Caso - Inmobiliaria Loma Linda

CASO: Inmobiliaria Loma Linda
• Empresa Inmobiliaria dedicada a proyectos en sector inmobiliario “Lima Top”

con 15 años de experiencia, con un promedio en los últimos 5 años de 3
proyectos anuales y facturación de $25 millones por los 3 proyectos en
promedio y ahora la inmobiliaria está en la búsqueda de nuevos proyectos
para el 2025.
• La Gerencia de Construcción Carlos Pimentel presentó a la Gerencia General
un proyecto para construir un conjunto habitacional compuesto por 6 bloques
de edificios que se ejecutarían en 3 etapas (dos edificios por año), ubicado
en Chorrillos, con un sistema construcción tipo vivienda social, el terreno
ubicado en esquina con un área de 4750.46 m2 y con proyección a 14 pisos.
¿Usted como gerencia general aprovecha la oportunidad?
Investigación:
• Lima Top, reconocido por albergar algunas de las zonas más atractivas y
exclusivas de la capital, se destaca por ofrecer viviendas con características
únicas que satisfacen las demandas más exigentes del mercado inmobiliario.
Los departamentos en Lima Top superan los 100m2, convirtiéndose en las
viviendas con mayor metraje dentro de la oferta inmobiliaria. El ticket
promedio de los departamentos en Lima Top es de S/ 750,000.
• Por otro lado, las VIS, vivienda promovida por el estado cuya finalidad es
reducir el déficit habitacional. Son departamentos desde 40m2 hasta 60m2.
El ticket promedio de estos departamentos es de S/ 460,000.
Palabras de expertos:
• Giancarlo Mejía de BM Consultores analizó la data de departamentos nuevos
vendidos en Lima Top (con fuente de ASEI): durante los años 2020, 2021 y
2022. Así, se observa que durante esos tres años se han vendido 10,641
departamentos en Lima Top. De los cuales, el 31%, es decir, 3,298
departamentos en los distritos mencionados se han vendido a precios dentro
del Programa Mi vivienda. Pero, dicho porcentaje va en aumento: La gente
demanda viviendas de 40m2 o 60m2, que es el rango en Barranco, Surco y
San Isidro”, indica Mejía. “Miraflores y San Borja si están por debajo del 20%,
pero por los precios. Porque son sectores con el m2 más caro”, agrega.
• De acuerdo con BM Consultores, “los inversionistas están buscando
desarrollar sus proyectos inmobiliarios en distritos donde no le hagan
problemas. Ya no quieren ir a San Isidro o Surco”. “Están viendo irse a Ate,
Chorrillos o a Los Olivos, como un plan B. Para que la VIS sea rentable,
explica, se deben comprar terrenos baratos, para así no cobrar más de
S/495.000 por una vivienda.
• Según el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) de la consultora
Tinsa, la participación del tipo de vivienda (residencial vs social), dicha
segmentación se encuentra estrechamente ligada con el precio. Tal como se
desprende del informe de Tinsa, es precisamente en las zonas de mayor
oferta de vivienda social en donde el precio por metro cuadrado (m2) es
mucho menor.
• Fernando Velarde, VeMás Consultoría comparte las proyecciones para el
2024. Las tasas de interés parecen que estarán a la baja. El problema es
más por los bonos de buen pagador y las franjas que cubre el ministerio. El
tramo 5 lo dejó de cubrir el ministerio y lo cubre ahora el BCP. Redujo la
velocidad de venta en este segmento (25%aprox). Mientras que en los otros
tramos todavía hay bono de buen pagador, hay dos barreras que son la cuota
inicial y la cuota mensual. Si estos dos se mantiene dentro del programa esto
no afectaría al mercado. La falta del bono no afecta a todo el sector, sino
ralentiza la venta. Preocupa mas no poder pensar en proyectos grandes por
la predictibilidad jurídica y la politización de los planes urbanos. Hay que
tratar de mantenerse en proyectos medianos, 2 a 3 años de desarrollo, hasta
100 unidades de vivienda.
Cálculo de la facturación aproximada anual:

• Para este análisis hemos utilizado los parámetros urbanísticos de chorrillos,
Anexo Nº03 Cuadro Nº1 resumen de zonificación residencial área de
tratamiento normativo II. Conjunto Residencial 40% área libre mínimo.
• El reglamento del artículo 76 y del capítulo I del título III de la Sección IV de

la ley Nº 31313, capitulo II indica que se requiere 1 estacionamiento por cada
3 viviendas en residencial.
• Se ha considerado un precio por m2 construido bastante conservador de
$700.00, este podría subir hasta $900.00.
• El reglamento de vivienda de interés social en el artículo 27.- Área techada

mínima y área libre para VIS, indica que es un área mínima de 40m2 hemos
revisado proyectos en el distrito de Chorrillos y se tomó como referencia
departamentos de 80m2.
• Análisis:
El análisis, si bien es grosso modo, demuestra que al construir 2 torres en un
año se facturaría 9.4MM vs 8.3MM a lo que se tiene acostumbrado. No se ha
calculado la posible facturación en relación con estacionamientos, lo que
podría incrementar la facturación.
METRAJE TOTAL
4.750,46 M2
1.900,18 40%
2.850,28
475,05 M2/EDIF
14 PISOS
5,938075 DPTOS/PISO
700,00M2/TECHADO
6,00DPTOS/PISO
14,00PISOS
80,00M2
56.000,00COSTO X DPTO
4.704.000,00COSTO X EDIFICIO
2,00CANTIDAD DE EDIFICIOS
9.408.000,00 FACTURACION AL AÑO
8,33 MM/ edficio LTOP
Análisis FODA:
ASPECTOS NEGATIVOS ASPECTOS POSITIVOS
DEBILIDADES FORTALEZAS
SE VA A NECESITAR UBICAR MAYOR RRHH POR INCREMENTO REVISIÓN INTERNA DEL PPTO Y MODELO FINANCIERO PARA
DEL NEGOCIO EVALUAR LA RENTABILIDAD
ORIGEN INTERNO
POR LA EXPERIENCIA DE LA EMPRESA EXISTE APALANCAMIENTO

CAPACITACION EN SIST, CONSTRUCTIVO MASIVO (VS)
FINANCIERO
DESCONOCIMIENTO DEL PUBLICO OBJETIVO PARA VIVIENDA POR LA EXPERIENCIA DE LA EMPRESA EXISTE BD DE
SOCIAL PROVEEDORES CON CRÉDITOS MÍNIMO DE 30 DIAS
EXPERIENCIA EN CONST, DE EDIFICACIONES
AMENAZAS OPORTUNIDADES
TENDENCIA DE CRECIMIENTO EN EL SECTOR CONSTRUCCIÓN
INCREMENTO DE COMPETENCIA EN OTRAS ZONAS
(INVERSIÓN PÚBLICA)EN APROX 3.5 % SEGÚN EL MEF
CRECIMIENTO DE LA EMPRESA CON UNA NUEVA UNIDAD DE
RIESGO PAIS
NEGOCIO "CONJUNTOS HABITACIONALES"
ORIGEN EXTERNO
CHORRILLO UN DISTRITO CON CRECIMIENTO Y ALTO VALOR EN

INESTABILIDAD POLITICA
LIMA SUR
FALTA DE APOYO DEL ESTADO CON EL BONO DEL BUEN
APOYO DEL ESTADO POR SER VIVIENDA SOCIAL
PAGADOR (PODRIA RELENTIZAR LA POTENCIAL VENTA
% DE CREDITO HIPOTECARIO SE MANTIENE EN 7,5% - 8% NO
INCREMENTO DE LA FACTURACION ANUAL DE LA EMPRESA
REGRESA A % DE AÑOS ANTERIORES.
EVALUACIÓN DE COMPETENCIA MUNICIPAL EN LA ZONA DEL
SE IMPULSA LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y EL EMPLEO
DISTRITO
ALTA DEMANDA POR VIVIENDA SOCIAL (MERCADO)
Conclusión:
Vemos viable la inversión por los siguientes puntos:
• Mayor facturación, siempre que se tenga la certeza de la evaluación
desarrollada en relación con las normativas usadas.
• Crecimiento de la empresa, interesante crear una nueva unidad de negocio
llevando las lecciones aprendidas del sector top al sector lima sur.

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• Empresa Inmobiliaria dedicada a proyectos en sector inmobiliario “Lima Top”

Cálculo de la facturación aproximada anual:

• El reglamento del artículo 76 y del capítulo I del título III de la Sección IV de

• El reglamento de vivienda de interés social en el artículo 27.- Área techada

8,33 MM/ edficio LTOP

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