República Dominicana

Universidad Autónoma de Santo Domingo

28 de octubre de 1538
UASD – Centro Higüey

“Año del Fomento a las Exportaciones”

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.

VALORACIÓN INMOBILIARIA EN EL SISTEMA FISCAL

Maestría en Derecho Inmobiliario

URBANISMO II

SUSTENTANTES:
Rusbell Eduardo Castillo Tejada
Diana Margarita Pillier Torres de Ceballos
Orlando De La Cruz Toribio
Katherine Martínez
Melissa Martínez

Facilitadora:
Mtra. Ingrid Francisco

Salvaleón de Higüey,
10 – agosto - 2019
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo investigativo tiene como objetivo fundamental analizar

la valoración inmobiliaria en el sistema fiscal. Es decir, determinar el valor
financiero que poseen los inmuebles para el sistema recaudador impositivo
de nuestro país. Para de esta forma interpretar y comprender cuales son los
motivos que utilizan el sistema fiscal dominicano para aplicar los distintos
montos tributarios a las diversas acciones judiciales que se realizan con
dichos inmuebles.

También mostraremos cuales son los impuestos que se les aplican a los
inmuebles, de qué forma estos cambian, el costo que implica cambiarlos y
el monto a pagar por poseerlos. Evidenciando así el amplio margen de
posibilidades que el sistema recaudador presenta para cobrar dichos
tributos en razón del manejo y posesión de un ciudadano sobre un
inmueble.
 VALORACIÓN INMOBILIARIA EN EL SISTEMA
FISCAL
Valorar los inmuebles es esencial en la aplicación de distintos impuestos. Sin embargo,
tanto desde el punto de vista legal como práctico la Dirección General de Impuestos
Internos (DGII) utiliza distintas valoraciones para un mismo inmueble, dependiendo del
impuesto de que se trate, lo cual crea distorsiones.
1) En los impuestos sobre la Renta y Ganancia de Capital el impuesto se calcula por la
diferencia entre el valor de adquisición, ajustado por inflación, y el valor de venta del
mismo, de donde resulta importante determinar el verdadero valor de adquisición y de
venta.
2) En el aporte en naturaleza a sociedades el Impuesto sobre la Renta o Ganancia que
pueda surgir dependerá del valor que se le dé al inmueble aportado.
3) En el Impuesto sobre Sucesiones el impuesto a pagar dependerá del valor que tenga
el inmueble heredado.
4) En el Impuesto sobre Operaciones Inmobiliarias el impuesto de 3% a las
transferencias o 2% a las hipotecas también depende del valor del inmueble.
5) En el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) y el Impuesto a los Activos de
Sociedades el impuesto dependerá del valor de los inmuebles que posean. 
Mientras el artículo 402 del Código Tributario señala que para los fines del Impuesto
sobre Activos los inmuebles no serán ajustados por inflación, para los fines del IPI a las
personas físicas la DGII actualiza constantemente sus valores.
Debido a que los particulares utilizan las subvaluaciones en los precios de venta para
disminuir sus impuestos, en 1998 la DGII emitió su Norma General 2-98, afirmando
que, en los casos de bienes inmuebles, el valor mínimo admisible como precio real en el
traspaso será del 70% de su valor de mercado y que la DGII tendría facultad para
determinar el valor de mercado de un bien sujeto a traspaso.
Asimismo, esta Norma General 2-98 señaló que cuando la transferencia del inmueble
sea parte del activo fijo de una empresa, los mismos podrán ser enajenados por el valor
ajustado por inflación y depreciación según los métodos establecidos por el Código
Tributario.
No obstante, es frecuente observar las constantes contradicciones que hace la DGII al
aplicar los impuestos que recaen sobre los inmuebles o las ganancias que se derivan de
sus ventas, valorando en formas distintas los inmuebles, según el impuesto de que se
trate.
Para evitar estas diferencias de valoraciones y algunas arbitrariedades, la Ley 108-2005
sobre Registro Inmobiliario, señaló que el Catastro Nacional es el único organismo con
autoridad jurídica para certificar y valuar los bienes inmuebles, para fines impositivos,
quitándole a la DGII toda facultad para valorar inmuebles a los fines de contribución
fiscal.
Esta disposición de la ley 108-2005 fue aplicada por el Tribunal Superior
Administrativo mediante sentencia 078-2009, del 30 de octubre del 2009, al expresar
que no obstante la determinación realizada por la DGII Internos el valor del inmueble
está determinado por la tasación realizada por Catastro Nacional.
 COSTO DE REPOSICION EN LA BASE IMPONIBLE DE LOS
DISTINTOS IMPUESTOS

El costo de reposición es una expresión usada en el contexto de la administración,

organización de la Empresa, negocios y gestión, creando conexión con el
Valor o Precio de Mercado que se debe pagar para reponer una mercadería o materia
prima. Contablemente, se utiliza el Costo de Reposición para valorizar las existencias o
inventarios cuando existe Inflación o para establecer un cambio de algún valor
impositivo.

Existen tres términos básicos a tomar en cuenta al momento de establecer la premisa de

un costo de reposición, los cuales son:

 Costo actual estimado de reemplazo de Bienes existentes como si fueran

nuevos.

 Precio que deberá pagarse para adquirir un Activo similar al que ahora se tiene.

 Valor de los activos a los Precios prevalecientes en el año de estudio.

Este Costo se obtiene mediante la revalorización de los activos adquiridos en
periodos anteriores al año de estudio valuados a los precios actuales de
un Bien igual o similar, es decir, el monto al que costaría, a Precios del periodo
de estudio, adquirir un Activo producido en periodos anteriores. Se llama
también Valor de los activos a Costo de reemplazo.

Ahora bien, hablar de imponible significa hablar de valor impositivo, de tributo a

pagar, de gravamen, de descuento antes del pago de una factura, es decir, se trata de un
valor o monto sobre el cual se va a aplicar un impuesto o tributo. Por ende, la base
imponible se identifica en una factura como el monto sobre la que se calculan o aplican
los impuestos.

En las relaciones jurídico-tributarias la base imponible pone en evidencia la existencia

de una capacidad económica en los sujetos o pagadores de impuestos, pero para que este
impuesto pueda aplicarse, el hecho se debe valorar de alguna manera, que suele ser en
unidades tributarias o monetarias.

Así en el impuesto al valor agregado, la base imponible es el monto neto facturado

producto de una venta y en el impuesto sobre la renta es precisamente el monto que se
obtiene producto de la renta anual del sujeto tributario. Igualmente sucede con el
impuesto a los activos donde la base imponible es patrimonio o bien; posesión del
sujeto a quien se le computa el impuesto.

En tal sentido, podemos establecer que el costo de reposición en la base imponible

de los distintos impuestos, es precio que deben pagar los ciudadanos de un determinado
lugar en razón del aumento impositivos de los distintos artículos, servicios y bienes,
debido a la inflación económica que han sufrido con el tiempo el valor de todos estos
bienes y servicios.
 IMPUESTOS SOBRE LOS BIENES INMUEBLES

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) es la entidad avalada por el Estado

para cobrar los impuestos. Dentro de los tributos que deben pagar los contribuyentes se
encuentra el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario conocido como el IPI. ¿Qué tanto
sabe sobre este gravamen?
En todos los países del mundo las personas y las empresas pagan un impuesto por la
propiedad inmobiliaria, es decir, por la tenencia de una casa, un edificio, un centro
comercial o cualquier bien inmobiliario. Igual pasa en República Dominicana, con la
excepción de que en este país se toma en cuenta las viviendas y edificaciones ubicada
en zonas urbanas y suburbanas, preferiblemente si son turísticas, como las villas y
complejos hoteleros, tomando en cuenta una exención que se aplica sobre el conjunto de
inmuebles que ahora es de hasta RD$7.1 millones.
Esto quiere decir que una persona que tenga dos casas que en conjunto están valoradas
las dos en RD$7 millones no tienen que pagar el IPI, aunque eso no lo exime de colocar
el dato en su declaración anual de renta ante la DGII.
En cambio, si es usted dueño de una, dos, o más casas, tiene que hacer una sumatoria
del valor de cada una y a ese monto conjunto restar la exención contributiva de los
RD$7.1 millones y pagar una tasa de un 1% de IPI en base a esa diferencia.
El impuesto abarca también a los proyectos de viviendas construidas bajo la figura del
fideicomiso.
A continuación, todos los detalles que se deben conocer sobre el IPI, según la DGI.I
¿Cuáles inmuebles pueden ser alcanzados por este impuesto?
• Todas las viviendas.
• Solares urbanos.
• Inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales y profesionales.
En su portal de la web, la DGII informa que las personas físicas deben tributar en base a
una tasa de 1% sobre el valor excedente de RD$7,138,384.80 del patrimonio gravado, y
los Fideicomisos el 1% sobre el valor de los inmuebles. 
Asimismo, señala que el IPI se debe pagar en dos cuotas semestrales, y que la fecha
límite para el pago de la primera cuota es el 11 de marzo y la segunda el 11 de
septiembre de cada año. 
Exenciones
Se encuentran exentos del pago de este impuesto:
• La vivienda (y el solar sobre el cual se encuentra edificada) perteneciente a personas
mayores de 65 años de edad, siempre y este constituya el único patrimonio inmobiliario
de su propietario. • Personas pensionistas y rentistas de fuente extranjera en un 50%. •
Los terrenos rurales. • Inmuebles de uso agropecuario ubicados sobre terrenos rurales. •
Todos los inmuebles que aun pudiendo ser alcanzado por el impuesto, su valor conjunto
sea igual o inferior a RD$7,138,384.80

Registro de inmuebles
Consiste en transferir el registro en los Sistemas de Información Tributaria de un bien
inmueble del vendedor al comprador, sin que necesariamente esto implique el pago del
impuesto de transferencia generado.
Requisitos
La solicitud de descargo deberá ser realizada personalmente por el vendedor, si es
persona física o por el representante legal, en caso de personas jurídicas, en la
Administración Local que le corresponda y deberá depositar la siguiente
documentación:
1. Formulario Declaración Jurada Descargo de Inmuebles FI-GRCIV-001 llenado
y firmado (en el caso de Personas Jurídicas debe estar llenado, firmado y
sellado).
2. Acto de venta del inmueble legalizado en la Procuraduría General de la
República en original y una (1) copia.
3. Copia de la Cédula de Identidad y Electoral de ambos lados del vendedor (en
caso de Personas Físicas) o documento donde conste el RNC (en caso de
Personas Jurídicas).
4. Copia de la Cédula de Identidad y Electoral de ambos lados del comprador (en
caso de Personas Físicas) o documento donde conste el RNC (en caso de
Personas Jurídicas).
5. Copia del título del inmueble.

Opcionales:
1. Acta de asamblea que autoriza el descargo y designa al representante (aplica en
caso de Personas Jurídicas).
2. Copia de la Cédula de Identidad y Electoral de ambos lados del representante
(aplica en caso de Personas Jurídicas).
3. Poder de representación apostillado (aplica cuando el vendedor no resida en el
país).
4. Certificación emitida por la Junta Central Electoral (aplica en caso de que una de
las partes no posea copia de la Cédula de Identidad y Electoral). 

Las personas físicas y jurídicas que vendan un inmueble contarán con un plazo de seis
meses, a partir de la fecha del acto traslativo de propiedad para solicitar a la DGII que le
sea descargado el inmueble al comprador. Una vez autorizado el descargo, la DGII le
emitirá una certificación donde hace constar que el inmueble ha sido descargado
conforme a lo establecido en la presente Norma General 08-14.
Nota: este trámite tiene como requisito el cobro por servicios
de (RD$300.00) correspondiente a la emisión de la certificación?, dicho pago se
efectuará siempre que el descargo sea realizado.
Transferencia inmobiliaria.
Al momento de que una persona física compra un inmueble para que el mismo quede a
su nombre es necesario que se realice el proceso de transferencia de inmueble. Para
llevar a cabo este trámite debe depositar los siguientes documentos:   
• Tres (3) copias del título del inmueble o propiedad.
• Acto de transferencia original y tres (3) copias (no es obligatorio que se encuentre
legalizado por la Procuraduría General de la República).
• Tres (3) copias de la cédula de identidad y electoral del comprador de ambos lados (no
aplica cuando la transferencia es por adjudicación (embargo) o cuando las hipotecas son
judiciales).
• Tres (3) copias de cédula de identidad y electoral del comprador/adquiriente de ambos
lados (no aplica cuando la transferencia es por adjudicación (embargo) o cuando las
hipotecas son judiciales).
• Tres (3) copias, de ambos lados, de la cédula de identidad y electoral del
vendedor/cedente (no aplica cuando la transferencia es por adjudicación (embargo) o
cuando las hipotecas son judiciales).
• Copia de la cédula de identidad y electoral del representante (aplica en caso de que un
tercero sea el que realice la solicitud).
Estos documentos pueden ser depositados en la unidad de tasación de las
administraciones locales.
En caso de que la transferencia sea entre familiares directos (padre, madre, hijos y
hermanos) se requiere de manera adicional una certificación de no presunción de
donación, que debe ser solicitada en la administración local donde corresponde el
solicitante. 
Las transferencias de inmuebles adquiridos mediante préstamos otorgados por entidades
de intermediación financiera están exentas del impuesto a la transferencia, siempre que
el valor del inmueble destinado a vivienda sea inferior a un millón quinientos setenta y
dos mil trescientos ochenta y tres pesos (RD$1,572,383.00).
Avalúo de inmuebles
  En el caso que no se esté de acuerdo con el valor determinado del inmueble por la
Dirección General de Impuestos Internos, podrá solicitar la revisión de la valoración a
través de un avalúo, depositando los siguientes documentos:
• Formulario de solicitud de rectificativa FI-ADML-396 y disponible en las
administraciones locales.
• Copia de cédula del propietario del inmueble. • Copia del contrato de transferencia (en
caso de que el solicitante sea el adquiriente). • Copia de cédula del solicitante (en caso
de que el trámite lo realice un tercero).
Este trámite debe realizarse en la administración local que pertenece el inmueble, según
su ubicación geográfica.
Impuesto al Patrimonio Inmobiliario.
Es un impuesto que se paga anualmente, y que se aplica sobre la suma total del
patrimonio inmobiliario de las personas físicas, cuyo valor sea mayor de
RD$7,019,383.00 (Para el 2017 pues varia anualmente). También se aplica sobre los
establecimientos comerciales, profesionales e industriales, siempre que sean propiedad
de las personas físicas, independientemente de su ubicación.

¿Cuál es el monto a pagar por el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario?

La tasa a pagar por el IPI es del 1% del excedente de la suma total de los bienes
inmobiliarios siempre que sea superior a seis millones ochocientos cincuenta y ocho mil
ochocientos ochenta y cinco pesos (RD$6,858,885.00). Por ejemplo: Si tienes
inmuebles que sumados dan un valor de RD$10,000,000.00. Restamos RD$10,000,000
– RD$7,019,383.00 = RD$2,980,617 * 1% = RD$29,809.17 seria el impuesto IPI a
pagar.

¿Cómo se paga el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)?

EL impuesto IPI debe ser pagado en dos (2) cuotas semestrales, siendo la primera

dentro de los siguientes diez (10) días contados a partir de la fecha límite de
presentación de la Declaración Jurada, es decir, siendo la fecha límite para el pago de la
primera cuota el 11 de marzo y la segunda el 11 de septiembre de cada año.

Exenciones del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario.

Están exentos del pago de este impuesto:

 Que formen parte de un patrimonio inferior a seis millones ochocientos

cincuenta y ocho mil ochocientos ochenta y cinco pesos (RD$6,858,885.00).
 La vivienda cuyo propietario tenga sesenta y cinco (65) años de edad o más,
siempre que dicha vivienda constituya el único patrimonio inmobiliario del
propietario.
 Ubicados en zonas rurales, dedicadas a labores agropecuarias.
 Acogidos a la Ley 158-01 sobre Fomento Turístico, pertenecientes a los
primeros adquirientes (Personas Físicas).
 Personas pensionistas y rentistas de fuente extranjera en un 50%.

¿Cómo Registrar un Inmueble para el pago del Impuesto al Patrimonio

Inmobiliario?

Para registrar su inmueble debe presentarse directamente a la Administración Local que

le corresponda, con los documentos siguientes:

 Copia del Título de Propiedad (en su defecto, Carta Constancia o Sentencia

del Tribunal de Tierra y/o Acto de Venta de la Propiedad).
  Mensura Catastral (si existe). Plano de la mejora edificada en la propiedad (si
aplica).
 Copia de la Cédula de Identidad (del propietario y del representante si lo
hubiere) y Pasaporte en caso de extranjeros o dominicanos residentes en el
extranjero que no poseen Cédula de Identidad.
 Dirección exacta del inmueble.
 Tasación privada (opcional).

Finalmente decir que el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario es un Impuesto

Obligatorio, por lo que todo el que sobrepase el monto exento en propiedades
inmobiliarias debe pagar este impuesto.

CONCLUSIÓN

Después de haber alcanzado el objetivo fundamental de este trabajo, quedo

evidenciado la relación existente entre los parámetros impositivos e
inmobiliarios. En razón de que los servicios por los cuales cobra la
Jurisdicción Inmobiliaria, son impuestos que deben ser pagados en distintas
entidades separadas de los órganos de esta jurisdicción pero que con
materialización de estos pagos es que se completan los requisitos que
exigen en la misma para dar sus servicios.

De igual forma es pertinente resaltar el brillante sistema de costo de

reposición que utilizan las dependencias recaudadoras de nuestro sistema
fiscal para recalcular el monto que se debe pagar como tributo en razón de
la existente inflación cesante que de forma permanente, modifica y altera el
precio y los costos de todos los bienes y servicios.

Finalmente se demostró lo significativo que es el impuesto al patrimonio

inmobiliario (IPI) dentro del derecho inmobiliario, debido a que es el
tributo que se impone por ser titular de un derecho de propiedad registrado,
sobre un bien inmueble. Siendo este, el derecho por excelencia dentro del
sistema inmobiliario dominicano.
 BIBLIOGRAFÍA

 https://www.eco-finanzas.com/diccionario/C/
COSTO_DE_REPOSICION.htm

 https://economipedia.com/definiciones/base-imponible.html

 https://economipedia.com/definiciones/obligacion-tributaria.html

 Código Tributario Ley 11-92

 https://dgii.gov.do/informacionTributaria/publicaciones/
manualesTributarios/Documents/
RevistaSistemaTributarioDominicano.pdf

 http://www.ji.gov.do/index.php/registro-de-titulos/servicios-y-
requisitos

 Ley 18-88 SOBRE EL IMPUESTO AL PATRIMONIO

INMOBILIARIO (IPI) y sus modificaciones, Ley 288-04 y Ley 253-
12.

 https://www.eldinero.com.do/4893/guarocuya-felix-es-
insignificante-impacto-del-ipi-en-ingresos-del-estado/

 https://www.elcaribe.com.do/2018/03/19/edicion-impresa/el-ipi-
debe-y-puede-aportar-mas/