¿CÓMO INSCRIBIR UNA

DECLARATORIA DE
FÁBRICA?
¿Para qué sirve una Declaratoria de fábrica? Para empezar, se debe
considerar que la declaratoria de fábrica es una inscripción de un inmueble a los
registros de predios, se podría considerar que es como la constancia o partida de
nacimiento donde se pueden visualizar todos sus datos y específicaciones del
inmueble, así mismo como las técnicas de la construcción.
Cuando se quiere realizar la declaratoria de fábrica se debe considerar las
remodelaciones o implementaciones que se van a realizar en el inmueble, esto
también para que en un supuesto de venderlo se lleve a cabo la tasación de un
inmueble incluyan las mejoras o cambios realizados.
Por otro lado, si se quiere realizar el anticipo de legítima, que significa el efectuar
una herencia prematura. En el caso mencionado, se debe realizar primero la
inscripción de la declaratoria de fábrica, para que luego sean consideradas como
unidades independientes.
Consideraciones para la declaratoria de fábrica
Cuando una construcción de una propiedad se realiza con la aprobación de la
municipalidad donde se encuentra, se debe solicitar a la entidad si la construcción
está todo en buenas condiciones para que después se realice la declaratoria de
fábrica. En el caso de realizar algún cambio dentro de los planos de construcción
luego de presentarse, se deben hacerse presente.
Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999
– Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en la oficinas
de la Sunarp) debidamente llenado y  firmado por el presentante.
– Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la
dispensa respectiva.
– Formulario Registral – FOR (distribución gratuita en las oficinas de la Sunarp)
debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable,
con firmas certificadas ante notario.
– Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la
municipalidad correspondiente.
– Plano de localización y ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de
áreas, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario.
– Plano de distribución, suscrito por el verificador responsable, con firma
certificada ante notario.
– En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá
adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice
los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante.
 – Informe técnico de verificación, suscrito por el verificador responsable, inscrito en
el índice de verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada ante notario.
– Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y
separado (un original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina
Registral, una de las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital
correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario.
– Pago de derechos registrales

Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999

– Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente
llenado y firmado por el presentante.
–  Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la
dispensa respectiva.
– Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley Nº 29090
aprobado por la municipalidad, o parte notarial de la escritura pública donde se
inserte el FUE.
– Plano de ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional
competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de
aprobación).
– Declaración jurada con firma certificada por Notario Público de los propietarios
indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera
omitido en el FUE (Art. 79 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).
– Pago de derechos registrales.

REQUISITOS PARA LA
DECLARATORIA DE FÁBRICA
¿QUÉ ES? 
Es la inscripción de una construcción en el registro de predios, y en
donde se consignan las características y condiciones técnicas de una
obra. Algo para tener en cuenta en este ámbito es que al inscribir una
declaratoria de fábrica, se reconoce el carácter legal de una
construcción.
 
 Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la
transferencia de un predio, además de valorizarlo.
 La inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso de
departamentos, la independización de los mismos. 
 DECLARATORIA DE EDIFICACION:

¿CUÁNDO?
1. SEGÚN LA LEY 27157 Y SU MODIFICATORIA DE LA 27157 LA LEY
30830:
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre
de 2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear
su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente
ley”.
 
NOTA: Si tu vivienda termino de construirse entes del 31 de Diciembre
del 2016, debe tramitar la declaratoria de fábrica directamente ante la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) y acogerse
a la Ley 27157 y su modificatoria la 30830, con la firma de un
Verificador Responsable (Arquitecto o Ingeniero Civil), inscrito en el
índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
 
REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN:
1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito
por el presentante.
2. Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP)
debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador
Responsable.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente
expedido por la municipalidad correspondiente.
4. Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo
y cuadro de áreas, suscrito por el Verificador Responsable.
5. Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los
casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación,
deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita
donde se visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica
resultante.
6. Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador
Responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de
la SUNARP.
7. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado
y separado (un original y dos copias). El original queda archivado en
la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la
Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción, y la
otra devuelta al usuario. Las firmas de los documentos señalados en
los numerales 2,4,5 y 6 serán certificadas por Notario.
Fecha: 01/02/2022
índice del artículo

1. ¿Qué es la declaratoria de fábrica?

 2. ¿Para qué sirve la declaratoria de fábrica?
3. ¿En qué casos puedo solicitar declaratoria de fábrica?
4. Beneficios de la declaratoria de fábrica
5. ¿Cuáles son las modalidades para realizar la declaratoria de fábrica?
6. Requisitos para la declaratoria de fábrica Perú
7. Etapas de la declaratoria de fábrica para ser inscrita en los Registros
Públicos
8. Conclusiones
9. Autor: Arq. Margot Véliz Colegiatura: CAL 4528Verificador Común
SUNARP: 0244VCRIXEspecialista: Saneamiento físico legal de predios
urbanos y rurales

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Así como contamos con título de propiedad (inscrito en los
Registros Públicos del sector) de nuestro terreno, debemos
contar con el documento que acredite, haber construido una
edificación sobre ese terreno, a este documento se le
denomina declaratoria de fábrica es decir la minuta de nuestra
construcción; realizar dicho trámite traerá beneficios al
propietario, a continuación, detallaremos los requisitos para la
declaratoria de fábrica Perú.
La declaratoria de fábrica (construcción de la propiedad) la
inscribiremos en los Registros Públicos, de esta manera podemos
decir que nuestra propiedad, nuestra casa está registrada, por
ejemplo; tenemos un televisor, pero sin factura, ¿Cómo
reclamaremos?, es igual tenemos una casa construida pero no
tenemos la declaratoria de fábrica es decir no tenemos
documentos que pruebe la construcción.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es la inscripción de una construcción (edificación) en los
Registros Públicos, donde deben inscribirse a detalle las
características y condiciones técnicas de la construcción, con ello
usted declara ante la Ley la existencia de una construcción.
Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede
realizar la declaratoria de fábrica y con el tiempo usted construye
un piso más puede solicitar la ampliación de la declaratoria de
fábrica (siempre y cuando cumpla con los parámetros
urbanísticos y de la edificación para su sector).
¿Para qué sirve la declaratoria de
fábrica?
Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la
declaratoria de fábrica le da valor a su propiedad por la
construcción que realizo, si su propiedad cuenta con
ampliaciones y/o remodelaciones ello permitirá elevar el valor de
la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los
Registros Públicos y así usted podrá contar con un documento
que lo demuestra.
Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de
su propiedad deberá realizar el saneamiento del terreno o predio,
por medio de compra
venta, donación, herencia, adjudicación o prescripción
adquisitiva (se realiza para solicitar notarial o judicialmente el
título de propiedad por el tiempo que lleva en posesión del predio)
se encuentre inscrita en los Registros Públicos.
Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de
fábrica (construcción efectuada en la propiedad), si construyo uno
o más pisos de sus casa o hizo la declaratoria de fábrica de sus
dos pisos y luego de unos años construye dos pisos más debe
solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará el valor de su
propiedad, ya que demuestra con documento legal la
construcción efectuada.
Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su
propiedad, usted pude independizar los pisos que construyo
(cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente
con su título de propiedad inscrita en Registros Públicos) con ello
el propietario se convierte en dueño de varias unidades
inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar,
heredar, etc.

¿En qué casos puedo solicitar

declaratoria de fábrica?
 NUEVA EDIFICACIÓN: Cuando se construye sobre un terreno,
es decir la edificación está concluida.
 AMPLIACIÓN DE OBRA: Cuando construye un nuevo piso.
  REMODELACIÓN: Construcción que modifica la estructura
original de una edificación existente.

Beneficios de la declaratoria de fábrica

✅ Aumenta el valor de tu propiedad.
✅ Da el costo real de la edificación y facilita su venta.
✅ Cuenta con documento de la propiedad.
✅ Puede ofrecerla como aval o garantía para un préstamo
bancario (hipotecar).
✅ Puede anticipar o dar en herencia.
✅ Podrá valorizar las ampliaciones de la construcción.
✅ Podrá independizar, (es decir dividir la propiedad en unidades
inmobiliarias), así usted se convierte en dueño de varias unidades
(departamentos), facilitando su venta, hipotecar, heredar una o
varias unidades.
¿Cuáles son las modalidades para
realizar la declaratoria de fábrica?
 MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta
indicando las características de: ubicación, áreas construidas,
descripción de la edificación (ambientes, número de pisos,
especificaciones técnicas, valorización, año donde fue concluida la
construcción – fábrica) en resumen, todo referente a la edificación,
firmado por abogado, legalizado y elevado a escritura pública.
  MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional
inscrito en Registros Públicos como Verificador Común, esta
modalidad es para aquellas edificaciones cuya fecha da por
concluida la construcción sea julio del año 1999 o hasta el 31 de
diciembre del año 2016.
 MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE
EDIFICACIONES): Trámite que se realiza ante la municipalidad
del sector y se aplica a las edificaciones cuya fecha da por
concluida la construcción a partir del año 2017.

Requisitos para la declaratoria de

fábrica Perú
Requisitos para construcciones efectuadas
hasta el año 2016
Para aquellas construcciones terminadas hasta julio del año
1999, la Ley 27157 y su modificatoria Ley 30830 que modifica la
fecha límite de la regularización hasta el 31 de diciembre del año
2016.
Se realiza ante los Registros Públicos por vía notarial.
REQUISITOS:
✅ Solicitud de inscripción.
✅ Copia de DNI del propietario o los propietarios.
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
✅ Los planos de ubicación y localización.
✅ Plano de distribución arquitectónico, plantas de los pisos a
declarar (para los casos en que se trate de una ampliación de
declaratoria de fábrica, indicar la fábrica ya inscrita y presentar el
plano respectivo).
✅ Formulario registral (FOR) formatos de distribución gratuita por
Registros Públicos llenado y suscrito por los propietarios y el
Verificador responsable.
✅ Informe técnico de verificación.
✅ Todos los documentos anteriormente mencionados a
excepción del certificado de parámetros, deberán estar firmados
por el profesional responsable arquitecto o ingeniero civil, quienes
deben estar inscritos en Registros Públicos como Verificador
Común y la firma del propietario.
✅ Los documentos en original deberán ser presentados a un
Notario Público para la legalización de las firmas del propietario y
profesional responsable.
Requisitos para construcciones efectuadas
desde el año 2017
Se realiza en las municipalidades del sector.
✅ Solicitud al municipio del sector, suscrito por el propietario.
✅ Copia de DNI del propietario o los propietarios.
✅ Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente
expedido por la municipalidad.
✅ Los planos de ubicación y localización aprobados por la
municipalidad del sector.
✅ Planos de distribución, cortes y fachada, aprobados por el
municipio del sector.
✅ Formulario FUE (formulario único de edificaciones).
✅ Licencia de construcción de la obra.
✅ Conformidad de obra de quien solicita la declaratoria de
fábrica.
Etapas de la declaratoria de fábrica para
ser inscrita en los Registros Públicos
La documentación anteriormente mencionada deberá ser
presentada para su inscripción en Registros Públicos para ello
deberá presentar lo siguiente:

 Ficha registral actualizada.

 Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización,
distribución, cortes y elevación).
 FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por
el municipio del sector.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Conclusiones
Por la experiencia personal y el ejercicio de la profesión
la declaratoria de fábrica le permitirá tener en orden su propiedad,
eleva su valor, cuenta con documento legal que lo certifica, para
prendarla es decir pedir un préstamo venderla en su precio real,
heredarla y sobre todo resguardarla de cualquier hecho ilegal que
atente sobre su propiedad.
Sobre todo, la tranquilidad que da tener la garantía que el predio
es públicamente de nuestra propiedad y no tener sorpresas de
terceros que quieran hacer algo ilegal con su propiedad.
Al realizar la declaratoria de fábrica puede realizar
la independización de cada uno de los pisos y convertirlos en
departamentos, así usted se convierte en dueño de varias
unidades inmobiliarias.
Para gozar de los beneficios debemos cumplir con los requisitos
para la declaratoria de fábrica Perú según el año que se efectuó
la construcción, para ello ponemos a tu disposición un equipo de
profesionales calificados:

 Ingenieros Geógrafos Verificadores Catastrales SUNARP.

 Arquitectos Verificadores Común SUNARP.
 Abogados.

Quienes estamos a tus servicios para ayudarte con

el saneamiento físico legal de tu predio, contamos con más de 20
años de experiencia.
El equipo de profesionales de Véliz y Asociados lo acompañará
durante el proceso hasta la inscripción de la declaratoria de
fábrica (construcción) en los Registros Públicos de tu sector.
Esperamos haber dado respuesta a sus interrogantes y sobre
todo a comprender mejor el proceso de la declaratoria de fábrica
y los requisitos para edificaciones efectuadas hasta el año 2016 y
desde el año 2017.
Contáctanos para mayor información.
Gracias por su atención.