DERECHO EXPLICADO

POR LOS ESPECIALISTAS

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
EN EL ESTUDIO DE TÍTULOS

Entrevista a Martín Mejorada Chauca*

RESUMEN

Para adquirir derechos sobre inmuebles se debe hacer un estudio de títulos. Se trata de
confirmar si el enajenante ostenta el derecho que dice tener y si podrá transferirlo en
las condiciones esperadas por el adquirente. En esta entrevista, el reconocido profesor
Martín Mejorada Chauca afirma que, en el peor de los casos, aun si hubiese un vicio
que no se pudo detectar en la “cadena de transferencias” (prueba diabólica), la propie-
dad del enajenante podría estar confirmada por la prescripción adquisitiva de dominio.
Así, refiere que, si luego de la adquisición, apareciera un reclamante alegando irregulari-
dad en actos previos que no fue advertida en el estudio de títulos, o que asomó de forma
dudosa, el adquirente podría invocar la usucapión y defender su derecho eficientemente.

quién es el dueño de los bienes y así reali-

1. ¿Cuál es la función principal de
la prescripción adquisitiva? zar la inversión con mayor confianza. Los
adquirentes que evalúan la posesión del ena-
Muchos poseedores se benefician de la jenante (en clave de usucapión) logran un
prescripción y logran hacerse de lo ajeno, “seguro” que los pone a salvo de los eventos
es el efecto inevitable de la usucapión. Sin y vicios que no pueden detectar en los títulos.
embargo, en regímenes de economía libre,
Para lograr dicho “seguro” es que la prescrip-
la principal función de esta figura no es pro-
ción goza de un impacto demoledor sobre la
mover las ocupaciones ilegítimas, castigar
propiedad preexistente. Por eso la ley le ha
a los propietarios ausentes o hacer “justicia
dado la fuerza para convertir al poseedor en
social”, sino servir de “prueba del dominio”.
dueño, por encima de los defectos que pudie-
Ante las debilidades del sistema registral y la ran presentar los actos o negocios del tracto.
informalidad que cunde, el mercado encuen- El mero cumplimiento de la posesión en el
tra en la prescripción un modo de verificar modo y plazo previstos en la ley hace surgir

* Socio fundador del estudio Mejorada. Abogado y profesor de Derecho Civil.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 94 • ABRIL 2021 • ISSN 2305-3259 • pp. 119-122 119
 Registro aparezca “Juan Pérez” como dueño,
Comentario relevante sin serlo. El Poder Judicial alberga miles de
demandas contra inscripciones inexactas.

La prescripción acompaña eficien- La fe pública registral (artículo 2014 del

temente el estudio de títulos de bie- Código Civil) está muy debilitada, producto
nes registrados, pero se muestra más de sus modificaciones, plenos civiles y una
útil aun cuando los inmuebles no intrusa sentencia del Tribunal Constitucio-
están matriculados o la partida no nal. Para tener buena fe y aspirar a una pro-
está al día. En tales casos, el recurso tección no basta mirar los asientos y títulos
a la usucapión es casi la única forma archivados. Hay que verificar la posesión
de ir adelante con la adquisición del actual y pasada del bien (dicen las Salas de
derecho. la Suprema), así como la condición sociocul-
tural de los propietarios anteriores (remata
el TC).

la propiedad, no requiere sentencia (artículo En suma, no se puede confiar en el Registro.

950 y siguientes del Código Civil). Cualquier cosa inscrita puede ser removida
si se demuestra que no merecía anotación,
o el título no inscrito puede terminar ven-
2. ¿ Po r q u é l a i n f o r m a c i ó n
registral no es confiable para el
ciendo a los asientos registrados.
mercado?

La información del Registro consta en asien-

3. ¿Cómo usar la prescripción
adquisitiva para probar la pro-
tos (resumen de los actos inscritos) y títu- piedad?
los archivados (documentos que permitie-
ron la inscripción). La data que aparece en La prueba de la propiedad es “diabólica”.
ellos puede ser muy antigua y no siempre La única manera de acreditar el derecho que
está completa, ordenada o legible. Cierta- una persona dice tener es verificando que
mente hay dificultad para entender algunos quien le “transfirió” era dueño, y que el acto
actos inscritos e identificar al correcto pro- jurídico de transferencia fue válido y eficaz.
pietario. Lo que dice un asiento, el famoso Esa comprobación tendría que hacerse hacia
CRI o los certificados de gravamen sobre el atrás en cada acto de disposición, sin límite
estado del bien no necesariamente es ver- de tiempo, hasta donde haya información.
dad. Ni qué decir de la identificación de los ¿Cómo saber que todos los actos realizados
inmuebles, que ante la falta de planos y de un hasta llegar al supuesto propietario fueron
catastro efectivo, solo es fuente de mayor y válidos? ¡Imposible! Hay anomalías que no
constante incertidumbre. aparecen en los folios, pero igual existen e
interrumpen el tracto sustantivo. Para enfren-
La inscripción en el Perú no es constitutiva tar esta incertidumbre está la prescripción
de los derechos reales ni convalida los vicios. adquisitiva.
Además, en los últimos años los Regis-
tros Públicos han hecho gala de flexibilidad Cuando el enajenante se nos presenta
para inscribir lo que pide el público, inter- haciendo alarde de su largo historial de “títu-
pretando la ley a su manera y excediendo los” debemos estudiar los documentos sin
en muchos casos sus competencias admi- duda, pero además hay que pedir la prueba
nistrativas. Puede ocurrir entonces que en el de la posesión de los últimos 10 años. No

120 pp. 119-122 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2021 • Nº 94 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
 DERECHO ACTUAL Y ORALIDAD CIVIL | DERECHO EXPLICADO POR LOS ESPECIALISTAS

cualquier posesión, sino aquella que mues-

tra el comportamiento de un dueño, pacífica,
pública y continua. Sirven para este efecto:
Comentario relevante
recibos de pago de impuestos, servicios
públicos, contratos, facturas, obras, demoli- Algunos colegas confunden el
ciones, permisos, pericias, fotografías, sem- ámbito del estudio de títulos y sin
bríos, testigos, etc. Siempre identificando y pensar en la usucapión dicen que
ubicando el bien. Dependiendo del destino solo se revisan los títulos de los últi-
del predio la prueba será distinta, pero en mos 10 años. Creen que si hay vicios
resumen se trata de acreditar que el enaje- en “transferencias” más antiguas ya
nante ha estado ahí por 10 años. no podrían ser alegadas (prescrip-
ción extintiva). Esto es un error
Si la persona que evaluamos no cuenta con
10 años en el bien, podemos usar los actos
pues la prescripción extintiva solo es
del titular anterior para sumarlos, y los del un medio de defensa, no extingue la
anterior a él y más atrás, siempre que sean propiedad de quien hubiese sido víc-
continuos y haya constancia de que el pre- tima de alguna irregularidad y aún
dio pasó pacíficamente de unas manos a otras conserva el dominio.
(suma de plazos, artículo 898 del Código
Civil). Lo ideal es que la eventual usuca-
pión se configure en el patrimonio del ena- usucapión es casi la única forma de ir ade-
jenante, pero si ello no es posible y debe- lante con la adquisición del derecho.
mos retroceder en la verificación, tendremos
que ser muy estrictos en la evaluación de las
“transferencias” que no están acompañadas 4. ¿Cuántos años de posesión hay
que examinar?
de posesión, ya que ellas no tendrán el res-
paldo de la poderosa prescripción. Sugiero evaluar la prescripción larga, esto es
Al confirmarse la posesión en los términos 10 años para predios urbanos y 5 años para
antes referidos no significa que efectivamente predios rústicos (Novena Disposición Com-
se ha producido la usucapión. Como dije, esta- plementaria del Decreto Legislativo N° 653).
mos ante un “seguro” que permite la siguiente Como adquirentes precavidos siempre debe-
conclusión: “en el peor de los casos, aun si mos ponernos en el peor escenario, eso es
hubiese un vicio que no se pudo detectar en la sospechar que los poseedores nos ocultan la
‘cadena de transferencias’ (prueba diabólica), verdad sobre la licitud de sus títulos. Con-
la propiedad del enajenante está confirmada tando la usucapión más larga cubrimos la
por la prescripción”. Si luego de la adquisición eventual mala fe del enajenante y/o de sus
apareciera un reclamante alegando irregulari- predecesores.
dad en actos previos que no fue advertida en
Algunos colegas confunden el ámbito del
el estudio de títulos, o que asomó de forma
estudio de títulos y sin pensar en la usucapión
dudosa, el adquirente podría invocar la usu-
dicen que solo se revisan los títulos de los
capión y defender su derecho eficientemente.
últimos 10 años. Creen que si hay vicios en
La prescripción acompaña eficientemente el “transferencias” más antiguas ya no podrían
estudio de títulos de bienes registrados, pero ser alegadas (prescripción extintiva). Esto es
se muestra más útil aun cuando los inmue- un error pues la prescripción extintiva solo es
bles no están matriculados o la partida no un medio de defensa, no extingue la propie-
está al día. En tales casos, el recurso a la dad de quien hubiese sido víctima de alguna

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 94 • ABRIL 2021 • ISSN 2305-3259 • pp. 119-122 121
irregularidad y aún conserva el dominio. Los Además, desde el 25 de noviembre de 2010
propietarios que reclaman por su derecho no ya no se pueden adquirir por usucapión “bie-
necesariamente tienen que demandar la nuli- nes privados” del Estado, como son la mayo-
dad de los actos que les son extraños, y en tal ría de los terrenos eriazos que nadie reclama
sentido la prescripción extintiva no los va a (artículo 2 de la Ley Nº 29618). Empero, si la
contener. prescripción se completó antes de esa fecha,
sí podemos usar la herramienta.

5. ¿Todos los predios pueden ser

estudiados con la herramienta
A veces la ley también impide la prescrip-
ción por la calidad de personas No hay usu-
de la usucapión? capión entre copropietarios (artículo 985 del
Código Civil). Otras veces detiene el tiempo
Hay inmuebles imprescriptibles como son los para adquirir el derecho o de plano lo corta.
que pertenecen a comunidades campesinas y Hay varios supuestos de “suspensión” e
nativas (artículo 89 de la Constitución) y los “interrupción” de la prescripción previstos
del Estado en “dominio público”, es decir en los artículos 953, 1994 y 1996 del Código
aquellos asignados a una función pública, Civil que pueden impactar en los adquirentes
por ejemplo, calles, obras de infraestructura, que estudian títulos.
parques y monumentos nacionales (artículo
73 de la Constitución). Cuidado que a veces Pese a las excepciones inevitables en la pres-
los bienes del dominio público no tienen un cripción adquisitiva, que eventualmente
cartel que los identifique, hay que investigar hacen más compleja la investigación, sigue
en las dependencias más relacionadas con su siendo el mecanismo más eficiente y seguro
uso (municipalidades o ministerios). para garantizar la adquisición.

122 pp. 119-122 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2021 • Nº 94 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL