UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE

SAN MARCOS
(Universidad del Perú, Decana de América)

FACULTAD DE INGENIERIA GEOLOGICA,

MINERA, METALURGICA Y GEOGRAFICA
ESCUELA PROFESIONAL INGENIERIA CIVIL

TEMA: MÉTODO DE VALUACIONES

CURSO: INGENIERIA DE VALUACIONES
DOCENTE: RICARDO SANTOS RODRIGUEZ
INTEGRANTES:
CABAÑAS LEON, ADRIAN
QUICHCA PALOMINO, ALEX
FELIX JAVIER, PEDRO

SEPTIEMBRE 2019
 METODO SINTETICO
Útil para el tasador que cuenta con experiencia y es conocedor de las
transacciones comerciales de inmuebles que se realizan en la
localidad.

• En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para que se realiza

la tasación. Luego se debe identificar que el inmueble que ese está
visitando es realmente el que se tiene que valorar, comprobando
sus superficies, estado de ocupación y el de conservación.
• Luego de obtener toda la documentación, se procede a realizar un
análisis exhaustivo del mercado de comparables similares existentes
en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta manera
poder obtener un valor de mercado correcto. Por último, se debe
evaluar las limitaciones que tiene el valor e indicarlo en la tasación.
 MÉTODO SINTÉTICO
¿Cuándo es necesario una TASACIÓN INMOBILIARIA?

• Cuando se desea saber el valor MÁS PROBABLE de la(s) propiedad(es) que se posee(n)
• Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta
• Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de temporada- y se hace necesario conocer el
valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del alquiler.
• Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una Sociedad ya existente, mediante
aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles.
• Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote apto para edificar a
cambio de parte de las construcciones futuras.

¿A qué momento se puede referir una TASACIÓN INMOBILIARIA?

• A solicitud del solicitante, la Tasación puede ser valorada al tiempo actual de mercado, o bien, a un tiempo
pasado predeterminado.
• Este método permite determinar el valor más probable de mercado en un momento determinado y en unas
condiciones dadas. Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de información posible. Pero tal vez
lo esencial es elegir entre los antecedentes los más representativos del segmento de mercado de que se trate y
en eso el tasador es insustituible.
 APLICACIÓN
EJEMPLO

Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m², localizado en un barrio residencial, que cuenta
como lindero a una carpintería, su antigüedad es de 3 años, siendo su diseño y construcción de
un muy buen estándar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamiento efectuado en el
área del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables

1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m², con buenos linderos, su antigüedad es de 10
años, siendo su diseño y construcción de un viejo estilo y bajo nivel de mantenimiento, pero con
una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa. Su precio es de $ 700 por m² de
construcción.
2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m², con buenos linderos, su antigüedad es de 5
años, siendo su diseño y construcción de un buen estilo y buen estado de mantenimiento, con
una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa. Su precio es de $ 800 por m² de
construcción.
3 - Consiste en un inmueble de 155 m², con buenos linderos, su antigüedad es de 2 años, es una
propiedad moderna, de un buen estilo de construcción y un estado de mantenimiento muy
bueno, sin embargo, su ubicación no es tan buena, ya que se encuentra localizada sobre una
arteria de gran circulación vehicular. Su precio es de $ 750 por m² de construcción
MÉTODO SINTÉTICO
• Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la
propiedad x Precio consolidado
• Valor de la propiedad = 150 m² x $ 678,61 = $
101.791,50
• Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no
haber accedido a datos de propiedades vendidas,
queda: Valor de la propiedad = $ 101791,50 x 0,95
= $ 96.701,93
• Redondeando Valor de la propiedad = $ 97.000
MÉTODO DE VALOR RESIDUAL
RPINCIPIO DE VALOR • valor de venta de un producto
El
inmobiliario Vv es igual a la suma
RESIDUAL del coste de la construcción (real
“El valor atribuible a cada o potencial) Cc, sumándole el
uno de los factores de coste del suelo Cs, los gastos de
la promoción Gp y los beneficios
producción de un de la promoción Bp, según la
inmueble es la diferencia siguiente formulación general:
entre el valor total de
dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los
factores”. Lo que se busca el costo del suelo
MÉTODO DE VALOR RESIDUAL
APLICACIÓN REQUISITOS
Permite determinar el valor de mercado • Información adecuada para determinar la
de un terreno edificable o de un inmueble promoción inmobiliaria más probable a
a rehabilitar como el precio más probable desarrollar con arreglo al régimen
urbanístico aplicable.
que, en el momento de la tasación,
pagaría por él un promotor inmobiliario • Información suficiente sobre costes de
construcción, gastos necesarios de
de tipo medio, que lo comprara y
promoción, financieros, en su caso, y de
aprovechara su mayor y mejor uso.
comercialización. En el MRD se debe tener
El método residual de valoración del suelo información sobre plazos de construcción y
se puede realizar desde dos puntos de gestión urbanística.
vista, dependiendo del tipo de suelo a • La existencia de información de mercado
valorar y de la consideración temporal de que permita calcular los precios de venta
ingresos y gastos. más probables en las fechas de
• método residual estático. comercialización.
• método residual dinámico. • Información suficiente sobre rendimientos
de promociones semejantes.
EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
CARACTERÍSTICA •• Calcular el valor de mercado del
Para suelos consolidados por la edificación y con la
urbanización ejecutada, teniendo una consideración terreno o del inmueble a
de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en rehabilitar aplicando la siguiente
el momento actual.
PASOS A SEGUIR fórmula
• Determinar la promoción inmobiliaria más probable
a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el
principio de mayor y mejor uso. F: Valor del terreno o inmueble a
• Estimar los costes de construcción, los gastos
necesarios de promoción, de comercialización y
rehabilitar.
financieros normales para un promotor de tipo VM: Valor del inmueble en la
medio y para una promoción de características
similares a la analizada. hipótesis de edificio terminado.
• Estimar el valor de mercado del inmueble a
promover para la hipótesis de edificio terminado en
B: Margen o beneficio neto del
la fecha de la tasación. promotor en tanto por uno.
• Fijar el margen de beneficio del promotor
atendiendo al común en las promociones de
: Cada uno de los pagos necesarios
similares características y emplazamiento. considerados.
EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
CRACATERÍSTICAS ELEGIR EL TIPO DE ACTUALIZACIÓN
Para suelos no consolidados por la edificación y
•
con la urbanización pendiente de ejecución,
Como tipo de actualización se utilizara
teniendo una consideración de ingresos (Vv) y el representativo de tasa de rentabilidad
gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio media anual del proyecto, sin tener en
temporal de los mismos. cuenta la financiación ajena, que
PASOS A SEGUIR: obtendría un promotor medio en una
ESTIMAR LOS FLUJOS DE CAJA promoción de características similares a
Determinar la promoción inmobiliaria más
la analizada, calculado de acuerdo con:
probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar
según el principio de mayor y mejor uso sin que se i = Tasa libre de riesgo + Prima de riesgo
oponga a la normativa urbanística vigente. APLICAR LA FORMULA
Estimar los pagos como costes necesarios para un
promotor de tipo medio y para una promoción
semejante a la analizada. • S = Valor de venta.
Estimar los cobros como los valores en venta del • n = número del período.
inmueble a promover para la hipótesis terminado,
referido a las fechas de comercialización. • i = tasa de descuento.
 EJEMPLO DE APLICACIÓN
Supóngase un terreno en la periferia de una gran Los flujos de caja se actualizan con una tasa de
ciudad con las siguientes edificabilidades (respetando interés igual al 18 % anual (equivalente a un 1,5 %
el Planeamiento Urbanístico): mensual). En esta tasa se incluye el interés
Opciones de proyecto corriente para bonos sin riesgos y la tasa media de
Bloques aislados de departamentos, ocupando un 40 beneficio para las empresas promotoras, teniendo
% de la superficie La altura permitida se reduce a 4 en cuenta los riesgos del negocio.
plantas. El beneficio de la empresa constructora se
Viviendas unifamiliares (tipo chalet adosado) encuentra ya englobado en el presupuesto real de
ocupando un 80 % de la Superficie del terreno. Las cada empresa. Estos presupuestos reales son
alturas permitidas son dos plantas. solicitados a empresas constructoras, con el fin de
Situándose en la perspectiva del propietario del aproximar las cifras a las que se pagarían
terreno, es obvio que éste intentará conseguir el efectivamente. En las tablas siguientes los pagos a
mayor precio. Para ello, hay que destinar el terreno a las empresas constructoras aparecen fraccionados
la opción urbanística más rentable. Así pues, el según se acostumbra en el sector. Se parte del
analista elegirá la opción urbanística que proporcione pago en concepto de permiso de obra seguidos
el máximo valor actual neto (VAN). La cifra
por los correspondientes pagos mensuales al
correspondiente a este VAN óptimo será el valor
contratista. Por su parte, los cobros se perciben en
residual del terreno.
modo fraccionado, ya que en el período de venta
El analista elaborará tablas con flujos de caja (Cash –
se puede prolongar durante varios meses.
Flow) previsibles para ambos proyectos.
EJEMPLO DE APLICACIÓN
Se debe elegir el proyecto más rentable
que, como se ve, corresponde al proyecto
de departamentos. Este VAN es
precisamente el valor residual que el
analista atribuye al terreno.
Ello se debe a que el VAN representa la
diferencia entre cobros y pagos
actualizados, incluyendo en los pagos los
beneficios de la empresa constructora. Se
observa que al actualizar con una tasa del
18 % anual, la cifra VAN se depura
también en función de los beneficios del
promotor. En síntesis, el VAN resultante es
una aproximación al precio de mercado
del terreno, de acuerdo con el principio de
valor residual que ya se ha justificado.
 MÉTODO SINTÉTICO
Este método puede ser especialmente útil cuando el tasador
cuenta con experiencia en esta clase de trabajos y es buen
conocedor de las transacciones comerciales de inmuebles que se
realizan en la localidad.

• El objeto de los métodos sintéticos es la estimación de un valor

de mercado.
• En efecto, la finca A que se quiere valorar es comparada con
otra finca B cuyo valor de mercado se conoce por información
sobre alguna transacción reciente. Así, pues, no cabe duda de
que, cualquiera que sea el procedimiento de comparación
utilizado, el precio a que se llegue para la finca A quiere ser un
reflejo de su posible precio de mercado.
Método Sintético por clasificación (o de estimación directa)
Consiste en establecer una clasificación de las fincas rústicas
dentro de una comarca, en grupos relativamente homogéneos,
en función de sus características técnicas y económicas, y
estimar un precio de mercado para cada clase. La valoración
de una finca dada se reduce entonces a situarla en el grupo
que le corresponda: su valoración es, pues, inmediata, al
asignarle el valor de dicha clase.

Método Sintético por corrección

En otra variante de los métodos sintéticos la llamada método
por corrección, se parte de un valor general, llamado precio
normal asignable a la finca de tipo medio dentro de una
clase, y se va estudiando este valor en función de algunas de las
características que se supone influyen en él.
Método de los valores típicos

Como nueva variante del método sintético por corrección tenemos el método de los valores típicos que
consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes
en que puede dividirse dicha finca en función de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra,
etc. Se utiliza también una escala de valor.

Método Sintético de comparación espacial

La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc., situadas en parajes
diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La comparación se
efectúa estudiando una o varias características comunes a las fincas A, B. C, etc.
Estas características pueden ser: la producción bruta, el canon de arrendamiento, la distancia de
la parcela a un centro urbano, la edad de las plantaciones y otras de análoga índole.
La forma más sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparación espacial es suponer que
dicho valor es proporcional al índice que mide la característica estudiada. Método Sintético de
comparación temporal

Método Sintético de comparación temporal

El valor de mercado de la finca A en el momento presente se deduce por comparación de los
valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. Estos valores de mercado pueden ser
conocidos a través de informaciones sobre precios de compraventa en transacciones que tuvieron
lugar en épocas pasadas.
 APLICACION
En una comarca de secano en la que existe un mercado libre para
los arrendamientos, durante el año 1973, se han realizado cuatro
transacciones de fincas. Los precios V pagados por hectárea, así como
la producción media P en pesetas/hectárea, figuran en el Cuadro
siguiente

Con estos datos se pretende estimar el valor de mercado de una parcela

cuya producción media sea de 3.600 pesetas. Considerando el valor
de mercado como proporcional al valor de la pro-ducción,
aplicaremos la siguiente fórmula
Sustituyendo:

Vm = (150.00/14.400)x3.600 = 37.500 pesetas/hectárea

 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
El método residual es el adecuado para realizar tasaciones en los que el método
comparativo no es suficiente, adecuado para determinar el valor de mercado de
un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar con el precio más probable
que, en el momento de la tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario de
tipo medio, que lo comprará y aprovechará su mayor y mejor uso.

Para poder realizar estas valoraciones y otras relacionadas, no necesitas ser un

experimentado del área inmobiliaria, pero si formarse con un programa que te
entregue todos los conocimientos necesarios para ser emprendedor en la
materia.

La elección del tipo de valor y del método para alcanzarlo queda condicionado,
según vamos viendo, tanto por la finalidad para la cual se requiere la valoración
como por el tipo de inmueble a valorar. En función de una y otros aplican
criterios técnicos y normativos distintos que regulan la forma o método de
valoración de inmuebles.