DROIT DE L’IMMOBILIER

INTRODUCTION GENERALE

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l'ensemble des textes
juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par
opposition aux meubles. Il s'agit d'une partie du droit des biens, et concerne
aussi bien le droit des immeubles privés que le droit du patrimoine des
personnes publiques. En outre, le droit immobilier s’intéresse également aux
actes de disposition dont ces immeubles peuvent en faire l’objet. En effet,
l’acquisition et la cession d’un bien immobilier passent par un formalisme
rigoureux. Cela est dû au souci de protection des parties au contrat de vente
immobilière, notamment l’acheteur. Le formalisme de la cession immobilière
assure avant tout l’intérêt des parties au contrat ainsi que la sécurité juridique
de la transaction immobilière. Par ailleurs, le droit immobilier est une matière
plutôt confidentielle car elle est surtout technique qui se base dur le droit des
obligations, des contrats et de la responsabilité civile et qui donc exige de
connaître tout d'abord ces règles civiles.

Mais avant tout, il faudra étudier les questions relatives au sol (Partie I) et
entre voir par la suite celles liées à la réalisation des constructions (Partie 2).

Enfin, en matière de contentieux, l’intervention du juge pénal est nécessaire,

en ce sens qu’il y a eu droit immobilier des infractions particulières, surtout à
l'encontre de professionnels qui ne respecteraient pas les règles impératives
lorsqu'ils contractent avec un particulier (souscription obligatoire d'une
assurance de construction par ex).

PARTIE 1 : LES QUESTIONS RELATIVES AU SOL

TITRE1. L'ACQUISITION DU TERRAIN PAR LE CONSTRUCTEUR

CHAPITRE 1 : LES FORMULES D’ACQUISTION D’UNE TERRE EN ZONE

RURALE

La loi de 1998 soumet l’acquisition d’une terre du domaine foncier rural à un

certain nombre de conditions (Section 2). Mais avant tout, elle impose au
détenteur des droits coutumiers de faire constater ces droits (Section 1).
1
SECTION 1 : LA PROCEDURE DE CONSTAT DES DROITS COUTUMIERS
SUR LE DOMAINE FONCIER RURAL

Bien que la loi indique une procédure d’établissement des droits fonciers
ruraux, ce sont les décrets n°99-593, n°99 -594 et n°99 -595 du 30 octobre
1999 qui en donne les détails. La procédure connait deux grandes étapes
notamment :

 1ère étape consiste à établir les droits coutumiers

 2è étape tend à les traduire en droits légaux afin d’en permettre la
transmission

Paragraphe 1 : L’enquête de constat ou le début de la procédure

Le législateur prévoit le déroulement de l’enquête (B), ainsi que les structures

habilitées à la mener (A).

A) Les structures habilitées à réaliser l’enquête

 Les comités villageois de gestion foncière sont créés par le sous-préfet.
Leur vocation générale est l’étude de tous les dossiers concernant leur
territoire. Ce comité comprend 6 représentants de la population rurale
désigné pour 3 ans sur proposition des populations et 6 représentants
de l’Etat qui représentent chacun son ministère.
 Un gestionnaire de plan foncier rural là où il en existe.

B) Le déroulement de l’enquête

Elle se déroule en 5 étapes :

 L’intention expresse d’établir les droits fonciers (soit par une demande
individuelle ou collective ou soit par la mise en œuvre d’un programme
d’intervention)
 La désignation d’un commissaire enquêteur. Il est désigné par le sous-
préfet dans le cadre d’une demande privée ou par le ministre de
l’agriculture lorsqu’il s’agit de la réalisation d’un programme public.
 La réalisation d’un dossier de délimitation qui comprend 2 documents :
Un plan du bien foncier établi et signé par un opérateur
technique agrée
Un constat de limites consignées dans un formulaire signé par
l’opérateur
 Le procès-verbal de recensement des droits coutumiers. Il comprend
une fiche démographique indiquant les personnes concernées par
l’enquête. Etc….
 La validation des résultats. Elle vient clore les enquêtes de constat des
droits coutumiers. Elle est perçue en 3 étapes
2
 Une phase préparatoire avec une séance publique de
présentation de résultat suivi de l’enregistrement d’éventuelles
oppositions.
Un procès-verbal de publicité est dressé à partir duquel sera
établi le constat d’existence continu et paisible des droits
coutumiers
Le dossier foncier constitué. La validation finale est alors
effectuée par le comité de gestion du foncier rural suivi d’une
notification.

Paragraphe 2 : Le certificat foncier ou l’aboutissement de la procédure

Le certificat foncier peut être individuel ou collectif. Lorsqu’il est collectif, il est
établi soit au nom de l’entité publique ou privée dotée de la personnalité
juridique ; soit au nom du groupement informel d’ayants droit dument
identifiés. Il constitue une reconnaissance certes provisoire mais bien réelle
de la détention foncière.

L’article 17 de la loi de 1998 prévoit en effet que le certificat foncier peut être
cédé en tout ou partie dès lors que l’acte de cession est authentifié par
l’autorité administrative. C’est un droit exclusif qui même étant soumis à
l’obligation d’immatriculation confère à son détenteur les attributs du droit de
propriété.

SECTION 2 : LES CONDITIONS DE CESSION DES DROITS FONCIERS

Une fois constaté et consacré par un certificat foncier, les droits coutumiers
fonciers peuvent être cédés à titre provisoire ou définitif (paragraphe 1). La loi
de 1998 en fixe les conditions des cas (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Les conditions de cession définitive

Une terre ne peut être cédée définitivement que si elle a fait l’objet d’une
immatriculation (A) et si l’acquéreur obéit aux conditions de forme physique et
à la nationalité (B).

A) La procédure d’immatriculation

Dans le domaine foncier rural comme dans le domaine foncier urbain, la

propriété d’une parcelle de terre est établie à partir de son immatriculation au
registre foncier ouvert à cet effet par l’administration. Le détenteur d’un
certificat foncier doit requérir l’immatriculation de sa parcelle dans un délai de
3 ans à compter de la date d’acquisition du certificat foncier. La procédure
d’obtention est la suivante :

- Il faut une demande d’immatriculation

3
 - La demande est donc publiée au JORCI et affichée dans les chefs-lieux
du département de la sous-préfecture, de la commune et à la chambre
d’agriculture
- Les contestations sont reçues dans un délai de 3 mois à dater de la
publication de la demande
- En cas de contestation, le sous-préfet doit saisir le comité de gestion
foncière du village concerné qui dispose d’un mois pour régler le litige à
l’amiable
- En l’absence de contestation et après finalisation des opérations
cadastrales, l’immatriculation est effectuée par le conservateur. La terre
est alors purgée de tous droits d’usage
- Cependant, l’immatriculation ne peut être réalisée sur une terre
collective, les titulaires d’un certificat doivent donc procéder au
morcellement du patrimoine avant de réclamer l’immatriculation à titre
individuel
- La loi ne prévoit pas de recours après l’immatriculation. Celle-ci
consacre définitivement le droit du détenteur terrien.

B) La condition de forme physique et celle de

nationalité

Outre, l’Etat et les collectivités territoriales, l’acquéreur doit être une personne
physique et non morale. Il est interdit donc à toute société ou association ne
répondant pas au nom de l’Etat ou des collectivités territoriales d’acquérir en
pleine propriété une terre du domaine foncier rural.

La condition de nationalité quant à elle est stipulée à l’article 1 de la loi :

« seul l’Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes
sont admises à être propriétaires ». Cependant, suite à l’adoption d’un projet
d’amendement cette disposition a été modifiée reconnaissant ainsi la
propriété à des non ivoiriens de même qu’à leurs enfants.

Paragraphe 2 : Les cas de concession sur le domaine foncier rural

Toutes les terres intégrées au domaine de l’Etat pourront être concédées à

tout demandeur remplissant les conditions d’accès à la concession.
Officiellement la concession concerne tout individu sans distinction de
nationalité.

Lorsque la parcelle concernée n’est pas immatriculée, il revient au

demandeur d’en requérir l’immatriculation à ces propres frais. La concession
se présentera dans la plupart des cas sous la forme d’un bail emphytéotique
qui peut s’étendre sur plusieurs décennies. Les concessions se transfèrent
par l’administration sur demande expresse du cédant et sans que ce transfert
puisse constituer une violation des droits des tiers.

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CHAPITRE 2 : LES MODES D’ACQUISITION D’UN TERRAIN EN MILIEU
URBAIN

La procédure d’acquisition d’un terrain dans l’espace foncier urbain varie

selon que s’exerce sur le terrain des droits de propriété conforme au droit
objectif (section 2) ou des droits coutumiers (section 1).

SECTION 1 : LA PROCEDURE D’INTEGRATION DE TERRAIN SUR

LESQUELS S’EXERCENT LES DROITS COUTUMIERS DANS L’ESPACE
FONCIER URBAIN

Paragraphe 1 : La purge ou cause d’expropriation pour cause d’utilité

publique

L’expropriation se définit comme le transfert forcé de la propriété de tout ou

partie d’un bien immobilier au nom d’utilité publique. C’est une procédure
coercitive qui permet de contraindre une personne à céder son bien en
contrepartie d’une indemnité.

A) Les phases de la procédure d’expropriation

1) La phase administrative de la procédure

L’arrêté de cessibilité ou dans le cadre prévu, l’acte déclaratif d’utilité est

précédé d’une enquête de commodo et d’incommodo. Il ensuite publié au
JORCI. Il est notifié par l’autorité administrative au propriétaire intéressé et
aux usagers notoires dans un délai de 2 mois. Les propriétaires sont tenus de
se faire connaitre, faute de quoi ils seront déchus de tout droit.

Le procès-verbal d’accord est dressé par un des membres de la commission

et signé par chacun. Si même après l’échec de la tentative amiable
l’expropriant se met d’accord sur le montant de l’indemnité avec les
intéressés, la convention est constatée par le président de la commission et
produit les mêmes effets qu’elles auront entrainées si l’accord était intervenu
au cours de la première comparution.

2) La phase judiciaire de la procédure

Le tribunal de 1ère instance, dans la circonscription dans laquelle se trouvent

les immeubles, objet de la procédure, est seul compétent pour prononcer
l’expropriation des immeubles et pour en fixer le montant de l’indemnité en
tenant compte :

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 - De la valeur de l’immeuble avant la date de l’expropriation étant
entendue que ladite valeur ne peut dépasser celle qu’avait ledit
immeuble au jour de la déclaration
- De la plus-value ou de la moins-value qu’il résulte pour la partie de
l’immeuble non exproprié de l’exécution de l’ouvrage projeté.

a) Le paiement des indemnités

Dès la rédaction du procès-verbal suite au jugement d’expropriation,

l’indemnité fixée est affectée à l’intéressé. Si ce dernier refuse de la recevoir
ou s’il y a opposition, l’administration est tenue de consigner l’indemnité, au
Trésor, au cas où le propriétaire présumé ne produirait pas de titre. Dans ce
cas, un avis inséré au JORCI est affiché au lieu où est situé l’immeuble en
informant du montant de l’indemnité et du nom du propriétaire. Si aucune
proposition n’est parvenue dans un délai de 6 mois, l’indemnité est versée
entre les mains du propriétaire présumé. Dès le paiement de l’indemnité et
dès sa consignation, l’administration peut entrer en possession de l’immeuble
exproprié.

B) De l’importance du mode de lotissement

Le mode de lotissement prédominant dans la pratique foncière est d’évaluer

le degré d’implication des coutumes locales dans la gestion du foncier urbain.
Il s’agit donc d’identifier ces différents modes de lotissement (1) ainsi que leur
procédure (2).

1) Les différents modes de lotissement

Le lotissement est défini et organisé par 3 décrets notamment :

- Le décret n°70-294 du 13 Mai 1970 relatif au lotissement

- Le décret n°77-906 du 6 Juillet 1977 relatif au lotissement villageois
- Le décret n°95-520 du 5 Juillet 1995 portant organisation des
procédures d’élaboration, d’approbation et d’application des
lotissements dans le domaine privé urbain de l’Etat et des communes.

Le lotissement est une opération qui consiste à diviser un terrain donné en

plusieurs parcelles appelées lots dans un objectif de vente ou de locations
simultanées ou successives. Il s’opère en vue de la création d’habitation,
d’espace public ou d’établissement industriels commerciaux et se réalise
selon un plan de lotissement qui est en réalité un plan d’urbanisme de détail.

En principe, lorsqu’un terrain est la propriété de l’Etat, le conseil municipal/

district est habilité à initier les projets de lotissement. La demande est
6
adressée par l’élu de la collectivité (Maire/Gouverneur de District) au ministre
chargé de la construction et de l’urbanisme. Il existe 3 sortes de lotissement :

 Le lotissement administratif qui trouve son origine dans une décision

administrative
 Le lotissement privé initié par un propriétaire privé dont le bien est
inscrit au livre foncier
 Le lotissement villageois initié par une communauté villageoise et
soumis à l’administration pour avis et application

2) La procédure de lotissement

Certains éléments sont communs aux 3 procédures tandis que d’autres sont
spécifiques à chaque procédure.

a) Les éléments communs de la procédure

- Le ministre de la construction et de l’urbanisme est en charge du
dossier de lotissement.
- Une mission de recensement est envoyée sur le terrain afin de vérifier
la conformité du projet de lotissement établi sous forme de plan
parcellaire.
- Un arrêté d’ouverture d’enquête de commodo et d’incommodo est pris
dans les cas de lotissement administratif et villageois.
- Le procès-verbal établit à la suite de l’enquête est communiqué au
ministère chargé de l’urbanisme qui procédera à l’immatriculation du
périmètre à lotir et prendra un arrêté d’approbation du lotissement.
- Le directeur de l’urbanisme signe le plan approuvé et l’arrêté
d’approbation est diffusé
- Le géomètre procède à l’abornement des lots.
- La direction chargée de l’urbanisme contrôle l’abornement et délivre un
certificat de conformité.

b) Les éléments distincts

Le lotissement administratif se distingue en 1er parce qu’il est initié par

l’administration et élaboré par les collectivités territoriales que sont la
commune et le district et il est approuvé par le ministre de la construction et
de l’urbanisme. Les collectivités se chargent par la suite de la distribution des
lots et de l’alimentation du marché foncier.

A l’inverse, le lotissement villageois est initié par la communauté villageoise

et élaboré avec la collaboration des géomètres privés avant d’être soumis à
l’approbation du ministre de la construction et de l’urbanisme ou de ses

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services détachés dans la zone rurale. La distribution des lots est réservée à
la communauté villageoise sur la base de la coutume locale.

Le lotissement privé est initié par les propriétaires au sens légal. Le projet
élaboré par un urbaniste privé agréé doit être soumis au ministre de la
construction de l’urbanisme. Le géomètre procède ensuite à l’abornement
des terrains. Le ministre délivre un certificat de lotissement qui vaut
approbation. Le propriétaire peut alors procéder à la distribution ou à la vente
des terrains.

SECTION 2 : LES REGLES COMMUNES EN MATIERE DE TERRAINS A

USAGE DE CONSTRUCTION

Paragraphe 1 : Les conditions de transfert de propriété

Toute transaction n’est valide qu’à condition que la propriété soit

préalablement établie (A) et que le contrat ait été réalisé suivant la procédure
légale (B).

A) L’établissement de la propriété

En droit objectif, la propriété foncière s’établit par l’immatriculation au registre

foncier ouvert à cet effet par l’administration. La procédure d’immatriculation
est une procédure d’enregistrement par laquelle l’autorité compétente
reconnait l’existence d’un droit de propriété sur un immeuble
géométriquement et spatialement identifié. C’est le décret n°71-74 du 16
février 1971 relative aux procédures domaniales et foncières qui fixe les
formalités liées à l’établissement de la propriété des terrains urbains. Toute
attribution d’un terrain urbain est subordonnée aux formalités ci-après :

- Une demande adressée à l’autorité administrative compétente

- La vérification des titres pour les services de la conservation foncière et
des hypothèques
- L’immatriculation du terrain au nom de l’Etat pour la purger de tout droit
des tiers et garantir l’origine de la propriété

Après avoir vérifié tous les documents, on octroie au titulaire, une lettre
d’attribution. Elle est l’acte par lequel l’administration fait savoir au
demandeur sa volonté de lui concéder une parcelle de terrain de son
domaine privé moyennant un prix. L’attribution confère à son titulaire un droit
réel qui ne peut être ni cédé, ni garanti en hypothèque.

Après L’arrêté d’approbation de lotissement, le Ministère de la Construction

et de l’Urbanisme, représenté souvent les collectivités territoriales (Mairie)

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délivre individuellement des Lettres d’Attribution suivant la procédure définit
ci-dessous :

 Délivrance d’une Attestation Coutumière de Propriété par le chef de

village au demandeur de la parcelle ;
 Dépôt des pièces suivantes au ministère de la construction :
- L'original de l’Attestation Coutumière de Propriété ;
- La photocopie de l’Arrêté d’Approbation de Lotissement ;
- La photocopie d’un Plan de la zone ;
- La photocopie de la Carte Nationale d’Identité du demandeur ;
- Un état foncier ; 
- L'original du Dossier Technique du lot établi par un géomètre agréé ; 
- La somme de trois mille (3,000) francs CFA ;
 - Une demande écrite de la Lettre d’Attribution adressée au Ministre. Le
tout est déposé au guichet unique du Ministère de la Construction de
l’Urbanisme.

L’accomplissement de toutes ces formalités produisent les effets suivants :

- L’octroi de la concession provisoire : la concession provisoire est l’acte

par lequel l’administration confirme à une personne détenant une lettre
d’attribution, un droit sur une parcelle de terrain
- Le constat de mise en valeur. Mais depuis la loi fiscale de 2005, le
constat de mise en valeur n’est plus nécessaire pour continuer la
procédure.
- L’octroi du titre foncier qui est encore appelé Arrêté de Concession
Définitive (ACD). Il est important de savoir que depuis la loi du 7 Juillet
2003 portant transfert des compétences de l’Etat aux collectivités
territoriales, les demandes concernant la délivrance des lettres
d’attribution des arrêtés de concession provisoire doivent être faites au
niveau des districts et communes.

A) Le transfert

 Le transfert d’un droit de propriété d’une personne vivante à une autre s’il
concerne les biens immobiliers se fait obligatoirement par contrat. Dans le
cadre de la Cote d’ivoire, un décret du 15 novembre 1935 reprenant l’article
1599 u code civil français, frappe de nullité absolue les contrats sous-seing
privé réalisé sur les terres non immatriculées car considérés comme portant
sur le bien d’autrui. Pourtant dans la gestion pratique du foncier urbain nous
sommes très loin des indications légales dans leur immense majorité. En
effet, les acquéreurs des terrains conclus directement la vente avec les
détenteurs des droits traditionnels, qui eux à leurs tours délivrent des
attestations villageoises aux acquéreurs qui pourront par la suite obtenir la
lettre d’attribution. De cette procédure qui cumule transaction foncière entre

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particuliers et transfert de la propriété entre l’Etat et le particulier, 2
remarques substantielles sont à noter :

- La gestion coutumière est en amont de la procédure administrative

puisque, l’opération de lotissement est non seulement laissée à
l’initiative des villageois mais sont réalisée sur une base purement
commerciale.
- Il est vrai que l’arrêté d’approbation du lotissement implique
l’immatriculation préalable du terrain à lotir. Cependant, c’est une
immatriculation globale qui va donner lieu à de nouvelles
immatriculations individuelles

TITRE 2 : L’AFFECTATION DU SOL A LA CONSTRUCTION

CHAPITRE 1 : LE CHAMP D’APPLICATION DE LA REGLEMENTATION DU

PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est une autorisation administrative qui doit être

délivrée avant la réalisation des travaux quels qu'en soient la nature et les
bénéficiaires. Il vise également les constructions existantes sous réserve

SECTION 1 : LES CONSTRUCTIONS VISEES

Paragraphe 1 : Définition de la notion de construction

La notion de construction n’a pas été définie en droit ivoirien, c’est seulement
la notion de bâtiment d’habitation à travers le règlement général issu de
l’arrêté n° 1089 MCU/CAB/DUA du 22 novembre 1976, toutefois, on a du se
référer à la loi « SRU » en vigueur en France pour trouver une définition
complète à la notion de construction. Au regard de cette disposition, la
construction est un assemblage de matériaux liés ensemble, de façon
durable et artificielle, et reliés au sol par des fondations.

Par ailleurs, selon, l’article 36 de l’arrêté n°280/PM/CAB du 12 Avril 2016

portant fixation des délais, couts et procédures applicables au guichet unique
du permis de construire, les projets de construction en Côte d’Ivoire sont
classés en fonction du risque à la construction et à l’usage. Ainsi, il existe 5
catégories qui sont :

- Classe I : les constructions qui ne nécessitent pas obligatoirement de

permis de construire. Ex : les logements individuels et familiaux au sens
des articles 2 et 3 du Décret n°92-398 du 1er juillet 1992 portant
réglementation du permis de construire

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 - Classe II : les constructions à faible facteur de risque. Ex : les
bâtiments de type habitation, rez-de-chaussée et R+1 ne comportant
pas de sous-sol.
- Classe III : les bâtiments avec facteur de risque moyen. Ex : les
bâtiments de type habitation de niveau R+2 et R+3 maximum ne
comportant pas de sous-sol.
- Classe IV : les bâtiments avec facteur de risque élevé. Il s’agit des
bâtiments recevant du public, les établissements et installations
classées, les programmes immobiliers, les bâtiments ne dépassant pas
deux niveaux de sous-sol et tout autre bâtiment de niveau supérieur à
R+3 et inférieur à R+10.
- Classe V : les bâtiments avec facteur de risque très élevé. Ex : les
bâtiments de plus de deux niveaux de sous-sol et autre bâtiment de
niveau supérieur ou égal à R+10.

Paragraphe 2 : Les modifications physiques qui entrainent le changement de

destination

A) Le changement de destination : permis de construire et autorisation de

la copropriété

Se trouvent aussi visées les améliorations apportées aux constructions

existantes :

Lorsque les travaux affectant l'existant ont pour objet de changer la

destination initiale de l'immeuble,

Les règles conçoivent plusieurs types de destinations pour les immeubles : la

destination à usage d'habitation, hôtelier, de bureau, de commerce,
d'artisanat, d'équipement collectif, d'entrepôt commercial, usage agricole,
usage de stationnement…

Si l'on a un local à usage d'habitation que l'on souhaite transformer en local

commercial cette transformation doit faire l'objet d'une autorisation
administrative passant par le permis de construire.

B) Le principe de l’affectation à usage d’habitation

Ici on vise le terme affectation, c'est l'affectation des locaux.

On distingue surtout les locaux à usage d'habitation et les locaux  à usage

commerciaux. Cette distinction ne s'applique que dans les grandes villes. La
conséquence de ce mécanisme est que pour tout local où l'on n'arrive pas à
établir sa commercialité ce local retombe dans les locaux à usage
d'habitation

11
Paragraphe 3 : Les modifications physiques qui n’opèrent pas de
changement de destination

Ce sont les travaux qui viennent modifier la façade extérieure de la

construction comme l'ouverture de fenêtres nouvelles, de bais vitrées,
changement de la toiture, changement de volumes des constructions par, par
ex la création de volume intermédiaire.

SECTION 2 : EXEMPTION A LA NECESSITE D’OBTENIR UNE

AUTORISATION

Il y a la dispense pure et simple d'autorisation administrative ou l'exclusion du

permis de construire en soumettant les travaux à une déclaration préalable
des travaux à la mairie. Ex : une clôture, ligne de câble. La déclaration
préalable vise les travaux de ravalement, les travaux faits sur un immeuble
classé, les travaux de faible importance.

SECTION 3 : LES SERVITUDES

Paragraphe 1 : Les servitudes de mitoyenneté

Selon l’art 622 du code civil, la mitoyenneté est un droit de propriété portant
sur la clôture (par exemple un mur, une haie…) séparant deux biens
immobiliers contigus, étant la propriété de propriétaires différents, la clôture
étant établie sur la limite même des deux biens. Sur la clôture mitoyenne,
chaque propriétaire a des droits égaux de jouissance. La mitoyenneté peut
s’acquérir de trois manières :

- Par la construction à frais commun par les propriétaires voisins d’une

clôture entre leurs terrains sur la ligne séparative.
- Par prescription
- Par cession : c’est-à-dire un propriétaire cède à un autre propriétaire
voisin de la mitoyenneté un mur édifié par ses soins à un frais et sur
son propre terrain.

Chacun des propriétaires a le droit d’utiliser le mur à condition de respecter

les droits de son voisin. Ainsi doivent-ils veiller à son entretien, à sa
conservation et éviter tout acte de nature à causer un dommage au mur.

Paragraphe 2 : Les servitudes de vues et de jour

12
Constitue une servitude de vue, tout aménagement qui permet de voir le
terrain voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’une terrasse, mais
également une saillie. Ainsi, une vue est dite droite et conforme lorsque
l’ouverture permet de voir le terrain contigu en regardant en face sans se
pencher. L’installation d’une pareille ouverture doit se faire en observant une
distance minimale de 1,90m entre l’ouverture et la limite voisine.

CHAPITRE 2 : L’INSTRUCTION ET LA DECISION DU PERMIS DE

CONSRUIRE

Seul le propriétaire ou le mandataire du terrain concerné peut déposer une

demande de permis de construire. En cas de vente sous condition
suspensive d'obtention du permis de construire, il faut y ajouter une clause
dans laquelle le vendeur donne tout pouvoir à l'acquéreur pour faire une telle
demande.

SECTION 1 : LA DEMANDE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Paragraphe 1 : Le contenu de la demande

A) Définition

La demande du permis de construire est un dossier standard qui doit être

remplie et à cela s'ajoute le dossier qui exprime le projet architectural. On doit
y avoir obligatoirement un plan de situation de terrain, le plan de masse en
trois dimensions présentant les constructions nouvelles, il faut un plan des
façades, des documents photographiques permettant de situer le terrain.

B) Les documents nécessaires pour la demande

Selon, l’article 13 de l’arrêté N°280/PM/CAB du 12 Avril 2016 portant fixation

des délais, couts et procédures applicables au guichet unique du permis de
construire, la demande de permis de construire ainsi que celle liée à tous les
actes intervenant dans la délivrance du permis de construire sont déposés au
GUPC (Guichet Unique de Permis de Construire). L’article 14 de l’arrêté
précité quant à lui ajoute que les dossiers se composent en fonction de la
classe du projet, de toutes les pièces et actes visés dans l’annexe du décret
n°2016-49 du 10 février 2016. En outre, pour les dossiers complets, le
Service de réception des demandes du GUPC délivre à l’usager un récépissé
qui mentionne tous les documents qui sont contenus et la date de
communication à lui réserver. Enfin, les dossiers de demandes d’actes sont
transmis aux services compétents pour leur traitement.

Paragraphe 2 : L’instruction du dossier du permis de construire

13
Avant d’instruire le dossier, des contrôles de terrain et sur pièces sont
effectués par les services compétents du GUPC. Selon l’article 20 du présent
arrêté, le demandeur dispose de 6 mois à compter de l’obtention des visas
extraits topographique et du certificat d’urbanisme pour déposer de demande
de permis de construire au GUPC.

L’instruction du dossier se fait après que l’intéressé ait obtenu les différents
visas qui vont être instruits de même que le certificat d’urbanisme.

Le dossier sera analysé par les services compétents pour voir s’il satisfait aux
exigences administratifs et techniques telles que mentionnées dans l’annexe
du décret n°2016-49 du 10 février 2016. Le demandeur qui n’a pas déposé
son dossier dans le délai imparti est tenu de formuler à nouveau une
demande d’obtention desdits visas et certificat d’urbanisme, sauf prorogation
pour cas de force majeure, dument justifié par le Directeur du Guichet Unique
du PC.

SECTION 2 : LA DECISION EN TANT QUE TELLE

Il y a plusieurs possibilités à l'issue du délai d'instruction.

On peut avoir :

- Une décision qui accorde le permis de construire,

- Une décision de refus du permis ou
- Un sursis à statuer.

Paragraphe 1 : La décision qui accorde le permis de construire

Elle est prévue par l’article 20 de l’arrêté précité qui parle de la délivrance du
PC. Elle peut être assortie ou non de prescription. Elle va conférer à son
titulaire un droit de construire conformément à la demande qui a été
enregistrée.

Arrêté de permis de construire ou le PC est un formulaire administratif avec le

nombre de logements qui doivent être construit, le numéro du lot et de l’ilot,
destination habitation ou usage commercial… Toutes ces précisions se
trouvent sur le permis de construire.

Selon, l’article 15 de l’arrêté, les décisions relatives aux demandes de PC

sont prises par arrêté, sur avis du représentant du ministre de la construction
qui soit :

- Le maire dans les communes

14
 - Le préfet sur le reste du territoire. Le préfet peut déléguer ses pouvoirs
au sous-préfet territorialement compétent, seulement en ce qui
concerne la construction des logements familiaux et individuels

En outre, le titulaire doit dès l’ouverture du chantier et jusqu’à complet

achèvement des travaux, apposer de façon apparente et visible sur la voie
principale un panneau d’une dimension minimale de 1Mx0,50 M portant :

- Le nom du maitre de l’ouvrage

- Le nom du responsable de la direction technique des travaux
- Le numéro du titre foncier
- Le numéro et la date de la concession s’il y a lieu
- Le numéro et la date du PC

Par ailleurs, le PC se périme si les constructions ne sont pas entreprises

dans le délai d’un an à compter de sa délivrance. Il en est de même si les
travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

La décision qui accorde le permis peut faire l'objet d'un retrait, intervenant
soit dans le délai du recours contentieux, soit être justifié par une irrégularité
qui vient entacher la décision.

Paragraphe 2 : La décision qui refuse le permis de construire

Ici l'autorité compétente pour délivrer le permis n'a aucune marge de

manœuvre. Elle doit obligatoirement se prononcer sur le dossier tel qu'il lui a
été présenté par le demandeur, et notamment, s'il y a une erreur ou une non-
conformité dans le dossier, l'autorité compétente ne peut pas modifier ce
dossier pour le rendre conforme à la réglementation applicable. Donc la
décision de refus est simplement la constatation que le dossier n'est pas en
conformité avec la réglementation applicable en matière de permis.

Cette décision doit être motivée car elle fera l'objet d'un contrôle a posteriori,
et donc le juge doit vérifier les éléments de légalité.

Paragraphe 3 : La décision de sursis à statuer

Le sursis à statuer relève de la compétence du ministre de la construction, la

décision doit être motivée.

CHAPITRE 3 : L’EXECUTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Selon les textes le permis est exécutoire de plein droit dès lors qu'il a été
délivré par le maire, sous réserve de sa notification au bénéficiaire et de la
transmission de l'arrêté au préfet.

15
SECTION 1 : LES CONDITIONS D’OPPOSABILITE AUX TIERS

Paragraphe 1 : Le double affichage

Pour que le permis soit opposable aux tiers, il faut :

1. Un affichage du permis sur le terrain, visible à l'extérieur, et qui peut

être fait dès que le permis a été notifié au bénéficiaire. Cet affichage
doit être lisible pendant toute la durée du chantier, avec un certain
nombre de mentions obligatoires,

2. Un affichage en mairie. C'est à la diligence du maire ici, et non plus

du bénéficiaire. Il doit afficher le permis pendant un certain délai.

Paragraphe 2 : Les effets s’attachant au double affichage

C'est le point de départ pour le délai de recours contentieux à l'encontre du

permis de construire et à l'égard des tiers. Ce délai de recours est de 2 mois
à compter du double affichage. La preuve de cet affichage revient au
bénéficiaire du permis de construire.

Ce permis de construire est accordé à un bénéficiaire à titre personnel. En

outre ce permis est attaché au terrain sur lequel portent les constructions

SECTION 2 : LES EFFETS DECOULANT DE LA DELIVRANCE DU PERMIS

DE CONSTRUIRE

Paragraphe 1 : La durée de validité de l’autorisation de construire

Supposons que le bénéficiaire a bénéficié du permis et a attendu un certain

délai avant de réaliser les travaux, par ex par manque de financement. Le
permis peut faire l'objet d'une péremption : le permis tombe si les
constructions ne sont pas entreprises dans un délai d’un an à compter de la
notification faite de ce permis par l'autorité compétente. Selon l’article 20 du
décret du 1er juillet 1992, le PC se périme si les constructions ne sont pas
entreprises dans un délai d’un an à compter de sa délivrance. Il en est de
même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une
année.

Paragraphe 2 : les effets proprement dit

Le PC a pour effet principal de conférer au détenteur le droit de construire ou

de réaliser des travaux. Les effets vont donc concerner le processus de
16
construction depuis le début jusqu’à la fin. Ces effets sont aussi fonction des
différentes catégories de construction (classes)

Classe I : pendant la construction des projets de classe I, les directions

régionales, départementales ou les secteurs du ministère de la construction
effectuent des contrôles obligatoires. Ce contrôle a pour finalité de s’assurer
que les travaux sont exécutés conformément aux plans types mis à la
disposition par le ministère en charge de la construction.

Classes II et III : pendant la construction des projets de classe II et III, des

contrôles obligatoires sont effectués par des techniciens de contrôle agréés
selon les modalités déterminées par l’arrêté du 24 Mars 2015 instituant
l’agrément de technicien de contrôle des constructions privées soumises au
PC. Ce contrôle a pour but de s’assurer de la conformité des travaux au PC
délivré dans les règles de l’art.

Classes IV et V : pendant la construction des projets de classe IV et V, des

contrôles obligatoires sont effectués tout au long du chantier par les Bureaux
de Contrôle Normalisation des Risques disposant de certificat ISO. Ils
produisent un constat de visa, un rapport détaillé matérialisant la validation
ou non des différentes phases d’exécution des travaux. Si le maitre d’ouvrage
refuse de se conformer aux exigences des techniciens de contrôle ou des
Bureaux de Contrôle Normalisation des Risques disposant de certificat ISO,
ceux-ci saisissent le ministère en charge de la construction pour faire arrêter
les travaux.

Par ailleurs, pour les constructions de classe II, III IV et V, le Laboratoire du

Bâtiment des Travaux Publics (LBTP) peut être sollicité aux frais du
demandeur, pour effectuer des contrôles portant sur le risque lié à la stabilité
des constructions et au besoin, pour effectuer des études du sol.

SECTION 3 : LA FIN DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Paragraphe 1 : le certificat de conformité

Il est prévu par un certain nombre de dispositions du Décret n° 92-398 du 1er

juillet 1992 portant réglementation du permis de construire.

Ainsi, Lorsque la construction est achevée, le maître de l'ouvrage doit en faire

la déclaration écrite à l'autorité qui a délivré le permis de construire. Par la
suite, les techniciens de contrôle ou Bureaux de contrôles normalisation des
risques disposant des certificats ISO vont lui délivrer une attestation de
bonne exécution des travaux. Si les travaux ont été dirigés par un architecte
membre de l'ordre ou régulièrement agréé, celui-ci fournit, à l'appui de la
déclaration, une attestation de conformité. En outre, une fois que la
déclaration d'achèvement a été déposée, il est procédé au récolement des
17
travaux et à l'établissement d'un certificat de conformité qui est notifié au
maître de l'ouvrage et vaut autorisation d'habiter pour les locaux d'habitation
ou permis d'admission pour les autres locaux.

Cependant, Lorsqu'il est constaté que les travaux exécutés ne sont pas
conformes au projet pour lequel a été délivré le permis de construire,
notification est faite au maître de l'ouvrage d'avoir à procéder aux
rectifications nécessaires.

Paragraphe 2 : la responsabilité des différents acteurs

La responsabilité des différents acteurs sera fonction du type (classe) de

construction en face duquel on se trouve.

Pour les projets de classe I, les directeurs régionaux, les directeurs

départementaux et les chefs des secteurs sont responsables des malfaçons
ou des incidents dus au mauvais contrôle de la réalisation des travaux.

Pour les projets de classe II et III, les techniciens de contrôle sont

responsables des malfaçons ou des incidents dus au mauvais contrôle de la
réalisation des travaux.

Pour les projets de classe IV et V, les Bureaux de contrôles normalisation des

risques disposant des certificats ISO sont responsables des malfaçons ou
des incidents dus au mauvais contrôle de la réalisation des travaux. Pour ces
types de projets, le maitre d’ouvrage souscrit obligatoirement à une police
d’assurance pour la couverture des risques.

PARTIE 2 : LA REALISATION DES CONSTRUCTIONS

CHAPITRE 1 : LES CONSTRUCTIONS PROPREMENT DITES

Quand on a une construction, on peut faire appel à un architecte, à des

bureaux de construction, d'étude ou de contrôle, au coordinateur pour
l'ensemble de la construction (art. 1792 et suiv. C.Civ).

SECTION 1 : LES PARTICIPANTS AUX TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Paragraphe 1 : Maitre d’ouvrage public et personne responsable du marché

- Le maitre d’ouvrage public : il est la personne morale pour le compte de

laquelle les travaux sont exécutés. C’est celui qui commande en
quelque sorte les travaux et qui de facto est bénéficiaire.
18
 - La personne responsable du marché : c’est celui que le maitre de
l’ouvrage désigne pour le représenter. Il est aussi appelé maitre
d’ouvrage délégué.

Paragraphe 2 : Maitre d’œuvre et entrepreneur (entreprise générale,

entreprises groupées, sous-traitants)

- Le maitre d’œuvre : c’est la personne morale ou physique qui, pour sa

compétence technique, est chargée par le maitre de l’ouvrage ou par la
personne responsable du marché de diriger et de contrôler l’exécution
des travaux et de proposer leur réception et leur règlement. Si le maitre
d’œuvre est une personne morale, il désigne une personne physique
qui a seule qualité pour le représenter, notamment pour signer les
ordres de service.
- Entrepreneur : c’est la personne morale chargée de l’exécution
matérielle du marché. Dès notification du marché, l’entrepreneur
désigne une personne physique qui le représente vis-à-vis de la
personne responsable du marché et du maitre d’œuvre pour tout ce qui
concerne l’exécution du marché. L’entrepreneur a l’obligation d’élire
domicile à proximité des travaux et d’en faire connaitre l’adresse à la
personne responsable du marché et au maitre d’œuvre dans un délai
de quinze jours à dater de la notification se rapportant au marché.
- Entreprises groupées : il y a entreprises groupées, lorsque les
entreprises ou entrepreneurs ont souvent un acte d’engagement
unique, Il en existe deux sortes :
 Les entrepreneurs groupés solidaires : ils sont dits solidaires
lorsque chacun d’eux est engagé pour la totalité du marché et
doit pallier une éventuelle défaillance de ses partenaires ; il suit
le mécanisme suivant : l’un d’entre eux
est désigné dans l’acte d’engagement comme mandataire.

Groupement sans solidarité : Chacun des cotraitants est seulement tenu de

la réalisation de ses propres travaux. L'originalité de ce type de groupement
réside dans le fait qu'il exclut toute solidarité des cotraitants envers le maître
de l'ouvrage. Chacun des cotraitants a des rapports contractuels directs avec
le maître de l'ouvrage. Le mandataire commun désigné par les cotraitants
n'est tenu à aucun engagement solidaire. En pratique, ce type de
groupement peut se rencontrer dans les marchés privés, lorsque le maître de
l'ouvrage souhaite disposer d'un interlocuteur unique, voire même d'un
coordonnateur des différents cotraitants, mais ne veut pas nécessairement se
garantir contre la défaillance d'un ou plusieurs d'entre eux par un
engagement solidaire.

19
SECTION 2: LE CONTRAT LIANT LE MAITRE D’OUVRAGE A
L’ARCHITECTE

Si l'on reprend les dispositions du C.Civ., on voit que même en 1804, on

visait les établissements de construction mais aussi l'architecte dénommé
maître d'œuvre. Son rôle est de concevoir, coordonner les travaux de
construction puis de contrôler a posteriori la réalisation des travaux. Quel est
le statut de l'architecte (paragraphe 1), les missions confiées à l'architecte
(paragraphe 2) et sa part de responsabilité dans les constructions
(paragraphe 3).

Paragraphe 1 : Le statut des architectes en Côte d’Ivoire

Ce sont généralement des professionnels de bureau qui appartiennent à un

ordre professionnel. Leur mission est axée sur la construction immobilière
même s’ils peuvent intervenir dans les domaines étrangers. Ils sont dans un
ordre professionnel prévu par la loi n°70-488 du 3 Aout 1970. Leur activité
s’exerce sous la forme sociétaire aussi bien commerciale (SA, SAS…) que
civile (Société Civile Professionnelle).

Paragraphe 2 : Les missions confiées à l’architecte

Selon l’article 1er de la loi du 03 Aout 1970 « l’architecte en son nom propre et
sous sa responsabilité une profession libérale et non commerciale »

Il est artiste et organisateur, sa mission a pour objet :

 D’une part de créer, de concevoir avec la collaboration de technicien de

son choix, de dessiner, d’établir des projets de construction de toute
nature, conformément aux règles de l’art
 D’autre part d’organiser la réalisation des projets établis, d’en contrôler
de façon permanente la conformité dans l’exécution. Cette mission est
accomplie dans les limites définies par le client.

A) Les obligations de l’architecte

Les obligations peuvent être avant (1), pendant (2) ou après (3) la réalisation
de la construction.

1) Avant la réalisation de la construction

 L'architecte doit faire aussi une étude technique du sol, mais il n'a pas
d'obligation à l'égard du sous-sol, sauf dans un certain nombre de cas
quand le sol est lié au sous-sol (ex : le sous-sol est en gypse =>
glissement de terrain possible).
20
  Par la suite, l'architecte dépose un avant-projet définitif qui se
retrouvera dans la demande permis de construire. Il doit indiquer au
maître de l'ouvrage l'enveloppe financière de son projet (obligation
d'information).
 L'architecte doit assister le maître de l'ouvrage dans le choix des
entreprises qui seront chargées de réaliser les constructions =>
l'architecte a ici l'obligation d'écarter toute entreprise qui lui paraît
douteuse ou inapte à réaliser son projet.
En revanche il doit vérifier que l'entrepreneur a bien souscrit une
assurance construction obligatoire (liée à la responsabilité du
constructeur).
L'architecte doit en outre vérifier le contenu des marchés proposés  au
maître de l'ouvrage, que les contrats sont bien conformes aux
constructions qu'il souhaite réaliser
 L'architecte doit enfin vérifier la conformité de son projet avec
l'environnement de ce projet, notamment l'environnement juridique,
l'architecte doit vérifier que le projet est conforme aux règles
d'urbanisme applicables (avec le PLU, avec les prescriptions du permis
de construire, et avec les servitudes d'utilité publique qui pourraient être
imposées par les autorités publiques).

2) Les obligations concomitantes à la réalisation des travaux

- La direction
- La surveillance des travaux
- Assurer au profit du maître de l'ouvrage une comptabilité
des travaux réalisés

Donc c'est à l'architecte de vérifier que les travaux réalisés par l'entrepreneur
sont bien conformes aux conditions qui avaient été fixées dans le marché de
travaux.

C'est à l'architecte de diriger l'entrepreneur et de lui indiquer les particularités

du sol dont il pourrait avoir connaissance. Il doit en outre jouer le rôle de
coordinateur, et donc s'assurer de la présence des corps de métier sur le
chantier, s'assurer que les délais sont bien respectés.

Il a aussi une responsabilité financière au titre du paiement des

entrepreneurs. Chacun des entrepreneurs a conclu un contrat d'entreprise
avec le maître de l'ouvrage et l'architecte à lui aussi conclu un contrat de
louage d'ouvrage avec le maître d'ouvrage. Donc il n'y a pas de lien juridique
entre l'architecte et l'entrepreneur. Pour autant au titre de ses obligations il
doit veiller à ce que les factures présentées à l'encaissement par
21
l'entrepreneur au maître de l'ouvrage correspondent bien à des travaux
réalisés avant tout paiement par le maître de l'ouvrage.

Supposons que les travaux ont été réalisés, alors un dernier acte réalisé par
l'architecte : la déclaration d'achèvement de travaux qui permettra
d'obtenir l'avis favorable de l’autorité pour la fin des travaux.

Le paiement du prix est souvent échelonné dans le temps en fonction de

l'achèvement des travaux. Pour que la quote-part du prix de vente soit payée,
l'architecte doit établir une attestation d'avancement des travaux

3) Les obligations postérieurement à la réalisation des travaux

Il doit vérifier la conformité des travaux aux prescriptions des marchés

conclus avec les obligations contractuelles (contenues dans les
entrepreneurs)

Les réserves sont importantes car tous désordres qui étaient apparent au
moment de la réception des travaux et qui n'ont pas été réservés lors de
cette réception sont purgés au profit de l'entrepreneur, in fine ils restent à la
charge du maître de l'ouvrage.

L'architecte a une obligation de conseil c’est-à-dire une obligation

d'assistance et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage.

4) Les droits dont bénéficie l’architecte au titre du contrat de louage

d’ouvrage

Un droit résultant du code de la propriété intellectuelle : l'architecte a un droit

moral sur son œuvre, sur ses plans. Le code vise expressément les dessins
d'architectes et considère qu'il s'agit d'œuvre de l'esprit qui peuvent être
protégés en tant que tels mais surtout qui lui donne un droit moral sur son
œuvre. Le but est d’éviter toute détérioration, dénaturation de l'œuvre
architecturale originale que l'architecte a créé. 

Concernant le droit à rémunération : l'idéal est que ces honoraires aient été
fixés dès l'origine dans le contrat, encore faut-il qu'un contrat écrit ait été
signé. L'architecte pour le paiement de ses honoraires dispose de deux
garanties spécifiques, qui ont cependant une efficacité réduite :

- Droit de rétention sur les plans et documents remis par le maître de

l'ouvrage à l'architecte

22
- Privilège des constructeurs, au profit de l'architecte et des entrepreneurs,
qui porte sur les constructions réalisées. Il ne porte que sur la plus-value
apportée par les constructions nouvelles, donc dans sa mise en œuvre on
exige l'équivalent d'un constat d'huissier avant et après les travaux pour
déterminer cette plus-value.

Paragraphe 3: La question de la responsabilité de l’architecte

A) A l’égard du maitre de l’ouvrage

C'est une responsabilité contractuelle.

- Pour les désordres liés à la construction, et si ces désordres sont d'une

certaine importance, ils pourront être appréhendés par la responsabilité des
constructeurs (art. 1792 et s. Code Civil), Cette responsabilité ne vise que
les travaux de constructions, et pas tous. En outre elle a une durée limitée de
2 ou 10 ans selon la nature du désordre. Le point de départ de ce délai est la
date de réception des travaux.

- Supposons que la responsabilité de l'architecte soit mise en œuvre pendant

le chantier. La responsabilité des constructeurs ne pourra pas être invoquée
puisqu'il n'y a pas eu de réception des travaux.

Pour tout ce qui concerne la construction en tant que telle, les obligations de
l'architecte sont des obligations de résultat.

B) A l’égard des tiers

La responsabilité délictuelle de l'architecte à l'égard des tiers. L'architecte

peut être considéré comme surveillant du chantier. La théorie des troubles de
voisinage à l'encontre du propriétaire et également à l'encontre des
entrepreneurs ou de l'architecte d'après la Jurisprudence, qui est alors
envisagé comme un voisin occasionnel.

SECTION 3 : LES CONTRATS PERMETTANT LA REALISATION

MATERIELLE DES CONSTRUCTIONS : CONTRATS ENTRE
L’ARCHITECTE ET LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION

Au titre de ce contrat d'entreprise, on doit préciser qu'il existe une grande

liberté contractuelle tant sur le contenu du contrat (paragraphe 2) que sur les
exigences imposées aux parties à ce contrat (paragraphe 1).

Paragraphe 1 : Les exigences imposées aux parties au contrat

A) Les exigences imposées au maitre d’ouvrage

23
Il n'y a pas d'exigence imposée au maître de l'ouvrage s'il est bien
propriétaire du sol sur lequel il réalise les constructions.

B) Les exigences imposées par l’entrepreneur

L'entrepreneur est-il soumis aux mêmes règles d'exigences professionnelles

que d'autres professions ?

Conditions de diplôme ou d'exercice professionnel : en Côte d’Ivoire il n'y a

pas d'exigence particulière liée à des exigences professionnelles dans la
pratique. Mais en vérité quels que soient le statut juridique et les
caractéristiques de l'entreprise, les professions de l'immobilier ne peuvent
être exercées que par une personne « qualifiée professionnellement ».

Paragraphe 2 : Les conditions qui intéressent le contenu du contrat

d’entreprise

A) Les droits influant sur ce contrat

- Le droit de la consommation  : le contrat conclu avec l'entrepreneur est

pour réaliser une construction nouvelle ou modifier une construction
existante, supposons que le prix au titre de ce marché est financé par
un prêt : il s'agit d'un prêt immobilier.
- Si le marché est conclu avec des collectivités publiques, il y a
normalement une mise en concurrence et application du code des
marchés publiques.

B) Les questions liées à la détermination du prix

Plusieurs moyens sont utilisés dans la pratique : le marché au métré (1), le

marché sur dépenses contrôlées (2) ou encore le marché au forfait (3).

1) Le marché au métré

Le prix est déterminé en application de prix unitaires fixés dès l'origine, et en

fonction des quantités réellement utilisées.

Donc le prix ici n'est que déterminable, et ce n'est qu'à la fin que l'on aura le
montant réel des travaux. Les prix unitaires peuvent être fixés soit de façon
autonome pour un marché considéré (les prix sont fixés « par bordereau »,
soit les parties font référence à des prix fixés par des tiers dans des recueils.

2) Le marché sur dépenses contrôlées

24
C’est un marché qui fait prévaloir la suprématie de la puissance publique. Ils
sont utilisés pour les marchés de l’Etat. Ce sur quoi on va regarder, pour fixer
le prix a posteriori sont les dépenses réelles engagées par l'entrepreneur (les
frais de main d'œuvre, les matières premières utilisées, le coût du
transport…).

3) Le marché au forfait

Cette méthode a la faveur de la pratique car elle est avantageuse pour le

maître de l'ouvrage et l'entrepreneur. Elle permet la fixation du prix global et
définitive du prix du marché. L'étendue des travaux est déterminée dès la
conclusion du contrat.

L’art. 1793 Code Civil énumère 3 conditions cumulatives pour que l'on soit
dans un marché à forfait. Il faut :

- la construction d'un bâtiment

- un plan arrêté et fixé par les parties,
- ce plan permettra de fixer les prix,

a) Les implications d’un forfait

Conséquence du marché à forfait : Le maître de l'ouvrage ne peut plus

demander la baisse du prix dès lors que tous les travaux visés dans le plan
ont été réalisés.

Dans certains cas, pour des travaux non prévus à l'origine mais qui s'avèrent
nécessaires pour la réalisation des constructions, peut-on modifier le montant
du forfait ?

En principe non. Mais il y a une soupape de sécurité : la Cour de Cassation

s'inspire de la Jurisprudence administrative qui reconnaît la théorie de
l'imprévision. On admet en cas de dépenses imprévues une rémunération
supplémentaire. En effet, on considère qu'il y a « bouleversement de
l'économie du contrat ». Ex : 1/2 du budget en plus

C) Les questions liées au paiement de ce prix

On garantit différentes modalités du paiement, puis on s'intéresse d'abord

ceux qui peuvent être offertes à l'entrepreneur ou au maître de l'ouvrage
quant au paiement du prix.

1) Les modalités du paiement

25
Le prix peut être payable en totalité à la signature du contrat. Dans la
pratique, le plus souvent on prévoit un échéancier c’est-à-dire que le prix sera
payé par fractions au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

À la date du paiement fixé, l'entrepreneur va fournir un décompte des travaux

réalisés. Ce mémoire va être remis à l'architecte qui vérifie que le paiement
demandé correspond bien aux travaux réalisés.

2) Garanties offertes

a) Au maître de l'ouvrage

Son risque est qu'à la fin des travaux il ait payé 100% du prix, alors même
qu'il n'est pas satisfait des travaux réalisés. Donc la pratique a mis en place
un système de retenue de garantie au profit du maître de l'ouvrage : à
chaque échéance, s'il doit payer 100, il ne paye que 95 et retient 5 = moyen
de rétention pour que les travaux soient conformes à la fin des travaux.

Pour certains grands travaux, certains entrepreneurs, plutôt que d'accepter la

retenue de garantie, ils préfèrent utiliser le cautionnement bancaire afin de
garantir le maître de l'ouvrage au titre de la réception des travaux

Il y a 2 autres formes de garanties au profit du maître de l'ouvrage :

-soit la réalisation matérielle des travaux (=garantie de livraison, la banque

s'engage à verser les sommes nécessaires aux entrepreneurs présents sur le
chantier pour que les travaux puissent être achevés), 

-soit le remboursement des sommes déjà versées dans l'hypothèse d'un

redressement ou d'une liquidation judiciaire de l'entrepreneur (= garantie de
remboursement, cautionnement bancaire).

b) A l'entrepreneur

Le risque est que la totalité des honoraires ne soit pas réglée. Il a donc 2
garanties : le privilège de l'art. 2103 du Code Civil, et la garantie au profit de
l'entrepreneur de l'art. 1799-1 du Code Civil.

- Le privilège de l'art. 2103 du Code Civil :

Un 1er P.V doit être établi avant le commencement des travaux, et le 2 ème
après l'achèvement des travaux.

26
- Le maître de l'ouvrage doit garantir à l'entrepreneur le paiement des
sommes dues dès lors qu'elles dépassent un certain seuil fixé par décret en
Conseil des ministres.

Quelles sont les formes de cette garantie ?

 - La technique du paiement direct  : C’est l'hypothèse où le maître de

l'ouvrage pour financer ses travaux a recours à un prêt. Dans ce cas,
l'entrepreneur peut bénéficier d'un paiement direct de la part de
l'établissement de crédit, sans que les fonds transitent sur les comptes du
maître de l'ouvrage.

-- Le cautionnement solidaire  : À ce titre un montant spécifique est visé par

un décret, et surtout ce cautionnement n'est que subsidiaire. Si on n'a pas
d'autre garantie ni de paiement direct, les parties mettront en place un tel
cautionnement.

Paragraphe 3 : La réception des travaux

L’art. 1792-6 donne désormais une définition de la réception des travaux.

C’un acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec
ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente,
soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause
prononcée contradictoirement ».

A) La nature juridique de la réception

C’est un acte juridique, un acte unilatéral son objet est la réception des
travaux. Elle consiste à constater la fin du contrat d'entreprise. Donc
normalement quand il y a réception des travaux, cela signifie que les travaux
sont a priori achevés.

B) La question de la forme de la réception

Il y a 3 formes de réception : amiable (1), judiciaire (2) ou tacite (3).

1) La réception amiable

La réception est un acte juridique unilatéral, donc pas de nécessité d'un

accord. Toutefois, un accord préalable doit être trouvé pour fixer un rendez-
vous. Par la suite la réception des travaux en tant que telle par le maître de
l'ouvrage, et éventuellement l'observation de réserves de sa part ne résulte
pas de l'accord de l'entrepreneur.
27
 2) La réception judiciaire

C'est l'hypothèse où on a soit l'entrepreneur, soit le maître de l'ouvrage qui ne

se met pas d'accord sur le principe de réception des travaux. L’art 1792-6
autorise la partie la plus diligent à saisir le tribunal pour que le juge puisse
prononcer la réception des travaux. C'est pourquoi on parle de réception
judiciaire.

3) La réception tacite

Les conditions posées par la Jurisprudence pour qu'il y ait une réception
tacite sont :

Critère déterminant : la prise de possession de l'ouvrage par le maître de

l'ouvrage. Mais cela ne suffit pas. Le juge doit en outre constater une volonté
non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage. Pour ce faire, il y
a plusieurs indices :

-Quand on a le paiement de l'intégralité du prix par le maître de l'ouvrage

(reconnaissance que les travaux ont été correctement réalisés). Si une petite
partie est retenue, on pourra considérer que cela correspond à une réserve
mineure.

-Absence de réserves nombreuses et importantes de la part du maître de

l'ouvrage

C) Les effets de la réception

La réception peut être faite avec ou sans réserve. Elle purge en outre les
vices apparents en cas d'absence de réserve, et ils relèveront alors de la
responsabilité du maître de l'ouvrage.

CHAPITRE 2 : LA RESPONSABILITE AU TITRE DU CONTRAT

D’ENTREPRISE

Il y a 2 types de responsabilités :

 Responsabilité des constructeurs

 Responsabilité contractuelle de droit commun

SECTION 1 : LA RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS

28
Paragraphe 1 : La responsabilité contractuelle de droit commun

Paragraphe 2 : La responsabilité délictuelle de droit commun

Art. 1792 et s. Code Civil. Contenu de cette responsabilité :

- Responsabilité biennale

- Responsabilité décennale

- Garantie de parfait achèvement

A) La garantie du parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant

un délai d'un an à compter de la réception s'étend à la réparation de tous les
désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves
mentionnées au P.V de réception, soit par voie de notification écrite pour
ceux révélés postérieurement à leur réception ».

Elle vise donc tout désordre qui se révèle pendant un délai d'un an à compter
des travaux ou au moment de la réception.

1) Les désordres visés par la garantie du parfait achèvement

Ils peuvent être : des vices cachés, défauts de conformité cachés ou

apparent. Le désordre doit être porté à la connaissance de l'entrepreneur.

2) Délai pour réparer

Selon, la Jurisprudence il n'y a pas de délai, donc les travaux doivent être
faits sans délai par l'entrepreneur. Mais l'entrepreneur et le maître de
l'ouvrage peuvent se mettent d'accord sur un délai. S’il n'y a pas d'accord sur
un délai. La Jurisprudence admet que le maître de l'ouvrage, après avoir mis
en demeure l'entrepreneur concerné, fasse faire les travaux par un tiers, aux
frais et risque de l'entrepreneur défaillant.

Paragraphe 2 : Les responsabilités décennales ou biennales

A) L’objet des responsabilités décennale et biennale

1. L'objet de la responsabilité Décennale (RD)

29
Cette responsabilité est visée dans l'art 1792 du C.civ. Si on lit ce texte on
constate que l'objet de cette responsabilité est de réparer les désordres qui
atteignent l'ouvrage ou les éléments d'équipement de cet ouvrage mais pas
n'importe quel désordre.

 Les dommages qui portent atteinte à la solidité de l'ouvrage à par ex

fissure dans un mur porteur sera réparé sur le fondement de la RD.

Si par contre il y a seulement des fissures dans les peintures ce

préjudice ne sera pas réparé sur le fondement de l'art 1792 c.civ. On
verra si ce type de désordres peut relever de la responsabilité biennale
justement.

 L'atteinte à la destination de l'ouvrage à Par ex la destination est

l'usage d'habitation, on a des logements qui sont réalisés et 6 mois
après la réception des travaux que le chauffage ne fonctionne pas. Si
on prend l'ex de l'usage commercial d'un local, le revêtement au sol qui
a été posée est extrêmement glissant et les clients se sont blessés
souvent. C'est impropre à la destination commerciale de l'ouvrage.

B) Les acteurs de la responsabilité des constructeurs (RC)

1. Les bénéficiaires de la Responsabilité Civile

Dans l'art 1792 on dit que le bénéficiaire est en 1 er, le maître de l'ouvrage,
puis les acheteurs successifs de la construction

Paragraphe 3 : Les moyens d’exonération dans le cadre de la responsabilité

des constructeurs

A) La force majeure

Les hypothèses dans lesquelles la Cour de Cassation a retenu la force

majeure sont très rares. Si on a une sécheresse très importante, cela peut
porter atteinte aux fondations d'un certain nombre d'ouvrage.

B)Le moyen essentiel est la faute du maitre de l’ouvrage

1) La faute du Maître d'ouvrage au cours de la réalisation des

constructions

En matière de construction, il y a certaines fautes caractéristiques, qui

reviennent régulièrement. La Jurisprudence distingue :

- L'immixtion du Maître d'ouvrage dans la réalisation des constructions et

30
 - La prise de risque par le MO

a) L'immixtion du Maître d'ouvrage dans la réalisation des

constructions

Pour qu'elle soit reconnue, (et donc partage de responsabilité) elle doit
remplir certaines conditions :

- Il faut que le Maître d'ouvrage soit notoirement compétent dans le

domaine de la construction, ou qu'il connaisse les tenants et les
aboutissants de la construction là où il y a eu immixtion.
- Il faut que le Maître d'ouvrage se soit immiscé en lieu et place de
l'entreprise dans la réalisation ou la conception des travaux. C'est ainsi
quand le Maître d'ouvrage impose ses exigences à l'entreprise et que
ces exigences entraînent des désordres.

Le plus souvent, après la réalisation des constructions, on reproche au Maître

d'ouvrage une mauvaise utilisation de l'ouvrage et son non-respect des
prescriptions qui ont pu lui être données par les entrepreneurs.

Ex : si on a le Maître d'ouvrage qui fait construire une dalle pour un parking,
la charge utile est de (10, 35, 40 tonnes…etc.), et le Maître d'ouvrage l'utilise
pour parquer des camions au-delà de la charge utile.

SECTION 2 : LA RESPONSABILITE DE DROIT COMMUN

On peut distinguer 2 situations pour l'utilisation de cette responsabilité :

La nature de cette responsabilité dans le cadre des relations

MO/entrepreneurs. Ce sont des relations contractuelles a priori => la
responsabilité qui sera invoquée sera la responsabilité contractuelle. Mais à
côté, une place est faite à la responsabilité délictuelle.

Paragraphe 1 : Les relations maitre d’ouvrage/ entrepreneurs au titre de la

responsabilité de droit commun

Le plus souvent, cette responsabilité sera une responsabilité contractuelle,

mais il y a une place laissée à la responsabilité délictuelle.

A) La responsabilité contractuelle de droit commun

31
 1) Hypothèse de l'application de la responsabilité contractuelle de
droit commun

b) Réalisation de travaux qui ne relèvent pas de la réalisation d'un ouvrage

Ex : réalisation de travaux de peinture. Ils ne sont pas appréhendés par la

RC. Ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, sauf s'ils
proviennent de désordres de constructions, et on a vu qu'ils pouvaient alors
être traités par la RC.

b) Dommages qui surviennent avant la réception des travaux

c) Désordres ayant fait l'objet de réserves au moment de la réception

des travaux

d) Les désordres ou dommages intermédiaires

Hypothèse la plus importante en matière de construction. Ce sont les

désordres qui ne sont pas suffisamment importants pour justifier l'application
de la responsabilité des constructeurs. Par ex ceux qui affectent l'ouvrage,
mais qui ne portent pas atteinte à sa solidité, ou ne porte pas atteinte à sa
destination (donc la responsabilité décennale ne s'applique pas).

2) Le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun

La responsabilité est une responsabilité objective et l'obligation sera une

obligation de résultat. Sur le terrain de la prescription, elle est de 30 ans en
matière contractuelle et peut être abrégée à 10 ans si on utilise les
dispositions du code de commerce. La responsabilité contractuelle pourrait
être plus intéressante pour la victime.

3) L’action du Maître d'ouvrage contre le sous-traitant

La Jurisprudence dit que dans les relations entre Maître d'ouvrage et sous-
traitant qu'il n'y a pas d'action directe : l'action est nécessairement délictuelle.
On ne peut pas invoquer la Responsabilité Civile contre le sous-traitant.
L'entrepreneur principal a un contrat d'entreprise avec lui, mais d'après l'art.
1792, l'entrepreneur ne peut pas être considéré comme un Maîtrise
d'ouvrage, et donc pas de Responsabilité Civile possible dans leurs relations

SECTION 3 : LES RELATIONS ENTRE LES MAITRES D’OUVRAGE OU

ENTREPRENEURS ET LES TIERS

32
 Paragraphe 1 : La théorie du trouble de voisinage

On utilise cette théorie non seulement à propos de bruits ou odeurs gênantes

pendant la période d'activité du chantier, mais aussi postérieurement à
l'existence d'un chantier dans les relations entre les 2 propriétaires de fonds
qui sont contigus.

A) Distinctions avec d’autres actions

Cette théorie doit être distinguée d'autres actions, et notamment d'une action
qui a été mise en œuvre dans l'affaire Clément Bayard. Dans cette affaire, la
Cour de Cassation avait condamné l'abus de droit de propriété. La théorie
des troubles de voisinage est une action distincte de l'abus de droit de
propriété, même si c'est assez proche.

B) La nature de cette théorie

La nature de La théorie des troubles de voisinage (?) est double : est-ce

une action de nature personnelle ou réelle ?

- De nature réelle : cette théorie est liée au droit de propriété (les fonds sont
voisins)

- De nature personnelle : donc responsabilité délictuelle car même si le

responsable n'est pas propriétaire d'un fond de terrain, il peut être tenu pour
responsable dans une action de trouble de voisinage. Ex : si on considère un
entrepreneur qui intervient sur un chantier et qui est censé démolir d'abord.
Mais juste à côté il y a une papeterie avec du passage => trouble de
voisinage, pourtant l'entrepreneur peut être tenu pour responsable même s'il
n'est pas le propriétaire du fond.

La théorie des troubles de voisinage est une action qui ne requiert pas la
preuve d'une faute. D'où son intérêt pour la victime

Paragraphe 2 : La responsabilité du fait des choses (art 1384 al 1 C.civ)

Supposons que les constructions ont été réalisées et l'immeuble réceptionné,

mais un pan du toit se détache et tue un passant. Le réflexe est de dire que
l'on peut utiliser l'art. 1384 al1. D’après la Jurisprudence. C’est l’Art.
1386 Code Civil : responsabilité du propriétaire du fait des bâtiments dont il a
la garde. Cet art nous dit que c'est une responsabilité du fait des bâtiments
en ruine ou en mauvais état. En prouvant que le bâtiment est en bon état, le
propriétaire échappe à toute responsabilité d'après l'art. 1386

Paragraphe 3 : La question des recours entre le maitre d’ouvrage et

l’entrepreneur
33
A propos des recours, tout dépend de la nature de l'action.

Soit on considère que c'est une action subrogatoire  : l'entrepreneur se

trouve subrogé dans les droits et obligations de la victime à l'encontre du
maître de l'ouvrage.

Soit l'action est une action récursoire, et ce sera donc une action en
responsabilité autonome de l'entrepreneur à l'encontre du maître de
l'ouvrage.

SECTION IV : LA PROTECTION DES ACTEURS DU SECTEUR DE

L’IMMOBILIER Paragraphe 1: Les débiteurs des assurances

Les débiteurs des assurances sont toutes les personnes liées au maitre
d’ouvrage par un contrat d’entreprise ou de louage d’ouvrage au sens de l’art
1792-1 du code civil ; ce sont l’entrepreneur qui a matériellement les
constructions ; le maitre d’œuvre ; l’architecte ; les bureaux d’études ; les
vendeurs d’immeuble à construire ; les promoteurs immobiliers ;
constructeurs de maisons individuelles ou contrôleur technique.

Paragraphe 2 : Les différents types d’assurance

En raison des risques attachés à son activité, tout constructeur doit souscrire
une assurance avant ; pendant et après les travaux. Ces assurances sont
nombreuses et ont des étendues différentes. Ce sont entre autres :
l’assurance construction obligatoire, la garantie responsabilité civile
décennale. Cette assurance garantit le paiement des travaux de réparation.

CHAPITRE 3 : LES MODES ET PROCEDURES DE PASSATION DES

MARCHES DE TRAVAUX PUBLICS

Les marchés de travaux publics sont différents des marchés de travaux

privés. Certes certains procédés d’attribution ayant cours dans les marchés
peuvent également, de même que certains intervenants. Ainsi on a un mode
de passation des marchés (appel d’offre), un mode de fixation des prix de
même que leur révision et leur actualisation ; de quelle manière
l’entrepreneur est rémunéré ; comment se règlent les litiges survenant ; les
garanties et délais de réception.

SECTION 1 : LES MODES DE PASSATION DES MARCHES PUBLICS

34
Les marchés publics sont des travaux portant sur des ouvrages ou
infrastructures d’utilité publique et initiés par une autorité administrative. Le
principe en la matière est que les marchés publics sont passés avec
concurrence par le canal le plus souvent de l’appel d’offre. Il existe en dehors
de ça d’autres modes de passation tels que l’adjudication, la procédure
négociée sans publicité et la procédure négociée avec publicité.

Paragraphe 1 : Les appels d’offres

A) L’appel d’offres ouvert

L’appel d’offres est une procédure d’attribution non négociée d’un marché au
soumissionnaire.

L'appel d'offres est dit ouvert, lorsque tout candidat répondant aux conditions
fixées par le Code des marchés publics et précisées dans le Dossier d’Appel
d’Offres (DAO), peut déposer une offre. La procédure d'appel d'offres ouvert
est la norme en matière de passation des marchés publics. On distingue
deux (2) modes d’appels d’offres ouverts :

- L’appel d’offres ouvert sans présélection ;

- L’appel d’offres ouvert avec présélection.
1) Description de la procédure

La chaîne des marchés publics dans le cadre d’un appel d’offres ouvert suit
les étapes ci-après.

a) Préparation des dossiers de la commande

publique

Cette étape vise l’élaboration du dossier de la commande, également appelé

Dossier d’Appel d’Offres (DAO) ou dossier de consultation. Il s’agit d’un
document rédigé par l’Autorité contractante, le Maître d’ouvrage ou par le
Maître d’œuvre s’il existe et qui précise les conditions de participation à la
concurrence. La préparation du dossier de la commande publique nécessite
les opérations suivantes :

- L’identification des besoins ;

- La confection du Dossier d’Appel d’Offres (DAO)
- Montage des dossiers d’appel d’offres

35
Le Dossier d’Appel d’Offres (DAO) comprend les documents de mise en
concurrence et les documents destinés à devenir les pièces constitutives du
futur marché.

Les documents suivants sont considérés comme des documents de mise en

concurrence :

- l’Avis d’Appel d’Offres (AAO). Il est destiné à informer le public en

général et les entreprises en particulier de l’intention de l’Etat de procéder à
des commandes de biens, services ou travaux.

- le Règlement Particulier d’Appel d’Offres (RPAO). Il indique le mode de

présentation des offres des soumissionnaires, les règles de mise en
concurrence des candidats, la nature des prix (prix unitaires, prix global
forfaitaire), définit les critères d’appréciation pris en compte pour l’analyse
des offres, précise le mode d’évaluation et arrête la méthode utilisée pour le
classement des offres.

- Les documents particuliers. Il s’agit des Cahiers des Clauses

Administratives Particulières (CCAP), Cahiers des Clauses Techniques
Particulières (CCTP). L’acheteur doit traduire ses désirs d’acquisition dans
ces documents.

Parmi les documents destinés à devenir des pièces constitutives du marché,

il faut citer :

- la soumission : c’est l'acte écrit par lequel un candidat à un marché ou à

une convention fait connaître ses conditions et s'engage à respecter les
cahiers de charges applicables. La soumission du candidat est un élément
obligatoire de l'offre et deviendra, si le candidat est retenu, une pièce
constitutive du marché ;

- les cahiers des charges : sont des éléments constitutifs des marchés
publics. Ils déterminent les conditions contractuelles dans lesquelles ces
marchés sont exécutés. Il s’agit des éléments suivants : le Cahier des
Clauses Administratives Particulières (CCAP), le Cahier des Clauses
Techniques Particulières (CCTP), le Cahier des Clauses Administratives
Générales (CCAG) et le Cahier des Clauses Techniques Générales (CCTG) ;

NB : les cahiers généraux sont des documents de référence, le marché lui-

même ne comprenant que les documents particuliers.

Ces documents sont classés par ordre de priorité :

36
  l’acte d’engagement (AE)

Il est partie intégrante de l’offre remise par l’entrepreneur. C’est un document

administratif particulier, encore appelé soumission car portant la mention « je
me soumets ». Il est signé par l’entrepreneur et il est décrit succinctement
les prestations qu’il s’engage à exécuter ; les précisions sur leur cout ; la
nature d’œuvre et délais d’exécution… Le modèle de l’acte d’engagement est
établi par le maitre d’œuvre et doit être repris comme tel, sans aucune
modification par l’entrepreneur.

 Le cahier des clauses administratives particulières (CCAP)

Remplaçant pour la partie administrative, l’ancien cahier des prescriptions

spéciales (CPS), ce document consigne les prescriptions particulières
applicables à l’entrepreneur pour son marché. Il est établi par l’administration
pour constituer un document type, puis il est adapté par le maitre d’œuvre à
l’affaire traitée. L’entrepreneur doit parapher chaque page, en signer
l’ensemble avant de l’inclure dans son dossier d’offre.

 Le cahier de clauses techniques particulières

C’est un document technique particulier qui contient la description des

ouvrages, les spécifications techniques. Il se décompose en descriptif de
travaux et en clauses techniques.

 Par descriptif des travaux on entend la description précise des

prestations à réaliser ; le suivi du déroulement du marché et la
bonne exécution de ces prestations par le maitre d’œuvre
 Par clause technique, c’est la façon dont l’exécution des
travaux doit etre menée ; les détails techniques concernant la
nature et la qualité des matériaux et fournitures doivent figurer.
 Le cahier des clauses techniques—générales (CCTG)

C’est un document de technique générale, n’en existant pas de façon

spécifique en CI, il est fait référence à la règlementation française. C’est un
ensemble des règles à respecter dans les études d’exécution.

 Le cahier des clauses et conditions générales (CCG)

C’est un document administratif général dans lequel doivent s’harmoniser les

relations entre maitre d’ouvrage et entrepreneur, il fixe les seuils, définit les
processus, impose les conditions ; s’intéresse aux problèmes financiers,

37
sociaux…. Il est à noter que ce dossier n’apparait pas physiquement dans le
marché. Mais il est réputé connu des intervenants

NB : Les pièces contractuelles postérieures à la conclusion du marché sont :

- Les avenants
- Les états supplémentaires de prix forfaitaires et les bordereaux
supplémentaires de prix unitaires établis ; les actes spéciaux de sous-
traitance.

b- Réception, Analyse et Validation des dossiers de la commande

Il s’agit d’examiner le processus qui conduit à la validation du DAO par la

Direction des Marchés Publics.

c- Publicité obligatoire des appels d’offres

L'appel d'offres doit être obligatoirement porté à la connaissance des

candidats par la publication via certains supports dont le support
réglementaire est le Bulletin Officiel des Marchés Publics. Le recours à la
publicité à toutes les étapes du processus de passation des marchés permet
de garantir la transparence et la concurrence entre tous les candidats.

d- Préparation des offres

e- Réception et ouverture des offres

Cette étape couvre les actions de réception et d’ouverture des offres. Les plis
des soumissionnaires déposés auprès de l’autorité contractante sont
réceptionnés, c’est à dire répertoriés (enregistrés) contre émargement. Le
dépôt des offres doit se faire aux dates, heure et lieu indiqués dans l’avis
d’appel d’offres. A la date et à l’heure limites de réception, une liste des
entreprises soumissionnaires est dressée par l’autorité contractante.

f- Analyse des offres

Le rapporteur procède, de manière strictement confidentielle et dans le délai

qui lui est imparti par la Commission d'ouverture des plis et de jugement des
offres (COJO), à l’analyse technique et financière et propose un classement
des offres suivant les critères prévus dans le dossier d’appel d’offres.

g- Adjudication (Attribution des marchés)

L’adjudication consiste en l’attribution du marché au soumissionnaire qui a

remis l’offre régulière la « moins-disante », soit la main chère. C’est le seul
38
critère d’attribution du marché, rendant celle-ci automatique avec
l’intervention de la COJO.

h- Information des soumissionnaires

Il s’agit de notifier la décision de validation prise par la Structure

administrative chargée des marchés publics, l’attribution définitive au(x)
soumissionnaire (s) retenu (s), informe tous les autres soumissionnaires du
rejet de leur offre et leur restitue leur cautionnement provisoire.

B) L’appel d’offre restreint

L’appel d’offres restreint est la procédure appliquée lorsque seuls certains

candidats, après sélection dans les conditions prévues au Code des marchés
publics, sont autorisés à déposer une offre. On a recours à la procédure
d’appel d’offres restreint lorsque les besoins d’une commande à satisfaire
relèvent de travaux, de fournitures ou de prestations spécialisées.

C) Le marché de gré à gré

Le marché de gré à gré est un marché dans lequel l’autorité contractante, le

maître d’ouvrage délégué ou le maître d’œuvre, s’il existe, engage les
négociations appropriées et attribue ensuite le marché au candidat de son
choix

D) Les travaux effectués en régie

Les travaux sont effectués en régie, lorsque le maitre d’ouvrage requiert à

titre exceptionnel de l’entrepreneur qu’il mette à sa disposition le personnel,
les fournitures et le matériel pour exécuter des travaux accessoires du
marché. Ce marché ne contient pas de prix mais les modalités de
rémunération du titulaire du marché.

- Remboursement des dépenses (salaires, indemnités, matériaux

etc…….)
- Rémunération du titulaire pour couvrir les autres frais généraux, impôts,
taxes et marge bénéficiaire

SECTION II : REVISION ET ACTUALISATION DES PRIX

Paragraphe 1 : Révision et actualisation des prix des marchés privés

39
Pour les contrats d’entreprise portant sur les marchés privés, trois types de
marchés sont généralement prévus : les marchés à prix forfaitaire, les
marchés au métré, les marchés de travaux en dépenses contrôlées.
L’actualisation des prix ou la révision des prix est faite selon les normes
fixées par le ministère de la construction, en tenant compte de l’indice de cout
de la construction ou d’un des index correspondant à des travaux spécifiques
publiés chaque année par le ministère.

Paragraphe 2 : Révision et actualisation des prix des marchés publics

Dans les marchés publics, les prix sont réputés fermes sauf si le marché
prévoit qu’ils sont révisables. Un prix ferme est toujours actualisable et
révisable. L’actualisation et la révision sont faites dans les conditions prévues
par la réglementation en vigueur le premier jour du mois d’établissement des
prix.

SECTION III : LES GARANTIES

Paragraphe 1 : Les garanties avant les travaux

L’administration reçoit des soumissionnaires, leurs propositions mais aussi

leurs références constituées de la liste des chantiers exécutés comparables
si possible à celui qui fait l’objet de proposition. L’administration se renseigne
auprès des propriétaires pour connaitre la qualité des prestations exécutées.
Les renseignements concernent la liste des moyens en matériel et en
personnel fournie par les entrepreneurs ; la performance du matériel ; la
qualité et la quantité du personnel.

Paragraphe 2 : Le cautionnement et la caution

La délicatesse de la mission publique emmène le maitre d’ouvrage à agir

avec prudence. Intervient à cet effet le cautionnement qui est constitué pour
jauger de la réelle surface solvable des entrepreneurs. Chaque entrepreneur
introduit dans sa proposition une somme bloquée dont le montant est fixé à
1/100 de l’estimation des travaux concrétisant ainsi son engagement et
couvrant ainsi les frais de recherche d’un autre entrepreneur, si le titulaire ne
donne pas de suite. Cette caution provisoire est restituée aux entrepreneurs
qui n’ont pas été retenus pour le marché par la main levée donnée par
l’administration conformément aux descriptions du marché.

40
Le cautionnement définitif garantit le maitre d’ouvrage contre l’entrepreneur
titulaire d’un marché en vue de la bonne exécution de ce marché et en vue
du recouvrement des sommes dont ce dernier serait débiteur. Le
cautionnement définitif prévu est de 1/30 de l’estimation des travaux.

Par ailleurs, les règlements peuvent prévoir la substitution du cautionnement

par une caution personnelle et solidaire c’est-à-dire un tiers qui se porte
garant pour répondre avec l’entrepreneur de tout et vers qui on peut se
tourner pour la réparation d’éventuelles fautes.

Le cautionnement est restitué sur présentation d’une ‘’main levée’’ du maitre

d’ouvrage attestant que l’entrepreneur a rempli ses obligations contractuelles,
dans le mois qui suit la fin du délai de garantie.

Paragraphe 3 : Délai de garantie

Le délai de garantie est, sauf stipulation différente du marché et sauf

prolongation décidée, d’un an (1) an à compter de la date d’effet de la
réception, ou de six (6) mois à compter de cette date si le marché ne
concerne que des travaux d’entretien ou des terrassements. Pendant ce délai
de garantie, l’entrepreneur est tenu à une obligation dite ‘’obligation de parfait
achèvement’’ au titre de laquelle il doit :

- Exécuter les travaux ou prestations éventuels de finition

- Remédier à tous les désordres signalés par le maitre de l’ouvrage ou le
maitre d’œuvre

SECTION IV : CONSEQUENCES DUS AU RETARD D’EXECUTION

Paragraphe 1 : Les pénalités

Dans l’exécution des travaux un retard peut être constaté handicapant la

suite. Si ce retard concerne l’ensemble du marché ou porte sur une tranche
ayant été affecté d’un délai d’exécution partiel ou une date limite fixé, on
applique une pénalité journalière de 1/3000 du montant de l’ensemble du
marché ou de la tranche en question ; sauf stipulation contraire du cahier de
clause administrative particulière. Ce montant est évalué partir des prix de
base définis dans le contrat. Les pénalités sont encourues du simple fait de la
constatation du retard par le maitre d’œuvre. S’il y a résiliation, les pénalités
sont appliquées jusqu’au jour inclus de la notification de la résiliation jusqu’au

41
jour d’arrêt de l’exploitation de l’entreprise si la résiliation résulte soit du
décès, l’incapacité, redressement judiciaire et liquidation judiciaire.

Paragraphe 2 : Les primes

Le cahier des clauses administratives particulières peut prévoir des primes

d’avance. S’il en est prévu, leur attribution est faite sans que l’entrepreneur
soit tenu de les demander. Ces primes s’attachent à l’exécution de
l’ensemble des travaux ou des primes concernant certains ou ensemble de
prestations faisant l’objet de délais particuliers ou de dates limites fixées dans
le marché.

SECTION V : LES LITIGES

Paragraphe 1 : La mise en demeure

Lorsque l’entrepreneur ne se conforme pas aux dispositions du marché ou

aux ordres de service, la personne responsable du marché le met en
demeure d’y satisfaire, dans un délai déterminé, par une décision qui lui est
notifié par écrit. Le délai n’est pas inférieur à quinze (15) jours à compter de
la date de notification de la mise en demeure.

Paragraphe 2 : Le règlement des litiges

Quelques soient les litiges ou différends survenus entre le maitre d’œuvre et

l’entrepreneur sous la forme de réserves faites à un ordre de service ou sous
tout autre forme, il est précédé de la manière suivante au fin de son
règlement :

- L’entrepreneur remet au maitre d’œuvre, aux fins de transmission à la

personne responsable du marché, un mémoire exposant les motifs et
indiquant les montants de ses réclamations.

Après que ce mémoire a été transmis par le maitre d’œuvre, avec son avis, à
la personne responsable du marché, celle-ci notifie ou fait notifier à
l’entrepreneur sa proposition pour le règlement du différend, dans un délai de
deux (2) mois à compter de la date de la réception par le maitre d’œuvre du
mémoire de réclamation.

42