Tema 4: La prescripción adquisitiva o usucapión

1. Concepto.

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y ciertos derechos reales limitados por la posesión en
concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante los periodos de tiempo que marca la ley.
Como establece el artículo 609 del Código Civil es un modo originario, porque la propiedad o el derecho
real se adquieren sin fundamentarse hola y darse en la titularidad anterior de un transmitente.

Por razones históricas en nuestro Código Civil la usucapión es considerada como una modalidad de una
institución que se estima unitaria, la prescripción, en la que aparece acompañada de la prescripción de
acciones. Con ella comparte el origen y una parte sustancial de su régimen jurídico, concretamente las
disposiciones generales del título que el código dedica a la prescripción en general.

La usucapión aparece en el derecho romano clásico como una forma de consolidar una adquisición
frustrada por un defecto de forma o por la falta de poder de disposición el transmitente; pero, al
desaparecer la distinción entre las res mancipi y las nec mancipi, es este último el problema que resuelve
concretamente el de la traditio hecha por un no propietario. En este caso, el acreedor no adquiría la
propiedad, sino solo la posesión civil, y para consolidarse como propietario tenía que poseer la cosa un año
si era mueble, y dos años si era inmueble, requiriéndose además que su posesión estuviese basada en una
justa causa y que hubiese empezado de buena fe, es decir, desconociendo el poseedor que la cosa
pertenecía a otro.

En la ocupación del derecho clásico y en la longi temporis praescriptio está el origen de las actuales
usucapión y prescripción de acciones. Por lo general eran perpetuas, pero el emperador TEODOSIO II
termina estableciendo la regla de que todas las que no tuvieran un plazo establecido, fuesen reales o
personales, prescribirán a los 30 años.

Justiniano mantiene esta prescripción teodosiana, pero refunde y unifica con ella el régimen relativo
a las acciones reales de reintegración posesoria reservando el nombre de usucapio para la adquisición, con
los antiguos requisitos pero con plazo de posesión de 3 años, de la propiedad de bienes muebles;
atribuyendo a la longi temporis praescriptio un efecto no solo de mera excepción sino adquisitivo; e innova
definitivamente el derecho anterior admitiendo que ambos efectos se ven por la posesión de 30 años sin
justa causa pero con buena fe y que se puede poner solo una excepción al propietario que reivindica si es
de mala fe.

Al enfrentarse a estos textos, los autores posteriores interpretan que todos ellos contemplan diversas
prescripciones y que, aunque presentan matices diferenciales, las mismas son manifestaciones de una
misma institución. de esta concepción unitaria participa el Código Civil español al igual que el francés y
otros inspirados en el derecho común.

Por lo tanto, de la evolución histórica hoy en día ha quedado el resultado de una prescripción adquisitiva
denominada usucapión y una prescripción extintiva o de acciones.
La usucapión y la prescripción de acciones son figuras distintas por su objeto y por sus efectos; pero
cuando la última se refiere a las acciones reales de integración o reintegración posesoria, existe una íntima
relación entre ambas. Esta se acentúa aún más si se relaciona la prescripción de dichas acciones con la
denominada usucapión extraordinaria, hasta el punto de poderse afirmar que una y otra son dos caras de
un mismo fenómeno jurídico, susceptible de ser percibido desde dos diferentes perspectivas: la del
vindicante y la del poseedor.
Con carácter general, cabe definir la usucapión como un modo de adquirir la propiedad y ciertos derechos
reales limitados por la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante los
períodos de tiempo que marca la ley.

- Carácteristicas → art 1941 Cc → La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública,

pacífica y no interrumpida.

Como establece el art. 609 Cc., se trata de un modo originario, porque la propiedad o el derecho real se
adquieren sin fundamentarse o apoyarse en la titularidad anterior de un transmitente.

Efectos→ Adquisición de derechos.

La Usucapión se ejercita por excepción (es lo que se contesta a una acción).

2. Sujetos.
a. Quién puede hacer valer la usucapión.

Según el art. 1.931 Cc. → «Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las
personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos». Cualquier persona,
física o jurídica.

b. Frente a quién puede hacerse valer.

La usucapión puede hacerse valer contra cualquier persona, incluidos los menores e incapaces ( art. 1.932
Cc.), y «produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y
durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar» (art. 1.934 Cc.), esto es, beneficia o
perjudica al heredero incluso antes de que éste sepa que lo es.

3. Objeto. Cosas y derechos susceptibles de usucapión.

Según el art. 1.936 Cc., «son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los
hombres». La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y derechos reales, por tanto no cabe adquirir
por usucapión ningún derecho distinto.

3.1 Cosas prescriptibles y no prescriptibles

Según el artículo 1936 del Código Civil son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el
comercio de los hombres. Este artículo hace de la comercialidad un requisito de la prescripción civilidad. la
exigencia del mismo puede también formularse negativamente, pues no son susceptibles de prescripción
las cosas que están fuera del comercio de los hombres.

Para comprender el sentido de esta expresión hay que remontarse a la fuente jurídica clásica, donde la
expresión de Comercio tiene un sentido muy amplio equivalente a lo que hoy en día denominamos tráfico
jurídico.

La diferenciación de las cosas en cosas dentro y fuera del comercio alude a la posibilidad o imposibilidad
de que esa cosa sea objeto de un negocio jurídico patrimonial.

¿En qué consiste estar en el comercio de los hombres que el código convierte en presupuesto objetivo de la
usucapión y de la prescripción extintiva? La expresión comercio tiene en las fuentes jurídicas clásicas un
sentido muy amplio que equivale a lo que hoy en día denominamos tráfico jurídico. Por lo tanto, el comercio
es sinónimo de capacidad de negociar o capacidad patrimonial. La diferenciación de las cosas dentro del
comercio o fuera del comercio alude a la posibilidad o imposibilidad de que esa cosa sea objeto de un
negocio jurídico patrimonial.

Los romanistas admiten una bipartición de las cosas fuera del comercio en res divini iuris y res publicae.

1) Dentro de las primeras se sitúan las cosas sagradas, que son cosas destinadas a los dioses donde
encontramos los templos, altares y lugares sagrados. el segundo tipo de cosas divini iuris (res
religiosae) comprende los sepulcros y las cosas colocadas bajo la protección de los dioses como las
puertas y muros de la ciudad.

2) La segunda categoría comprende las cosas que pertenecen al pueblo romano donde se sitúan las
vías públicas, los puentes, los ríos, las termas o los caminos.

En el derecho moderno la clasificación de las cosas fuera dentro del comercio subsiste con un puro valor
doctrinal, pues la ley civil lo menciona únicamente de forma esporádica.

De esto se extrae que la comercialidad, en términos generales, significa solamente posibilidad de que una
cosa sea objeto de tráfico jurídico. Algunos autores señalan que es una noción relativa, pues fuera de
algunos bienes que absolutamente están fuera del comercio, la cuestión se debe resolver casuísticamente,
en relación con cada convención determinada: hay cosas que repugnan algunos órdenes de contratos y se
acomodan perfectamente a otros.
La determinación concreta de las cosas que están en el comercio de los hombres se tiene que hacer con
arreglo a los principios generales del derecho puesto que en este punto falta una disposición legal expresa.

3.2 Usucapión del dominio público

En la doctrina del Derecho Administrativo tiene valor de dogma la idea de imprescriptibilidad del dominio
público.

La Ley de Patrimonio del Estado establece que los bienes patrimoniales del Estado se encuentran sometidos
a la prescripción ordinaria. Los bienes de dominio público, en cambio, son imprescriptibles,
imprescriptibilidad que deriva de su incomercialidad en los términos del artículo 1936.

Frente a la tesis de la absoluta imprescriptibilidad del dominio público García de Enterría puso
de manifiesto la nula práctica de esta teoría. Defendía que los bienes de dominio público son prescriptibles
cuando quedan desafectados, pudiendo ser esta desafectación tácita.

Garrido Falla trató de matizar esta cuestión de la siguiente manera:

1) El principio de imprescriptibilidad es absolutamente aplicable en aquellos casos de dependencias

del dominio público por naturaleza destinadas al uso público, aunque sean susceptibles de un
aprovechamiento privativo y excluyente a favor del particular mediante concesión administrativa.
en tal caso lo que se puede admitir es la adquisición por prescripción del derecho al
aprovechamiento, aunque no la propiedad.
2) El mismo rigor tiene el principio de imprescriptibilidad en relación con los bienes de dominio
público destinados por su naturaleza al uso público en interés general, en tanto que conservan esta
naturaleza.
3) Con respecto a los bienes afectos al uso público puede admitirse que corren los plazos de
prescripción a partir de la desalectación tácita.
4) En los bienes afectos a un servicio público, no hay objeción de principio que se oponga, no ya al
juego de las desafectación tácita, sino más aún a que esta se entiende en el mismo momento en
que la posición del tercero comienza.
3.3 La no usucapibilidad de los bienes y derechos de la personalidad
La jurisprudencia ha reiterado que no son sus capitales el nombre y los apellidos, ni tampoco los nombres o
títulos nobiliarios. Tampoco son usucapir los estados civiles y las condiciones de la persona.

Las razones de esta argumentación de la jurisprudencia son las siguientes:

1) no son cosas en sentido estricto.
2) no tiene la persona disponibilidad sobre ellos, por lo que no están en el comercio.
3) aunque respecto de esto se aplica en un sentido muy amplio la idea de la posesión, no parece que
se pueda hablar de una posesión en sentido técnico.

3.4 La usucapión de bienes inmateriales

La posibilidad de usucapión en materia de bienes inmateriales se ha planteado en relación sobre todo con
las marcas y los signos distintivos.

Díez Picaso defiende que el reconocimiento del fenómeno depende de las características que se atribuyen
a los derechos sobre bienes inmateriales.

4. Clases y requisitos.

Existen dos clases de usucapión que se diferencian, no solo por sus requisitos, sino también por su función.

Art 1955 Cc → El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida
de tres años con buena fe.(ordinaria)

También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin
necesidad de ninguna otra condición. (extraordinaria)

Ordinaria→ Para esta se exige que el poseedor sea de buena fe y que tenga justo título.
Sirve exclusivamente para consolidar adquisiciones derivativas defectuosas por falta de
poder de disposición en el transferente. En ella el poseedor tiene un justo título, esto
es, ha recibido la cosa de otro por un acto o contrato que, en sí mismo considerado,
sería suficiente para adquirir su propiedad (o la titularidad del derecho real limitado),
pero este efecto adquisitivo no se ha producido porque aquél no era dueño o titular, o no
podía disponer de la cosa o del derecho. Este defecto es el que subsane la usucapión
ordinaria.

Extraordinaria → Basta con la posesión ad usucapionem durante el tiempo establecido, que es

más largo que en el caso anterior, y no se requiere de la buena fe ni del justo título.
La función de la usucapión extraordinaria nada tiene que ver con ello. Aquí se trata
simplemente de fijar un plazo de posesión ad usucapionem transcurrido el cual en ningún
caso el que era verdadero dueño puede reivindicar la cosa o el derecho, que se hacen del
usucapiente. Por eso tiene lugar aunque el poseedor carezca de justo título y aunque sea
de mala fe, esto es, aunque sepa que él no es propietario o titular del derecho en
cuestión.

Cabe distinguir:

1) Una usucapión ordinaria y extraordinaria. la primera se da en favor de un usucapión ente en el que

concurre la buena fe en su adquisición y un justo título. La segunda se funda exclusivamente en la
posición y no requiere buena fe ni justo título.
 2) Usucapión mobiliaria e inmobiliaria. el régimen jurídico de la usucapión es distinto según se refiera
a bienes muebles e inmuebles. La diferencia más acusada radica en la diversidad de plazos de
posesión, que son menores para la mobiliaria que para la inmobiliaria, y ello es debido a la mayor
celeridad en el tráfico de los primeros. También radica en que la usucapión inmobiliaria puede
tener gran influencia en la ley hipotecaria.

5. Efectos. Renuncia a la usucapión ganada.

Los efectos de la usucapión se producen desde que concurran los requisitos necesarios para ello, pero
queda a la autonomía de la voluntad de los sapiente o ponerlos frente a quien le discute la propiedad o
derecho real adquirido. el juez no puede acoger de oficio la usucapión.

Por el mismo motivo la usucapión puede ser renunciada por el usucapiente.

Ahora bien, si normalmente la usucapión es operante por vía de excepción (como defensa del demandado
frente a la acción que ejercita el demandante), esto no es algo absolutamente necesario. dado que la
usucapión provoca la adquisición de un derecho, se sigue de ello que el usucapión te queda investido de
todos los poderes que corresponden al legítimo titular y puede hacerlos valer por todos los medios
concebidos por el ordenamiento jurídico tanto por vía de acción como por vía de excepción.

Por lo tanto, el usucapiente puede deducir una demanda de reivindicación con fundamento en la
propiedad que ha adquirido. Según la doctrina mayoritaria, la usucapión opera retroactivamente desde el
día en que comenzó.

Con arreglo al art. 1.935 Cc., «las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar a la prescripción
ganada; pero no el derecho de prescribir en lo sucesivo.– Entiéndase tácitamente renunciada la
prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido».

- La renuncia se puede hacer expresamente o por vía de hecho pero no puede hacerse a futuro.

Sin embargo, existen limitaciones: art 1937 → Los acreedores, y cualquiera otra persona
interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia
expresa o tácita del deudor o propietario.

Usucapio libertatis** → en ciertos casos y cumplidos determinados requisitos, existe la

virtualidad para extinguir derechos reales limitados que graven la cosa = usucapión
liberatoria → exige distinguir los siguientes supuestos:

- Cuando el propietario de un bien lo posee ad usucapionem durante el periodo requerido por la ley
en cada caso, esa posesión revela que el mismo está libre de derechos reales limitados de goce.
- Cuando un tercero adquiere un bien por usucapión lo adquiere libre de toda clase de cargas y
gravámenes.
- Si el usucapiente hubiera poseído el bien como libre de derechos reales limitados que
comporten posesión, aplicando las reglas generales estos quedarán extinguidos. Ocurrirá
siempre si esa usucapión se hace valer frente a quien no hubieren inscrito tales derechos
en el Registro de la propiedad.

Cuando alguien que ha usucapido realiza actos concluyentes que «hacen suponer el abandono del derecho
adquirido» (art. 1.935 Cc., in fine), el ordenamiento valora esa conducta como renuncia a la usucapión
ganada y, por tanto, con los efectos relativos y traslativos indicados. Si el usucapiente hubiera hecho valer
su adquisición, el ulterior abandono o la renuncia del derecho tendrían los efectos generales explicados.
Frente a quien se renuncia, ésta actúa como una interrupción de la posesión ad usucapionem, y por eso, si
la misma continuará luego, los plazos empezarían a contar de nuevo y podría consumarse otra vez la
usucapión. Esto es lo que quiere decir el art. 1.935 Cc. cuando afirma que no se puede renunciar al «derecho
de prescribir para lo sucesivo»
Renuncia

Con arreglo al artículo 1935 del Código Civil, las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar
a la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir en lo sucesivo. Entiéndase tácitamente renunciar
a la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho
adquirido.

Como la usucapión debe ser invocada expresamente por el que hola usucapido, a lo que éste puede
renunciar es a hacerla valer frente a un determinado sujeto que pretende la propiedad, la titularidad de un
derecho real limitado o la libertad del bien. Esta renuncia es traslativa del derecho a favor de este último, y
de ahí que se requiera que el renunciante tenga capacidad para enajenar. Pero sus efectos son relativos a
quien reclama, o sea que no comporta una renuncia erga omnes el derecho adquirido por usucapión, y por
eso los acreedores, y cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a
pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario en virtud del artículo 1937.

Cuando alguien queda usucapido realiza actos concluyentes qué hacen suponer el abandono del derecho
adquirido el ordenamiento valora esa conducta como renuncia a la usurpación ganada y con los efectos
relativos y traslativos indicados. Si el usucapiente hubiese hecho valer su adquisición, el posterior abandono
o renuncia el derecho tendría los efectos generales explicados.

Frente a quien se renuncia, esta actúa como una interrupción de la posesión ad usucapionem, y por eso, si
la misma continuase luego, los plazos empezarían a contar de nuevo y podría consumarse otra vez la
usucapión. esto es lo que quiere decir el artículo 1935 del Código Civil cuando afirma que no se puede
renunciar al derecho de prescribir para lo sucesivo.