TEMA 10.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL II

10.1. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS: SU RÉGIMEN JURÍDICO

Como sabemos, la propiedad horizontal es una propiedad de carácter complejo y especial

resultante de la suma de elementos comunes y privativos.

Conforme al art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), en el régimen de

propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y

susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido
señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.

En este sentido, elementos comunes son aquellas dependencias o partes del edificio necesarias
o útiles para su adecuado uso y disfrute por todos los propietarios. Su concepto se delimita por
oposición al de parte privativa, reservada exclusivamente para cada propietario.

El art. 396 C.c. resalta que la propiedad de cada piso o local lleva inherente un derecho de
copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

La enumeración que contiene este artículo es meramente enunciativa y no pretende ser total.
Es decir, pueden existir en un edificio sujeto a este régimen, elementos comunes distintos de los
contemplados en aquella relación.

Según la doctrina, las bases legales en que se funda la existencia de los elementos comunes son
la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración o estado exteriores.

En cuanto a sus CLASES, la doctrina y la Jurisprudencia distinguen entre elementos comunes por
naturaleza o esenciales y elementos comunes por destino o accidentales. Los primeros son
inherentes al derecho de propiedad que recae sobre cada departamento privativo y son los
enunciados en el art. 396 C.c. Su inclusión en la copropiedad es obligada e imperativa (por
ejemplo, el solar o la fachada) y su negociabilidad separada está excluida.

Sin embargo, los elementos comunes por destino son aquellos que se adscriben al servicio de
todos o algunos de los propietarios singulares (por ejemplo, jardines o garajes). Por tanto, cabe
que se dividan, enajenen, etc.

Los CARACTERES de los elementos comunes son los siguientes:

▪ Su INSEPARABILIDAD, es decir, sólo pueden ser enajenados, gravados o embargados

juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
▪ Su INDIVISIBILIDAD. La acción de división de la cosa común que consagra el art. 400 C.c.
queda aquí excluida con plena justificación.

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En contraposición a los elementos comunes, aparecen los elementos privativos, caracterizados
por la utilización exclusiva de su titular. El art. 396 C.c. habla de pisos o locales y el art. 3 LPH
habla de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente.

El piso o local, como elemento privativo, es libremente transmisible y así lo proclama la ley y el
C.c. que, en su artículo 396 señala que en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de
los demás no tendrán por este sólo título derecho de tanteo ni de retracto.

De la misma manera, la Ley Hipotecaria permite que puedan hipotecarse los pisos o locales de
un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo dispuesto en la ley.

En esta línea, la doctrina considera que no son admisibles las cláusulas estatutarias que prohíban
al dueño del piso o local arrendarlo o que sujeten el arrendamiento al consentimiento de la
Junta.

Por lo demás, el dueño de cada piso o local está autorizado para modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no altere la seguridad del edificio, su
configuración y no perjudique a otros propietarios.

10.2. LA CUOTA

La cuota de participación es imprescindible para el régimen de propiedad horizontal. NO puede

concebirse un edificio sujeto a este régimen sin que cada piso o local tenga asignada la cuota
respectiva: la participación en votaciones, la contribución a los gastos, la distribución de
beneficios e incluso la parte a percibir al extinguirse la comunidad todo se halla condicionado
por la cuota.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos
de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por unanimidad.

La cuota de cada piso o local se fija en el título constitutivo por el propietario único otorgante
del mismo, por todos los copropietarios de común acuerdo y, en su defecto, por laudo arbitral
o resolución judicial.

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el
total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Cualquier acuerdo de modificación de cuotas deberá adoptarse por unanimidad, toda vez que
supone modificación del título constitutivo.

La doctrina mayoritaria considera que no existe impedimento legal para señalar, además de la
cuota de participación, una cuota o módulo especial y distinto para la contribución al
sostenimiento de los servicios comunes. Pensemos, por ejemplo, en la posibilidad de que los

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bajos comerciales no tengan acceso al zaguán, escalera y ascensor y se fije para ellos una cuota
especial y reducida de contribución a los gastos devengados por estos conceptos. Normalmente,
en el momento de constitución del régimen de propiedad horizontal se suele establecer que la
planta sótano e incluso los bajos no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensor, salvo
que tengan un elemento de comunicación con ellos.

Por lo demás, la reforma de 6 de abril de 1999 introdujo importantes reformas para la lucha
contra la morosidad como fueron la creación de un fondo de reserva, la responsabilidad solidaria
del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, un procedimiento ágil de ejecución
judicial para el cobro de las deudas, etc.

El fondo de reserva está destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca
y, en su caso, para las obras de rehabilitación y es obligación de cada propietario contribuir a su
dotación con arreglo a su respectiva cuota de participación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará
dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último
presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.

10.3. ANEJOS Y ELEMENTOS PROCOMUNALES

El anejo es una dependencia del edificio aislada del piso o local que depende o sirve como
accesorio del mismo y tiene acceso directo desde un elemento común.

La Ley de Propiedad Horizontal recoge esta idea y así los pisos o locales con sus anejos son
espacios delimitados sobre los que recae el derecho de propiedad exclusiva del titular.

Los anejos deben determinarse en el título constitutivo y no tiene una cuota especial, por
aprovecharles la del elemento privativo al que sirven y, además, no abren folio registral,
describiéndose en la inscripción del edificio en su conjunto y en la de la vivienda o local al que
siguen.

Por otra parte, elemento procomunal es aquel piso o local susceptible de aprovechamiento
independiente que, en vez de destinarse a elemento privativo, se deja como elemento común
con el fin de obtener un beneficio para la comunidad, beneficio que se obtiene, bien mediante
el servicio que presta directamente a los copropietarios, bien mediante el beneficio que
proporciona la contraprestación correspondiente a la cesión de su uso en forma onerosa.

Como caracteres de los elementos procomunales podemos señalar los siguientes:

▪ Es un elemento común accidental. No puede ser un elemento común esencial porque

su caracterización depende exclusivamente de la voluntad de los propietarios.

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 ▪ Presta servicio a la comunidad de propietarios y no existe inconveniente en que sólo
algunos de ellos sean los beneficiarios.
▪ La copropiedad del elemento procomunal es como la de los demás elementos comunes:
viene determinada por la titularidad de un departamento y en proporción a su cuota.
▪ Tiene que estar dentro del edificio o conjunto sujeto a régimen de propiedad horizontal.
▪ Su objeto es un piso, local o espacio susceptible de aprovechamiento independiente
que, sin embargo, se destina a uso de la comunidad (vivienda de portero, sala de juntas,
sala social, etc.).

10.4. CONFIGURACIÓN DE LOS GARAJES

Podemos definir el garaje como todo local destinado a la guarda, con carácter regular, de
vehículos de motor, ciclomotores y bicicletas de los propietarios del edificio o de terceros, o para
el ejercicio de la industria de garaje por parte de su propietario o de otra persona.

Los garajes pueden ser configurados de varias formas:

1) El garaje como anejo del psio o local. En este caso, la plaza de garaje aparece vinculada
al departamento privativo y la transmisión o, en general, cualquier modificación
jurídico-real del piso implica ineludiblemente la del garaje que le es anejo. Esta es la
situación que prevé la LPH. La condición del garaje como anejo del piso o local debe
hacerse constar en el título constitutivo del régimen y así lo impone la LPH.
2) El garaje como parte privativa principal a título de local. En este caso, la plaza de garaje
tendrá la misma consideración que cualquier piso o local, con su correspondiente cuota
de participación. La transmisión o gravamen del garaje se produce con total
independencia y sujeta a las reglas generales.
3) El garaje como parte privativa comunitaria. En este caso, se trata de un local más, con
su correspondiente cuota en la comunidad, que se disfruta por sus propietarios en
proporción a la cuota indivisa de la que son titulares en el local destinado a garaje. En
estos casos, suele pactarse entre los propietarios que la citada cuota da derecho a la
utilización exclusiva y excluyente de una plaza identificada con un número.
4) Finalmente, el garaje puede configurarse como espacio delimitado independiente de los
pisos o locales y con titulares total o parcialmente distintos de los que lo fueran de
aquellos.

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10.5. ORGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD

La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y, a pesar de ello, requiere una

organización interna. Su régimen se encuentra contenido en los arts. 13 y siguientes de la LPH.

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse

otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de
las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los mencionados.

El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,

mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario
designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El juez resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al
presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine
en la resolución judicial.

También podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta
designar presidente de la comunidad.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él,

en todos los asuntos que la afecten.

La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo

procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Sus funciones son:

▪ sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste.

▪ y asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
propietarios.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien
nombrarse independientemente y pueden podrá ser ejercido por cualquier propietario, así
como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para

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ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en
los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos
de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo
antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.

Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro

podrán acogerse al régimen de administración de la comunidad de bienes, si expresamente lo
establecen los estatutos.

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente y, en su caso,
vicepresidentes, secretario y administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los
pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador.

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria,

bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios, éstos nombrarán un
representante para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo

propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el

pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente
las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará
los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos
y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la

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cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100
de las cuotas de participación.

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión,

con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, en segunda convocatoria.

La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago
de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre
cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique
claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del
día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los

propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a
una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera

citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.
En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la
Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres
días.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y
para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos
los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

ACUERDOS DE LA JUNTA

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

▪ La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de

telecomunicación o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes
o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas

infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre
aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No
obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los
suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el

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importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.

No obstante lo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva

infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común.

▪ La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por

finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de
personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor,
incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las
cuotas de participación.

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros

servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de
los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado

un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos
de los mencionados anteriormente, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o
hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a
esta norma obligan a todos los propietarios.

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten
válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en
cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el

aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de
electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en
la misma.

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Los acuerdos no mencionados expresamente, que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez,
representen el total de las cuotas de participación.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria
serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr de acuerdo con las normas anteriores, el Juez, a instancia
de parte en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los
servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento
privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la

Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de
dichas mejoras.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el

Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

10.6. SUBCOMUNIDADES

Es posible, y en la práctica se da con cierta frecuencia que, en los edificios sujetos a régimen de
propiedad horizontal en los que existe más de un patio o escalera, se proceda, por acuerdo de
la Junta, a dividir la comunidad en una o más subcomunidades.

El efecto perseguido es, en la mayoría de los casos, conseguir una mejor organización y una
mayor agilidad en el funcionamiento del edificio.

El acuerdo de división de la comunidad de propietarios en dos o más subcomunidades puede o

no hacerse constar en el título constitutivo. Es posible que el único propietario o, en su caso,

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todos los copropietarios prevean en el momento inicial del otorgamiento del título la
conveniencia de establecer subcomunidades. En tal caso, fijarán las reglas de su funcionamiento
que gozarán de la misma eficacia respecto de terceros que los estatutos de los que forman parte.

En otras ocasiones, el acuerdo se adopta posteriormente, en cuyo caso, si se quieren modificar

los estatutos para incluir tal particularidad, será necesario contar con la adhesión unánime de
todos los copropietarios.

La subcomunidad contará con su propia organización (junta, presidente e incluso administrador)

y dentro de ella se fijarán las cuotas de cada uno de los pisos o locales que la integran.

10.7. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla
cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al
tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias

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