1.

Définition du cadastre :
Le cadastre, est l'ensemble des documents établis méthodiquement sur la
base de levés topographiques et d'enquête foncière, c’est l'inventaire de la
propriété foncière dont il donne une description détaillée, il est destiné à répondre
aux besoins individuels ou collectifs notamment en matière foncière, juridique,
fiscale et économique.
Cet inventaire se traduit par l'établissement :
• de plans cadastraux (documentation graphique)
• de registres fonciers (documentation littérale)
1.1 Définition pratique :
L'ordonnance N° 75-74 du 12 Novembre 1975 portant établissement du
cadastre général et institution du livre foncier donne au cadastre la définition
suivante :
"Le cadastre général définit et identifie la consistance des immeubles
et sert de base matérielle au livre foncier qui établit la situation juridique des
immeubles et indique la circulation des droits immobiliers".
Le cadastre nécessite un ensemble de travaux techniques à savoir :
• Délimitation des biens ;
• Détermination des droits et des charges ;
• Publication ;
• Tenue à jour des données.
2. Evolution de la législation foncière algérienne :
Introduction :
Toute maîtrise de la problématique foncière ne peut réussir sans une politique
de cadastre engagée et déterminée. La nécessité d’accélérer les opérations de
cadastre générale devient une nécessité absolue pour établir un fichier national
des disponibilités foncières existantes et potentielles et de titrer la propriété.
Il n’est pas difficile de constater qu’un nombre considérable de terrains se
trouvent actuellement otages d’un système procédural archaïque et d’une
bureaucratie avérée. Une offre considérable pourrait alimenter le marché
foncier si les contraintes en matière de titrage sont levées.
La problématique générale du foncier renvoie à de multiples déterminants de
natures et d’origines diverses : historique et juridique, spatiaux, politiques et
sociétaux et économiques.
Pour comprendre les logiques qui sous -tendent la question foncière, il est utile
de revenir sur l’héritage que l’administration algérienne a eu à gérer. Sans
omettre le contexte particulier dans lequel elle a pris naissance ;(l’indépendance
en 62) et les contraintes auxquelles elle a fait face par le passé et qui perdurent
malheureusement à nos jours…
3. Le foncier en Algérie :
3.1 Régime foncier ottoman :
Avant la colonisation, il existait en terre Algérienne un régime foncier assez
complexe mais toute fois stable, classant les terres en plusieurs catégories :
a. Terres archs
Terres fertiles des plaines du Chelif, de Sidi Bel Abbes, d'Oran, de Beni
Slimane, de Sétif, de Seybouse, du Titteri ... dont les tribus jouissaient en
permanence, collectivement, suivant les besoins de la communauté. Ces
terres étaient traditionnellement gérées par un conseil composé de notables
de la tribu (La djemaa).
b. Terres melks
Concernaient les terres occupant la majeure partie du tell et les oasis du
Sahara. Possédées en pleines propriété par généralement plusieurs
indivisaires, conformément au droit musulman ou à la coutume locale. Les
transactions y étaient rares et se pratiquaient de préférence entre co-
indivisaires.
c. Terres habous
Terres provenant de donations d'usufruit perpétuel au profit des pauvres et de
fondations religieuses (villes saintes, mosquée, zaouïas, ...).
 d. Terres beyliks
La régence turque possédait à l'image de Bey d'excellentes terres dites du beylik,
qu'il affermait, louait ou concédait à sa guise comme un propriétaire ordinaire. Ces
terres provenaient généralement de confiscation sur les tribus révoltées.
e. Terres makhzen
Les concessions du Bey ou du Dey, à charge de service concernaient les terres
"MAKHZEN" et les concessionnaires étaient à la fois militaires et agriculteurs.
3.2 Répartition des terres en Algérie avant 1830
Avant 1830, l'Algérie comprenait 40 millions d'hectares de terres :
•14 millions d'hectares dans le tell.
•26 million d'hectares dans le reste du territoire.
Cette superficie globale se répartissait de la manière suivante :
1 500 000 ha : domaine de l'Etat au titre de bien du Beylik
3 000 000 ha : comprenaient les forêts, les landes, les broussailles,
les rochers,
les lits de rivières et les ravins
5 000 000 ha : dit arch ou sabéga étaient affectées aux membres
des tribus à titre
de jouissance collective
4 500 000 ha : propriétés privées individuelles
3 000 000 ha : formaient les oasis ou ksour conquis par le travail de
l'homme sur
le sable et qui étaient des propriétés privées conformément au
droit
musulman à titre de terres vivifiées.
23 000 000 ha : terre de parcours généraux ; notamment les zones d'alfa étaient
classées parmi les biens de la communauté faute de
vivification
ou d'attribution individuelle ou collective.
 3.3.1 Régime foncier colonial (1830-1962) :
La politique foncière coloniale française visait essentiellement à :
•Dégager par tous les moyens, les superficies de terre cultivable nécessaire à
l'installation des colons.
•Soumettre au droit civil français et à des règles juridiques particulières les
questions touchant à la propriété foncière afin de rassurer les colons.
Des lois furent promulguées pour soumettre la propriété Algérienne à la
législation française dont le but est, d’éliminer le caractère collectif prédominant
de la propriété des terres pour les soumettre par la suite aux transactions.
Parmi les plus importants textes :
•L'ordonnance du 1er octobre 1844 : levait l'opposition sur les biens HABOUS
aux acquéreurs européens et déclarait les litiges opposant les européens aux
autochtones sous l'autorité des tribunaux Français et leur législation.
•L'ordonnance du 21 juillet 1846 : déclarait domaine de l'Etat Français tous les
biens jugés sans maître ( les biens dont les titres sont considérés comme
insuffisants étaient classés comme tel).
•Loi du 16 juin 1851 : les ordonnances de 1844 et 1846 n'ayant pas eut l'effet
attendu (les pièces exigées n'étant pas en usage parmi la population
musulmane), la loi du 16 Juin 1851 est venue séparer les intérêts des européens
de ceux des musulmans et caractériser l'inviolabilité de la propriété sans
distinction du possesseur.
Si, l’idée de dire qu’avant 1830 le droit musulman prédominait, la classification a
été faite pendant la période coloniale. Des contradictions profondes existent avec
le concept même de la « chariaa » : l’approche du makhzen en terme
d’appropriation ainsi que la gestion et l’exploitation en terres dites « arch ou
sabega ».
Il pouvait y avoir une tendance à arrêter une terminologie pour des raisons
évidentes. Auquel cas, le mode de gestion et d’exploitation à titre privé ou en
concession a fait l’objet de définitions (arch se confond avec la communauté – le
sabéga se confond avec le terme pionnier – le premier à avoir exploiter la terre).
D’une manière générale, la doctrine musulmane classe la terre en deux grandes
catégories :
•Les terres vivantes : les terres productives susceptibles d’appropriation
•Les terres mortes : non productives et qui peuvent faire l’objet d’appropriation
après vivification.
Les terres vivantes sont exploitées :
•en pleine propriété qui peuvent devenir wakf (Habous) par la volonté du
propriétaire
•en concession d’usufruit
 Sur le plan juridique, les terres en islam sont soit :
•une propriété privée - terres où on paye la zakkat « achour »
•Kharradj (terres de mainmorte) - terre conquise et elle est donnée en
concession. l’exploitant en a l’usufruit
•Les terres de dime (accords de paix) les non musulmans conservent leur bien en
terre d’islam en toutes propriétés en versant annuellement la « djezia »
Avec l’influence du régime ottoman en Algérie et la juxtaposition de deux rites
musulmans (malékite et hanéfite) le régime juridique s’est installé de manière
durable, voir schéma

Les terres de kharradj sont, en principe, frappées de mainmorte « Habous général»

durable. Mais ce principe n’a pas été scrupuleusement appliqué.
 3.3.1 Régime foncier colonial (1830-1962) :
La politique foncière coloniale française visait essentiellement à :
•Dégager par tous les moyens, les superficies de terre cultivable nécessaire à
l'installation des colons.
•Soumettre au droit civil français et à des règles juridiques particulières les questions
touchant à la propriété foncière afin de rassurer les colons.
Des lois furent promulguées pour soumettre la propriété Algérienne à la législation
française dont le but est, d’éliminer le caractère collectif prédominant de la propriété
des terres pour les soumettre par la suite aux transactions.
Parmi les plus importants textes :
•L'ordonnance du 1er octobre 1844 : levait l'opposition sur les biens HABOUS aux
acquéreurs européens et déclarait les litiges opposant les européens aux autochtones
sous l'autorité des tribunaux Français et leur législation.
•L'ordonnance du 21 juillet 1846 : déclarait domaine de l'Etat Français tous les biens
jugés sans maître ( les biens dont les titres sont considérés comme insuffisants étaient
classés comme tel).
•Loi du 16 juin 1851 : les ordonnances de 1844 et 1846 n'ayant pas eut l'effet attendu
(les pièces exigées n'étant pas en usage parmi la population musulmane), la loi du 16
Juin 1851 est venue séparer les intérêts des européens de ceux des musulmans et
caractériser l'inviolabilité de la propriété sans distinction du possesseur.
•Loi du 22 avril 1863 : dite du SENATUS CONSULTE inspirée par l'empereur Napoléon
III, elle procédait à la répartition des terres entre les tribus dans un but évident de leur
individualisation des terres collectives "ARCHS" sont ainsi transformées en "MELK"
assurant leur transfert aux colons par l'intermédiaire des transactions.
•Loi du 26 juillet 1873 : dite WARNIER portait sur la francisation pure et simple de
toutes les terres de l'Algérie. A l'effet, d'abolir tout recours au droit musulman, cette loi
prévoyait en outre (à l'aide de recensement des autochtones) la constitution de la
propriété privée sur les territoires divisés par le SENATUS CONSULTE.
•Loi du 16 février 1897 et du 4 Août 1926 : La première consistait en une sorte de
purge des terres "ARCH" et "MELK" avec pour finalité la délivrance de titres (les
enquêtes partielles). La seconde complétant la première et la généralisait à tout le
territoire, y compris le sud. Elle avait pour base le SENATUS CONSULTE et était
dénommée "enquêtes d'ensembles".
•Décret du 26 mai 1956 : avait pour objectif l'aménagement foncier, encourageant les
échanges amiables afin d'organiser la propriété et appliquer le remembrement sur les
exploitations rurales.
•Ordonnance du 3 janvier 1959 : ordonnait la délimitation de la propriété selon une
méthode cadastrale : constatation et constitution des droits de propriétés (droits réels et
charges), établissement des plans.
L'application de cette politique foncière pendant toute la période d'occupation a donné
naissance à une physionomie foncière toute autre que celle d’avant 1830.
3.3.2 L'inventaire foncier arrêté à la veille de l'indépendance :

Catégorie de terre Superficie (ha)

Terres titrées Francisées 4 969 102

Terres melk non titrées 4 406 356

Terres Arch non titrées 2 071 582

Domaine de l'Etat 4 694 214

Domaine communal 4 179 050

Total 18 320 304

3.4 Régime foncier algérien post indépendance :
3.4.1 Mesures de protection d'urgence :

l'ordonnance N° 62-20 du 24 Avril 1962

Cette ordonnance a été adoptée afin, d'empêcher les ventes de biens vacants
et d'instaurer un contrôle des transactions intervenues au lendemain de
l'indépendance :
•Interdire toute transaction de biens mobiliers et immobiliers vacants. Les
contrats passés depuis le 1er Juillet sont considérés comme nuls et non
avenus.
•Tous les actes de vente conclus à l'étranger après le 1er juillet 1962 sont
déclarés nuls et non avenus.
•Les actes de vente ne portant pas sur des biens vacants intervenus depuis le
1er Juillet 1962 pouvaient être révisés.
 Décret du 18 mars 1962
Le texte définit les entreprises considérées comme vacantes ; il s'agit des entreprises à
caractère industriel, commercial, artisanal, financier et minier ainsi que les exploitations
agricoles qui à la date de publication du décret, ont fait l'objet d'une constatation de
vacance ou ne son pas en activité.
Décret du 22 Mars 1962
Le texte porte sur l'organisation et la gestion des exploitations agricoles vacantes
Décret N° 63-168 du 9 Mars 1963
Relatif à la mise sous protection de l'état des biens mobiliers et immobiliers.
La loi 63-276 du 26 Juillet 1963
Relative aux biens spoliés et séquestrés par l'administration coloniale au profit des
caïds, Aghas, Bachaghas et tous agents de la colonisation.
Décret N° 63-388 du 1er Octobre 1963
Il déclare bien de l'Etat, les exploitations agricoles appartenant à certaines personnes
physiques ou morales ne jouissant pas de la nationalité algérienne.
3.4.2 La révolution agraire :
L'ordonnance N° 71-73 du 8 novembre 1971 portant révolution agraire
vise à :
Mettre à la disposition des masses rurales les moyens de développement ;
Harmoniser le développement national ; Pour ce faire, il a été créé un fond
national de la révolution agraire par la limitation de la propriété privée. Les
mesures ci-après ont été prises : Distribution de ces terres à des petits
fellahs, aux anciens moudjahidines et aux ouvriers agricoles;

3.4.3 Classification des terres dans le cadre de cette loi :

Le patrimoine foncier national ;

•Toutes les terres agricoles ou à vocation agricole appartenant aux collectivités
publiques ;
•Les terres "ARCH" agricoles ou à vocation agricole ;
•Les terres nationalisées ;
•Les terres abandonnées et sans maître et les terres tombées en déshérence
La propriété privée ; dans la limite des superficies maximales
fixées.
3.4.4 L'orientation foncière
La loi 90-25 du 1er février 1990 portant orientation foncière modifiée et
complétée ; intervient dans le but de mettre en place les outils institutionnels
répondant aux nouvelles données économiques et sociales du pays.
Classement du patrimoine foncier
Le Patrimoine foncier est classé, selon la loi N° 90 - 25 portant orientation
foncière, en deux grandes classes :
Selon la consistance technique : (art. 3 - loi 90-25)
Les terres agricoles et à vocation agricoles ;
Les terres pastorales et à vocation pastorale ;
Les terres forestières et à vocation forestières ;
Les terres alfatières ;
Les terres sahariennes ;
Les terres urbanisées et urbanisables ;
Les périmètres et sites protégés.
Selon le régime juridique : (art. 23 - loi 90-25)
•Les biens domaniaux : le domaine national est lui même constitué de :
Des domaines public et privé de l'Etat ;
Des domaines public et privé de la wilaya ;
Des domaines public et privé de la commune
•Les biens melks ou de propriété privée ;
•Les biens wakfs.