Le statut LMNP

Conditions
Avantages
Fiscalité

ZOOM SUR
L’investissement
en résidences
étudiantes
Conseils
d’experts
Les clés d’un investissement réussi
Définition
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Par Non Professionnel il est entendu la perception
de loyers inférieurs à 23 000 € par an.

L’objectif principal de cette loi de défiscalisation

immobilière est de développer la construction
d’infrastructures jugées d’utilité publique.

Les biens concernés par cette loi sont :

• Les biens anciens rénovés à neuf et les biens neufs

• Qui sont mis à la location en meublés
Les conditions à respecter
pour bénéficier du statut LMNP

Dans l’ancien Dans le neuf

 Réaliser des travaux de rénova-  Proposer le bien à la location,
tion dans le bien pour qu’il s’ap- meublé des éléments nécessaires
proche des performances et du au locataire pour dormir, cuisiner,
confort d’un logement neuf. prendre ses repas, se détendre
etc.
 Le proposer à la location, meublé
des éléments nécessaires au  Ne pas dépasser 23 000 € de re-
locataire pour dormir, cuisiner, venus locatifs par an. Au dessus
prendre ses repas, se détendre c’est le statut LMP (Profession-
etc. nel) qui s’applique.

 Ne pas dépasser 23 000 € de re-

venus locatifs par an. Au dessus
c’est le statut LMP (Profession-
nel) qui s’applique.
Le point sur la
fiscalité

Comme les autres résidences de services, celles réser-

vées aux étudiants se placent sous le régime de la loca-
tion meublée non professionnelle (LMNP).

Le statut LMNP permet de générer des revenus

complémentaires nets d’impôt, mais aussi de récupérer la TVA
sur son achat.

Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non-professionnel est droit à ce régime il faut que les recettes tirées de
accessible à tous les investisseurs dans la mesure l’activité de location meublée ne dépassent pas
où le bien immobilier entre dans la qualification 70 000 euros/an. Dans le cas contraire il faudra
d’une location meublée, comme c’est le cas pour passer au régime réel.
la résidence étudiante. Ce statut est partagé en
deux régimes différents : le régime « forfaitaire » Le régime réel
aussi appelé micro-BIC, ou le régime « réel ». Ce régime peut donc être attribué automatiquement
Le régime forfaitaire s’applique par défaut mais si les recettes sont supérieures à 70 000 euros/
vous pouvez faire le choix du régime réel, souvent an, mais aussi choisi volontairement même si les
plébicité. gains sont inférieurs. Contrairement au régime
Alors, comment choisir son régime ? forfaitaire, le régime réel autorise la déduction des
Tout dépend de la manière dont vous souhaitez frais et charges sur les recettes (frais d’acquisition,
être imposé sur vos revenus locatifs. intérêts d’emprunt, travaux d’entretien,
réparations courantes…) et permet de pratiquer
Le régime forfaitaire (ou micro-BIC) des amortissements. Ainsi, les recettes locatives
Le régime forfaitaire est un régime d’imposition peuvent être ramenées à zéro et dans ce cas ne
simplifié qui permet au contribuable de ne sont donc plus imposables.
déclarer que les recettes obtenues dans le cadre
de son activité de location meublée. Il ne pourra
par conséquent pas déclarer (et donc déduire) les Bon à savoir :
charges engagées pour l’exercice de son activité,
comme les intérêts de son emprunt immobilier ou Le statut LMNP nécessite l’obtention d’un numéro
l’amortissement de l’immeuble. Avec ce régime, le SIRET, que vous soyez au forfaitaire ou au réel,
contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire afin de télétransmettre votre liasse fiscale. En cas
sur ses revenus locatifs de 50 %. Mais pour avoir de cession, le régime fiscal est transmissible au
nouvel acquéreur.
 Coup d’oeil sur
Les avantages fiscaux du statut LMNP
• Abattement fiscal forfaitaire de 50 % ou déduction des charges
en fonction du régime fiscal choisi(1)
• Possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition(2), soit 20 % du prix d’achat
• Perception d’un loyer par le biais d’un bail commercial(3) (voir p. 07)
• Bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pour une
durée pouvant dépasser 20 ans(4)

POURQUOI Comme démontré plus haut, notre pays manque

grandement de logements pour héberger ses
l’État nombreux étudiants. L’État a donc mis en place,
propose-t-il depuis plusieurs années, une politique de
ces systèmes construction de logements étudiants neufs et
propose aux investisseurs d’aider au développe-
d’avantages fiscaux ? ment de ce parc locatif. Le but est d’inciter les
français à investir dans la construction de loge-
ments en les récompensant par des avantages
fiscaux !

(1) Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la percep-
tion de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. (2) Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines
conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services dans une résidence / Confier l’exploitation du bien à un pro-
fessionnel / Être soumis à la TVA / Exploitation par bail commercial pour une durée de 20 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 20 ans, vous devrez
rembourser la TVA au prorata des années restantes. (3) Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. (4) Selon les dispositions prévues à l’article
39C du CGI.
Dossier : Investir en résidence étudiante
Je me lance ?
Vous avez étudié le marché, vous avez bien noté les différents
avantages fiscaux du dispositif, mais vous hésitez encore pour
statuer sur la question : l’investissement dans une résidence
étudiante est-il fait pour moi ? Voici quelques éléments de
réponse pour vous aider.

Zoom sur
Le bail commercial en
résidence étudiante
• Une durée de 9 ans minimum.

• Montant du loyer fixé dans le bail.

• Les loyers sont réglés par le gestion-

naire de la résidence et non par l’étu-
diant.

• Loyers versés généralement au tri-

mestre, mais possibilité de négocier au
Commencer par lister les avantages mois.
Pour savoir si un investissement est adapté à notre
projet, la première étape est de lister les bénéfices
que l’on pourrait en tirer. Ces derniers sont propres
à chacun, d’une personne à l’autre le critère qui se
trouve être un avantage pour l’un, peut représenter
un inconvénient pour l’autre. En ce qui concerne des logements «classiques », même si il s’agit
l’investissement en résidence étudiante, voici les toujours d’un achat dans du neuf. Cela s’explique
principaux intérêts qu’il présente. en grande partie par la taille des logements
proposés. En effet, les résidences étudiantes sont
La réduction fiscale principalement composées de studios (de 15 m² à
20 m² en moyenne), qui sont logiquement moins
L’investissement locatif permet d’obtenir de la chers que des surfaces d’habitations familiales.
part de l’État des abattements forfaitaires, des
déductions de charges ou encore la récupération de Concrètement, un investisseur peut devenir
la TVA. Il n’est donc pas nécessaire d’être fortement propriétaire d’un appartement en résidence
imposé pour que l’opération soit intéressante, étudiante pour environ 100 000 € et parfois même
même avec un montant d’imposition annuel dès 70 000 €, dans certaines villes. Cela rend plus
relativement bas cela reste toujours avantageux. accessible ce type de bien à des profils d’acquéreurs
présentant quelques difficultés à emprunter, tel
La mise de départ que les jeunes ou les personnes âgées. Un jeune
investisseur obtiendra plus facilement un prêt
Les logements en résidences étudiantes sont la immobilier dans le cadre d’un achat d’un petit
plupart du temps sur des prix moins élevés que montant.
Le gain à long terme La gestion locative
Une question cruciale doit aussi être posée, et La signature d’un bail commercial induit qu’un
ce pour tout type d’investissement : l’opération gestionnaire locatif s’occupe de toutes les
sera-t-elle rentable sur les années à venir ? démarches administratives liées à la gestion du
Avec un bien en résidence étudiante, l’investisseur bien. Le propriétaire n’intervient donc pas dans le
peut compter sur un loyer assuré pendant les 9 processus de location, et se trouve ainsi déchargé
premières années grâce au bail commercial. Ce de tâches administratives très chronophages. Le
dernier est reconduit tacitement tous les 9 ans et gestionnaire de la résidence devient ainsi son seul
garantit donc un loyer constant, sans interruption, interlocuteur.
réglé par le gestionnaire de la résidence qui devient
locataire du bien. En effet, lors d’un investissement
en résidence étudiante le bail est signé entre le
propriétaire et le gestionnaire, l’étudiant quant à
lui peut être considéré comme le sous-locataire.
Contrairement à une location sur un circuit
classique, le propriétaire ne court donc aucun
risque de loyer impayé par le locataire. Ces loyers
assurés sont donc un complément de revenu pour
envisager l’avenir de façon sereine.

En conclusion
Privilégier un type d’investissement immobilier plutôt qu’un
autre dépend du projet de chacun et des objectifs que l’on
se donne. La meilleure façon de savoir si investir en résidence
étudiante pourrait être un bonne chose pour vous est de vous
renseigner auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il
sera le plus à même d’étudier votre situation et de répondre
correctement à vos questions. L’analyse de votre profil fiscal et la
proposition de solutions de défiscalisation personnalisées sont
des services gratuits et sans engagement. Loin d’être réservés
aux grosses fortunes, ces conseils s’avèrent particulièrement
précieux lorsque l’on est dans une démarche d’investissement
locatif.
Les conseils pour bien
choisir sa résidence
Si l’on devait ne retenir que deux critères principaux pour
arrêter son choix sur une résidence, ce serait son empla-
cement, et le professionnalisme de son gestionnaire.
Décryptage des spécificités de ces deux éléments essen-
tiels.

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

Comme pour tout achat immobilier, le critère numéro un reste
l’emplacement. La localisation de la ville à l’échelle nationale puis la
situation du bien au sein de l’agglomération choisie, sont primordiales
pour déterminer l’attractivité de la résidence, son remplissage et sa
future plus-value lors de la revente.

En effet, toutes les villes ne présentent pas la même attractivité pour

les élèves de l’enseignement supérieur. Ainsi, si Paris Lyon et Bordeaux
forment le trio de tête du classement des villes les plus prisées, Lille et

De manière
Toulouse les suivent de très près. D’après une étude menée en 2017*, on
constate que les régions les plus déficitaires en matière de logement,

générale,
sont par ordre décroissant : l’Île-de-France, la région Rhône-Alpes, la
région PACA, le Nord-Pas-De-Calais, les Midi-Pyrénées et l’Aquitaine.

Le dynamisme économique de la ville doit donc être étudié avec soin,

tout comme l’environnement immédiat de la résidence. Cette dernière pour tout investissement
doit se situer proche de moyens de transports, à proximité des grandes immobilier voici les
écoles et établissements de formation, et non loin des commerces et
autres commodités essentielles à la vie des étudiants. Une résidence
facteurs à prendre en
bien placée est la garantie d’un taux de remplissage élevé. compte pour qu’il soit réussi :

Le choix du gestionnaire
Même si le LMNP en résidence de services reste l’un des investissements
immobiliers les plus sûrs, il demeure essentiel d’examiner, avant tout Définir ses objectifs
achat, la fiabilité de son gestionnaire. En effet, le propriétaire et lui sont
liés par un bail commercial. Avoir l’assurance d’un gestionnaire locatif
solide et expérimenté permet d’envisager une collaboration sereine et
fructueuse tout au long de la mise en location.
Bien choisir son em-
placement et son bien
Pour se renseigner sur la fiabilité d’un gestionnaire, des critères comme
la date de son arrivée sur le marché, le nombre de ses résidences en
gestion ou la solidité de la société ou du groupe auquel il appartient, Calculer sa rentabilité
sont à considérer. L’intérêt de choisir un gestionnaire de qualité est locative
double, car il impactera également la revente de votre bien. Le marché
de la transaction en matière de logement étudiant est particulièrement
attentif à l’exploitant d’une résidence et exclut d’emblée les mauvais
gestionnaires. Ce paramètre représente un gage de sécurité pour les
Obtenir son financement
futurs acheteurs, ainsi, une sélection rigoureuse dès votre acquisition
vous donnera par la suite l’assurance de revendre en toute sérénité.

Faire gérer son bien