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RESOLUCiÓNN° 001- 2006 - SUNARP-TR-A

Arequipa, 06 de enero de 2006.

APELANTE RICARDO COAYlA JUAREZ

TITULO N° 62052 DEL 27.09.2005
RECURSO N° 5016987 DEL 24.11.2005
REGISTRO DE PREDIOS - AREQUIPA
ACTO CONSTITUCiÓN DE HIPOTECA

SUMlllA

OBLIGACIONES DETERMINABLES
"Procede la inscripción de hipoteca en garantía de obligaciones que no se encuentran
determinadas cuando se constituye la hipoteca, pero que son determinables por haberse hecho
referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos materiales de los cuales
puedan surgir las obligaciones o a actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan
determinadas por ley".

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Se solicita la inscripciónde la constitución de hipoteca que otorga la

sociedad conyugal conformada por Pastor Inocencio Bernal Mamani y

~ Mercedes Mencia Ayaque de Bernal, a favor de Fondo de Desarrollo

Regional - FONDESURCO, sobre el predio inscrito en la partida
P06205227

A dichoefectose presentaparte notarialde la escriturapúblicaotorgadael

7 de setiembre de 2005 ante el Notario de Caylloma Carlos González
Ibárcena. .

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11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Arequipa Pedro Enrique

Alférez Ponce formuló la siguiente observación:

"Rogatoria:
Se solicita la inscripción de hipoteca en la partida N° P06205227.
.".
." ..
J
.
Análisis: ,i> '"
De conformidad con el Art. 1099 del Código Civil, son requisitos para la validez detl:a $!'~~ tI;.
íiI<"
hipoteca: 1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efeé(o
conforme a ley. 2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada b" ..
determinable. 3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.
.
De la escritura pública presentada se advierte, que en la cláusula tercera se ha
establecido que se constituye hipoteca en garantía del cumplimiento de todas sus
obligaciones presentes o futuras, determinadas o determinables que tengan contraidas o
contraigan frente a Fondesurco; asimismo en la cláusula segunda se establece; las
obligaciones que los clientes contraigan frente a Fondesurco, pueden estar representadas
en títulos valores, en este sentido los clientes podrán suscribir uno o más pagarés.
Se debe tener en cuenta, que se entiende por cantidad determinada aquella que resulta
señalada en el acto constitutivo, sin requerirse de ninguna operación posterior. La
cantidad es determinable cuando no está determinada pero se ha establecido un
procedimiento o criterio para su determinación.
Se puede advertir que no es posible determinar cual es la obligación garantizada, no se
ha establecido cuál es el procedimiento o criterio a seguir para determinar la obligación
garantizada, además, al establecerse que las obligaciones que contraigan los clientes
PUEDEN estar en títulos valores representadas en uno o más pagarés, hace que la
obligación sea indeterminada.
Por lo que sírvase presentar escritura pública aclaratoria al amparo del Art. 48 de la
Ley del Notariado.
Decisión:
Se procede a observar el presente expediente por contener defecto subsanable.
Derechos pendientes de pago S/O. 00 ".

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

~ El apelante manifiesta que la hipoteca es válida al cumplirse con los

requisitosexigidos en el Art. 1099 del Código Civil. La hipoteca que se
constituyees de seguridad,en garantía de créditoscuya determinaciónse
efectúa por mediosextrarregistrales.Añade que este criteriofue aprobado
en el 12° Pleno del Tribunal Registral: "No correspondeal Registrador
verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento
pretende asegurar, sino únicamente la constataciónde que en el acto
constitutivode la hipotecase ha enunciadoal acreedor, al deudor y a la

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prestación. En cuanto a la prestación, ésta deberá ser determinada o

determinable" .

Toda obligación futura es una obligación determinable. En el caso de autos ''';~~',..'\

_obligaciones futuras garantizadas por la hipoteca, serán determinadas~,'""~ . l,::.
al concederse uno o más créditos, que pueden estar representados en untó- '. .'
o más pagarés, siempre y cuando no excedan el monto del gravamen. "~,f~ '$.., ,;

\>,.tI'",
~
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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

1. En la partida P06205227 consta inscrito el predio ubicado en el Centro

Poblado Ichupampa, Mz. H1 Lote 3, distrito de Ichupampa, provincia de
Caylloma, departamento de Arequipa. Sus propietarios son Pastor
Inocencio Bernal Mamani y su cónyuge Mercedes Mencia Ayaque de
Berna!.

2. FONDO DE DESARROLLO REGIONAL- FONDESURCO es una

asociación inscrita en la partida 01068108 del Libro de Asociaciones del
Registro de Personas Jurídicas de Arequipa.

l V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán. A criterio de

la Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- ¿Qué se entiende por obligaciones determinables?

VI. ANÁLISIS

1. El Art. 1099 del Código Civil enumera los requisitos para la validez de la
hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto

~ conforme a la ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

El Código Civil no define a la obligación determinable, definición que por

tanto corresponde a la jurisprudencia y a la doctrina.

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2. La Exposición de Motivos Oficial del Código Civil señala que la doctrina

prevaleciente enseña que obligación determinada es la perfectamente
establecida en el contrato. Obligación determinable en cambio - indica -, es
la que no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer
directa o indirectamente, sin necesidad de un nuevo acuerdo de voluntad..
Añade que para que se satisfaga el requisito de determinabilidad debe,
haber un criterio para la determinación. Deja constancia que de nb~ ,.'..¡¡. "
regularse el supuesto de la obligación determinable, la contratación y él
créditose veríanseriamentedañados. ~., ~'".
/

3. Tal como lo señalan Carrasco, Cordero y Marín1, si no están determinadas

ni son determinables las obligaciones garantizadas, la hipoteca es nula por
inútil.

Resulta por tanto que al constituirse hipoteca en garantía de obligaciones

que no se encuentran determinadas, las partes (o la parte, en la hipoteca
unilateral), deben establecer criterios de integración de la cobertura de la
garantía.

Ahora bien, en cuanto a dichos criterios de integración, en el Sexto Pleno

del Tribunal Registral celebrado el 7 de noviembre de 2003, se aprobó el
siguiente acuerd02:

"Debe considerarse obligación determinable a aquélla que en algún

momento, pueda conocerse, por el deudor y los terceros, cuál es la
obligación garantizada, y cuál es su cuantía; lo cual puede lograrse
haciendo referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos
materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones, o a actividades
habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por la ley".

4. En las resoluciones que sustenta el acuerdo antedich03,se señala:

Las obligaciones coberturadas por una hipoteca siempre deben ser

determinadas o determinables. Cuando sean determinables, no es

~ necesario que todos los elementos de determinabilidad se consignen al

momento de constituir la hipoteca. Bastará referir la determinabilidad a
ciertos criterios que posibiliten en un momento posterior conocer quién
resulta obligado, cuál es la fuente y cuantía de la obligación, y en qué

1 Carrasca Perera, Ángel; Cordero Lobato, Encarna; Marín López, Manuel Jesús. Tratado de los derechos
de garantía. Navarra, Editorial Aranzadi S.A., 2002. página 527.
2 Los acuerdos son obligatorios para los vocales, quienes deben sujetarse a lo acordado al resolver
apelaciones sobre la materia. No se publican, razón por la que no son obligatorios para los Registradores
mientras no sean aprobados con el carácter de precedentes de observancia obligatoria.
3 Res. 054-2003-SUNARP- TR- T, 128-2003-SUNARP- TR- T Y 152-2003-SUNARP- TR- T.

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consiste la prestación. La integración de la cobertura, es decir, el

establecimiento de los presupuestos de la obligación que será garantizada,
puede ocurrir en un momento posterior, pudiendo ser ese momento el de la
ejecución de la hipoteca. Ni siquiera es necesario que la relación jurídica dec~ ""
la cual vayan a emanar las obligaciones exista al momento de constituir eL,,f:~\ }.!' f-"'""
r.awmen, pues aun en este caso las obligaciones pueden sef,:.~,' ,4 " l
contin g entes. f, ..tit<1t<:
~ ;~"< ';"

Una obligación puede considerarse determinable ab initio si, por ejemPlo>' tc~,,,~ ,3

está referida a un tipo contractual específico, típico o no. Es suficiente

señalar por ejemplo, que la hipoteca garantizará las obligaciones del
suministrado derivadas de los contratos de suministro que en el futuro
celebre con el suministrante, sin precisar ningún otro elemento. Igualmente,
si las obligaciones coberturadas se refieren a un contrato atípico, tampoco
se vulnera el principio de determinabilidad ni se desprotege a los terceros o
al deudor, pues siempre será necesario que el deudor otorgue su
consentimiento para celebrar dicho contrato y/o para permitir el surgimiento
de las obligaciones. Esta necesaria intervención protege al deudor, quien
puede así controlar el nacimiento de la obligación, su propio
endeudamiento y la ejecución misma del inmueble.

Tampoco se vulnera el principio de determinabilidad si la cobertura de la

hipoteca está referida a las obligaciones que pueda adquirir el deudor como
consecuencia de las actividades negociales habituales del acreedor,
cuando éstas estén determinadas por la ley. Así por ejemplo, el Art. 221 de
la Ley N° 26702 contiene la relación de operaciones y actividades que
pueden desarrollar las empresas del sistema bancario, financiero y de
seguros, por lo que cabe pactar una hipoteca que respalde las obligaciones
provenientes de cualquiera de dichas operaciones o servicios que en el
futuro el deudor realice con una empresa del sistema.

La determinabilidad de las obligaciones se circunscribe a establecer cuáles

son las obligaciones que una específica hipoteca garantiza. Así, la
obligación garantizada puede no encontrarse determinada ab initio, pero
tendrá que determinarse en algún momento, para poder ejecutar la

~ hipoteca. La hipoteca será eficaz como garantía accesoria cuando exista la

obligación y se produzca el incumplimiento y la con"siguienteejecución.
Sólo conceptualizando la accesoriedad como un requisito de eficacia de la
hipoteca puede sostenerse válidamente que ésta siempre es accesoria,
aun cuando garantice obligaciones futuras o eventuales, pues la existencia
e incumplimiento de la obligación resultan presupuestos imprescindibles
para que se produzca la ejecución, esto es, para la eficacia total de la
hipoteca, aun cuando al constituir la hipoteca dicha obligación no haya
nacido.

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La hipoteca resulta accesoria a la obligación que garantiza sólo en la

medida que ésta exista y sea incumplida: únicamente si la obligación
surge, podrá ser incumplida, y sólo si es incumplida, podrá ejecutarse la
hipoteca. Antes de ello, sólo existe un vínculo o afectación del inmueble al
pod,er eve.n~ual del acree~o~de ejecutar la. ga~~ntía, p~der cu~o ~jercicio ,'1'"
-~._~
esta condicionado al naCimientode la obllgaclony al incumplimientoder~ .~,. JOf~";.
ésta. l
4ti"''Ii'"

5. Examinando los criterios de determinación establecidos por el Pleno del"

Tribunal Registral, resulta que éste consideró entre los criterios de
determinación a la referencia a actividades habituales del acreedor, cuando
éstas vengan determinadas por la ley. Es el caso típico de la cláusula de
globalización que actualmente puede pactarse en las garantías a favor de
las entidades del sistema financiero. Antes de la modificación introducida
por la Ley N° 276824 al Art. 172 de la Ley N° 26702 - Ley General del
Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros -, la cláusula de globalización se
integraba por norma legal a las garantías en favor de entidades del sistema
financiero (salvo estipulación en contrario).

Esto es, las denominadas hipotecas globales deben reputarse hipotecas en

garantía de obligaciones determinables, con lo que cumplen también con el
requisito de determinabilidad que exige el inciso 2 del Art. 1099 del Código
Civil.

6. La doctrina5 define a la cláusula de globalización como aquella por la que

se pacta una inclusión en la cobertura en garantía de un número ilimitado
de obligaciones que no. vienen determinadas cuando se constituye la
hipoteca, pero que son determinables conforme a ciertos criterios de
integración pactados por las partes. Se distinguen tres técnicas de
globalización en garantía:

a) Incluir en la cobertura un número ilimitado de obligaciones que tengan su

fuente en una concreta relación jurídica material existente o futura que

~ se especifica en el título.
b) Incluir en la cobertura un número ilimitado de obligaciones que puedan
surgir de uno o varios tipos materiales que se especifican en el título.
c) Referirse a todas las obligaciones que el deudor tenga contraídas y/o
pueda contraer en el futuro en el ámbito de la concreta actividad
negocial a la que se dedique el acreedor.6

4Modificada a su vez posteriormente por la Ley N° 27851.

5 Op.cit.página565
6 Op. cit. página 566

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 ,-

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Como puede apreciarse, los criterios de determinación de las obligaciones

garantizadas en las hipotecas globales antes referidos son muy similares a
los criterios de determinación de las obligaciones garantizadas que han
sido establecidos por acuerdo del Tribunal Registra!. La única diferencia
radica en la técnica de globalización enunciada en el literal c), respecto a la
que el Tribunal Registral considera que no basta con referirse a la actividad
habitual del acreedor, pues se necesita que estas actividades habituales
erminadas por ley.

Se concluye por tanto que las hipotecas globales podrán constituirse no

sólo en favor de entidades financieras, sino también en favor de
particulares, siempre que - conforme al acuerdo del Tribunal Registral -, se
haga referencia a una relación jurídica ya existente, a uno o más tipos
materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones, o a actividades
habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por ley.

7. En el título venido en grado se emplea una cláusula de globalización. Se

señala:

TERCERA.- "LOS CLIENTES, en garantía del cumplimiento de todas sus

obligaciones presentes o futuras, determinadas o determinables que
tengan contraídas o contraigan frente a FONDESURCO, de conformidad
con lo estipulado en la cláusula anterior, constituyen hipoteca ..."

Como ya se ha concluido en el numeral pres;,~g~é'fl~e),

en las hipotecas los
~articulare~ p~eden emplear cláusulas. de. ~~,eal.izac1q~ .~iempre que ,en el

,
titulo constltutlv~ se ~stablezcan I?s c.nten~,?¡"t~~~~~¡yIOn que permitan a
futuro, la determlnaclon de las obllgaclones'\1arantlzada~.
'
""," ,o,,{ #'
"t!!':r,il,1; /J
8. En el título venido en grado, el criterio de integraé1'&ñi""se
remite a la cláusula
anterior (cláusula segunda). En ésta se señala:

SEGUNDA.- Las obligaciones que LOS CLIENTES contraigan frente a

FONDESURCO producto de las operaciones de crédito referidas, pueden
estar representadas en títulos valores, en este sentido LOS CLIENTES
podrán suscribir uno o más pagarés, los que de haber sido emitidos en
forma incompleta al momento del desembolso, serán completados de

'Js conformidad con los acuerdos adoptados por las partes según lo dispuesto
por el artículo 10° de la ley de títulos valores vigente.

A su vez, esta cláusula se remite a las operaciones referidas en la cláusula

primera:
PRIMERA.- Los CLIENTES lo son de FONDESURCO y en tal calidad
realizan diversas operaciones de crédito con la asociación.

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1::
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9. Como puede apreciarse de lo expuesto, en el título de constitución de la

hipoteca se señala el criterio de determinación de las obligaciones
garantizadas: las obligaciones que deriven de las operaciones de crédito
con la asociación. Estas "operaciones de crédito" (en tanto se hace
referencia a los "desembolsos") son contratos de mutuo. Esto es, se hace
referencia al tipo material del cual pueden surgir las obligaciones. Por loiI,~~""t.."",
tanto, se ha cumplid? con.~eñalar el crit~rio gue permitirá. la determinaciórf~II'"
- al momento de la eJecuclon-, de las obligaciones garantizadas. ti\
~,.i\.
-:
~:;'\.
~ .~t ¡)
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Conforme a lo expuesto, debe revocarse la observación formulada, ~,: ~ t"!~

habiéndose pagado íntegramente los derechos registrales, disponerse la" ~,,,
inscripción del título.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de

Predios de Arequipa y DISPONER la inscripción del título venido en grado.

Regístrese y comuníquese.

RAUL JIMMY DELGADO NIETO

Presidente de la Quinta Sala

del Tribunal Registral (

I

~
NORA MARIELLA ALDANA DURAN
Vocal de la Quinta Sala
JOR~ LUIS TAPIA PALACIOS
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

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