Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Ditjen. Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah

Direktorat Pengendalian Pemanfaatan Ruang

PENGENDALIAN PEMANFAATAN
RUANG KONTEMPORER DAN
PERMASALAHANNYA
Disampaikan Oleh:
Ir. Harris Simanjuntak M.Dev.Plg
Kasubdit Pengendalian Pemanfaatan Ruang Wilayah IV

Dalam acara:
Workshop ASPI: Kerjasama Studio Perencanaan

Malang, 5 April 2019

OUTLINE PAPARAN
ERA PENGENDALIAN Esensi Pengendalian Pemanfaatan Ruang
PEMANFAATAN RUANG Tantangan Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang

HARMONISASI TATA RUANG Right, Restriction and Responsibility

DAN PERTANAHAN Property Rights VS Development Right
Keterkaitan Tata Ruang dan Pertanahan

PENGENDALIAN Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Sekitar SDEW

PEMANFAATAN RUANG
Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Sekitar PSN
KAWASAN SEKITAR SDEW
Pembentukan Kelompok Masyarakat (Pokmas)
DAN DI SEKITAR PSN

PENUTUP Perkembangan Kebutuhan Kompetensi

 ERA
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
SISTEM PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG

Pada Tahap Perencanaan, Hampir 100% Perda RTRW Kab/Kota

telah disusun, untuk itu dapat dikatakan
Bahwa saat ini telah masuk pada
ERA PENGENDALIAN, dimana kendali atas
Rencana Tata Ruang harus dilakukan.

Status Legalisasi Perda

RTRW
1. RTRW Provinsi :
34/34 (100%)
2. RTRW Kabupaten :
388/415 (93.49%)
3. RTRW Kota:
88/93 (94.62%)
4. RDTR/RRTR :
52/1838 (2.83%)
(Sumber: DJTR, Maret 2019)
 ESENSI PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Kualitas Kondisi Ruang

Pemanfaatan yang diinginkan
Ruang Tekanan-tekanan yang
menyebabkan terjadinya
(RTRW t-20)
Pelaksanaan
penyimpangan pemanfaatan pengendalian
ruang
pemanfaatan
ruang
Upaya-upaya pengendalian diselenggarakan
pemanfaatan ruang agar
sejalan dengan RTRW
untuk menjamin
terwujudnya
Kondisi Ruang Kondisi Ruang tata ruang
saat ini (RTRW t-0) yang semakin
buruk sesuai dengan
rencana tata
ruang
Waktu
TANTANGAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Banyak kasus menunjukkan bahwa market-

1 driven pressures dalam pemanfaatan ruang
mengakibatkan pelanggaran RTR.

Fenomena Urban Sprawl di kawasan pinggiran,

2 yang mendesak kawasan pertanian beralih

fungsi menjadi kawasan permukiman,
komersial maupun industry.
Penurunan luasan RTH dari satu periode

3 perencanaan ke periode perencanaan

berikutnya, dikarenakan market-driven
pressures.
Perumahan di Kawasan Rawan Bencana banjir

4
atau di Sempadan Sungai pada DAS, selain
membahayakan penduduk, juga menurunkan
kualitas lingkungan pada hulu dan hilir sungai

5 Ketidaksesuaian dengan RTR, PZ dan

Perizinan, serta daya dukung lingkungan
INSTRUMEN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Penyelenggaraan Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

1 2 3 Pengendalian
Perencanaan Pemanfaatan
Pemanfaatan
Tata Ruang Ruang
Ruang

EMPAT INSTRUMEN PENGENDALIAN untuk TERTIB TATA RUANG

PERATURAN INSENTIF &

PERIZINAN SANKSI
ZONASI DISINSENTIF
EX-ANTE FACTUM POST FACTUM
Tindakan preventif agar tidak terjadi pelanggaran atau Tindakan setelah
mengurangi kemungkinan terjadinya pelanggaran pelanggaran dilakukan
DARI RENCANA – KE WUJUD TATA RUANG

• Performance zoning
• Special zoning
• Bonus zoning Standar yang relevan
• TDR dengan perencanaan
RENCANA
• Negotioned Dev’t. dan pembangunan kota
• Flood Plain Zoning (e.g. kesehatan,
• Floating Zoning keselamatan,
• Exclusionaary Zoning keamanan, etc)
• Contract Zoning
• Growth Control
• Conditional Uses
• Non-conforming Uses
RENCANA • Spot Zoning
UMUM
STANDAR
• Etc.
TATA
INSENTIF DAN 4
RUANG 2 DISINSENTIF SANKSI

1 PERATURAN
RENCANA RDTRK
ZONASI DAN PERIZINAN PEMBANGUNAN
RINCI
TATA VARIANNYA 3
RUANG RTBL PANDUAN

• Special Site Control.

• Site Plan Controls. UU, Perda
• Building, Housing Perangkat
and Sanitary Codes. Teknik
• Design and Historic
Preservation.
• Dll.
PERATURAN ZONASI
KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM PERENCANAAN

Sumber. diterjemahkan dari UU 26/2007 dan PP 15/2010

PERATURAN ZONASI
INSENTIF DAN DISINSENTIF
perangkat pengendalian pemanfaatan ruang untuk
INSENTIF memotivasi, mendorong, memberikan daya tarik,
dan/atau memberikan imbalan terhadap kegiatan
pemanfaatan ruang yang sejalan dengan RTR

perangkat pengendalian pemanfaatan ruang untuk

mencegah, membatasi, dan/atau mengurangi
DISINSENTIF kegiatan pemanfaatan ruang yang berpotensi
mengganggu upaya perwujudan RTR

1 acuan dalam pengendalian pemanfaatan ruang

perangkat untuk memotivasi terwujudnya ketentuan

2 pemanfaatan ruang dalam peraturan zonasi
acuan dan/atau pertimbangan dalam pemberian izin
KEDUDUKAN 3 pemanfaatan ruang
INSENTIF & DISINSENTIF
fleksibilitas dalam implementasi peraturan zonasi
4 tertentu

5 acuan dan/atau pertimbangan dalam pengenaan sanksi

INSENTIF DAN DISINSENTIF

BENTUK
INSENTIF & DISINSENTIF

INSENTIF & DISINSENTIF INSENTIF & DISINSENTIF

FISKAL NON FISKAL

1. Pengurangan Retribusi
2. Keringanan Pajak INSENTIF DISINSENTIF
NON FISKAL NON FISKAL

1. Pemberian 6. Urun saham

1. Kewajiban 3. Pembatasan
kompensasi 7. Penyediaan membayar penyediaan
2. Subsidi sarana dan kompensasi prasarana
silang prasarana dan/atau dan sarana
3. Kemudahan 8. Penghargaa imbalan 4. Pemberian
perizinan n 2. Persyaratan status
4. Imbalan; 9. Publikasi khusus tertentu
dan promosi dalam dari
5. Sewa ruang perizinan pemerintah
KETENTUAN PERIZINAN

PERIZINAN (PP PERIZINAN OSS (PP 24/2018)

15/2010)

❑ Online Single Submission (OSS) adalah

Berdasarkan PP perizinan berusaha yang diterbitkan oleh
lembaga OSS kepada pelaku usaha melalui
15/2010: sistem elektronik yang terintegrasi.
❑Izin Prinsip, ❑ Terhadap Pelaku usaha yang memerlukan
❑Izin Lokasi, prasarana tetapi belum memiliki atau
❑Izin Penggunaan menguasai prasarana, Izin Usaha terbit setelah
Pemanfaaatan Ruang, lembaga OSS menerbitkan:
(1) Izin Lokasi;
❑Izin Mendirikan (2) Izin lokasi Perairan;
Bangunan, (3) Izin Lingkungan;
❑Izin Lainnya terkait (4) IMB
Pemanfaatan Ruang. ❑ Izin lokasi dibedakan menjadi :
a. Izin lokasi berdasarkan komitmen
b. Izin lokasi tanpa komitmen
KETENTUAN SANKSI

Pengenaan
Sanksi
PIDANA
(Pasal 69-74 UU 26/2007)

Pelanggaran di bidang penataan ruang, ADMINISTRATIF

yang meliputi: (Pasal 63 UU 26/2007) a. Penjara;
a. pemanfaatan ruang yang tidak sesuai b. Denda;
dengan rencana tata ruang; a. peringatan tertulis; c. Pemberhentian secara
b.pemanfaatan ruang yang tidak sesuai b. penghentian sementara tidak hormat dari
dengan izin pemanfaatan ruang yang kegiatan; jabatannya;
diberikan oleh pejabat berwenang; c. penghentian sementara d. Pencabutan izin usaha;
pelayanan umum;
c. pemanfaatan ruang yang tidak sesuai e. Pencabutan status badan
dengan persyaratan izin yang d. penutupan lokasi;
hukum.
diberikan oleh pejabat yang e. pencabutan izin;
f. pembatalan izin;
berwenang; dan/
g. pembongkaran bangunan; PERDATA
atau (Pasal 75 UU 26/2007)
d. menghalangi akses terhadap h. pemulihan fungsi ruang;
dan/atau Tuntutan ganti kerugian
kawasan yang dinyatakan oleh secara perdata bagi orang
peraturan perundang-undangan i. denda administratif.
yang dirugikan akibat
sebagai milik umum.
tindak pidana
 HARMONISASI
PENATAAN RUANG DAN PERTANAHAN
HARMONISASI TATA RUANG DAN PERTANAHAN
SISTEM PERENCANAAN PEMBANGUNAN, PENATAAN RUANG DAN
PENATAGUNAAN TANAH DALAM
Perencanaan Pembangunan Penataan Ruang Penatagunaan Tanah
(UU 25/2004 & UU 23/2014) (UU 26/2007 & Permen ATR 1/2018) (UU 5/1960 & PP 16/2004)
KERANGKA KERJA HUBUNGAN PENATAAN RUANG, PENGENDALIAN PEMANFAATAN
RUANG DAN PENGUASAAN TANAH
HARMONISASI TATA RUANG DAN PERTANAHAN
ATR/BPN
SATU OBYEK, DUA REZIM ATURAN
PENATAGUNAAN TANAH

Ps 1 Butir 1 PP No.16/2004:
Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola
pengelolaan tata guna tanah yang meliputi
penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah
yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah
melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan
pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem
untuk kepentingan masyarakat secara adil

Ps 33 Ayat 1 dan 2 UU No.26 Tahun

2006:
Pemanfaatan ruang tanah, mengacu pada fungsi ruang
tanah yang ditetapkan dalam rencana tataruang tanah,
dilaksanakan dengan mengembangkan penatagunaan
tanah.
Dalam rangka pengembangan penatagunaan tanah,
diselenggarakan kegiatan penyusunan dan penetapan
neraca penatagunaan tanah.
PENYELENGGARAAN PENATAGUNAAN TANAH

• PELAKSANAAN IP4T DI KAWASAN

PERENCANAAN

• PENYUSUNAN NERACA P4T MENURUT

FUNGSI KAWASAN PERENCANAAN

• PENETAPAN POLA PENYESUAIAN P4T

DGN RENCANA ZONASI
INVENTARISASI P4T (iP4T)

1 DATA DAN INFORMASI P4T (SIG P4T)

PETA SPASIAL P4T DENGAN SEKALA

2 LEBIH BESAR DARI SEKALA PETA POLA
DAN STRUKTUR RUANG KAWASAN TOD
PERAN PENTING NERACA PENATAGUNAAN TANAH

1 NERACA PERUBAHAN PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN

TANAH (BERISI INFORMASI TENTANG LAND USE CHANGES)

NERACA KESESUAIAN PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN

TANAH DENGAN RTR, BERISI INFORMASI TENTANG:

2 •Land Use Maintenance

•Land Use Conversion
•Land Use Development
•Land Use Redevelopment

3 NERACA KETERSEDIAAN TANAH (BERISI INFORMASI TENTANG

LAND USE SUPPLY AND CLASSIFICATION)

NERACA PENGELOLAAN DATA DAN INFO P4T DALAM RANGKA

4 PEMODELAN (BERISI INFORMASI TENTANG LAND USE
ANALYSIS AND INTELLIGENCE)
IMPLEMENTASI LAND TENURE ARRANGEMENT
UNTUK MEWUJUDKAN RTR
PENATAGUNAAN TANAH
TAHAPAN PENYESUAIAN P4T TERHADAP
RENCANA TATA RUANG

SIG NERACA PEMODELAN RENCANA POLA

PENYESUAIA
P4T P4T RDTR ZONASI N P4T
EKSEKUSI TATA RUANG IDEAL

KUHPerdt Ps 1338: Semua persetujuan yg dibuat secara

sah berlaku sbg Undang-Undang bagi mereka yg
membuatnya

BERKEADILAN MEMAHAMI

KEMAKMURAN
BERSAMA TERTIB
RUANG
PEMILIK MASA

RDTR TANAH
-TANAH DEPAN

BERKEMAJUAN MEMBUTUHKAN

KESEPAKATAN
CONTOH IMPLEMENTASI KEGIATAN PRIORITAS:
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
KAWASAN SEKITAR SDEW
DAN SEKITAR PSN
PENGENDALIAN DAN PERLINDUNGAN SDEW

Sertipikasi
Badan Air
SDEW

Interim
Development
Assessment
Plan

Instrumen
Pengendalian
Pemanfaatan
Ruang

Partisipasi
Masyaraka
t
SERTIPIKASI BADAN AIR
INTEGRASI SERTIPIKAT TANAH DENGAN INSTRUMEN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

Sertipikat Eksisting Usulan Muatan Tambahan Sertipikat

Peta bidang diintegrasikan dengan instrumen

pengendalian pemanfaatan ruang, dengan
menambah muatan:
▪ zoning map : zona peruntukan
Memuat: ▪ zoning text : ketentuan kegiatan boleh, boleh
• Nama pemilik bersyarat, boleh terbatas dan dilarang
tanah (subjek)
• Lokasi tanah
▪ Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang : KDB,
(objek) KLB, ketinggian bangunan, dll
• Status tanah ▪ Tata bangunan
• Nomor Induk ▪ Ketentuan perizinan pemanfaatan ruang
Bidang
• Alas Hak Tanah ▪ Ketentuan insentif dan disinsentif
• Peruntukan
penggunaan tanah
Right Restriction and Responsibility
PRIVATE AND COMMON PROPERTY RIGHTS
BY ELINOR OSTROM (INDIANA UNIVERSITY)

1. OPEN ACCES RESOURCE:

• tak satu entitaspun yang mengklaim kepemilikannya secara legal,
termasuk negara
• konsep JUS PUBLICUM berlaku terhadap status formalnya tetapi
secara efektif Situ dan Danau tersebut adalah open acces
• tidak ada batasan terhadap seseorang yang berwewenang untuk
memanfaatkan Situ atau Danau tersebut ; tidak ada insentif untuk
melindungi dan memelihara pengunaan dan pemanfaatannya atau
berinventasi untuk memeliharanya.

2. COMMON-POOL RESOURCE:
• berada dalam penguasaan/yurisdiksi negara, tapi tidak ada pemiliknya
• sulit membatasi orang untuk mengambil keuntungan dari Situ dan Danau
tersebut
• free ride akan berujung pada investasi yang tidak optimal dalam
melindungi dan memelihara, memantau pemanfaatan, memberi sanksi
kepada yang melanggar
• rentan terhadap masalah-masalah kongesti, pemanfaatan melebihi daya
dukung, dan potensi kerusakan kalau batasan tidak dibuat dan ditegakkan.

Berujung pada penggunaan/pemanfaatan

yang tidak berkelanjutan
(Tragedy of The Common)
PRIVATE AND COMMON PROPERTY RIGHT

PROPERTY RIGHTS SEBAGAI SOLUSI

HARUS JELAS DAN TEGAS:

a) Siapa yang memiliki dan bertanggungjawab atas
Situ dan Danau?
b) Apa isi hak atas tanah (Bundle of Rights)
c) Aturan formal dan informa yang mengikat

PEMILIK DAN PENANGGUNGJAWAB HARUS JELAS,

APAKAH:
a) PRIVATE PROPERTY
b) COMMON PROPERTY, ATAU
c) NEGARA cq. PEMERINTAH

MASING-MASING MEMILIKI KELEBIHAN DAN

KEKURANGANNYA
ATURAN FORMAL DAN INFORMAL TENTANG
TENURE DAN BUNDLE OF RIGHTS

PROPRIETOR AUTHORIZED
OWNER AUTHORIZED
(Pemilik CLAIMANT ENTRANT
(Pemilik USERS
Tanpa Boleh (Pengelola) (Dibolehkan
Penuh) (Pengguna)
Menjual) Masuk)
ACCES V V V V V
(Hak Masuk)
WITHDRAWAL V V V V
(Hak Mengambil
Hasil)
MANAGEMENT V V V
(Hak Mengelola)
EXCLUSION V V
(Hak Melarang Orang
Lain)
ALIENATION V
(Hak Mengalihkan)
KAJIAN SDEW DALAM DAS

PETA
SEBARAN SDEW PADA
DAS JRAGUNG DAN
DAS TUNTANG
(WS JRATUNSELUNA)
RENCANA TEKNIS ANTARA (RTA) ATAU
INTERIM DEVELOPMENT ASSESSMENT PLAN
(IDAP) Tujuan:
Definisi : Menjadi dasar penyusunan
“Rencana terperinci dengan klasifikasi
instrumen pengendalian
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang
disusun untuk kawasan fungsional yang pemanfaatan ruang (PZ,
telah disepakati secara teknis oleh Perizinan, Indis dan Sanksi)
pemangku kepentingan” di kawasan objek strategis.

Merupakan upaya terobosan

dalam rangka optimalisasi
pengendalian pemanfaatan
ruang kawasan objek
strategis yang belum
ditetapkan RDTR-nya

Rencana Pola Ruang hasil dari

KTA/IDAP menjadi peta
zonasi (Zoning Map) tempat
duduknya Insdal 34
 RENCANA TEKNIS ANTARA (RTA) ATAU
IDAP

PROSEDUR

Perumusan dan Pengolahan Penandatangan

Pengumpulan
Persiapan Penyepakatan dan Analisa Perumusan RTA Kesepakatan
Data
Delineasi Data RTA

Fungsi:
1. Kendali mutu pemanfaatan ruang di Kawasan Objek Strategis
2. Pertimbangan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci
dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW
3. Pertimbangan bagi pemerintah daerah dalam menyusun peraturan
daerah tentang RDTR
4. Pertimbangan bagi penyusunan :
- Peraturan Zonasi
- Ketentuan Perizinan Pemanfaatan Ruang
- Ketentuan Pemberian Insentif dan Disinsentif
- Ketentuan Pemberian Sanksi
 DI SEKITAR
PSN

TUJUAN PENGENDALIAN KAWASAN SEKITAR PSN JALAN TOL

ISU PERMASALAHAN

1. Akan meningkatnya kebutuhan TUJUAN PENATAAN RUANG

lahan untuk permukiman perkotaan KAWASAN PURWADADI -
seiring dengan pengembangan KALIJATI
Kawasan.
2. Memiliki potensi berkembang “Mewujudkan Kawasan
sebagai pendukung Pelabuhan
Infrastruktur disekitarnya yang Purwadadi sebagai Peruntukan
terkoneksi dengan TOL, contoh Industri dengan Fasilitas
pelabuhan .
Penunjangnya Guna
3. Akan meningkatnya perkembangan
kegiatan penduduk terutama yang
Mendukung Keberlanjutan
berlokasi dekat dengan akses Fungsi Jalan Tol”
keluar/masuk jalan tol.
4. Belum memadainya sarana dan
prasarana permukiman (jaringan
jalan, drainase, air bersih dan
persampahan).
5. Adanya potensi alih fungsi lahan
dari lahan pertanian menjadi Contoh : Tingginya alih fungsi lahan
kawasan terbangun.untuk
pertanian menjadi kawasan industri
peruntukan industri.
di Kecamatan Purwadadi – Kalijati
Kabupaten Subang
POKMAS

DASAR HUKUM PEMBENTUKAN KELOMPOK

MASYARAKAT
UU 26 Th 2007
Pasal 65 ayat (1) PP 15 Th 2010
Penyelenggaraan penataan
ruang dilakukan oleh
Pemerintah dengan melibatkan
Pasal 9 huruf h PP 68 Th 2010
peran masyarakat Pengembangan kesadaran
dan tanggung jawab Pasal 21 huruf e
masyarakat
Pasal 65 ayat (2) Pengembangan kesadaran
Peran masyarakat dalam
Pasal 17 dan tanggung jawab
penataan ruang salah satunya Pengembangan kesadaran dan masyarakat
dilakukan melalui partisipasi tanggung jawab masyarakat
dalam pengendalian dilaksanakan melalui:
pemanfaatan ruang • Penyuluhan bidang penataan
ruang
• Pemberian ceramah, diskusi
umum, dan debat publik
• Pembentukan kelompok
masyarakat peduli tata ruang
• Penyediaan unit pengaduan

37
POKMAS

TIGA BENTUK POKMAS PEDULI TATA RUANG

◼ Ketentuan Umum:
Masyarakat adalah:
1. Orang perseorangan
2. Kelompok orang termasuk masyarakat hukum adat
3. Korporasi
4. Pemangku kepentingan non pemerintah lain dalam penataan
ruang
Non Pemerintah lain : individu, kelompok orang, sektor dan atau
profesi
◼ Pasal 7 ayat 2:
Masyarakat…. Adalah yang terkena dampak langsung dari
kegiatan penataan ruang, yang memiliki keahlian di bidang
penataan ruang, dan/atau yang kegiatan pokoknya di bidang
penataan ruang
POKMAS

TAHAPAN KAPASITAS DAN BENTUK PARTISIPASI MASYARAKAT

POKMAS

EMPAT TAHAP PEMBERDAYAAN MASYARAKAT

40
POKMAS
STRATEGI PEMBERDAYAAN PADA TIAP TAHAP PEMBERDAYAAN
MASYARAKAT

TAHAP 1 TAHAP 2 TAHAP 3 TAHAP 4

Menarik
perhatian Upaya
masyarakat mendampingi
Transfer
untuk mau masyarakat lebih
pengetahuan dominan karena Kemampuan
mengenal lebih
dan membantu mulai aktif korektif dan
jauh ruang
masyarakat menggunakan antisipatif itu
lingkup pengetahuan
melihat ditampung dan
penataan ruang penataan ruang
persoalan disalurkan
khususnya untuk
penataan ruang memperbaiki sebagai
terkait dengan
melalui kesalahan pengendalian
pelaksanaan
pengetahuan (korektif) dan masyarakat
pemanfaatan mencegah Muncul
tersebut dan (kontrol sosial)
ruang an persoalan
mencari sendiri
penguasaan (antisipatif), serta
tanah pada tahap akhir

41
 POKMAS

PEMBERDAYAAN POKMAS
DI WS CILIWUNG-CISADANE
• Delineasi
RTA (RENCANA Kawasan
TEKNIS prioritas
ANTARA)/IDAP situ dan
sekitarnya

• Perangkat
pengendalia
INSTRUMEN n secara
LENGKAP menyeluruh • Ketentuan Umum di PP
PENGENDALIAN pada lokasi 68/2010
yang di IDAP • Masyarakat adalah:
kan 1. Orang perseorangan;
• PP 68/2010 pasal 2. Kelompok orang termasuk
7 ayat (2) masyarakat hukum adat;
3. Korporasi
KELOMPOK • Masyarakat yaitu 4. Pemangku kepentingan non
MASYARAKAT yang terkena pemerintah lain (individu,
TERDAMPAK dampak langsung kelompok orang, sector dan
dari kegiatan atau profesi)
penataan ruang …

• Melekatkan
PENSERTIFI fungsi 3R
(Right,
KATAN Restriction,
Responsibility)
TANAH pada pemilik
hak

42
POKMAS

MEKANISME POKMAS PEDULI TATA RUANG DI KOTA BANDUNG

Karakteristik Kelompok
RUANG Masyarakat Kota Bandung
RIUNG

WALIKOTA - Bersifat independen

FORUM - Memiliki fokus isu masing-masing
BANDUNG URANG namun tetap saling berintegrasi
HERITAGE SUNDA
dengan Komite Perencanaan Kota
(KPK) sebagai wadah dari
KPK komunitas yang ada karena sifatnya
SKPD yang legal (sudah di SK kan)
- Komunitas masyarakat penataan
KOMU- ruang Kota Bandung tumbuh dari
GAPELI NITAS kaum intelektual (akademisi)
LAIN
- KPK berperan dalam memberikan
advokasi dan advisory kepada
pemerintah
POKMAS

MEKANISME POKMAS PEDULI TATA RUANG DI KOTA BANDUNG

Advisory & Advisory &

Advokasi Advokasi
KPK
Komunikasi Edukasi
Penguatan
Substansi

Asosiasi Profesi/
KOLABORASI Pendidikan
Kerjasama
mis:IAI FORUM RUANG
IAP RIUNG
Profesi PT

Penguatan
Substansi
Pembinaan
Kapasitas
Arsitek + Perencana Mahasiswa
Komunitas “Perencana
Muda”
Pendampingan &
Edukasi
Input
Informasi
Pendampingan &
Masyarakat Edukasi
“Permasalahan Riil”
Berbasis Wilayah
PENUTUP
KEBUTUHAN KOMPETENSI
MEMASUKI ERA PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
▪ Dengan telah terselesaikannya hampir seluruh RTRW Provinsi dan
Kabupaten/Kota di Indonesia, serta makin kompeksnya tantangan dalam bidang
pengendalian pemanfaatan ruang, dapat dikatakan bahwa saat ini telah
memasuki era pengendalian pemanfaatan ruang.

▪ Kebutuhan kompetensi tidak hanya terbatas pada perencanaan tata ruang,

namun juga pengendalian pemanfaatan ruang, melalui instrumen lengkap
pengendalian pemanfaatan ruang yang terdiri atas Peraturan Zonasi, Perizinan
Pemanfaatan Ruang, Insentif dan Disinsentif, serta Pengenaan Sanksi.

▪ Hal yang tidak kalah penting yaitu kompetensi terkait property rights dan
development right, dalam rangka harmonisasi penataan ruang dan pertanahan.

▪ Pada saat ini, kegiatan prioritas di bidang pengendalian pemanfaatan ruang

yang tengah dilaksanakan antara lain: pengendalian pemanfaatan ruang di
kawasan sekitar SDEW dan kawasan sekitar Proyek Strategis Nasional,
melalui penyusunan RDTR dan instrumen lengkap pengendalian pemanfaatan
ruang.
TERIMA KASIH.

DIREKTORAT JENDERAL PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG DAN PENGUASAAN TANAH

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Jl. Raden Patah I No. 1, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan
E-mail : pprwilayahdua@gmail.com
LAMPIRAN
KAWASAN SEKITAR
DANAU LIMBOTO
CONTOH OUTPUT IDAP/RTA
KAWASAN SEKITAR DANAU LIMBOTO

OPTIMALISASI FUNGSI DANAU LIMBOTO

CONTOH OUTPUT IDAP/RTA
KAWASAN SEKITAR DANAU LIMBOTO

Zona Budidaya

Zona Perumahan

R
No. Kegiatan

Rumah Kepadatan

Rumah Kepadatan
Rendah
sedang
R-3 R-4

A. PERUMAHAN
1 Rumah tunggal I I
2 Rumah kopel I I
3 Rumah deret I I
4 Townhouse X X
5 Rumah susun rendah X X
6 Rumah susun sedang X X
7 Rumah susun tinggi X X
8 Asrama I I
9 Rumah kost I I
10 Panti jompo I I
11 Panti asuhan I I
12 Guest house I I
13 Paviliun I I
14 Rumah dinas I I
15 Rumah adat I I
B. PERDAGANGAN DAN JASA
1 Ruko TB TB
2 Warung T2 T2
3 Toko TB TB
4 Pasar tradisional X X
5 Pasar lingkungan TB TB
6 Penyaluran grosir X X
7 Pusat perbelanjaan X X
8 Supermarket X X
9 Mal X X
10 Plaza X X
11 Bahan bangunan dan perkakas X X
12 Makanan dan minuman TB TB
13 Peralatan rumah tangga TB TB
14 Hewan peliharaan X X
15 Alat dan bahan farmasi X X
16 Pakaian dan aksesoris TB TB
17. Peralatan dan pasokan pertanian X X
18 Tanaman TB TB
19. Kendaraan bermotor dan pelengkapannya X X
20 Jasa bangunan X X
21 Jasa lembaga keuangan TB TB
22 Jasa komunikasi TB TB
23 Jasa pemakaman TB TB
24 IPTEK X X
25. Jasa perawatan/perbaikan/renovasi barang TB TB
 CONTOH OUTPUT IDAP/RTA
KAWASAN SEKITAR DANAU LIMBOTO
TEKNIK PENGATURAN ZONASI
Teknik pengaturan zonasi di kawasan prioritas sekitar Danau
Limboto ditetapkan dalam upaya mengatasi beberapa
permasalahan spesifik dan pengembangan zona terkait dengan
zona-zona yang memiliki tingkat kerawanan bencana maupun
memiliki karakteristik fisik khusus.

Teknik Pengaturan Zonasi : Overlay Zone / Zona Pertampalan

Tujuan pengaturan menerapkan beberapa aturan sektoral

terkait dengan kegiatan budidaya pada kawasan yang memiliki
tingkat kerawanan bencana.

Zona Pertampalan
Zona Pertampalan dengan Zona pertampalan dengan kawasan rawan bencana
Kawasan Genangan Air banjir
Zona ini merupakan kawasan Pada zona budidaya maupun lindung yang bertampalan dengan zona
yang pada awalnya rawan banjir maka diberlakukan ketentuan sebagai berikut:
a) Ketentuan intensitas pada tiap zona yang bertampalan dengan
merupakan bagian dari zona rawan banjir maka intensitas pemanfaatan ruang disesuaikan
Danau Limboto, namun saat dengan ketentuan intensitas pada zona rawan banjir. Luas zona pertampalan pada kawasan
ini berada di luas batas b) Ketentuan tata bangunan pada tiap zona yang bertampalan prioritas adalah sebesar 1.213 Ha
delineasi badan danau. dengan zona rawan banjir maka tata bangunan disesuaikan Meliputi 32 blok di Kawasan Prioritas
dengan ketentuan tata bangunan pada zona rawan banjir.
c) Ketentuan prasarana dan sarana minimuml pada tiap zona yang
bertampalan dengan zona rawan tanah longsor maka perlu
ditambahkan ketentuan prasarana sarana minimum dari zona
rawan banjir ke dalam ketentuan prasarana zona yang
bertampalan tersebut.
 CONTOH OUTPUT INSDAL
KAWASAN SEKITAR DANAU LIMBOTO
INSENTIF DISINSENTIF

Fiskal Non fiskal

Insentif
a. pemberian a. pemberian kompensasi;
keringana b. subsidi silang;
n pajak; c. kemudahan perizinan;
dan/atau d. imbalan;
b. penguran e. sewa ruang;
gan f. urun saham;
retribusi.g. penyediaan sarana dan
prasarana;
h. penghargaan; dan/atau
i. publikasi dan promosi.
Disinsentif
Pengenaan a. kewajiban membayar
pajak yang kompensasi dan/atau imbalan;
tinggi. b. persyaratan khusus dalam
perizinan;
c. pembatasan penyediaan
prasarana dan sarana;
dan/atau
d. pemberian status tertentu dari
Pemerintah.

Sumber : hasil analisis, tahun 2018

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG DAN PERTANAHAN DALAM RANGKA OPTIMALISASI DAN PENYELAMATAN FUNGSI DANAU LIMBOTO PADA DAS LIM BOTO
KAWASAN SEKITAR TOL
CIKAMPEK CIREBON
 CONTOH OUTPUT
TOL CIKAMPEK - CIREBON
KRITERIA LOKASI PRIORITAS (MIKRO)

Lokasi Prioritas 1:
1 Merupakan :
1. kawasan strategis (prov/kab/kota)
2. Berlokasi dekat dengan akses keluar/masuk jalan tol.
3. Memiliki potensi untuk berkembang, sehingga perlu pengendalian pemanfaatan ruangnya.
Kawasan Purwadadi-

4
Kalijati, Kabupaten Subang
Dengan pertimbangan :
- Kecamatan Purwadadi, Kabupaten
Subang sebagai Kawasan Strategis
Kabupaten (KSK) peruntukan Lokasi Prioritas 4 :
industri Kawasan Palimanan,
- Dekat dengan akses jalan tol yaitu
Interchange Kalijati di KM 98 Kabupaten Cirebon
Dengan pertimbangan :

2
- Kecamatan Palimanan
Lokasi Prioritas 2 : sebagai Pusat Kegiatan
Lingkungan (PKL)
Kawasan Cikedung, - Dekat dengan akses jalan
Kabupaten Indramayu tol yaitu Gerbang Tol
Dengan pertimbangan : Palimanan di KM 189
-

-
Potensi minat investasi, yang
berlokasi di kawasan hutan
Dekat dengan akses jalan tol
yaitu Gerbang Tol Cikedung di
KM 138
Lokasi Prioritas 3 :
Kawasan Kertajati, Kabupaten
Majalengka
Dengan pertimbangan :
3
- Kecamatan Kertajati, Kabupaten Majalengka
sebagai Kawasan Strategis Provinsi (KSP)
Pendukung BIJB dan Kertajati Aerocity
- Dekat dengan akses jalan tol yaitu Interchange
Kertajati di KM 158
 CONTOH OUTPUT
TOL CIKAMPEK - CIREBON

PETA RENCANA
POLA RUANG
Fungsi Utama Ruang:
1. Pusat Pelayanan
2. Kawasan Industri
3. Kawasan Permukiman
 CONTOH OUTPUT
TOL CIKAMPEK - CIREBON
ZONING MAP

I. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan (KetentuanITBX)

Dapat dilihat pda tabel ITBX
II. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang III. Ketentuan Tata Bangunan

V. Ketentuan Pelaksanaan
a. Pembangunan yang sesuai dengan peraturan zonasi ini akan diberikan insentif berupa kemudahan
perizinan pembangunan dan keringanan pajak.
b. Pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi ini namun
c. sudah memiliki ijin yang diperoleh sebelum disahkannya Peraturan Zonasi ini dan belum dilaksanakan,
maka pembangunannya dapat terus dilakukan, namun akan dikenakan disinsentif berupa pen ingkatan
pajak dan tidak diterbitkannya lagi periinan operasi (bila ada), serta dicabutnya ijin setelah 5 tahun tahun
dengan memberikan ganti rugi kepada pihak yang bersangkutan.
d. Penggunaan lahan saat ini yang tidak sesuai sebelum peraturan ini ditetapkan maka diperbolehkan
selama memiliki izin yang sah dan akan dibatasi perkembangannya untuk kegiatan yang dizinkan
terbatas sedangka n untuk kegiatan yang tidak diizinkan akan dikenakan disinsentif berupa
peningkatan pajak dan tidak diterbitkannya lagi perizinan operasi (bila ada), serta dicabutnya izin
setelah 5 tahun dengan memberikan ganti rugi kepada pihak yang bersangkutan.
e. Penggunaan lahan saat ini yang tidak sesuai sebelum peraturan ini ditetapkan dan tidak memiliki izin
yang sah harus segera disesuaikan dalam waktu paling lama 6 bulan setelah berlakunya Peraturan
Daerah ini

VI. Ketentuan Perunahan

a. Perubahan peraturan zonasi dapat berupa perubahan penggunaan lahan, perubahan intensitas
pemanfaatan lahan, perubahan ketentuan tata massa bangunan, perubahan ketentuan prasarana
minimum, atau perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa menyebabkan perubahan keseluruhan
blok/sub blok
b. Perubahan kecil (kurang dari 10% fungsi subzona dan tidak mengubah pola ruang wilayah perencanaan
dapat diputuskan oleh bupati/walikota atau kepala dinas tata kota.
c. Perubahan besar (lebih dari 10% an mengubah sebagian pola ruang wilayah perencanaan dapat
diputuskan oleh bupati/walikota.

VII. Ketentuan Khusus

Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana maka Konstruksi bangunan harus mengikuti
standar pembangunan rwan bencana