QUEJOSO: FRANCISCO PEÑA ORTIZ

ASUNTO: AMPARO DIRECTO

EXPEDIENTE 742/2022

H. SEGUNDO TRIBUNAL TRIBUNAL COLEGIADO DEL XXII CIRCUITO

EN MATERIAS ADMINISTRATIVA Y CIVIL EN TURNO EN EL
ESTADO DE QUERETARO
P R E S E N T E.

FRANCISCO PEÑA ORTIZ, por mi propio derecho y en calidad de quejoso, señalando

como domicilio para oír y recibir notificaciones y documentos el despacho ubicado en
AVENIDA IGNACIO ZARAGOZA NUMERO 45 INTERIOR 1, COLONIA CARRIZAL
EN ESTA CIUDAD, autorizando para recibirlas en mi nombre y representación conforme a lo
dispuesto por el artículo 27 de la Ley de Amparo vigente a los Licenciados AGUSTIN
ROMERO ARMENTA Y/O JUAN ALEJANDRO BALDERAS LÓPEZ Y/O MA. DE
GUADALUPE CASILLAS SANTOS Y/O JUAN MARIO PAULIN RESENDIZ ante usted
respetuosamente comparezco ante usted para exponer:

VENGO A PRECISAR EL ACTO QUE ME CAUSA AGRAVIO, SIENDO LA

SENTENCIA CONDENATORIA QUE ME IMPUSIERA EL JUZGADO QUINTO DE
PRIMERA INSTANCIA CIVIL, POR LO QUE QUEDA CONFORME A LO SIGUIENTE:

BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, manifiesto a usted C. Juez de Distrito los

hechos y alteraciones que me constan y que constituyen los antecedentes de los actos reclamados
que son los siguientes:

CONCEPTOS DE VIOLACION:
Me causa agravio la resolución definitiva de fecha 2 de mayo de 2022 por el C. Juez
Quinto Civil de Primera Instancia de esta ciudad dentro del juicio ordinario civil numero
1200/2021 publicado el día siguiente y que me notificada el día 4 de mayo del año en curso, por
cuanto a que en los puntos resolutivos primero y segundo él A quo considera y resuelve la parte
actora MARIA TERESA SUSANA FERNANDEZ ALPÍZAR acreditó los extremos de su acción
de cumplimiento de contrato y en consecuencia condena a FRANCISCO PEÑA ORTIZ al
cumplimiento de las prestaciones a las que fuera condenada y funda su determinación conforme
al considerando tercero de la resolución que se impugna.

TERCERO. La parte actora reclama el desahucio y consecuentemente la desocupación del

inmueble arrendado, argumentando sobre los hechos narrados en su escrito de demanda, mismos
que se tienen por reproducidos como si a la letra se inserten.

Por su parte, el demandado FRANCISCO PEÑA ORTIZ, se le tuvieron por perdidos los derechos.
Expuesto lo anterior, se procede en primer lugar al estudio de la procedencia o improcedencia de la
acción de desahucio, para ello, tenemos que la acción que nos ocupa requiere para su integración
de los siguientes elementos:
1.- Que exista contrato escrito de arrendamiento;
2.- Que haya falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas.
Elementos que se deducen del artículo 502 del Código Procesal Civil.
En este orden de ideas, la actora para acreditar su acción de desahucio, exhibió la DOCUMENTAL
PRIVADA consistente en original de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 30 de
Julio de 2018. Que celebraron, por una parte la actora JESÚS FERNÁNDEZ Y EGUIA como
arrendadora y en su calidad de propietaria del inmueble, y por la otra FRANCISCO PEÑA ORTIZ
en su calidad de arrendatario, respecto al inmueble ubicado en NÚMERO 1219, CALLE
GUAYABE, FRACCIONAMIENTO EL REFUGIO, DE ESTA CIUDAD, cuya vigencia sería de
UN AÑO, es decir, del 1 DE AGOSTO DE 2018 AL 30 DE JULIO DE 2019, en el cual, se pactó
entre otras cosas, lo siguiente:
“SEGUNDA PRECIO DEL ARRENDAMIENTO, - El precio total del arrendamiento será la
cantidad de $114,000.00 (CIENTO CATORCE MIL PESOS 00/100 M.N.) que se cubrirá mediante
12 exhibiciones de $9,500.00 (Nueve mil quinientos pesos 00/100 M.N.) Dicha cantidad incluye la
cuota de mantenimiento que se paga a la administración del fraccionamiento.
CUARTA. “DEPÓSITO”. “El arrendatario” en este acto hace entrega por concepto de garantía del
cumplimiento del presente contrato y de los daños y perjuicios que pudieren causarse al inmueble
materia de este contrato de arrendamiento, la cantidad de $9,500.00 (NUEVE MIL QUINIENTOS
PESOS 00/100 M.N.) cantidad que le será devuelta siempre y cuando …”
También la actora exhibió DOCUMENTAL PÚBLICA consistente en la escritura 16,331 de fecha
de Septiembre de 2001, pasada ante la fe del notario público 1 de San Juan del Río, Qro. De donde
se advierte lo siguiente:
 “CLAUSULAS”
PRIMERA.- La señora SUSANA FERNÁNDEZ ALPIZAR, otorga PODER GENERAL PARA
PLEITOS Y COBRANZAS Y PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y DOMINIO a favor del
señor JESÚS FERNÁNDEZ EGUIA, con todas las facultades generales y las especiales que
requieren de mención o cláusulas especial…”
Documentales que objetó la parte demandada, pues dice que la actora no tiene derecho a
ofrecerlas.
Objeción que se califica de inatendible, al no tener razón que permitan valorar los documentos,
máxime que, confiesa haber suscrito el documento hoy base de la acción.
Luego entonces, se le concede valor probatorio al contrato de marras, así como a la escritura
pública, de conformidad con el numeral 347 y 416 del Código de Procedimientos Civiles.
En consecuencia, quedó colmado el primero de los elementos, es decir, la existencia del contrato de
arrendamiento por escrito del inmueble de la litis, mismo que reúne los requisitos establecidos por
el artículo 2284 de la Ley Sustantiva Civil del Estado de Querétaro, que entre otras cosas establece
que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a
conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar, por ese uso o goce, un precio cierto.
Ahora bien y por cuento ve al segundo requisito de la acción, tenemos que la parte actora afirma
que se le adeuda las rentas correspondientes a los meses de ENERO A SEPTIEMBRE DE 2001, no
obstante que la demandada se obligó a pagar las rentas, tan como se pactó en la cláusula
SEGUNDA del contrato base de la acción valorado párrafos arriba, de ahí que, es suficiente que
la actor afirme la existencia del incumplimiento, pues conforme las normas que regulan la prueba,
corresponde al deudor en este caso a la demandada demostrar el cumplimiento de su obligación
contraída y no el incumplimiento al acreedor, ya que de exigir tal prueba a éste último, equivaldría
a obligarlo a demostrar una negociación.

Para ello, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido el criterio Jurisprudencial

número 202, visible en la Jurisprudencia A 1990, comparada a 1917-1985, libro Tercero, página
502 de extinta Tercera Sala, y que a la letra dice:

“PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. – El pago o cumplimiento de las

obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el cumplimiento al actor”.

De igual forma, también el criterio jurisprudencia número 61 visible en la Jurisprudencia A 1990,

comparada a 1917,1985, Cuarta Parte página 169 de la extinta Tercera Sala, que reza:
“ARRENDAMIENTO. PRUEBS DEL PAGO DE LAS RENTAS. – El contrato de arrendamiento
exhibido en un juicio sobre recisión , por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de
la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde las fechas del contrato; éste
en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que
el actor demuestre la existencia del contrato y que afirma la falta de pago de las pensiones, para
que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha
del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al
arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negociación; y si el inquilino sostiene la
ocupación no tuvo lugar por todo el tiempo cuyo pago se le exige, debe comprobar tal hecho”.
Expuesto ello, tenemos que correspondía a la parte demandada la carga de la prueba para
demostrar que hizo el pago de las pensiones rentísticas reclamadas por la actora, ya que, de lo
contrario, como se dijo párrafos arriba, exigir tal prueba a la acreedora se traduciría en obligarlo a
probar una negación siendo ello una presunción legal que favorece en su totalidad a la parte
demandante en términos de lo dispuesto en el artículo 280 de la Ley Adjetiva Civil para el Estado en
vigor.
En esas condiciones, la parte demandada no ofreció ningún medio probatorio a fin de demostrar
haber cumplido con sus obligaciones de pago de rentas.
Por el contrario, la actora desahogó la CONFESIONAL a cargo de la parte demandada, confesión
de la que se obtuvo en lo que interesa que: es cierto que dejó de pagar la renta correspondiente al
mes de agosto y septiembre de 2021; medio probatorio que no fue refutado por la parte demandad
con probanza alguna, por lo que esta autoridad le otorga valor probatorio pleno a dicho medio de
convicción, de conformidad con el numeral 412 y 413 del código de Procedimientos Civiles.
Así como que, desahogo la prueba TESTIMONIAL a cargo de SUSANA ALPIZAR BARRERA Y
JOSÉ FERNÁNDEZ ALPIZAR, probanza la cual arrojó lo siguiente, respecto del primer ateste: la
cantidad que adeuda el demandado, si su renta era de 9500 y pues si no ha pagado entonces que
imagino que desde julio 21 creo desde entonces no paga, realmente tiene como un año y pico que
no paga; respecto al segundo ateste: se que la cantidad que el demandado adeuda, por que el señor
ha pasado por una situación complicada y prácticamente en este año se cumplió un año de su
atraso; de lo anterior, resulta que ambos atestes fueron coincidentes en que la parte demandada
tiene más de un año de no pagar las rentas; luego entonces y toda vez que lo anterior no fue
contradicho por la parte demandada con ningún medio de prueba, el suscrito le otorga valor
probatorio pleno al presente, de conformidad con el numera y 424 y 431 del Código de
Procedimientos Civiles.
Sin que ninguno de los restantes medios probatorios, aporte elemento novedoso a la presente litis.
Consecuentemente, la parte demandada fue omisa en sustentar estar al corriente con el pago de las
pensiones rentísticas a partir del mes de ENERO A SEPTIEMBRE DE 2021.
De tal forma que, la parte actora acreditó los extremos de su acción de desahucio, pues la
demandada no logró demostrar el pago de las rentas, traduciéndose en más de dos rentas vencidas,
resultando procedente la acción de desahucio intentada por la actora, ya que se manifiesta el
incumplimiento de la inquilina en el pago de las rentas señaladas.
Por consiguiente:

En primer lugar, se condena a la parte demandada FRANCISCO PEÑA ORTIZ, en su calidad de

arrendataria, a la desocupación y entrega del inmueble materia del arrendamiento ubicado en
CALLE GUAYABE, NÚMERO 1219, FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL EL REFUGIO, DE
ESTA CIUDAD, con sus accesorios e instalaciones con las que cuente a favor de la parte actora,
declarando así la terminación contractual entre las partes derivada del arrendamiento de marras, lo
anterior en términos de lo dispuesto en los artículos 504 y 505 de la Ley Adjetiva Civil para el
estado en vigor.

El A quo con su determinación viola flagrantemente la ley sustantiva civil, EN PRIMER

LUGAR, no tomó en cuenta las facultades del apoderado legal, desestimando que con ello tenga
acción para realizar la demanda que nos ocupa, tan solo basta con revisar el contrato de arrendamiento
y quien es el apoderado legal, situación que a todas luces me está causando agravio al dictar una
sentencia condenatoria en contra, sin entrar a fondo en la personalidad de la parte actora derivado del
poder que exhibió, ya que si la Aquo lo hubiera revisado, se percataría que no tiene y cuenta con la
personalidad para exitar el presente procedimiento, ante este tenor me deja en estado de indefensión.

Otra situación que me causa agravio, es la relacionada a las pruebas que se presentaron, ya
que el actor menciono que se deben rentas de enero de 2021 a la fecha, situación que se manifestó
como falsa, además que el Aquo no esta valorando debidamente, esto es que en primer lugar el actor
debio exhibir las facturas que se adeudan, bajo esta premisa, se me esta dejando en un completo estado
de indefensión, ya que el Aquo solo se basó en lo redactado por el actor, mas no en las pruebas que
exhibe.

Otra situación es que el Aquo no esta valorando la confesión que se hicieran ya que el suscrito
hice referencia a que el de la voz si bien es cierto ha sido omiso en el pago de rentas, lo es que no es
como lo manifiesta el actor.

Es innegable que el Aquo no entro a fondo a revisar la Litis de una manera objetiva, y con las
pruebas vertidas dicta su resolución de una forma simple, de manera que no se valoran las pruebas y
su contenido, máxime en la confesional que tiene valor probatorio pleno, condenando a pagar al
suscrito rentas que ya fueron pagadas y que se hizo la mención de las mismas, además de que esta
sobre valorando las pruebas del actor, ya que si se entra a detalle al estudio de las mismas, el resultado
de la sentencia seria diferente, si bien es cierto, se reconoce un incumplimiento, lo cierto es que no es
el que proyecta el Aquo.

Me causa agravio lo resuelto por el A quo toda vez que el fallo se basa en suposiciones,
debiendo la juzgadora contemplar lo que establece la Ley Civil sustantiva, ya que ésta es clara
respecto a lo establecido sobre el contrato de arrendamiento

Por lo anteriormente expuesto a esta H. Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia en el
estado, atentamente pido:

SUPLENCIA DE LA QUEJA.

Por último, solicito a este Tribunal Federal que, con fundamento en la Legislación en Materia de
Amparo, se supla la deficiencia de la queja planteada a favor del quejoso, por los defectos y
deficiencias que pudiera tener esta demanda.

SUSPENSIÓN DEL ACTO RECLAMADO.

Es procedente la suspensión tanto provisional como definitiva para que las cosas se
queden en el estado en que se encuentran, hasta en tanto se resuelva el amparo directo, de
conformidad con los artículos 128, 131 y 139 de la Ley de amparo, toda vez que con ella no se
sigue perjuicio al interés general ni se contravienen disposiciones de orden público.

Por lo anteriormente expuesto y fundado a usted, C. H. Tribunal Colegiado de Circuito

atentamente pido:

PRIMERO. - Tenerme por presentado con este escrito demandando el amparo y

protección de la Justicia Federal en contra de la Sentencia Definitiva a que me he referido.
 SEGUNDO. - Previos a los tramites de ley, concederme el amparo solicitado por ser
procedente y fundado conforme a las leyes y garantías individuales mencionadas.

TERCERO. - Tenerme con este escrito señalando como domicilio para oír y recibir
notificaciones y documentos el despacho ubicado en la AV. ZARAGOZA #45 INTERIOR 1,
COLONIA CARRIZAL, EN ESTA CIUDAD, con correo electrónico Jorge_og@hotmail.com,
autorizando para recibirlas en mi nombre y representación conforme a lo dispuesto por el artículo
27 de la Ley de Amparo vigente a los Lics. Jorge Orona García y/o Ma. De Guadalupe
Casillas Santos y/o Juan Mario Paulin Resendiz y/o Juan Alejandro Balderas López.

Querétaro, Qro., a la fecha de su presentación,

ATENTAMENTE

FRANCISCO PEÑA ORTIZ

EXP: 1200/2021
FRANCISCO PEÑA ORTIZ
JUICIO SUMARIO DE DESAHUCIO
ASUNTO: SE PRESENTA AMPARO

C. JUEZ QUINTO CIVIL DE PRIMERA INSTANCIA

P R E S E N T E.

C. FRANCISCO PEÑA ORTIZ, con la personalidad que debidamente tengo reconocida

en autos del juicio Ordinario Civil, cuyo número de expediente he señalado con antelación, ante
usted respetuosamente comparezco para exponer:

Que por medio del presente ocurso y encontrándome dentro del tiempo y forma legal
vengo a interponer el JUICIO DE AMPARO en contra de la sentencia definitiva de fecha 8 DE
SEPTIEMBRE DE 2022, dictada por el C. Juez QUINTO civil de Primera Instancia de esta
ciudad, dentro del juicio sumario de desahucio dentro del expediente 1200/2021, publicado el día
siguiente, en virtud de que el mismo me causa agravio al suscrito que haré valer ante la sala Civil
del H. Tribunal Superior de Justicia.
 Por lo anteriormente expuesto y fundado a usted C. Juez, atentamente pido:

PRIMERO.- Tenerme por presentado interponiendo en tiempo y forma legal el JUICIO

DE AMPARO DIRECTO que se hace valer en contra del proveído de fecha 1 DE SEPTIEMBRE
DE 2022.

SEGUNDO.- Admitir juicio de amparo directo

TERCERO.- Tener por formulados los agravios en los términos del escrito que
acompaño al presente ocurso.

Querétaro, Qro., a la fecha de su presentación.

ATENTAMENTE

FRANCISCO PEÑA ORTIZ