RELATÓRIO DE PATOLOGIAS

Condomínio Paço dos Moinhos

MAIO DE 2019
Relatório de Patologias | Condomínio Paços do Moínho

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RELATÓRIO DE DIAGNÓSTICO E INTERVENÇÃO NUM EDIFÍCIO DE HABITAÇÃO COLETIVA

I. Introdução

O presente relatório tem como objetivo principal agilizar recursos e intervenientes

inquilinos/condomínios na procura de soluções eficazes para o diagnóstico, correção e
reparação das patologias existentes no edifício com vista a dotá-lo de melhores condições de
funcionalidade e habitabilidade, prolongando assim o seu tempo de vida útil.
Como as pessoas, os edifícios devem ser ao longo da sua existência preservados, cuidados sendo
mais eficaz um levantamento e tratamento de pré-patologias do que intervir já em fase de
patologia.

No edifício em estudo nota-se que ao longo da sua existência houve algum atraso na deteção e
posterior reparação das pré-patologias que iam aparecendo deixando que as mesmas
chegassem á fase de patologia. Assim, neste momento é necessária uma intervenção profunda
e cuidada nalguns pontos do edifício com vista a reparar e solucionar os problemas tentando
eliminá-los e/ou minimizá-los ao máximo.

Foram feitas visitas ao edifício em três datas distintas para análise e registo das patologias no
interior de algumas das frações e especialmente dando bastante destaque na zona comum,
nomeadamente nas garagens e átrios de entrada das entradas do condomínio, bem como nas
fachadas exteriores do edifício.
Após cuidadosa análise ao registado concluímos que a maioria das patologias no interior das
zonas comuns resultam de defeitos na construção quer ao nível do projeto.

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II. Descrição e Localização do Edifício

O edifício em estudo localiza-se na Praceta Paços dos Moinhos, 4435-648 Baguim do Monte na
freguesia de Baguim do Monte, concelho de Gondomar.
É composto por cave, r/chão e quatro pisos com utilização de habitação, sendo a distribuição às
frações de habitação feita através de 11 entradas independentes direta ao nível do r/chão. O
edifício tem em cave a área de estacionamento privativo e no vão do telhado as áreas destinadas
ao condomínio.

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III. Principais Patologias do Edifício

1.º INFILTRAÇÕES
2.º REDE DE ÁGUAS PLUVIAIS
3.º FISSURAÇÃO
4.º PROBLEMAS ESTRUTURAIS

DESCRIÇÃO DA PATOLOGIA
INFILTRAÇÕES
As infiltrações são responsabilidade dos condomínios quando têm origem em:
• Fachadas;
• Varandas;
• Pisos, Paredes ou pilares enterrados (parcial ou totalmente)
Nota: Se as patologias detetadas no interior das frações tiverem a sua origem num destes pontos
será da responsabilidade do condomínio a reparação interior caso contrário a reparação será da
responsabilidade do proprietário da fração que deverá tratar e corrigir as anomalias que vão
surgindo ao longo do período de vida do seu imóvel.

Teto de fração autónoma – Registo fotográfico de patologias

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Área comum – Registo fotográfico de patologias

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CAUSAS DA PATOLOGIA DAS ÁREAS COMUNS - TECTOS

As manchas de humidade e escorrências observadas no tecto da cave devem-se a infiltrações
resultantes da deficiente configuração e tratamento da junta de dilatação e/ou da deficiente
impermeabilização das fachadas exteriores.

SOLUÇÕES POSSÍVEIS DE REPARAÇÃO

Será necessário proceder à correção do remate do sistema de impermeabilização da junta de
dilatação e ao tratamento da própria junta. Após limpeza da junta a mesma deverá ser tratada
com um material adequado para a sua selagem do tipo SIKAFLEX PRO 2 HP.
Este material apresenta características que pensamos serem as adequadas a esta situação.
Características do SIKAFLEX PRO 2 HP:
•Boa resistência ao envelhecimento e à exposição ambiental.
•Amplitude de movimento da junta até 25%.
•Polimeriza sem retração em presença de humidade.
•Exerce pouca tensão na base.
•Fácil de aplicar e alisar.
•Muito boa aderência à maior parte das bases.
•Elevada resistência ao rasgão.

Verificou-se que a descarga das águas pluviais proveniente dos tubos de queda de recolha da
cobertura ao nível do alçado posterior se faz a céu aberto para o terreno confinante com o
edifício. Este sistema implica um aumento muito significativo de acumulação de água junto aos
muros (paredes) da cave que através de fissuras e da junta transportam a água para o interior
da mesma, provocando sérios problemas nas áreas de arrumos.
Verificamos que as manchas ao nível das paredes e tetos da cave têm maior incidência no ponto
onde a concentração de água é maior (nível de descarga das águas pluviais do edifício).
Reparar juntas de dilatação. Canalizar todo o efluente proveniente das águas pluviais do edifício
(alçado posterior) para um coletor que poderá ser colocado no alçado posterior do edifício e
encaminhá-lo para um poço absorvente. Na base do muro deverá ser criada uma caleira e
encaminhá-la para o poço absorvente.
Limpar convenientemente as paredes e aplicar uma armagassa de impermeabilização
monocomponente e flexivel. Esta argamassa permite a sua aplicação sem ter que tratar
pequenas fissuras. Um dos produtos existentes no mercado é a SIKALASTIC -1K aplicada em duas

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camadas sobre base húmida e limpa. Este produto é de alta resistência. Finalizar com aplicação
de pintura á base de tinta Epoxis.
Após reparar juntas de dilatação, canalizar todo o efulente proveniente das águas pluviais para
coletor dever-se-á também intervir nas abertura de ventilação por forma a evitar que pelas
mesmas entre água na área da cave. Isto poderá ser feito, através da reparação e eventual
prolongamento das chaminés e seus capacetes. A ventilação deverá ser tratada com cuidado
pois é necessária desde que corretamente feita, para a saúde do edifício e para a prevenção de
futuras patologias.
Ao nível dos tetos a reparação poderá ser feita tal como nas paredes aplicando uma armagassa
de impermeabilização monocomponente e flexivel. Esta argamassa permite a sua aplicação sem
ter que tratar pequenas fissuras. Um dos produtos existentes no mercado é a SIKALASTIC -1K
aplicada em duas camadas sobre base húmida e limpa. Este produto é de alta resistência. Após
a aplicação desta argamassa pintar com tinta Epoxi.

CAUSAS DA PATOLOGIA DAS ÁREAS COMUNS - PAREDES

As paredes enterradas da cave (paredes de alvenaria) apresentam-se pelo interior com várias
patologias provocadas por infiltrações provenientes de diversos pontos nomeadamente, junta
de dilatação do edifício, fissuração nas paredes, encosto com terras com alto teor de água.

CAUSAS DA PATOLOGIA DAS ÁREAS COMUNS - PAVIMENTOS

O pavimento da cave apresenta algum desgaste próprio da utilização a este tipo de espaços.
Para além do desgaste natural do pavimento existe uma degradação do mesmo na linha de
desenvolvimento dos drenos existentes sob o pavimento, bem como assentamento do terreno.
É perfeitamente visível esta degradação provocada pela incapacidade de escoamento dos
drenos, quer por má drenagem (entupimento), deficiente aplicação ou pelo parco envolvimento
de proteção não conseguem evitar que a água extravase e provoque assentamentos nesta zona,
bem como degradação ao nível estrutural.

SOLUÇÕES POSSÍVEIS DE REPARAÇÃO

Fazer rasgos para colocação de drenos. Assentar em base de cascalho e envolver com manta
geotêxtil. Após esta reparação proceder á colocação de novo pavimento que aconselhamos seja
em pavimento Epoxi autonivelante que irá proporcionar um acabamento liso e uniforme,
mantendo as características físico-químicas em qualquer ponto do piso.

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No que diz respeito à parte estrutural, fazer o dimensionamento das zonas de assentamento de
terreno onde se encontram pilares bastante danificados, implementando reforço estrutural em
estrutura de aço nos pilares e o reforço nas sapatas.

Fachadas exteriores: Registo fotográfico

Foto 17

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Foto 20

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3.º FISSURAÇÃO
3.1 DESCRIÇÃO DA PATOLOGIA
Todo o edifício apresenta fissuração ao nível das paredes interiores das fracções, zonas comuns,
cave. Existem também fissuras ao nível do revestimento da fachada.
A fissuração no exterior permite a entrada de água podendo transmiti-la para o interior das
fracções.
Existem vários tipos de fissuração com origens diferentes devendo-se em primeiro lugar,
verificar qual a causa para a fissura e tentar tratar essa causa. Reparando apenas a fissura, em
princípio, não resolverá o problema porque a causa continua sem ser tratada, ou seja, a fissura
voltará a aparecer.
As fissuras são aberturas em forma de linha classificadas de acordo com a sua espessura e não
com o seu comprimento.
São consideradas: Fissuras finas até 1,5 mm.
Fissuras médias até 10 mm.
Fissuras largas a partir de 10 mm
A fissuração nas paredes interiores dos edifícios é uma patologia muito frequente nos edifícios
e normalmente são superficiais, afetando apenas a camada de pintura ou os azulejos não sendo
assim graves para a segurança das pessoas.

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No caso em análise da análise puramente visual (deverão ser medidas as espessuras) e verifica-
se a existência de fissuras largas.
Fissuras de retracção: apresentam a forma de rupturas curtas e sem ordem aparente, estando
relacionadas com uma má dosagem do reboco, excesso de espessura de aplicação ou secagem
demasiado rápida, por exposição a muito calor ou vento. Acontecem durante a fase de presa e
endurecimento das argamassas e revestimentos.
Fissuras de deformação: apresentam a forma de rede de malha larga, sem direcção dominante,
resultando das deformações sofridas pelo suporte por falta de estabilidade, sujeição a tensões
higrotérmicas, etc.
Fissuras de pontos singulares: surgem em pontos específicos, como em cantos de vãos e nas
ligações entre materiais diferentes no suporte (ligação de alvenaria com caixas de estores,
ligação entre tijolo e betão, etc).
Fissuras estruturais: têm origem na deformação estrutural dos edifícios e apresentam
espessuras e profundidades importantes; mostram geralmente orientação bem definida
(horizontal, vertical ou oblíqua em alguns casos).

3.2 ORIGEM DA PATOLOGIA

3.2.1 ACOMODAÇÃO DA OBRA NO TERRENO
É uma das origens mais comuns nos edifícios. Há um esforço por parte das fundações do prédio,
acabando esse esforço por ser transferido para as alvenarias gerando assim fissuras.

3.2.2 PRESA AO DAR O ACABAMENTO EM OBRA

Ao não serem respeitadas o tempo correto de secagem de alguns materiais há mais hipóteses
de aparecerem fissuras nesse locais.

3.2.3 MOVIMENTO ESTRUTURAL

A estrutura de um prédio é flexivel para poder conseguir lidar com o vento, sons.
Grandes movimentos externos podem gerar fissuras.

3.2.4 INFILTRAÇÕES
As impermeabilizações têm um período de validade, não duram sempre. Quando não é feita a
renovação do material, a água pode-se infiltrar quer pela acção da chuva quer por vazamentos
causando problemas estruturais ou prejudicando as paredes.

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3.2.5 VARIAÇÕES TÉRMICAS

É frequente aparecerem fissuras devido ao calor principalmente em andares mais altos, mais
expostos á intempéries, provocando o calor uma dilatação dos materiais. Quando a temperatura
volta ao normal podem aparecer fissuras. Este fenómeno é conhecido por retração.
Nas paredes e também nos pavimentos onde passam tubagens aquecidas, de água quante ou
aquecimento central também se pode verificar este fenómeno e o aparecimento de fissuras.

3.2.6 ESCOLHA INCORRETA OU MÁ QUALIDADE DOS MATERIAIS

Caso o material usado não tenha sido corretamente utilizado ou a sua qualidade não seja boa
poderá originar o aparecimento de fissuras.

3.2.7 SONS, VIBRAÇÕES OU VENTOS MUITO FORTES

Seja um som extremamente alto com aparelhos de obras próximas seja uma rajada de vento
mais forte que o esperado a edificação pode não estar preparada para recebê-los. Pode neste
caso surgir o aparecimento de fissuras.

3.2.8 VARIAÇÕES DE USO

O edifício pode ter uma sobrecarga de uso calculada inadequadamente, ou o contrário ter sido
utilizado com sobrecargas para as quais não estava previsto.

SOLUÇÕES POSSÍVEIS DE REPARAÇÃO

As técnicas de reabilitação podem ser de natureza preventiva, curativa, de manutenção ou de
reforço.
Neste caso as técnicas a aplicar serão de natureza curativa e de reforço já que não houve o
cuidado de fazer ao longo do tempo de vida do edifício uma reabilitação preventiva. Esperamos
que após a reabilitação curativa seja dada continuidade á preventiva e de manutenção. No
sentido de se verificar se as fissuras estão ou não estabilizadas deverá ser feito um teste às
mesmas. Assim, deverá ser medida a espessura da fissura registá-la e de seguida colocar um
bocado de gesso outro local fissurado deverá a reparação das fissuras pressupõe, em geral, a
eliminação da causa. Acontece que as fissuras, mesmo as inativas, depois de abertas funcionam
como juntas de dilatação térmica naturais, o que dificulta a sua estabilização. O preenchimento
/ colmatação de fissuras deve atender à localização da fissura (se afeta o revestimento ou
também o suporte), ao seu estado de actividade e à sua origem.

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Apresentaremos algumas técnicas de reparação curativas, onde se verifica que algumas das
soluções se limitam à reparação das fissuras enquanto que outras consistem na reparação total
da fachada, à qual garantem, além da estanqueidade, a melhoria de outras características, tais
como as térmicas e estéticas. A reparação de fissuras não estabilizadas em zonas de
descontinuidades e concentrações de tensões pode ainda ser resolvida mediante a introdução
de reforços (redes de fibra de vidro com protecção anti-alcalina ou redes metálicas com
protecção contra a corrosão) que controlam as deformações, diminuem a amplitude do
movimento e redistribuem os esforços

Técnica de reparação Campo de aplicação Descrição

Injecção de Resinas Fissuras Finas Com recurso a agulhas especiais,
injectam-se por troços nas fissuras
resinas fluidas sob pressão

Preenchimento com Fissuras Abre-se a fissura em V ou em“”

argamassa perfeitamente rectângulo e preenche-se com nova
estabilizadas argamassa adjuvada com resinas de
carácter adesivo

Vedação com mastique Fissuras não Faz-se a abertura da fissura e procede-

estabilizadas com se á sua limpeza; fecha-se o fundo da
movimentos fissura com poliuretano para que o
previsíveis. mastique só fique ligado ás duas faces
laterais.

Dessolidarização local do Fissuras não Colocação de fita de papel com cerca

revestimento ponte“” estabilizadas com de 5 cm de largura sobre a fissura,
traçado pouco impedindo a aderência do
irregular revestimento à parede nessa zona e
permitindo a
distribuição do efeito dos seus
movimentos por uma faixa mais larga.

Durante o assentamento do revestimento exterior de fachada, foram executadas juntas com a

largura necessária a uma adequada acomodação às movimentações quer do próprio
revestimento, quer da argamassa de assentamento.
A deterioração das juntas ocorre quando há perda de estanquidade das mesmas, ou pelo facto
de o material de preenchimento se apresentar envelhecido. O acesso da água através da
argamassa de assentamento, gera esforços devido á dilatação e contração, conduzindo também
á formação de eflorescências.

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Por outro lado a perda de estanquidade das juntas, principia-se aquando da sua execução, se os
procedimentos de limpeza utilizados não forem adequados, podendo provocar danos no
material aplicado, que quando exposto a agentes atmosféricos agressivos e/ou solicitações
mecânicas, podem originar o aparecimento de fissuras que se tornam locais propícios á
ocorrência de infiltrações. Alguns dos problemas verificados no interior das frações poder ter
aqui a sua origem.
A degradação e ressequimento das juntas e a consequente perda de estanquidade aliada á
fissuração podem transmitir das exteriores patologias ao interior. Mesmo havendo pontos de
drenagem em toda a fachada o sistema em nosso entender não deve estar a funcionar.
Após reparação de juntas e de fissuras, a fachada com revestimento em pedra deverá ser limpa
e impermeabilizada.
Nos muro de suporte da cave, áreas com pintura, deve-se após tratamento das patologias atrás
descritas (fissuras e humidades) aplicar um decapante para remoção da tinta, colocar novo
reboco e pintar com tinta Epóxis.

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IV. Conclusões

Em conclusão o edifício apresenta diversas patologias que não poderão ser tratadas
individualmente mas como um todo já que, todas elas têm origem e consequência nas restantes.
Temos por isso como principais patologias a tratar: fissuras, juntas de dilatação do edifício,
juntas de assentamento de revestimento, varandas, coberturas e fachadas, rede de águas
pluviais incluindo drenos da cave. Após o tratamento destas patologias passar-se-á ao
tratamento de paredes e pavimentos e revestimentos. Numa segunda fase serão tratados todos
os problemas apontados por cada um dos condóminos e que estarão registados em fichas
individuais.
Salvaguarda-se no entanto que só serão contempladas no interior das frações, as obras que
tiverem origem direta nas patologias das áreas comuns do edifício.
Todas as restantes terão legalmente que ficar a cargo de cada proprietário.

Porto, 4 de Fevereiro de 2019

A Responsável pelo Relatório

Ana Patrícia Taveira Louçano (Eng. Civil)

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