Laudo de Reforma de Apartamento

LAUDO DE REFORMA DE
APARTAMENTO – NBR
16.280:2014
O QUE É NECESSÁRIO PARA FAZER O
LAUDO DE REFORMA APARTAMENTO?
Sabemos que os síndicos gerenciam vários conflitos, entre eles, as reformas dos
apartamentos dos condôminos, pois muitos querem retirar ou acrescentar algo no
apartamento, o síndico é o primeiro a ser consultado referente às mudanças e os
questionamentos mais comuns são: posso remover a parede? Posso trocar o
revestimento? Posso fechar a varanda com vidro? Posso instalar ar condicionado?
Entre outras perguntas.
Isso é cultural, pois até há pouco tempo, quando os condôminos queriam iniciar uma
reforma em seu apartamento, acertavam com o síndico os detalhes para evitar
reclamações dos demais condôminos e pronto. Nem todos apresentavam uma
proposta de reforma com um responsável técnico (ART). A cultura da conversa com
o síndico, onde cada condômino fazia a sua reforma sem os critérios técnicos,
contribuíram para tragédias com aquela em que morreram 22 pessoas no dia 25 de
Janeiro de 2012 com o desabamento do Edifício Liberdade. Diante da tragédia
vieram os questionamentos sobre a causa do desabamento e quem seria o
responsável legal (civil e criminal). O CREA-RJ com os Engenheiros e Peritos
levantaram algumas hipóteses e entre elas: se a reforma tivesse um plano de
reforma analisada por profissional técnico (Engenheiro/Arquiteto) o Edifício
Liberdade não teria caído.
Após a tragédia, entenderam a necessidade de criar uma norma referente à reforma

de apartamentos para evitar futuras tragédias e se por algum motivo vier a
acontecer, haverá responsáveis legais para responder pela reforma. Em 18 de Abril
de 2014 entrou em vigor a norma NBR 16.280:2014 Reforma em Edificações –
Sistema de Gestão de Reformas, que pôs fim a cultura da conversa com o síndico e
estabelece responsabilidades para o síndico, proprietário e o profissional que irá
assinar pela reforma (ART /RRT).
Norma técnica é lei? Não, porém não havendo leis claras sobre o assunto, a norma
técnica irá nortear e balizar o juiz para a tomada de decisão.
RESUMO SOBRE O QUE É NECESSÁRIO
PARA A ELABORAÇÃO DE LAUDO DE
REFORMA
Com a NBR 16.280:2014 o síndico é o responsável legal da edificação e é ele quem
responde pelo edifício em caso de processos legais e dá a ele diversas atribuições e
incumbências, antes, durante e no final da obra. Cabe a ele:
Antes da obra: divulgar e disponibilizar regras e regimentos previstos na convenção

do condomínio, como: horário de trabalho, autorizar trânsito de pessoas e insumos,
receber as documentações e propostas das reformas e aprová-las ou recusá-las por
questões técnicas.
Durante a obra: fiscalizar a execução da reforma a qualquer momento, havendo
situações de risco para a edificação, funcionários e condôminos, deve tomar as
ações legais e cabíveis e ele.
Final da obra: vistoriar o término da obra e receber o termo de encerramento e
arquivar toda a documentação oriunda da reforma.
AS ETAPAS PARA A ELABORAÇÃO DO

LAUDO DE REFORMA:
DEFINIÇÕES (ESTUDO DE VIABILIDADE)
 É muito comum, o proprietário contratar um designer de interiores para
projetar os imóveis com o estilo preferido e muitas das vezes surge a
necessidade de ampliar um ambiente e fazer outras alterações. Sendo assim,
necessário o laudo de reforma;
 Com as mudanças bem definidas, o engenheiro irá estudar a viabilidade
técnica da mudança, exemplo: há edifícios que as paredes divisórias também
são estruturais.
O PLANO DE REFORMA
 O plano de reforma deve conter memorial descritivo, cronograma, croqui
(desenho) informando a parede que será removida ou construída, informações
sobre o descarte, entre outros. Deve ter uma linguagem simples e com registro
da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA.
AUTORIZAÇÃO DE REFORMA
 Cabe ao síndico analisar o plano de reforma e formalizá-lo através da
autorização de reforma, onde autorizará a entrada dos funcionários e
recebimento de material;
 O proprietário deve estar ciente das regras de conduta e durante a reforma
esse documento será fundamental, sem ele não pode iniciar a obra.
O ACOMPANHAMENTO DA REFORMA
 A fiscalização tem o objetivo de avaliar se a reforma está seguindo o que foi
proposto no plano de reforma e se estão atendendo as normas internas do
condomínio;
 O sindico pode embargar a obra a qualquer momento se ele encontrar
situação de risco iminente para o edifício, moradores e funcionários.
O ENCERRAMENTO DA REFORMA
 O síndico deve ser informado sobre o término da reforma para vistoriar as
condições de finais da obra;
 Irá receber o relatório de término da obra, o qual deve guardar. O plano de
reforma dever ser arquivado por pelo menos por 5 anos.
O laudo de reforma tem o objetivo de contribuir com a sociedade evitando novas
tragédias, para elaborarmos o plano de reforma, devemos atender as regras do
condomínio, a necessidade do proprietário e a viabilidade técnica com harmonia
com os vizinhos.

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Após a tragédia, entenderam a necessidade de criar uma norma referente à reforma

Antes da obra: divulgar e disponibilizar regras e regimentos previstos na convenção

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