conforme al manual de convivencia.

PARÁGRAFO 1. La vía de acceso a cada manzana, puede ser utilizada de parqueo vehicular provisional para
los propietarios, siempre y cuando su vehículo por su tamaño, no pueda ingresar a cada uno de los garajes.
Por unidad residencial solo se permite un vehículo de ingreso.18

ARTÍCULO 38. PROHIBICIONES RELACIONADAS CON EL ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS

AUTOMOTORES. Los copropietarios que no tengan vehículo no podrán arrendar o ceder espacios sobre la
vía de cada manzana o sobre la vía principal de acceso para que otro vehículo se parquee en estos,
responderá por la violación de normas y sus respectivas sanciones que imponga la administración.

Además, los residentes, no

podrán:

18
Redacción propia
 1.) Ofrecer los predios del conjunto para guardar automotores de propiedad de terceras personas o de
propietarios que hayan entregado en arrendamiento su inmueble.
2.) Parquear los vehículos sobre la calzada principal de ingreso vehicular.
3.) Realizar mantenimiento o reparación a los vehículos sobre las vías del Conjunto,
salvo las actividades absolutamente necesarias y normales para retirarlos y llevarlos a reparación
definitiva.
4.) Lavar los vehículos dentro de la copropiedad.
5.) Abandonar vehículos dentro del Conjunto que se encuentren deteriorados, estrellados o dañados por
cualquier causa.
6.) Parquear vehículos de gran peso dentro de la copropiedad tales como camiones, volquetas, buses,
etc.

PARÁGRAFO 1. Cuando se presenten eventos en el salón comunal, no se permitirá el ingreso de vehículos

pertenecientes a personas asistentes a dichos eventos, salvo que sean habitantes del Conjunto.

ARTÍCULO 39. RESTRICCIONES COMPLEMENTARIAS. Los residentes no podrán:

1) Conducir a una velocidad mayor a diez (10) kilómetros por hora, dentro de las instalaciones del
Conjunto.
2) Guardar al interior del Conjunto, vehículos que generen contaminación auditiva, so pena de aplicar
las sanciones estipuladas en el Manual de Convivencia.

PARÁGRAFO 1. Los propietarios de los automotores que presenten fugas, deberán de manera inmediata
adoptar los correctivos pertinentes.

PARÁGRAFO 2. Cualquier daño causado por un usuario con su vehículo a las zonas o bienes comunes o al
vehículo de otro propietario, deberá ser reportado inmediatamente a la administración, quien según las
circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito.

ARTÍCULO 40. VEHÍCULOS DE VISITANTES. Al Conjunto solo podrá ingresar por casa, un (1) solo vehículo
de visitante a la vez y bajo su propia cuenta y riesgo, por un periodo no mayor a una hora (1) hora. Una vez
pasado el lapso de tiempo mencionado, los integrantes del servicio de seguridad podrán solicitar al visitante el
retiro del vehículo de las instalaciones.

El ingreso de vehículos visitantes al Conjunto está restringido a partir de las 06:00 pm y hasta las 06:00 am,
salvo que se presenten situaciones de emergencia o urgencia.

ARTÍCULO 41. REGISTRO DE VEHÍCULOS DE RESIDENTES. El residente que a su vez sea propietario,
poseedor o tenedor de vehículos automotores, debe registrar en administración, los datos necesarios para la
identificación del vehículo.

Así mismo, deberá informar por escrito a la Administración, el cambio de vehículo para poder ingresar al
conjunto.

ARTÍCULO 42. REGISTRO DE VEHÍCULOS DE VISITANTES. La administración diseñará un registro

electrónico en el cual los integrantes del servicio de seguridad, lleven un inventario de todos los vehículos
visitantes, en el cual se consignarán al menos los siguientes datos:

1.) Placa del Vehículo.

2.) Nombre del conductor.
3.) Dirección de la residencia a la que se dirige.
4.) Hora de entrada.
5.) Hora de salida.

ARTÍCULO 43. INTERPRETACIÓN EN CASO DE DUDA. En caso de duda acerca de si un área determinada
es de dominio común o de dominio privado, los copropietarios deberán sujetarse a lo previsto en este
reglamento, en los planos de propiedad horizontal con él protocolizados. En caso de que persista la duda se
acudirá a lo dispuesto por el capítulo VI de la Ley 675 de 2001 y atendiendo siempre a la definición de bien
común establecida en el literal G del artículo 12 de la presente norma.

CAPÍTULO VI.
DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES.

ARTÍCULO 44. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO

ESENCIALES. El procedimiento para la desafectación de los bienes comunes no esenciales, será el indicado
por el artículo 21 de la Ley 675 de 200119.
19
ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes
comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la
cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener
de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos,
la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de
copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los
coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.
 No obstante, se tendrán en cuenta las siguientes reglas para efectuar el procedimiento de
desafectación:

1) Se debe contar con previa autorización de las autoridades administrativas competentes de

conformidad con las normas urbanísticas vigentes
2) Debe existir aprobación de la asamblea general de copropietarios con el voto favorable de un
número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen al menos el setenta por
ciento (70%) de los coeficientes en que se encuentra dividido la propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1. No se podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, cuando no

se obtenga la aprobación de las autoridades administrativas competentes. Estos bienes una vez desafectados
pasarán a ser de dominio particular de la URBANIZACION ALTOS DEL MARANTÀ (P. H.). La
desafectación constituirá reforma estatutaria que una vez elevada a escritura pública deberá inscribirse en la
oficina de instrumentos públicos con el objeto que se genere el respectivo folio de matrícula inmobiliaria si a
ello hay lugar.20

PARAGRAFO 2. En el acta de la asamblea que decida desafectar un bien común no esencial, se deberán
establecer los ajustes a los coeficientes de copropiedad, como efecto de la incorporación del nuevo bien
privado a la URBANIZACION ALTOS DEL MARANTÀ (P. H.) para lo cual se aplicarán los criterios
establecidos en el capítulo VII del título primero de la ley 675 de 2001 y en el presente reglamento.

PARÁGRAFO 3. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes
muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son
enajenables. La enajenación de estos bienes será dispuesta por el consejo de administración dentro del
ámbito de sus atribuciones. En todo caso, estos bienes deberán permanecer inventariados por parte del
administrador.

ARTÍCULO 45. ENAJENACIÓN DE LOS BIENES DESAFECTADOS. Para efectos de enajenar los bienes
privados generados como consecuencia de la desafectación, se requerirá la aprobación de un número plural
de copropietarios que representen no menos del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad21.

ARTÍCULO 46. MANTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES. El mantenimiento, reparación, conservación

y reposición de los bienes comunes estará a cargo de la administración, con cargo a los ingresos de la
misma. Los propietarios o tenedores están obligados de manera expresa a contribuir con las expensas
correspondientes de acuerdo al coeficiente de copropiedad asignado a cada unidad en el presente
reglamento.

PARÁGRAFO 1. Respecto al mantenimiento de las áreas comunes de uso exclusivo asignadas a algunas de
las unidades de dominio privado, los costos y gastos que dicho mantenimiento demande, serán asumidos por
el copropietario beneficiado.

ARTÍCULO 47. MUROS DIVISORIOS. Los muros divisorios de las unidades privadas son bienes comunes
esenciales por tratarse de muros estructurales. Su modificación no se encuentra autorizada.

ARTÍCULO 48. FACHADAS. Todos los muros y demás elementos que conforman la parte exterior de las
unidades de dominio privado tienen la calidad de bienes comunes, así no se trate de muros o elementos
estructurales. En este sentido queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de ventana o vidrios, aumentar
o disminuir su número o tamaño, o modificar en alguna forma su diseño de manera que altere la estética de la
Urbanización. No obstante, lo anterior los propietarios de las unidades privadas estarán obligados a reparar y
reponer los vidrios de las ventanas de sus unidades privadas.22

ARTÍCULO 49. PROHIBICIÓN DE VARIACIÓN FACHADAS. Ningún propietario o tenedor a cualquier título,
podrá alterar, modificar, cambiar, cubrir u ocultar de ninguna forma la fachada de los bienes que conforman el
la Urbanización. El mantenimiento, reparación y reconstrucción de las fachadas corresponderá a la
administración de la Urbanización, sin perjuicio de que cada propietario individual las pueda realizar con la
autorización previa de la autoridad administrativa competente y con la autorización de la asamblea general de
copropietarios.

Las reparaciones que se limiten a reparaciones superficiales y aplicación de pinturas, serán costeadas por el
propietario de cada unidad privada. Dichas reparaciones no deberán afectar el diseño y estética de la
fachada.

No se podrá alterar el color ni el diseño de las fachadas de ningún inmueble individualmente considerado,
salvo que la alteración o modificación se realice en todos los inmuebles. En consecuencia, cada vez que de
forma individual se restaure, modifique o repare una fachada, deberán conservarse los colores y el diseño
original.

Para reparar o reconstruir simultáneamente un número de fachadas que supere el treinta por ciento (30%) o
más del total de las fachadas, la administración podrá convocar a la asamblea general de copropietarios aun

20
Tomado de un reglamento de propiedad horizontal. Con adecuaciones de redacción propia.
21
Tomado de un reglamento de propiedad horizontal. Con adecuaciones de redacción propia.
22
Tomado de un reglamento de propiedad horizontal. Con adecuaciones de redacción propia.
 en reunión extraordinaria , con la finalidad de fijar una cuota extraordinaria , tendiente a
efectuar las reparaciones y adecuaciones necesarias. Lo anterior sin perjuicio de que la administración
cuente con los fondos suficientes para cubrir los costos de reparación.23

En caso de que el deterioro o destrucción de la fachada, sea causado por los propietarios y/o tenedores a
cualquier título de las unidades privadas, los costos serán asumidos por los responsables del daño, con
independencia de que se trate de reparación, reconstrucción, aplicación de pinturas sobre la fachada, etc.

Cualquier modificación a las fachadas deberá someterse a aprobación de asamblea, según las mayorías
contempladas en el presente reglamento, salvo lo concerniente a aplicación de pinturas o reparaciones
superficiales, para lo cual bastará la autorización de la administración, por medio escrito.

ARTÍCULO 50. TECHOS Y LOSAS QUE SIRVEN DE CUBIERTAS. Los techos y losas que sirven de
cubiertas, las canales y los demás elementos que conforman la cubierta para las unidades de dominio
privado, tienen la calidad de bienes comunes.

ARTÍCULO 51. MANTENIMIENTO DE LOS TECHOS Y LOSAS QUE SIRVEN DE CUBIERTAS. El

mantenimiento, reparación y reconstrucción de los techos y losas que sirven de cubiertas las canales y los
demás elementos que conforman la cubierta para las unidades de dominio privado estará por regla general a
cargo de cada propietario de las unidades de dominio privado. No obstante, lo anterior, cuando la causa del
daño sea un hecho calificado como fuerza mayor o caso fortuito, las reparaciones serán cubiertas por la
administración, con previa aprobación de la asamblea, de las cuotas extraordinarias correspondientes y según
las mayorías previstas en el presente reglamento.

PARÁGRAFO 1. Como fuerza mayor y caso fortuito se entienden contempladas las circunstancias descritas
en el artículo 64 del Código Civil Colombiano, las circunstancias análogas como los hechos de la naturaleza o
los hechos ajenos a la naturaleza que sean imprevisibles e irresistibles.

PARÁGRAFO 2. Queda prohibido transitar sobre los techos y losas que sirven de cubierta de otras viviendas.

ARTÍCULO 52. ANDENES. Los andenes son bienes de naturaleza común, por lo que, en adelante, se prohíbe
realizar cualquier modificación sin contar con los respectivos permisos administrativos y con la autorización de
la asamblea general de copropietarios, según los procedimientos establecidos en el presente estatuto.

ARTÍCULO 53. JARDINES. Los jardines de las unidades privadas ubicados al frente de estas, son de
naturaleza privada. Sin embargo, no podrá modificarse o alterarse de ninguna forma sin contar con los
respectivos permisos administrativos y con la autorización de la asamblea general de copropietarios, según
los procedimientos establecidos en el presente estatuto.

ARTÍCULO 54. AVISOS. Todo propietario de una unidad privada, que esté interesado en anunciar la venta o
arrendamiento de su respectiva unidad privada, podrá hacerlo mediante la instalación del correspondiente
aviso colocado en los vidrios de las ventanas ubicadas al interior de la respectiva unidad privada, o en el
espacio destinado por la administración para tal efecto, con previo consentimiento del administrador.24

CAPITULO VII.
DE LA URBANIZACIÓN ALTOS DEL MARANTA COMO PERSONA
JURÍDICA.

ARTÍCULO 55. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. El objeto de LA URBANIZACION como propiedad

horizontal, será el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos
de interés común de los propietarios de bienes privados, proveer al mejoramiento de los servicios y cumplir y
hacer cumplir la ley y el presente reglamento de propiedad horizontal. En desarrollo de su objeto, la persona
jurídica que surge podrá en general, ejecutar todo tipo de actos y contratos de acuerdo con la ley, y
específicamente los siguientes:

1.) Adquirir, enajenar y gravar toda clase de bienes muebles e inmuebles y acciones o títulos valores a
nombre de la copropiedad, previa autorización del órgano de administración que corresponda según lo
previsto en el presente reglamento.

2.) Entregar y tomar dinero en mutuo con interés o sin él, dando o recibiendo garantías reales o personales,
previa autorización del órgano de administración que corresponda según lo previsto en el presente
reglamento.

3.) Celebrar el contrato de cuenta corriente o de depósito y girar dineros, aceptar, endosar, avalar y cancelar
toda clase de títulos valores, también con autorización del órgano de administración competente.

4.) Ejecutar los actos y celebrar los contratos que sean necesarios para el eficaz ejercicio de su objeto, previa
autorización del órgano de administración competente.

5.) Todas las actividades que sean necesarias para desarrollar el objeto de la persona jurídica.

23
Artículo redactado en su totalidad por el autor del presente reglamento
24
Tomado de un reglamento de propiedad horizontal, con adecuaciones de redacción propia.
 ARTÍCULO 56. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la
presente propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y tendrá la calidad de no contribuyente
de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades
propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. La
destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad
de persona jurídica sin ánimo de lucro.25

ARTÍCULO 57. NOMBRE Y DOMICILIO. La persona jurídica originada en virtud del presente reglamento de
propiedad horizontal se denomina URBANIZACIÓN ALTOS DEL MARANTA (P. H.), con domicilio en la
ciudad de Duitama, en la Calle 29 nro. 16-00.

CAPÍTULO VIII.
DERECHOS, DEBERES Y PROHIBICIONES DE LOS HABITANTES DE DLA
URBANIZACION.

ARTÍCULO 58. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES DE BIENES DE USO PRIVADO. Los
propietarios y tenedores de los bienes de dominio privado tendrán al menos los siguientes derechos:

1.) Sobre las unidades privadas, ostentar el derecho de dominio regulado por las normas generales del
Código Civil y en especial por el régimen de propiedad horizontal consagrado en la ley 675 de 2001.
2.) Enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de las unidades de dominio privado a
cualquier título, con las limitaciones impuestas por la ley, los contratos respectivos y el presente
reglamento.
3.) Contar con el servicio de vigilancia privada, las veinticuatro (24) horas del día, durante todo el año.
4.) Contar las veinticuatro (24) del día, con los servicios públicos de gas natural, agua y electricidad.
5.) Presentar peticiones respetuosas ante la administración y el consejo de administración.
6.) Obtener respuesta de fondo a los derechos de petición presentados y dentro de los términos
establecidos por la ley 1755 de 2015 y las demás normas legales y reglamentarias.
7.) Obtener copia gratuita del presente reglamento y del manual de convivencia, ya sea por medio digital
o medio físico.
8.) Poseer, explotar económicamente, usar y disfrutar de los bienes de dominio privado según las
restricciones contenidas en el presente reglamento y en la ley.
9.) Usar y disfrutar los bienes comunes según las restricciones contenidas en el presente reglamento y
en la ley.
10.) Mantener su privacidad al interior de las unidades de dominio privado.
11.) Circular libremente por las áreas de dominio común.
12.) Ejercer cualquier actividad lícita al interior de LA URBANIZACIÓN y dentro de los términos del
presente reglamento y el manual de convivencia.
13.) Participar en la vida comunitaria.
14.) Todas las demás actividades u ocupaciones que no estén prohibidas por el presente reglamento y
por la ley.
15.) Intervenir en la asamblea general de copropietarios, para tal efecto deliberando y votando.

ARTÍCULO 59. DERECHO A ELEGIR Y SER ELEGIDO. Cada propietario, tendrá derecho a elegir y ser
elegido para los cargos que provea la asamblea o para los demás cargos de comisiones que se relacionen
con la administración de la propiedad horizontal. En el caso de las personas jurídicas y de los patrimonios
autónomos que ostentan la calidad de propietarios, este derecho será ejercido por el representante legal de la
misma o en su defecto, por la persona en quien ésta delegue su derecho.

ARTÍCULO 60. DERECHO A DELIBERAR Y VOTAR. Cada propietario o la persona que válidamente lo
represente, tendrá derecho a intervenir en las deliberaciones de las asambleas de copropietarios y a votar en
las mismas, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad respectivo y de acuerdo a los requisitos contenidos
en el presente reglamento. Cada propietario tendrá derecho a un (1) solo voto por cada unidad privada.

ARTÍCULO 61. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS. Son deberes de los propietarios los siguientes:

1.) Usar los bienes de dominio privado, según su n a t u r a l e z a y promover su adecuada

utilización sin perjudicar la tranquilidad y los derechos de terceros.
2.) Usar los bienes de dominio común, según su naturaleza y promover su adecuada utilización sin
perjudicar la tranquilidad de los demás habitantes de LA URBANIZACIÓN.
3.) En caso de enajenación de los bienes de dominio privado, los antiguos propietarios deberán
informar, al administrador sobre los datos que hagan posible la identificación de los nuevos
propietarios y deberá adjuntar una copia simple del certificado de libertad y tradición respectivo. Así
mismo el nuevo propietario, deberá notificar por escrito al administrador, dentro de los treinta (30)
días siguientes a la adquisición del inmueble, su nombre, su número de identificación y deberá
anexar copia simple del certificado de libertad y tradición respectivo.26
4.) Permitir al administrador o al personal autorizado por éste, la entrada a la unidad de dominio privado,
con la finalidad de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes comunes o
de los demás bienes privados.
5.) Ejecutar oportunamente las reparaciones de las unidades privadas.

25
Tomado de un formato existente
26
Redacción propia
 6.) Contribuir oportunamente con el pago de las expensas ordinarias dentro de los diez (10) primeros
días de cada mes y con el pago de las extraordinarias según los plazos que fije la asamblea general
de copropietarios o la administración según sea designado.
7.) Acatar las órdenes emitidas por el administrador, el consejo de administración y la asamblea general
de copropietarios, siempre y cuando dichas órdenes contengan un fin lícito.
8.) Obrar en forma solidaria y humanitaria, con los demás copropietarios.
9.) Abstenerse de ejecutar cualquier acto que atente contra los derechos de los demás propietarios o
tenedores, o que vaya en contra de la seguridad, salubridad, estética, aseo y armonía de LA
URBANIZACIÓN.
10.) Solicitar autorización escrita del administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza,
indicando el día y hora del trasteo.
11.) Permitir la realización de las fumigaciones que fueren necesarias para exterminar plagas
de animales o desechos orgánicos o infecciosos.
12.) Respetar y cumplir el presente reglamento.
13.) Guardar respeto hacia el personal de vigilancia.
14.) Los demás previstos en la ley, en el presente reglamento y en el Manual de Convivencia.

PARÁGRAFO. La obligación por parte de los propietarios de bienes privados de contribuir con las expensas
ordinarias y extraordinarias, podrá delegarse en los tenedores a cualquier título de estos bienes. Sin embargo,
el acto mismo de delegación no exime de responsabilidad al propietario y en todo caso lo obliga
solidariamente al pago.27

ARTÍCULO 62. VISITANTES. Son aquellas personas naturales que ocasional o transitoriamente frecuentan
las instalaciones de LA URBANIZACIÓN, sin ser propietarios o tenedores de algún bien privado.

ARTÍCULO 63. DEBERES DE LOS VISITANTES. Son deberes de los visitantes de LA URBANIZACIÓN los
siguientes:

1) Acatar las disposiciones contenidas en el presente reglamento.

2) Respetar a las personas que integran los órganos de dirección y administración de LA

URBANIZACIÓN.

3) Al momento de dirigirse hacia los trabajadores que integran la planta de personal de LA

URBANIZACIÓN, efectuar un trato atento y respetuoso con todos y cada uno de ellos.

4) Conservar y utilizar adecuadamente los bienes comunes.

5) Abstenerse de generar conflictos de cualquier índole al interior de las instalaciones de LA

URBANIZACIÓN.

ARTÍCULO 64. PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES DE BIENES DE USO

PRIVADO. Queda prohibido a los propietarios y tenedores a cualquier título de los bienes privados, ejecutar
cualquiera de las siguientes conductas:

1.) Enajenar o conceder permiso para el uso de la unidad privada, con fines distintos a los autorizados
por el presente reglamento y la ley.
2.) Hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos o paredes comunes, introducir objetos
pesados, explosivos, inflamables o corrosivos, o ejecutar cualquier otro acto que atente contra la
solidez, salubridad y seguridad de LA URBANIZACIÓN.
3.) Modificar la fachada de los inmuebles, sin las autorizaciones requeridas por el presente reglamento.
4.) Colgar ropas, alfombras y otros elementos similares en las paredes externas, puertas, ventanas o
áreas de uso común.
5.) Instalar elementos aéreos, antenas de radio o televisión, cables aéreos de conducción eléctrica,
telefónica o similares, sin la autorización de la administración.
6.) Instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden
a los demás habitantes o que causen daños o interfieran los servicios de LA URBANIZACIÓN
7.) Introducir en las unidades residenciales, animales cuya tenencia se encuentre prohibida por las leyes
ambientales.
8.) Introducir en las unidades residenciales, animales domésticos que puedan perturbar la tranquilidad y
la salud de los demás residentes de LA URBANIZACIÓN
9.) Arrojar basuras en las zonas comunes, fuera de los lugares fijados por administración.
10.) Utilizar electrodomésticos de cualquier clase, que emitan sonidos con decibeles superiores a los
permitidos por el Código Nacional de Policía.
11.) Ejecutar cualquier conducta que atente contra los bienes jurídicos y que afecte la tranquilidad,
seguridad y salubridad de los habitantes de LA URBANIZACIÓN.
12.) Ejecutar cualquier conducta que se encuentre prohibida por el manual de convivencia.

PARÁGRAFO 1. Las conductas descritas en el presente artículo, serán sancionables conforme a las
estipulaciones contenidas en el manual de convivencia y el presente reglamento.

ARTÍCULO 65. SOLIDARIDAD. Los propietarios y los poseedores de las unidades privadas, serán
solidariamente responsables con las personas a las que les cede el uso de dicha unidad a cualquier título, por
27
Redacción propia
 los daños que estos ocasionen a los bienes comunes y en especial por el pago de las multas que se les
impongan a los últimos.

ARTÍCULO 66. VISITANTES SIN VEHÍCULO. Los visitantes podrán ingresar en cualquier momento a las
instalaciones de la administración, siempre y cuando cuenten con la autorización de los propietarios o
tenedores residentes en las unidades privadas.

Cualquier conducta desplegada por los visitantes, que pueda afectar la seguridad, la tranquilidad, la salud o la
integridad física o psíquica de los habitantes de la administración, será denunciada a las autoridades de
policía dependiendo de la gravedad de la conducta, lo anterior sin perjuicio de que los miembros del servicio
de seguridad de LA URBANIZACIÓN puedan expulsar o reducir a las personas en concreto.

PARÁGRAFO 1. El empleo de la fuerza por parte de los miembros del servicio de seguridad será excepcional
y en el caso de que esta deba usarse, tendrá que adecuarse a los criterios de necesidad, proporcionalidad y
respeto por la dignidad humana.

PARÁGRAFO 2. Las disposiciones contenidas en el presente artículo no impedirán que las personas
afectadas con la conducta de los visitantes puedan iniciar las respectivas acciones penales policivas o civiles
según sea el caso.28

ARTÍCULO 67. CONTROL DE ENTRADA. Los miembros del servicio de seguridad de LA URBANIZACIÓN,
deberán llevar un registro detallado de las personas distintas a los propietarios y tenedores que ingresan al
conjunto. Para tal efecto la administración diseñará e implementará un sistema físico o electrónico donde se
dejen las constancias respectivas, con los datos suficientes para poder individualizar de forma concreta a cada
uno de los visitantes29.

ARTÍCULO 68. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL DE LA PERSONA

JURIDICA. La certificación sobre la existencia y representación legal de LA URBANIZACIÓN, corresponde al
alcalde de la ciudad de Duitama o a la autoridad que la ley designe.

ARTÍCULO 69. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán
conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas,
intereses, fondo de imprevistos, arrendamientos, concesiones y demás bienes e ingresos que adquiera o
reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.30

ARTÍCULO 70. FONDO DE IMPREVISTOS. LA URBANIZACIÓN constituirá un fondo para atender

obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará en un porcentaje no inferior al uno por
ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea
general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el
cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá
disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general y de conformidad con lo establecido en
el presente reglamento.

PARAGRAFO 1. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo
referido, sólo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata este artículo sean insuficientes para
atender las erogaciones a su cargo.

ARTÍCULO 71. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la
propiedad horizontal según lo dispuesto por la ley 675 de 2001, se procederá a la disolución y liquidación de
la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. La
liquidación de la persona jurídica se llevará a cabo de acuerdo con el procedimiento establecido en la ley y en
el presente reglamento.

CAPÍTULO IX.
MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES DE BIENES PRIVADOS Y BIENES COMUNES.

ARTÍCULO 72. CONSTRUCCIONES ADICIONALES. Ningún propietario o tenedor a cualquier título, podrá
construir plantas adicionales o adicionar elementos de construcción a los bienes de naturaleza privada, sin la
expresa autorización de la asamblea general de copropietarios además de los correspondientes permisos
administrativos que se requieran para tal efecto.

ARTÍCULO 73. MODIFICACIONES EN LAS UNIDADES PRIVADAS. Para adelantar obras de modificación,
adecuación o ampliación, en las unidades privadas se requiere cumplir con los siguientes requisitos
generales:

1.) Obtener la respectiva licencia de construcción, expedida por la autoridad competente, con el
cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes al momento de la radicación, si de acuerdo al tipo de
modificación se requiere de licencia de acuerdo con las normas legales y reglamentarias.

28
Redacción propia
29
Redacción propia
30
Tomado de formato existente
 2.) Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, estética, estabilidad y los servicios de LA
URBANIZACIÓN.

3.) Obtener la aprobación de la asamblea general de copropietarios en los términos del presente
reglamento.

PARAGRAFO 1. Los requisitos deberán ser cumplidos en el orden que señalado por el presente artículo.

PARÁGRAFO 2. El administrador se encuentra autorizado para solicitar la previa constitución de depósitos de

dinero en garantía de manera previa a la ejecución de reformas, obras o mejoras en las unidades privadas o
de manera previa a los trasteos por parte de los residentes de LA URBANIZACIÓN, según la tabla que para
tal efecto fije el consejo de administración.

ARTÍCULO 74. TIPOS DE MODIFICACIONES: Las modificaciones de bienes privados pueden comprender
las siguientes modalidades:

1.) Remodelaciones, arreglos y adecuaciones, que no afecten las placas ni los techos ni los muros
estructurales.

2.) Todas las demás que no afecten los bienes comunes, ni la estética de LA
URBANIZACIÓN.31

ARTÍCULO 75. MANTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES. El mantenimiento de los bienes comunes,
estará a cargo de la administración de LA URBANIZACIÓN, sin perjuicio de que por disposición de la
asamblea general se disponga otra cosa y en los casos expresamente contemplados en el presente
reglamento. En todo caso el administrador velará por el cuidado, conservación y uso adecuado de estos
bienes.

ARTÍCULO 76. TRÁMITE DE APROBACIÓN ANTE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS. El

interesado en realizar modificaciones a los bienes privados que impliquen una obra civil, debe someter el
proyecto respectivo para estudio de la asamblea general de copropietarios, previo el lleno de los requisitos
que se citan a continuación presentados previamente al administrador:

1.) El copropietario solicitará permiso para realizar obras físicas en su unidad, indicando el objeto, la
duración, horarios de trabajo y fechas de realización.

2.) A la solicitud adjuntará los planos y diseños correspondientes y las especificaciones técnicas de las
obras que proyecta realizar, aprobados por la autoridad administrativa correspondiente.

3.) El propietario de la respectiva unidad privada deberá estar a paz y salvo por todo concepto con la
administración de LA URBANIZACIÓN.

4.) Una vez sean corroborados por parte del administrador los requisitos enunciados previamente, este
presentará la solicitud ante la asamblea general de copropietarios, en reunión ordinaria, o si lo considera
necesario, convocará a reunión extraordinaria, de considerarlo necesario a su prudente juicio.

5.) Antes de presentar la solicitud a la asamblea, el administrador podrá ordenar una revisión de orden
técnico, verificando que las modificaciones no afecten elementos comunes tales como muros estructurales y
que no comprometan la seguridad y solidez de la edificación. Los costos asociados con estas revisiones
estarán a cargo del solicitante.

6.) La asamblea general de copropietarios, podrá aprobar o improbar el proyecto o precisar las
observaciones con relación a los asuntos técnicos que considere pertinentes. La asamblea, deberá sustentar
razonadamente la falta de aprobación del proyecto o modificación.

7.) En caso de que la asamblea de copropietarios, no apruebe el proyecto presentado, el interesado podrá
realizar las modificaciones hechas por la asamblea y volver a presentar el proyecto nuevamente, según las
precisiones contempladas en el presente artículo.

8.) El permiso otorgado por la asamblea de copropietarios se hará constar en acta escrita. En el texto de la
comunicación si fuere aprobatoria, deberá describirse la obra, el espacio de ocupación permitido, las fechas y
los horarios permitidos para adelantar las obras o modificaciones.

9.) Mientras la asamblea general de copropietarios no autorice la reforma o modificación solicitada, el

solicitante deberá abstenerse de efectuar la reforma, so pena de incurrir en las sanciones previstas en este
reglamento.

10.) El interesado en las modificaciones a las unidades privadas se obliga a dar un adecuado manejo a los
escombros y basuras como lo determine la administración.

PARÁGRAFO. Aquellas adecuaciones consistentes en remodelaciones como cambios de piso, cambios de

enchapes, cambios de cocina, y demás modificaciones que no impliquen una obra civil, deberán ser

31
El numeral primero es tomado de otro formato con adecuación de estilo y el Segundo numeral es de redacción
propia.
 informadas previamente al administrador de LA URBANIZACIÓN y no estarán sometidas a aprobación
alguna.

ARTÍCULO 77. RESPONSABILIDAD POR DAÑOS. Se entiende que todas las obras de modificación en las
áreas privadas deberán ejecutarse dentro de los linderos respectivos, sin afectar o dañar los bienes comunes
que las atraviesan y en ningún momento se podrán ocupar las áreas comunes de LA URBANIZACIÓN por
fuera de lo autorizado por la asamblea de copropietarios. Todo daño que afecte las unidades privadas o las
zonas comunes de LA URBANIZACIÓN, ocasionado por obras de reformas, reparaciones, accidentes de
cualquier naturaleza, negligencia, abandono o imprudencia del usuario o sus dependientes de una unidad
privada, deberá ser reparado de inmediato por el propietario o usuario de la unidad en que hubiere causado el
accidente o hecho que motivó el desperfecto o deterioro. El administrador se encuentra autorizado para
solicitar la previa constitución de depósitos de dinero en garantía, de manera previa a la ejecución de
reformas, obras o mejoras en las unidades privadas solamente en aquellas que están sometidas a
aprobación de la asamblea general de copropietarios.

ARTÍCULO 78. REPARACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS. Cada propietario se obliga a ejecutar de
inmediato en sus bienes de dominio particular las reparaciones por cuya omisión pueda causar perjuicio a la
propiedad común o a las demás propiedades de dominio particular, y responderá por los perjuicios irrogados
por tal omisión. En este sentido, en los casos en que se produzcan humedades por no mantenerse en
debidas condiciones los desagües, grifos, escapes en las tuberías, por no tomar las debidas precauciones o,
por no proceder a reparar el desperfecto o deterioro, con la urgencia requerida en cada caso.32

ARTÍCULO 79. CONSTRUCCIÓN DE BIENES COMUNES O MODIFICACIONES DE LOS EXISTENTES.

Toda construcción adicional de bienes comunes o cualquier modificación en las áreas o bienes de propiedad
común esenciales o no esenciales de LA URBANIZACIÓN, que implique una obra civil, estará sujeta a las
siguientes reglas:

1.) La propuesta de modificación o construcción, debe ser elaborada por el administrador, para que este a
su vez la presente ante la asamblea general de copropietarios para su aprobación. La presentación de la
propuesta, deberá constar con visto bueno del consejo de administración. Una vez obtenida esta aprobación,
el administrador deberá adjuntar con la propuesta los siguientes documentos:

a) Planos de la obra.
b) La respectiva licencia administrativa aprobada, para realizar la obra o para modificar una existente
en caso de requerirse.

2.) Además de la documentación que se acaba de relacionar, el administrador deberá elaborar y adjuntar
una solicitud en la que conste al menos la siguiente información.

c) Presupuesto de la obra.
d) Forma de financiación.
e) Espacio a utilizar
f) Fecha de inicio de la obra.
g) Fecha aproximada de finalización.
h) Modalidad de selección empleada para escoger al contratista que va a ejecutar la obra.
i) Criterios de escogencia empleados.
j) Al menos tres (3) propuestas presentadas por oferentes interesados en llevar a cabo la obra o
modificación.

PARÁGRAFO 1. La propuesta deberá presentarse ante el consejo de administración por lo menos con dos
(2) meses de anterioridad a la reunión de la asamblea general, para que este a su vez la revise y la apruebe.
Adicionalmente el administrador deberá comunicar la propuesta a todos los copropietarios con por lo menos
un (1) mes de anterioridad a la reunión. La propuesta que se presente por fuera de los términos previstos en
el presente parágrafo, no será estudiada por la asamblea general.

PARÁGRAFO 2. Corresponde a la asamblea general de copropietarios aprobar el presupuesto necesario

para ejecutar la obra o modificación y escoger al contratista, según las propuestas presentadas.

ARTÍCULO 80. REPARACIONES URGENTES A LOS BIENES COMUNES. En caso de reparaciones

urgentes a los bienes comunes por inminente peligro de ruina o grave amenaza para la seguridad e integridad
de las personas y de los bienes de estas, el administrador convocará inmediatamente al consejo de
administración en sesión extraordinaria, para que estos a su vez de manera conjunta, procedan a su
inmediata realización, sin necesidad de aprobación previa de la asamblea general de copropietarios.

Para efectuar las correspondientes obras, se podrá utilizar el dinero contenido en el fondo de imprevistos. En
todo caso el administrador deberá dar aviso a las autoridades municipales sobre el riesgo de la obra para que
estos a su vez tomen las medidas de seguridad pertinentes, ello con anterioridad a realizar la contratación de
las obras necesarias.

CAPITULO X.
SERVIDUMBRES Y OTRAS DISPOSICIONES.

32
Tomado de formato de reglamento
ARTÍCULO 81. SERVIDUMBRES. LA URBANIZACIÓN, así como sus copropietarios y tenedores a cualquier
título, se encuentran obligados a respetar y cumplir con las servidumbres que soportan los bienes privados y
se deriven de la conformación física y estructural de la copropiedad, así como de las instalaciones de
servicios públicos y demás instalaciones especiales.

ARTÍCULO 82. INGRESO DE PERSONAL DE EMPRESAS DE SERVICIOS PÚBLICOS. Los empleados o

contratistas de las empresas de servicios públicos tendrán libre acceso a los bienes comunes y privados de
LA URBANIZACIÓN para la revisión, reparación o modificación de sus ductos, redes y demás componentes.
Además, quedan autorizados para efectuar en tales bienes, las obras que sean necesarias.

ARTÍCULO 83. PROPIEDAD DE LA INFRAESTRUCTURA ELÉCTRICA Y LAS OBRAS CIVILES

ASOCIADAS. La infraestructura eléctrica conformada por las redes internas que van desde el punto de
derivación autorizado por la empresa encargada de la prestación del servicio, incluidos transformadores y
equipos asociados, hasta el punto de derivación de acometidas de baja tensión ubicado en los armarios de
medidores y las obras civiles asociadas a esta obra eléctrica, son de propiedad de la empresa prestadora del
servicio de energía eléctrica. En todo caso, el terreno sobre el cual se ubica la infraestructura eléctrica es
parte de los bienes comunes de LA URBANIZACIÓN y conservará la misma condición, aunque se transfiera
la infraestructura eléctrica a favor de empresa prestadora del servicio.

La empresa prestadora del servicio, será la responsable de los gastos que ocasionen la operación,
mantenimiento, explotación y reposición de estos elementos, y por autorización que se entiende impartida por
el presente reglamento, queda facultada irrevocablemente, a título gratuito y a perpetuidad para ingresar a las
áreas comunes de LA URBANIZACIÓN en dónde esté ubicada la infraestructura eléctrica para efectuar su
revisión, operación, mantenimiento, reparación, reposición y modificación de los elementos y/o equipos
instalados.

CAPÍTULO XI.
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

ARTÍCULO 84. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Los coeficientes de copropiedad asignados a las

unidades privadas localizadas en la copropiedad definen el porcentaje de participación en la asamblea
general de propietarios de la copropiedad, la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de
bienes privados sobre los bienes comunes generales de la copropiedad y la proporción en que deben pagar
las expensas comunes generales.

ARTÍCULO 85. CRITERIOS DE CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Los coeficientes

de copropiedad de las unidades privadas de LA URBANIZACIÓN, están calculados con base en el área
privada de cada bien, con respecto al área total privada de LA URBANIZACIÓN equivalente al ciento por
ciento (100%).

ARTÍCULO 86. LISTA DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Los coeficientes de copropiedad se

encuentran expresados en términos porcentuales (%) y son los siguientes:

UNIDAD ÁREA PORCENTAJE DE

PARTICIPACIÓN

A1 67.51 mts2 0.74%

A2 67.51 mts2 0.74%
A3 67.51 mts2 0.74%
A4 67.51 mts2 0.74%
A5 67.51 mts2 0.74%
A6 67.51 mts2 0.74%
A7 67.51 mts2 0.74%
A8 67.51 mts2 0.74%
A9 67.51 mts2 0.74%
A10 67.51 mts2 0.74%
A11 67.51 mts2 0.74%
A12 67.51 mts2 0.74%
A13 67.51 mts2 0.74%
B1 67.51 mts2 0.74%
B2 67.51 mts2 0.74%
B3 67.51 mts2 0.74%
B4 67.51 mts2 0.74%
B5 67.51 mts2 0.74%
B6 67.51 mts2 0.74%
B7 67.51 mts2 0.74%
B8 67.51 mts2 0.74%
B9 67.51 mts2 0.74%
B10 67.51 mts2 0.74%
B11 67.51 mts2 0.74%
B12 67.51 mts2 0.74%
B13 67.51 mts2 0.74%
B14 67.51 mts2 0.74%
B15 67.51 mts2 0.74%
B16 67.51 mts2 0.74%
B17 67.51 mts2 0.74%
B18 67.51 mts2 0.74%
B19 67.51 mts2 0.74%
B20 67.51 mts2 0.74%
B21 67.51 mts2 0.74%
B22 67.51 mts2 0.74%
B23 67.51 mts2 0.74%
B24 67.51 mts2 0.74%
B25 67.51 mts2 0.74%
B26 67.51 mts2 0.74%
B27 67.51 mts2 0.74%
B28 67.51 mts2 0.74%
C1 67.51 mts2 0.74%
C2 67.51 mts2 0.74%
C3 67.51 mts2 0.74%
C4 67.51 mts2 0.74%
C5 67.51 mts2 0.74%
C6 67.51 mts2 0.74%
C7 67.51 mts2 0.74%
C8 67.51 mts2 0.74%
C9 67.51 mts2 0.74%
C10 67.51 mts2 0.74%
C11 67.51 mts2 0.74%
C12 67.51 mts2 0.74%
C13 67.51 mts2 0.74%
C14 67.51 mts2 0.74%
C15 67.51 mts2 0.74%
C16 67.51 mts2 0.74%
C17 67.51 mts2 0.74%
C18 67.51 mts2 0.74%
C19 67.51 mts2 0.74%
C20 67.51 mts2 0.74%
C21 67.51 mts2 0.74%
C22 67.51 mts2 0.74%
C23 67.51 mts2 0.74%
C24 67.51 mts2 0.74%
C25 67.51 mts2 0.74%
C26 67.51 mts2 0.74%
C27 67.51 mts2 0.74%
C28 67.51 mts2 0.74%
D1 67.51 mts2 0.74%
D2 67.51 mts2 0.74%
D3 67.51 mts2 0.74%
D4 67.51 mts2 0.74%
D5 67.51 mts2 0.74%
 D6 67.51 mts2 0.74%
D7 67.51 mts2 0.74%
D8 67.51 mts2 0.74%
D9 67.51 mts2 0.74%
D10 67.51 mts2 0.74%
D11 67.51 mts2 0.74%
D12 67.51 mts2 0.74%
D13 67.51 mts2 0.74%
D14 67.51 mts2 0.74%
D15 67.51 mts2 0.74%
D16 67.51 mts2 0.74%
D17 67.51 mts2 0.74%
D18 67.51 mts2 0.74%
D19 67.51 mts2 0.74%
D20 67.51 mts2 0.74%
D21 67.51 mts2 0.74%
D22 67.51 mts2 0.74%
D23 67.51 mts2 0.74%
D24 67.51 mts2 0.74%
D25 67.51 mts2 0.74%
D26 67.51 mts2 0.74%
D27 67.51 mts2 0.74%
D28 67.51 mts2 0.74%
E1 67.51 mts2 0.74%
E2 67.51 mts2 0.74%
E3 67.51 mts2 0.74%
E4 67.51 mts2 0.74%
E5 67.51 mts2 0.74%
E6 67.51 mts2 0.74%
E7 67.51 mts2 0.74%
E8 67.51 mts2 0.74%
E9 67.51 mts2 0.74%
E10 67.51 mts2 0.74%
E11 67.51 mts2 0.74%
E12 67.51 mts2 0.74%
E13 67.51 mts2 0.74%
E14 67.51 mts2 0.74%
E15 67.51 mts2 0.74%
E16 67.51 mts2 0.74%
E17 67.51 mts2 0.74%
E18 67.51 mts2 0.74%
E19 67.51 mts2 0.74%
E20 67.51 mts2 0.74%
E21 67.51 mts2 0.74%
E22 67.51 mts2 0.74%
E23 67.51 mts2 0.74%
E24 67.51 mts2 0.74%
F1 67.51 mts2 0.74%
F2 67.51 mts2 0.74%
F3 67.51 mts2 0.74%
F4 67.51 mts2 0.74%
F5 67.51 mts2 0.74%
F6 67.51 mts2 0.74%
F7 67.51 mts2 0.74%
F8 67.51 mts2 0.74%
F9 67.51 mts2 0.74%
F10 67.51 mts2 0.74%
F11 67.51 mts2 0.74%
F12 67.51 mts2 0.74%
F13 67.51 mts2 0.74%
F14 67.51 mts2 0.74%

ARTÍCULO 87. MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. La asamblea general de

copropietarios, con el voto favorable de un número plural de copropietarios que represente al menos el
setenta por ciento (70%) del coeficiente de copropiedad de LA URBANIZACIÓN, podrá autorizar la
modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1.) Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros
legales para su fijación.

2.) Cuando al inmueble se adicionen nuevos bienes privados, producto de la división material de alguna
unidad privada, o la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al
mismo.

3.) Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte de LA

URBANIZACIÓN.

4.) Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la
fijación de los coeficientes de copropiedad.

CAPÍTULO XII.
ASPECTOS ECONÓMICOS.

ARTÍCULO 88. PERIODO CONTABLE Y BALANCE. El periodo presupuestal de la administración es anual,

y se cuenta desde el primero (1) de abril al treinta y uno (31) marzo. Las cuentas se cortarán el treinta y uno
(31) de diciembre de cada año y el contador deberá elaborar el inventario y el balance general antes de la
reunión ordinaria de la asamblea.

ARTÍCULO 89. PRESUPUESTO. Las expensas comunes necesarias u ordinarias deben ser presupuestadas
por la administración para el periodo presupuestal, incluyendo en él, los rubros equivalentes a la totalidad de
los gastos fijos causados como consecuencia de la administración de la copropiedad. Totalizados los gastos
ordinarios, se prevén los ingresos necesarios para su cubrimiento, los cuales se dividen entre las unidades
privadas de acuerdo con los índices de participación de los gastos, establecidos en los coeficientes de
copropiedad. En la elaboración y aprobación del presupuesto, adicionalmente se tendrán en cuenta las
siguientes reglas:

1.) La elaboración y aprobación del presupuesto anual de gastos o expensas comunes ordinarias y de
los ingresos de la copropiedad, corresponderá de manera conjunta al administrador y al consejo de
administración, cuya elaboración deberá realizarse, con por lo menos cuarenta y cinco (45) días calendario de
antelación a la fecha de reunión de la asamblea general de copropietarios y deberá ser presentada a todos
los copropietarios junto con la citación a la reunión de la asamblea con una antelación mínima de quince (15)
días calendario a la fecha de celebración.

2.) El presupuesto se aprobará con el voto favorable de los propietarios que representen la mitad más
uno (1) de los coeficientes de propiedad presentes en dicha asamblea.

3.) El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los propietarios estarán obligados
a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas
mensuales anticipadas o por los periodos que para cada ejercicio anual fije la asamblea general de
copropietarios.

4.) Con el fin de atender adecuada y oportunamente las necesidades y gastos de LA URBANIZACIÓN,
las cuotas de administración se incrementarán automáticamente a partir del primero (1) de abril de cada año,
en idéntica alza, con relación al incremento el salario mínimo legal o del Índice de Precios al Consumidor,
dependiendo del que represente el mayor incremento. La asamblea general, no podrá disminuir el incremento
fijado en este numeral, sin embargo, podrá fijar uno superior.

ARTÍCULO 90. PRESUPUESTO SUBSIDIARIO. Si por cualquier causa la asamblea no aprobare el

presupuesto para el año respectivo o no acordare las contribuciones a cargo de los copropietarios, el
administrador queda autorizado para expedir el presupuesto y liquidar las expensas comunes necesarias que
deban pagar éstos hasta cuando la asamblea decida al respecto. Si la asamblea no hace oportunamente
cualquiera de los nombramientos que le corresponden continuará en el cargo la persona anteriormente
designada. Antes de la primera reunión de la asamblea o mientras ésta resuelva sobre el particular, el
administrador liquidará las cuotas de administración para gastos comunes que deban pagar los propietarios
de las unidades privadas.

ARTÍCULO 91. EXPENSAS COMUNES. Los gastos comunes se determinarán proporcionalmente de

conformidad con los coeficientes de copropiedad asignados a cada una de las unidades privadas que
conforman LA URBANIZACION, los cuales contribuirán a la administración, conservación, reparación de los
bienes comunes, a las mejoras, vigilancia, prestación de servicios comunes esenciales para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes, mantenimiento, servicios públicos y en general cualquier
gasto o expensa autorizado o decretado por la asamblea de copropietarios.
 ARTÍCULO 92. PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES. Cada propietario o tenedor deberá contribuir con el
pago de las expensas comunes ordinarias , en proporción a los coeficientes de copropiedad establecidos
en el presente reglamento.

Las expensas comunes ordinarias se causarán el primer día de cada mes sin importar que sea hábil o no, y
los propietarios y/o tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado, deberán pagarlas dentro de
los diez (10) primeros días calendario de cada mes. Finalizado este término, la respectiva obligación se
vencerá.

Las obligaciones no sufragadas empezarán a generar intereses moratorios, vencido un (1) mes contado
desde su causación.

Las obligaciones que se vayan causando en lo sucesivo generarán intereses desde el momento de su
causación, solo en el caso de que existan obligaciones previas no pagadas.

Las expensas comunes extraordinarias se causan el día en que sean decretadas por la asamblea y serán
pagadas dentro del plazo máximo indicado en la resolución correspondiente que las apruebe, vencido este
término, comenzarán a causar intereses de mora.

Respecto al pago de las expensas comunes ordinarias, las expensas comunes extraordinarias y las multas
existirá solidaridad entre el propietario o el poseedor y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio
privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo
bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio de la unidad privada.

ARTÍCULO 93. INTERESES POR NO PAGO DE EXPENSAS COMUNES. El retardo en el cumplimiento del
pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente
certificado por la superintendencia financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum
señalado en este mismo reglamento, establezca un interés inferior.

Los intereses se calcularán sobre la totalidad de las obligaciones adeudadas, no obstante, estos no
causarán a su vez intereses adicionales.

ARTÍCULO 94. PUBLICACIÓN DE LISTADO DE CARTERA EN MORA. Mientras subsista este

incumplimiento, el administrador podrá publicar una lista en donde conste el valor adeudado, el inmueble al
que está adscrito el coeficiente y que genera la deuda y el nombre del propietario y/o tenedor moroso.33

ARTÍCULO 95. CUOTAS EXTRAORDINARIAS. Si durante la vigencia del presupuesto surgieren gastos
imprevistos que no pueden ser atendidos con las reservas contempladas para tal fin en el fondo de
imprevistos, se seguirá la fijación de expensas comunes extraordinarias.

El cobro a los propietarios de expensas comunes extraordinarias adicionales a las expensas comunes
ordinarias, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender
las erogaciones a su cargo y su aprobación, requerirá mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 96. FORMACIÓN E INCREMENTO DEL FONDO DE IMPREVISTOS. El fondo de imprevistos se

formará e incrementará con los siguientes ingresos: 1.) El uno por ciento (1%) del presupuesto anual de los
gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere. 2.) Los resultantes de
superávit de ejecución del presupuesto anual de gastos, en cuanto la asamblea general de copropietarios no
dispusiere absorberlos en el presupuesto subsiguiente o crear reservas especiales. 3.) Los producidos por los
valores en que se invierta el mismo fondo de imprevistos.

PARÁGRAFO. Se suspenderá el incremento del fondo de imprevistos cuando el monto disponible alcance el
cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año a menos que la asamblea
de copropietarios disponga lo contrario.

ARTÍCULO 97. MANEJO E INVERSIÓN DEL FONDO DE IMPREVISTOS. Mientras la asamblea general de
copropietarios no disponga otra cosa, el manejo del fondo de imprevistos será efectuado por el administrador
en forma separada de los ingresos ordinarios de LA URBANIZACIÓN. Cuando la asamblea general de
copropietarios lo apruebe previa y expresamente, un porcentaje del fondo de imprevistos podrá invertirse en
mejoras a los bienes comunes.

ARTÍCULO 98. NATURALEZA DE LAS PARTICIPACIONES EN EL FONDO. Las participaciones que a los
propietarios correspondan en el fondo de imprevistos, tienen el carácter de bienes comunes.

ARTÍCULO 99. IMPUTACIÓN DE PAGOS. Los pagos realizados, se imputarán de la siguiente forma.

33
Tomado del ARTÍCULO 30 de la Ley 675 de 2001
 1.) Si existieren intereses pendientes, estos se pagarán en primer lugar y el saldo restante se
imputará al capital que los esté causando.
2.) Si existieren varias cuotas de administración pendientes, el pago se imputará siempre a la
cuota más antigua.
3.) Si existieren cuotas de administración y multas pendientes, el pago se imputará primero a
las multas y lo restante se imputará a las cuotas de administración adeudadas y en la forma
establecida en los numerales precedentes.

PARÁGRAFO 1. Las multas solo serán exigibles cuando sean cargadas al estado de cuenta del deudor. Por
lo que solo se podrá imputar su pago, cuando estas aparezcan reflejadas en el estado de cuenta de la
respectiva unidad privada.

PARÁGRAFO 2. Las multas impuestas válidamente por el consejo de administración, causarán intereses
moratorios una vez vencido el lapso de un (1) mes contado desde su causación.

ARTÍCULO 100. COBRO EJECUTIVO. El retardo en el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias y no

pecuniarias, indicadas en el presente reglamento y en la ley, dará lugar a que el administrador inicie a nombre
propio o por conducto de apoderado los respectivos procesos ejecutivos en contra de los propietarios y/o
tenedores a cualquier título, que se encuentren en mora por ocho (8) meses o más.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los
mecanismos para la solución de conflictos tales como conciliación, ni tampoco estará sujeta a requerimientos
escritos o verbales previos por parte del administrador o del consejo de administración34.

ARTÍCULO 101. TÍTULO EJECUTIVO. El título ejecutivo contentivo de la obligación será el certificado
expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional a los contemplados en el
presente artículo. En la certificación deberá constar al menos la siguiente información:

1.) Nombre completo del propietario y/o tenedor moroso, con su respectivo documento de identidad.
2.) Fecha de expedición de la certificación.
3.) Discriminación de cada una de las expensas adeudadas, con su respectiva fecha de vencimiento.
4.) Los intereses de cada una de las expensas adeudadas, con indicación de la fecha a partir de la cual
se empiezan a causar.
5.) El inmueble sobre el cual recaen las obligaciones, identificado con dirección y folio de matrícula
inmobiliaria.
6.) La firma del administrador, con indicación de actuar en calidad de representante legal de LA
URBANIZACIÓN.

CAPÍTULO XIII.
ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN.

ARTÍCULO 102. ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN. La dirección y administración de la URBANIZACIÓN

ALTOS DEL MARANTÁ (P. H.), estará a cargo de la asamblea general de copropietarios, el consejo de administración, y el
administrador.

ARTÍCULO 103. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Se suprime el comité de convivencia existente y sus funciones serán asumidas por el
consejo de administración, según las precisiones contempladas en el presente reglamento y en el manual de convivencia.

CAPITULO XIV.
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.

ARTÍCULO 104. NATURALEZA Y CONFORMACIÓN. La asamblea general de copropietarios es el órgano supremo de dirección
de la persona jurídica y estará conformada por todos los propietarios de bienes privados, o sus representantes o apoderados
acreditados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en el presente reglamento. Todos los propietarios de bienes
privados que integran la Urbanización tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ellas; el voto de cada
propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo
con las normas legales y el presente reglamento, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes
o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los tenedores a cualquier título de los bienes de
dominio privado.

ARTÍCULO 105. FUNCIONES. La asamblea general de copropietarios tendrá como funciones exclusivas las siguientes:

1.) Nombrar y remover libremente al administrador, para periodos determinados y fijarle su remuneración.
2.) Nombrar y remover libremente al revisor fiscal, si lo hubiere para periodos determinados, y fijarle su remuneración.
3.) Elegir a los miembros principales y suplentes del consejo de administración según las reglas y para los periodos
establecidos en el presente reglamento.
4.) Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos.
34
Redacción inspirada en el ARTÍCULO 48 de la Ley 675 de 2001
 5.) Aprobar en el presupuesto anual, las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como
incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso.
6.) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7.) Aprobar la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en
caso de duda sobre el carácter esencial o no esencial de un bien común.
8.) Disminuir la tasa de interés de mora fijada en el presente reglamento, para el incumplimiento de obligaciones pecuniarias.
9.) En relación con los copropietarios, tiene la competencia exclusiva de exonerar o reducir, los intereses moratorios, así
como cualquier expensa dineraria causada a favor de la administración.
10.) Aprobar, revocar y modificar los reglamentos internos que expida el administrador o el consejo de administración sobre
aspectos propios del buen funcionamiento de la copropiedad y el uso y goce de los bienes comunes de la Urbanización.
11.) Decidir la reconstrucción de la propiedad horizontal.
12.) Delegar en el consejo de administración y en el administrador las funciones que por su naturaleza sean delegables y que no
contraríen la ley y el presente reglamento.
13.) Asignar un bien común no esencial al uso exclusivo o preferencial de uno o algunos propietarios y/o tenedores a cualquier título de
unidades privadas de la Urbanización.
14.) Decidir la adquisición de bienes inmuebles para la Urbanización.
15.) Autorizar la contratación de obras de ampliación, modificación o adecuación de bienes comunes.
16.) Autorizar a los propietarios de unidades privadas, la ejecución de obras de ampliación, modificación o adecuación sobre
estas unidades.
17.) Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.
18.) Autorizar al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata el presente
reglamento.
19.) Crear e incrementar, en la cuantía y forma que estime convenientes, las reservas para el pago de prestaciones sociales
a los trabajadores y aquellas otras reservas que considere necesarias o pertinentes.
20.) Acatar y hacer cumplir la ley y el presente reglamento
21.) Las demás funciones fijadas en la ley, la jurisprudencia y en el presente reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 106. OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO DE LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL

DE COPROPIETARIOS. La asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de dirección y administración, al interior de la
Urbanización. En consecuencia, sus decisiones son de obligatorio cumplimiento por parte de los demás órganos.

ARTÍCULO 107. REUNIONES ORDINARIAS. La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al año dentro
de los tres (3) primeros meses. La reunión tendrá como finalidades al menos las siguientes:

1) Examinar la situación general de la Urbanización.

2) Efectuar el nombramiento del administrador.
3) Efectuar los nombramientos de los miembros principales y suplentes del consejo de administración.
4) Efectuar los demás nombramientos que se requieran.
5) Evaluar y aprobar las cuentas del último ejercicio.
6) Evaluar y aprobar el presupuesto para el año vigente.

ARTÍCULO 108. REUNIONES EXTRAORDINARIAS. La asamblea general se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades
imprevistas o urgentes así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, de revisor fiscal, o de
un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos el veinte por ciento (20%) de los coeficientes de
copropiedad.

ARTÍCULO 109. MULTAS POR INASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS. Aquellos copropietarios que no asistan a las sesiones
ordinarias o extraordinarias de la asamblea de copropietarios, incurrirán en multa equivalente a dos (2) salarios mínimos diarios
vigentes, la cual se impondrá al finalizar la respectiva sesión.

ARTÍCULO 110. CONVOCATORIA. La convocatoria para las reuniones ordinarias y extraordinarias se debe realizar con una
anticipación no menor de quince (15) días calendario. La convocatoria deberá realizarse mediante aviso fijado por el mismo
término en varios sitios de amplia circulación; además el administrador remitirá citación escrita o electrónica a cada uno de los
propietarios de unidades privadas y/o tenedores de bienes privados.

Tanto en el aviso como en la citación escrita, se insertará el orden del día. En la reunión no se podrán tomar decisiones sobre temas no
previstos en el orden del día.

En la convocatoria el administrador podrá incorporar una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas
comunes o extraordinarias. Además, deberá incorporar informe completo de las cuentas del último ejercicio, del presupuesto para el
año vigente y de la gestión adelantada por el administrador.

ARTÍCULO 111. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de copropietarios, esta no
puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión, la cual será celebrada dentro de la semana siguiente y a
la misma hora programada.

La asamblea sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados.35

ARTÍCULO 112. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si la asamblea no fuere convocada por el administrador, el consejo de
administración lo hará, para ser celebrada a más tardar, el último día hábil del mes de abril.
35
Tomado del Artículo 41 de la ley 675 de 2001
 Si no fuere realizada la convocatoria por el administrador y por el consejo de administración, la asamblea podrá reunirse por
derecho propio, sin necesidad de pedir autorización a los órganos de administración, y bastará la designación del día y la hora de
celebración, que para tal efecto establezca un numero plural de personas que representen al menos el veinte (20%) por ciento de
los coeficientes de propiedad horizontal. Para la celebración de la reunión no será necesario realizar convocatoria previa conforme
lo establecen los artículos precedentes.

ARTÍCULO 113. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión no presencial de la
asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes puedan deliberar y
decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido. En este último caso, la sucesión de
comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata, de lo cual dará fe el presidente del consejo de administración.

PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca como fax, grabación
magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora
en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.36

ARTÍCULO 114. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando,
convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente
acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre
del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

PARÁGRAFO. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran la Urbanización.
Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un
(1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.37

ARTÍCULO 115. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los dos artículos
precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación
simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las
actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y el presidente y secretario de la asamblea y
comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.38

ARTÍCULO 116. EXHIBICIÓN DE LIBROS. Durante el término comprendido entre la citación a las reuniones de la asamblea en
que deban considerarse las cuentas de la administración y hasta el día hábil inmediatamente anterior a la reunión, el
administrador deberá poner a disposición de los copropietarios o de sus representantes, todos los libros de contabilidad con sus
comprobantes y los demás documentos relacionados. El administrador podrá expedir copias a costa de los interesados y velará
por su estricta conservación y cuidado, evitando que se hagan adulteraciones, se modifiquen o destruyan.

ARTÍCULO 117. REPRESENTACIÓN. Los propietarios que por cualquier causa no puedan estar presentes en las sesiones de la
asamblea general, podrán otorgar poder escrito, a otros copropietarios o tenedores a cualquier título de bienes privados. El poder
no requerirá ninguna formalidad adicional a la simple firma del poderdante.
La sucesión ilíquida será representada por la persona que designen los herederos. Los menores de edad, así como los propietarios
fiduciarios estarán representados por sus representantes legales.

El usufructuario comparecerá sin necesidad de probar su calidad frente a los bienes de dominio privado. El poseedor comparecerá
sin que le sea exigible probar tal calidad, bastará con la simple manifestación verbal hecha por este sobre la calidad que ostenta
sobre el o los respectivos bienes de dominio privado.

Las sociedades comerciales propietarias de bienes privados, así como los patrimonios autónomos y las demás personas
jurídicas, deberán comparecer por medio de su representante legal o por medio de la persona que este designe, según los
requisitos contemplados en el presente artículo.

PARÁGRAFO 1. El poder conferido a personas que no sean propietarios o tenedores a cualquier título de bienes privados, será
ineficaz y producirá las sanciones contempladas en el presente reglamento.

PARÁGRAFO 2. Los propietarios o tenedores solo podrán representarse a sí mismos y a otra unidad residencial al mismo
tiempo.

PARÁGRAFO 3. El administrador, el revisor fiscal, si lo hubiere, y los miembros principales del consejo de administración no
podrán aceptar poderes con fines de representación, salvo en los casos de representación propia o en los casos de representación
legal contemplados en el presente artículo. En consecuencia, no podrán votar los balances y cuentas de fin de ejercicio, mientras
estén en ejercicio de sus cargos.

ARTÍCULO 118. QUÓRUM. Con excepción de los casos en que la ley o el presente reglamento de propiedad horizontal exijan un
quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea general deliberará con un número plural de
propietarios de unidades privadas que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y decidirá con el voto
favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

PARÁGRAFO. Para la toma de cualquiera de las decisiones que sean objeto de convocatoria, se hace necesario que se confirme
dentro de la reunión y antes del momento de la decisión, si el quórum deliberatorio y decisorio exigido para la determinación se

36
Tomado del artículo 42 de la ley 675 de 2001
37
Tomado del artículo 43 de la ley 675 de 2001
38
Tomado del artículo 44 de la ley 675 de 2001
 mantiene puesto que, en caso negativo, no se podrá tomar la decisión. Si a pesar de ello se hace la votación, podrá impugnarse la
decisión adoptada por irregular en razón a que la decisión está viciada de nulidad.

ARTÍCULO 119. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones
requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran la Urbanización:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el
valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del Urbanización destruida en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento
(75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad
urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para la Urbanización.
10. Liquidación y disolución de la propiedad horizontal.
11. Aprobación de obras de ampliación, modificación o adecuación de bienes comunes.
12. Aprobación de obras de ampliación, modificación o adecuación de unidades privadas.

PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de
segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría prevista aquí.

ARTÍCULO 120. PRESIDENTE Y SECRETARIO. La asamblea designará a su presidente y secretario para cada reunión o para
períodos de un año, pero podrá removerlos en cualquier momento. Actuará como secretario el administrador o la persona que la
asamblea elija.

ARTÍCULO 121. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la
misma, en las cuales deberá indicarse al menos la siguiente información:

1.) Si se trata de sesión ordinaria o extraordinaria.

2.) La forma de la convocatoria
3.) Orden del día.
4.) Nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos a emitir para cada caso.

En los eventos en que la asamblea decida encargar a personas para verificar la redacción del acta, estas deberán hacerlo dentro
de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días
hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios, copia completa del texto
del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro
de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los
hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia
del acta a costa de quien la solicite.

PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir con reclamación ante el alcalde
local o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

ARTÍCULO 122. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el revisor fiscal si lo hubiere, y los propietarios de bienes
privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de copropietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones
legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Exceptúese de la disposición contenida en el presente artículo las decisiones de la asamblea general, por medio de las
cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto Capitulo Segundo,
del Título II de la ley 675 de 2001.

CAPITULO XV.
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 123. CONFORMACIÓN. El consejo de administración está integrado por cinco (5) miembros, principales y por cinco
(5) miembros suplentes.39

El suplente de cada miembro principal, solo podrá desempeñar las funciones en la medida de que se presenten las situaciones
descritas como faltas permanentes o temporales de los miembros principales.
39
La redacción del presente artículo se realizó utilizando como soporte el articulo 53 de la ley 675 de 2001
ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta
(30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3)
o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30)
bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será
potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
 ARTÍCULO 124. ELECCIÓN Y PERIODOS. Los miembros del consejo de administración, serán elegidos por la asamblea general de
copropietarios en sesión ordinaria, por períodos de un (1) año, contado desde el día primero (1) de abril de cada año, o desde la fecha
que escoja la asamblea general, para la posesión.

Para tal efecto deberán postularse mínimo diez (10) personas, al inicio de la asamblea general ordinaria. Posteriormente, según
el orden del día, se someterá a votación de la asamblea y serán escogidos como miembros principales, las cinco (5) personas
con mayor votación. En caso de que exista empate entre el quinto y el sexto lugar, se deberá someter a una nueva votación
solamente para desempatar. Así mismo cuando el empate involucre a más de dos (2) candidatos

Las personas que obtengan las siguientes cinco votaciones más altas, serán nombradas como miembros suplentes del consejo
de administración. En caso de que exista empate entre el décimo y el décimo primer lugar, se deberá someter a una nueva
votación solamente para desempatar. Así mismo cuando el empate involucre a más de dos (2) candidatos.

En todo caso no podrá darse inicio a la votación cuando existan menos de diez (10) candidatos.

En el acto mismo de elección, se designará al miembro principal, que los miembros suplentes deberán reemplazar en caso de que
se presenten faltas temporales. La designación se hará conforme a la cantidad de votos obtenidos de la siguiente forma: el sexto (6)
será el suplente del primero (1), el séptimo será el suplente del segundo (2) y así sucesivamente.
40

PARÁGRAFO: Cada manzana tendrá representación como mínimo de un copropietario para conformar la nueva
junta administradora, con el fin de que se tenga representación y a la vez sea la persona encargada de llevar la
vocería de las inquietudes de la manzana.

ARTÍCULO 125. INCENTIVO POR PERTENECER AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Los miembros

principales del consejo de administración, recibirán como incentivo un descuento mensual del veinticinco por
ciento (25%) en la cuota de administración del inmueble de su propiedad. Si alguno de los miembros fuere
propietario de varios inmuebles, el descuento le aplicará a cualquiera de ellos según su elección.

Los recursos destinados al incentivo, deberán ser incluidos en el presupuesto anual.

Será suspendido el incentivo de descuento, al miembro del consejo que no se encuentre a paz y salvo. El
incentivo solo se reanudará una vez cancele la totalidad de las obligaciones pendientes.

ARTÍCULO 126. REQUISITOS. Para ser elegido miembro del consejo de administración, se requiere además de
ser propietario de unidades de propiedad privada, estar a paz y salvo por todo concepto dinerario referente a
obligaciones con la administración al menos durante los tres (3) meses anteriores a la elección.

Los requisitos para ser miembro suplente del consejo, son los mismos exigidos para los miembros principales.

ARTÍCULO 127. REUNIONES Y CONVOCATORIAS. El consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una
(1) vez cada mes y extraordinariamente cuando lo convoque uno o más de sus miembros, el administrador
o el revisor fiscal. El administrador deberá estar presente en todas las reuniones.

La asistencia a tales sesiones es obligatoria y solo podrá excusarse válidamente a través de soportes
documentales que demuestren la existencia de una incapacidad médica, una calamidad familiar u otra situación
de similar importancia. El miembro inasistente deberá entregar en la administración, los soportes respectivos,
dentro del término de los diez (10) días hábiles siguientes a la reunión, so pena de quedar en firme la sanción o
las sanciones previstas en este reglamento.

El registro de asistencia y la revisión y comprobación de los soportes documentales respectivos, estará a cargo
del administrador.

ARTÍCULO 128. CITACIONES. El consejo de administración será convocado, para toda reunión ordinaria o
extraordinaria, con anticipación no menor de dos (2) días hábiles, por medio escrito o digital.

ARTÍCULO 129. SANCIONES POR INASISTENCIA INJUSTIFICADA. Cada vez que un miembro del consejo de
administración, se sustraiga de asistir a las reuniones ordinarias sin justificación comprobada, será sancionado
con una multa equivalente a dos (2) salarios mínimos diarios vigentes. La multa será impuesta por el
administrador de la Urbanización, y deberá quedar expresa constancia en el acta de reunión que para tal efecto
elaborará el secretario.

Cuando se presenten tres (3) o más inasistencias injustificadas por parte de un miembro principal, el
administrador deberá remover al miembro disidente y promover a un miembro suplente al cargo de miembro
principal. La presente sanción no lo exime de la obligación de cancelar las multas que se hayan causado por
concepto de inasistencias.

PARÁGRAFO. La administración cargará las multas causadas al inmueble del propietario inasistente y en caso
de que tenga varios, a cualquiera de ellos. Las multas podrán ser cobradas a través del proceso ejecutivo
regulado por los artículos 422 y subsiguientes de la Ley 1564 de 2012 y por el artículo 48 de la Ley 675 de 2001.
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Redacción propia
ARTÍCULO 130. FALTAS TEMPORALES Y FALTAS PERMANENTES. Serán faltas temporales y permanentes las mismas
contempladas para el administrador en el presente reglamento.41

ARTÍCULO 131. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración podrá deliberar si concurren por lo menos tres (3) de sus
miembros y solo podrá decidir si concurre la totalidad de estos. Cada miembro del Consejo tendrá un voto y las decisiones se
tomarán con el voto favorable de tres quintas partes (3/5) de la totalidad.

ARTÍCULO 132. MIEMBROS DEL CONSEJO. El consejo elegirá a un (1) presidente, a un (1) vicepresidente, a un (1) secretario, a un (1)
fiscal y a un (1) vocal para un período de un (1) año, pero podrán ser removidos en cualquier momento por el mismo consejo, por
el incumplimiento reiterado de los compromisos.42

Para la elección de presidente y secretario se deberá contar con al menos tres quintas (3/5) partes de los votos. En caso de
presentarse empate entre dos candidatos, se realizará una nueva votación para desempatar.

ARTÍCULO 133. ACTAS. El secretario del consejo de administración, elaborará un acta para cada una de las reuniones y en ella dejará
constancia al menos de lo siguiente:

1.) Fecha de la reunión.

2.) Lugar de la reunión.
3.) Persona que convoca la reunión.
4.) Control de asistencia.
5.) Orden del día.
6.) Asuntos deliberados.
7.) Decisiones tomadas.
8.) Firma de todos los asistentes.43

ARTÍCULO 134. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Son funciones del consejo de administración:
1.) Servir como órgano consultor y asesor de la administración en la toma de decisiones.
2.) Convocar a la asamblea general de propietarios, cuando el administrador se encuentre en alguna de las causales
contempladas como faltas permanentes del administrador, con la finalidad de elegir al nuevo administrador.
3.) Convocar a la asamblea general de copropietarios cuando a su prudente criterio, considere necesario hacerlo, aún sin
necesidad de consentimiento por parte del administrador.
4.) Supervisar al administrador, en cuanto al cabal y puntual cumplimiento de las funciones y deberes asignados.
5.) Amonestar por escrito al administrador, cuando a su prudente criterio, considere que está omitiendo el cumplimiento
de las funciones y deberes asignados.
6.) Ejercer control preventivo sobre la administración, requiriendo información y documentación por parte del
administrador para tal efecto.
7.) Autorizar el reemplazo y la enajenación de los bienes muebles de uso común, según las necesidades de la
Urbanización, y atendiendo a los criterios de necesidad, estética y utilidad.
8.) Elegir al administrador temporal, según se presenten las causales contempladas como faltas temporales del
administrador.
9.) Reglamentar el uso de los bienes comunes.
10.) Exigir al administrador la rendición de cuentas por conducto de su presidente.
11.) Autorizar la apertura y cancelación de cuentas bancarias de la Urbanización.
12.) Estudiar la viabilidad y conveniencia de las mejoras y reparaciones necesarias en los bienes comunes de la
Urbanización que propongan el administrador o los copropietarios, determinando los gastos correspondientes para
someterlos a aprobación ante la asamblea general de copropietarios, si su valor es igual o superior a los tres (3)
salarios mínimos.
13.) Autorizar al administrador para celebrar o ejecutar cualquier acto o contrato de valor igual o superior a tres (3)
salarios mínimos mensuales legales vigentes.
14.) Convocar a la asamblea de copropietarios directamente en las situaciones expresamente contempladas en el
presente reglamento o por conducto del administrador.
15.) Fijar anualmente una suma dineraria apropiada para caja menor, la cual será manejada por el administrador.
16.) En caso de emergencia manifiesta aprobar gastos que superen el valor de diez (10) salarios mínimos legales
mensuales que no se encuentren aprobados en el presupuesto.
17.) Autorizar al Administrador para contratar profesionales o especialistas de cualquier rama del conocimiento, según
las necesidades de la Urbanización.
18.) Autorizar al administrador para iniciar las acciones judiciales pertinentes en defensa de los derechos e intereses de
la administración y de la copropiedad, especialmente para iniciar los procesos ejecutivos derivados del
incumplimiento a las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias a cargo de los propietarios de los bienes de dominio
privado.
19.) Decretar el abandono del cargo por parte del administrador, previa valoración concreta de la situación
configuradora.
20.) Autorizar al administrador para realizar cualquier contratación indistintamente de su cuantía, cuando se requiera
contratar a una persona para la prestación personal de un servicio.
21.) Autorizar al administrador, para celebrar contratos de mutuo con o sin interés, a nombre de la administración.
22.) Todas las demás funciones que no estén adscritas a otros organismos.
23.) Las demás que le asigne la asamblea.

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Redacción propia
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Redacción propia
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Redacción propia
 ARTÍCULO 135. DEBERES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Serán deberes del consejo de administración, los
siguientes:

1.) Velar por el fiel cumplimiento del reglamento por parte del administrador y de los propietarios o usuarios a cualquier título
de las unidades privadas.
2.) Denunciar ante las autoridades competentes y ante la asamblea general de copropietarios las irregularidades en que
incurra el administrador, el revisor fiscal o cualquier profesional contratado por la administración.
3.) Velar por el correcto funcionamiento de los servicios públicos y de vigilancia de la Urbanización y el debido comportamiento de
los empleados subalternos y el oportuno cumplimiento de las disposiciones de la asamblea y hacer al administrador las
observaciones y requerimientos pertinentes.
4.) Cumplir a cabalidad con las funciones establecidas en el presente reglamento.
5.) Estudiar el presente reglamento y el manual de convivencia.
6.) Promover el conocimiento del presente reglamento y del manual de convivencia.
7.) Promover la sana convivencia al interior de la Urbanización.

ARTÍCULO 136. DEBERES DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. Son deberes de
los miembros del consejo de administración los siguientes:44

1) Guardar la reserva sobre la información encomendada en razón de su cargo.

2) Conocer, promover y respetar el presente reglamento y el manual de convivencia.
3) Colaborar leal y legalmente con el desempeño de las funciones de los demás órganos de administración, de los
profesionales contratados por ésta última y de los empleados al servicio deal Urbanización.
4) Actuar con mesura y exigir el mismo comportamiento por parte de los demás miembros de los órganos de
administración, de los profesionales contratados por ésta última y de los empleados al servicio de la Urbanización.
5) Atender con celosa diligencia las labores encomendadas por el presente reglamento.
6) Abstenerse de incurrir en actuaciones temerarias.
7) Desempeñar cumplida y oportunamente las funciones asignadas por el presente reglamento y todas las que le asigne la
asamblea general de copropietarios y todas las demás que se relacionen con el desempeño de las funciones contempladas
aquí.
8) Estar a paz y salvo con la administración por todo concepto durante el periodo en que se desempeñe en el cargo.

ARTÍCULO 137. PRESIDENTE DEL CONSEJO. El presidente del consejo de administración será la persona designada por el consejo
de administración, según los parámetros y funciones definidas en el presente reglamento y en especial las siguientes:

1.) Suscribir el contrato de trabajo del administrador con la Urbanización, actuando para tal efecto como el representante
legal de ésta.
2.) Liquidar el contrato de trabajo del administrador con la Urbanización, actuando para tal efecto como el representante
legal de ésta.
3.) Dirigir las reuniones del consejo de administración.
4.) Convocar al consejo de administración a las reuniones ordinarias, según los parámetros establecidos en el presente
reglamento.
5.) Solicitar informes al administrador sobre las gestiones adelantadas, según las funciones asignadas por el presente
reglamento.
6.) Requerir documentación por parte del administrador, cuando a su prudente criterio, considere necesario revisar la
información relacionada con el desempeño de las funciones propias de este.
7.) Todas las demás que se relacionen con el desempeño de las funciones contempladas en el presente reglamento.

ARTÍCULO 138. PROHIBICIONES. Los miembros del consejo de administración, tienen prohibido.

1) Desempeñar el cargo de revisor fiscal de la Urbanización.

2) Desempeñar el cargo de contador
3) Contratar directamente con la Urbanización o por conducto de otras personas naturales o jurídicas.
4) Desempeñar el cargo de administrador, salvo las faltas temporales.

CAPITULO XVI.
DEL ADMINISTRADOR.

ARTÍCULO 139. ADMINISTRADOR. Es el ciudadano en ejercicio, encargado de administrar los bienes y los recursos patrimoniales de
la Urbanización.

ARTÍCULO 140. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración de la
urbanización, corresponde al administrador que será designado por la asamblea general de copropietarios para un periodo de un (1)
año, que comenzará el primero (1) de abril de cada año.

El administrador podrá ser relegido máximo dos (2) veces. También podrá ser removido en cualquier momento según los
procedimientos establecidos en el presente estatuto. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en
cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y a las contenidas en el presente reglamento.

44
Inspirado principalmente en el artículo 28 de la ley 1123 de 2007 (Código Disciplinario del Abogado)
 ARTÍCULO 141. RESPONSABILIDAD. El administrador responderá por los perjuicios que ocasione a la persona jurídica, a los
propietarios o a terceros.45

ARTÍCULO 142. CONTRATO Y REPRESENTACIÓN LEGAL. Para la iniciación de labores por parte del administrador, se deberá
suscribir el respectivo contrato laboral, para cuyos efectos actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración.46

ARTÍCULO 143. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. El administrador además de las funciones generales de ejecución,
conservación, representación y recaudo. Tendrá las siguientes funciones específicas:

1.) Representar legalmente a la persona jurídica compareciendo a juicio ante las autoridades judiciales y administrativas, directa o
indirectamente por medio de apoderado.
2.) Celebrar contratos a nombre de la Urbanización, sin necesidad de autorización del consejo de administración, siempre y
cuando la cuantía del contrato no supere los tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

3.) Solicitar autorización al consejo de administración para celebrar contratos a nombre de la Urbanización, siempre y cuando la
cuantía del contrato respectivo sea igual o superior a tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

4.) Notificar y hacer cumplir las decisiones de la asamblea general de copropietarios y del consejo de administración,
especialmente las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley y en el presente reglamento.

5.) Convocar a la asamblea general de copropietarios a reuniones ordinarias o extraordinarias.

6.) Someter a aprobación de la asamblea general de copropietarios, el inventario y el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, y el presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las
primas de seguros.

7.) Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y del consejo de
administración, de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia dirigida a la asamblea de copropietarios a la
administración y al consejo de administración.

8.) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes, las actas de la asamblea general y del consejo de administración.

9.) Destinar, un horario mínimo de ocho (08) horas semanales, para efectos de atender adecuadamente las funciones propias de su
cargo. Para atención al público, destinará al menos cuatro (04) horas semanales adicionales.

10.) Presentar a la asamblea general de copropietarios, los informes contables y administrativos una (1) vez al año en sesión
ordinaria.

11.) Conocer y estudiar continuamente las disposiciones contenidas en la presente norma.

12.) Aplicar debidamente las disposiciones de orden público y privado que conforman el régimen de propiedad horizontal.

13.) Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general
anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

14.) Llevar por cuenta propia o bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad de la Urbanización

15.) Participar activamente en las reuniones del consejo de administración.

16.) Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la
desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

17.) Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos
de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

18.) Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la
Urbanización, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas.

19.) Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general
de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la
persona jurídica.

20.) Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, el reglamento de propiedad
horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración,
según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

45
Tomado de formato existente y modificado
46
Tomado de formato existente
21.) Expedir los paz y salvo de administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de
dominio particular, previa comprobación del estado de cuenta.
22.) Celebrar los contratos que autorice la asamblea general de copropietarios.

23.) Mantener en buen estado los bienes comunes y en correcto funcionamiento los servicios de la Urbanización.

24.) Informar oportunamente a la asamblea o al consejo de administración sobre las infracciones en el uso de los bienes
comunes o privados y solicitar la aplicación de las sanciones correspondientes.

25.) Realizar las obras que exijan la seguridad, la integridad y la salubridad de la Urbanización, así como todas las que ordene la
asamblea general de copropietarios.

26.) Recaudar los dineros que deban pagar los propietarios u otras personas, invertirlos en los fines pertinentes y mantener
los fondos disponibles en cuenta de ahorro o corriente, abierta con el nombre de la Urbanización.

27.) Enviar a cada propietario moroso, trimestralmente un extracto del estado de cuenta del respectivo bien.

28.) Revisar que los equipos y maquinaria destinados a la seguridad y salubridad de la Urbanización tengan un adecuado programa
de mantenimiento, principalmente de tipo preventivo.

29.) Propender por la preparación de los habitantes de la Urbanización para las emergencias, evacuaciones, y combates de
incendio, primeros auxilios, rescate y vigilancia; para ello contará con el personal asesor en ese campo, tales como la cruz roja, o el
cuerpo de bomberos entre otros.

30.) Acudir a las autoridades policivas en procura del bienestar común de la copropiedad cuando un usuario o propietario de
una unidad privada, realice actos que comprometan la seguridad o solidez de las edificaciones que la conforman, perturbe la
tranquilidad de los demás usuarios o afecte la salud pública.

31.) En el caso de cesar en el cargo, el administrador hará a su sucesor entrega inventariada de los fondos, bienes,
documentos y enseres pertenecientes a la Urbanización y rendirá cuentas detalladas de su administración ante el consejo de
administración. El administrador renunciante o cesante no puede retener fondos de la copropiedad en compensación de
supuestos o reales créditos suyos. El administrador que infrinja lo establecido en el presente numeral, será sancionado por el
consejo de administración, con una multa equivalente a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Esta sanción
será impuesta por el nuevo administrador.

32.) Evaluar e imponer las sanciones a que haya lugar por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias por parte de
los propietarios y/o tenedores de unidades privadas y dirimir las diferencias que surjan entre los propietarios y/o tenedores de
unidades privadas con ocasión del cumplimiento de las disposiciones contenidas en este reglamento o en el manual de
convivencia.

33.) Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando
se ajusten a las normas legales y a las contenidas en el presente reglamento.

34.) Las demás funciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la
asamblea general de copropietarios.

ARTÍCULO 144. FALTAS PERMANENTES DEL ADMINISTRADOR. Son faltas permanentes del administrador las
siguientes:

1.) La muerte.
2.) La renuncia.
3.) La privación de la libertad por dos (2) o más meses.
4.) La destitución decretada por la asamblea general de copropietarios.
 5.) La incapacidad médica por dos (2) o más meses.
6.) El padecimiento de una enfermedad grave que le impida ejercer a cabalidad sus funciones.
7.) El abandono del cargo decretado por el consejo de administración.
8.) Cualquier otra situación justificada que le impida ejercer el cargo por dos (2) o más meses.

PARÁGRAFO 1. Corresponderá al consejo de administración, declarar la existencia de una falta permanente según las causales
contempladas en el presente artículo. La declaratoria de una falta permanente, implica la separación definitiva del cargo y en
consecuencia la terminación del respectivo contrato de trabajo.

PARÁGRAFO 2. Se considera que hay abandono del cargo, cuando el administrador se sustraiga sin previo aviso ni justificación
alguna, del cabal cumplimiento de sus obligaciones por al menos un (1) mes ininterrumpido. El consejo de administración
deberá evaluar la situación en concreto y una vez advertida la configuración de la causal, convocará de inmediato a la asamblea
general de copropietarios, con la finalidad de celebrar elección de nuevo administrador, por el periodo restante.
PARÁGRAFO 3. En los casos contemplados en los numerales 5 y 6 del presente artículo, el nuevo administrador, seguirá
cotizando al sistema general de seguridad social integral, los aportes del anterior administrador, hasta el vencimiento del
periodo para el que fue electo.

ARTÍCULO 145. FALTAS TEMPORALES. Son faltas temporales del administrador las siguientes:

1.) Licencia de maternidad.

2.) Licencia de paternidad.
3.) Privación de la libertad por menos de dos (2) meses.
4.) Incapacidad médica por menos de dos (2) meses.
5.) Vacaciones.
6.) Cualquier otra situación justificada que le impida ejercer el cargo por menos de dos (2) meses.

PARÁGRAFO 1. Durante el término de duración de las faltas temporales el administrador devengará su salario común y
corriente y se le cancelarán sus aportes al sistema general de seguridad social integral.

PARÁGRAFO 2. En el caso de licencia por maternidad o paternidad, el administrador temporal, deberá ejercer las respectivas
acciones de cobro en contra de la E. P. S., por el pago de la licencia, en caso de que esta última se niegue a efectuar el pago
voluntariamente. Lo mismo deberá hacer con el cobro de las incapacidades médicas.

ARTÍCULO 146. ADMINISTRADOR TEMPORAL. Es aquel miembro principal del consejo de administración, designado por los
miembros principales del mismo órgano, para el desempeño de las funciones propias del administrador, cuando este último se
encuentre incurso en una de las causales consideradas como faltas temporales del administrador.

Una vez sea nombrado el administrador temporal, el consejo de administración nombrará a un miembro suplente como
miembro principal, para ocupar el cargo solo mientras dure la falta temporal del administrador.

El administrador temporal tendrá los mismos derechos y obligaciones que el administrador.

Una vez desaparezca la causal de falta temporal del administrador, el administrador temporal entregará el cargo al
administrador con la respectiva rendición de cuentas. El administrador temporal será restituido al cargo de miembro permanente
y su miembro suplente será degradado.

ARTÍCULO 147. ELECCIÓN DE ADMINISTRADOR TEMPORAL. Advertida la configuración de una de las causales
contempladas como faltas temporales del administrador, el presidente del consejo de administración, deberá convocar a
reunión extraordinaria del consejo, con la finalidad de designar a un administrador temporal.
El administrador temporal deberá ser uno de los miembros permanentes del consejo de administración. El administrador
temporal deberá ser elegido con el voto de al menos dos quintas (2/5) partes del consejo de administración. En caso de
presentarse empate entre dos candidatos, se realizará una nueva votación para desempatar.

ARTÍCULO 148. DEBERES DEL ADMINISTRADOR. Serán deberes del administrador los siguientes:

1. Velar por el recaudo efectivo de las expensas ordinarias y extraordinarias, multas e intereses y en general por los
dineros pertenecientes a la propiedad horizontal.
2. Velar por el adecuado mantenimiento cuidado y conservación de las áreas de uso común esenciales y no esenciales.
3. Cuidar de los recursos dinerarios comunes en aras de evitar detrimentos patrimoniales.
4. Dar aviso inmediato a las autoridades de policía, cuando se presenten alteraciones de orden público al interior de las
instalaciones de la Urbanización.
5. Promover el respeto por el presente reglamento.
6. Promover el conocimiento del presente reglamento.
7. Propender por la seguridad, mantenimiento, conservación, y ornato de todas las áreas comunes.
8. Propender por la seguridad de los residentes de la Urbanización. Para tal efecto deberá contratar los servicios de vigilancia
y protección, con una empresa de seguridad privada debidamente certificada.
9. Velar por la debida utilización de los bienes de uso privado, por parte de los residentes y los visitantes, en atención a la
función social que tiene la propiedad.
10. Obrar con diligencia en el desempeño de su cargo.
11. Guardar reserva sobre la información que le sea encomendada en razón de su cargo, salvo en los casos expresamente
contemplados en este reglamento o en la ley.
12. No divulgar la información financiera o jurídica de la Urbanización, salvo aquella que sea de carácter público o en el caso de
emitirse expresa autorización de la asamblea general de copropietarios.
13. Dar aviso al consejo de administración, cuando se configure alguna de las situaciones contempladas como faltas
temporales del administrador consagradas en el presente reglamento.
14. Cumplir con la carga horaria fijada en el presente reglamento.
15. Mantener un diálogo cordial y respetuoso con los integrantes de los demás órganos de administración, órganos de
control y con los residentes de la Urbanización.
16. Pagar oportunamente los salarios y prestaciones sociales a los trabajadores que integren la planta de personal de la
Urbanización.
17. Cancelar oportunamente los honorarios de los profesionales independientes que prestan sus servicios a favor de la
Urbanización.

ARTÍCULO 149. REELECCIÓN DEL ADMINISTRADOR. El administrador podrá ser reelegido hasta por dos
(2) veces consecutivas. En consecuencia, no podrá postular su nombre para ejercer cuatro (4) periodos consecutivos.

ARTÍCULO 150. PROHIBICIÓN DE EJERCER SIMULTÁNEAMENTE DOS O MAS CARGOS. Quien ejerza
como administrador, como contador, como miembro del consejo de administración, no podrá desempeñar simultáneamente
otro cargo al interior de la Urbanización.

ARTÍCULO 151. PROHIBICIONES DEL ADMINISTRADOR. El administrador tiene prohibido efectuar cualquiera de las
siguientes conductas:

1.) Efectuar interpretaciones erradas o descontextualizadas de las disposiciones contenidas en el presente reglamento o
en el manual de convivencia, con la finalidad de eludir sus deberes o con la intención de percibir dádivas o cualquier
otro beneficio en razón de su cargo.
2.) Cobrar concepto dinerario alguno distinto a su salario, por el desempeño de las funciones propias del cargo o por el
ejercicio de cualquier otra actividad relacionada con su cargo que implique un beneficio adicional.
3.) Suscribir contratos por sí mismo o por interpuesta persona con el Urbanización, que tengan como finalidad adquirir
bienes o servicios que impliquen un lucro personal de cualquier naturaleza.
 4.) Contratar cualquier actividad a nombre de la administración, con personas que tengan parentesco hasta el cuarto
grado de consanguinidad o civil y hasta el segundo grado de afinidad, consigo mismo o con los miembros principales
del consejo de administración.
5.) Conceder dádivas, prebendas o beneficios injustificados a personas ajenas o integrantes del Urbanización, salvo las
relacionadas directamente con su cargo y que se encuentren justificadas por la presente norma.

PARÁGRAFO. Lo contenido en los numerales 3 y 4 podrá obviarse en caso de que exista autorización de la asamblea general de
copropietarios

ARTÍCULO 152. RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR. El administrador responderá penal, policivamente y civilmente
por los daños cometidos sobre los bienes y recursos de la Urbanización imputables a él.

En consecuencia, el consejo de administración, tendrá el deber de denunciar todas las irregularidades cometidas ante las
autoridades competentes, sin perjuicio de que cualquier propietario o persona afectada o interesada lo pueda hacer.

ARTÍCULO 153. RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR. El administrador podrá renunciar en cualquier momento al cargo. Sin
perjuicio de la correspondiente responsabilidad que pueda acarrear por el deficiente o fraudulento desempeño de las funciones
durante el tiempo de prestación del servicio.

CAPÍTULO XVII.
REVISOR FISCAL.

ARTÍCULO 154. DESIGNACIÓN. La Urbanización podrá contar con un revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de
copropietarios, el cual será elegido por la misma asamblea, para periodos de un (1) año.

El revisor fiscal podrá ser relegido indefinidamente. No obstante, la asamblea podrá removerlo en cualquier momento.

ARTÍCULO 155. REQUISITOS PARA EJERCER EL CARGO. Para ser revisor fiscal se requiere el cumplimiento de los
siguientes requisitos y condiciones:

1) Deberá ser contador público titulado.

2) No podrá ser propietario o tenedor de bienes privados de la Urbanización.
3) No tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad o civil, segundo de afinidad, ni vínculos comerciales, ni de
amistad o confianza o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración.47

ARTÍCULO 156. FUNCIONES. Al revisor fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la
persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 y en las disposiciones
que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la ley 675 de 2001 y en el presente
reglamento. Entre otras funciones tiene las siguientes:

47
ARTÍCULO 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador
público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de
propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones,
ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier
otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros
del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este
caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. ARTÍCULO 57. Funciones. Al
Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones
previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente
ley.
 1.) Examinar las operaciones, negocios, correspondencia, actas, inventarios, libros y comprobantes de los distintos órganos
de administración de la Urbanización y cerciorarse de que sus actos, operaciones, negocios, correspondencia, etc., se ajusten a la ley
o a lo dispuesto en el presente reglamento y a las decisiones de la asamblea y del consejo de administración.
2.) Autorizar con su firma los balances que presente el administrador.
3.) Presentar un informe a la reunión ordinaria de la asamblea general de copropietarios sobre el funcionamiento contable
de la administración, sobre la veracidad de las cuentas y de los demás balances presentados por el administrador.
4.) Participar con voz, pero sin voto en las reuniones de la asamblea general de copropietarios o del consejo de
administración, cuando fuere citado a ellas.
5.) Dar cuenta oportuna al consejo de administración y a la asamblea general de copropietarios de cualquier irregularidad que
observe en la administración contable de la Urbanización.
6.) Hacer arqueos periódicos sobre los fondos de la Urbanización.
7.) Las demás que le correspondan, dada la naturaleza de sus funciones de acuerdo con el presente reglamento o en virtud de
decisiones de la asamblea general y de acuerdo con las normas legales.

CAPITULO XVIII.
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 157. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad

horizontal de LA URBANIZACIÓN ALTOS DEL MARANTÁ (P. H.) se extinguirá por cualquiera de las
siguientes causales:

1.) Por la destrucción o el deterioro total de los inmuebles, en una proporción que represente por lo menos
el setenta cinco por ciento (75%) de LA URBANIZACIÓN, salvo cuando se decida su reconstrucción, de
conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el gobierno nacional.

2.) Por decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio
particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los
mismos, o sobre el inmueble.

3.) Por orden de autoridad judicial o

administrativa.

PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total, el terreno sobre el cual se encontraba construido
seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y
demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.48

ARTÍCULO 158. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por

las causales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general
de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la
oficina de registro de instrumentos públicos.49

ARTÍCULO 159. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad

horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división
dentro de un plazo no superior a un (1) año.

48
Redacción tomada del artículo 9 de la Ley 675 de 2001
49
Redacción tomada del artículo 10 de la Ley 675 de 2001
 Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere; podrá solicitar que
los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los
primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en
porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo
permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división
de comunidades previstas en el Capítulo III, Titulo XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil, las normas
urbanísticas vigentes y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.50

ARTÍCULO 160. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la
propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la
persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal, para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará
como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la
asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el
acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y
representación legal.51

CAPITULO XIX.
RECONSTRUCCION DE LA COPROPIEDAD Y
SEGUROS.

ARTÍCULO 161. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción de LA

URBANIZACIÓN en los siguientes eventos: 1.) Cuando la destrucción o deterioro fuere inferior al setenta
y cinco por ciento (75%) de su valor Comercial. 2.) Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior
al setenta y cinco por ciento (75%), la asamblea general decida reconstruirlo, con voto favorable de un
número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
propiedad.

Las expensas estarán a cargo de todos los copropietarios de acuerdo con sus coeficientes de
copropiedad.

ARTÍCULO 162. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL. Cuando la destrucción o deterioro afecte un sector

que haga parte de LA URBANIZACION, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación
con dicho sector en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en
proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como
tomar la decisión prevista en el numeral 2 del artículo anterior.

En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad
horizontal, en los términos del artículo 10 de la Ley 675 de 2001.

PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos
aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la
entidad competente.

ARTÍCULO 163. SEGUROS. LA URBANIZACION, podrá ser asegurado contra los riesgos de incendio y
terremoto por el valor comercial total de la construcción. En todo caso será obligatoria la constitución de

50
Redacción tomada del artículo 11 de la Ley 675 de 2001
51
Redacción tomada del artículo 12 de la Ley 675 de 2001 y adicionado con precisions propias.
pólizas de seguro que cubran los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes de que trata la ley
675 de 2001, siempre y cuando sean susceptibles de ser asegurados.

Las indemnizaciones provenientes de este seguro se aplicarán en primer término a la reconstrucción si ella
fuere posible, salvo acuerdo unánime de todos los propietarios expresado en la asamblea, pero si la
reconstrucción no puede hacerse esas indemnizaciones se distribuirán entre los propietarios, en proporción
a los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

PARÁGRAFO. La cuantía de cada una de estas pólizas y su distribución entre los copropietarios será
determinada anualmente por la asamblea general de copropietarios, teniendo en cuenta el valor real de LA
URBANIZACION, sus equipos, instalaciones, estructuras y servicios. De todos modos, el administrador
cuidará siempre de renovar los seguros en cuantías suficientes. Al pago del valor de estos seguros deberán
contribuir todos los propietarios de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.

CAPITULO XX.
REGIMEN SANCIONATORIO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

ARTÍCULO 164. INFRACCIONES. El incumplimiento por parte de los residentes de LA URBANIZACIÓN,

de cualquiera de las obligaciones no pecuniarias, el incumplimiento de los deberes y la violación de las
prohibiciones consagradas en el presente reglamento, en las decisiones de la asamblea general, el
manual de convivencia o en las demás normas emitidas por el consejo de administración, dará lugar a la
imposición de las sanciones previstas en el presente capítulo previo agotamiento del procedimiento previsto
para el efecto.

ARTÍCULO 165. PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO. Aquellas conductas que den lugar al

incumplimiento o presunto incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, estarán sujetos al siguiente
procedimiento:

1.) INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO. Cualquier persona podrá interponer

queja contra el presunto infractor de las normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, en el
manual de convivencia o en las demás normas emitidas por el consejo de administración, ante el
administrador, en forma verbal, escrita o por cualquier medio idóneo del que disponga. La iniciación del
trámite también puede iniciarse de oficio por parte del administrador.
2.) COMUNICACIÓN ESCRITA. En todo caso el administrador solicitará por escrito a el o a
los presuntos infractores para que por escrito, rindan los descargos pertinentes sobre los hechos
ocurridos o
sobre el daño o infracción cometida que dio origen al
conflicto.
3.) TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO. En los casos donde
sea posible, se le otorgará al presunto infractor un plazo razonable para que este ajuste su conducta a los
parámetros legales o reglamentarios. Efectuadas las actividades indicadas dentro del plazo establecido,
el administrador dará lugar a la terminación del procedimiento sancionatorio, de no ser así se continuará
con el procedimiento en la forma indicada en el siguiente numeral.
4.) DESCARGOS. Recibida la comunicación por parte del administrador, los presuntos
infractores deberán rendir descargos por escrito dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al recibo de
la comunicación, aportando las pruebas que consideren convenientes.
5.) ALLANAMIENTO TÁCITO. La no respuesta a los cargos formulados sin justificación alguna
por
parte de los vinculados como presuntos infractores, supone la aceptación de los hechos o daños que se les
imputan.
6.) EVALUACIÓN PRELIMINAR DE LA ACTUACIÓN. Presentada la respuesta dentro del
término enunciado en el numeral 4, el administrador deberá convocar de inmediato al consejo de
administración quien después de estudiar y evaluar los hechos y las pruebas recibidas, decidirá si hay lugar
a solicitar la ampliación de las pruebas presentadas con la finalidad de aclarar los hechos que motivan la
actuación.
7.) VALORACIÓN FINAL. Aclarados los hechos, el consejo de administración deberá valorar la
totalidad de las pruebas obrantes, l a intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia y,
las
circunstancias agravantes y atenuantes, así como los criterios de proporcionalidad y graduación de
las sanciones que deberá estar acorde con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
8.) IMPOSICIÓN DE LA SANCIÓN. Si el consejo de administración considera que hay lugar a
ello,
procederá a imponer una de las sanciones previstas en el presente reglamento, la cual se tomará con
al menos tres (3) votos de los miembros permanentes. El consejo de administración deberá emitir la
decisión por escrito dentro de los ocho (8) días hábiles siguientes, contados desde la fecha de
recepción de los descargos.
9.) COMUNICACIÓN DE LA SANCIÓN. Corresponde al administrador trasladar al infractor
la comunicación del consejo de administración en forma personal o por medio de correo certificado.
10.) NOTIFICACIÓN PERSONAL. Recibida la comunicación mencionada en el anterior numeral,
el infractor sancionado, deberá acudir ante las instalaciones de la administración, dentro de los cinco (5)
días hábiles siguientes, para efectos de notificarse de la resolución sancionatoria.
11.) EJECUTORIA Y RECURSOS. Vencido el término establecido en el anterior numeral, comenzará
a correr un término adicional de cinco (5) días, para que el infractor pueda interponer el recurso de
reposición. Vencido este término, el acta sancionatoria quedará ejecutoriada y el administrador podrá hacer
efectivas las sanciones impuestas. En todo caso en el acto de notificación se le hará saber al infractor la
existencia del recurso procedente y el término para su interposición.
12.) APLICACIÓN DE LAS SANCIONES. Una vez quede en firme la decisión, el administrador
deberá hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial si fuere necesario.

PARÁGRAFO 1. El presunto infractor podrá actuar a lo largo del procedimiento a nombre propio o por
intermedio de abogado.

PARÁGRAFO 2. Los costos del procedimiento consagrado en el presente título serán asumidos por la
administración de LA URBANIZACIÓN, por lo que su adelantamiento no genera costo alguno para
los presuntos infractores.

ARTÍCULO 166. RECURSO DE REPOSICIÓN. Contra el acto decisorio del consejo de

administración procede únicamente el recurso de reposición. Este se interpondrá por escrito y en él se
expresarán los fundamentos que le asisten al recurrente. El escrito deberá presentarse ante la
administración y allí se dejará constancia de la fecha y de la hora de radicación.

Vencido este término sin que el infractor haga uso del derecho consagrado en el presente artículo,
la resolución sancionatoria quedará en firme y el administrador podrá aplicar las sanciones definidas.

ARTÍCULO 167. NOTIFICACIÓN DE RECURSOS. La resolución que resuelva el recurso de reposición se

notificará en la misma forma prevista para la decisión inicial.

ARTÍCULO 168. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS. Las sanciones que pueden ser impuestas son las siguientes:

1.) Publicación en lugares de amplia circulación de LA URBANIZACIÓN de la lista de los infractores con
indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2.) Imposición de multas sucesivas diarias, mientras persista el incumplimiento, las cuales no podrán ser
inferiores un (1) salario mínimo diario legal vigente ni superiores a cinco (5) salarios mínimos diarios legales
mensuales vigentes. En todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas
mensuales a cargo del infractor.
3.) Imposición de multas únicas, las cuales no podrán ser inferiores al valor de una (1) expensa mensual ni
superior a diez (10) expensas mensuales.
4.) Prohibición para usar zonas comunes no esenciales hasta por dos (2)
meses.

PARÁGRAFO 1. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos
destinados a su uso exclusivo.

PARÁGRAFO 2. Para la graduación de la sanción el consejo de administración según sea el caso deberá
valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y
agravantes y atendiendo a criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la
gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

ARTÍCULO 169. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas aun
acudiendo a la autoridad policial o judicial competente si fuere el caso.

ARTÍCULO 170. MULTA POR INASISTENCIA INJUSTIFICADA A ASAMBLEAS GENERALES DE

COPROPIETARIOS. La inasistencia injustificada a las reuniones de la asamblea de copropietarios,
acarreará para el respectivo copropietario una multa de dos (2) salarios mínimos diarios legales vigentes.

ARTÍCULO 171. PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD. Sin perjuicio de las acciones judiciales y administrativas
que se puedan iniciar en contra de los infractores; el trámite sancionatorio de LA URBANIZACIÓN
deberá iniciarse dentro de los tres (3) meses siguientes a la queja o a partir del informe del equipo de
vigilancia o a partir de cuándo se tenga conocimiento de la conducta, y en caso de ser continuados, el
término empezará a correr una vez se ejecute el último acto. Vencido este término, la potestad
sancionatoria en cabeza del consejo de administración prescribirá.

La ejecución de las sanciones no pecuniarias, deberá efectuarse dentro de los seis (6) meses siguientes a
la fecha en quede en firme la decisión definitiva que las impone, so pena de caducar.

Las sanciones referentes a multas, quedarán ejecutadas cuando sean cargadas al estado de cuenta de
sancionado. La administración deberá comunicar esta circunstancia al infractor, dentro del término de seis
(6) meses establecidos en el inciso anterior, so pena de caducar la sanción.

Para el cobro de las multas, el administrador podrá acudir al proceso ejecutivo, el cual deberá adelantarse
dentro de los parámetros establecidos en la ley, para la tramitación de la acción ejecutiva y dentro de los
plazos establecidos para tal efecto.

ARTÍCULO 172. INTERRUPCIÓN. La comunicación enunciada en el numeral 2 del artículo 160, interrumpe
el término de prescripción.

Una vez efectuada la comunicación, el plazo de prescripción dejará de contar y comenzará a correr el
término que se enuncia en el siguiente artículo.

ARTÍCULO 173. DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO. Iniciado el trámite sancionatorio, el consejo de

administración tendrá un término máximo de seis (6) meses, para concluir el procedimiento. Para efectos
del presente artículo, el procedimiento concluirá con la circunstancia enunciada en el numeral 9 del artículo
160.
Vencido el término enunciado en el inciso anterior, la facultad sancionatoria se extinguirá y en
consecuencia concluirá el procedimiento.

ARTÍCULO 174. SANCIÓN PARA EL ADMINISTRADOR POR EL INCUMPLIMIENTO DE DEBERES EN

MATERIA SANCIONATORIA. El administrador que se sustraiga total o parcialmente, o retarde
injustificadamente el cumplimiento de las obligaciones que le asisten en materia sancionatoria, será
acreedor a una sanción de quince (15) salarios diarios mínimos legales vigentes.

La sanción será impuesta por el consejo de administración y deberá encontrarse debidamente

motivada.

CAPITULO XXI.
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.

ARTÍCULO 175. PROCEDIMIENTO PARA LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los

conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores de LA URBANIZACIÓN, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona
jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, las
partes acudirán a la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales o policivas, según corresponda.

Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en LA URBANIZACIÓN, su
solución se podrá intentar mediante la intervención del administrador o del consejo de administración,
siempre y cuando estos no hagan parte del conflicto. Su función consistirá en mediar la situación, presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones entre vecinos. Las
consideraciones que surjan se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los mediadores. Para
todos los efectos, deberá acudirse a las disposiciones contenidas en el manual de convivencia para tal
efecto.

CAPITULO XXII.
DISPOSICIONES FINALES.

ARTÍCULO 176. SERVICIO DE VIGILANCIA. La vigilancia será contratada por la administración, por
intermedio de su representante legal. En el respectivo contrato la empresa de vigilancia contratada, se
deberá comprometer a cumplir y hacer cumplir, el presente reglamento, además de las funciones que aquí
se les imponga, sin perjuicio de aquellas particulares o especiales que fije el mismo administrador o la
asamblea en uso de las facultades. Además de estas funciones tendrán expresamente las siguientes:

1.) Poner en debido conocimiento por parte del administrador todo tipo de violación al
respectivo reglamento de propiedad horizontal, debiendo responder por los daños y perjuicios ocasionados
por su negligencia u omisión.
2.) Contener las riñas y demás alteraciones al orden público, en la medida de que esto sea
posible, cuando se presenten al interior de las instalaciones de LA URBANIZACIÓN. En todo caso el
personal de vigilancia deberá dar aviso a las autoridades de policía, sobre cualquier alteración del orden
público que se presente al interior de las instalaciones de LA URBANIZACIÓN, y en los alrededores.
3.) Brindar protección a las personas que residan o visiten las instalaciones de LA
URBANIZACIÓN.
4.) Brindar protección a los bienes que se encuentren al interior de las instalaciones de LA
URBANIZACIÓN.
 5.) Ingresar a las unidades de dominio privado, con autorización previa de sus propietarios o
residentes y aún sin autorización previa cuando por voces de auxilio se solicite su intervención para
proteger bienes
jurídic
os.
6.) Aprehender y entregar inmediatamente a las autoridades de policía, a cualquier persona que
sea sorprendida cometiendo delitos al interior de LA URBANIZACIÓN y en sus alrededores.52
7.) Recibir de parte de los servicios de mensajería, cualquier correspondencia que vaya dirigida a
los propietarios y tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado. Para tal efecto el encargado
de portería, deberá firmar la correspondencia a nombre de LA URBANIZACIÓN.53
8.) Entregar la correspondencia y los paquetes a los respectivos destinatarios, firmando los recibos
de entrega correspondientes.
9.) Realizar todos los servicios que sean inherentes a su cargo, aunque no estén
expresamente
consignados, y cumplir a cabalidad todas las órdenes impartidas por el
administrador.54
10.) Dar aviso inmediato a la administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual
tenga conocimiento.

ARTÍCULO 177. ASEO Y MANEJO DE BASURAS. La limpieza general de las áreas comunes corresponde
a la administración de LA URBANIZACIÓN. El manejo de los residuos resultantes de estas labores,
corresponderá a la administración quien deberá reglamentar los horarios y modalidades para el aseo
general y la evacuación de los desechos orgánicos e inorgánicos que se producen al interior de las
unidades privadas.

El consejo de administración deberá reglamentar al menos los siguientes

aspectos:

1.) Fijación de horarios estrictos para que los propietarios o tenedores a cualquier título de las
unidades privadas, puedan evacuar los residuos que se producen al interior.
2.) Sistema de clasificación de basuras para efectos de
reciclaje.

PARÁGRAFO 1. La administración deberá poner a disposición de los propietarios y tenedores a cualquier

título de los bienes de dominio privado, un sistema de recolección de basuras suficiente, compuesto por
52
Artículo redactado conforme a lo establecido en el artículo 302 del Código Procesal Penal (Ley 906 de 2004) y conforme al artículo 32
de la Constitución Política.

ARTÍCULO 302 DEL CÓDIGO PROCESAL PENAL. Cualquier persona podrá capturar a quien sea sorprendido en flagrancia.
Cuando sea una autoridad la que realice la captura deberá conducir al aprehendido inmediatamente o a más tardar en el término de la
distancia, ante la fiscalía general fiscalía general de la Nación.
Cuando sea un particular quien realiza la aprehensión deberá conducir al aprehendido en el término de la distancia ante cualquier
autoridad de policía.
Esta identificará al aprehendido, recibirá un informe detallado de las circunstancias en que se produjo la captura, y pondrá al capturado
dentro del mismo plazo a disposición de la Fiscalía General de la Nación.
Si de la información suministrada o recogida aparece que el supuesto delito no comporta detención preventiva, el aprehendido o
capturado será liberado por la Fiscalía, imponiéndosele bajo palabra un compromiso de comparecencia cuando sea necesario. De la
misma forma se procederá si la captura fuere ilegal.
La Fiscalía General de la Nación, con fundamento en el informe recibido de la autoridad policiva o del particular que realizó la
aprehensión, o con base en los elementos materiales probatorios y evidencia física aportados, presentará al aprehendido, inmediatamente
o a más tardar dentro de las treinta y seis (36) horas siguientes, ante el juez de control de garantías para que este se pronuncie en
audiencia preliminar sobre la legalidad de la aprehensión y las solicitudes de la Fiscalía, de la defensa y del Ministerio Público.

ARTÍCULO 32 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. El delincuente sorprendido en flagrancia podrá ser aprehendido y llevado ante el
juez por cualquier persona. Si los agentes de la autoridad lo persiguieren y se refugiare en su propio domicilio, podrán penetrar en él, para
el acto de la aprehensión; si se acogiere a domicilio ajeno, deberá preceder requerimiento al morador.
53
Numeral derivado del Inciso 3 del numeral 3 del artículo 291 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012)
54
Los numerales 2, 3, 4, 5, 6 y 7 son de redacción propia, los demás son derivados de formatos ya existentes.
 canecas y/o recolectores en sitios estratégicos, para poder depositar adecuadamente los residuos
correspondientes.

PARÁGRAFO 2. Los propietarios y tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado, deberán
hacer un adecuado uso de los sistemas de recolección de basuras. Para tal fin se usarán bolsas de
polietileno debidamente cerradas. El uso inadecuado de estos sistemas dará lugar a la imposición de
multas conforme a las conductas prohibidas descritas en el manual de convivencia. 55

ARTÍCULO 178. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS. Se solicita al

registrador de instrumentos públicos de la ciudad de Duitama que el presente reglamento se inscriba en los
folios de matrícula de cada una de las unidades privadas.

ARTÍCULO 179. REFORMA DE ESTATUTOS. Las disposiciones contenidas en el presente

reglamento podrán modificarse, adicionarse y suprimirse total o parcialmente. El único órgano competente
para efectuar esta función es la asamblea general de copropietarios, según las mayorías contempladas en
el presente reglamento.

ARTÍCULO 180. CORRECCIONES AL REGLAMENTO. El consejo de administración podrá corregir los

errores ortográficos, aritméticos y de puntuación presentes en este reglamento. Sin embargo,
cualquier modificación que implique reforma, deberá realizarse según lo establecido en este estatuto.

ARTÍCULO 181. VIGENCIA. La presente norma entrará en vigencia dos (2) meses después de su
promulgación.56

ARTÍCULO 182. DEROGATORIA. Entrada en vigencia, la presente norma deroga al anterior reglamento de
propiedad horizontal.

ARTÍCULO 183. TRANSICIÓN. En el lapso comprendido entre la promulgación y la entrada en vigencia de

la presente norma, se continuará aplicando el anterior reglamento de propiedad horizontal.57

ARTÍCULO 184. TRANSITORIO. PEDAGOGÍA. Una vez sea pre-aprobado el presente reglamento por el
consejo de administración, el administrador tendrá la obligación de contratar a una persona encargada de
difundir y dar a conocer el contenido del presente reglamento. Para tal finalidad deberán realizarse
capacitaciones por sectores.58

Durante tales capacitaciones se hará entrega de una copia de la presente norma, a cada uno de
los asistentes. A los propietarios y a los tenedores a cualquier título de bienes privados que no asistan,
se les hará llegar la respectiva copia a cada una de las unidades residenciales.

55
ARTÍCULO DE REDACCIÓN PROPIA (COMO SOPORTE SE UTILIZÓ UN FORMATO YA EXISTENTE).
56
La norma deberá promulgarla la Asamblea General de Copropietarios. Una vez sea votada favorablemente entrará a regir a plenitud
pasados los cuatro (4) meses ya mencionados.
57
Redacción propia
58
Redacción propia