TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Lima,15 de junio del 2023.

APELANTE : FELIPE TORRES BRAVO
TÍTULO : N.° 3680526 del 7/12/2022.
RECURSO : HTD N.° 039252 del 20/4/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Compraventa e independización.
SUMILLA :

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES

Para inscribir la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada o zona
no catastrada, se requiere la asignación del código de referencia catastral y la
expedición del certificado de información catastral, a partir de la entrada en vigencia del
Reglamento de la Ley N° 31145, aprobado por el D.S. N° 014-2022-MIDAGRI.

RENUNCIA DE ÁREA EN INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL

La renuncia de área a efectos de coincidir la descripción documental del predio con su
cabida real procede bajo instrumento público acompañada de la documentación técnica
correspondiente y siempre que el área de Catastro determine su ubicación final dentro
de los límites del polígono primigenio. Adicionalmente, la inscripción de la renuncia de
área no debe afectar derechos de terceros.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

compraventa e independización, del predio San Elías de Alcalá que forma
parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida registral N°
11049870 del Registro de Predios de Lima.

Para dicho efecto, se presentó la siguiente documentación:

- Solicitud firmada por Felipe Torres Bravo.

- Escrito de fecha 6/12/2022 firmado por Felipe Torres Bravo.
- Carta de fecha 3/12/2022 firmada por notario de Huarochirí, Diego
Gonzalo Gereda Torres de Vidaurre.
- Parte notarial de la escritura pública del 12/9/2022 otorgada ante notario
de Huarochirí, Diego Gonzalo Gereda Torres de Vidaurre.
- Resolución de Subgerencia N.° 712-2022-SGPUCHUE-GGTDE/MDC
del 11/11/2022 firmado por el subgerente de Planeamiento Urbano,
 2
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Catastro, Habilitaciones Urbanas y Edificaciones de la Municipalidad

Distrital de Comas, Gilmer Rómulo Ninahuaman Tello.
- Certificado de Zonificación de Vías N.° 1314-2022-GC-ICL-MML del
14/10/2022 firmado por el Gerente de Catastro de la Municipalidad
Distrital de Comas, Arq. Jesualdo Torres Álvarez.
- Copia legalizada por notario de Huarochirí, Diego Gonzalo Gereda
Torres de Vidaurre, el 11/11/2022, de la memoria descriptiva del predio
San Elías de Alcalá - remanente.
- Plano perimétrico – ubicación del predio San Elías de Alcalá - remanente
[lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.
- Copia legalizada por notario de Huarochirí, Diego Gonzalo Gereda
Torres de Vidaurre, el 11/11/2022, de la memoria descriptiva del predio
San Elías de Alcalá - renuncia.
- Plano perimétrico – ubicación del predio San Elías de Alcalá - renuncia
[lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.
- Copia de la anotación de tacha del título 2022-0057103.
- Parte notarial de la escritura pública del 19/1/2013 otorgada ante notario
de Lima, Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzen.
- Certificado de Jurisdicción N.° 021-2012-SGPUC-GDU/MC del
21/11/2012 firmado por el sub gerente de Planeamiento Urbano y
Catastro de la Municipalidad Distrital de Comas, abog. Genis Martin
Fuenzalida Reyes.
- Memoria descriptica del predio San Elías de Alcalá suscrito por
arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.
- Plano perimétrico del predio San Elías de Alcalá [lámina P-1] suscrito por
arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.

En el reingreso del 16/3/2023 se presentó la siguiente documentación:

- Escrito de levantamiento de observación firmado por Felipe Torres

Bravo.
- Copia del asiento A0001 de la partida 14966662.
- Resolución de Subgerencia N.° 022-2023-SGPUC-GDU/MDC del
15/3/2023 firmado por el sub gerente de Obras Privadas y Catastro de la
Municipalidad Distrital de Comas, Juan Alberto Amesquita Maquera.
- Copia certificada del Certificado Negativo de Catastro N.° 036-2022-
SGPUCHUE-GGTDE/MC del 22/7/2022 firmado por el sub gerente de
Planeamiento Urbano, Catastro, Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
de la Municipalidad Distrital de Comas, Gilmer Rómulo Ninahuaman
Tello.
- Certificado de jurisdicción N.° 009-2022-SGPUCHUE-GGTDE/MC de
fecha 26/7/2022 firmado por el subgerente de Planeamiento Urbano,
Catastro, Habilitaciones Urbanas y Edificaciones de la Municipalidad
Distrital de Comas, Gilmer Rómulo Ninahuaman Tello.

En el reingreso del 4/5/2023 se presentó escrito de levantamiento de

observación firmado por Felipe Torres Bravo.
 3
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Con el recurso de apelación se adjuntó la siguiente documentación:

- Seis copias simples de memoria descriptiva y planos.

- Memoria descriptiva del predio San Elías de Alcala – Renuncia de
setiembre 2022 suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo
Rodríguez.
- Plano perimétrico-ubicación del predio San Elías de Alcala – Renuncia
[lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.
- Memoria descriptiva del predio San Elías de Alcala – Remanente de
setiembre 2022 suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo
Rodríguez.
- Plano perimétrico-ubicación del predio San Elías de Alcala –
Remamente [lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert
Castillo Rodríguez.

Forma parte del título el informe técnico N.° 001817-2023-Z.R.N°IX-SEDE-

LIMA/UREG/CAT del 20/1/2023 elaborado por especialista de Catastro de
la Zona Registral N° IX - Sede Lima, Gladys Rojas León.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima, Guillermo Isidoro

Hernández Ramos, denegó la inscripción formulando observación bajo los
términos siguientes [se enumeran las observaciones para un mejor
análisis]:

Señor(es)
En virtud del artículo 2011 del Código Civil que consagra el principio de
legalidad en concordancia con el artículo V del título preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, y de conformidad con lo
establecido por los Artículos 31 y ss, y Art. 40 T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos, se reitera la observación del presente
título por lo siguiente:

[1] REINGRESO:
Visto el reingreso, se debe tener presente que la Ley 31145 y su reglamento
el D.S. 014-2022, no son aplicables para el presente caso, al tratarse de
tierras de comunidades campesina; por lo que se debe adjuntar el
"certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente"; inc. b) del art. 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios. Resolución 202-2013-SUNARP-TR-A.

[2] RESPECTO AL ÁREA MATERIA DE RENUNCIA

Realizado el estudio de la escritura pública de fecha 12/09/2022, se
desprende que FROILAN JUAN BRAVO FUERTES efectúa la renuncia de
un área de 1,694.02 m2 del área original de 225,108.01 m2 quedando un
área de 223,414.99 m2, sin embargo, se ha presentado la documentación
técnica referente del área del predio que ha sido materia de renuncia a
 4
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

efectos de determinar si se encuentra dentro del área que se solicita

independizar en copia legalizada, que no ha sido materia de estudio el área
de 223,414.99 m2 en la oficina de catastro, (Informe Técnico N° 0001817-
2023-Z.R.N°IX-SEDE LIMA/UREG/CAT de fecha 20/01/2023) y el
Certificado de Zonificación y Vías N° 1314-2022-GC-ICL-MML se alude al
área de 225,108.01 m2.

Al respecto se cumple con informar que dicha información resulta

trascendental porque de esta manera se tendrá la certeza sobre el bien
objeto de transferencia, debiendo acreditarse que el predio resultante (luego
de la renuncia) se ubique dentro de los linderos del predio primigenio (antes
de la renuncia). Por ende, resulta necesario adjuntar la referida
documentación técnica y con ello derivarse el título a la Oficina de Catastro
para que corrobore que la descripción última del predio.

[3] "COMPRAVENTA E INDEPENDIZACION:

AREA DE 225,108.01 M2. DENOMINADO SAN ELIAS DE ALCALA.
UBICADO EN LA PARTE NOR ESTE DE LA CIUDAD DE LIMA,
COLINDANTE CON LA OCTAVA ZONA DE LA AVENIDA RESOLUCION
DEL SECTOR DE COLLIQUE DISTRITO DE COMAS, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA
VENDEDORA: COMUNIDAD CAMPESINA DE JICAMARCA
COMPRADOR: FROILAN JUAN BRAVO FUERTES, SOLTERO.
ESCRITURA PÚBLICA DE FECHA 19/01/2013 - K22987.
NOTARIO DE LIMA LUIS BENJAMIN GUTIERREZ FUERTES.
ESCRITURA PÚBLICA DE FECHA 12/09/2022-KARDEX 01893.
NOTARIO DE MATUCANA DIEGO GONZALO GEREDA TORRES DE
VIDAURRE

El Registrador que suscribe, conforme a lo prescrito por el artículo 11° del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por el que el Informe
Técnico de Área de Catastro tiene carácter vinculante para los
Registradores, deja constancia que procedió a remitir el título, al área de
catastro, quien emite el Informe Técnico N° 0001817-2023-Z.R.N°IX-SEDE
LIMA/UREG/CAT de fecha 20/01/2023.
1.- INDEPENDIZACION
Siendo materia de venta y primera independización un AREA DE 225,108.01
M2. DENOMINADO SAN ELIAS DE ALCALA, UBICADO EN LA PARTE
NOR ESTE DE LA CIUDAD DE LIMA. COLINDANTE CON LA OCTAVA
ZONA DE LA AVENIDA RESOLUCION DEL SECTOR DE COLLIQUE,
DISTRITO DE COMAS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA (área
que forma parte de una mayor extensión inscrito en la Partida N° 11049870
del Registro de Predios, según señala Catastro, cuyo propietario registral en
la Comunidad Campesina de Jicamarca); previamente deberá procederse
con la independización de dichas áreas conforme establece el artículo 115º
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, artículo 2015° del
Código Civil y Principio IV del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, por lo que sírvase presentar la Resolución que
autoriza la independización del predio materia del presente título.
Ahora bien, en tanto y cuanto no se ha determinado la calidad del predio,
sea este urbano o rústico; es de advertir que deberá cumplirse con la
 5
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

presentación de los documentos previstos en el artículo 62° del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios siempre que se trate de predio
rústico, en su defecto si se trata de rural deberá adjuntarse los documentos
requeridos en el artículo 64º del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, concordado con el art. 59 del RIP). En tal sentido, se deja
constancia que una vez presentados dichos documentos serán enviados al
área de catastro a efectos de que se emita informe técnico que es vinculante
para el registrador sobre aspectos técnicos, en caso corresponda.
- El acto administrativo correspondiente deberá tener fecha anterior a la
generación del asiento de presentación, asimismo, los planos y documentos
técnicos a presentar deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica
Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales y visados
por la entidad generadora de Catastro respectiva.
- Se informa también, que debe haber uniformidad en la descripción del
predio (área, linderos y medidas perimétricas) entre escritura pública,
memoria descriptiva, planos y poderes otorgados. Se recuerda que, en caso
correspondiera, toda modificación y/o aclaración a una escritura pública se
realizará por otra de igual clase, de conformidad con el art. 48 del D. Leg N°
1049 del Notariado.
• Se deja constancia que se ha presentado la Resolución de Sugerencia N°
712-2022-SGPUCHUE-GGTDE/MDC de fecha 11/11/2022, por cuanto no
se ha indicado el predio materia de independización.
SE DEJA CONSTANCIA QUE CON LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS
EN SUBSANACION SE PROCEDERA A NUEVA CALIFICACION
INTEGRAL DEL TITULO Y DETERMINACION DE SUSPENSION DE
VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION.

FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse

siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento
original.
[…]

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando los siguientes argumentos:

- Respecto de la presentación del certificado negativo de zona catastrada

emitido por la autoridad competente, señala que lo que pide el
registrador es basado en una resolución del Tribunal Registral del 2013,
es inaplicable en la actualidad por la transferencia de competencias que
ha realizado COFOPRI, conforme a la siguiente línea de tiempo:

o Mediante Decreto Supremo N.° 018-2014-VIVIEDA, se transfiere el

Catastro Rural de COFOPRI al Ministerio de Cultura y Riego y
determinados procedimientos y servicios a cargo de los Gobiernos
Regionales sobre Catastro Rural, en dicha norma en el art. 8 señala
que la ejecución de los procedimientos y servicios vinculados al
Catastro Rural que ejercerá los Gobiernos Regionales son los
previsto en el Capítulo IV del Título V del Reglamento del Decreto
Legislativo N.° 1089, aprobado por el Decreto Supremo N.° 032-
 6
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

2008-VIVIENDA, así como los servicios que deriven de la actividad

catastral.
o Mediante la Resolución Ministerial N.° 0085-2020-MINAGRI se
aprobaron los lineamientos para la Ejecución de los Procedimientos
Administrativos derivados de la actividad catastral.
o Mediante la Ley 31145 se derogó expresamente el D.L. 1089, hasta
la dación del reglamento de la Ley N.° 31145 que ha sido aprobado
mediante el D.S. 014-2022-MIDAGRI, publicado en el Diario Oficial
El Peruano el 27/7/2022.
o En el artículo 3 del D.S. 014-2022-MIDAGRI, actualmente la única
norma que trabajan los Gobiernos Regionales respecto de
competencias catastrales, señala que no son competentes en
territorios de propiedad o posición de Comunidades Campesinas y
Nativas, conforme al numeral 1 del artículo 3 de reglamento en
mención.

- Entonces no siendo a la fecha COFOPRI competente por la transferencia

de competencia a los Gobiernos Regionales, ni tampoco el Gobierno
Regional porque no tiene competencia en tierras de Comunidades
Campesinas, corresponde a la Municipalidad como generador de
Catastro emitir los documentos pertinentes para los procedimientos
registrales, de conformidad con la Resolución N.° 01-2010-SNCP/CNC
que aprueba la Guía del Código Único Catastral – CUC como norma
complementaria a la Directiva N.° 001-2006-SNCP/CNC.

- No se entiende por qué el registrador persiste en la presentación del

Certificado Negativo de Catastro por la autoridad competente según
resolución n.° 202-2023-SUNARP-TR-A, cuando se ha cumplido con la
presentación de la correspondiente Constancia Negativa de Catastro
emitida por la Municipalidad Distrital de Comas.

- Se debe tener en cuenta que el registro debe propiciar y facilitar las

inscripciones, tal como lo dispone el segundo párrafo del artículo 31 del
Reglamento General de los Registros Públicos y no dilatarlo
innecesariamente.

- Respecto de la documentación técnica luego de la renuncia unilateral de

área, después de la lectura del título, adjunto a la presente apelación
nueva documentación técnica completa y asimismo sin perjuicio de lo
advertido con el plano.

- Sobre el certificado de Zonificación y vías n.° 1314-2022-GC-ICL-MML

que alude un área de 225 108.01 m2, resulta intrascendente la
presentación de un nuevo certificado de zonificación y vías, debido a que
si el área 225 108.01 m2 cuenta con zonificación rústica, se entiende
que el área 223 414.99 m2 también.
 7
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha n.° 27-H que continúa en la partida n.° 11049870 del Registro de
Predios de Lima

En esta partida obra inscrito el inmueble rústico ubicado en las provincias

de Lima, Canta y Huarochirí. En la referida partida figura como titular
registral la Comunidad Campesina de Jicamarca.

Partida electrónica n.° 01953613 que proviene de la ficha n.° 065-E del
Registro de Personas Jurídicas de Lima

Esta partida le corresponde a la Comunidad Campesina de Jicamarca y

entre otras, constan las siguientes inscripciones, considerándose las
realizadas hasta la fecha de presentación del título objeto de análisis:

- En el asiento 16 obra registrado el estatuto de la comunidad en virtud del

título archivado N° 138579 del 21/8/1997.

- En el asiento A00137 consta inscrito el otorgamiento de poderes a favor

de Rómulo Bravo Fuertes, para que en forma individual y a sola firma se
encuentre facultado a representar a la comunidad ante toda clase de
autoridades, pudiendo firmar contratos de compra y venta de terrenos,
conforme a la asamblea general del 13/03/2011.

- En el asiento A00152 consta inscrita la revocatoria declarada

judicialmente respecto del poder otorgado a Rómulo Bravo Fuertes
inscrito en el asiento A000137, en cumplimiento a lo aprobado en la
Asamblea Judicial de Comuneros Calificados de fecha 13/9/2015.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal(s) Gilmer Marrufo Aguilar. Con el informe

oral de la abogada Amanda Cornejo Porras, a través de la plataforma virtual
zoom.

De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

- Si para inscribir la independización de un predio rural ubicado en zona

catastrada o zona no catastrada corresponde exigir la presentación de
los certificados pertinentes conforme al Reglamento de la Ley N° 31145,
aprobado por el D.S. N° 014-2022-MIDAGRI.

- ¿Cuáles son los presupuestos para la renuncia de área?

VI. ANÁLISIS
 8
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de compraventa e independización, del predio San Elías de Alcalá que
forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida registral N.°
11049870 del Registro de Predios de Lima.

El registrador formula observación -entre otro- señalando en el numeral 1

[replicado del numeral 3] que la Ley 31145 y su reglamento no son
aplicables en el presente caso por tratarse de comunidades campesinas,
requiriendo que se presente el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente, conforme al inciso b) del artículo 64
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

El recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el

rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
pertinencia de lo solicitado por la primera instancia.

2. La independización es el acto registral consistente en la apertura de una

nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de una
porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza
en mérito al Principio de Especialidad, recogido en el artículo IV1 del Título
Preliminar del RGRP y ahora también por el artículo 2017-A2 del Código
Civil.

Dicho principio, que se sustenta en el sistema de folio real, nos informa que
por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben
plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

3. Asimismo, la independización se encuentra regulada en el Capítulo V del

Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [en
adelante RIRP].

1 IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
2 Principio de especialidad

Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
 9
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

En este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así

como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran en relación
a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de predios
urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o rurales, si la
desmembración se produce por regularización de edificaciones o si la
independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad contemplados en la Ley N° 27157.

El artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la

independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.

Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las

dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y otros
derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios de los
predios colindantes, así como los terceros tengan conocimiento de la
extensión material de los predios y contraten en base a esta información.

4. Cuando se trata de la independización de un predio rural, el artículo 64

del RIRP establece lo siguiente:

Artículo 64.- Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo
59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos
según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 -
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario
de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y
memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice
de Verificadores, tanto del área independizada como del área remanente.
(Resaltado nuestro)

Cabe indicar que el mencionado artículo 64 del RIRP hace referencia a la

expedición del certificado de información catastral o certificado negativo de
zona catastrada por las autoridades competentes.
 10
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Asimismo, los requisitos a que se refiere el artículo antes citado, se

establecieron en mérito a los artículos 883 y 894 del Reglamento del Decreto
Legislativo N° 1089, aprobado por D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, que reguló
los requisitos para la modificación física de predios inscritos ubicados en
zonas catastradas y zonas no catastradas, respectivamente.

5. No obstante, el 27/3/2021 se publicó en el diario oficial “El Peruano” la

Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de
Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es
establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de
saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas a nivel nacional.

Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio de

Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas y
normativas en materia de saneamiento físico-legal y formalización de la
propiedad agraria y de los Gobiernos Regionales como entes competentes
y responsables para ejecutar los procedimientos de saneamiento físico-
legal y la formalización de predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas
existentes en su jurisdicción.

De acuerdo al artículo 2 su ámbito de aplicación es de alcance nacional y

su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.

3 Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas

Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al órgano competente la
asignación del Código de Referencia Catastral y la expedición de los certificados de información catastral
correspondientes, para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u otro que
importe modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten
estos planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo Nº 667 y por el presente Reglamento, los
planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital que ha servido para la formalización, debiendo el
propietario presentarlos en formato digital.
4 Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no catastradas
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en tanto el órgano competente
no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las
modificaciones físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de Código de
Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto, además de los requisitos que solicite
la Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita materia de
la modificación física, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores
de la SUNARP y el certificado negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual
se deja constancia que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación físico -
legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante debe adjuntar a su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del área inscrita objeto de la
certificación, en coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos a escala, consignando el
sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral inscrito en el Índice de
Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG.
 11
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Esta norma establece procedimientos5 para el saneamiento físico-legal y

formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
inscritos. Así también se contempla la regularización de derechos
posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de
propiedad particular y procedimientos de regularización de tracto sucesivo
de transferencia en predios rústicos.

A tal efecto se utilizan los formatos de títulos de propiedad y otros

instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego
mediante resolución ministerial y, una vez suscritos por el órgano del
gobierno regional competente, tienen mérito inscribible ante el Registro de
Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
[SUNARP].

6. En su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada ley

contempla lo siguiente:

ÚNICA. Norma derogatoria

Derógase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de
la Ley 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto
Legislativo 1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales; y el
Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de Predios Rurales.

Conforme a esta norma queda derogado el Decreto Legislativo N° 1089,

Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales a cargo de El Organismo de
Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, ente que asumió de
manera temporal y excepcional, las competencias para la formalización y
titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas; y en cuyo
Reglamento aprobado por D.S. N° 032-2008-Vivienda se contemplaron los
procedimientos a seguir y requisitos que presentar para la modificación
física de los predios inscritos según su ubicación en zona catastrada
[artículo 88] o en zona no catastrada [artículo 89].

7. De esta forma, la Ley N.° 31145 establece en su artículo 5.2 lo siguiente:

Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal

[…]
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento
proceden a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de
tramitación, en el caso de que se pretenda regularizar sus derechos
posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto

5 Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los particulares.

 12
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas,

linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus
predios inscritos y de sus títulos archivados. El reglamento de la
presente ley especifica los requisitos para el inicio y la tramitación
de los procedimientos administrativos señalados.
[…].
[Resaltado nuestro]

Entonces, podemos afirmar que hasta la dación del Reglamento de la Ley

N° 31145 no estaba definido el procedimiento de independización de
predios rurales, lo cual de acuerdo con el artículo 5.2 de la citada ley se
hará en el Reglamento.

El referido Reglamento de la Ley N° 31145 fue aprobado por Decreto

Supremo N° 014-2022-MIDAGRI publicado el 27/7/2022 en el diario oficial
“El Peruano”, por lo que, en aplicación de la teoría de los hechos cumplidos
contenida en el artículo 103 de la Constitución Política, resulta aplicable a
aquellos títulos presentados a partir de su entrada en vigor, siendo este el
caso del título venido en grado, cuya fecha de presentación es el 7/12/2022.

8. Ahora bien, respecto de los conceptos de zona catastrada y no

catastrada, el Reglamento de la Ley N.° 31145 brinda una definición en los
términos que se reproducen a continuación:

Artículo 4.- Definiciones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se entiende por:
[…]
33. Zona Catastrada: Para efectos del presente reglamento es el ámbito
geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento y cartografía
catastral ha sido elaborado por el ex Proyecto Especial Titulación de
Tierras y Catastro Rural – PETT, el COFOPRI y los Gobiernos
Regionales, según corresponda, dentro de los alcances de la función
específica prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley N° 27867. Dicha
información se encuentra georreferenciada, en formato digital ingresada
a la Base de Datos del Catastro Rural. Toda extensión o ámbito
geográfico, dentro del territorio nacional, que no cumpla con los requisitos
señalados en el párrafo precedente del presente numeral, es Zona No
Catastrada.

Bajo esta definición, para que un ámbito geográfico determinado tenga la

condición de zona catastrada debe cumplir los siguientes requisitos:

• Ámbito geográfico cuyo levantamiento y cartografía catastral fue

elaborado por el ex PETT, Cofopri y los Gobiernos Regionales;
• Este levantamiento y cartografía debe haberse elaborado en el
marco de la función contenida en el literal n) del artículo 51 de la Ley
N.° 27867; y,
 13
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

• Dicha información debe encontrarse georreferenciada e ingresada

en formato digital a la Base de Datos del Catastro Rural6.

De no cumplirse alguno de dichos requisitos, señala la definición transcrita,

el ámbito o extensión tiene la condición de zona no catastrada.

9. En el Capítulo III del Título V del Reglamento de la Ley N° 31145 se

regulan los servicios catastrales prestados en exclusividad7 por los
Gobiernos Regionales, cuyo resultado, según el artículo 104, es la entrega
de -entre otros- certificaciones catastrales para fines de inscripción registral
que involucren predios rurales catastrados o no catastrados.

Dentro de los servicios catastrales prestados en exclusividad se tiene -entre

otros- los siguientes:

Artículo 106.- Relación de servicios catastrales prestados en

exclusividad
Los servicios catastrales prestados en exclusividad previstos en el
presente Reglamento, son los siguientes:
a) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información catastral
con fines de inmatriculación de predios rurales o para la modificación
física de predios rurales inscritos o para la actualización de
información catastral predios rurales inscritos, ubicados en zonas no
catastradas;
b) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de
referencia catastral y expedición de certificado de información catastral
para la modificación física de predios rurales inscritos en zonas
catastradas;
c) Servicio prestado en exclusividad de expedición de certificado de
información catastral para la inmatriculación de predios rurales en zonas
catastradas; y,
[…].
[Resaltado y subrayado nuestro]

Como es posible advertir, los servicios señalados pueden clasificarse de la

siguiente manera: (i) En zonas catastradas; y, (ii) En zonas no catastradas.

10. En zonas catastradas [literales b y c] los servicios se pueden

subclasificar dependiendo del tipo de acto para el cual se requiera, es decir,
(i.1) para la modificación física de predios rurales el servicio consiste en la
asignación del código de referencia catastral y expedición del certificado de

6 La definición que acoge el mismo reglamento sobre Base de Datos del Catastro Rural se encuentra en el
numeral 2 del artículo 4 siendo “Base de datos que integra información gráfica y alfanumérica de predios
rurales.
7 Una definición de ello puede encontrarse en el numeral 43.2 del artículo 43 del TUO de la Ley N° 27444

que entiende por ellos a las prestaciones que las entidades se encuentran facultadas a brindar en forma
exclusiva en el marco de su competencia, no pudiendo ser realizadas por otra entidad o terceros.
 14
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

información catastral; mientras que, (i.2) para la inmatriculación,

únicamente, la expedición del certificado de información catastral.

En zonas no catastradas para ambos actos [inmatriculación y modificación

física] el servicio consiste en la asignación de código de referencia catastral
y expedición de certificado de información catastral.

Los aspectos procedimentales de estos servicios se encuentran regulados

en el artículo 108 del Reglamento de la Ley N° 31145 que contempla sus
etapas, cuyo inicio se determina con la solicitud del administrado ante el
Ente de Formalización Regional acompañando los documentos requeridos
para cada tipo de servicio exclusivo, luego se verifica el cumplimiento de
los requisitos establecidos y se programa la inspección de campo del predio
con participación del administrado y personal del Ente de Formalización
Regional, levantándose el acta de inspección correspondiente.

Al finalizar esta inspección se emite el informe técnico y legal que determina

la procedencia de lo solicitado, emitiéndose el Certificado de Información
Catastral para la modificación física de predios rurales ubicados tanto en
zona catastrada como no catastrada.

11. Las diferencias entre estos servicios pueden encontrarse en los

requisitos que debe cumplir cada solicitud. En el Art. 109 del Reglamento
se regulan los requisitos para la asignación del código de referencia
catastral y la expedición de certificado de información catastral de predios
rurales ubicados en zonas no catastradas, y, en el Art. 110 del Reglamento
se regulan los requisitos para la asignación del código de referencia
catastral y la expedición de certificados de información catastral en zonas
catastradas. Por ejemplo, para los servicios en zonas catastradas para la
modificación física de predios rurales debe indicarse en la solicitud la
ubicación del predio y el Código de Referencia Catastral8, lo cual no se
requiere para las zonas no catastradas9.

Asimismo, para los servicios en zonas no catastradas debe acompañarse

la ficha catastral rural, además que esta ficha, así como los planos y
memoria descriptiva deben ser suscritos por verificador catastral del
SNCP10, lo cual no se requiere en zonas catastradas, pues en estos casos
basta la intervención de un ingeniero colegiado y habilitado11.

Como puede verse, no existe habilitación en la norma especial para que se

puedan efectuar modificaciones físicas de predios rurales inscritos sin
requerirse la asignación de Código de Referencia Catastral y emisión de
Certificado de Información Catastral, como antes sí era permitido

8 Numeral 1 del artículo 110 del Reglamento de la Ley N° 31145.

9 Numeral 1 del artículo 109 del Reglamento de la Ley N° 31145.
10 Numeral 2.4 del artículo 109 del Reglamento de la Ley N° 31145.
11 Numeral 2.4 del artículo 110 del Reglamento de la Ley N° 31145.
 15
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

expresamente por el derogado artículo 89 del Reglamento del Decreto

Legislativo N° 1089.

Por tal razón, debe cumplirse con lo señalado en el artículo 109 ó 110
del Reglamento de la Ley N° 31145 y presentarse el certificado de
información catastral correspondiente12, expedido por el gobierno
regional competente, para proceder con la independización del predio rural
ubicado en zona catastrada o no, según corresponda.

12. Aunado a ello, para una mejor claridad del tema el CCLXXV Pleno del
Tribunal Registral realizado los días 13 y 14 de abril de 2023, aprobó el
siguiente precedente de observancia obligatoria:

CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL

El certificado de información catastral regulado por el Reglamento de la
Ley 31145 es requisito para la inmatriculación y modificación física de
predios rurales, independientemente si se ubican en zona catastrada o
no.
En tal sentido, no procede la inscripción de dichos actos en mérito a
certificados negativos de zona catastrada con intervención de verificador
catastral, aunque dichos certificados hayan sido expedidos con
anterioridad a la vigencia del referido reglamento, salvo que el asiento de
presentación se hubiese generado con fecha anterior a la vigencia del
Reglamento de la Ley 31145.

Cabe precisar que el apelante señala que conforme al artículo 313 del
Reglamento de la Ley 31145 el gobierno regional no tiene competencia
sobre el predio submateria toda vez que el predio es terreno de
Comunidades Campesinas, al respecto se debe considerar que el predio
submateria, el cual pretende su inscripción, ya no pertenece a la
Comunidad Campesina de Jicamarca, sino a un particular [Froilan Juan
Bravo Fuentes] por haberlo transferido en virtud de la escritura pública de
compraventa del 19/1/2013.

Por lo expuesto, corresponde revocar el numeral 1 y 3 de la observación

formulada por la primera instancia, y señalar que el título adolece de
12 En la exposición de motivos del mencionado reglamento se dice que “[l]a expedición de dicho servicio se
ejecuta con fines de inmatriculación o para la modificación física de predios rurales inscritos ubicados en
zonas no catastradas requiriéndose de su presentación para la acogida registral del acto de incorporación
o modificación de predio al Registro y su mantenimiento en la formalidad […] Los beneficios de su creación
desde el enfoque de la administración, inciden en la estructuración de la información del catastro rural por
goteo […]”.
Disponible en: https://spij.minjus.gob.pe/Graficos/Peru/2022/Julio/27/EXP-DS-014-2022-MIDAGRI.pdf
13 […]

Artículo 3.- Ámbitos de exclusión de la aplicación de los procedimientos de saneamiento físico

legal y formalización
Los procedimiento de saneamiento físico legal y formalización de predio rurales del presente reglamento,
no son aplicables en:
[…]
1. Los territorios de propiedad o posesión de Comunidades Campesinas y Nativas.
[…]
 16
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

defecto subsanable, por falta del certificado de información catastral,

conforme a los fundamento expuestos, a efecto de que el administrado se
sirva acompañar la documentación antes señalada.

13. Sin perjurio de lo señalado, el apelante en uno de sus fundamentos

señala que la entidad competente es la Municipalidad conforme a la
Resolución N.° 01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Guía del Código Único
Catastral-CUC. En cuanto a ello, cabe mencionar que el CUC es la
identificación alfanumérica de predios14, y se inscribe en el Registro de
Predios y de acuerdo al artículo 15 de la Ley 28294 son las Municipalidades
las entidades encargadas de generarlo, y como se puede advertir del
estudio título, lo que se pretende inscribir es la independización de un
predio rural más no la inscripción del CUC. Por tanto, se desestima este
extremo de los fundamentos del apelante.

14. Sobre el numeral 2 de la observación, el registrador señala que del

estudio de la escritura pública del 12/9/2022, Froilan Juan Bravo Fuertes
efectúa la renuncia de área de 1 694.02 m2 del área original de 225 108.01
m2 quedando un área de 223 414.99 m2; sin embargo, la documentación
técnica presentada referente al área materia de renuncia ha sido
presentada en copia legalizada, por lo que no ha sido materia de
pronunciamiento por el área de Catastro.

A efectos de subsanar este punto, el recurrente acompaña al recurso de

apelación documentación subsanatoria15, consistente en:

- Memoria descriptiva del predio San Elías de Alcala – Renuncia de

setiembre 2022 suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo
Rodríguez.
- Plano perimétrico-ubicación del predio San Elías de Alcalá – Renuncia
[lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo Rodríguez.
- Memoria descriptiva del predio San Elías de Alcalá – Remanente de
setiembre 2022 suscrito por arquitecto, Christian Robert Castillo
Rodríguez.
- Plano perimétrico-ubicación del predio San Elías de Alcalá –
Remamente [lámina P-1] suscrito por arquitecto, Christian Robert
Castillo Rodríguez.

15. Ahora bien, vista la renuncia de área del predio primigenio contenida
escritura pública del 12/9/2022, este pasa a tener 223 414.99 m2 [22.3414
ha].

14 Regulado en el numeral 3 del artículo 14 de la Ley 28294 publicado el 21/7/2004.

15 En el Pleno CCVIII del Tribunal Registral realizado en sesión ordinaria modalidad presencial el 10 y 11
de abril de 2019, se aprobó el siguiente acuerdo.
Documentación subsanatoria
Procede presentar documentación subsanatoria de los defectos u obstáculos consignados por el
Registrador, con el primer recurso de apelación o ante el Tribunal Registral.
 17
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

En cuanto a la renuncia de área, esta instancia ha señalado en reiterada

jurisprudencia16, que procede que esta se realice bajo instrumento público
y documentación técnica con la nueva demarcación del predio a inscribir,
siempre que se determine su ubicación final dentro de los límites del
polígono primigenio.

En términos generales la renuncia importa apartarse de algo que es suyo,

por ende sólo puede renunciar quien ostenta un derecho; por ello, si se es
propietario de un predio determinado representado por un polígono y se
renuncia a la inscripción de parte de éste [renuncia de área], el predio
resultante de la renuncia deberá encontrarse contenido en el ámbito del
predio original requiriéndose por tanto informe técnico favorable expedido
por la Oficina de Catastro en el sentido que el predio modificado por la
renuncia forma parte del predio original.

Para concluir, diremos que son dos [2] los requisitos para la procedencia
de la renuncia:

i. Que se encuentre contenida en escritura pública.

ii. Que el polígono del predio reducido se encuentre en el ámbito del
predio primigenio, para lo cual se requiere informe técnico favorable
que el predio reducido se encuentra dentro del ámbito del predio
original.

16. De acuerdo con lo expuesto, podemos concluir que para la modificación

de área por renuncia no se requiere que previamente éste se tramite ante
autoridad alguna.

Así también, se puede decir que se cumplió con el primer presupuesto, que
la renuncia de área se encuentra contenida en escritura pública del
12/9/2022 otorgada por notario de Huarochirí, Diego Gonzalo Gereda
Torres de Vidaurre. Sin embargo, el segundo presupuesto, a pesar que el
recurrente presentó plano y memoria descriptiva junto a la escritura pública
de renuncia de área no ha sido materia de estudio por la oficina de Catastro
por haber sido presenta en copia legalizada, para que pueda determinar si
el polígono final [luego de la renuncia] se encuentra dentro del polígono
inicial donde consta su derecho dominial, requisito que, como se ha
explicado en el considerando anterior, en este caso concreto resulta
imprescindible.

En consecuencia, se deja sin efecto el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador, y se dispone que en ejecución de la
presente resolución la primera instancia remita el título a la Oficina de

16Véase las Resoluciones N.os 054-2007-SUNARP-TR-T, 191-2008-SUNARP-TR-T, 332-A-

2008- SUNARP-TR-L, 314-2010-SUNARP-TR-L, entre otras.
 18
RESOLUCIÓN No. 2599 -2023-SUNARP-TR

Catastro para su calificación de acuerdo a lo señalado en el párrafo

precedente.

17. Finalmente, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 152 del
RGRP, el registrador debe efectuar la anotación del recurso de apelación
en la partida registral respectiva.

En el presente caso, de la revisión de la partida electrónica N.° 11049870

del Registro de Predios de Lima, no se advierte que se haya anotado el
recurso interpuesto contra la denegatoria de inscripción del título, tal como
prescribe el artículo 152 citado; por lo que corresponde disponer que el
registrador extienda dicha anotación.

Interviene en la presente resolución el vocal(s) Gilmer Marrufo Aguilar

autorizado por Resolución N° 126-2023-SUNARP/PT del 2/6/2023.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. REVOCAR los numerales 1 y 3 de la observación formulada al título

apelado y PRECISAR que el título adolece de defecto subsanable
conforme al considerando 11 de la presente resolución.

2. DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 de la observación formulada por el

registrador público del Registro de Predios de Lima, al título referido en
el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución y DISPONER la remisión del título a la Oficina de
Catastro para su evaluación de acuerdo a lo señalado en el penúltimo
considerando del análisis de la presente resolución.

3. DISPONER que el registrador público del Registro de Predios de Lima

extienda la anotación del recurso de apelación, interpuesto contra la
denegatoria de inscripción del presente título, en la partida electrónica
N.° 11049870 del Registro de Predios de Lima, conforme lo señalado en
el último considerando de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Vocal de la Primera Sala del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR
Vocal (s) de la Primera Sala del Tribunal Registral