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Sesión IX:
CRITERIOS PARA TASACIÓN DE

PREDIOS ESTATALES
Ing. Juan Jhong Coquis

La tasación de predios estatales se efectúa a valor comercial.
Para actos de disposición a favor de privados es efectuada por un

organismo especializado en la materia, de no existir en la zona
será practicada por un perito tasador acreditado.
Para los demás actos podrá ser efectuada por profesionales de la

propia entidad.
La tasación tiene una vigencia de ocho meses, pudiendo ser

actualizada por similar período.
La tasación se efectúa conforme a los procedimientos previstos en

el Reglamento Nacional de Tasaciones.
El organismo especializado encargado de efectuar la tasación a valor comercial de la propiedad estatal es la
persona jurídica, de derecho público o privado, con acreditada experiencia en el rubro de tasaciones
comerciales mayor a dos (2) años y que cuenta además con profesionales especializados.
El “perito tasador acreditado” es aquel profesional habilitado por su colegio profesional, con registro de
perito vigente ante alguna entidad o cuerpo especializado en tasaciones con antigüedad mayor a dos (2)
años. Dicho profesional interviene excepcionalmente, en caso que no exista un organismo especializado en la
Región donde se ubica el predio.
La elección y contratación del organismo especializado o perito, que se encargará de efectuar el servicio de
tasación, se realiza conforme a los lineamientos internos y/o términos de referencia que establezca cada
entidad. Los gastos por concepto de la tasación son asumidos íntegramente por el administrado.
MARCO NORMATIVO EXISTENTE
La tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en:
• Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA,

de fecha 19 de julio de 2016. Fe de erratas del 23.07.2016.
• Modifican el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. N° 424-2017-
VIVIENDA, de fecha 02 de noviembre de 2017.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-
VIVIENDA, de fecha 07 de mayo de 2007 (Derogado).
• Modificaciones al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M.
N° 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de noviembre de 2012. (Derogado)
• Modificaciones al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M.
N° 395-2014-VIVIENDA, de fecha 07 de noviembre de 2014. Predios del Estado para
proyectos de inversión. Decreto Supremo 054-2013-PCM / Ley N° 30327 (derogado).
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer los criterios, métodos
y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e
intangibles.
(ARTÍCULO 1)
ÁMBITO DE APLICACIÓN
El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la

elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las Entidades y
Empresas Estatales de derecho público o derecho privado
(ARTÍCULO 2)
“DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA FINAL
Única.- Aplicación facultativa para efectuar
tasaciones por el sector privado
La presente norma técnica es de aplicación facultativa
en el territorio nacional, para efectuar tasaciones de
bienes por el sector privado (persona natural o jurídica).”
TASACIÓN.-
Es el procedimiento a través del cual el

perito tasador inspecciona, estudia y
analiza las cualidades y características
de un bien en determinada fecha para
fijar su valor razonable, de acuerdo a las
normas del presente reglamento. En
caso que la tasación sea retrospectiva se
consideran los valores a la fecha
solicitada.
(ARTÍCULO 3 / Definiciones)
FECHA
DICTAMINA
ESTIMAR
ESTUDIA
EL
VALOR
ANALIZA CUALIDADES Y
CARACTERÍSTICAS
TASACIÓN REGLAMENTARIA.-
Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los valores

arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación, aprobados
de acuerdo con la normativa vigente.
(ARTÍCULO 3.1.4)
TASACIÓN COMERCIAL.-
Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos

directos e indirectos u otros debidamente sustentados
(ARTÍCULO 3.1.5)
3. LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN
2. LOTE DE TERRENO CON MÁS DE UN PASADIZO COMÚN O VÍA DE DOMINIO
FRENTE A VÍA PÚBLICA PRIVADO EN CONDOMINIO
4. TERRENO QUE NO TIENE

1. LOTE DE TERRENO ACCESO POR VÍA PÚBLICA NI POR
CON UN SOLO FRENTE A VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO
VÍA PÚBLICA SINO A TRAVÉS DE UNA
SERVIDUMBRE DE PASO
CASOS DE
TASACIONES DE
TERRENOS
TASACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS Y ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR
La tasación reglamentaria y comercial de terrenos eriazos y eriazos ribereños al
mar, se obtiene multiplicando el Valor Básico de Terreno Eriazo por el área
materia de tasación.
(ARTÍCULO 99)
Determinación del Valor Básico de terreno eriazo y eriazo ribereño al mar
Valor Básico de Terreno Eriazo Ribereño al

Valor Básico de Terreno Eriazo
Mar
(ARTÍCULO 100.1)
(ARTÍCULO 100.2)
VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

VBTE = Valor básico de terreno eriazo.
VBTR = Valor básico de terreno ribereño.
VR = Es el Valor Unitario Oficial (reglamentario) de terreno rústico o Valor Unitario
de terreno de mercado, según se trate de tasación reglamentaria o tasación
comercial, tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo,
determinada de acuerdo al Reglamento de Clasificación de Tierras por su
Capacidad de Uso Mayor, aprobado con Decreto Supremo N° 017-2009-
AG.
Donde: d = Distancia al área con Valor Unitario Oficial o la distancia al centro poblado
más cercano, según se trate de tasación reglamentaria o tasación
comercial.
T = Topografía y naturaleza del terreno.
U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.

V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E = Factor de Corrección ecológica.
D = Distancia a la línea de más alta marea.
Método de Aproximación al Mercado (marketing approach) es necesario la localización de
inmuebles comparables al objeto del avalúo a fin de cumplir el axioma: “Inmuebles Similares se
Venderán en un Mercado Abierto a Precios Similares”.
Si bien, la fuente principal de “Comparables” comúnmente utilizada por la mayoría de los

“Profesionales Tasadores Latinoamericanos” son “Las Ofertas Inmobiliarias de Prensa o Internet”;
también existen otras fuentes, mayormente Oficiales; que explican quizás un poco mejor, algunos
aspectos de la realidad de un “Mercado Inmobiliario”.
Ing. Atilio Roberto Piol Puppio

Ante el hecho anterior, pareciese que existiese un conflicto entre las “Fuentes Oficiales”, sean
nacionales o locales de un determinado país o región y las “Ofertas de Prensa”.
Ante las afirmaciones anteriores; pareciese que las “Ofertas de Prensa”, tienden a generar
comparables mucho más confiables que los que se pudiesen localizar en una Oficina de Registro
Oficial.
Sin embargo la realidad es otra: En los avisos de prensa, solo se indica el precio que una de las partes
“aspira” por su inmueble y no indican el precio definitivo pactado o concertado por “ambas partes”
en la operación de compra-venta.
Por lo tanto, observamos que ambas fuentes (Oficiales y Prensa), tienen “fortalezas” y “debilidades”,
pudiendo concluir que: debería existir una metodología de ponderación entre ambas fuentes, que
arroje una opinión más equilibrada en el cálculo de un “Valor Inmobiliario”.
“Opinión de Valor” más equilibrada, sincera y precisa.
Ing. Atilio Roberto Piol Puppio

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.-
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles

comparables, analizando sus características en relación al bien a tasar; con el
objeto de deducir un valor estimado en base a la comparación de sus
similitudes y diferencias. Es mayor a uno (1), cuando las características de los
bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario, es menor a
uno (1).
(ARTÍCULO 3.2.16)
HOMOLOGAR
Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o
semejanza dos cosas.
HOMOLOGACIÓN
Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen
cada uno de los comparables en igualdad de circunstancias
al sujeto.
DEFINICIONES
COMPARABLE
Se aplica a los diversos predios, que se parecen o
semejan al predio sujeto y, que pueden ser
comparados con él.
Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la
CRITERIOS DE HOMOLOGACIÓN
comparación entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto < Comparable – 1 Sujeto = Comparable 1 Sujeto > Comparable +1
SUJETO
-1 1 +1
FACTOR
COMPARABLE
CRITERIOS DE HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS
Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy similares
a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular.
TÉRMINOS DE REFERENCIA PARA SERVICIO DE TASACIÓN
La presente valuación forma parte del procedimiento de VENTA DIRECTA POR CAUSAL DE POSESIÓN,
enmarcado en la Ley N° 29151 y su Reglamento, aprobado por el D.S. N° 007-2008-VIVIENDA, modificado por
el D.S. N° 013-2012-VIVIENDA, en el cual el ocupante o posesionario del bien se constituye en el beneficiario
directo del trámite, siendo su ocupación, la situación de hecho que posibilita al posesionario enmarcarse en
la EXCEPCIONALIDAD del trámite de venta directa; por lo expuesto, en el presente caso la ocupación
existente sobre el terreno NO constituye un perjuicio (factor de castigo o ajuste) para el cálculo del valor
comercial.
Es trascendental la experiencia, buen juicio y capacidad de análisis del valuador al seleccionar
los comparables; pues de otra manera, aún aplicando técnicas y procedimientos lógicos, los
resultados serán inciertos e incluso algunas veces incorrectos de origen, debido a que la
información de mercado no es consistente con el tipo de inmueble que se está valuando.
ÁREA DEL TERRENO: 2’735,423.15 m2.
VALOR DE LA
SERVIDUMBRE: S/. 1’336,017.85
VALOR DE LA RENTA
ANUAL POR LA
SERVIDUMBRE: S/. 44,533.93
Las empresas móviles tienen un mercado para ese tipo de áreas, teniendo incluso unos ratios
(mínimos y máximos) a pagar; ya que en telecomunicaciones se manejan dos tipos de proyectos,
el presente se trata del “GREENFIELD”: son proyectos a nivel del suelo, los que se ubican en zona
rural, cerros, parcelas, también pueden estar ubicados en zona urbana. El área mínima a
arrendar es de 100,00 m² y el área máxima de 400,00 m², dependiendo de la altura y
cimentación de la torre, el otro tipo de proyecto es el que se conoce como “ROOFTOP”:
proyectos a nivel de azotea o nivel de techo, siendo el área mínima a arrendar de 60,00 m² y el
área máxima no tiene límite-
Datos comparables o elementos de comparación, de tal manera que sirva en el análisis para
estimar el valor, teniendo en consideración el uso mejor y más productivo, el uso más probable
de una propiedad que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente
permisible, financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que se
está tasando, acotando que un valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes
para asegurar que los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar
en ellos.

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CRITERIOS PARA TASACIÓN DE

Ing. Juan Jhong Coquis

Para actos de disposición a favor de privados es efectuada por un

Para los demás actos podrá ser efectuada por profesionales de la

La tasación tiene una vigencia de ocho meses, pudiendo ser

La tasación se efectúa conforme a los procedimientos previstos en

• Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA,

El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la

Es el procedimiento a través del cual el

Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los valores

Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos

4. TERRENO QUE NO TIENE

Determinación del Valor Básico de terreno eriazo y eriazo ribereño al mar

Valor Básico de Terreno Eriazo Ribereño al

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.

Si bien, la fuente principal de “Comparables” comúnmente utilizada por la mayoría de los

Ing. Atilio Roberto Piol Puppio

“Opinión de Valor” más equilibrada, sincera y precisa.

Ing. Atilio Roberto Piol Puppio

Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles

Sujeto < Comparable – 1 Sujeto = Comparable 1 Sujeto > Comparable +1

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