Tasacion Saucedo 2022

INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
T-CMM2022- 15
DATOS GENERALES
PROPIETARIO : FAMILIA SAUCEDO
SOLICITANTE : FAMILIA SAUCEDO
UBICACIÓN : MZ. 138-A LOTE 14 UPIS HUASCAR
DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO
VALORES
VALOR DE TERRENO :
90.00 m2 S/. 276,480.00 US$ 67,500.00
VALOR DE REPOSICION : S/. 276,480.00 US$ 67,500.00

VALOR COMERCIAL : S/. 276,480.00 US$ 67,500.00
VALOR DE REALIZACION : S/. 215,291.52 US$ 56,065.50
OTROS
TIPO DE CAMBIO : US$1.00 = S/. 3.84
FECHA : 10 DE SETIEMBRE DEL 2022.
EST. CONSERV./ANTIGÜEDAD : REGULAR / 40 AÑOS
USOS : ZONA RDM / CASA HABITACIÓN / MERCADOS
(VIVIENDA MULTIFAMILIAR).
INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE N° J.M. 15-2022
Solicitante: FAMILIA SAUCEDO
Propietario: FAMILIA SAUCEDO
Ubicación Ficha Registral: Conjunto Residencial - Distrito de san juan de Lurigancho Prov. Y
Departamento de Lima.
Ubicación Inspección:
Conjunto Residencial - Distrito de san juan de Lurigancho Prov. y Departamento de Lima.
Fecha de inspección: el 3 de setiembre del 2022
Año de Adquisición de la Propiedad: 1982
Uso Actual: /VIVIENDA
Zonificación: RDM – Residencial de Densidad Media
Condición del bien: Construido sin autorización /
Condición del terreno: El predio cuenta inscrito en el Superintendencia de los Registros Públicos.
Nº de Hojas : 09
Valorización en Dolares
Área de Valor de Valor Valor de
Descripción
terreno m2 Terreno US$ Comercial US$ Realización US$
PREDIO 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50
TOTALES US$ 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50
Valorización en Soles
Valor
Área de Valor de Valor de
Descripción Comercial
terreno m2 Terreno Soles Realización Soles
Soles
PREDIO 90.00 m2 259,200.00 259,200.00 215,291.52
TOTALES SOLES 90.00 m2 259,200.00 259,200.00 215,291.52

Tipo de cambio 3.84
INFORME DE LA VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN GENERAL
1. ANTECEDENTES
Por encargo de la solicitante la directiva asociación de vivienda juan pablo amigo, se procedió a llevar a cabo
la Valuación Comercial de un inmueble ubicado en la MZ. 138-A LOTE 14 UPIS HUASCAR –DISTRITO DE SAN
JUAN DE LURIGANCHO Prov. y Departamento de Lima
2. OBJETIVO
El desarrollo de nuestra labor tuvo como objetivo principal, determinar el Valor Comercial y el Valor de
Realización del inmueble de propiedad de FAMILIA SAUCEDO, para lo cual se procedió al levantamiento de
información del inmueble, realizando la verificación física, así como la recolección de la documentación
sustentatoria presentada por la empresa.
3. VALUACIÓN DEL BIEN
La valuación se llevó a cabo en el Área Común DEL PREDIO ubicado la MZ. 138-A LOTE 14 UPIS HUASCAR –
DISTRITO DE SAN JUAN DE LURIGANCHO Prov. y Departamento de Lima, de la FAMILIA SAUCEDO Distrito
de San Juan de Lurigancho, Prov. y Departamento de Lima
El citado inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica en los Registros de Propiedad Inmueble
de Lima.
4. COORDINADORES DE LA VALUACIÓN
El suscrito se desempeñó como coordinador y encargado de la supervisión de la toma de datos para la
evaluación Comercial. Asimismo, la empresa, nos indicó contactarnos con el sr. ANDRES SAUCEDO, quien
nos brindó las facilidades para la ejecución del levantamiento de la información.
5. DURACIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL TRABAJO
La inspección realizada, así como la evaluación de los documentos presentados al 03 de SETIEMBRE del
2022, se llevó a cabo durante el periodo de un (01) día en el campo.
6. METODOLOGÍA
Se ha empleado el método de la Valuación Directa, realizando el reconocimiento físico del inmueble, en el cual
se apreció su estado actual y linderos, para su posterior toma de datos, con el fin de llevar a cabo el cálculo
del Valor Comercial y Valor de Realización, en concordancia con lo dispuesto en el Nuevo Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial RM Nº 126-2007-VIVIENDA, publicado en el Diario Oficial El
Peruano el 13 de mayo de 2007, así como las disposiciones vigentes emitidas por la Superintendencia de Banca,
Seguros y AFP.
7. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
El propietario, nos proporcionó copia de los siguientes documentos:
Declaración Jurada Impuesto Predial 2022 (PU).
Declaración Jurada Impuesto Predial 2022 (HR).
Partida Registral, expedida por el Registro de la Propiedad Inmueble.
8. DESCRIPCIÓN DEL BIEN
Se trata de un terreno en cuyas áreas se encuentra una construcción de 2 pisos, el terreno se encuentra
actualmente con una zonificación RDM para uso de Vivienda y el inmueble se encuentra en la parte posterior
de una avenida altamente transitable como es la Av. JOSE CARLOS MARETEGUI
El estado de conservación es Regular.
LINDEROS PERIMÉTRICOS DE LAS AREAS, DE ACUERDO A LA COPIA LITERAL
PROPORCIONADA, LA CUAL DICE TEXTUALMENTE:
Frente : Con 6.00 ml. CON CALLE
Por la derecha : Con 15.00 ml.
Por la izquierda : Con 15.00 ml.
Fondo : Con 6.00 ml. propiedad de terceros
9. ÁREA DEL TERRENO
DESCRIPCION AREA
AREA DE TERRENO 90.00 M2
10. ENTORNO
El inmueble visitado, se encuentra en una zona completamente consolidada. Está conformado en los
alrededores, con Zona Comercial. La zona cuenta con obras de infraestructura urbana, alumbrado público,
veredas, pistas redes de electricidad, de agua, desagüe.
11. ESTADO ACTUAL
Al momento de realizar la inspección, pudimos apreciar que el terreno tine una construccion Antigua
13. ANTIGUEDAD DEL BIEN
De acuerdo al PU (predio urbano), el inmueble tiene una antigüedad de 40 años.
14. PÓLIZA DE SEGUROS
No se contó con información
15. GRAVAMENES Y CARGAS DE ACUERDO A COPIA LITERAL (titulación e inscripción)

No se contó con información
16. DEPRECIACIÓN
Teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, su estado de conservación y antigüedad de construcción de
cada piso, se ha tomado el factor de depreciación de 29%.
17. RESULTADO DE LA VALUACIÓN
En base a la evaluación efectuada, establecemos que el precio corresponde al caso que un comprador y un
vendedor, que enterados de las características particulares y principales del inmueble, así como las condiciones
del mercado que lo rodean, estarían dispuestos a intercambiar, encontrándose ambos libres de presiones
externas y realizando la operación en un tiempo razonable.
 VALOR DEL TERRENO
Para determinar el valor de mercado del terreno, se ha tomado en consideración las últimas operaciones de
compra y venta de los terrenos adyacentes, por ser característica similar; asimismo, se ha considerado la oferta
y demanda existente para la construcción de inmuebles.
CUADRO DE RESUMEN DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO (VT) VT=Area*VUT
CONCEPTO AREA VUT VALOR DE TERRENO

VALOR DEL AREA DE TERRENO 90.00 $ 750.00 $ 67,500.00
En tal sentido, del estudio realizado, se procedió a la determinación del Valor Unitario (metro cuadrado del
terreno), aplicando los criterios propuestos por el Reglamento Nacional de Tasaciones, como son la antigüedad,
el estado de conservación y en especial la ubicación del inmueble y el área proporcional de terreno, obteniendo
los valores unitarios de terreno, así como del área útil vendible. Por lo mencionado anteriormente,
consideramos la aplicación de un Valor Unitario de 750.00 Dólares Americanos por metro cuadrado de terreno,
tal como se muestra en el siguiente cuadro:
18. VALOR COMERCIAL DEL BIEN
El Valor Comercial del inmueble visitado, corresponde a la sumatoria de los valores mostrados en los cuadros
precedentes, cuyos montos ascienden a:
Área de Valor de Valor Valor de

Descripción
terreno m2 Terreno US$ Comercial US$ Realización US$
PREDIO 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50
TOTALES US$ 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50
Valor del Terreno : US $ 67,500.00

Valor de edificación : US $ 00.00
US $ 67,500.00
VALOR COMERCIAL: US $ 67,500.00
19. VALOR DE REALIZACIÓN DEL BIEN
Este valor corresponde al caso de ser necesaria una venta rápida del inmueble, para lo cual afectamos al Valor
Comercial en un 7.9%, que representa la sumatoria de los cargos propios de la venta inmediata del inmueble
y que se detallan a continuación:
Gastos por pérdida y deterioro : 2,00 %
Gastos de valuación para realización: 0,40 %
Depreciación durante la ejecución: 2,00 %
Mantenimiento: 2.00 %
SUB TOTAL 6.40 %
Para realizar el inmueble en un plazo prudencial
de 180 días y establecido que a la fecha en el
mercado la oferta es mayor que la demanda para
este tipo de inmuebles consideramos Un ajuste en
el valor para cualquier fin : 10.54 %

TOTAL 16.94 %
Valor de Realización : Valor Comercial – 16.94 %

Valor de Realización: US $ 67,500.00 - US$ 11,434.50
VALOR DE REALIZACIÓN: US$ 56,065.55
20. VALOR A NUEVO (VRE)

Del análisis de los valores y para efectos del seguro correspondiente sobre el terreno, se determinara el valor
a nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo unitario del terreno por metro cuadrado, sin
considerar la depreciación por antigüedad.
21. TIEMPO DE VIGENCIA
De no variar las condiciones del mercado, sean éstas económicas o de otra índole que podrían afectar el valor
señalado, así como de no surgir circunstancias Imprevisibles, la presente valuación tendrá una vigencia de
noventa (90) días, a partir de la fecha de emisión del informe.
22. COMENTARIO FINAL
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, basándose en la información
disponible y aplicando las normas vigentes. Los elementos y datos contenidos en este informe han sido emitidos
con la opinión de nuestros mejores conocimientos, sin prejuicio alguno y con las reservas del caso.
Lima, 06 DE SETIEMBRE DEL 2022

UBICACIÓN DEL PREDIO
ANEXO DE FOTOS DEL PREDIO

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INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

VALOR DE REPOSICION : S/. 276,480.00 US$ 67,500.00

Solicitante: FAMILIA SAUCEDO

Propietario: FAMILIA SAUCEDO

Conjunto Residencial - Distrito de san juan de Lurigancho Prov. y Departamento de Lima.

Fecha de inspección: el 3 de setiembre del 2022

Año de Adquisición de la Propiedad: 1982

Uso Actual: /VIVIENDA

Zonificación: RDM – Residencial de Densidad Media

Condición del bien: Construido sin autorización /

PREDIO 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50

TOTALES US$ 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50

PREDIO 90.00 m2 259,200.00 259,200.00 215,291.52

TOTALES SOLES 90.00 m2 259,200.00 259,200.00 215,291.52

JUAN DE LURIGANCHO Prov. y Departamento de Lima

sustentatoria presentada por la empresa.

3. VALUACIÓN DEL BIEN

de San Juan de Lurigancho, Prov. y Departamento de Lima

El suscrito se desempeñó como coordinador y encargado de la supervisión de la toma de datos para la

nos brindó las facilidades para la ejecución del levantamiento de la información.

5. DURACIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL TRABAJO

2022, se llevó a cabo durante el periodo de un (01) día en el campo.

de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial RM Nº 126-2007-VIVIENDA, publicado en el Diario Oficial El

El propietario, nos proporcionó copia de los siguientes documentos:

Declaración Jurada Impuesto Predial 2022 (PU).

Declaración Jurada Impuesto Predial 2022 (HR).

Partida Registral, expedida por el Registro de la Propiedad Inmueble.

8. DESCRIPCIÓN DEL BIEN

de una avenida altamente transitable como es la Av. JOSE CARLOS MARETEGUI

El estado de conservación es Regular.

LINDEROS PERIMÉTRICOS DE LAS AREAS, DE ACUERDO A LA COPIA LITERAL

PROPORCIONADA, LA CUAL DICE TEXTUALMENTE:

Frente : Con 6.00 ml. CON CALLE

Por la derecha : Con 15.00 ml.

Por la izquierda : Con 15.00 ml.

Fondo : Con 6.00 ml. propiedad de terceros

9. ÁREA DEL TERRENO

AREA DE TERRENO 90.00 M2

veredas, pistas redes de electricidad, de agua, desagüe.

11. ESTADO ACTUAL

13. ANTIGUEDAD DEL BIEN

De acuerdo al PU (predio urbano), el inmueble tiene una antigüedad de 40 años.

14. PÓLIZA DE SEGUROS

No se contó con información

15. GRAVAMENES Y CARGAS DE ACUERDO A COPIA LITERAL (titulación e inscripción)

CUADRO DE RESUMEN DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO (VT) VT=Area*VUT

CONCEPTO AREA VUT VALOR DE TERRENO

18. VALOR COMERCIAL DEL BIEN

Área de Valor de Valor Valor de

PREDIO 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50

TOTALES US$ 90.00 m2 67,500.00 67,500.00 56,065.50

Valor del Terreno : US $ 67,500.00

el valor para cualquier fin : 10.54 %

Valor de Realización : Valor Comercial – 16.94 %

20. VALOR A NUEVO (VRE)

21. TIEMPO DE VIGENCIA

noventa (90) días, a partir de la fecha de emisión del informe.

22. COMENTARIO FINAL