(22) Sistema Registral Francés.

Trabajo realizado por alumnos del cursado 2003.

1- Hasta el Código Civil:

Según el Dr. López de Zavalía, científicamente hablando, el Sistema Francés del Código de
Napoleón, es el peor de todos los sistemas registrales. Este sistema al cual califica de
desastroso, ha sido paulatinamente modificado y actualmente hay un régimen que se va
pareciendo mucho más a los demás sistemas.

Para comprender el sistema del Código de Napoleón, debemos hacer un poco de historia y
remontarnos al medioevo, en el derecho de las costumbres.

A los franceses les preocupaba el problema de las donaciones. Esas donaciones hechas a
terceros, a extraños, que arruinaban las familias.

Actualmente en nuestro sistema, contra las donaciones inoficiosas (las hechas contra el oficio
de la sangre) existe una acción protectora de la legítima, la que se da tanto contra los actos
entre vivos como contra los por causa de muerte, pero según las costumbres francesas, esta
acción solo se concedía contra las liberalidades por causa de muerte; de tal manera que en
vida podían producirse grandes desprendimientos de fortuna.

Para evitar esa situación, se acudió a una institución llamada "insinuatio", partiendo de la
base de que el que tuviera que insinuar, es decir registrar la donación ante el juez, iba a
vacilar porque en esa publicación tenía que confesar los motivos de la misma.
Esa publicación, ese registro conocido como "insinuatio" de las donaciones, se hacía tanto
para las donaciones mobiliarias como para las inmobiliarias.

Las donaciones no insinuadas eran inoponibles a terceros y el concepto de terceros era muy
amplio. Prácticamente el único que no era tercero era el donante.

La "insinuatio" existía en tiempos de estallar la Revolución Francesa (1789). Al tiempo,

comienza a funcionar el Directorio que gobernó Francia entre 1795 y 1799, y en su faz
legislativa se destaca la Ley del 11 de Brumario del Año VII (traducida al Calendario
Gregoriano, 1 de Noviembre de 1798. Esta ley se preocupaba por los acreedores hipotecarios,
y tal preocupación radicaba en que ellos contraten con quien en realidad era el dueño.

La Ley del 11 de Brumario, en su Art. 26 reza: "Los actos traslativos de bienes y derechos
susceptibles de hipotecas, deben ser transcriptos en los registros de la oficina del conservador
de hipotecas de la circunscripción de los bienes. Hasta entonces no pueden ser opuestos a los
terceros que hayan contratado con el vendedor y que se hayan conformado con las
disposiciones de la presente". Es decir, el mencionado Art., establece la transcripción de los
actos traslativos.

Entonces, si nos detenemos en ese momento, tenemos la insinuación de las donaciones que
surgió en el medioevo y la transcripción de los actos por la ley del 11 de Brumario. Cabe
preguntarnos, si por dicha ley se transcriben todos los actos a título oneroso y a título gratuito
y si desapareció o no la insinuación. La insinuación no desapareció, la Ley del 22 de
Frimario del Año VII del mismo Directorio lo demuestra, al regular dicha institución
(Frimario es el Tercer mes del Calendario Francés). Tenemos la siguiente particularidad del
sistema francés en ese momento: si se trata de una acto a título oneroso se transcribe en el
oficio de la hipoteca; si es una donación de inmuebles, se insinúa ante el juez y se transcribe
en el oficio de hipotecas; y si es una donación de muebles, sólo se insinúa ante el juez.
En consecuencia, para las donaciones de inmuebles tenemos dos tipos de publicidad,
insinuación y transcripción. Estos son parecidos pero no iguales; se diferencian en primer
lugar, porque tramitan en oficinas distintas y en segundo lugar, porque el concepto de
terceros en la insinuación es mucho más amplio, abarcaba a los acreedores que no son
terceros en la transcripción.

Avanzamos en el tiempo y cuando se discute el proyecto del Código de Napoleón, se plantea

la cuestión de saber si se mantenía la insinuación y la transcripción o se suprimía una de ellas
o si se suprimían ambas. La primera vez que se discutió el tema fue en la sesión del 12 de
Ventoso del Año XII (ventoso: sexto mes del calendario republicano francés). Allí se
examinó el Art. 939 del Código Napoleón, artículo que hacía referencia a la donación y si se
mantenía o no la "insinuatio".

El Art. 939 dice: "Cuando haya habido donación de bienes susceptibles de hipoteca, la
transcripción de los actos conteniendo la donación y la aceptación, así como la notificación
de la aceptación que haya tenido lugar por acto separado, deberá ser hecha en las oficinas de
hipoteca en la circunscripción en la cual los bienes están situados".

Si analizamos el artículo, notamos que para las donaciones se pone la transcripción en el

oficio de hipotecas. Parece entonces, que se tomó la ley del 11 de Brumario y desaparece la
insinuación. Pero en realidad esta transcripción de las donaciones aún hoy se sigue llamando
insinuación por que no es la transcripción de la ley del 11 de Brumario, sino una
transcripción distinta, ya que los terceros de esta son los terceros de la insinuación del
antiguo derecho. Parecería que se había tomado una decisión, se iba a las transcripciones
porque se habla de transcripciones. Pero los consejeros se encargaron de decir que ese
artículo era provisorio y que nada prejuzgaba sobre el régimen general que en definitiva se
iba adoptar.

El 11 de Brumario del Año XII se trató el tema en el artículo 1138 del Código Napoleón, el
cual reza: " La obligación de entregar la cosa es perfecta por el solo consentimiento de las
partes contratantes. Ella vuelve al acreedor propietario". Parece que el solo contrato transmite
la propiedad, por lo tanto no hace falta transcripción alguna. Pero los consejeros advirtieron
que en el artículo 1140 se debía hacer una remisión y en ese artículo se dice que los efectos
de esta obligación son reglados en el título de la venta y en el artículo de la hipoteca. En
síntesis siguen sin decidirse.

Al llegar al 1583, ya dentro de la venta debían incluir la solución en la redacción del mismo,
pero sólo establecen que: "Ella (la venta), es perfecta entre las partes y la propiedad es
adquirida de derecho al comprador respecto del vendedor desde que han convenido en la cosa
y en el precio, aunque la cosa no haya sido todavía entregada ni el precio pagado". O sea,
entre partes por los efectos de la compraventa pasa la propiedad, pero nada dice de los
terceros, decidiendo trasladar la decisión cuando lleguen al título de la hipoteca.
En la sesión del 3 y 10 Ventoso del Año XII, se discute el tema aprobándose un artículo
parecido al de la ley del 11 de Brumario, pero sucede el famoso escamoteo del que hablan los
autores franceses y el texto que fue aprobado no está hoy en el Código Napoleón, nadie se
explica como puede ser que no figure en dicho cuerpo legal.

En definitiva, nada se dijo sobre los terceros y ante semejante vacío legal, la jurisprudencia
declaró que en sistema francés del Código Napoleón, la propiedad de la cosa pasa de pleno
derecho al comprador tanto entre partes como respecto de terceros por la sola fuerza del
consentimiento. Es por eso que decimos que es el peor de los sistemas, por ser consensualista
y aformalista.
2- Consensualismo y Aformalismo Franceses: Evolución

Antes de examinar la evolución que se produce a través de la ley del 1855 y leyes
posteriores, hay que explicar las dos bases del sistema del Código de Napoleón.

Se trata de un sistema consensualista y aformalista.

Por Consensualista, entendemos que, como regla, las mutaciones reales (creación,
constitución, modificación, extinción de derechos reales) se producen sin necesidad de
ningún acto material de las partes, de ningún acto registral. Esto se expresa con la afirmación
de que por la sola fuerza del consentimiento, se transmite la propiedad tanto entre partes
como respecto de terceros. Teniendo en cuenta de que el contrato de compraventa en éste
Código es consensual, instantáneamente se produce la transmisión de la propiedad y
llegamos a la conclusión de que en Francia se acumulan el negocio obligacional y el negocio
dispositivo.

Haciendo un análisis de la compraventa francesa, veremos que hay una separación, una
distinción.

1- En primer lugar, los contratos tienen cláusulas esenciales, naturales y accidentales:

1-1- Se entiende por cláusulas esenciales de un contrato de compraventa, las que

necesariamente deben existir; si no existen, el contrato no puede ser calificado de
compraventa. Por ejemplo, es esencial que las partes se refieran a la cosa vendida y al precio;
si falta la cosa o falta el precio, no puede haber contrato de compraventa.

1-2- Hay otras cláusulas que son naturales, y son aquellas que normalmente están en el
contrato, pero el contrato puede subsistir aunque las partes las saquen. Por ejemplo la
garantía de evicción.

1-3- Y hay, finalmente, las llamadas cláusulas accidentales. Son las que normalmente no
están en el contrato, de tal manera que si las partes nada dicen, no están. Pero si las partes
quieren, pueden incluirlas, por ejemplo, una condición.

Entonces, las cláusulas esenciales deben estar siempre, las naturales están normalmente, pero
pueden ser desplazadas y las accidentales no están normalmente, pero pueden ser incluidas.

2- Volviendo a la Compraventa francesa, de la esencia de ella no es que se transmita la

propiedad, eso forma parte de las cláusulas naturales, por lo que si las partes quisieran,
pueden decidir postergar para el futuro la transmisión de la propiedad, lo que prueba que no
es lo mismo el negocio obligacional y el negocio dispositivo.

La segunda característica del sistema francés es que este es Aformalista, esto significa que
los contratos, como regla pueden, ser hechos en cualquier forma, y en particular la
compraventa inmobiliaria francesa puede ser hecha por instrumento privado, incluso
oralmente, es decir no necesita ser hecha por ante notario público.

Por supuesto que no todos los actos eran aformales, algunos eran formales, como la donación
de inmuebles y la constitución de hipoteca, pero la regla era el aformalismo completo.

Así, combinando ambos principios, tenemos como consecuencia un sistema de la más

absoluta clandestinidad. Los derechos circulan, se crean, se modifican, se extinguen en el
mayor anonimato sin que el público pueda enterarse.
Ese sistema aformalista y consensualista fue modificado. El consensualismo puro fue
modificado en el año 1855 cuando se organizan los registros de transcripciones. Y al
aformalismo termina en el año 1955, porque la ley de 1955 tiene un artículo cuarto que dice:
"Todo documento sometido a publicidad en un registro de hipotecas, debe ser redactado en
forma auténtica". Al decir registro de hipotecas, significa registro inmobiliario, porque no es
sólo para hipotecas sino para todas las mutaciones inmobiliarias.

3- Principio de Autenticidad

Si "todo documento sometido a publicidad en un registro de hipotecas, debe ser redactado en

forma auténtica", ello significa que mientras ellos no sean redactados en forma auténtica, no
van a poder llegar al Registro, por eso es necesaria la intervención de un notario. De allí que
si el documento es redactado en instrumento privado, producirá una situación parecida a la de
nuestro boleto de compraventa. Tendrá que haber una acción para obtener el acto público.
En el régimen francés, con la compraventa por instrumento privado va a pasar la propiedad
entre partes pero va a hacer falta la escritura para que pueda pasar respecto de terceros, una
vez transcripta en el Registro inmobiliario.

Ahora, el artículo citado dice "todo documento". La pregunta es ¿qué actos son los que deben
llegar al registro?, y en consecuencia: ¿cuáles son los actos que deben documentarse en
forma auténtica para llegar al registro?

En el sistema de la ley 1855, los únicos actos sujetos a publicidad (aunque siempre hay
excepciones), eran los traslativos por actos entre vivos, en cambio los que producían una
adquisición por causa de muerte, aunque fueran a título singular, (como el legado) no la
necesitaban.
En el sistema de la ley 1955 prácticamente todos los actos deben llegar al registro, tanto los
traslativos, los declarativos, los confirmatorios, los abdicativos, los que se verifican entre
vivos, como por causa de muerte y, en general, todas las mutaciones.
Es decir, la regla es que prácticamente todos los actos deben llegar al registro.

4- Organización y Procedimiento

El Registro en el Sistema Francés se organiza de la siguiente manera:

El Registro se llama Oficina de Hipoteca, que está a cargo de un conservador de hipotecas y

hay una oficina en cada circunscripción. Esa oficina lleva el registro de presentaciones, el
registro de formalidades y los archivos:

1- Al Registro de Presentaciones, podemos graficarlo diciendo que prácticamente es nuestro

libro diario. Es un libro encuadernado, foliado, rubricado por un juez de menor cuantía, en el
que se van anotando, sin dejar espacios ni interlíneas, en forma seguida, todos los
documentos que se presentan para la publicidad. Al fin del día se hace un cierre del Registro
y a fin del año se hace otro cierre del registro. Y entonces esa copia de ese registro de
presentaciones tiene que ser depositada en la Secretaría de un Tribunal.
Ese registro de presentaciones es el que va a determinar el rango de las mutaciones según el
orden en que hayan sido presentados.

2- Registro de Formalidades. Para entender este registro hay que estudiarlo en su evolución.
¿Cómo se hacía la publicidad antes en Francia? Para ciertos actos se pedía la transcripción y
para otros la inscripción.

Se habla de transcripción en los casos que presentado el documento al registro, el oficial

registrador procede a copiarlo íntegramente. Se habla en cambio de inscripción, cuando en
lugar de copiar el documento, se extracta el documento sobre la base de breves notas.
Entonces, transcribir es copiar íntegramente e inscribir es extractar. En un primer momento,
algunos actos debían ser transcriptos y otros inscriptos, pero para los que debían ser
inscriptos se admitió que el interesado presentara ya hecho el extracto, entonces se
presentaba el documento mas un extracto ya hecho, de tal manera que el registrador no
extractaba, sino copiaba extractos.

Con ello, la diferencia entre transcribir e inscribir se redujo a que la transcripción era la copia
del documento y la inscripción la copia del extracto del documento.

Luego, se dio un paso más y para simplificar la tarea se permitió presentar el extracto en un
formulario ya hecho para que el registrador en vez de copiar el extracto, simplemente tomara
el formulario y lo encuadernara (esto se llama enlegajamiento), lo mismo se hizo con
transcripción, se presenta el documento ya copiado en un formulario y ese formulario se
enlegaja.

El método actual es: en lugar de transcripción, enlegajamiento de copias hechas, o sea

transcripción por enlegajamiento. Y en lugar de inscripción (que es extracto) transcripción de
extractos enlegajados.

Todo se reduce al que el peticionante llena el formulario ya suministrado por la

administración y esos formularios luego son enlegajados. Un sistema de este tipo conduce a
un orden cronológico y es completado por archivos, es decir por ficheros.

Estos ficheros eran en Francia personales (por el nombre de las personas). Pero surgieron
inconvenientes en los que bastaba el cambio de una letra o de un número del documento de
identidad, para que ya no se ubique al propietario.

Pero actualmente los ficheros personales son completados con ficheros reales, en que se
ubica las fórmulas del legajo en base a la descripción del inmueble.

Con ello, prácticamente, Francia, a través de los ficheros que orientan a los cuadernos de
enlegajamiento se introduce en un sistema muy parecido al del folio real.

5- Los Efectos de la Registración

El ideal de todo sistema de publicidad es que sea obligatorio, porque si es facultativo, van a
correr paralelos diversos sistemas.

¿Cómo hace el sistema francés para impulsar a registrar?

En el sistema de la ley de 1855, en que ciertos actos se transcribían y sin la transcripción no

eran oponibles a terceros, el impulso estaba allí: la sanción que traía aparejada la falta de
registro era la inoponibilidad.

Pero según la ley de 1855, la transcripción funcionaba para los actos traslativos entre vivos.
No funcionaba para los actos declarativos. Y entre estos actos declarativos había uno muy
particular, la sentencia judicial que anulase o rescindiese un derecho ya registrado.

Hay que aclarar que en caso de llegar al registro, las sentencias no eran objeto de
transcripción, sino que eran objeto de lo que se llama una anotación marginal, donde estaba
transcripto el derecho.

Pero, ¿cómo hacía el legislador francés para impulsar esa anotación? Dispuso que dentro del
mes de haber pasado en fuerza de cosa juzgada la sentencia, el procurador que había obtenido
la sentencia debía obtener la anotación bajo pena de multa. Ese era el acicate.
En el año 1955 se amplía la lista de actos registrables, entonces se utilizan los dos
procedimientos: para ciertos actos la transcripción era impuesta bajo pena de que en ausencia
de ella el acto era inoponible, pero para los actos declarativos, se ha impuesto, inspirándose
en la ley francesa anterior, la pena de multa y agregando la indemnización de daños y
perjuicios, más la inoponibilidad de ciertas demandas.

Otro acicate que tiene, es el llamado principio de eficacia relativa del registro, que se parece
a nuestro principio de continuidad, pero no es igual.

En un sano principio de continuidad que exige que no haya ninguna inscripción sin la
inscripción del titular disponente, las consecuencias debieran ser: el que no está inscripto
tiene obstáculos para disponer, y el que adquiere de un no inscripto no puede inscribir sin que
previamente inscriba el transmitente.

El sistema francés únicamente ha utilizado la segunda parte: al no registrado, no se le

presentan obstáculos para disponer, pero el que adquiere se encuentra en la imposibilidad de
llegar al registro mientras no tenga la previa registración de su enajenante.

6- Concepto de Terceros

Para ciertos actos hace falta la transcripción (o la inscripción en su caso), que se produce por
el enlegajamiento para que tenga efectos respecto de terceros.

¿Quiénes son terceros? En principio, todos los que no son partes. Pero en materia registral,
sólo son terceros ciertos terceros. ¿Y cuáles son estos ciertos terceros? Depende de cada
sistema.

En cuanto a los requisitos para ser terceros en el sistema francés, el Derecho Francés hace
dos grupos de actos de lo que resulta que hay requisitos comunes y requisitos particulares
para cada uno de ellos.

Requisitos comunes:

1- Que se trate de un tercero interesado: Ejemplo: Pedro vende sucesivamente a Juan y luego
a Luis (por un título afectado de nulidad absoluta) la propiedad. Luis, segundo comprador,
quiere invocar la inoponibilidad del título del primer comprador, porque no está registrado;
pero ocurre que el título del segundo comprador es nulo de nulidad absoluta, por lo tanto, si
se acciona en juicio, se va a declarar su nulidad y Luis no va a tener interés en afirmar la
inoponibilidad de la primera adquisición; en cambio, si el título del segundo sólo estuviera
afectado de nulidad relativa y la acción de nulidad relativa no correspondiera al primer
comprador, el segundo sería un tercero interesado.

2- El segundo requisito común es que aquel que quiere actuar como tercero no debe ser una
persona que estuvo obligada a cumplir los actos de registración del otro derecho, porque de
lo contrario sería premiar su negligencia o culpa.

3- Que esa persona que afirma su calidad de tercero no debe haber actuado con fraude. No
importa que sea de mala fe.

4- Que esa persona que se afirma como tercero respecto a la otra, y ésta, deben ser
causahabientes a título singular del mismo autor. No se plantea el problema para el sucesor
universal.
Requisitos especiales:

Para las donaciones basta con los requisitos comunes, para los otros actos, hacen falta los
especiales:

1- Esa persona debe tener un derecho referido al inmueble concentrado. Por eso no es
tercero el acreedor quirografario que no tiene ningún derecho concentrado en el
inmueble y que sólo se dirige contra el patrimonio. A raíz de la modificación del
código de procedimiento civil, se ha encontrado un modo de convertirlo en tercero.
Ese modo es el mandamiento de embargo.
2- El derecho que invoca el tercero sea de aquellos que sólo se vuelven oponibles por la
publicación.

3- Y que esa persona haya transcripto su derecho.