Bertrand SANTAGUILIANA

Conseil et Expertise en Maintenance

Email: bsantaguiliana@gmail.com

la maintenanCe
du Batiment
Comment pérenniser son patrimoine pour l’entreprise

1
le 15 Février 2024
CluB du touCH - plaisanCe du touCH
 Lorsqu'on me demande ce qu'est la maintenance, j'utilise donc la phrase
"la maintenance est un métier noble et complexe »

 Noble : sans une bonne maintenance, notre quotidien peut

rapidement être désorganisé (transports, environnement, objets du
quotidien, alimentation, etc...). Et, pour bien la réaliser, il faut allier de
nombreuses qualités (sens de la logique et de l'analyse,
comportement relationnel, curiosité, persévérance, adaptabilité, et
technicité).

 Complexe : la définition officielle de la maintenance rappelle que c'est

"l'ensemble des actions techniques, administratives, et managériales".
On est donc bien loin d'une mono-activité ! Un bon mainteneur, quel
que soit son rôle et sa fonction, doit donc avoir une connaissance
technique solide (au vu des évolutions récentes, ce n'est pas une
mince affaire), savoir gérer les relations humaines (et qui dit humain,
dit complexité), et disposer du sens de l'organisation (la définition
parle d'administratif, mais on devrait plutôt parler d'organisation).
 Evolution de la maintenance
 La maintenance des années 1980 à 1990
Les relations entre production et maintenance étaient alors
placées sous l’image peu flatteuse du « Je casse, tu répares ».
 La maintenance des années 1990 à 2000
La concurrence économique étant de plus en plus exacerbée,
l’entreprise découvrait que la fonction maintenance pouvait
être une source de profit en réduisant les coûts directs et
indirects liés aux conséquences des pannes (pertes de production
réduites, respect des délais, qualité des produits, etc.).

 La maintenance des années 2000 à …

En ce début de troisième millénaire où, plus que jamais, la
compétitivité des entreprises suppose une maîtrise des coûts de
fonctionnement et d’investissement, la maintenance dispose
désormais d’arguments techniques et financiers pour favoriser cette
dynamique.
 But de la MAINTENANCE

Définition selon la Norme NF EN 13306

l’« ensemble de toutes les actions techniques,

administratives et de management durant le cycle
de vie d’un bien, destinées à le maintenir ou à le
rétablir dans un état dans lequel il peut accomplir la
fonction requise »
 Notions de la Maintenance
La maintenance fait apparaître quatre notions essentielles :

– l’action de maintenir, qui suppose un suivi et une

surveillance ;

– l’action de rétablir, qui sous-entend l’idée d’une correction

de défauts ;

– l’état, qui implique le niveau de compétence et les objectifs

attendus ;

– le coût optimal, qui conditionne l’ensemble des opérations

dans un souci d’efficience économique.
Maintenance / Entretien
Maintenance (Norme AFNOR X 60-000)
Ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien
dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé.
Entretien
Historiquement, il existe une opposition de sens entre les termes
Maintenance et Entretien

ENTRETIEN MAINTENANCE
- Dépanner, réparer - Prévenir, optimiser le coût
de possession
- Subir le matériel - Maîtriser
- Tâche ingrate : période - Outils spécifiques : fiabilité, ,
estivale, improductif GMAO…
- Activité de faible priorité : - Valorisation du métier :
faible qualification, participation aux études, à la
responsabilité limitée, conception, à l’installation et
exploitation prioritaire à l’amélioration
 Les enjeux économiques
Les enjeux environnementaux, économiques et sociaux
(figure 1) passent par la nécessité de maîtriser la maintenance par la
réalisation des actions ci-dessous sur la durée de vie d’un bâtiment :
 optimisation et rationalisation des surfaces ;
 valorisation finale du bâtiment (analyse cycle de vie) ;
 respect des exigences législatives et réglementaires ;
 pérennité du bâti et bon fonctionnement des systèmes techniques (suivi
technique) ;
 sécurité et santé des personnes (conditions de travail) ;
 diminution des coûts de fonctionnement (centre de profit)
 optimisation du fonctionnement du bâtiment combinée à une qualité de vie
au travail ;
 flexibilité des locaux ;
 exemplarité des actions en matière environnementale (suivi des
consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre
[GES] en lien avec le réchauffement climatique).
 GES -Données clés.jfif
 Représentation de enjeux
économiques
La fourniture d’énergie et la
distribution des fluides
ENVIRONNEMENT constituent généralement un
Maîtriser les consommations
domaine pris en charge par
La conservation de la valeur la fonction maintenance.
du patrimoine, voire son
augmentation, est
souvent liée à la qualité
de la maintenance.

ÉCONOMIQUE SOCIAL
Optimiser les coûts d’exploitation Garantir la qualité d’usage

La qualité de l’entretien des

équipements d’une
entreprise contribue
activement à l’image de
celle-ci.
Le coût d’exploitation sur le cycle de vie du
bâtiment
Un bâtiment est construit pour une durée de vie la plus longue possible,
au cours de laquelle différents coûts financiers de maintenance et
d’exploitation, répartis dans le temps, viendront renchérir
considérablement le coût d’achat initial de l’opération.

Les chiffres varient selon les sources,

mais ils tendent vers une décomposition
moyenne constituée à 25 % du coût
d’investissement (coût de
construction + études), tandis que 75 %
du coût global du bâtiment seraient liés
à l’exploitation, à la maintenance puis à
la fin de vie !
Études et assistance
Période référence : 50 ans
Construction

Exploitation et maintenance technique

Différents coûts de Maintenance
 Importance économique de la Maintenance

Pour évaluer si le coût de maintenance sur un périmètre technique défini, il faut

utiliser le Ratio fondamental de la maintenance, l’importance économique de la
maintenance se calcule en divisant le coût annuel de cette dernière par la valeur des
biens maintenu, soit la VIBA (Valeur Immobilière Brute Actualisée). Il permet de :
 Définir l’enjeu économique associé à la pratique de la maintenance dans un
contexte donné d’équipements ;
 Suivre l’évolution de la maintenance en relation avec son impact sur la marche de
l’entreprise ;

Fixer le budget maintenance objectif ;

Comparer les résultats obtenus à des unités aux fonctionnement similaires ou non
Pré-dimensionner une offre maintenance pour un prestataire.
 Importance économique de la Maintenance
Benchmark
Les « benchmarks retenus sont les suivants :
● Benchmark
● Catégorie de matériels
● Plage ● Moyenne

● entre 1,5 et 3
● Type 1 : Process industriel ● 2,50%
%

● Type 2 : autres équipements de

● entre 3 et 5% ● 4,00%
production

● Type 3 : Energies, Fluides et ● entre 3,8 et

● 4,00%
manutentions 4,2%

● Type 4 : Bâtiments et ● entre 1 et

● 1,20%
installations de bâtiments 1,5%

Pour la gestion d’un patrimoine immobilier, les valeurs de coûts de la

maintenance à retenir sont :
 Entre 1 et 1,5% de VIBA des composants bâtis
 Entre 3,8 et 4,2 % de VIBA des équipements techniques liés aux
fonctionnements du soutien des organismes
 Objectifs de la Maintenance
La mise en place de la maintenance a pour objectifs les
actions principales suivantes :
 réduire la fréquence de la maintenance ;
 déterminer la fréquence optimale de maintenance ;
 réduire les compétences requises ;
 améliorer l’organisation de la maintenance ;
 réduire l’effet de complexité ;
 améliorer les opérations de maintenance ;
 améliorer les facilités de maintenance ;
 réduire le besoin le support requis.

La mission globale de la maintenance est la diminution du

rapport suivant :
Dépenses de maintenance
Quantité et qualité de service rendu
 La politique de MAINTENANCE
La politique de maintenance doit définir le cadre des activités de maintenance, afin
que les différents acteurs ainsi que les services connexes disposent de bases et de
références pour comprendre, organiser puis réaliser les actions validées.
La définition de cette politique de maintenance doit comporter :
 la définition du budget de maintenance ;
 le choix du type de maintenance (faire ou faire faire) ;
 la politique en matière d’investissement ;
 la stratégie en matière de gros entretiens ;
 la stratégie en matière de sous-traitance (préventifs tous risques, partenariat ou à
la demande, etc.) ;
 la politique d’amélioration continue propre au service ;
 la politique de gestion des compétences.
Une bonne politique de maintenance se construit à partir de la criticité des
équipements.

Rappel de la notion de Criticité d’équipement

La criticité d’un équipement correspond à la ou aux conséquences graves que peut
avoir sa défaillance sur l’occupant du bâtiment, ou sur l’environnement, ou sur le
respect de la réglementation, ou sur les arrêts de production.
 La Stratégie de MAINTENANCE

La stratégie (art d’élaborer un plan d’action coordonnées) de maintenance

doit être définie avant que soit arrêtée l’organisation qui optimisera sa mise en
œuvre. Les fonctions dela maintenance doivent ensuite être identifiées, et
ceci, avant de déterminer les points qui pourraient être externalisés ou
internalisés :
 maintenance préventive ;
 maintenance corrective ;
 méthodes de maintenance ;
 gestion des stocks et des approvisionnements ;
 gestion des ressources humaines (gestion des carrières, gestion de la
formation technique et méthodologique) ;
 gestion des activités et des dépenses.

La stratégie de maintenance doit être clairement identifiée et partagée par les

occupants ou les clients.
 Les Actions de MAINTENANCE
La maintenance doit, pour exister aux yeux de tous, être un élément moteur de
réorientation de notre industrie et de notre patrimoine vers une plus grande
indépendance énergétique. Celle-ci suppose entre autres des économies
d’énergie dans tous les domaines (amélioration des processus et des rendements,
isolation thermique, réparations et économies circulaires, etc.) ainsi qu’une
relocalisation des productions stratégiques. Elle est également et
pragmatiquement, un gage de résilience, de fiabilité et d’économie.
La maintenance ne sert pas uniquement à préserver l’état physique d’un bien ou
d’un équipement, elle recherche aussi les solutions pour améliorer cet état en
matière de disponibilité, de qualité, de capacité, de productivité, de coûts, de
sécurité et de protection de l’environnement. La figure ci-dessous représente les
niveaux d’action de la maintenance.
 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat du Patrimoine
L’état d’un patrimoine s’évalue sur la base de constats de la qualité observable.
Pour définir objectivement ce constat, il convient de se référer aux rubriques du
référentiel technique (RT) qui constituent des éléments d’appréciation des états
techniques d’un bâtiment
. État Description Champ d’application
Très satisfaisant Qualifie un caractère fonctionnel S’applique potentiellement aux éléments techniques neufs
(TS ou 0) et fiable ou proches du neuf, aux aménagements sans aucune
réserve ou aucun défaut

Satisfaisant Qualifie un caractère fonctionnel S’applique potentiellement aux éléments techniques

(S ou 1) mais vulnérable présentant de l’usure, aux aménagements présentant des
réserves non rédhibitoires

Peu satisfaisant Qualifie un caractère S’applique potentiellement aux éléments techniques

(PS ou 2) dysfonctionnel à impact faible sur présentant des baisses de performance, aux
l’activité aménagements présentant des obligations d’action

Pas satisfaisant Qualifie un caractère S’applique potentiellement aux éléments techniques

(M ou 3) dysfonctionnel à impact fort sur présentant une rupture de fonctionnement, aux
l’activité aménagements nécessitant des actions immédiates
 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat du Patrimoine
Le principe de notation, pour un ensemble de plusieurs composants, est de retenir l’état du
composant le plus faible.
L’état de santé général du bâtiment sera apprécié au regard des états de santé constatés
dans les différentes rubriques.
Rubrique : Clos couvert structure Rubrique : Aménagement intérieurs

– Couverture extérieure – Sols

– Couverture charpente – Murs intérieurs et cloisons

– Façade – Signalétique

– Ouvertures extérieures – Ouvertures intérieures

– Structure – Plafonds et faux-plafonds

Rubrique : Aménagements extérieurs Rubrique : Équipements techniques

– Espaces verts – Chauffage – Ventilation – Climatisation

– Réseaux divers – Électricité – Sécurité incendie

– Clôture – Portail – Plomberie sanitaire

– Voirie – Ascenseur – Monte-charge – Élévateur pour personne à mobilité

réduite (EPMR)
Rubrique : État fonctionnel Rubrique : État d’accessibilité

– Facilité pour l’accès du personnel – Accès

– Organisation générale – Accueil

– Confort d’usage – Sanitaires

– Hygiène – Service
Rubrique : État général de l’enveloppe Rubrique : État énergétique

– Plancher bas – Chauffage – Ventilation – Climatisation

– Toiture – Éclairage artificiel

– Murs extérieurs – Bureautique

– Menuiseries intérieures – Ascenseurs

 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat de la Documentation

L’ensemble de la documentation pour la connaissance de l’infrastructure

existante repose principalement sur les documents :

remis par le constructeur à la réception des travaux, comme le Dossier

des Ouvrages Exécutés (DOE) et le dossier d’utilisation, d’exploitation
et de maintenance des bâtiments (DUEM) ;

mis à jour par le mainteneur, titulaire du contrat de maintenance, ou le

bailleur, propriétaire du bâtiment des documents comme le carnet
d’entretien ou de suivi technique, le livret de chaufferie, le livret de
climatisation, etc.
 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat de la Documentation - DOE
Le DOE qui doit être remis dès la fin des travaux contient les documents principaux
suivants :
 la liste de tous les équipements de chauffage et de climatisation, avec leurs
caractéristiques techniques nominales (puissance froide ou chaude, caractéristiques
électriques et dynamiques, etc.) ainsi que leur année de fabrication et celle de mise en
service ;
 les schémas de principe hydrauliques des circuits de chauffage et des circuits d’eau
glacée ainsi que le schéma de principe aéraulique de la ventilation avec les débits et
pressions des pompes et ventilateurs ;
 le schéma électrique (folios) des armoires de commande ;
 le repérage avec codification de chaque équipement technique dans le bâtiment (conduit
et appareil) sur plan et sur site ;
 le manuel d’utilisation et de mise en service des installations (liste des régulateurs,
paramètres de régulation et logique de régulation) ;
 la description des réglages lors de la dernière mise au point.

L’ensemble des documents seront accessibles dans une armoire installée à proximité des
équipements dans les locaux techniques.
Cet inventaire ou listing servira de base de travail de l’utilisateur de la GMAO pour créer les
équipements ou les systèmes sur lesquels porteront les actions de maintenance corrective,
préventive ou améliorative.
 Action 1:Connaissance de l’Existant
Etat de la Documentation - DOE
La principale difficulté est que la structure du DOE n’est pas imposée.
Ceci entraîne plusieurs conséquences, telles que :
la difficulté de contrôler la complétude du document pour validation ;
la difficulté d’être exigeant sur la qualité du DOE puisque rien n’est
imposé ;
la difficulté d’agréger les DOE entre plusieurs opérations ;
la difficulté de s’appuyer sur ce DOE pour obtenir un DUEM ou un
dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) de qualité ;
la difficulté d’exploiter ce DOE et de trouver des informations ;
la difficulté d’intégrer les éléments du DOE dans la gestion-exploitation-
maintenance.
 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat de la Documentation – Carnet d’Entretien
Le carnet de suivi des interventions est géré différemment en fonction du type de
bâtiment. En effet, les moyens humains et matériels diffèrent d’un bâtiment à
l’autre. Le tableau ci-dessous présente une liste non exhaustive de plusieurs
situations impliquant une gestion différente du carnet de suivi après livraison

Type de bâtiment Organisme chargé de la gestion du carnet de suivi

Bâtiment public sans service technique sur site Service compétent dans la collectivité publique ou
l’exploitant dans le cas d’un contrat de performance
énergétique (CPE) à l’échelle de la ville, par exemple

Bâtiment public avec service technique sur site Service technique présent sur place

Bâtiment privé avec unique occupant propriétaire Propriétaire occupant

Bâtiment privé avec plusieurs occupants propriétaires Situation à gérer au cas par cas, éventuellement par un
syndic

Bâtiment privé avec plusieurs occupants locataires Propriétaire du bâtiment

 Action 1: Connaissance de l’Existant
Etat de la Documentation – Carnet d’Entretien
Contenu
Si le livret d’entretien n’est pas obligatoire légalement, selon l’article L. 4321-
1 du Code du travail, il est fortement recommandé aux chefs d’organisme,
directeurs d’établissement ou autres responsables techniques d’en tenir un.
Ce document est un référentiel pour le maître d’ouvrage ou pour les
professionnels qui vont intervenir pour une opération de maintenance. Il
permet :
 de suivre les équipements ;
 de dater les actions et les opérations effectuées ;
 de répertorier toutes les défaillances apparues depuis la mise en service
de l’installation ou de l’équipement.
Il doit être accompagné :
 du plan et du schéma de l’installation ou de l’équipement ;
 des manuels :
 d’installation,
 de mise en route,
 de maintenance.
 Action 1: Connaissance de l’Existant
Documentations Obligatoires
Certaines installations, à la mise en service ou au démarrage de leur exploitation, sont
soumises à l’existence impérative de documents tels que :
 le livret chaufferie, pour les installations thermiques ;
 le dossier technique amiante (DTA) ;
 le livret d’entretien ou le carnet de maintenance ;
 le registre public d’accessibilité applicable aux établissements recevant du public
(ERP) ;
 le fichier sanitaire pour les réseaux d’eaux destinées à la consommation humaine
(EDCH) ou les réseaux d’ECS ;
 le dossier d’identité du système de sécurité incendie (SSI) ;
 le livret climatisation ou chauffage, ventilation, climatisation (CVC).
La présence de cette documentation dès la mise en service des équipements permet
de capitaliser leur exploitation grâce à la connaissance de leur mode de
fonctionnement et d’assurer le suivi des interventions, mais également de démontrer,
le cas échéant, à l’inspection du travail ou à un bureau de contrôle agréé le respect du
Code du travail.
Ces documents peuvent aussi être consultés par le comité social et économique
(CSE) de l’entreprise ou des délégués du personnel.
Important
une règle essentielle à garder à l’esprit est que la doCumentation de
maintenanCe doit s’enriCHir en permanenCe.
 Action 2: Maîtrise de l’Existant
Maintenance Corrective

Selon la norme NF EN 13306, la maintenance corrective est la

« maintenance exécutée après détection d’une panne et destinée à rétablir
un bien dans un état dans lequel il peut accomplir une fonction requise ».
Chaque demande d’intervention corrective doit être réalisée parfaitement et
de manière pérenne. Dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage,
l’assureur engage sa responsabilité sur l’intervention. Celle-ci, doit être
tracée dans le carnet d’entretien, dans le carnet d’information du logement
(CIL), dans les applications logicielles comme la GMAO.
 Action 2: Maîtrise de l’Existant
Maintenance Corrective CR
Un rapport d’intervention de maintenance corrective, quel que soit son domaine
(industriel ou tertiaire), doit inclure certains éléments principaux, tels que :
 l’identification de l’équipement, qui fournit des informations sur l’équipement ou
la machine concernée ;
 la description du problème (effet observé), incluant des détails sur sa nature, sa
durée, ainsi que sur les symptômes observés et les impacts sur la production ;
 l’intervention, qui doit décrire les mesures prises pour résoudre le problème, en
fournissant des détails sur les procédures suivies, les outils et équipements utilisés
ainsi que les tests effectués ;
 l’analyse de la cause profonde : après avoir résolu le problème, il est important
que la cause profonde soit analysée ou la cause primaire identifiée afin d’éviter
qu’elle se reproduise ;
 la planification de la maintenance préventive : en fonction de l’identification de
la cause primaire, il est important d’inclure une planification de la maintenance
préventive pour l’équipement concerné, en indiquant les tâches de maintenance à
effectuer, leur fréquence, les ressources nécessaires, et les délais à respecter ;
 des recommandations pour améliorer les performances de l’équipement ou du
processus, en se basant sur l’expérience acquise pendant l’intervention. La mise à
jour de la documentation peut s’avérer nécessaire.
2
7 MAINTENANCE PREVENTIVE

Selon la norme NF EN 13306, la maintenance préventive est la

« maintenance destinée à évaluer et/ou atténuer la dégradation et
réduire la probabilité de défaillance d’un bien ».
En respectant la définition ci-dessus, nous apercevons que la
maintenance préventive est l’action prioritaire à réaliser. Elle doit
impérativement être effectuée et, surtout, pas supprimée. Une
maintenance corrective ou une réparation seront toujours exécutées.
Une bonne définition de la maintenance préventive permet de maîtriser
l’état de l’existant et ainsi de le pérenniser. Elle est basée sur une
bonne documentation et des outils performants.
Une bonne efficacité de la maintenance est obtenue par une équipe
opérationnelle qui consacre :
- 1/3 de son temps à effectuer du préventif programmé
- moins de 1/3 du temps à effectuer du curatif
- plus de 1/3 du temps à l’amélioratif programmé.
2
8 MAINTENANCE PREVENTIVE
Documentation – DEM / DUEM
Les éléments constituants le DOE, remis dès la fin des travaux, servent de
base à l’élaboration du DUEM.

Le prestataire, titulaire d’un marché de travaux, est chargé de la constitution

d’un dossier d’exploitation et de maintenance (DEM). Ce dossier constitue une
« mémoire » du bâtiment. À ce titre, il inclut l’ensemble des informations
permettant à un nouvel interlocuteur une prise en main rapide de ce bâtiment.
Le DUEM intègre, en plus du DEM, un guide d’utilisation du bâtiment et de ses
principaux équipements
2
9 MAINTENANCE PREVENTIVE
Documentation – DEM / DUEM
La liste, non exhaustive, des documents présents dans le dossier ultérieur
d’exploitation maintenance (DUEM) est la suivante :
• une fiche d’utilisation par l’exploitant ;
• une fiche sur la gestion des contrats de maintenance comportant :
 la liste des sociétés de maintenance titulaires des contrats des différents
domaines techniques,
 la fiche de suivi technico-financier des contrats (avec une fiche par contrat) ;
• un dossier technique ;
• une fiche sur le suivi de la « sécurité » constituée :
 du classement ERP ou ERT,
 de la liste des contrôles et vérifications périodiques obligatoires (CVPO)
applicables,
 des éléments sur la sécurité incendie Établissement recevant des
travailleurs.

 Guide_duem_CEREMA.pdf
3
0 MAINTENANCE PREVENTIVE
Audit Energétique - Entreprise
Réglementation :
l'audit énergétique obligatoire pour les entreprises. En application de la loi du 16 juillet
2013 dite « DADDUE » et avant le 5 décembre 2015, les grandes entreprises ont
l'obligation de réaliser un audit énergétique renouvelable tous les quatre (4) ans.

Entreprise concerné
 Toute entreprise avec un effectif de plus de 250 salariés;
 Toute entreprise qui génère plus de 50 M€ de CA et dont le bilan est supérieur à 43
M€.

Déroulement
Il consiste en 4 parties de diagnostic, qui doivent couvrir 80 % de la facture énergétique
de l’entreprise :
 Audit général
 Audit bâtiment
 Audit procédés
 Audit transport

Toutefois, il doit être effectué par un cabinet certifié, avec la certification OPQiBi.
3
1 MAINTENANCE PREVENTIVE
Audit Energétique - DPE
Que réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique?
Malgré un objectif similaire et des appellations proches, il s’agit bien de deux
diagnostics différents.

Le DPE et l’audit énergétique présentent quelques points communs. En effet, ces deux
documents visent à informer le propriétaire, le locataire et/ou l'acquéreur de la
performance énergétique d’un bien immobilier, tout en incitant à réaliser des travaux
d’économie d’énergie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un rapport synthétique

et informatif, qui vous donne une indication sur les performances énergétiques de
votre logement (classement énergétique de A à G) == >Estimation DPE.pdf
Comment préparer son DPE == > préparer son DPE.jpg

De son côté, l’audit énergétique consiste en un bilan énergétique complet de votre

logement. Il se base sur des critères tels que votre consommation énergétique, l’état de
votre isolation ou de vos équipements de chauffage

Représentation loi Climat et Résilience == > Loi climat et Résilience.png

3
2 MAINTENANCE PREVENTIVE
Audit Structure
Un diagnostic de structure est nécessaire s’il faut contrôler l’état du bâtiment
suite à des intempéries climatiques ou à des sinistres, en raison de la
pollution ou suite à des éléments extérieurs susceptibles de l’avoir fragilisé. Il
se réalise à la demande pour un contrôle de conformité, une rénovation, une
réhabilitation et/ou un changement de propriétaire ou d’exploitant.

Le diagnostic structurel consiste généralement à :

 analyser l’état de conservation de l’ouvrage et dresser un état des lieux de
la structure ;
 identifier l’origine des pathologies observées sur l’ouvrage (fissurations,
éclats de béton, etc.) ;
 classer les désordres par nature et par degré d’urgence (selon la gravité) ;
 éventuellement, fournir les capacités portantes et stabilités au feu des
structures existantes ;
 préconiser les solutions de réparation et de renforcement ;
 anticiper les travaux à prévoir et fournir un chiffrage estimatif.

== > Proposition de loi n°1773

3
3 MAINTENANCE PREVENTIVE
Audit Structure Réalisation
La réalisation d’un diagnostic de structure passe par un programme technique
fiable. Celui-ci est constitué de sondages structures non destructif – contrôle non
destructif (CND) – ou destructif léger. Les outils et techniques de CND utilisables
peuvent être notamment :
 le Ferroscan (détecteur d’armature déterminant la position métallique dans le
béton) ;
 le radar de structure (détectant et localisant les armatures dans les structures
en béton armé) ;
 la mesure d’épaisseur de corrosion ;
 les moyens de contrôle destructif léger ;
 le sondage au burineur ;
 la recherche d’armature ;
 le carottage ;
 la reconnaissance de fondation…
La clôture d’un diagnostic de structure doit impérativement faire l’objet d’un
rapport de synthèse reprenant toutes les informations recueillies sur le site. Il doit
contenir les préconisations nécessaires pour remédier aux pathologies et/ou
renforcer l’ouvrage.
3
4 Les Outils de la Maintenance
Outils informatiques GMAO
 Face à l’évolution du niveau d’exigence demandé aux services de
maintenance pour obtenir une maintenance efficace à moindre coût, le logiciel
de GMAO dédié à la gestion du service de maintenance est devenu un outil
incontournable pour soutenir quotidiennement l’ensemble des acteurs
impliqués dans les fonctions méthode-maintenance et exploitation-
maintenance.
 Outre l’aide à la planification devenue indispensable, nous y retrouvons une
exigence importante concernant la traçabilité des interventions et la sécurité de
l’intervenant, mais aussi le besoin d’utiliser des outils numériques toujours plus
simples, fiables et flexibles (adaptation à l’entreprise ou l’organisme).
 La GMAO doit être perçue comme un outil fédérateur entre les techniciens de
maintenance.

 GMAO Managemaint == > C:\AS-Informatique\Managemaint4\Managemaint4.exe

3
5 Les Outils de la Maintenance
Outils informatiques GMAO
Les avantages d’un logiciel de GMAO sont nombreux :
 amélioration de la productivité : il permet de planifier, d’organiser et de suivre les activités
de maintenance, permettant ainsi d’augmenter la productivité et de réduire les temps d’arrêt
non planifiés ;
 meilleure gestion des stocks : il aide à gérer les stocks de pièces de rechange et de
consommables en suivant les niveaux de stock et en générant des commandes
automatiques ;
 amélioration de la qualité des données : les données de maintenance sont centralisées et
organisées, ce qui permet une meilleure qualité et une plus grande fiabilité des données ;
 contrôle des coûts : il peut aider à contrôler les coûts en permettant une planification précise
des coûts de maintenance et en suivant les dépenses ;
 reporting et analyse : il offre une variété de fonctionnalités de reporting et d’analyse pour
aider les utilisateurs à comprendre les données de maintenance et à prendre des décisions
informées ;
 amélioration de la sécurité : il peut aider à améliorer la sécurité en suivant les inspections et
les tests réguliers des équipements, ce qui peut réduire les risques d’incident ;
 collaboration accrue : il permet à différents départements de travailler ensemble de manière
plus efficace et de partager des informations en temps réel ;
 amélioration de la qualité du service : il peut améliorer la qualité du service en fournissant
des informations en temps réel sur la disponibilité des équipements et en permettant une
planification plus précise des activités de maintenance.
3
6 Les Outils de la Maintenance
Outils informatiques GTB / GTC
Les logiciels de supervision sont des outils de conduite d’une installation automatisée. Ils
permettent également d’afficher les historiques d’incidents sur un équipement : alarmes,
défauts et événements survenant pendant l’exploitation de la machine, nombre d’heures de
fonctionnement, etc.
Des systèmes de supervision se retrouvent en industrie, mais aussi en gestion technique du
bâtiment (GTB) ou en gestion technique centralisée (GTC) pour le pilotage des énergies,
pour la gestion des accès, etc.

L’intérêt de la GTB ou de la GTC est aussi d’améliorer la performance énergétique du

bâtiment en réalisant des économies d’énergie, grâce aux fonctions suivantes :
 la régulation :
 du chauffage,
 du refroidissement,
 de la ventilation,
 de la climatisation ;
 • la commande :
 de l’éclairage,
 des stores ;
 •l’enregistrement :
 des modifications des réglages ou des programmations,
 des relevés de température, de consommation énergétique ou électrique,
 des historiques de fonctionnement.
3
7 Les Outils de la Maintenance
Développement de la GTB / GTC

ATTENTION

L’obligation règlementaire du décret BACS (Building Automation & Control

Systems) visant l’amélioration de votre performance énergétique oblige les
propriétaires des bâtiments tertiaires à installer un système d’automatisation
et de contrôle des équipements de CVC (Chauffage, Ventilation et
Climatisation) avant le 1er janvier 2025.

Ce déCret est un véritaBle levier pour s’engager dans la

transition énergétique.
3
8 Les Outils de la Maintenance de Terrain
L’évolution technologique fait apparaître de nouveaux outils de contrôle permettant d’éviter
l’arrêt de l’installation ou la gêne des occupants du bâtiment. Il s’agit ici d’une maintenance
préventive conditionnelle (maintenance préventive qui inclut l’évaluation des conditions
physiques, l’analyse et les éventuelles actions de maintenance qui en découlent).

Drone
Le drone est un petit aéronef dont le pilotage est automatique ou télécommandé. Dans le cadre
de la prévention des bâtiments, des communes comme Toulouse investissent dans l’achat de
drones pour pouvoir observer, détecter et prévenir d’éventuels problèmes ou défaillances.
Équipés de caméras thermiques, ils peuvent filmer, photographier et relever d’éventuels
dégagements de chaleur sur une toiture, déterminant ainsi une éventuelle fragilité invisible de
l’intérieur. Le survol d’une zone d’habitation ne se fait pas sans autorisation.

Caméra thermique (thermographie infrarouge)

Une caméra thermique est un outil capable de capter le rayonnement infrarouge (ondes de
chaleur) émis par un corps variant en fonction de leur température. Elle reproduit la chaleur
emmagasinée par un corps, ou indique le flux thermique d’une paroi généré par un foyer se
trouvant à l’arrière. Le gradient de couleur correspond aux valeurs de température observées,
du rouge (chaud) au bleu foncé (froid).
La thermographie, notre alliée secrète dans les travaux de rénovation En visualisant les zones
de déperdition de chaleur, elle nous guide avec précision pour des améliorations énergétiques
ciblées.
3
9 La Réglementation Applicable
Le contexte réglementaire est particulièrement dense concernant la
maintenance bâtimentaire. La réglementation en vigueur est composée
notamment des éléments suivants :
 Code de la construction et de l’habitation ;
 Code du travail ;
 réglementation applicable aux ERP ;
 réglementation applicable aux immeubles de grande hauteur (IGH)* ;
 réglementation applicable aux logements-foyers ;
 réglementation applicable aux installations classées pour la
protection de l’environnement (ICPE) ;
 lois, décrets et arrêtés divers.
== > Vérification réglementaire.pdf
Les vérifications peuvent s’envisager comme des visites périodiques au
même titre qu’une maintenance préventive périodique. Leur
fonctionnement dans l’outil de GMAO est ainsi identique à celui de la
maintenance préventive, avec la création d’un plan de maintenance

*- à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation, tels qu'ils sont définis par
l'article R. 111-1 du CCH;
- à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles
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0 Que faut-il faire pour maintenir?
Actions simples
Ronde
Les rondes de maintenance préventive permettent de détecter des
dysfonctionnements légers avant que ceux-ci ne deviennent critiques. Elles
réduisent l’apparition de pannes imprévues en participant à l’optimisation de
la maintenance et permettant aux techniciens de proposer des solutions
appropriées de traitement de la défaillance. Surtout, elles permettent
d’éliminer les risques.
Dès l’apparition de pathologies ou de défaillances, le relais de la ronde est
pris par le Service méthodes du mainteneur ou un bureau d’études pour un
diagnostic poussé et une intervention corrective.
Exemple de constat :
 odeur de gaz (suspicion de fuite)
 présence d’eau sur le sol ou les murs (suspicion de fuite ou d’infiltration
d’eau de pluie)
4
1 Que faut-il faire pour maintenir?
Actions simples
Relevé de compteur
Une campagne de relevé de compteurs (eau, gaz, électricité pour les
principaux relevés ) a pour objectif d’identifier les surconsommations ou les
consommations anormales pouvant mettre à jour les anomalies suivantes :
 la consommation d’eau potable ou de ville peut être générée par une fuite
suite à une fissure ou une rupture d’une tuyauterie ;
 la consommation de gaz peut être générée par le dysfonctionnement
d’une chaudière ;
 la consommation électrique peut être générée par des équipements
restant alimentés en permanence ou en défaut de régulation (GTB en
panne, par exemple).

La saisie manuelle ou via un automate sur les outils digitaux comme la

supervision (GTB et GTC) ou la GMAO permet de déclencher :
 - Des alertes lorsque des anomalies apparaissent ;
 - des alertes de maintenance préventif ;
4
2 Que faut-il faire pour maintenir?
Plan de Maintenance
Suivant la norme NF EN 13306, le plan de maintenance est un ensemble structuré
et documenté de tâches qui comprennent les activités, les instructions, les
ressources et la durée nécessaire pour exécuter la maintenance.
À partir de sa définition, il apparaît bien qu’un plan de maintenance préventif ne
dépend pas uniquement des obligations réglementaires, mais aussi de la réflexion
et de la stratégie que doit mener un propriétaire ou un chef d’entreprise pour
garantir la pérennisation de son bâti – qu’il soit en bois, béton, pierre ou autres
matériaux – sur la durée de vie
Élaboration d’un plan de maintenance
Toutes les actions énumérées précédemment, comme les vérifications
réglementaires et les diagnostics, doivent se retrouver dans la maintenance d’un
composant bâti, y compris ses utilités comme l’électricité, la détection incendie ou
intrusion, le chauffage, la climatisation, la ventilation, les réseaux d’eau (eaux
usées ou eau potable), etc.
4 Que faut-il faire pour maintenir?
3
Plan de Maintenance - Contenu
Le plan de maintenance et de gamme opératoire inclut a minima les informations
suivantes :
 la définition du type et de la fréquence :
 des opérations de maintenance préventive et corrective courantes et de gros
entretien,
 des vérifications périodiques réglementaires ;
 le niveau associé, au sens du fascicule de documentation NF X 60-000 ;
 les outils et consommables nécessaires à la réalisation de chaque opération ;
 les liens vers les documents DOE associés, dont :
 les fiches techniques,
 les études spécifiques ;
 un plan de repérage, éventuellement.
Exemple de Plan de maintenance
== > Plan de maintenance.xlsx
== > exemple PLAN DE MAINTENANCE.doc

Le plan de maintenance décrit dans les exemples est un modèle qui doit être adapté
en fonction de l’utilisation locative, de l’utilisation sous forme de copropriété et de
l’usage professionnelle (ERT) du bâtiment.
Il est important de noter que les différents types de maintenance peuvent être
combinés et utilisés en fonction des besoins spécifiques de chaque équipement,
système ou installation
4
4 Suivi de la maintenance
Pour conserver une maintenance performante, un mainteneur, ou un syndic
doivent mettre en œuvre un tableau de bord doté d’indicateurs, qui intègre
principalement le suivi :
 de la compétence du personnel intervenant ;
 des finances mises à sa disposition ;
 du service rendu par la maintenance.
Le tableau de bord est un outil destiné à l’élaboration et à la mise en œuvre
d’une stratégie, ainsi qu’à la surveillance de l’avancement des objectifs définis
dans cette stratégie. Il se construit sur la base du triangle des objectifs
permanents de la maintenance. Les trois groupes d’indicateurs ainsi définis
correspondent à autant de facettes explicatives de la performance de la
maintenance.
 Le coût génère le dialogue avec la direction de l’entreprise, l’exploitant ou
l’occupant.
 Le résultat regroupe les données de dialogue avec l’utilisateur du matériel.
 L’efficacité s’appuie sur les indicateurs en partage. Un bon tableau de bord
est bien sûr associé à de bons objectifs.

== > Représentation triangle des objectifs.png

4
5 Action 3 – Amélioration
Budgétisation

S’engager avec certitude sur les dépenses de maintenance est difficile,

sauf à compenser les dépenses imprévues par des réductions de
dépenses prévues, ce qui peut se traduire par des diminutions des
actions préventives, d’opérations lors des arrêts, de personnel en
méthode de maintenance, etc. Dans ce cas, les budgets des années
suivantes sont fragilisés, car la fiabilité risque de se dégrader et les
dépenses curatives risquent d’augmenter. Ainsi, lorsque les budgets
dévolus à la maintenance sont « subis », la maintenance a l’impression,
justifiée, que la rentabilité à court terme passe avant la rentabilité à long
terme.
Budgéter revient à définir les moyens dont le service de maintenance
aura besoin pour atteindre les objectifs fixés dans les contraintes fixées.
4
6 Action 3 – Amélioration
Budgétisation
Processus budgétaire
Les étapes du processus budgétaire sont les suivantes, dans un ordre chronologique :
 actualisation du plan stratégique à long terme, par exemple concernant le gros entretien
renouvellement (GER) ;
 préparation du processus budgétaire, en rassemblant les informations nécessaires ;
 rédaction du premier budget ;
 apparition d’inconsistances ;
 adoption du budget final, après de longues discussions ;
 actualisation des prévisions et des budgets ;
 révision approfondie des résultats semestriels ;
 production et analyse des chiffres annuels.
Suivi budgétaire
La qualité du suivi budgétaire dépend de la qualité des informations recueillies. Afin que
cette qualité soit suffisante, il faut :
 que chaque intervention fasse l’objet d’un compte rendu, notamment ce qui concerne :
 les heures passées,
 les pièces et les fournitures utilisées ;
 que chaque sortie de stock soit imputée à un équipement, à une installation, à un atelier ;
 que les dépenses des fonctions « support » de maintenance (comme les méthodes de
préparation, la planification ou le travail en magasin) soient réparties :
 soit sur des équipements, si c’est possible (comme le temps passé à analyser des
défaillances et à améliorer des plans de maintenance préventive),
 soit selon des clés de répartition prédéfinies.
4
7 Action 3 – Amélioration
GER
La gestion et l’entretien d’un actif immobilisé s’appréhendent dans le
temps et doivent faire l’objet d’une ou plusieurs réflexions sur le long
terme. Elles découlent de l’étude d’un « plan de renouvellement », qui
prend en compte les durées de vie initiales et résiduelles estimées des
biens en cause et les priorités de tous ordres, comme la rigueur climatique
et la fréquence des défaillances, pour planifier les dates prévisionnelles de
remplacement
Les dépenses futures peuvent faire l’objet d’une provision qui sera
débloquée lorsqu’elles interviendront. Les notions ci-dessous sont des
éléments qui induisent la création d’un gros entretien renouvellement
appelé GER. == > plan_de_GER_ES.xlsm
La durée de vie théorique des équipements importants d’un bien est un
point d’entrée pour le gros entretien et renouvellement (GER), permettant
de réaliser les plans stratégiques prévisionnels de travaux ou bien pour
les bailleurs sociaux d’établir un plan stratégique patrimonial (PSP), et,
ainsi, de prévoir les frais futurs à provisionner sur l’ouvrage.
4
8 Action 3 – Amélioration
GER - Définition
Obsolescence
L’obsolescence correspond au fait qu’un bien ne puisse plus être maintenu pour
cause d’indisponibilité des moyens matériels et des ressources nécessaires sur
le marché à des conditions technico-économiques acceptables.
L’état d’obsolescence peut provenir de nombreux paramètres :
 l’abandon de la production des pièces constitutives d’un bien, et dont
l’approvisionnement à l’identique ou par équivalence n’est plus possible, à un
coût comparable à un renouvellement ;
 l’interdiction et/ou la restriction d’exploitation suite à l’évolution des
réglementations ;
 l’incapacité à disposer sur le marché des compétences et des savoir-faire
indispensables à la conduite et à la maintenance du bien, ou à les
renouveler.
L’état d’obsolescence est l’un des paramètres du bien qui en détermine la fin de
vie utile. Le traitement de l’obsolescence des biens n’est pas considéré comme
une opération de maintenance, car il possède des origines extérieures
(réglementation, disposition des moyens et ressources, disparition des
fournisseurs, etc.), et cela, quels que soient son importance, ses dimensions ou
son coût unitaire.
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9 Action 3 – Amélioration
GER - Définition
Vétusté
Selon la norme NF EN 13306, « la vie utile d’un bien » est l’intervalle de
temps qui, dans des conditions données, commence à un instant donné, et
se termine quand le taux de défaillance devient inacceptable, ou quand le
bien est considéré comme irréparable à la suite d’une panne, ou pour
d’autres raisons pertinentes. Dans une relation contractuelle, il est
nécessaire de préciser les paramètres de définition de la vétusté des
équipements.
Le remplacement d’un bien vétuste est l’une des activités de maintenance
telles que définies dans le fascicule de documentation NF X 60-000, quels
que soient son importance, ses dimensions ou son coût unitaire, à la
condition de rester dans l’intervalle de temps de durée de vie requise. En cas
de dépassement de la durée de vie requise, le remplacement est considéré
comme un nouvel investissement, hors de l’activité de maintenance.
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0 Action 3 – Amélioration
Durée de vie GER - Définition
La définition de la durée de vie donnée par la norme X 50-500, annulée depuis décembre
2018 mais qui reste toujours dans l’esprit des mainteneurs, était la suivante : « durée de
vie ou durée de fonctionnement potentiel d’un bien, pour la fonction qui lui est assignée,
dans des conditions d’utilisation et de maintenance données ».
Dans le domaine de la construction (tableau ci-dessous), les biens ont des durées de vie
physique et économique particulièrement longues. En effet, la durée de vie « physique » de
bâtiments réalisés avec des matériaux de construction de nouvelle génération, comme le
bois ou des composants à base de cellulose, est comprise entre 50 et 60 ans, tandis que
leur durée de vie « économique » se situe entre 10 et 30 ans suivant le type de la
construction (lycée, hôpital, bureaux, logements, prisons, centre commercial, etc.) et son
utilisation.
Durée de vie
Équipements composant le bâtiment indicative
(années)
Gros Œuvre Mur, plancher, terrasse 100
Bardage métallique simple ou double
50
peau, laquage renforcé
Façade, Maçonnerie,
Enduit extérieur 10 à 30
Verrières 30
Couverture tuile terre cuite 15 à 50
Isolation des toitures terrasses 30
Lanterneau pour accès / désenfumage /
15 à 25
Toiture-terrasse éclairage
Couverture bac alu 30-50
Couverture bac acier 40
Couvertures feuilles de zinc 35 à 60
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1 Action 3 – Amélioration
Constitution du GER

1 - Suite à un audit
Pour la constitution d’un GER, nous pouvons nous appuyer sur les
résultats des divers audits ou diagnostics cités précédemment.
Généralement, ils identifient des travaux à effectuer pour pérenniser le
bâtiment ou les installations.

2 - Suite à un contrat de maintenance

Dans le cadre du démarrage d’un contrat de maintenance, lors de la prise
en charge ou l’état des lieux d’un bien, son état initial est vérifié afin de
définir :
 les obsolescences ;
 les vétustés ;
 les éventuelles incidences d’un usage non conforme ;
 l’adéquation de l’état des équipements par rapport à l’état requis pour
le service attendu.
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2 Action 3 – Amélioration
Constitution du GER
2 - Suite à un contrat de maintenance
Dans la présentation de la prise en charge (Exemple == >Prise en charge CVC-
V01.xlsm), le prestataire doit faire apparaître, en plus des informations techniques
de l’installation, les éléments suivants :
 • le niveau des états :
• de maintenabilité,
• fonctionnels,
• de conformité avec la réglementation ;
 l’impact (criticité) de l’installation sur le processus industriel ou sur le bâtiment ;
 le mode de fonctionnement des installations et des équipements ;
 les actions de maintenance préventive à faire ;
 la liste des travaux en cours.

La note globale de l’installation doit faire apparaître l’importance des travaux à

réaliser, afin qu’un GER puisse être initié. Les travaux doivent ensuite être
hiérarchisés à l’aide d’une estimation financière.
La programmation des travaux liés au GER doit donc permettre de ne pas
dépasser la date de fin de vie, d’obsolescence ou de vétusté d’une installation afin
de ne pas générer de défaillances pouvant entraîner des drames humains ou
techniques.
5
3 Action 3 – Amélioration
Révision du GER
Le plan de pérennité d’un bien est mis à jour annuellement en fonction
des travaux et des constats réalisés l’année écoulée et fait l’objet d’une
révision complète tous les 10 ans, après qu’un diagnostic complet des
équipements a été réalisé. Les évolutions du plan de pérennité doivent
être justifiées par un diagnostic.
La mise à jour annuelle du plan de pérennité inclut, le cas échéant, la
programmation des travaux prévus au cours de l’année écoulée et non
réalisés, avec le bilan des conséquences de ces non-réalisations. Cette
mise à jour peut coïncider avec :
 la revue annuelle d’un contrat de maintenance (plan de progrès) ;
 l’évolution technologique du matériel installé ;
 l’évolution du périmètre technique.
Le plan de GER est établi sur une durée comprise entre 5 et 10 ans, mais
la durée généralement retenue est de 10 ans.
5
4 Action 3 – Amélioration
La réglementation
Pour rappel, le principe du pollueur-payeur fait supporter les frais résultant
des mesures de prévention, de réduction et de lutte de la pollution à celui
qui les a causés. Ce principe fondamental du droit de l’environnement a
été adopté par l’Organisation de coopération et de développement
économiques (OCDE) en 1972, par l’Union européenne via l’Acte unique
européen signé en 1986, et par la France via le 3° du II de l’article L. 110-
1 du Code de l’environnement.
Impact de la réglementation
Les directives internationales, européennes et nationales évoluent très
vite et nécessitent une surveillance accrue. La structure chargée de la
surveillance et de la maintenance du patrimoine immobilier doit être dotée
d’un service ayant la capacité et les compétences pour réaliser cette
mission. Le profil le plus adapté est celui de responsable méthodes. Sa
mission principale est de gérer les plans de maintenance préventive, la
mise en œuvre des modes opératoires et la mise en place des indicateurs
de suivi des dysfonctionnements, tout cela en tenant compte de
l’évolution de réglementation, de la politique et de la stratégie de
maintenance de l’entreprise.
5
5 Action 3 – Amélioration
Investissement
Est-il nécessaire de procéder au remplacement complet d’une installation
ou simplement à celui d’un composant peu performant ? Cette question
se pose systématiquement.
Prévoir un investissement, c’est aussi étudier son retour sur
investissement (ROI). Le ROI, c’est prévoir les économies ou les pertes
financières faites par rapport au coût initial investi dans l’opération ou le
projet.
Exemple
Sur un réseau de chauffage, un filtre anti-boue a été installé en 2019 à la
suite du désembouage de l’installation. Après 3 ans, la consommation
d’énergie pour le chauffage a baissé de 14 % par an et les occupants ont
retrouvé un meilleur confort.
Prévoir un investissement, c’est aussi étudier le Coût Cycle de Vie de
l’achat d’une installation neuve par rapport à la réhabilitation d’une
installation existante à performance équivalente.
== > cycle-de-vie.jpg ou ACV - Cycle de vie.jpg
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6 Stratégie de Maintenance
Exemple
Sur un parc immobilier, je baserai ma stratégie de maintenance sur la criticité à
partir des points suivants :
 L’âge de la mise en service == > étude de Vétusté
 Emploi ou fonction de l’ouvrage == > étude de « Sévérité » de l’ouvrage en
cas de perte
 Nombre de défaillance apparue == > Fiabilité de l’ouvrage
Mon calcul de la criticité de l’ouvrage est le suivant :
 Criticité = Vétusté x Sévérité x Fiabilité
Dans mon raisonnement, je reprends l’esprit d’une AMDEC = > Modèle AMDEC.xls
Par exemple :
Un ouvrage qui est « vieux », qui stocke des équipements confidentiels et qui a 1
défaillance par jour doit être réhabilité

Cette approche peut être déclinée à une installation ou une fonction technique
(incendie, intrusion).
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7 Stratégie de Maintenance
Exemple suite
La stratégie de maintenance résulte de la politique de maintenance de l’entreprise et
impose des choix pour atteindre voire dépasser les objectifs fixés.
Dans notre cas, il faut :
 Utiliser les paramètres suivant :
 Age
 Nombre de défaillance observée
 Se poser la question suivante :
 Stratégie par ouvrage ou par domaine technique
Mais dans tous les cas, il faut connaitre l’existant.

Pour alimenter en données techniques, il faut utiliser un outil informatique comme la

GMAO ou un outil de Gestion Technique du Patrimoine (GTP)
Dans la description de l’ouvrage et des locaux, il faut connaitre les éléments
suivants :
 Age de la mise en service ou de la construction
 Type d’emploi de l’ouvrage
 Les fonctions techniques existants dans l’ouvrage
 La traçabilité des interventions de tous type (corrective, préventive, améliorative,
GER, Investissement, réhabilitation).
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8 Stratégie de Maintenance
Exemple fin
Avec données recueillies, nous pouvons élaborer une matrice de gravité (voir figure
ci-dessous) avec
 En abscisse : nombre de défaillance
 En ordonnée : l’âge de l’ouvrage

En définissant 3 niveaux
 Bâtiment à réhabiliter (III sur la figure ci-dessous)
 Définir les fonctions en fin de vie (II sur la figure ci-dessous)
 A surveiller (I sur la figure ci-dessous)

Défaillance

II III III

I II III

I I II

Age
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9 Maintenance 4.0
La maintenance 4.0 est une approche moderne de la maintenance
industrielle qui utilise les technologies numériques telles que l’Internet des
objets (IoT), l’intelligence artificielle (IA) et la réalité augmentée (RA). Elle
permet de surveiller en temps réel les performances des équipements et de
détecter rapidement les problèmes.
IoT pour Internet of Things.
IA - L’intelligence artificielle est un « ensemble de théories et de techniques
mises en œuvre en vue de réaliser des machines capables de simuler
l’intelligence humaine ».
RA - La réalité augmentée est la superposition de la réalité et d’éléments
(sons, images 2D, 3D, vidéos, etc.) calculés par un système informatique en
temps réel.
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0 Maintenance 4.0
Approche d’avenir
Le grand principe de la maintenance 4.0 est de passer d’une approche corrective
à une approche préventive. Une de ses principales briques est ainsi la
« maintenance prédictive », aussi appelée « maintenance prévisionnelle ». Son
principe est d’analyser les données des équipements et de les croiser avec les
historiques de maintenance, notamment ceux des logiciels de GMAO, afin
d’identifier des prémices d’une panne (signaux faibles). Le dysfonctionnement
peut ainsi être prédit plusieurs jours, voire plusieurs semaines à l’avance.

La maintenance 4.0 s’appuie donc sur trois vecteurs principaux pour suivre l’état
des installations :
 les capteurs de surveillance de l’état, qui envoient les données en temps réel ;
 la technologie de l’Internet des objets, qui connecte les machines, les solutions
logicielles et la technologie cloud pour collecter et analyser les données ;
 les modèles de données prédictifs.

La maintenance prédictive ou prévisionnelle est utilisée pour remplacer les pièces

défectueuses avant qu’elles tombent en panne, réduisant ainsi les temps d’arrêt
et les coûts de maintenance.
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1 Maintenance 4.0
Approche d’avenir
Le processus de la maintenance 4.0, représentée sur la figure ci-dessous, offre ainsi de
nombreux avantages, tels que :
 la réduction des coûts de maintenance ;
 l’augmentation de la disponibilité des équipements ;
 l’amélioration de la sécurité des travailleurs.

La robotisation et l’automatisation des grandes entreprises ont d’ailleurs propulsé la fonction

de maintenance au rang prioritaire, certains ateliers n’étant presque plus dotés d’exploitants
physiques sur site.
Dans son évolution, la maintenance est donc devenue une fonction majeure. Et si de
nombreuses entreprises la considèrent encore comme faisant partie des frais généraux les
plus coûteux, elle constitue néanmoins aujourd’hui une source de profits bien réelle.