Revista Judicial, Costa Rica, Nº 91, Abril 2009

LAS ACCIONES PROTECTORAS DE LA

PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES
EN MATERIA AGRARIA
Dr. Enrique Napoleón Ulate Chacón

SUMARIO:

Preámbulo.

1. La regulación constitucional de los derechos reales agrarios y el cumplimiento de la

función económica, social y ambiental de los bienes;

2. Modalidades de protección de la propiedad agraria:

2.1. En sede administrativa;
2.2. La vía sumaria interdictal (tutela de la posesión como parte del dominio)
y desahucio;
2.3. Acción penal;
2.4. El amparo y acciones de inconstitucionalidad.

3. Protección en la vía ordinaria:

3.1. Acción reivindicatoria;
3.2. Acción declarativa de dominio o certeza;
3.3. Nulidad de títulos y títulos repetidos;
3.4. Acción Negatoria;
3.5. Acción reivindicatoria vs. Acciones reales de menor jerarquía (mejor derecho,
mejoras, etc.);
3.6 Otras acciones reales.

4. La tutela posesoria en materia agraria:

5.1. Condiciones generales para su procedencia (legitimación activa, legitimación
pasiva, derecho, plazo);
5.2. Fundamento de la protección posesoria agraria;
5.3. El interdicto de amparo de posesión;
5.4. El interdicto de restitución; 5.5. La reposición de mojones;
5.6. Los procesos interdictales cautelares: suspensión de obra y derribo.

5. La protección por la vía del desahucio agrario (judicial y administrativo)

6. La acción de Usucapión agraria común y especial agraria.

7. La acción reivindicatoria y la usucapión agraria. A modo de síntesis.

(*) Las ideas aquí expuestas son de carácter personal y doctrinal, y de ningún modo comprometen la Institución para la
cual labora el autor.
 Revista Judicial, Costa Rica, Nº 91, Abril 2009

LAS ACCIONES PROTECTORAS DE LA

PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES
EN MATERIA AGRARIA
Dr. Enrique Napoleón Ulate Chacón

PREÁMBULO. A) acciones ordinarias, ubicándose dentro de

esta categoría a) la acción reivindicatoria
“Nuestro ordenamiento jurídico tiene un amplio (artículos 316, 320 a 333 del Código
espectro para la tutela de la propiedad en Civil), b) la Negatoria, referida a la
sus más diversas manifestaciones, podría afectación de otro de los atributos de la
señalarse que no obstante encontrarse propiedad distinto del de posesión, y es la
dispersas por diferentes partes del Código denominada actio negatoria del Derecho
Civil, incluso de otros cuerpos normativos, romano, y c) la publiciana, denominada
hay todo un régimen de acciones protectoras en Costa Rica más comúnmente como de
(artículos 295 y 316 del Código Civil), divididas mejor derecho de posesión (artículos 317
en dos grandes apartados: 1) Las acciones y 322 del Código Civil).
de hecho, contempladas en los artículos 305 y
306 del Código Civil referidas a la autorización B) Las tercerías son otra forma de protección
otorgada al propietario para defender de hecho propietaria, en su doble modalidad de
su derecho cuando el mismo se encuentra dominio o de preferencia, cuyo objetivo
amenazado, sólo que en este caso su acción tiende también a la tutela del propietario.
resulta jurídicamente tutelada en tanto ejerce la
protección con las particularidades propias de C) Existen las que protegen la propiedad
la legítima defensa, es decir frente a la agresión (sobre todo en cuanto a la posesión)
ilegítima, siendo necesaria su defensa, y en forma sumaria, donde se ubican los
existiendo proporcionalidad en el medio interdictos (Artículos 323, 318, 319, y 307
empleado. 2) Existen también un complejo a 313 del mismo Código Civil).
conjunto de acciones de derecho aplicadas
según el caso a las exigencias del propietario, D) Finalmente también están las no privativas
el derecho afectado, e incluso la urgencia en de propiedad: a) deslinde y amojonamiento
su uso. Estas acciones muchas veces tienen (artículos 296 a 301 del Código Civil), b)
una estructura formal similar (en cuanto al las de cerramiento (artículos 302 a 304
propietario, a quien afecta, perturbar o despoja del mismo Código), y c) las que pudieren
la propiedad, y sobre todo en cuanto a la identificarse sencillamente como otras
correcta identificación de la cosa), sin embargo,
(artículos 314 y 315 del Código Civil)”
tienen grandes diferencias en cuanto a la forma
(Sala Primera de Casación, N° 230 de las
en que tutelan la propiedad.
16 horas del 20 de julio de 1990).
Estas acciones pueden dividirse de la
siguiente forma:
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1.-La regulación constitucional no es posible escindir, completamente, las

de los derechos reales agrarios dos materias. La autonomía de sus institutos,
y el cumplimiento de la función sean sustanciales, como procesales, siempre
económica, social y ambiental va a ser relativa. Al igual que existen rasgos
de los bienes comunes, también hay diferencias importantes,
que obedecen a los momentos históricos,
“Por tales razones, se incluyen, dentro del económicos, sociales y ambientales, que las
criterio de propiedad del referido numeral 45, han visto nacer y desarrollarse, según lo ha
en relación con el 50, ambos constitucionales, afirmado reiterdamente la Sala Constitucional.
la propiedad forestal, la propiedad agraria, la
propiedad ecológica, la propiedad ambiental, La función y la estructura de los derechos
etc., todas con asidero constitucional en los reales, son comunes en ambas materias,
citados artículos y con una específica regulación pero su contenido es diverso. La función es
y naturaleza jurídicas...” (S.C., No. 5893-95 de la utilidad económica o social para el cual
9:48 horas del 27 de octubre de 1995). fue diseñado un derecho real particular, y
la misma dependerá de la naturaleza (civil,
El tratamiento de la protección de los derechos agraria, ecológica, ambiental) del bien sobre
reales, en materia civil y agraria, tienen una el cual recae tal derecho. La estructura, se
gran importancia en todos los ordenamientos refiere al conjunto de derechos y obligaciones
jurídicos que han consolidado una base del titular de ese derecho real, impuestos por
constitucional arraigada en la protección de la legislación ordinaria, y modificados por la
los derechos humanos fundamentales: junto legislación especial, en cada caso concreto,
a los derechos de libertad económica, entre para responder a las necesidades de cada
los cuales se encuentra la propiedad privada momento histórico.
y demás derechos reales derivados, también
se han consagrados derechos-deberes La anterior reflexión, nos lleva a afirmar, que
económicos, sociales y ambientales. aún cuando existe una función y una estructura
en cada derecho real (sea civil, agrario o
La propiedad privada y la libertad económica, ambiental), y se han creado fórmulas o acciones
encuentran protección constitucional en los de protección u accesp a de tales derechos,
artículos 45 y 46 de nuestra Carta Magna, y no puede considerarse su carácter invariable,
aunque parece obvio, su existencia, y defensa, porque esa estructura y función, así como el
obedecen a la permanencia de un Estado contenido o presupuestos de las acciones
Social de Derecho, basado en principios y protectoras, variará, o estará modificado
valores constitucionales, en los cuales se atendiendo a la particular naturaleza, finalidad
consagran no solo derechos a favor de los y carácter estructural del bien que se trata de
particularidades, sino también deberes, con proteger y que condiciona su ciclo de vida.
miras a alcanzar un desarrollo económico, con
equidad, solidaridad y justicia social. En síntesis, el ordenamiento jurídico
constitucional, evoluciona con la constitución
En consecuencia, si las normas y principios material. Las exigencias económicas, sociales
constitucionales de los derechos reales, tanto y culturales, cambian, y por ello, debemos
en materia civil, como agraria, son comunes, ajustar nuestro ordenamiento jurídico en cada
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caso concreto, atendiendo a la realidad en la 2. Modalidades de protección de

cual serán aplicadas las normas. la propiedad agraria:
Esa reflexión, de base constitucional, nos Sin que ello agote el abanico de posibilidades
llevan a otra ulterior reflexión, cuales es, que que brinda el ordenamiento jurídico, es
los derechos reales también sufren un proceso necesario citar las acciones que se utilizan
de metamorfosis y evolución permanente, más comúnmente para la protección de la
al ser parte de nuestra realidad cotidiana. propiedad civil y/o agraria.
Evolución que provoca la “multiplicación”
y “especialización”, por materias de esos 2.1. En sede administrativa
derechos reales. Así, solo para el caso de la
propiedad, la diversa estructura y función de los Previo a acudir a la vía jurisdiccional, el
bienes, de acuerdo a su naturaleza, conduce a propietario que sufre un despojo de un bien,
hablar de diversos tipos de propiedad: la civil, podría solicitar ante el Ministerio de Seguridad
la urbana, la agraria, la forestal, la horizontal, Pública y Gobernación, el inicio de un proceso
la intelectual, y así sucesivamente. administrativo de desalojo. Dicho proceso
está permitido Constitucionalmente, según
También se habla de posesión civil, agraria, lo ha reconocido la Sala Constitucional en
forestal o ecológica. Igualmente, de servidum- reiteradas oportunidades.
bres civiles, de aguas, agrarias, y más recien-
temente de servicumbres ecológicas. El escrito inicial consiste en una exposición
sumaria de los hechos, la demostración del
En cualquier caso, la Constitución es garante título y plano catastrado de la propiedad,
de protección de tales derechos reales, para y la solicitud del desalojo. Planteada la
brindar no solamente seguridad jurídica a solicitud, el Departamento legal le brinda
sus titulares, sino también, para obligar el el trámite respectivo, ordena notificar a la
cumplimiento de la función económica, social contraria y manda a realizar un informe de
y ambiental, para la cual fueron concebidos campo, a través de policías de la localidad,
esos derechos. para determinar el tiempo de la invasión. Si
el plazo es menor al año, el Ministerio dicta
A esas formas de protección queremos la resolución correspondiente ordenando
referirnos, de la manera más amplia o el desalojo administrativo (Ver, entre otras,
general posible, para tratar de comprender, al Res.1873-04 D.M. de las 10:00 del 9 de julio
menos, las de mayor relevancia en la práctica del 2004). Dicha resolución tiene recurso de
jurisdiccional. Es necesario, hay que decirlo, reconsideración (Res. 2301-04 D.M. de las
reflexionar y discutir sobre estos temas, 13:00 del 23 de agosto 2004).
que nos conduzcan a realizar propuestas
legislativas e impulsar reformas tendientes El fundamento de este trámite administrativo,
a fortalecer los derechos sustanciales, y se ha justificado en el artículo 305 del Código
sus formas de protección, para lograr una Civil, que expresamente dispone: “El propietario
mayor seguridad jurídica y cumplimiento y el poseedor de cualquier clase que sean,
efectivo de los derechos, principios y pueden defender su propiedad o posesión
valores constitucionales. repeliendo la fuerza con la fuerza o recurriendo
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a la autoridad competente”, en relación con los 2.2. La vía sumaria interdictal (tutela de
numerales 264, 266 y 295 del Código Civil, en la posesión como parte del dominio)
relación con el 45 Constitucional. y desahucio

Indudablemente, es mejor la tutela estatal, Todo poseedor, de cualquier clase que sea,
que permitir o incentivar los mecanismos de está facultado para solicitar en la vía sumaria
autotutela, pues esto último podría genera, del interdicto, la protección de su posesión.
como ha ocurrido en muchos casos, la creación El propietario, como parte de su dominio,
de grupos paramilitares, que ponen en riesgo también puede proteger la posesión actual y
la estabilidad y la paz social en el campo. momentánea que ejerce sobre el bien.

Es necesario indicar, que algunos juristas Ahora bien, si en materia civil, el objeto de la
nacionales han criticado este procedimiento protección posesoria es garantizar la seguridad
administrativo (J. JURADO, C. BOLAÑOS), jurídica y la paz social, en materia agraria, esa
y dudan de su constitucionalidad, por finalidad va más allá, porque también busca
violaciones al debido proceso. Recientes proteger la producción agraria, la protección
interpretaciones de la Sala Constitucional, del ambiente, y de los recursos naturales,
han permitido que el juez ordinario, una vez incluso tutelando la posesión ecológica.
planteado el conflicto judicial, pueda disponer
de las medidas cautelares necesarias para Uno de los aportes más relevantes en esta
garantizar el equilibrio entre las partes, y no se materia es el libro del Prof. Alvaro Meza,
vaya a hacer ilusorio el resultado del proceso sobre la “posesión agraria”, que se ha
(Entre otras, Res. 5673-95 de 15:00 del 18 convertido en un clásico, citado por la doctrina
de octubre de 1995, y 7496-97 de 15:51 del latinoamericana y europea. De su lectura se
11 de noviembre, 1997). desprende, la función especial y la estructura
de la posesión agraria, que recae sobre
En el uso de esa discrecionalidad, los jueces bienes de naturaleza productiva, y por ende la
deben tener sumo cuidado al momento protección se dirige a garantizarle al poseedor
de disponer la suspensión de un acto el ejercicio pacífico de su actividad agraria. El
administrativo, o bien dar curso a demandas despojo, la perturbación, la alteración, entre
judiciales cuyo propósito es simplemente otros, son causas de protección posesoria,
dejar sin efecto resoluciones administrativas pero en esta disciplina pueden imaginarse un
amparadas a un debido proceso. sin número de causas que pueden perturbar el
ejercicio pacífico de la actividad agraria.
En casos recientes, el Tribunal admitió la
posibilidad de rechazar de plano demandas Una nueva modalidad, ha sido la protección
interdictales, cuyo propósito era enervar de la posesión ecológica, sobre todo
una orden de desalojo impartida en sede tratándose de terrenos cubiertos de bosque,
administrativa, cuando lo procedente era pedir cuyo destino ecológico es evidente, porque
la reconsideración en esa misma sede (Entre en estos casos la función y la estructura de
otras, véase votos 666-03, 668-03, 669-03 la posesión y del bien jurídico tutelado están
y 670-03). reguladas expresamente por la Ley forestal.
Esto encuentra aún mayor respaldo con
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la incorporación en el artículo 8 de la Ley sos, que contemplan condiciones de admisibi-

de Biodiversidad, de la función ambiental, lidad y procedibilidad de la acción penal.
como parte de la función económica y social
de la propiedad. La doctrina costarricense, incluso algunos
penalistas (entre ellos, Fernando Cruz), ha
No se ha permitido la tutela interdictal cuando estudiado con profundidad este tema, y hasta
se pretende proteger actividades agrarias, se habla de una suerte de “despenalización”
que atentan contra la función ambiental de la del tipo penal. De acuerdo al artículo 100 de
propiedad (casos Fundecor, T.Agrario, Voto la Ley de Tierras y Colonización, cuando se
147-98), y el deber del poseedor agrario de no esté en presencia de un conflicto de ocupación
causar daños a la salud de las personas, de precaria, es decir, si los poseedores tienen más
las plantas y de los animales. Así lo exige la de un año y necesidad de trabajar la tierra, no
legislación especial de protección fitosanitaria, procede la acción penal, y deben someterse
cuando ordena destruir las plantaciones al procedimiento administrativo ahí previsto, a
infectadas o los animales enfermos, para fin de dar una solución económica o social al
que no produzcan daños a las crianzas o conflicto, sea a través de la compra directa o
plantaciones vecinas, o no contaminen los de la expropiación.
ríos quebradas y arroyos. O puedan generar
condiciones de insalubridad, poniendo en Si pasado un año, el Instituto no soluciona
peligro la salud de la población en la cual el conflicto, el propietario puede seguir con
son realizadas dichas actividades (T. Agrario, las demandadas o acciones penales, pues
Voto No. 771-98). tiene derecho a recuperar su propiedad.
Pero previamente debió haber agotado
La misma Sala Constitucional ha indicado la vía administrativa.
que no constituye una violación a la libertad
económica o de empresa, el establecimiento Pero también el artículo 129 de la Ley de Tierras
de ese tipo de limitaciones, justificadas en un y Colonización establece que no procederá
interés social superior. la denuncia por usurpación y daños, si no se
demuestra que el fundo estaba delimitado,
2.3. Acción penal con cercas, o carriles demás de tres metros de
ancho. Es decir, se exigen actos posesorios
Penalmente, el delito de usurpación y daños efectivos por parte del propietario, y no basta
fue previsto en los artículos 225 y 228 del con la simple presentación del título. Se
Código Penal, y los órganos competentes requiere demostrar un mínimo de actividad
para conocerlo son los Tribunales Penales, posesoria que no permita dudar a terceros que
luego de la reforma de la Ley Orgánica del el fundo es un bien ajeno.
Poder Judicial.
Lo anterior tiene concordancia con lo dis-
Anteriormente, tales delitos eran del conoci- puesto en el párrafo segundo del artículo 45
miento de los Tribunales Agrarios, cuando se Constitucional, sobre la función social de la
tratara de bienes de esa naturaleza. Ello resul- propiedad, y en los artículos 143 y 144 de
taba de particular importancia, porque existen la misma Ley de Tierras, que establece las
disposiciones especiales para ese tipo de ca- causales de incumplimiento de ese principio.
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Todas estas particularidades, que en los derecho patrimonial, en casos donde se ha

Tribunales grarios se conocen muy bien, declarado la creación de un área protegida,
muchas veces se hecha de menos en los cuyos poseedores o propietarios no han sido
procesos penales. Ello genera que la tutela indemnizados previamente (caso Arenal). La
judicial no sea del todo efectiva, y más Sala considera, con buen tino, que cuando
bien tienda a generar una multiplicación de hay una privación total del contenido esencial
conflictos agrarios. del derecho de propiedad, se produce una
expropiación vedada, y por tanto está sujeta
Lo cierto del caso es que el propietario puede a indemnización (ver, entre los casos más
perfectamente, dentro de un año, plantear recientes, el voto 2004-02162).
la denuncia penal y demostrar que no hay
posesión precaria conforme al artículo 92 En algunos casos, la Sala Primera de
LTCO, y si la plantea después del año, agotar Casación, había declarado que no era
la vía administrativa, y si no le solucionan indemnizable la propiedad, cuando la misma
el problema seguir con la causa penal. De queda sujeta, simplemente a limitaciones de
manera que siempre será efectiva la protección carácter forestal, como era el caso de las
de su derecho, pero también se le exigirá el zonas protectoras (caso El Rodeo, Voto 189-
cumplimiento de la función social.
91), por cuanto el propietario no pierde su
titularidad, y solo puede ejercer las actividades
A éstos delitos, deben sumarse también todos
económicas compatibles con la protección y
los delitos ecológicos, que muchas veces
manejo adecuado del recurso bosque. Esta
son cometidos por los propios propietarios,
posición encuentra una mayor comprensión
en el ejercicio de actividades abusivas, tales
hoy día, si se considera el pago de servicios
como la destrucción o relleno de manglares,
ambientales por parte del Estado, a esa
el cambio radical del uso del suelo, las
actividad económica de conservación.
construcciones en áreas de uso restringido o
zonas destinadas a las vías públicas, entre
otras. Delitos ecológicos que deberían ser del Pero siempre en la vía del amparo
conocimiento de jueces especializados. constitucional, es importante recordar que en
algunas sentencias se ha denegado la tutela al
2.4. El amparo y acciones propietario o poseedor, titular de una empresa
de inconstitucionalidad agraria, que está ejerciendo actividad agrarias
productivas afectando la salud pública, sea
Por la vía del amparo constitucional, el humana, vegetal o animal (741-92). Esto
propietario o quien alegue un derecho de es así, porque todo propietario, por más
“acceso” a la propiedad, pueden acudir a la privado que sea, debe ajustar su actividad a
Sala Constitucional, a reclamar la vulneración las exigencias de los derechos humanos de
de su derecho, contra el propio Estado o la tercera generación, no pudiendo ejercer
sus Instituciones (normalmente en casos de su derecho en forma abusiva afectando
omisión o violaciones al debido proceso), o a los demás.
bien contra particulares.
Por ejemplo, la legislación urbana y de
Existen muchos ejemplos en los cuales, planificación, impone la restricción del uso de
un propietario acude en defensa de su cierto tipo de propiedades, las cuales pueden
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dedicarse exclusivamente a la agricultura; del artículo 50 Constitucional (V. 2003-11397),

la legislación de protección sanitaria y o sin lugar recursos de amparo cuando se
fitosanitaria, prohíben la existencia de ordena suspender un permiso de extracción
actividades riesgosas para la salud humana, forestal, en sede administrativa, atendiendo
en centros poblacionales, de esa forma, el al principio precautorio del Derecho ambiental
Ministerio de Salud puede ordenar el cierre (Voto 2003-8905).
o traslado de establecimientos productivos,
si no reúnen las condiciones necesarias para En otros casos, se ha declarado la
su ejercicio. Esto implica una clara limitación inconstitucionalidad, de algunas leyes
al libre ejercicio del derecho de propiedad, que puedan afectar la propiedad privada
pues nadie puede abusar de su derecho en o del Estado, por generar condiciones de
perjuicio de los demás. En estos casos, la Sala inseguridad en cuanto a la titulación de
ha indicado que no implica una privación del bienes (así, por ejemplo, la Ley de Titulación
derecho de propiedad, sino que impera una Múltiple de Tierras y la Ley de Titulación de
limitación de interés social. vivienda campesina). Esto ha multiplicado los
problemas de acceso, seguridad y tenencia en
Lo mismo ha ocurrido, cuando la Dirección de la propiedad, porque faltan mecanismos más
Protección Fitosanitaria ordena la destrucción flexibles y accesibles para que el poseedor
de plantaciones, o animales infectados por una que ha usucapido un inmueble pueda obtener
plaga o enfermedad, pues ello pone en peligro su título de propiedad.
la salud pública y la seguridad alimentaria.

Aparte de lo expuesto, es importante 3. Protección en la vía ordinaria

mencionar, que a través del control de
constitucionalidad de la legislación especial, la Mediante el proceso ordinario agrario se
Sala Constitucional a reforzado la protección tramitan causas o pretensiones de naturaleza
de la propiedad privada, y el cumplimiento de agraria que no tengan una tramitación
la función económica, social y ambiental. El especial. Del artículo 2 se pueden desprender
más claro ejemplo de ello son las declaratorias una serie de acciones que, por la naturaleza
de constitucionalidad de la Ley Forestal y de las pretensiones deben ser dirimidas en la
de la Ley de Planificación Urbana, en lo vía ordinaria. Se destacan, en particular, las
que se refiere a las limitaciones contenidas acciones sobre derechos reales agrarios.1
a la propiedad. Hay muchas sentencias
que reconocen las limitaciones al ejercicio Estas acciones mantienen un paralelismo
de la propiedad (4205-96). respecto a las acciones protectoras de otros
derechos reales, tales como la posesión, el
También se han declarado inconstitucionales usufructo y la servidumbre, las cuales adquieren
decretos ejecutivos que atentan contra la otras denominaciones, dependiendo del fin
protección del medio ambiente, en violación perseguido. Veamos: 1. Para recuperar la po-

1 Para un análisis sustantivo de estas acciones reales agrarias, y su distinción con las civiles, pueden consultarse la
reciente públicación de MEZA LAZARUS, Alvaro y ULATE CHACON, Enrique. Los derechos Reales en la Jurisprudencia
Costarricense. Tomos I y II, San José, Editorial Juritexto, 1ª edición, 1999, págs. 325 y 360.
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sesión el titular del Derecho de propiedad, en su derecho de dominio. La doctrina más

cuenta con la acción reivindicatoria, mientras especializada en esta materia atribuye a esta
que quien ostenta el Derecho de posesión acción las siguientes características: a) De
pero por haber sido desposeído cuenta con naturaleza real: O que puede ejercitarse contra
la conocida “acción publiciana” o de mejor cualquiera que posea la cosa sin derecho; b) En
derecho de posesión; 2. También, cuando el recuperatoria o restitutoria: Su objetivo básico
propietario no pretende recuperar la posesión es obtener la posesión material del bien; c) Es
pero si obtener la declaratoria de su derecho de condena: la sentencia favorable al actor
con efectos erga omnes cuenta con la acción impondrá un determinado comportamiento
declarativa o de certeza; 3. Igualmente al demandado. La acción reivindicatoria
puede negar el derecho real de otra persona constituye el más enérgico remedio procesal
que se lo atribuye para sí, conocida como frente a la agresión más radical que puede
acción negatoria. Estas dos últimas, es sufrir el propietario y que es el despojo de
lógico pensar que también son procedentes la cosa que le pertenece.-( Ver IGLESIAS
en tratándose del Derecho de posesión como MORA, Roberto, “La acción reinvidicatoria”
derecho real que necesita ser protegido, así el En Derecho Agrario Costarricense, San José,
poseedor que se ve perturbado en su Derecho Costa Rica, Ilanud, 1992, página 69).
de posesión (ya no en la posesión como mero
hecho caso en el cual podría ejercitar la acción Los procesos ordinarios de reivindicación
interdictal), puede pedir en vía ordinaria que se y aquellos en donde se discuta el mejor
declare que es a él a quien le asiste el derecho, derecho de posesión son los más comunes,
y también negar a otra persona un derecho que y están contemplados en el artículo 2 inciso
se está atribuyendo indebidamente y que no le a), al establecer que forman parte del
pertenece (acción declarativa y negatoria).- conocimiento de los tribunales agrarios “...
los juicios reivindicatorios o posesorios, en
3.1 Acción reivindicatoria o posesoria que sean parte uno o varios trabajadores de
la tierra, o grupos de éstos organizados por el
“La acción reivindicatoria es una acción de Instituto correspondiente...”.
naturaleza real, con efectos erga omnes,
cuya finalidad esencial es la restitución de La acción reivindicatoria2 y la de mejor derecho
la cosa mueble o inmueble a su propietario de posesión o “publiciana”3, requieren que el
legítimo, y de la cual ha sido despojado por proceso recaiga sobre un bien de naturaleza
un tercero quien la posee ilegítimamente. Es agraria, sobre un bien productivo en donde
la “actio in re” por excelencia. Con esta acción se pueda desarrollar la función económica y
el propietario ejercita el “ius possidendi” ínsito social de la propiedad agraria. Se trata de una

2 Para un amplio análisis de esta acción, véase la sentencia de la Sala Primera de Casación Nº 230 de las 16 horas del
20 de julio de 1990. En el mismo sentido Véase el fallo Nº 223 de las 15:30 horas del 6 de julio de 1990, Nº 9 de las
14:30 horas del 22 de enero de 1993 Nº 50 de las 14:20 horas del 5 de agosto de 1993.
3 “La acción de mejor derecho de posesión, originada en la defensa del Derecho romano conocida como “publiciana”,
tiene su fundamento en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 317, 318, 319 y 322 así como en los numerales
277 a 286 del Código Civil, y tiende a tutelar al poseedor legítimo frente al ilegítimo, con el objeto de que logre la
restitución de la posesión de que ha sido indebidamente privado, bien para que se declare su derecho preferente
respecto de un poseedor anterior.” Sala Primera de Casación, Nº 168 de las 15 horas del 6 de junio de 1990.
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acción de naturaleza real, mediante la cual el Civil. En otro supuesto, si el actor, propietario
propietario o poseedor de un bien agrario, que registral conserva su derecho real inscrito y
ha sido despojado en forma ilegítima, solicita el demandado no demuestra los requisitos
la recuperación del bien, y la condena en necesarios para usucapir, es evidente que el
daños y perjuicios. reivindicante conservará siempre su derecho
a reivindicar.
El accionante (sea propietario o poseedor
legitimo), debe demostrar, para tener éxito en Desde 1964, Pugliatti (en el conocidísimo
su demanda, tres presupuestos o requisitos libro La propietá e e proprietá, Giuffré, 1964),
de validez: expone ampliamente la distinción entre bienes
productivos y bienes de consumo, asignando
a) Legitimación activa: El actor debe demostrar al derecho de propiedad, una estructura de
ser el titular registral del fundo agrario que poder-deber, con una función de acuerdo a la
pretende reivindicar, o bien ser el poseedor naturaleza de los bienes.
legitimo si se trata de la acción de mejor derecho
de posesión, pero también debe acreditar el La propia Sala Constitucional ha indicado “En
ejercicio. La doctrina agrarista, desde hace más cuanto a la propiedad agraria debe indicarse
de 5 décadas, ha demostrado esta evolución que cuando se reconoce la función social
a nivel de legislación especial agraria como de la propiedad, el derecho de propiedad se
exigencia de la función económica y social de configura como un derecho-deber, en el que
la propiedad (Pugliatti, entre otros) Es decir se existe una forma específica de ejercer las
requiere haber ejercido en forma empresarial facultades del dominio, y se imponen al titular
una actividad agraria productiva y sostenible. obligaciones como la utilización productiva de
la tierra” (Sala Constitucional, No. 4587-97 de
Este requisito, según una jurisprudencia más las 15:45 horas del 5 de agosto de 1997).
reciente, no tiene ningún sustento legal y con-
tradice la visión decimonónica de la propiedad. Esta tesis, sostenida por nuestro máximo
Bastaría el título para reivindicar, en cualquier órgano jurisdiccional, y cuya jurisprudencia
circunstancia, el Derecho de propiedad. es vinculante, sí tiene un respaldo legal y
doctrinal. Desde el punto de vista legal, la Ley
La Jurisprudencia, en lo esencial reprocha el de Tierras y Colonización, en los artículos 1
criterio normativo de la sentencia 230-90 de y 2 exige el cumplimiento de la función social
la Sala Primera de Casación. Debe indicarse de la propiedad, y a partir del artículo 141 y
que el supuesto de hecho contenido en esa siguientes establecen la posibilidad de decretar
sentencia es muy particular, porque los actores la expropiación, frente al incumplimiento de
nunca demostraron actos posesorios agrarios la función social de la propiedad. Además,
tendientes a cumplir la función social de la a partir del artículo 92 de la Ley de Tierras y
propiedad. Correlativamente los demandados Colonización, también se establecen otras
sí demostraron todos los requisitos de la posibilidades para resolver conflictos de
usucapión agraria. Se aplicó, en consecuencia ocupación precaria de tierras en propiedades
lo dispuesto en el artículo 320 del Código ya inscritas.
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Ese decir, no es posible hacer una lectura contenidas en el Código Civil4. Tratándose
aislada de las normas del Código Civil, sin de una causa agraria deben aplicarse los
relacionarlas con la gran cantidad de Leyes principios generales del derecho agrario y los
especiales (tales como la Ley Forestal, la Ley criterios jurisprudenciales vertidos por la Sala
de Suelos, la Ley Orgánica del Ambiente, entre Primera de Casación.5
otras), que de alguna manera condicionan
el ejercicio del derecho de propiedad como No debe perderse de vista que estas acciones,
poder-deber. no solo proceden respecto de bienes inmuebles
(fundos agrarios), sino también respecto de
b) Legitimación pasiva: También debe demos- bienes muebles de carácter agrario, incluso
trarse que el demandado o los demandados sobre semovientes6. Es perfectamente posible
han despojado al actor y son poseedores plantear una acción reivindicatoria o de mejor
ilegítimos, sea que no cuentan con una derecho de posesión, para reivindicar, por
causa justa o válida para poseer. No habría ejemplo, un tractor o maquinaria agrícola
ilegitimidad en la posesión, sin los demandados utilizada en la actividad agraria. También se
han adquirido por usucapión, o cuentan con han presentado casos de reivindicación de
justo título, o mantienen una posesión precaria semovientes, tales como ganado o cerdos, en
por más de un año. los cuales prevalece el criterio de que quien
demuestre la posesión vale por título, y se
c) Identidad del bien: El fundo agrario sobre el otorga una presunción “iuris tantum” a favor
cual recae la reivindicación debe ser idéntico: de esa posesión, salvo que se demuestre
Es decir el reclamado por el propietario o lo contrario.7
poseedor legítimo debe corresponder al que
ha sido objeto de despojo. La identidad del El efecto más importante de la reivindicación
fundo, no solo es documental o catastral, sino agraria es la restitución del bien a favor del
que debe establecerse con prueba idónea en propietario agrario. Pero también pueden
la materialidad del bien (sea pericia o a través producirse efectos importantes para el
de reconocimiento judicial). Para lo cual el juez poseedor ilegítimo, sea de buena o de mala
hará un reconocimiento judicial. fe, en cuanto al pago de daños y perjuicios,
derecho de retención, mejoras, devolución
Las normas que les otorgan sustento jurídico de frutos.8 Desde hace bastante tiempo la
a la acción reivindicatoria agraria y la de jurisprudencia le ha concedido de oficio, el
mejor derecho de posesión, son las mismas pago de mejoras al poseedor, aún cuando no

4 Conforme al artículo 316 del Código Civil a todo propietario le asiste la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto
de su propiedad, así como el libre goce de todos y cada uno de los derechos que dicha propiedad comprende; el 320
señala que puede dirigirse contra todo el que posea como dueño, salvo que otro la hubiere adquirido por usucapión;
el 321 dispone que procede incluso contra quien poseía de mala fe y ha dejado de poseer, aún cuando el reivindicador
prefiera dirigirse contra el actual poseedor.
5 La Sala “...ha erigido como principios generales del Derecho Agrario los conceptos contenidos en la sentencia Nº 230 de
las 16 horas del 20 de julio de 1990...”. Sala Primera de Casación, Nº 50 de las 14:20 horas del 5 de agosto de 1993.
6 Tribunal Superior Agrario, Nº...
7 Código Civil, artículos 281 y 854.
8 Código Civil, artículos 328 y siguientes.
 169

se haya establecido reconvención al respecto, de naturaleza agraria, contra otra persona que
por ser un derecho otorgado en forma expresa sin tener mejor derecho de posesión, ha titulado
por la Ley.9 indebidamente el inmueble, por el trámite
de información posesoria. La acción nace,
En estos casos, el actor debe demostrar que precisamente, con motivo de una oposición
es el verdadero propietario o poseedor agrario al trámite de la información posesoria11, o con
del bien, y que el demandado pretende titular posterioridad a la inscripción del título en el
o ha titulado su terreno sin cumplir con los registro.12, y debe dirigirse contra el titulante o
requisitos legales exigidos. Por ejemplo, que contra quien favoreció la inscripción.
no cumple todos los requisitos para usucapir, o
que levantó la información posesoria en contra 3.3. Acción declarativa o de certeza.
de lo establecido en la Ley.
“La acción reivindicatoria se diferencia de
En el segundo caso, cuando se trata de un la llamada acción declarativa de dominio o
problema de doble titularidad, sea que tanto de certeza, en que la primera es una acción
el actor como el demandado poseen un título de restitución y la segunda es más bien de
debidamente inscrito en el registro público, si naturaleza preventiva o defensiva del derecho
el bien sobre el cual recae el conflicto es un real y del goce actual del bien mueble o
fundo agrario, deberá tramitarse también en vía inmueble. No está contemplada en forma
ordinaria. La titularidad definitiva se resuelve, expresa en nuestro ordenamiento jurídico,
no a favor de quien demuestre tener el título pero tanto la jurisprudencia nacional como
más antiguo, sino, a favor de quien aparte del la doctrina lo admiten. El proceso ordinario
titulo demuestre haberse comportado como para que se declare a favor del poseedor
dueño, es decir, haber ejercido una actividad una usucapión como acción principal de la
agraria estable y efectiva tendiente a cumplir demanda formulada contra un tercero titular
la función económica de la propiedad agraria. registral no poseedor, bien podría catalogarse
como una acción declarativa o de certeza, bajo
3.2 Nulidad de títulos y títulos repetidos el supuesto de que se declare efectivamente
esa usucapión... La sentencia número 502-75
Existe otro tipo de conflictos agrarios, de la Sala Primera de la Corte, en su quinto
cuyas acciones no están contempladas considerando, expresó sobre esta acción lo
expresamente en el numeral 2 inciso a, pero siguiente: “O como ocurre con la llamada acción
implícitamente estarían comprendidas. Se de declaración de certeza, que se da cuando
trata de las acciones de nulidad de títulos, o otro niega o discute el derecho del propietario,
bien de pluralidad de títulos. En el primer caso, sin que este haya sido despojado de la cosa;
sea la acción de nulidad de títulos, la demanda el propietario demanda para que se afirme
puede ser establecida ya sea por el propietario erga ommes que la cosa le pertenece a fin de
registral10 o por el poseedor legítimo de un bien oponer esa declaración a los terceros”. Se trata

9 Sala Primera de Casación, Nº 94 de las 15 horas del 14 de marzo de 1990, considerando XIV.
10 Sala Primera de Casación, Nº 226 de las 14:45 horas del 11 de julio de 1990.
11 Sala Primera de Casación, Nº 92 de las 10 horas del 21 de junio de 1991.
12 Ley de Informaciones Posesorias, artículos 8 y 17.
 170

sin duda de una acción de carácter real y no del derecho de posesión ejercida a título de
personal, pues se fundamenta en el derecho de dueño en forma quieta, pública, pacífica e
propiedad y requiere la declaración judicial del ininterrumpida, por más de un año, acallando
dominio del actor. Este debe probar su dominio, a aquél que se arroga ese derecho para sí, es
identificar el bien y demostrar la perturbación decir, puede pedirse que se declare su derecho
en que incurrió el demandado.”( Ver IGLESIAS preferente respecto a un poseedor anterior o que
MORA, op. cit. páginas 74 y 75). pretende serlo actualmente. A nuestro entender
dicha acción para obtener la protección del
“En todas ellas se caracteriza la acción derecho de posesión encuentra su fundamento
reivindicatoria como medio de protección del ( distinta de la publiciana), en el Libro I, Título
dominio frente a una privación o detentación II “Del dominio”, Capítulo V “ De los derechos
posesoria, dado que se dirige fundamentalmente de exclusión y defensa” en el artículo 307 del
a la recuperación de la posesión, mientras que Código Civil en cuanto establece: “Para obtener
la acción declarativa o de constatación de la la protección de la autoridad basta probar el
propiedad que no exige que el demandado hecho de ser poseedor, salvo que el reclamo
sea poseedor de la cosa, tiene como finalidad sea contra el que inmediata y anteriormente
la de obtener la declaración de que el actor poseyó como dueño, en este caso, debe
es propietario de la cosa, acallando a la parte quien solicite la protección, probar también, o
contraria que discute ese derecho o se le que por más de un año ha poseído pública y
arroga. Por lo que la acción reivindicatoria pacíficamente como dueño, o que tiene otro
es siempre una acción de condena, que cualquiera legítimo título para poseer.” Por ello
se encamina a la recuperación de la cosa también el poseedor en vía ordinaria puede
reclamada, mientras que la acción declarativa solicitar se declare su Derecho de posesión, ya
de propiedad se detiene a los límites de una sea por haber cumplido el plazo para adquirirlo
“declaración judicial” del derecho alegado, sin o por ostentar mejor título.-
pretender una ejecución en el mismo pleito,
aunque pueda tenerla en otro distinto. En 3. 4. Acción Negatoria.
consecuencia no ofrece duda que cuando no
se trata de recuperar la posesión del objeto del La acción negatoria es también una acción
derecho de propiedad, la acción procedente real que puede ser ejercitada tanto por
es la declarativa en lugar de la reivindicatoria ( un propietario, como por quien ostenta
Ver MONTES,, p 273-274). legítimamente otro derecho real. “La acción
negatoria asiste al propietario para obtener
La acción declarativa es entonces “Aquella con la declaración de que la cosa objeto de su
la cual se persigue la comprobación o fijación derecho no se encuentra sujeta al derecho que
de una situación jurídica... su finalidad consiste otro se atribuye sobre ella. Se llama negatoria
precisamente en la afirmación de la existencia o de libertad de la propiedad y puede ejercitarla
de una situación de hecho que se conforma con todo propietario, poseedor o no, exclusivo o
una persona de Derecho.” ( Ver CABANELLAS copropietario, tanto de bienes muebles como
Guillermo, Dicccionario de Derecho Usual, de bienes inmuebles... Se trata de un medio
Buenos Aires, Bibliografía Omeba, 1968, de defensa contra la inquietación o intromisión
6a, edición, T. I, página 45), de modo tal que en la propiedad ajena, cometida sobre la
también en la vía declarativa, la constatación base de atribuirse un derecho... La acción no
 171

aparece expresamente regulada por el Código usufructo sobre el mismo cuando el propietario
Civil, pero ha sido reconocida y regulada en niega la existencia de este usufructo”. “Es ésta
su ejercicio por la jurisprudencia del Tribunal la acción correspondiente al propietario de
Supremo. Sus requisitos de ejercicio sería un fundo contra la persona que injustamente
fundamentalmente, los siguientes: 1. La pretende tener un derecho de paso a través del
justificación del dominio actual del actor. 2. mismo.” “Es ésta la acción del propietario de
La prueba de los actos de perturbación que el un fundo contra la persona que pretende tener
demandado ha causado en el goce o ejercicio derecho a construir un edificio sobre su propio
del dominio. Esta perturbación tiene que haber suelo, elevándolo más de cierta altura, cuando
sido realizada con la pretensión de ostentar un el actor niega que tenga tal derecho”.(MARTIN-
derecho real sobre la cosa, puesto que para BALLESTERO, Luis. La acción negatoria,
reprimir perturbaciones de mero hecho puede Editorial Tecnos, Madrid, 1993, p. 43). Desde
utilizarse las acciones posesorias.... La acción esa perspectiva, estaba legitimado para ejercer
negatoria produce, fundamentalmente, los la acción negatoria únicamente el propietario.
siguientes efectos de una parte, la declaración El legitimado pasivamente podía ser no solo
de que no existe el pretendido derecho del contra aquellos que pretendieren mantener una
demandado; por otra parte, lo indemnización posible servidumbre, sino que bastaba con la
de daños y perjuicios que hay que unir a la existencia de un estado o situación de hecho
cesación de la perturbación.” ( Ver MONTES, que objetivamente se correspondiera con el
op. cit., páginas 106-108).- También se ha ejercicio de una servidumbre o usufructo. De
definido la acción negatoria de la siguiente esa forma era una acción limitada. La doctrina
forma: la que compete los poseedores de tradicional exigía como requisitos de la acción
inmuebles contra quienes les impidan el libre negatoria los siguientes: “1. que el actor
ejercicio de los derechos reales, a fin de que justifique en principio su derecho de propiedad
esa libertad sea restablecida. ( Artículo 2.800 (mediante la presentación del correspondiente
del Código Civil Argentino). Esta acción se título de adquisición de la cosa). 2. Que
da contra cualquiera que perturbe el derecho pruebe la perturbación que el demandado
de poseer de otro, aunque sea el dueño del le haya causado en el goce de su propiedad
inmueble, cuando se arrogue sobre él una (perturbación que ha de ser realizada con
servidumbre indebida... ( Ver CABANELLAS, pretensión de ostentar un derecho real, pues
Guillermo. Diccionario de Derecho Usual, op, para reprimir perturbaciones de puro hecho no
cit, Tomo I, página 48). En principio, y a partir hace falta acudir a esta acción). En cambio, no
de las fuentes romanas, la acción negatoria es preciso que pruebe el actor la inexistencia
era concedida básicamente al propietario de la servidumbre o derecho real pretendidos
quien, al verse inquietado o perturbado por por el tercero, pues es principio de derecho ya
un sujeto que se atribuía para sí un derecho repetido que la propiedad se presume libre y
de usufructo o servidumbre, solicita declarar que el que sostiene la existencia de limitaciones
la inexistencia de tal derecho. Refiriéndose a a la misma es quien debe probarlas”.(CASTAN
dichas fuentes romanas, la doctrina española TOBEÑAS, Derecho Civil español, común y
cita los siguientes casos de acción negatoria: “ foral, ed. rev. por G. García Cantero, 2, vol.
Es ésta la acción propia del dueño de un fundo 1o., Reus, Madrid, 1992, p. 216, citado por
contra una persona que pretende tener un Martin-Ballestero, op.cit., p. 80).
 172

Modernamente la acción negatoria tiene otro En punto a la legitimación pasiva, tampoco

perfil práctico. No es solo para la defensa es exacta la tesis de que la perturbación ha
del derecho de propiedad. Debe admitirse de ser realizada con pretensión de ostentar
que titulares de otros derechos reales sobre un derecho real. Hoy la acción negatoria,
la cosa tengan protección contra quienes como se ha dicho, cumple una función más
ejerzan sobre aquélla supuestos derechos amplia. Se habla de “acciones negatorias”
que les perjudiquen. Indudablemente merecen para referirse a todas aquellas acciones de
una protección por parte del ordenamiento, declaración negativa, por virtud de las cuales
independientemente de que se le llame quien es titular de un derecho real pretende
acción negatoria o de otro tipo. En la doctrina que se declare que otro carece de un derecho
española, se admite hoy día la posibilidad de de la misma naturaleza sobre la misma cosa.
ejercitar la acción negatoria, no solo frente a Ello permite ampliar la acción negatoria a
actos perturbatorios derivados de un presunto otros tipos de perturbaciones, distintas de
ejercicio de un derecho real de servidumbre o las tradicionales y hoy, son comunes las
usufructo, sino también cuando la perturbación perturbaciones materiales y ecológicas. Por
o molestia lo es de puro hecho o alegando ello, ante cualquier perturbación manifiesta
haber adquirido mediante un documento será viable una acción declarativa que afirme
privado un derecho que ahora el titular le niega. el dominio del actor y niegue que el del otro
En este caso estaríamos ante un supuesto de carece de aquellos derechos o pretensiones
acción negatoria puramente declarativa. Se motivo de su perturbación. “La acción negatoria
persigue obtener la declaración de que nuestra será, por ejemplo, indiscutiblemente operativa
propiedad no está gravada, al igual que es en vía procesal en situaciones de defensa de
posible la acción declarativa de la propiedad. perturbaciones manifiestas (o “soterradas”)
En cuanto al requisito de la legitimación activa, que degraden o arruinen nuestro entorno
en la acción negatoria, hoy día se sabe que ecológico, pues ello afectará nuestra calidad
el título inscrito no es indispensable, pues la de vida.” (Véase MARTIN-BALLESTERO, La
prueba del dominio puede hacerse por otros acción negatoria, op. cit., p. 92).
medios probatorios. El derecho del actor
podría justificarse incluso a través de la La acción negatoria tiene dos claros efectos.
posesión continuada. En primer lugar se trata de una acción de
cesación: Es la acción que tiene el propietario
El actor, si bien debe demostrar la titularidad, para hacer cesar las perturbaciones ilegítimas
no debe confundirse con el documento, lo de su derecho que no consistan en la privación
importante es demostrar la propiedad del o detentación indebidas de la posesión. En
bien en virtud de una causa idónea para el segundo lugar, es una acción de abstención:
nacimiento del derecho real. “En consecuencia, El propietario tiene también acción para exigir
en la acción negatoria el actor podrá y aún la abstención de otras actividades futuras
deberá presentar su título de dominio, pero, y previsibles del mismo género.- (Ver como
si materialmente éste le falta, cabrán otros antecedente de las acciones protectoras a la
medios de prueba como los citados para que propiedad: Tribunal Agrario, No. 586 de las
así, sin ninguna cortapisa, prospere su acción 14:45 horas del 17 de agosto de 1995).
procesal” (MARTIN-BALLESTERO, La acción
negatoria, op. cit., p. 82).
 173

3.5. Acciones reales de menor jerarquía fe y del que tiene título y buena fe, pero una
(mejor derecho, mejoras, etc.). posesión menos antigua que la del actor.” (Ver
ROGINA VILLEGAS ( Rafael), Derecho Civil
La acción ordinaria de mejor derecho de Mexicano, Tomo III, México, Editorial Porrúa
posesión o “publiciana”13, también es reconocida S.A. 1981, quinta edición, página 691-692)
como una acción restitutoria, veamos: “ Un
cuarto efecto de la posesión originaria consiste De todo lo anterior, se puede afirmar entonces
en el ejercicio de la acción plenaria de posesión que “En definitiva, tanto en la reivindicatoria
o acción publiciana. Dicha acción no puede como en la publiciana, el actor no es poseedor
ejercitarse por un poseedor derivado. Esta actual, y en ambos supuestos trata de recuperar
acción compete al adquirente con justo título y la posesión como consecuencia de su
buena fe; tiene por objeto que se le restituya derecho; y en el segundo, de la peor condición
en la posesión definitiva de una cosa mueble del actual poseedor... Así, a mi juicio, la acción
o inmueble. Se da esta acción en contra del publiciana podría admitirse como acción real
poseedor sin título, del poseedor de mala recuperatoria a disposición del poseedor ad

13 “La acción publiciana debe su nombre al pretor Publicio y es de neta raingambre romanista. Sabemos que en el
antiguo Derecho Romano la propiedad quiritaria se adquiría por mancipatio o por in iure censumo así como por la
Usucapio o falta de las dos anteriores. La venta seguida de tradición no confería el dominio de la cosa vendida, ya que
el comprador solamente adquiría la cosa in bonia; es decir, su simple posesión, la cual devenía dominio por medio de
la usucapión. Pero mientras transcurría el plazo prescriptivo si el vendedor demandaba por medio de la reivindicatio
la cosa vendida el comprador oponía la exceptio rei venditae o traditae. Con esta excepción de cosa vendida y
entrega se defendía del antiguo dueño de la cosa; y para defenderse de tercera persona que quisiera despojarle
o perturbarle en su propiedad, tenía los interdictos de retener y recobrar. Pero si el poseedor era despojado de su
posesión no podía interponer la acción reivindicatoria si no había transcurrido el término para usucapir, y en tal caso
se hallaba completamente indefenso. Para subvenir a esta anomalía, el pretor Publicio creó la acción de su nombre,
la publiciana, dándole carácter de reinvidicatio utilis, acción ficticia -fictas actio- por medio de la cual el pretor fingía
crear que el poseedor había cumplido el plazo de la usucapión y demandaba la cosa en calidad de dueño. Cuando se
borró el derecho romano la distinción entre la propiedad quiritaria y la bonitaria, convirtiéndose la tradición en el modo
normal de adquirir los derechos reales, dicha tradición si provenía de su dueño legítimo, transfería el dominio y con
élla acción reivindicatoria; pero si no, sólo transmitía la posesión apta para usucapir. Esta distinción es importante, ya
que el dueño de una cosa para litigar sobre ella tenía que probar que el tradens era legítimo propietario de ella y por
tanto le había transferido el dominio legítimo y no la posesión. La dificultad de aportar en juicio tal prueba, hizo que
todos los propietarios recurrieran a la acción publiciana en vez de ejercitar la reivindicatoria; y más cuando la acción
publiciana, por ser una acción ficticia, no lleva en sí la santidad de cosa juzgada y siempre dejaba libre la acción
reivindicatoria.- Esto hizo que para el ejercicio de la acción publiciana se requiriere en el poseedor justo título, es
decir, un origen legítimo de la cosa poseída.” ( José Gomez y Luis Muñoz, Elementos de Derecho Civil Mexicano, T.
II, páginas 352 a 354, citado por ROJINA VILLEGAS, op, cit., páginas 691 y 692). “Sabido es que la acción publiciana
se concedió en el Derecho romano, para otorgar protección real al poseedor de buena fe que ostentaba una posesión
hábil para la usucapión frente a los perturbadores. Mediante ella se había recibido por un título no idóneo según el
derecho quiritario para transmitir la propiedad. Por otra parte, se concedió también al adquirente que traía de un no-
propietario, cuando era perturbado por un tercero sin título alguno. En nuestro Derecho, el problema de la subsistencia
de la acción publiciana envuelve dos cuestiones fundamentales: la primera, consiste en averigurar si un poseedor a
título de dueño, que ostenta una posesión hábil para la usucapión, aunque en rigor sea todavía un non dominus, puede
reaccionar frente al despojo producido por un tercero sin título alguno, más allá del plazo y demás condicionantes
específicos del interdicto de recobrar, que prescribe al año. Además, la admisión de la acción publiciana resolvería
la cuestión del enfrentamiento entre dos títulos posesorios, de los cuales uno se presenta con mayor fortaleza que
el otro. (Ver MONTES, Vicente L., La propiedad privada en el Sistema de Derecho Civil Contemporáneo, Madrid,
Editorial Civitas S.A., 1980 primera edición, páginas 294 y 295).
 174

usucapionem...” ( Ver MONTES op. cit., página 3.6. Otras acciones reales:
295 pp.). Respecto de la acción publiciana, que
es la que aquí nos interesa, la Jurisprudencia En vía ordinaria agraria, también se tramitan
ha establecido lo siguiente: “III. La acción de una serie de acciones reales distintas a la
mejor derecho de posesión, originada en la reivindicatoria o de mejor derecho de posesión,
defensa del Derecho romano conocida como que están referidas mas bien a los derechos
“publiciana”, tiene su fundamento en nuestro reales limitados.
ordenamiento jurídico en los artículos 317, 318,
319 y 322, así como en los numerales 277 a 286 Las más comunes se refieren a los derechos
del Código Civil, y tiende a tutelar al poseedor reales de servidumbre y de usufructo. En
legítimo frente al ilegítimo, con el objeto de que nuestro Código Civil no se contempla de
logre la restitución de la posesión de que ha una manera expresa la protección a las
sido indebidamente privado, bien para que se servidumbres agrarias. Sin embargo, debe
declare su derecho preferente respecto de un tenerse presente que su protección emana
poseedor anterior.” del capítulo general sobre las servidumbres14
en donde no existe una “tipicidad legal” de
En otros términos, se desprende que nuestra las mismas.
Jurisprudencia ve en la acción publiciana,
efectos recuperatorios, pero también puede tener Las servidumbres agrarias forman parte de los
efectos declarativos. Sin embargo, a nuestro “iura fundi”, sea de los derechos constituidos
entender, se trata de dos acciones diversas, sobre el fundo agrario, para facilitar el ejercicio
pues como se dijo más arriba, la naturaleza de la actividad, o aumentar diferentes medios
histórica de la publiciana, es fundamentalmente para la constitución de las servidumbres
la de ser una acción real posesoria cuyos civiles, pero están en función del fundo agrario
efectos son restitutorios, véase incluso, que y de la actividad.
nuestro Código Civil, en el Libro II, Titulo I “Del
dominio”, Capítulo VI se regula lo relativo a los Las más comunes y de mayor uso son las
“Derechos de restitución e indemnización”, servidumbres fundiarias agrarias, que permiten
capítulo dentro del cual fué incluída la acción el paso o salida de un fundo agrario (dominante)
publiciana en cuyo artículo 322 establece: “La sobre otro (sirviente), sea para introducirse
acción ordinaria sobre el derecho de posesión, a pie, a caballo, en carreta, en vehículos,
puede dirigirse contra cualquiera que pretenda o maquinaria pesada, y de esa forma darle
tener mejor derecho de poseer.” Y si fué asistencia técnica a la actividad agraria y lograr
incluída dentro de dicho capítulo es porque sacar la cosecha o productos agrarios. Aun
efectivamente se trata de una acción que tiende cuando la servidumbre o derecho de paso este
a la restitución de la posesión. Distinto sería el legalmente constituido (por convenio, o por
caso cuando se trata de declarar el derecho disposición de ultima voluntad, o por destino
de posesión con exclusión de otro, tal y como de buen padre de familia), podrían plantearse
veremos en el siguiente punto.- conflictos sobre el uso de la servidumbre, o

14 Código Civil, artículo 370 y siguientes.

 175

sobre la extinción de ese derecho real agrario. 4. La tutela sumaria posesoria

En tal caso la acción deberá tramitarse en la en materia agraria
vía ordinaria agraria.15
También encontramos en el artículo 2 una
Igual ocurre cuanto se trata de fundos agrarios competencia específica en materia interdictal
enclavados, sin salida a calle pública o sin salida agraria. Efectivamente, también corresponden
suficiente y adecuada para las exigencias de la a los tribunales agrarios conocer “b) De
producción agraria sostenible. En tales casos, los interdictos, cuando éstos se refieren a
el actor (dueño del fundo agrario enclavado), predios rústicos...”.
debe dirigir la demanda contra todos los fundos
colindantes, para lograr la constitución de una Es decir, la especialización de la jurisdicción
servidumbre forzosa de paso16, y de esa forma agraria , comprende también la tutela interdictal
se garantiza el ejercicio de la actividad agraria, agraria cuando se pretenda la protección de
bajo el principio de que ningún fundo debe la posesión ejercida sobre predios rústicos,
permanecer enclavado, improductivo. o más concretamente fundos agrarios, que
en su forma más tradicional lo constituyen
Por otra parte, el titular de un fundo agrario, todos aquellos terrenos de aptitud productiva
puede plantear la conocida “acción negatoria”17, agraria susceptibles de ser destinados, o estar
para rechazar un derecho real limitado destinados a una actividad agraria empresarial,
(servidumbre, usufructo), que otra persona o bien agroambiental.
afirma que le pertenece sin haberse nunca
constituido a su favor. Se trata de una acción Precisamente, la vía interdictal en materia
declarativa, fundada en el principio de que los agraria, es para proteger una posesión agraria
fundos se presumen libres, para defender la que se traduce en la realización de actos
propiedad agraria frente al derecho que otro posesorios agrarios propiamente dichos, es
se atribuye para sí sin pertenecerle. decir, aquellos consistentes en el ejercicio de
una actividad económica organizada dirigida a
También puede alegarse, en vía ordinaria la producción o cría de animales o vegetales, y
agraria, la extinción de un derecho real limitado, no únicamente actos complementarios como lo
sea de servidumbre o usufructo agrario, cuando sería los actos de mero cercamiento, limpieza
ha operado alguna de las causas previstas en o vigilancia.
el Código Civil, y especialmente cuando no se
ha ejercido durante el plazo de diez años.18 De esta acción específica ha surgido dentro del
derecho procesal agrario , lo que ha denominado
“acciones interdictales agrarias”, mediante
las cuales se busca proteger la posesión
agraria actual y momentánea, a efecto de que
las actividades agrarias de producción no sean

15 Sala Primera de Casación, Nº 80 de las 14:30 horas del 19 de julio de 1995.

16 Código Civil, artículos 395 y siguientes.
17 Tribunal Superior Agrario, Nº 82 de las 13:40 horas del 31 de enero de 1996.
18 Sala Primera de Casación, Nº 26 de las 8:30 horas del 15 de marzo de 1991.
 176

afectadas, y para que se pueda cumplir con el se requiere que la prueba verse “sobre el
destino productivo de los bienes agrarios. mero hecho de poseer, o sea la posesión
La acción interdictal agraria, tiene por momentánea y actual”22, es decir, “para obtener
objeto mantener una situación de hecho, la protección de la autoridad basta probar el
actual y momentánea, hasta tanto no sea hecho de ser poseedor...”.23
resuelta en una vía más amplia, como la
declarativa, el derecho de poseer una cosa, El interdicto de amparo de posesión, es
independientemente del derecho de propiedad. propiamente el de retener, mediante el cual se
En otros términos, los interdictos tienden al busca hacer cesar las perturbaciones dirigidas
pronto restablecimiento del estado de hecho, contra la posesión de quien la está ejerciendo
ya sea amparando al que fuere inquietado en en forma actual y momentánea, para ser
la posesión, o restableciendo en ella a quien amparada no se necesita que se haya causado
ha sufrido despojo. Incluso, la ley faculta al o esté causando daño o perjuicio inmediato,
poseedor de cualquier clase que sea para sino que basta que los actos ejecutados
repeler la fuerza con la fuerza, en caso de que inquieten al reclamante en la pacífica tenencia
atenten contra su posesión.19 Pero ese es un de la cosa y únicamente se requiere probar la
recurso excepcional, el cual las personas sólo posesión y las perturbaciones. 24
deben acudir en situaciones muy calificadas.
El interdicto de restitución, es aquel mediante
Las acciones interdictales en nuestro derecho, el cual se reclama la posesión pacífica sobre
únicamente proceden respecto a bienes un bien del que ha sido indebidamente
inmuebles, y en ningún modo afectan cuestiones privado. El poseedor para ser restituido en
de propiedad o de posesión definitiva, sobre el goce de su derecho, debe probar el hecho
las cuales no debe versar discusión en el de su posesión y haber sido privado de ella
proceso interdictal.20 Por otra parte, debe ilegalmente (artículo 317, 318 del Código Civil
anotarse que la acción interdictal agraria no y 464 del Código Procesal Civil).25
puede establecerse si han transcurrido tres
meses desde el comienzo de los hechos y Para determinar si un interdicto es competencia
obras contra las cuales se reclama, ya que de los tribunales agrarios, la Sala Primera de la
a ese término se limita el plazo de caducidad Corte, no solo toma en consideración el criterio
que fija la Ley.21 de la actividad agraria, y la definición de fundo
agrario contenida en el artículo 4 Lja. Debe
Los trámites para los procesos interdictales, tomarse en cuenta, también el destino del
son muy semejantes y para todos los casos inmueble, así como su ubicación y dimensión:

19 Código Civil, artículo 305.

20 Código Procesal Civil, artículo 457.
21 Código Procesal Civil, artículo 458.
22 Código Procesal Civil, artículo 459, párrafo segundo.
23 Código Civil, artículo 307.
24 Esta acción interdictal agraria, encuentra su fundamento en los artículos 305, 307, 308, y 309 del Código Civil, así
como los artículos 461 a 463 del Código Procesal Civil.
25 Tribunal Superior Agrario Nº 117 de las 13:10 horas del 16 de febrero de 1994 y Nº118 de las 13:30 horas del 16 de
febrero de 1994.
 177

“...resulta de trascendental importancia, a fin de 5.- Tutela Sumaria

determinar la competencia, considerar, además del desahucio agrario
del uso a que está destinado el inmueble, que
en la poca extensión que tiene no es posible 5.1. Desahucio judicial
desplegar una actividad agraria empresarial
conforme lo establecen los artículos 2, inciso De conformidad con el artículo 2, inciso b, de
h), y 4 de la Ley de Jurisdiccion Agraria, lo la Ley de Jurisdiccion Agraria, corresponde
cual si sería posible si el terreno se dedicara a los Tribunales agrarios conocer “De los
a cultivos que requirieran de una superficie interdictos cuando estos se refieren a predios
reducida, como por ejemplo hongos, flores, rústicos, así como de los desahucios relativos
cría de gallinas, etc...”.26 a los mismos bienes...”. Conforme al artículo
4 de la misma Ley por predios rústicos se
Pero en materia de interdictos, la competencia entienden los que se encuentran destinados a
se ha venido ampliando para aquellos casos la explotación agropecuaria, sea a actividades
donde se trata de tutelar la posesión ecológica esencialmente agrarias de producción o cría
actual y momentánea, o la posesión forestal, de animales y vegetales.
y existen actos perturbatorios o de despojo.
Así lo ha resuelto reiteradamente el Tribunal El desahucio agrario28 puede generarse por
Superior Agrario.27 cualquiera de las causales contenidas en
el Código Procesal Civil y, analógicamente,
La vía interdictal agraria no solo permite en la Ley de Arrendamientos Urbanos y
tramitar acciones cuando ha existido Suburbanos. Los casos más comunes son los
perturbación, despojo, o alteración de límites desahucios agrarios por mera tolerancia, por
del fundo agrario. Se han planteado una incumplimiento en el pago del precio, o bien,
serie de situaciones especiales, las cuales por vencimiento del plazo del arrendamiento.
se analizarán cuando veamos este tipo de Siempre lo determinante va a ser que el
proceso sumario (interdictos tratándose de inmueble esté destinado al ejercicio de
servidumbres agrarias o fundos enclavados, actividades agrarias.
interdictos en materia de aguas destinadas
al ejercicio de la actividad agraria, interdictos Cuando se trate solo de un desahucio de la
contra actuaciones administrativas y en casa de habitación ubicada dentro de un fundo
materia de caminos públicos). agrario, el proceso sería de naturaleza civil,

26 Sala Primera de Casación, Nº 82 de las 14:50 horas del 24 de junio de 1992, en igual sentido Nº 148 de las 14:10
horas del 6 de noviembre de 1992, Nº 32 de las 14:05 horas del 22 de marzo de 1991 y Nº 154 de las 10 horas del
13 de noviembre de 1992.
27 Tribunal Superior Agrario, Nº 147 de las 15:15 horas del 27 de febrero de 1998. Se ampara –indirectamente- la
posesión “ecológica” ejercida por una ONG, en un terreno adquirido para conformar un corredor biológico, frente a un
conjunto de poseedores en precario que pretenden derechos de posesión.
28 El procesalista ARTAVIA BARRANTES, en su obra reciente sobre “El proceso de desahucio y sus causales”, San
José, Editoriales Sapiencia y Dupas, 1998, 1ª. Edición, dedica un capítulo al desahucio agrario págs. 200 a 224.
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salvo que se demuestre que el demandado siguiente.”; “ARTICULO 449- Legitimación y

dedica alguna parte del inmueble a la orden de desalojo. La demanda de desahucio
actividad agraria. 29 podrá establecerse por los que comprueben
tener derecho de poseer la finca por cualquier
Por ello, si bien el desahucio agrario, como se título legítimo, y procederá en contra del
verá, constituye un instrumento procesal a favor poseedor en precario o por pura tolerancia, y
del propietario concedente de un fundo agrario del arrendatario, subarrendatario y ocupantes
a fin de recuperarlo, ese es un recurso al cual del inmueble.” 30
puede recurrir solo en casos expresamente
establecidos en la normativa agraria y, en Esta interpretación de la Jurisprudencia es
ausencia de ésta, los que estén previstos en el criticable desde todo punto de vista pues, por
Código Procesal Civil, en el Código Civil o en un lado no hace referencia a las peculiaridades
la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre del proceso de desahucio como proceso
y cuando sean compatibles y respeten la sumario –esto es una vía rápida, con causas
naturaleza del contrato de arrendamiento predeterminadas, a la cual puede acudir el
agrario (como contrato especial y distinto propietario o cualquier otra persona legitimada,
del civil), y sean reiterados en las causales a fin de recuperar el bien productivo para
aceptadas en la praxis jurisprudencial de los continuar con el ejercicio de la actividad o
tribunales agrarios. establecer una nueva relación arrendaticia- y,
por otro, hecha de menos las particularidades
Con relación a los fines del proceso sumario de del arrendamiento agrario y las consecuencias
desahucio, es importante citar una resolución derivadas del mismo.
del Tribunal Agrario, a propósito de la aplicación
de la causal más frecuente a la cual se acude Por otro, parte de una enunciación taxativa
a fin de pedir el desahucio agrario: la mera de causales, contenidas en el artículo 448
tolerancia. del Código Procesal Civil, sin hacer ninguna
reflexión sobre cuáles son dichas causales, y si
II.- El proceso de desahucio tiene por objeto realmente están indicadas de manera expresa
reivindicar una propiedad inmueble, sea en dicha norma o en otra distinta. Se podría
recuperar su posesión del actual poseedor. justificar diciendo que el Tribunal Agrario sabe,
Es un proceso sumario, que procede sólo si de antemano, cuales son las únicas causales
se dan las causales expresamente señaladas admisibles, pues ello se deriva fácilmente de
en la Ley, sean las indicadas en el artículo 448 la praxis jurisprudencial. Pero no se indica.
del Código Procesal Civil. En los demás casos
en que se pretenda reivindicar un inmueble Si el proceso sumario de desahucio tiene
debe de recurrirse a la vía ordinaria. Entre las como propósito la devolución del bien al
causales para que proceda el desahucio está: propietario o a quien tenga derecho a ello, en
“3) Ocupación por consentimiento o tolerancia materia agraria, como hemos indicado tiene
de las personas indicadas en el artículo el mismo propósito, pero en vista de que el

29 Sala Primera de la Corte, Nº 156 de las 10:10 horas del 13 de noviembre de 1992.
30 T.S.A., No. 20 de las 14:05 horas del 12 de enero de 1995.
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arrendamiento agrario y las relaciones jurídicas para recuperar el bien, y se ha aplicado a dos
en el agro revisten particularidades más supuestos diversos:
complejas que las normales, pues generan
una serie de derechos y obligaciones (positivas El primero, está establecido en el artículo 455,
o negativas) recíprocas, incluso poniéndose referido a los servidores de fundos agrarios,
en juego el derecho del arrendatario a ser y el segundo se ha dado frente a situaciones
indemnizado por las mejoras, o el eventual de invasión de fincas. De ahí la necesidad
derecho de un poseedor que en vez de ocupar de analizar y profundizar sobre ambos
el inmueble por pura tolerancia lo hace a título supuestos a fin de determinar la posibilidad
de dueño, o como poseedor en precario, es y el procedimiento de acudir a éste tipo de
que las posibilidades son más reducidas. instrumento legal en defensa del derecho de
propiedad o de posesión.
Atendiendo a ello, es posible individualizar
causales derivadas del arrendamiento agrario Muchos dudan de la constitucionalidad de
(falta de pago del canon, terminación del éstos preceptos31, sobre todo cuando son
contrato) u otras de diversa índole aceptadas interpretados y aplicados arbitrariamente para
en la práxis jurisprudencial (mera tolerancia), el desalojo de poseedores agrarios en precario
así como otras ipótesis por las cuales se pone que tienen una protección especial en la Ley de
en peligro la productividad del bien (sobre- Tierras y Colonización. De ahí la incumbencia
explotación del fundo agrario o cambio del de su análisis en esta sede, puesto que a fin
destino económico-productivo). de cuentas es una modalidad de desahucio
agrario “administrativo”.
5.2. Desahucio Administrativo.
El artículo 455 establece la posibilidad de
La figura del desahucio administrativo se ha solicitar el desahucio administrativo en los
mantenido en el Código Procesal Civil y se casos expresamente previstos en la Ley
aplica también a supuestos excluidos por la de Arrendamientos urbanos y Suburbanos.
Ley General de Arrendamientos Urbanos. En tales casos, el dueño del inmueble, el
arrendador o la persona con derecho a
Su procedencia, tanto en sede administrativa, poseerlo o bien su representante, debe solicitar
como en la Jurisprudencia Constitucional, se el desalojo del bien. En caso de oposición, la
ha fundamentado sobre todo en lo dispuesto autoridad de policía, a solicitud del interesado
por el artículo 305 del Código Civil y el 45 de procede al desalojo sin mas trámite, estando
la Constitución Politica que garantizan, por un facultada para conceder un plazo prudencial
lado la defensa de la posesión recurriendo a para la desocupación, en casos especiales.
la autoridad competente, y por otro el derecho
de propiedad. Sin embargo, salvo el último supuesto, ninguno
está referido a la materia agraria y los previstos
A ella han recurrido muchos propietarios o en el inciso h) excluyen el arrendamiento
legítimos poseedores de fundos agrarios de fundos agrarios de la aplicación de dicha

31 JURADO FERNANDEZ, Julio. Acerca del Derecho Agrario Constitucional, op. cit., pág. 298.
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normativa. Sin embargo, el mismo artículo de demanda o de contrademanda, una acción

455 del Código Procesal Civil contiene una tendiente a declarar la prescripción positiva o
disposición que reguarda a las relaciones usucapión agraria.
jurídicas agrarias y es el referido a traba-
jadores agrícolas: Tanto en la doctrina33 como en la jurisprudencia34,
se han distinguido dos tipos de acciones de
Está legitimado activamente no solo el usucapión agraria: La común y la especial.
propietario sino también toda persona que La usucapión agraria común, requiere del
ostente el derecho de posesión sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos en el
bien, o su representante. Cualquiera de ellos Código Civil para poder adquirir por prescripción
puede dirigirse, por escrito, a la autoridad positiva. El actor debe demostrar el ejercicio
administrativa requiriendo el desalojo de una posesión a título de dueño, en forma
del inmueble. pública, pacífica e ininterrumpida. Pero dicha
posesión no debe ser “civil”, sino agraria, lo
Está legitimado pasivamente el servidor de cual implica el ejercicio de actos posesorios
la propiedad o la posesión, sean peones, agrarios, tendientes a cultivar y mejorar el bien
administradores, trabajadores agrícolas, que se pretende usucapir, bajo el cumplimiento
cuidadores, etc. de la función social de la propiedad agraria. El
plazo de la posesión requerida es el mismo,
“Cuando se trate de trabajadores de fincas sea diez años.
rurales necesariamente deberá concedérseles,
para el desalojamiento, un plazo no menor de En cuanto a los requisitos de justo título y la
quince días ni mayor de treinta, que comenzará buena fe, también se exigen para la usucapión
a correr a partir del día en que la autoridad de agraria común. El justo título puede ser
policía les haga la prevención, mediante acta traslativo de la posesión, caso en el cual el
que firmará con el interesado o, si éste no actor debe acreditar que ha adquirido de un
quiere o no puede firmar, con dos testigos.”32 anterior transmitente, sea por medio de una
carta venta, cesión, donación, o incluso a través
de prueba testimonial, pero debe demostrar el
6. La acción de Usucapión tiempo de la posesión personal y el tiempo de
agraria común y especial agraria. la posesión trasmitida, para completar de ese
modo la posesión decenal.
El artículo 2, inciso a, no menciona
expresamente las acciones tendientes a Cuando el poseedor no tiene título traslativo
que se declare la USUCAPION AGRARIA, la doctrina civil ha negado la posibilidad de
a favor de un poseedor. Sin embargo, es usucapir bajo esas condiciones, pues aplica
perfectamente posible plantear, sea por vía literalmente lo dispuesto en el artículo 853

32 Código Procesal Civil, artículo 455 párrafo 5).

33 MEZA LAZARUS, Alvaro. La posesión agraria, San José, Liberería Barrabás, 2ª. Edición, 1991, págs. 155 a 161.
ZELEDON, Ricardo. Código Civil y Realidad. Ensayo. San José, Editorial Alma Mater, 1987, págs. 125-130.
34 Tribunal Superior Agrario, Nº 111 de las 13:50 horas del 16 de febrero de 1994. Sala Primera de Casación, Nº 68 de
las 14:55 horas del 17 de agosto de 1994.
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del Código Civil, en cuanto a la usucapión objetivos para que proceda su acción. “...
ordinaria, aplicando restrictivamente lo previsto es poseedor en precario todo aquel que por
en el artículo 854. necesidad realice actos de posesión estables
y efectivos, como dueño, en forma pacífica,
La doctrina y la jurisprudencia agraria35, han pública e ininterrumpida, por más de un año,
aceptado reiteradamente la posibilidad de que y con el propósito de ponerlo en condiciones
el poseedor no tenga título, cuando se trata de producción para su subsistencia o la de su
de una POSESIÓN AGRARIA ORIGINARIA, familia, sobre un terreno debidamente inscrito a
es decir, donde no hay ningún anterior nombre de un tercero en el Registro Público.”
transmitente. El poseedor ha ejercido en forma
personal y directa la posesión agraria sobre el Quien demuestre haber poseído en tales
bien, como si fuera el dueño, y ha cumplido la condiciones, durante más de diez años,
función social. En tal caso, si tratándose del pues inscribir su derecho de propiedad por el
derecho a poseer la posesión vale por título, trámite de la información posesoria, o bien,
al año el poseedor originario cuenta con título plantear un proceso ordinario contra el titular
constitutivo posesorio, apto para usucapir. registral del bien, para demostrar la usucapión
Por esa razón a los poseedores agrarios especial agraria.
originarios, si demuestran esa condición, no
se les puede ni debe exigir título traslativo La particularidad de este tipo de acción, es que
de posesión. no exige demostrar el titulo traslativo ni la buena
fe (artículo 101 de la Ley). La posesión agraria
Con base en lo expuesto, la USUCAPION vale por título. El trabajo es el fundamento de
AGRARIA COMÚN, como acción tiene su la usucapión. El estado de necesidad justifica
fundamento en el artículos 853 y siguientes el actuar del poseedor, aunque sepa que el
del Código Civil, más los principios generales fundo no le pertenece. De esa forma, a través
y criterios jurisprudenciales señalados. de esta acción de usucapión especial agraria,
los poseedores sin tierra logran el “acceso”
Especial atención merece la acción de a la propiedad de fundos productivos, para
USUCAPION ESPECIAL AGRARIA. Esta satisfacer sus necesidades alimentarias y de
nace directamente de la legislación especial su familia.
agraria y se distinguen, fundamentalmente
dos tipos: una contenida en la Ley de Tierras El otro tipo de usucapión especial agraria
y Colonización; y, otra en la Ley de Titulación es la contenida en la Ley de Titulación de
para la Vivienda Campesina. Vivienda Campesina. El Tribunal Superior
Agrario conociendo este tipo de procesos
La usucapión especial agraria está contenida ordinarios, referidos a la nulidad de titulaciones
en el artículo 92 de la Ley de Tierras y de vivienda campesina, ha indicado que
Colonización. El poseedor agrario debe esta es una forma especial de usucapir en
reunir una serie de requisitos subjetivos y materia agraria. El poseedor debe ejercer

35 Sala Primera de Casación, Nº 68 de las 14:55 horas del 17 de agosto de 1994. ZELEDON, Ricardo. Código Civil y
Realidad. Ensayo. San José, Editorial Alma Mater, 1987, págs. 125-126.
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actos posesorios agrarios sobre un inmueble de que se trate, pero respetando el interés
destinado a vivienda suya y de su familia, a público, pues nadie puede gozar abusivamente
título de dueño, en forma quieta, ininterrumpida de un derecho en perjuicio de la colectividad.
y pública, durante no menos de cinco años.36 La propiedad, como institución jurídica, está
De esa forma puede pedir que se declare dividida en especies, entre ellas se encuentra
su derecho por usucapión especial agraria, la propiedad agraria, que igualmente goza
frente al propietario registral del inmueble, y de una protección constitucional, y también
solicitar que se inscriba su derecho como finca debe gozar de seguridad jurídica. Para ello se
independiente en el Registro Público. otorgan las acciones protectoras al propietario
para que haga uso de ellas en caso de que se
Para ambos casos, la acción no solo debe vea perjudicado con el actuar de terceros.
contener la solicitud de declaratoria de la
usucapión especial agraria, sino que debe El derecho real de propiedad agraria,
solicitarse la cancelación del título inscrito del representa el dominio pleno, cuando se ejerce
anterior propietario, y la inscripción a nombre en todos sus atributos.
del nuevo adquirente.
El derecho de posesión, puede adquirirse in-
Finalmente, siempre dentro de las acciones dependientemente de la propiedad, siempre y
posesorias, se tiende a proteger lo relativo a la cuando se reúnan las condiciones que exige el
denominada “posesión ecológica”, criterio que Código Civil (Artículo 279 del Código Civil): po-
ha sido utilizado por los tribunales agrarios para sesión pública, pacífica, ininterrumpida, de bue-
tutelar al poseedor que ha cuidado el bosque na fe, y por mas de un año. Tal posesión debe
y los recursos naturales con actos omisivos ser ejercida a título de dueño, y mediante el
y activos. Incluso, en la actualidad se han ejercicio de actos posesorios agrarios, estables
comenzado a plantear acciones tendientes y efectivos, tendientes a cultivar y mejorar el
a declarar la USUCAPION ECOLÓGICA, bien. Cuando se consolida ese derecho de po-
en terrenos dedicados a la conservación del sesión, el poseedor puede llegar hasta a adqui-
bosque virgen. rir el inmueble por usucapión agraria, siempre y
cuando el titular registral, es decir, el propietario
agrario, que tiene derecho a gozar de los atri-
7. La acción reivindicatoria y la butos dominicales, no interrumpa ese ejercicio,
usucapión: A modo de síntesis mediante las acciones protectoras de la propie-
dad o de la posesión. Incluso, la Ley autoriza,
Nuestro ordenamiento jurídico está basado en el caso de la posesión precaria de tierras, la
en principios democráticos y en derechos y usucapión contra tábulas, es decir, contra título
valores consagrados constitucionalmente. Por inscrito en el registro público de la propiedad,
un lado, la Constitución consagra el derecho cuando el poseedor, por necesidad suya y de
de propiedad como institución jurídica, y su familia, cultiva un bien ajeno, para satisfacer
garantiza su libre goce y uso, como derecho las necesidades alimentarias familiares (artícu-
subjetivo, atendiendo a la naturaleza del bien lo 92 de la Ley de Tierras y Colonización).

36 Ley de Titulación para la Vivienda Campesina, artículos 1 y 3.

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En el primer caso, el reconocimiento de un dere- que le otorga el orden jurídico esa posesión. En
cho de posesión a favor del poseedor, produciría el segundo caso, si el poseedor califica como
efectos positivos, a fin de que el poseedor, even- poseedor en precario, el ordenamiento jurídico
tualmente, pueda liquidar su estado posesorio y le otorga mayor protección al ocupante, pues
reclamar las mejoras que de buena fe introdujo el Instituto de Desarrollo Agrario, como ente
en el inmueble ajeno. Sin embargo, hasta que no encargado de resolver los problemas de tierras,
haya consolidado su derecho mediante la usuca- está facultado para intervenir en la solución
pión agraria, tienen un título débil, un ius possi- del conflicto, y adquirir el inmueble mediante
dendi (derecho posesorio), no oponible frente al expropiación o mediante compra directa a su
título registral del propietario (artículo 319 CC) propietario, a efectos de poder garantizarle a
los poseedores en precario su permanencia
Por ese motivo en cualquier momento el titular en el fundo, y eventualmente otorgarles un
registral puede reclamar, por las diferentes vías contrato de adjudicación de tierras.37

37 VIII.- En el presente caso, el actor, Jorge García Sandino, no se encuentra en ninguno de los supuestos anteriores,
pues no ha consolidado ningún derecho de posesión agraria, de usucapión agraria, o de posesión precaria de tierras.
Y ello es así, porque las aquí demandadas, como titulares registrales de dichos bienes, han ejercido las acciones
de defensa de la propiedad, habiendo practicado diversos desalojos administrativos, a través del Ministerio de
Seguridad, sobre esos inmuebles, que venían siendo objeto de ocupación ilegítima. Efectivamente, el a-quo tiene por
demostrado que Pollitos del Caribe S.A. es la propietaria registral de la finca número 1.951-000, que según la prueba
de reconocimiento judicial, y testimonial es donde está ubicado el lote reclamado por el actor (ver reconocimiento
judicial de folio 260, testimonio de Jorge Arturo Morales Flores a folio 271), cuyas colindancias coinciden, en su
generalidad, con las definidas en el Registro Público, siendo que al norte colinda con la Línea del Ferrocarril, y
al Sur con la laguna o Muelle del Río Moín (ver certificación de folio 74 y croquis de folio 261). Si bien es cierto
el actor alega en su recurso que tales colindancias no son las correctas, no desvirtúa con su afirmación el dato
registral, ni la constatación que hiciera el a-quo al practicar el reconocimiento judicial. Y aún cuando no coincidiera
la identidad del bien, faltaría un presupuesto más para la procedencia de su demanda, que requiere demostrar, en
todo caso, la identidad física del bien reclamado. El actor no poseyó agrariamente el bien por más de un año, y con
todas las condiciones que exige el ordenamiento jurídico. Por el contrario, a los pocos días de haber ingresado al
inmueble, en julio del 2000, 22 días después, los propietarios registrales practicaron un desalojo administrativo, con
la colaboración del Ministerio de Seguridad, y continuaron practicando varios desalojos sucesivos, a fin de evitar que
las fincas continuaran con invasiones. Es necesario considerar, a propósito de la alegada “falta de cumplimiento de
la función social” por parte de las demandadas, como propietarias registrales, que en este caso nos encontramos
con una situación especial, que es el hecho de tratarse de fundos que tienen una mayor vocación “agroturística”, por
estar muy cerca del mar, y por ende los propietarios registrales realizan actos posesorios de conservación, a fin de
mantener el atractivo turístico que ofrecen dichos inmuebles. Por otra parte, no estamos en presencia de un poseedor
en precario. El mismo actor, al practicarse la confesional, admite que no depende de la agricultura para subsistir y es
comerciante (folio 268). Por ese motivo, no podría calificar como poseedor en precario, aparte de que, como se dijo,
no se ha mantenido en la posesión continua y pacífica del bien. Por ello su posesión momentánea, de pocos días, no
puede generar ningún derecho a su favor, y está sujeto, como efectivamente ocurrió, a que los propietarios ejerzan
sus acciones protectoras en defensa de la propiedad registral. En razón de todo lo expuesto, considera el Tribunal
agrario que fueron correctamente aplicados los artículos 317, 277, 286 del Código Civil, en relación con el artículo 45
de la Constitución Política. También fueron correctamente aplicados los artículos 92 y siguiente de la Ley de Tierras y
Colonización. (Tribunal Agrario, No. 752, de 11 horas del 11 de noviembre, 2003).