ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

DAN KONTROL
(MTS.B.1232)
Sesi 1
By:
Ir. Rachmat Mudiyono, MT., PhD

Materi Kuliah:
1. Quantity Surveying (Juru Ukur) and
Project Team, Cost Planning and
Budgeting
2. Quantity Take Off berdasarkan Sandard
Method of Measurement (SMM) and
Principle of International (POMI) for work
of construction
2

Quantity Surveyor
Jasa suatu analisis keuangan bermutu
dan saran-saran manajerial yang
dibutuhkan untuk mengambil keputusan
investasi dan pengembangan untuk
menjamin bahwa pengguna jasa
mendapatkan rencana yang baik dengan
harga yang pantas

QUANTITY SURVEYOR
Siapakah dia ?
Apa pekerjaan dia ?

Latar Belakang
Pada abad 17, Arsitek bertanggung jawab thd
pelaksanaan bangunan termasuk
perencanaannya dan ia mempekerjakan tukangtukang untuk setiap bagian pekerjaan.
Gambar hanya berupa sket alamiah dan
kebanyakan dan pekerjaan diborongkan per
bagian selama pembangunan
Waktu selesai pembangunan, dia mengajukan
perhitungan utk pemakaian bahan dan ongkos
kerja pada pekerjaannya.
5

Latar Belakang Lanjuatan

Kemudian menjadi kebiasaan dimana tukangtukang memakai jasa surveyor (juru ukur) utk
menyususn tagihan-tagihan
Salah satu masalah besar adalah utk
menggabungkan jumlah bahan yang tertera
dalam tagihan dengan pengukuran pada
pekerjaan yang telah diselesaikan
Beberapa surveyor membuat tagihan terhadap
bahan-bahan yang terbuang pada pekerjaan
yang dilaksanakan di lapangan
Sementara Arsitek juga menggunakan jasa
surveyor lain untuk menguji kebenaran tagihan
6

Latar Belakang Lanjuatan

Pada saat revolusi industri terbentuklah kontraktor umum
dan mereka mengajukan keseluruhan perkiraan utk
semua pekerjaan, mereka menggunakan jasa surveyor
utk menyiapkan rincian satuan pekerjaan (Bills of
Quantities) sebagai dasar perhitungannya.
Ketika persaingan tender menjadi lebih luas, ditunjuklah
surveyor tunggal utk menyiapkan BQ yang teliti dan
tepat serta menghitung pekerjaan tambah kurang yang
terjadi selama pelaksanaan pekerjaan.
Hal ini yang menjadi asal usul QS yang mandiri dan tidak
memihak sebagaimana banyak dilakukan saat ini.

QS mendapatkan masukan dari:

Pemberi tugas
Para Konsultan Perencana

Keluaran Hasil QS:

Cost Plan
Budget Estimate
Dokumen Lelang / Kontrak
Evaluasi Kemajuan Pekerjaan
Rekomendasi Pembayaran

Manfaat Jasa QS :
Kontrol Biaya Target Anggaran
Kontrol Biaya Pelaksanaan
Kontrol Administrasi Proyek
Lebih Lanjut pelayanan jasa-jasa QS yang
telah disebutkan dapat dirinci dalam
uraian secara garis besar sesuai dgn
jadwal pelaksanaan berikut:
10

Secara Umum QS bertugas:

Besarnya pendanaan dan kontrol biaya utk
semua tahap pelaksanaan pembangunan
Perlindungan hak-hak Pemberi Tugas secara
kontrak dibawah kontrak konstruksi
Mengahadiri rapat klien, rapat konsultan, rapat
koordinasi perencanaan, rapat lapangan dan
rapat-rapat lain yang mungkin diperlukan utk
secara efektif memberi perlindungan thd
kepentingan financial Pemberi Tugas
11

Pra Kontrak Tahap

Pengembangan Perencanaan
Menyiapkan suatu perkiraan berdasarkan biaya rencana
awal
Memberi penjelasan implikasi biaya dari pilihan alternatif
perencanaan dan pemecahan tekniknya
Menyiapkan rencana pembiayaan scr terinci pada saat
kesimpulan perencanaan telah selesai dibuat
Setelah membuat pola dasar pembiayaan, kemudian
melakukan pemeriksaan rinci lebih lanjut selama proses
perencanaan melalui rangkaian pembuatan anggaran
biaya
Menyiapkan studi perbandingan biaya utk alternatif
rencana detail dan bahan-bahan
Perkiraan cash flow
12

Tahap Dokumentasi dan Penilaian

Memberi saran mengenai strategi kontrak dan
metode alternatif utk pelaksanaan lelang
Membantu Manajer Proyek / Manajer Konstruksi
dalam menentukan alokasi yang cocok dari
pekerjaan-pekerjaan konstruksi ke paket-paket
kontrak
Menyiapkan dokumen isian termasuk BQ jika
diperlukan utk pemilihan kontraktor
Memberi saran dan rekomendasi daftar pengikut
lelang dan menyetujui prosedur lelang
13

Tahap Dokumentasi dan Penilaian

Lanjutan

Menyiapkan Kondisi Kontrak

Memberi saran mengenai surat jaminan dan asuransi
Menyusun dokumen pelelangan
Memberi penjelasan pada pengikut lelang dan
mendistribusikan dokumen-dokumen
Menganalisa pembiayaan dan membuat laporan dari
penawaran lelang yg diterima
Mengkoordinasi masukan dari perencana dan ahli teknik
terhadap keabsahan scr teknik & Admin
Negosiasi dengan pengikut lelang mengenai kondisi
komersial
14

Tahap Pelaksanaan Kontrak

Menyusun dokumen kontrak dan mengatur proses
penandatanganan kontrak
Menyediakan pernyataan pembiayaan per tri wulan dari
biaya konstruksi akhir yang sudah diperkirakan dgn
menyebutkan keadaan pekerjaan tambah kurang, biaya
tak terduga yg dikeluarkan, status kontrak nominated
subkontraktor dan mengantisipasi tuntutan claim dan
ketidak sepakatan
Menyerahkan proyeksi cash flow per tri wulan
Menghadiri rapat bulanan proyek dan pertemuan
lapangan dan selalu memantau keadaan pekerjaan
konstruksi
15

Tahap Pelaksanaan Kontrak

Lanjutan
Menyiapkan berkas kemajuan pembayaran utk
selanjutnya mendptkan persetujuan oleh
Pemberi Tugas (Owner)
Menghitung biaya atas instruksi lapangan dan
perintah perubahan pekerjaan
Negosiasi ketentuan dan mengelola administrasi
pos-pos pembiayaan yang disediakan dan yang
termasuk dlm kontrak
Menyiapkan dan menyetujui perhitungan akhir
16

Kedudukan QS dalam Tim Proyek

A. Sebagai staf Ahli Manajer Proyek
B. Sebagai staf Ahli Manajemen Konstruksi
C. Sebagai Konsultan Independen di Tim
Manajemen Proyek

17

QS
Sebagai staf Ahli Manajer Proyek
QS diangkat langsung oleh pemilik
(owner) dan diperbantukan kpd manajer
proyek sbg ahli dibidang biaya dan
kontrak
QS mempunyai hubungan kontrak scr
langsung dgn pemilik dan bertanggung
jawab scr operasional kpd Manajer Proyek

18

QS
Sebagai staf Ahli Manajemen Konstruksi
QS ahli dibidang biaya dan kontrak, shg QS
bertanggung jawab langsung kpd Manajer Tim
MK
QS mjd salah satu anggota dari konsorsium yg
menandatangani kontrak MK dengan pemilik
Hubungan QS dgn Pemilik tidak langsung tetapi
a.n. Tim MK, bukan suatu konsorsium, maka QS
akan mengadakan kontrak dengan ketua Tim MK
Apabila Tim MK bukan suatu konsorsium maka
QS akan mengadakan kontrak dgn Ketua Tim
MK
19

QS
Sebagai Konsultan Independen di Tim Manajemen Proyek

QS Konsultan independen berdiri sendiri di

dalam Tim Manajemen
Para Konsultan mpy status independen, namun
dikoordinasikan oleh Manajemen Proyek yg
menjadi representatif dari pemilik
QS dalam hal ini tetap sebagai konsultan
dibidang biaya dan kontrak
QS sbg pemberi advis dalam hubungan dgn
pihak bank dan lembaga keuangan bukan Bank,
selain lingkup pekerjaan yang rutin
20

PENGEMBANGAN MODEL ESTIMASI BIAYA PARAMETER PADA

PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG

Bangunan gedung bertingkat erat kaitannya

dengan suatu kota, karena merupakan jawaban
yang wajar terhadap konsentrasi penduduk yang
padat, kelangkaan lahan, dan harga lahan yang
tinggi,
Semakin sulitnya pengadaan lahan mempunyai
dampak signifikan terhadap makin
meningkatnya pemilihan bangunan gedung
karena pertimbangan ekonomis dan efisiensi
lahan.
21

 estimasi biaya awal digunakan untuk studi

kelayakan, alternatif disain yang mungkin,
dan pemilihan desain yang optimal untuk
sebuah proyek.
Hal yang penting dalam pemilihan metode
estimasi biaya awal haruslah akurat,
mudah, dan tidak mahal dalam
penggunaannya
22

 Estimasi biaya awal yang sistematis, biasa

dikenal sebagai estimasi biaya elemental
atau parameter.
Metode ini memiliki potensi paling akurat
di antara metode-metode estimasi biaya
konseptual lainnya.

23

 Pendekatan yang digunakan dalam

metode ini, estimasi biaya proyek
ditelusuri dengan parameter yang secara
signifikan mempengaruhi biaya konstruksi.
Parameter yang paling sering digunakan
dalam melakukan estimasi biaya awal
untuk bangunan gedung adalah luas
lantai.
24

 luas lantai memperlihatkan karakteristik dan

ukuran fisik dari suatu proyek pembangunan
gedung yang dalam kepraktisannya informasi ini
bisa tersedia dengan mudah pada tahap awal
pembangunan gedung.
Praktis, parameter ini sulit untuk dipisahkan dari
estimasi biaya awal bangunan gedung, karena
parameter ini telah dibuktikan memiliki hubungan
yang signifikan terhadap biaya proyek
pembangunan gedung.
25

 Penelitian sebelumnya tentang estimasi biaya

awal bangunan gedung dengan parameter luas
lantai dan jumlah lantai, hanya
memperhitungkan biaya pekerjaan struktur.
Dalam penelitian yang lain diperlihatkan bahwa
sebagian besar estimasi biaya pada tahap awal
hanya mempertimbangkan komponen fisik
bangunan.
Disarankan agar output dari estimasi merupakan
biaya pembangunan proyek secara menyeluruh.
26

KEPMEN KIMPRASWIL NO. 332/2002

Kepmen ini ditujukan sebagai pedoman teknis
dalam melakukan estimasi biaya awal untuk
pengganggaran biaya proyek-proyek gedung
dan/atau rumah negara.
Pada peraturan ini hanya dikenal 3 (tiga) jenis
gedung/rumah negara, yaitu:
bangunan sederhana,
bangunan tidak sederhana, dan
bangunan khusus.
27

Proses estimasi biaya awal menurut Kepmen Kimpraswil No. 332/2002

28

Proses untuk mendapatkan total luas lantai (TLL)

1. Informasi awal yang harus dihimpun dinas/departemen terkait adalah jumlah penghuni
dan lahan peruntukan bangunan tersebut. Jumlah penghuni dimaksudkan untuk
mengetahui luas lantai peruntukan bangunan gedung, dengan koefisien penghuni
ditentukan oleh instansi teknis dari dinas/departemen yang bersangkutan. Koefisien
penghuni merupakan luas lantai rata-rata yang dibutuhkan setiap penghuni gedung
yang menjamin kegiatan penghuni berlangsung dengan baik.
2. Langkah selanjutnya adalah menentukan total luas lantai gedung yang akan dibangun.
Sementara itu, informasi luas lantai yang bukan peruntukan tidak dibakukan agar
dinas/departemen terkait bisa menyesuaikan dengan kebutuhan yang unik untuk
setiap gedung. Biasanya luas lantai yang bukan peruntukan ini berdasarkan judgement
dari instansi masing-masing.
3. Pemda setempat berperan dalam menentukan harga satuan tertinggi (HST) dan
besarnya luas lantai dasar maksimal (LDM) yang boleh dibangun, biasanya dinyatakan
dalam KDB (koefisien dasar bangunan). KDB marupakan nilai perbandingan antara
luas lantai dasar bangunan terhadap lahan peruntukkan (LP)
4. Komparasi antara lahan yang boleh dibangun dengan total luas lantai menghasilkan
kesimpulan suatu bangunan gedung itu bertingkat atau tidak.
5. Dari dua informasi konsepsi biaya tersebut dapat dihitung estimasi biaya bangunan
gedung. Gedung bertingkat ditetapkan koefisien/faktor pengali untuk masing-masing
tingkat, seperti tabel berikut.
29

Faktor pengali untuk bangunan gedung bertingkat

Sumber: Riswan dan Abduh (2006)

30

Cost break-down structure

31

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

1. Produktivitas tenaga kerja, produktivitas adalah volume pekerjaan yang
dapat dihasilkan oleh sorang atau kelompok pekerja dalam satuan waktu,
makin besar produktivitas, maka makin cepat pekerjaan tsb di selesaikan,
yang berarti makin cepat pekerjaan diselesaikan. Hal ini berkaitan dengan
jumlah upah yang dibayarkan, namun juga perlu analisis yang lebih mendalam
karena dengan produtivitas makin besar harga satuan upah tenaga kerja juga
makin mahal.
2. Ketersediaan material/ sumber daya proyek, makin langka material
dipasaran, maka makin mahal harga yang di tawarkan, ataupun jika
diperlukan waktu pemesanan yang lebih lama, dengan biaya yang akan di
bebankan kepada konsumen.
3. Pasar Finansial, nilai kurs akan mempengaruhi indeks harga tenaga kerja,
maupun sumber daya proyek yang lain
4. Cuaca, pelaksanaan proyek konstruksi yang dimungkinkan dikerjakan dalam
waktu yang relatif lama akan sangat mempengaruhi biaya suatu pekerjaan.
Misal pekerjaan beton yang dilaksanakan pada musim hujan, akan menambah
biaya pembelian bahan pelindung beton setelah pengecoran
5. Masalah konstruksibilitas, kesulitan ataupun menggunakan metode yang
belum pernah di laksanakan, maka factor resiko akan menjadi lebih tinggi,
sehingga biaya akan makin mahal
6. Type kontrak
32

33