NORMATIVA

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VALUACIÓN

INMOBILIARIA
CLASE 4
● NORMATIVIDAD APLICABLE A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

Tanto los avalúos como los valuadores, están sometidos a algunas leyes en México, las cuáles son:

Con base en el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación las únicas instituciones
autorizadas para certificar a los peritos valuadores son:

• El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales


• Instituciones de crédito
• Registro vigente ante la Secretaría de Economía

En nuestro país la valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional,


está normada por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales (INDAABIN) mediante la ordenación del proceso valuatorio por
la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) a través de la Norma
Específica de Información Financiera Gubernamental (NEIFG 003–Bienes
Nacionales). Para el caso de bienes inmuebles de propiedad particular
corresponde a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) a través de las
“Reglas metodológicas para la valuación de inmuebles”
• Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se
esquematizó la normativa a través del “Octágono
de Control”, en cuanto a “normas,
procedimientos, criterios y metodologías de
carácter técnico”.

• 1 Norma Ocho Metodologías


• 25 Criterios
• 53 Procedimientos de carácter técnico
• 2 Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBN
• 1 Glosario de Términos en Valuación de Bienes
Nacionales
Las regulaciones de estas instancias se centran en impulsar el proceso de valuación mediante
enfoques comparativo o de mercado, físico o de costos, residual y capitalización de rentas, así como
el tipo de documentación solicitada que valida la posesión legal del inmueble.

ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO


Se basa en el cálculo del valor del inmueble considerando su área vendible, por análisis y comparación
con los precios de bienes iguales o similares al bien objeto en el mercado inmobiliario, que han sido
vendidos o se encuentran en proceso de venta en la zona o zonas similares en condiciones normales,
homologando los valores obtenidos si los comparables tienen características diferentes al inmueble
objeto, entre algunas:

• Ubicación,
• Estado de conservación
• Edad
• Superficie
• Proyecto
ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS.

Se basa primeramente en del costo de reproducción o de reposición de un bien igual o de características


semejantes ala estimación al bien analizado a la fecha del avalúo. Al resultado de esta estimación se le
denomina Valor de Reposición Nuevo (VRN).

Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia
aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico también llamado Valor Neto de Reposición.
(VNR).

Se fundamenta en los Principios de Sustitución, de Mayor y Mejor Uso, De la Oferta y la Demanda, de


Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Contribución y de Productividad Excedente.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
Este enfoque, basado en los Principios de Anticipación, de Competencia, de Mejor y Mayor Uso, de la Oferta y
de la Demanda, de Equilibrio, de Contribución y de Productividad Excedente, se aplica a los bienes
susceptibles de una explotación económica, cuyas expectativas de ingresos, que previsiblemente
proporcionarán en el futuro, sustentan el valor del bien.

Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es medido
a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se le conoce como valor de capitalización.

Valor de capitalización.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la capacidad productiva


financiera del bien.

Capitalización directa de ingreso anual.- También conocida como capitalización "a perpetuidad", es un
método utilizado para convertir una estimación del ingreso esperado durante un año, en un indicador del
valor en un solo paso ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de capitalización de ingresos
(relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo).

El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le denomina
generalmente como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de inmuebles).
ENFOQUE RESIDUAL.

El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que
adquiere un terreno urbano en breña ( terrenos sin servicios o no contemplados en los planes de desarrollo
urbano) o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo;
el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y
exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el
mayor y mejor uso del inmueble.

Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la complejidad del caso, el
método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:

a) Residual estático . análisis que considera la reparación, conclusión de las obras y la operación de
compraventa del inmueble analizado.

b) Residual dinámico . es el más adecuado para la valoración de un suelo de una promoción que se
desarrolla por fases, bien por el tamaño de la promoción, o bien por tratarse un suelo no consolidado y
escasamente urbanizado o sin urbanizar, en el que puede existir un mínimo de planeamiento (uso y
edificabilidad).
Por otra parta la Secretaría de Economía norma la valuación por conducto de la Dirección General de Normas
mediante la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de
Valuación, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza
de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y
esmero que el cliente merece, mediante:

• Documentación e información que permitan el inicio del proceso de valuación.


• Inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.
• Aplicación de los enfoques de valuación, debiendo especificar y justificar cuando alguno de ellos no sea
aplicable.
• Informe de valuación conforme con los enfoques y principios expresados en la norma.
• Informe de valuación y el soporte documental utilizado durante un lapso mínimo de un año o, en su caso,
por el periodo que establezcan los ordenamientos legales aplicables. En el caso de las personas morales,
también deben guardar una copia del informe de valuación por el periodo aquí establecido.
• Participación de algún otro valuador o experto en algún tema específico necesario para llevar a cabo el
proceso de valuación, otorgándole el crédito correspondiente.
Por su parte la Secretaría de Hacienda y Crédito Público emitió la NEIFG 003 la cual tiene como propósito
establecer las bases para el registro contable y la valoración de los bienes nacionales para generar
información actualizada sobre la integración del patrimonio nacional y que permita realizar un inventario del
mismo.

Es importante mencionar que existen normas internacionales de valuación, nacionales y regionales:

LEGISLACION FEDERAL
• Ley General de Bienes Nacionales
• NORMAS conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se
refiere la Ley General de Bienes Nacionales.
• Norma Mexicana para Servicios de Valuación – Valuation Services
• Ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado
• Reglamentación para Avalúos Hipotecarios Unidades de Valuación
• Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de
créditos garantizados a la vivienda
• Normatividad Sociedad Hipotecaria Federal
• Código fiscal de la federación
• Reglamento del Código Fiscal de la Federación (vigencia del avalúo fiscal y valor referido ) Descargar
• METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARÁCTER TÉCNICO para la elaboración de trabajos valuatorios que
permitan dictaminar el monto de compensación y de indemnización para la expropiación, ocupación
temporal o limitación de derechos de dominio sobre bienes inmuebles y nacionalización de unidades
económicas por causa de utilidad pública, así como afectación por actos de autoridad y reparación de
daños y perjuicios
• PROCEDIMIENTO administrativo que regula la emisión de avalúos y justipreciaciones de rentas a que se
refieren los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales
• Indice Nacional de Precios al Consumidor

LEGISLACIÓN EN VALUACIÓN DE INMUEBLES POR ENTIDAD FEDERATIVA

• DIAGNÓSTICO DEL MARCO LEGAL CATASTRAL


• INEGI -2011
• AGUASCALIENTES
• INSTITUTO CATASTRAL DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES
• LEY DE INGRESOS DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES
• LEY DE CATASTRO DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES
• MANUAL DE VALUACIÓN DEL INSTITUTO CATASTRAL DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES
• REQUISITOS PARA FORMAR PARTE DE LA LISTA DE PERITOS AUTORIZADOS POR EL SUPREMO TRIBUNAL DE
JUSTICIA
• BAJA CALIFORNIA
• COMISIÓN ESTATAL DE AVALÚOS DE BAJA CALIFORNIA
• LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA
• REGISTRO ESTATAL DE VALUADORES
• BAJA CALIFORNIA SUR
• Ley de Catastro para los Municipios del Estado de Baja California Sur
• CAMPECHE
• INSTITUTO DE INFORMACIÓN ESTADÍSTICA , GEOGRÁFICA Y CATASTRAL DEL ESTADO DE CAMPECHE
• INSTRUCTIVO DE VALUACIÓN
• LEY DE CATASTRO DEL ESTADO DE CAMPECHE
• LEY DE SERVICIOS PERICIALES DEL ESTADO DE CAMPECHE
• REGLAMENTO Y ARANCEL DE LOS PERITOS AUXILIARES DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA DEL ESTADO
DE CAMPECHE
• CÓDIGO FISCAL DEL ESTADO DE CAMPECHE
• COAHUILA
• INSTITUTO COAHUILENSE DEL CATASTRO Y LA INFORMACIÓN TERRITORIAL
• MARCO LEGAL DEL INSTITUTO DE COAHUILENSE DE CATASTRO
• COLIMA
• DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO DE COLIMA
• NORMATIVIDAD DE CATASTRO PARA EL ESTADO DE COLIMA
• CHIAPAS
• INSTITUTO DE LA CONSEJERÍA JURÍDICA Y ASISTENCIA LEGAL (DIRECCIÓN DE CATASTRO)
• APLICACIÓN DE ESCRITORIO PARA GENERACIÓN DE AVALÚOS (E-VALUOMATICO) PARA EL ESTADO DE
CHIAPAS
• CHIHUAHUA
• SECRETARÍA DE DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA (DIRECCIÓN DE CATASTRO)
• LEY DE CATASTRO DEL ESTADO DE CHIHUAHUA
• CÓDIGO FISCAL DEL ESTADO DE CHIHUAHUA
• REGLAMENTO DE LA LEY DE CATASTRO PARA EL ESTADO DE CHIHUAHUA
• NORMAS TÉCNICAS DE VALUACIÓN PARA EL ESTADO DE CHIHUAHUA
• CIUDAD DE MÉXICO
• OFICINA VIRTUAL DE CATASTRO DE LA CIUDAD DE MÉXICO
• MAPA DE LA CIUDAD DE MÉXICO – OFICINA VIRTUAL DE CATASTRO (DELEGACIÓN, COLONIA, CALLE,
MANZANA, NÚMERO OFICIAL)
• SEDUVI SISTEMA DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA
• MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA – GACETA OFICIAL
6 DE DICIEMBRE 2013
• CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO
• DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO
FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO VER ARTICULO
• DURANGO
• Ley General de catastro para el estado de Durango
• GUERRERO
• Sistema de Información Territorial
• Ley del Catastro Municipal del estado de Guerrero
• GUANAJUATO
• Reglamento de peritos Valuadores Fiscales para el municipio de Salamanca
• HIDALGO
• Ley de catastro para el Estado de Hidalgo Descargar
• Reglamento de la ley de Catastro para el Estado de Hidalgo
• JALISCO
• Ley de catastro municipal del Estado de Jalisco
• Catastro municipal de Guadalajara
• Ley de valuación del Estado de Jalisco
• MÉXICO
• GACETA OFICIAL 27 DIC 2005 ACUERDO DEL EJECUTIVO DEL ESTADO POR EL QUE SE MODIFICA EL
REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CODIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MEXICO Y MUNICIPIOS,
DENOMINADO “DEL CATASTRO”.
• GACETA OFICIAL 27 DIC 2005 ACUERDO DEL EJECUTIVO DEL ESTADO POR EL QUE SE MODIFICA EL
MANUAL CATASTRAL DEL ESTADO DE MEXICO.
• MICHOACAN
• Ley de catastro del Estado de Michoacan de Ocampo
• Reglamento de la ley de catastro del Estado de Michoacán de Ocampo
• MORELOS
• Ley de catastro municipal para el Estado de Morelos
• Reglamento de la Ley de catastro
• NUEVO LEÓN
• Ley de catastro de Nuevo León
• Reglamento de la ley del catastro de Nuevo León
• OAXACA
• Ley de catastro para el Estado de Oaxaca
• Instituto Catastral del Estado de Oaxaca
• PUEBLA
• Instituto de catastro del Estado de Puebla
• Ley de catastro del Estado de Puebla
• Reglamento de la Ley de catastro de Puebla
• Manual de valuación catastral para Puebla
• QUERETARO
• Se construyen oficinas de catastro en Queretaro
• Ley de catastro de Queretaro
¿QUIEN AUTORIZA A LOS PERITOS VALUADORES?

• TRIBUNALES DE JUSTICIA ESTATALES: LISTA DE AUXILIARES DE ADMINISTRACIÓN DE LA JUSTICIA


(PERITOS).

• TRIBUNALES FEDERALES- CONSEJO DE LA JUDICATURA FEDERAL (CJF): LISTA DE PERITOS DEL PODER
JUDICIAL FEDERAL.

• SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF): AVALÚOS FEDERALES, COMERCIALES.

• INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES (INDAABIN): LISTA FEDERAL DE


PERITOS VALUADORES, PARA PODER VALUAR BIENES NACIONALES.

• CORREDORES PÚBLICOS – SECRETARIA DE ECONOMÍA: VALUADOR-ABOGADO, AUTORIZADOS A NIVEL


FEDERAL PARA FUNGIR COMO PERITOS VALUADORES.
¿QUÉ SE REQUIERE PARA SER PERITO VALUADOR?

• TENER CEDULA PROFESIONAL DE VALUADOR (MAESTRIA O ESPECIALIDAD).

• ACREDITAR AÑOS DE EXPERIENCIA (DEPENDE LA CONVOCATORIA).

• ACREDITAR HORAS DE CAPACITACIÓN.


¿CUÁNTO COBRA UN VALUADOR EN MÉXICO?

• Ahora, el precio de los avalúos es de 2.5 a 3.5 por cada millar.

• Un ejemplo de esto, es que si una casa vale $2,000,000, ahí van 2,000 millares por lo que el avalúo de
casa podría tener el precio de $5,000 (2.5 al millar)Esto todo depende de cada caso pero
aproximadamente eso es.

• Otro ejemplo, si el inmueble vale $1,000,000, serían 1,000 millares por lo que al multiplicarlo por 3.5 da
el resultado de $3,500. Entonces dependiendo del caso, ese sería un aproximado del precio del avalúo.

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