NORMATIVA
NORMATIVA
NORMATIVA
INMOBILIARIA
CLASE 4
● NORMATIVIDAD APLICABLE A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA
Tanto los avalúos como los valuadores, están sometidos a algunas leyes en México, las cuáles son:
Con base en el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación las únicas instituciones
autorizadas para certificar a los peritos valuadores son:
• Ubicación,
• Estado de conservación
• Edad
• Superficie
• Proyecto
ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS.
Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia
aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico también llamado Valor Neto de Reposición.
(VNR).
Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es medido
a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se le conoce como valor de capitalización.
Capitalización directa de ingreso anual.- También conocida como capitalización "a perpetuidad", es un
método utilizado para convertir una estimación del ingreso esperado durante un año, en un indicador del
valor en un solo paso ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de capitalización de ingresos
(relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo).
El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le denomina
generalmente como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de inmuebles).
ENFOQUE RESIDUAL.
El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que
adquiere un terreno urbano en breña ( terrenos sin servicios o no contemplados en los planes de desarrollo
urbano) o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo;
el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y
exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el
mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la complejidad del caso, el
método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:
a) Residual estático . análisis que considera la reparación, conclusión de las obras y la operación de
compraventa del inmueble analizado.
b) Residual dinámico . es el más adecuado para la valoración de un suelo de una promoción que se
desarrolla por fases, bien por el tamaño de la promoción, o bien por tratarse un suelo no consolidado y
escasamente urbanizado o sin urbanizar, en el que puede existir un mínimo de planeamiento (uso y
edificabilidad).
Por otra parta la Secretaría de Economía norma la valuación por conducto de la Dirección General de Normas
mediante la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de
Valuación, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza
de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y
esmero que el cliente merece, mediante:
LEGISLACION FEDERAL
• Ley General de Bienes Nacionales
• NORMAS conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se
refiere la Ley General de Bienes Nacionales.
• Norma Mexicana para Servicios de Valuación – Valuation Services
• Ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado
• Reglamentación para Avalúos Hipotecarios Unidades de Valuación
• Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de
créditos garantizados a la vivienda
• Normatividad Sociedad Hipotecaria Federal
• Código fiscal de la federación
• Reglamento del Código Fiscal de la Federación (vigencia del avalúo fiscal y valor referido ) Descargar
• METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARÁCTER TÉCNICO para la elaboración de trabajos valuatorios que
permitan dictaminar el monto de compensación y de indemnización para la expropiación, ocupación
temporal o limitación de derechos de dominio sobre bienes inmuebles y nacionalización de unidades
económicas por causa de utilidad pública, así como afectación por actos de autoridad y reparación de
daños y perjuicios
• PROCEDIMIENTO administrativo que regula la emisión de avalúos y justipreciaciones de rentas a que se
refieren los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales
• Indice Nacional de Precios al Consumidor
• TRIBUNALES FEDERALES- CONSEJO DE LA JUDICATURA FEDERAL (CJF): LISTA DE PERITOS DEL PODER
JUDICIAL FEDERAL.
• Un ejemplo de esto, es que si una casa vale $2,000,000, ahí van 2,000 millares por lo que el avalúo de
casa podría tener el precio de $5,000 (2.5 al millar)Esto todo depende de cada caso pero
aproximadamente eso es.
• Otro ejemplo, si el inmueble vale $1,000,000, serían 1,000 millares por lo que al multiplicarlo por 3.5 da
el resultado de $3,500. Entonces dependiendo del caso, ese sería un aproximado del precio del avalúo.