TEMA 1: CONTRATO DE COMPRAVENTA

1.CARACTERES DE LA COMPRAVENTA
Fuentes:
En primer lugar, el contrato de compraventa está regulado en el CC (regulación general), en el CCom
(mercancías) y en el Convenio de Viena (cosas muebles no consumibles). En segundo lugar, la Ley General
de Consumidores y Usuarios regula la compra de muebles a consumidores. Esta ley se desencaja del CC y
del CCom porque con ellos no tiene relación.

Se trata de una ley especial que regula, entre otras, la compraventa on-line, fuera de establecimientos,
televisiva, etc.

En un nivel menor tenemos la ley de ventas a plazos de bienes muebles. Toma parte de la regulación del
CCom y del CC, y si se trata de consumidores, en ocasiones, se solapa con la LGDCU. Por último, hay otras
regulaciones especiales marginales como la Ley 57/68.

Definición:
El contrato de compraventa es un contrato bilateral y oneroso de cambio de cosa por precio cierto.

Art. 1.445 CC: contiene la definición del contrato de compraventa: “Por el contrato de compra y venta uno
de los contratantes se obliga a entregar una cosa y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo
que lo represente”.

Art. 1.450 CC: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si
hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado”.

Se trata de un contrato consensual, que se perfecciona con el mero consentimiento sobre la cosa y el precio.
Este consentimiento no necesita de ninguna forma específica, es decir, no es necesaria la escritura pública.
NOTA: Sólo es necesaria la escritura si se quiere inscribir en el RP.

En principio, el contrato es independiente de quien haya hecho la cosa que se vende. Es decir, no importa
que el vendedor deba fabricar la cosa vendida, que la venda ya fabricada o que venda la cosa fabricada por
otra.

Permuta: El contrato de compraventa ha de consistir en cambio de cosa por dinero. Si es cosa por cosa
hablamos de permuta.
Si la entrega consiste en cosa y dinero dependerá de cuál sea la prestación preponderante para calificarlo
como compraventa o permuta.

Art. 1.446: “Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato
por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la
cosa dada en parte del precio excede al dinero o su equivalente, y por venta en el caso contrario”.
En cualquier caso, se aplican las reglas de la permuta o de la compraventa, pero no de ambas.

Propiedad: en principio, la compraventa no transmite la propiedad. Crea la obligación de entregar la cosa

vendida, pero no de transmitir la propiedad. Para esto hace falta algo más.
Ahora bien, uno no puede vender algo que no es suyo. Si esto sucede, el contrato no es nulo, sino que el
vendedor tuvo la obligación de entregar la cosa.

NOTA: Esto tiene importantes consecuencias. El vendedor promotor inmobiliario celebró contrato de
compraventa de vivienda por precio cierto. Si el comprador paga una cantidad, la cosa está construida y el
vendedor cae en concurso de acreedores, no puede el comprador reclamar la cosa porque la compraventa no
transmite la propiedad.
 2.PERFECCIÓN DEL CONTRATO:
Perfección: El contrato es válido y vinculante desde que se perfeccionó. Esto ocurre en el momento en que
hay consentimiento sobre la cosa y el precio (art. 1.450 CC). No hace falta, pues, ni la entrega de la cosa ni
el pago del precio.

Compraventa a ensayo o ad gustum:

El art. 1.453 CC señala que la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de
cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición
suspensiva. No obstante, se considera que sólo la primera es condición suspensiva: objetivamente, por
medio del ensayo o prueba se comprueba si la cosa tiene o no las cualidades que han sido determinantes de
la compra. La condición es futura e incierta.
En cambio, la venta de cosas que es costumbre probar se considera que está sujeta a condición potestativa,
que dependen del libre querer del comprador.
Según Carrasco, las dos compraventas son la misma y están sujetas a una condición puramente potestativa
que, en principio, haría el contrato nulo, pero que el CC lo permite.

Obligaciones: Una vez perfeccionado el contrato se crean las obligaciones de entrega de la cosa por el
vendedor y de pago del precio del comprador, en el plazo fijado.
Si no hay plazo fijado para alguna de las dos, por aplicación de los arts. 1.100 y 1.500 CC, ocurre que:
 Cualquier parte que ofrece el cumplimiento hace nacer para la otra parte la obligación de cumplir lo
suyo.
 Hasta que uno de ellos no ofrece su cumplimiento, el otro no está obligado a cumplir.
 Si el otro cumple, ha de cumplir y si no lo hace, está en mora.

Compraventa con entrega de arras: Si en la compraventa mediaran arras, el comprador que las entrega
podría desistir del contrato perdiéndolas y la otra parte entregando el doble.
Art. 1.554: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Ahora bien, según los Tribunales, cuando se entrega una cantidad de dinero y no se dice el porqué, se
entiende que son arras confirmatorias y no arras penitenciarias. Ello quiere decir que esa cantidad de dinero
es un pago adelantado del precio pactado, sin derecho a desistimiento.
Según Carrasco, eso no es lo que se desprende del art. 1.554. Este artículo recoge las arras penitenciarias y
no confirmatorias, existiendo el derecho de desistimiento del contrato.

Desistimiento: Estando el contrato perfeccionado, no hay posibilidad de desistir.

Art. 1.551: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho
a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según
los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”.

Sólo en determinados contratos de consumo, puede el comprador retirarse del contrato en el plazo de 14
días:
- Venta a plazos de bienes muebles.
- Venta a distancia con consumidores.
- Venta a consumidores fuera de establecimiento mercantil.

Opción de compraventa: Si alguien tiene una opción de compra en un plazo determinado que puede ejercitar
o no por su propia voluntad y está fijado el precio, el contrato es perfecto desde que el optante manifiesta de
cualquier manera su voluntad de ejercitar la opción, con independencia de la voluntad de la otra parte
(aunque se haya arrepentido).
Compraventa de acciones: Los accionistas tienen un derecho de adquisición preferente, de forma que si un
socio quiere vender a un tercero, cualquiera de los demás socios puede adquirir las acciones
preferentemente.
La manifestación hecha por el socio que quiere comprar equivale a perfección del contrato, aunque
posteriormente pueda haber litigios sobre el precio.

Derecho de tanteo: Es muy similar a la opción de compra. A quiere vender a B y C tiene un derecho de
tanteo previo. A debe comunicar a C las condiciones de la venta y desde que C manifieste su voluntad de
comprar, hay contrato de compraventa.

Retracto: Tenemos dos condueños A y B. A vende su cuenta a C por 100. B ejercita el retracto (interpone la
acción judicial de retracto, pues no basta con comunicarlo sino que ha de interponer en el plazo de 9 días esa
acción). Cuando C ejercita una acción judicial diciendo que se le reconozca el retracto, el contrato de
compraventa no está perfeccionado. Según el art. 1.518, sólo es perfecto cuando el retrayente paga el
precio.

El problema surge cuando hay litigio. Al no estar perfeccionado el contrato, el que ejercita el retracto puede
abandonar su pretensión y no querer comprar al fin del litigio.
NOTA: El derecho de retracto surge cuando el tercero ha comprado y ha inscrito su compraventa en el RP.
Hasta entonces, B no puede ejercitar la acción de retracto.

3. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD:
La propiedad se transmite, como regla general, cunado la cosa se entrega. Si el precio no se ha pagado,
pero la cosa se ha entregado, la propiedad ya se ha transmitido incluso en ventas al contado, salvo que se
haya pactado una reserva de dominio: hasta que no se pague la totalidad del precio, no se transmite la
propiedad.
NOTA: Si esta reserva se inscribe en el RP, es oponible a terceros.
Por tanto, la propiedad se transmite con la entrega. Ésta puede ser real (física) o una de las formas de
tradición simbólica.
El art. 1.463 I señala que la entrega de bienes muebles se efectuará por la entrega de las llevas del lugar o
sitio donde se hallan almacenados o guardados.

En el caso de bienes inmuebles, la entrega consiste en la escritura pública y la entrega de llaves. Si el

comprador ya tuviera en su poder la cosa por otro concepto (por ejemplo, era arrendatario), el moro contrato
equivale a la entrega de la cosa

Respecto de los bienes incorporales, es aplicable el art. 1.464. Se entenderá por entrega el hecho de poner en
poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador,
consintiéndolo el vendedor.

Es válido, según el art. 1.463, como forma de entrega el constituto posesorio: el vendedor se queda con la
cosa y pacta que la posee desde ese momento en nombre del comprador como depositario o arrendatario.

Reserva de dominio:
El sistema español es incongruente:
1. Si son bienes muebles y se inscribe en el RBM, entonces la inscripción es constitutiva de la reserva
de dominio. Si se inscribe, vale como una especie de prenda, no como un dominio del vendedor: si el
comprador no paga el precio, el vendedor puede recuperarla y venderla. El dominio es del
comprador pero está sujeto a una carga.
2. Si son bienes muebles no sujetos a LVPBM, la reserva de dominio es válida entre partes sin
necesidad de inscripción pero no perjudica a terceros de buena fe. Es decir, terceros acreedores del
vendedor pueden embargarlo sin cargas.
3. Si son bienes inmuebles, no se puede inscribir en el RP una condición suspensiva que señale que el
comprador no adquiere la propiedad hasta que no pague (art. 12 LH). Sólo es posible en forma de
condición resolutoria expresa: si el comprador no paga, la cosa vuelve al vendedor.

4. VENTA DE COSA AJENA Y DOBLE VENTA:

Venta de cosa ajena: La venta de cosa ajena es válida y eficaz. Por tanto, se puede vender cosa ajena, pero el
vendedor no puede transmitir la propiedad aunque entregue la cosa.

No obstante, si el comprador perdiese la cosa por el ejercicio de la acción reivindicatoria, podrá accionar de
evicción contra su vendedor, reparándose así los perjuicios que haya sufrido.

Además de esta acción de evicción solo posible en caso de que un tercero reclame la cosa, existen otras
posibilidades:
- Si el vendedor no engaña al comprador y vende cosa ajena, está obligado a adquirir la propiedad de
la cosa.
- Si el comprador ignora que sea cosa ajena y el vendedor calla, éste comete delito de estafa. El
contrato puede ser anulado por el comprador por dolo.
- Si ni vendedor ni comprador conocían que era cosa ajena, puede anularse el contrato por error.

En cualquier caso, aunque no se transmita la propiedad y si no hubiera ejercitado el verdadero dueño la

acción reivindicatoria, es justo título para usucapir: 10 años para inmueble y 3 años para mueble.

Excepcionalmente, el comprador de cosa ajena de buena fe puede expropiar la cosa al verdadero dueño
siempre que haya una regla de irreivindicabilidad (art. 464 CC y 34 LH).

Doble venta:

Si la misma cosa se vende a dos compradores, el art. 1.473 recoge reglas de preferencia:
- Inmuebles: Primero que inscriba en el RP de buena fe. Si no hay inscripción, el primero que toma
posesión de la cosa de buena fe.
- Muebles: Posesión de buena fe.
- Para todos los bienes, sin posesión ni Registro, el que tenga el título más antiguo.

La buena fe es fundamental significando el desconocimiento de que la cosa haya sido objeto de venta con
anterioridad. No habrá buena fe si el comprador tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer,
antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho había sido objeto de un anterior contrato de
compraventa.

El supuesto de hecho lo constituyen dos o más contratos de compraventa celebrados por un mismo vendedor
con diferentes compradores cuando es dueño de la cosa.
Si, por el contrario, perfecciona alguno y además se consuma, la venta que hiciese posteriormente sería una
venta de cosa ajena.

5.CAPACIDAD:
Regla general: El art. 1.457 establece: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.

Marido y mujer: El art. 1.458 establece que el marido y la mujer pueden venderse recíprocamente bienes.
Recae sobre ellos siempre sospecha de fraude, y habrá de probarse en su caso la existencia de precio.

Prohibiciones de compra: El art.1.459 señala aquellos casos en los que no podrán adquirir por compra,
aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por alguna persona intermedia:
 - Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de las personas o personas que estén a su guarda
o protección.
- Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
- Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
- Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición
regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
- Los Magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto
de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos o de cesión en
pago de créditos o de garantía de los bienes que posean. Esta prohibición comprenderá a Abogados y
Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
profesión y oficio.
En el caso 4 y 5, comprenderá la nulidad absoluta del contrato. Los casos 1, 2 y 3, son casos de ineficacia
relativa.

Por otro lado, ventas prohibidas en el Derecho español sólo hay una, las piramidales (art. 23 LOCM). Por
ejemplo, una urbanización que capta secuaces, que vende cosas y que les da comisiones a medida que van
introduciendo a terceros.

6.OBJETO DEL CONTRATO:

Regla general: Pueden ser objeto del contrato tanto las cosas corporales como incorporales, siempre que
reúnan los siguientes requisitos:
 Existencia actual o futura.
 La cosa ha de ser determinada o determinable (art. 1.273 CC).
 Ha de tratarse de cosa de lícito comercio (art. 1271 CC)

NOTA: Si se vendiera cosa genérica, la especificación corresponde según el art. 1.132 al deudor, a menos
que expresamente se hubiese concedido al acreedor.

Bienes como universalidad:

Una herencia se puede vender, como cosa unitaria, es decir, como cosa universal. En este caso, el vendedor
vende el título y no responde si uno de los bienes luego pertenece a un tercero. En cambio el patrimonio no
puede venderse de forma universal, sino bien por bien.

La venta de cualquier otro tipo de bien alzadamente o en globo tiene las reglas de la universalidad. Las
reglas son:

- Si lo que se vende es una herencia y no se especifican las cosas que contiene, sólo se responde ante
el comprador por la calidad de heredero.
- Cuando se vende alzadamente o en globo un conjunto de derechos, rentas o productos que se
unifican como una especie de universalidad, el vendedor no está obligado a responder de la
propiedad de las cosas, salvo en el caso de evicción (de pérdida) de todo o la mayor parte de lo que
vendió.

Por tanto, si se vende una herencia y describen el contenido de la misma, está sujeto al art. 1.532, es decir,
responde si el todo o la mayor parte del contenido no forman realmente parte de la herencia.
Por ejemplo, un fondo de inversiones extranjero compra todos los créditos que una farmacéutica tiene contra
el SESCAM. Si no pactamos nada, si resulta que algunos de los créditos cedidos no son de dicha empresa, el
fondo tiene que pagar todo el precio y no puede hacer nada. No hay responsabilidad salvo que sean la mayor
parte o todos.
Cosa futura:
El contrato de cosa futura es válido.
El vendedor está obligado a procurar que la cosa exista, traerlo a existencia o construirlo. Si no lo hace,
incumple el contrato de compraventa.
Hay tres clases de cosas futuras que pueden comprarse o venderse, con importantes diferencias:
- Cosas futuras que tienen que ser producidas, adquiridas o procuradas por el vendedor. En estas, el
vendedor responde si la cosa no llega a existir en el plazo por daños y perjuicios.
- Rei speratae: Cosas futuras que el vendedor no tiene que construir, adquirir o procurar porque están
fuera de su ámbito de influencia. Si la cosa no llega a existir, el riesgo es del vendedor: no incumple
pero no cobra el precio y no hay daños y perjuicios.
- Rei spei: El objeto no es una cosa que se espera que ocurra, simplemente se vende y se compra la
posibilidad. Por ejemplo, un billete de lotería o “te doy mil por el producto que obtengas en la pesca
de mañana o por lo que cazarás mañana. El que compra tiene que pagar aunque lo que espera
después no se realice. Por tanto, el riesgo es del comprador que tiene que pagar.
Pérdida de la cosa:
La cosa puede perderse en dos momentos antes de celebrar el contrato o después de que el contrato haya
sido perfeccionado.

En el primer caso, no se plantean problemas. Según el art. 1.460 si se produce una pérdida total, el contrato
es nulo por falta de objeto; y si la pérdida es parcial, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o
reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido. Si además cuando el
vendedor vendió la cosa conocía su pérdida, responderá por dolo.
Es el segundo caso el que plantea problemas:
- Si se pierde la cosa por un hecho no imputable al vendedor en su poder y la cosa es específica, el
vendedor se libera y el comprador tiene que pagar, salvo que esté en mora (art. 1.182 y 1.452).
- Si se pierde por culpa del vendedor y es cosa específica, el vendedor incumple, no cobra el precio y
puede responder por daños y perjuicios.
- Si se pierde la cosa sin culpa del vendedor y es genérica, éste ha de entregar otra cosa del género,
pues el género nunca perece.
- Si vendió una cosa genérica y conforme a la costumbre apartó la cosa del género, y en el momento
de la entrega se pierde si su culpa, el comprador ha de pagar. Lo mismo ocurre si es el comprador el
que está en mora.

PRECIO:

Fijación del precio: El art. 1.445 dice que el precio debe ser cierto y determinado, en dinero o signo que lo
represente.

El precio se entiende indeterminado cuando:

 Su determinación queda al arbitrio de una parte. No obstante, si cabe que una parte determine el
precio conforme a un criterio objetivo ex post, como ocurre con el precio de los taxis o los contratos
de abogados (art. 1.449 CC).
 Resulte tan impreciso que no se pueda condenar al cumplimiento.
 Sea preciso o se pacte la necesidad de un nuevo acuerdo de las partes (El precontrato sin precio o
cosa según esto no es contrato).
La determinación del objeto dentro del género, la fijación del quantum de la prestación o de su calidad
puede quedar al arbitrio de un tercero, según el art. 1.447. Éste puede tener actuar de dos maneras:
- Arbitrium boni viri: Resolver según lo que es normal y equitativo. En este caso, la fijación del
tercero puede ser impugnada por falta de equidad o si el tercero no se ha sujetado a las instrucciones
de las partes.
 - Arbitrium merum: Actuar discrecionalmente. En este caso, el contrato es siempre válido salvo que
medie dolo o que el precio sea manifiestamente inequitativo. En cualquier caso, si el tercero no
pudiere o no quisiere señalar el precio, quedará ineficaz el contrato.

El art. 1.448 CC permite así mismo que se fije el precio remitiéndose al valor de mercado, siempre y cuando
exista un mercado objetivo y fiable. Esto es muy frecuente en la compra de acciones, de cosechas, etc.
No puede realizarse para la compra de inmuebles pues el mercado inmobiliario no es fiable ni objetivo.

Lugar y Fecha de pago:

El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato.
Si no se hubiesen fijado, la regla residual es la recogida en el art. 1.500 CC: deberá hacerse en tiempo y
lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Con todo, hoy es prevalente el art. 4 Ley Antimorosidad. Ésta establece par compraventas entre empresarios
que si nada se ha pactado, el comprador dispone de 60 días para pagar tras la entrega de la factura. Esta regla
es imperativa, no hay posibilidad de pactar en contrario ni antes ni después, salvo que el comprador quiera
pactar antes.

Interés: Tras la entrega, si no se paga el precio se está en mora, debiendo pagar intereses según el art. 1.501
CC. No tendrá que pagar intereses el comprador en el caso del art. 1.502 CC: aunque esté en posesión de la
cosa no tendrá que pagar si fuere perturbado en su dominio o tuviera temor de que va a serlo como
consecuencia de la acción de un tercero.
Puede en este caso suspender el pago hasta que el comprador le garantice frente al peligro.
Pero ha de ser un temor fundado: si el Tribunal considera que no fue fundado, condenará al comprador por
incumplidor. Por tanto, corre a su propio riesgo.
Los tribunales han aclarado que el temor fundado se produce cuando existe un peligro cierto de una acción
reivindicatoria de un tercero de acción de embargo por tercero. Entonces, el vendedor ha de dar una garantía
si quiere cobrar el precio. Normalmente es un aval y ha de darse en el proceso, nunca tras la sentencia.

Regulaciones específicas: Existen algunas regulaciones específicas del precio en la LOCM:

- Ventas en rebaja (arts. 24-26 LOCM)

- Ventas de promoción (art. 27 LOCM)
- Ventas de saldos (arts. 28-29 LOCM)
- Ventas en liquidación (arts. 30-31 LOCM)
- Ventas con obsequio o prima (arts. 32-33 LOCM)
- Ventas conjuntas (arts. 34 LOCM)

IMP: LECTURA: “El precio unilateral en la jurisprudencia”.

VIII. VENTAS A PLAZOS DE BIENES MUEBLES:

La Ley 28/1998 regula este tipo de venta. Se aplica a bienes muebles corporales identificables no
consumibles siempre que el comprador no lo requiera para la reventa, cuando el pago se demore más de 3
meses. Puede ser venta al consumo o a empresario y puede intervenir un tercero.
Si interviene un financiador, se subroga en las garantías del vendedor y el comprador ha de pagar los plazos
a éste.

La ley permite que las partes pacten una reserva de dominio, pero tiene que estar inscrita en el Registro de
Bienes Muebles (RBM) para que sea eficaz. En cualquier caso, esta reserva no es obligatoria, sino que puede
pactarse.
Lo destacable de esta compraventa es que el comprador tiene un derecho de desistimiento en un plazo de 7
días desde que compra. También tiene un régimen más suave en cuanto al incumplimiento contractual: sólo
se recupera la cosa de manos del comprador cuando dejó de pagar dos plazos o el último de ellos.

IX. ENTREGA Y MODALIDADES DE ENTREGA DE LA COSA:

Modalidades de entrega:
El vendedor tiene la obligación de entregar la cosa. Hay varias modalidades de entrega:
- Real: recogida en el art. 1. 462.1º, según el cual se entiende entregada la cosa cuando se pone en
poder y en posesión del comprador. Esto es posible para bienes muebles e inmuebles.
- Equivalente: recogida en el art. 1. 462.2º según el cual mediante el otorgamiento de la escritura
pública de venta se entenderá que se ha producido la entrega de la cosa, si de la misma no resultare o
se dedujere claramente lo contrario. Es la usual de bienes inmuebles.
- Simbólica: recogida en el art. 1.463 y consistente en la entrega de llaves (para muebles e inmuebles)
y títulos de pertenencia (bienes incorporales).

Si el comprador tiene la cosa en su poder por otra razón, la entrega se produce sin ningún acto. El
comprador sigue en su posesión (traditio brevi manu).

Si el vendedor tras la venta continua en posesión de la cosa, puede ser una modalidad de entrega si las partes
lo pactan así, art. 1.463: constituto posesorio.

En el ámbito mercantil, la puesta a disposición de la mercancía es una modalidad de entrega. Si se hace la

entrega con transportista, se considera hecha la entrega cuando se da al primer transportista, según el
Convenio de Viena.
El art. 1.465 establece que como regla general los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta
del vendedor, y los de su transporte o traslación a cargo del comprador, salvo el caso de estipulación
especial.

La venta de finca con una determinada cabida puede hacerse de dos maneras:
- Cuando el vendedor y comprador venden por unidad de cabida, el vendedor tiene que entregar toda
la cabida expresada en el contrato. Si no la entrega, tendrá derecho el comprador a reducir el precio
en la cantidad que falte o si excede del 10% lo no entregado, a resolver el contrato.
- Si se compra como objeto cierto (aunque se expresen los m² pero el precio no se exprese en función
de la superficie), entonces el vendedor tiene que entregar todo lo que esté en esa cabida, sean más o
menos metros, y el comprador no tiene derecho a reducir los precios.
La jurisprudencia entiende que, salvo que se pacte en contrario, la compraventa de fincas es compraventa de
cuerpo cierto y no como cabida.

Lugar: La entrega ha de hacerse donde las partes pactaron o donde los usos determinen. La regla residual es
que debe hacerse en casa del deudor (art. 1.171 III CC).

Tiempo: Si no existe condición o término, la obligación de entregar nace desde que una de las partes ofrece
el cumplimiento. Si el vendedor no entrega la cosa cuando debe, el comprador puede oponer la excepción de
incumplimiento contractual y no pagar (art. 1.100 CC).

Casos en que no procede la entrega: No obstante, el vendedor no tiene que entregar la cosa en el caso del art.
1.467: cuando tiene temor de que el pago del precio corre peligro y el comprador le exija la cosa, debe
oponer la excepción de insolvencia sobrevenida del comprador y hasta que ese temor no cese, no debe
entregar la cosa.
Contenido: El vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato y
todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato (art. 1.468 CC).
También ha de entregar sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, si el objeto de la venta es una
cosa determinada (art. 1.097 CC).
Efectos entrega: La entrega produce el efecto de la transmisión de la propiedad en cualquiera de sus
modalidades.
Para las compraventas mercantiles, nacionales o internacionales, la entrega produce además el traslado del
riesgo al comprador. Hasta que no se entregue la cosa al comprador, el riesgo está de manos del vendedor.

X. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN:

Supuesto y requisitos: El art. 1.475 dice que tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Son
necesarios varios requisitos:
- Privación de todo o parte de la cosa.
- En virtud de un derecho anterior.
- Sentencia firme, hasta entonces el comprador no tiene derecho a resolver el contrato ni a
indemnización alguna.
- Es requisito que el comprador notifique al vendedor la demanda hecha por el tercero sobre la cosa
para reclamarle en garantía y le ayude en la defensa con su testimonio.

IMPO: Si no llama al vendedor en garantía en el proceso, no podrá luego reclamar su saneamiento por
evicción ni por cualquier otra causa (error o dolo), con independencia de si responde a la llamada o no.

Alcance de la responsabilidad: Según el art. 1.498, cuando se haya realizado la evicción, tiene el comprador
derecho a exigir del vendedor:
- Recibir el precio que tenga la cosa al tiempo de la evicción.
- Los frutos o rendimientos si se hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.
- Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, la del seguido con el vendedor
para el saneamiento.
- Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
- Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si vendió de mala fe.

Pactos sobre la responsabilidad: El art. 1.475 recoge que las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir la
obligación del vendedor de saneamiento por evicción.
Según el art. 1.476, aunque se suprimiera dicha responsabilidad, si el vendedor actuó de mala fe, será nulo el
pacto.

En cualquier caso, dice el art. 1.477 que habiéndose renunciado a la evicción y llegado ésta, deberá el
vendedor entregar únicamente le precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el
comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus
consecuencias.

Otros remedios: Es cuestionable si este es el único remedio del que dispone el comprador. Si el comprador
averigua que la cosa es ajena, ¿no tiene otro remedio hasta que el tercero no le reclame más que el
saneamiento por evicción?
Hoy, sin que haya una teoría consistente, se admite que el comprador, averiguado el asunto de la
pertenencia, puede él mismo provocar la evicción demandando al tercero eventual que parece que es el
dueño (litis consorcio pasivo voluntario) y al vendedor reclamando que se le declare dueño y, si no es así, se
resuelva el contrato por evicción (evicción inversa).

La jurisprudencia señala también que el comprador de buena fe puede instar la nulidad del contrato por error
o dolo, sin que haya sido demandado por tercero.

Por último, según la jurisprudencia, puede el comprador pedir el incumplimiento sin que se produzca
evicción y, por tanto, la resolución del contrato.
XI. LA ENTREGA CON CARGAS OCULTAS:

El art. 1.483 dice: “Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la
hubiese conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización
correspondiente.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción
rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de
un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre”.
Los remedios son pues la rescisión o indemnización, el plazo es de 1 año y es independiente de que la carga
esté o no inscrita en el Registro.

Por otro lado, el art. 18.3 LS concede al comprador de terrenos (no de inmuebles edificados) un derecho de
rescisión del contrato, que durará 4 años desde la fecha del mismo, y que podrá ser acumulado a la petición
de la indemnización de daños, cuando el vendedor silencie las circunstancias urbanísticas siguientes:
- La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación,
cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler
u otras formas de acceso a la vivienda.
- Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una
de las actuaciones de transformación urbanística a que se refiere el apartado 1 del art. 14.

XII. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS:

Art. 1.484: “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida,
si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable
de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es
un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

Por tanto, el vendedor responde dependiendo de dos factores:

 El carácter oculto de tales defectos. Si los defectos son manifiestos o visibles, debe entenderse que el
acreedor los conoce y acepta la prestación. Lo mismo ocurre si aunque no sean manifiestos, debió de
conocerlos por razón de oficio.
 Incidencia de los mismos en el destino o finalidad para la que han de servir al comprador. Deben
producir una frustración en la finalidad pretendida por el comprador.

La solución por la que puede optar el comprador son dos: desistir del contrato y reclamar una reducción
proporcional de la contraprestación pagada 8art. 1.486). Estas normas son aplicables al contrato de
arrendamiento, según el art. 1.553.

XII. RESOLUCIÓN DE LA COMRPAVENTA POR INCUMPLIMIENTO:

La regla general es la contenida en el art. 1.124 CC. El vendedor tiene derecho a poner fin al contrato por
incumplimiento sustancial que frustre las expectativas del contrato.

Pero en la compraventa hay reglas particulares:

 Pacto comisorio: El pacto comisorio en la compraventa o condición resolutoria expresa es una
estipulación contractual por la que se acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido,
o en cada uno de los plazos señalados, producirá de pleno derecho la resolución de la venta.
Sólo es válido este pacto si tiene como presupuesto la falta de cumplimiento de la obligación de pago del
precio.
El art. 1.504 CC sanciona la validez de este pacto y señala un efecto favorable al comprador: aunque llegue
el tiempo fijado y se haya pactado condición resolutoria, el comprador todavía puede pagar hasta que el
vendedor no lo requiera por notario o por los medios de una demanda de resolución, no pudiendo conceder
el juez un nuevo plazo tras el requerimiento.

Hay tres ideas importantes que debemos destacar:

1. Todos los requisitos del art. 1.124 se aplican a este artículo: el incumplimiento tiene que ser
sustancial, haber frustrado la expectativa contractual del vendedor y éste debe no estar a su vez en
culpa.

2. La jurisprudencia afirma que un moderado retraso en el pago del precio no sirve para resolver el
contrato, aunque haya condición resolutoria y el vendedor haya requerido notarial o judicialmente,
Para salir de esa duda, el vendedor harán bien en, llegado el plazo no habiéndole pagado, conceder al
comprador un plazo suplementario con la advertencia de que transcurrido el contrato estará resuelto.
Esto es válido y aconsejable.

3. El TS decía que el requerimiento judicial de resolución no podía ser la misma demanda de

resolución. Esto ha sido derogado. Hoy, con la papeleta de demandad ya está realizado el
requerimiento de resolución.
El TS admitía el requerimiento resolutorio por burofax. Ahora ya, es necesario un acta de
requerimiento ante notario.

 Incumplimiento temido: El art. 1.503 señala: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para
temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la
resolución de la venta”. Es decir, si el vendedor tiene fundado motivo para creer que perderá
la cosa vendida y el precio si entregara ésta, puede pedir resolución sin ningún otro requisito.

 Retraso en la venta de muebles al contado: En la compraventa de cosa mueble, el vendedor

puede dar por resuelta la venta si el comprador no está presente en el lugar y un segundo
antes del momento en que tenga que hacerse la entrega (art. 1.505 CC y 332 CCom). Se
resuelve verbalmente. Si ha aparecido y no trae el pago, también puede resolver verbalmente.

 Retraso en la compraventa para reventa: El art. 329 CCom dice que el comprador o
minorista, si llegado el día fijado para la entrega no aparece con la mercancía el mayorista,
inmediatamente puede resolver el contrato.

 Resolución de la compraventa a plazos de bienes muebles: Los arts. 10 y 11 LVPBM

regulan esta cuestión. Si el comprador se retrasa, puede cumplir todavía si no se trata del
segundo plazo incumplido o del último de ellos. Se permite que si el comprador no ha podido
pagar por alguna circunstancia no reprochable, el juez pueda dar plazo de gracia.

Efectos resolución extrajudicial:

La resolución extrajudicial produce sus efectos si está bien hecha. Si produce efectos, la cosa ya no está en
el patrimonio del comprador, sino que retorna sin necesidad de entrega al patrimonio del vendedor.
La consecuencia es que si el comprador es declarado en concurso tras la resolución extrajudicial, el bien ya
no está en el patrimonio del concursado y el vendedor puede sacar el bien del concurso, aunque no haya
existido entrega.

XIV. COMPRAVENTA CON PACTO DE RETRO:

El retracto convencional o pacto de retro es el acuerdo por el que el vendedor se reserva el derecho a
recomprar la cosa, mueble o inmueble, en un plazo determinado (art. 1.507 CC).
El art. 1.508 recoge que el derecho de retro durará, a falta de pacto, 4 años desde la fecha del contrato. Puede
pactarse un plazo superior a 4 años pero siempre inferior a 10. El pactar un pacto mayor a 10 años sólo
puede dar lugar a su reducción a 10, nunca dará lugar a la nulidad del pacto. Se trata, en cualquier caso, de
un derecho potestativo, el vendedor no está obligado a repagar el precio.

El art. 1.518 señala que el vendedor no podrá hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador el precio de
la venta y además:
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida.
También está obligado a lo demás que se hubiese pactado (art. 1.507).
Si no cumple estas condiciones, el comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida (art.
1.509).

Una vez ejercitado queda resuelta la primera compraventa y los derechos que sobre la cosa haya constituido
el comprador, salvo que se trate de terceros de buena fe del art. 34 LH siempre que el pacto de retro no
estuviese inscrito en el registro.

XV. PERMUTA:

Según el art. 1.538, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una
cosa para recibir otra. Estas cosas pueden ser futuras.
En lo demás, es igual que la compraventa. Sus únicas particularidades son:
- Art. 1.539: Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió y acreditase que no
era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció a cambio, y cumplirá con
devolver la que recibió.

- Art. 1.540: “El que pierde por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la
que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el
derecho a recuperar la cosa que entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin
perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero”.

¿Puede aplicarse el art. 1.504 a la permuta, de forma que el acreedor tenga que requerir la resolución y si no
la requiere el deudor puede todavía cumplir? No se aplica, de manera que si se pacta condición resolutoria,
llegado el tiempo de cumplimiento sin realizarse el pago, el contrato puede resolverse sin más.
IMP: LECTURA: “Modelo de contrato de permuta de parcela por edificación futura”.