vendida durante cierto tiempo, el comprador que alegue un vicio o

defecto de funcionamiento, debe comunicarlo al vendedor en el

Capítulo Cuarto
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO
DEL TRANSFERENTE

1. Concepto
Artículo 1524.- El transferente está obligado
al saneamiento por hecho propio que disminuye
el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad
de su adquisición, o reduce sus cualidades para
ese efecto.
Por la buena fe lealtad, en los contratos traslativos, cada
parte contratante persigue que la otra logre alcanzar la finalidad
para la cual adquiere el bien. Es la buena fe lealtad la que impone
al transferente el deber de abstenerse de toda clase de
perturbaciones de hecho y de derecho que menoscaben el derecho
del adquirente de destinar el bien, útil y pacíficamente, a la
finalidad de su adquisición, o que reduzcan sus cualidades para
esa finalidad, o que disminuya su valor. No se trata del deber
general de respetar lo ajeno o de no perturbar a los demás en el
ejercicio de su derecho, sino de un deber individual (del
transferente) que emana del contrato, de una obligación con
prestación de no hacer.
Si el transferente viola éste deber contractual de abstención
surge para él, y sus herederos a título universal, la obligación de
sanear. La obligación de saneamiento por hecho propio del
transferente se debe al adquirente y a todos los que adquieran de
éste el bien, sea a título universal o particular, oneroso o gratuito.
Constituyen actos violatorios del deber contractual de
abstención del transferente, por ejemplo, que no pague el débito
por el cual ha gravado con hipoteca el predio que enajena, dando
lugar a que el acreedor hipotecario ejecute judicialmente la
hipoteca, y como consecuencia el adquirente sea despojado del
bien; que el vendedor después de vender un bien registrado al
comprador, lo venda por segunda vez a otra persona, quien
inscribe primero la transferencia, razón por la que es preferida en
el derecho (art. 2016); que el del vendedor que quedando
colindante con el comprador, después de la venta corta la vía de
agua que irriga el predio vendido; que el que habiendo vendido un
bien ajeno adquiere después la propiedad de su verdadero
propietario y en cuya virtud pretende reivindicar; que el vendedor
en su terreno, después de vender una casa que el comprador
adquiere por la bonita vista que tiene hacia el mar, levante un
muro que impide al adquirente gozar de esa vista; la existencia de
un contrato de arrendamiento que el adquirente está obligado a
respetar y que se había ocultado por el transferente; que el
transferente demande por evicción a su adquirente alegando un
mejor derecho que el que transmitió.
Actos propios del transferente, como los de los ejemplos,
que no constituyen una simple amenaza, sino que efectivamente
disminuyen el valor del bien, o lo hacen inútil para la finalidad de
la adquisición, o reducen sus cualidades para que pueda servir
para esa finalidad, generan la obligación de sanear al adquirente.
Esos actos propios del transferente pueden afectar a la naturaleza
misma del bien como el caso del vendedor que quedando
colindante con el comprador, corta la corriente de agua que irriga
el predio vendido, por lo que éste deviene en terreno eriazo, o
puede afectar el derecho que el adquirente tiene sobre el bien, así
cuando el que vendió un bien ajeno, adquiere a continuación la
propiedad del mismo. Los actos propios del transferente que
afectan a la naturaleza del bien constituyen vicios de hecho y los
que inciden sobre el derecho que tiene el adquirente sobre el bien
constituyen vicios de derecho.
Como dicen los Mazeaud87, se entiende por perturbación de
hecho el atentado que su autor no pretende que se base sobre un
derecho, por ejemplo, el vendedor de un fondo de comercio, al
reinstalarse, desvía la clientela del establecimiento vendido. “Se
87
Mazeaud, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud, ob. cit., p.269.
entiende por perturbación de derecho, el atentado que su autor
pretende, por el contrario, que se basa sobre un derecho: afirma
que es propietario o titular de otro derecho real, por ejemplo, de
un derecho de usufructo o de una servidumbre”. El vendedor aún
cuando sea realmente titular de tal derecho, no puede alegarlo; a
menos claro está que lo haya excluido por la venta. La acción que
entablara en virtud de ese derecho tropezaría con la excepción de
saneamiento que le opondría el comprador.
El adquirente está protegido contra los hechos propios de su
transferente, sean anteriores o posteriores a la transferencia,
siempre que los anteriores no hayan sido conocidos por el
adquirente. El límite temporal señalado por el art. 1491 cuando
establece que se debe el saneamiento por razón de un derecho
anterior a la transferencia, no es de aplicación a la obligación de
saneamiento por hecho propio del transferente, puesto que este
dispositivo se refiere a la obligación de saneamiento en caso de
evicción por razón de un derecho de tercero.
Quien está obligado a sanear no puede reivindicar ni realizar
cualquier acto posterior a la trasferencia que perturbe o prive al
adquirente del uso y goce pacífico y útil del bien o que disminuya
su utilidad. No pueden existir acciones reales ni personales inter
partes fundadas en hechos propios del transferente. Este no puede
ir contra sus actos propios por los cuales transfirió la propiedad,
uso o posesión de un bien, porque ello significaría la negación del
derecho cuya efectividad puede reclamar el adquirente. El
derecho del transferente sobre el bien que enajenó no es oponible
judicialmente al adquirente, éste no puede ser eviccionado del
bien, contrariamente, el derecho del tercero anterior a la
transferencia si puede ser opuesto judicialmente al adquirente,
quien si puede ser eviccionado.
El saneamiento por las perturbaciones de derecho de un
tercero, opera cuando este ha obtenido una sentencia o resolución
administrativa firme con la cual despoja (evicciona) del bien al
adquirente; si no hay evicción no hay saneamiento; este procede
sobre hechos consumados. Contrariamente, el saneamiento por las
perturbaciones de derecho del transferente, es de carácter
preventivo; tiene por fin evitar que el adquirente sea eviccionado
del bien.
La teoría del hecho personal o propio fue conocida desde la
antigüedad. En el Derecho greco-egipcio el vendedor estaba en la
obligación de no molestar al comprador. “Aun en los papiros del
siglo II antes de Cristo la obligación es asumida por el vendedor
en nombre suyo y de sus herederos. Sólo a partir del siglo IV
después de Jesucristo las indicaciones explícitas a la garantía por
hecho personal son cada vez más raras, y las cláusulas de
garantía, bajo la influencia romana, no hacen sino prever los
ataques de terceros. Mientras en los papiros greco-egipcios el
vendedor declara que no obrará contra el negocio y que
responderá si otro obra, en los papiros árabes informados en el
Derecho romano la obligación de garantía es genérica y
específicamente asumida, también contra las pretensiones de
terceros”. El Derecho faraónico impulso la garantía también por
los hechos de terceros. En el Derecho romano, el vendedor y sus
herederos estaban prohibidos de realizar actos contra el
comprador y estaban obligados a defender al comprador contra
las ofensas de terceros. El comprador tenía la exceptio doli, por la
que el vendedor era considerado doloso y condenado por tal si
reivindicaba lo vendido. Al lado de la exceptio doli surgió la
exceptio in factum, por la cual el hecho que se excepciona es el
contrato de compraventa, de cuya eficacia responde el vendedor.
La exceptio rei venditae et traditae surgió para proteger la
propiedad bonitaria contra la quiritaria; Marcelo (Digesto, 21, 3,
1, 1) “informa que si el fundo vendido por ti se convierte, después
en tuyo, la reivindicación podrá ser rechazada con la exceptio rei
venditae et traditae”. En el Medioevo, el vendedor no puede
volver a tomar lo que vendió y está obligado a defender al
comprador contra las pretensiones de terceros88.
Autores como Badenes89 rechazan el saneamiento por
hechos personales del transferente, por constituir éstos una forma
de incumplimiento o dolo del transferente. Consideran que el
hecho propio no es otra cosa que los vicios no declarados, entrega

88
Badenes Gasset, Ramón, ob. cit., p. 587 y ss.
89
Badenes Gasset, Ramón, ob. Cit., p. 584.
defectuosa del bien, incumplimiento o dolo, por lo que puede
prescindirse de este concepto. Hablar de saneamiento por evicción
por hecho propio del transferente es como decir que aunque se
pacte que el transferente no está obligado al saneamiento, siempre
está obligado por dolo. El hecho propio del transferente es un
hecho doloso. Como en toda obligación, la de saneamiento no
puede desaparecer por hecho propio del transferente. Son estas las
razones por las que los códigos civiles de España, Alemania,
Grecia, Grecia, Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, Brasil,
México, al igual que el Código suizo de las obligaciones, no
regulan el saneamiento por hecho propio del transferente.
Contrariamente a esta doctrina, como hemos explicado
antes, nuestro Código civil establece que el transferente de un
bien en propiedad, uso o posesión está obligado al saneamiento
por hecho propio que disminuya el valor del bien, lo haga inútil
para la finalidad de su adquisición, o reduzca sus cualidades para
este efecto.
2. Derecho de optar por la acción resolutoria o por la
estimatoria
Artículo 1525.- En razón del saneamiento por
hecho propio del transferente, el adquirente
puede ejercer las acciones previstas en los
artículos 1511 y 1513. Estas acciones son
excluyentes.
En razón del saneamiento por hecho propio del transferente,
el adquirente puede optar entre pedir la resolución del contrato o
que se le pague lo que el bien vale de menos en el momento de
ejercerse la acción de pago (acción quanti minoris), teniendo en
cuenta la finalidad de su adquisición, y, en uno u otro caso, la
indemnización de daños, cuando el transferente, en ejercicio de
sus hechos personales, ha incurrido en dolo o culpa90.

90
La Corte Suprema ha resuelto: Tratándose de la transferencia de un bien que de lugar al saneamiento
por hecho propio del transferente, la misma autorizará al adquirente a ejercer de modo excluyente las
acciones redhibitoria o estimatoria, a partir de las cuales el transferente quedará obligado al pago de los
tributos que como consecuencia del acto traslativo hayan sido asumidos por el adquirente, entre otros
conceptos. De lo cual se colige que si éste no ejercita ninguna de las dos acciones mencionadas, no podrá
exigir por la vía de saneamiento el pago de los referidos tributos (Exp. Nº 4047-1999- Lima, en El Código
civil en su jurisprudencia, ob. cit., p. 569).
3. Caducidad
Artículo 1526.- Los plazos de las acciones de
que trata el artículo 1525 son los indicados en el
artículo 1514.
La acción resolutoria y la quanti minoris caducan a los tres
meses si se tratan de bienes muebles y a los seis, si son
inmuebles. Por ser estos plazos de caducidad, el juez los puede
declarar de oficio o a petición de parte (art. 2006).
4. Excepción de saneamiento
Artículo 1527.- Si el transferente entabla acción
judicial destinada a enervar cualesquiera de los
derechos sobre el bien que corresponden al adquirente
en virtud del contrato, tiene éste la facultad de deducir
la excepción de saneamiento, cuyo objeto es poner
definitivamente fin al juicio.
Si el transferente demanda judicialmente con el fin de enervar
cualesquiera de los derechos que el mismo ha transferido
mediante un contrato, el adquirente tiene la facultad de deducir la
excepción de saneamiento, como un medio de defensa de fondo,
con el fin de poner término definitivamente al proceso judicial.
El transferente no puede demandar de evicción al adquirente.
La obligación con prestación de no hacer del transferente, puede
ser esgrimida por el adquirente como excepción de saneamiento
frente a cualquier pretensión de evicción de dicho transferente.
Esto se expresa en la máxima: Quem de evictione tenet actio,
eundem agentem repellit exceptio.
La excepción de saneamiento, que el art. 1527 confiere al
adquirente, no es de naturaleza procesal, pues, no está
comprendida en la enumeración taxativa que hace el art. 446 del
Código Procesal Civil (CPC) sobre las únicas excepciones que
puede proponer el demandado, sino es una excepción de
naturaleza material, un medio de defensa previa que se propone y
tramita como excepción (art. 455 del CPC). No está destinada a
suspender el proceso como ocurre con otras defensas previas (art.
456), sino que su objeto es atacar el fondo del asunto y poner
definitivamente fin al proceso judicial.
5. Pacto de liberación de la obligación de sanear
Artículo 1528.- Es nulo el pacto mediante el cual se
pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento
del transferente por un hecho voluntario suyo.
Sin embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la
exoneración o limitación del saneamiento por hechos
concretos, cuya justificación debe expresarse en el
contrato.
La obligación saneamiento por evicción o por vicios ocultos
puede ser modificada ampliándola o reduciéndola o exonerando al
transferente. En cambio, sobre la base de la regla general que
establece que a nadie se le puede exonerar de las consecuencias
de su propio dolo o culpa, no es posible limitar o exonerar al
transferente de su obligación de sanear por sus hechos personales
con los cuales disminuya el valor del bien que ha transferido o
impida que éste sea destinado para el fin de la adquisición o
reduca sus cualidades para que pueda servir para dicho fin, siendo
nulo todo pacto en contrario.
En otros términos, la norma del art. 1528, al disponer que es
nulo el pacto de liberación o limitación de la obligación de sanear
por hecho propio del transferente (pactum de non praestanda
evictione), constituye una excepción a la regla del art. 1489 que
prescribe que se puede restringir o suprimir la obligación de
saneamiento.
En cambio, no hay ningún inconveniente para que se amplíe
la obligación de saneamiento por hecho propio del transferente,
como, por ejemplo, que se obligue a sanear por las consecuencias
derivadas del caso fortuito.
En principio, todo pacto de limitación o exclusión de la
obligación de saneamiento es nulo cuando el enajenante ha
obrado de mala fe. Si la ley permitiera que el transferente,
mediante pacto, quede liberado o se limite su obligación de sanear
proveniente de sus propios hechos, se le estaría exonerando del
resultado de su dolo o culpa, en abierta contradicción del
principio de la buena fe que rige el cumplimiento de los contratos.
 El art. 1628 del Code Napoleon prescribe: “Aunque se
hubiese pactado que el vendedor no estará sujeto a garantía
alguna, permanece sin embargo obligado a la que resulte de un
hecho personal suyo. Toda convención contraria es nula”91.
Comentando este artículo, Fuzier Hermann y Darras, citado por
Barandiarán92, expresa: “Por lo demás, este artículo no debe ser
entendido en un sentido rigurosamente literal. Si el texto prohíbe
colocar los hechos personales del vendedor bajo el beneficio de la
cláusula de irresponsabilidad se puede, sin embargo, someter bajo
el imperio de esta disposición los daños que puedan resultar
eventualmente de un hecho concreto que constituya el ejercicio de
un derecho. Ha sido juzgado a este respecto que una compañía
concesionaria de minas que vende terrenos situados en el
perímetro de su explotación, puede estipular válidamente que no
deberá ninguna garantía al adquirente por razón del perjuicio que
pueda resultar para el terreno adquirido por los trabajos
subterráneos de explotación regular de la mina. Tal situación que
no exonera a la compañía de las consecuencias mismas de su
culpa, no tiene nada de contraria al orden público”.
La jurisprudencia francesa ha resuelto que el vendedor,
quien debe garantizar al adquirente, está obligado a responder de
sus propios hechos, por lo que no puede él mismo eviccionar al
adquirente invocando la prescripción adquisitiva para hacerse
reconocer propietario de la cosa vendida, de la cual ha conservado
la posesión; al adquirente está siempre reservado el derecho de
oponer la excepción de garantía, la cual es perpetua93.
El Código civil italiano en su art. 1487 dispone: “Los
contratantes pueden aumentar o disminuir los efectos de la
garantía y pueden pactar además que el vendedor no quede sujeto
a garantía alguna. Aun cuando se pacte la exclusión de la garantía,
el vendedor está siempre obligado por la evicción derivada de un

91
Code Napoleon: Art. 1628. Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis á aucune
garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel:
toute convention contraire est nulle.
92
Barandiarán, José León, ob. cit., p. 224.
93
Cil. 3°, 20 0ct. 1981, en Code Civil, Dalloz, 1990-91, p. 1054.
hecho suyo propio. Es nulo todo pacto en contrario”. Belmonte94,
comentando este artículo, dice que el pacto de exclusión de la
garantía, denominado pactum de non praestanda evictione, y, por
tanto, es nulo si ha sido incluido en el contrato, cuando la
evicción derive, directa o inmediatamente, de un hecho propio del
vendedor. En realidad, en esta hipótesis, se está fuera del
concepto de garantía (obligación de saneamiento), en cuanto que
se puede garantizar sólo con relación a eventos que no deriven de
hecho propio; el abstenerse de perturbar a la contraparte es una
obligación que incumbe a todos, no solo al vendedor. Por tanto,
está claro que, aunque en silencio del Código, el vendedor no
podrá valerse del pactun de non praestanda evictione, cuando ha
vendido sucesivamente a dos personas y la segunda (habiendo,
por ejemplo, inscrito primero) reclamase el derecho comprado por
la primera.
Un principio general reza que el acto jurídico es nulo
cuando la ley así lo declara (art. 219.7). La norma contenida en el
primer párrafo del art. 1528 es una aplicación de este principio
cuando establece que “es nulo el pacto mediante el cual se
pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del
transferente por un hecho voluntario suyo”. No es nulo el
contrato, sino solamente el pacto de liberación de responsabilidad
del transferente, por tanto, no se trata de una nulidad total, sino
parcial. La mencionada norma del art. 1528 es de carácter
imperativo por lo que no admite pacto en contrario (art. 1354).
Excepcionalmente, por disposición del segundo párrafo del art.
1528, “puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o
limitación del saneamiento por hechos concretos, cuya
justificación debe expresarse en el contrato”. Es decir, el juez
puede declarar la validez del pacto de liberación de la obligación
de sanear, cuando se haya especificado el hecho concreto que
puede realizar el transferente que constituya el ejercicio de un
derecho.
Los antecedentes normativos del art. 1528 son: el art. 1417
del Código de 1852 que disponía: “Aunque se hubiese pactado

94
Belmonte, Guido, Mario de Simone, Adriano Florentino, Antonio Guarino, Giussepe Mirabelli, ob. cit.,
p. 19.
que no quede sujeto el vendedor á saneamiento, lo estará sin
embargo al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto
contrario es nulo”; el art. 1372 del Código de 1936, el cual
disponía: “Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el
enajenante a saneamiento, lo estará sin embargo al que resulte de
un hecho personal suyo; todo pacto en contrario es nulo”. Estos
dispositivos reproducen el art. 1628 del Code Napoleon.