CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL

CONTRATO DE ARRENDAMENTO
DE IMÓVEL QUE FAZEM ENTRE SI

COOPERATIVA DE ENERGIA

COTESA E «RAZÃO_SOCIAL»

«RAZÃO_SOCIAL», pessoa jurídica de direito privado, registrada na Junta Comercial

do Estado de «ESTADO», sob o n.º «REGISTRO_JUNTA», inscrita no CNPJ/MF sob o

n° «CPNJ», sediada na «ENDEREÇO», neste ato representada na forma de seu

contrato social pelo(a) seu Representante Legal «REPRESENTANTE_LEGAL»,

«NACIONALIDADE», «ESTADO_CIVIL», residente e domiciliado na
«ENDEREÇO_REP», portador(a) da carteira de identidade n° «RG», expedida pela
«EXPEDIDA_POR» e inscrito(a) no CPF sob o n° «CPF», doravante denominada

simplesmente “ARRENDADOR”;

COOPERATIVA DE ENERGIA COTESA, pessoa jurídica de direito privado, registrada

na Junta Comercial do Estado de Santa Catarina – JUCESC, sob o n.º 42400026168,

inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 38.185.835/0001-36, sediada na Rodovia José Carlos

Daux, n.º 9580, sala 201, bairro Santo Antônio de Lisboa, CEP 88.050-001, no
Município de Florianópolis, Estado de Santa Catarina, neste ato representada na

forma de seu Estatuto Social por seus Representantes Legais, PAULA AREÃO DA

SILVA FRANZONI, brasileira, solteira, residente e domiciliada na Rua dos Apeninos,

100, Córrego Grande, Florianópolis/SC – CEP 88.037-620, portadora de carteira de

identidade nº 4265878, expedida pela SSP/SC e inscrita no CPF sob o nº

060.473.459-05 e PAULO CESAR ECHEVERRIA, brasileiro, casado, residente e

domiciliado na Rua Laurindo Januário da Silveira, 4303, casa 11, Lagoa da Conceição,

Florianópolis/SC – CEP 88.062-201, portador de carteira de identidade nº

18.511.646-2, expedida pela SSP/SP e inscrito no CPF sob o nº 090.826.778-90,

doravante denominada simplesmente “ARRENDATÁRIO”;

INTERVENIENTE ANUENTE:

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«INTERVENIENTE_ANUENTE», «NAC_INTERV», «ESTADO_CIVIL_INTERV»,

residente e domiciliado na «ENDEREÇO_INTERV», portador(a) da carteira de

identidade n° «RG_INTERV», expedida pela «EXPED_INTERV» e inscrito(a) no CPF sob

o n° «CPF_INTERV».

ARRENDADOR e ARRENDATÁRIO, em conjunto doravante designadas “PARTES”

e, isoladamente, “PARTE”, e considerando que:

a) O ARRENDADOR é legítimo e exclusivo detentor do direito de superfície sobre

uma área do imóvel de «IMÓVEL_M2» m2 («M2_EXTENSO» metros quadrados)

conforme georreferenciamento anexo, registrado na matrícula nº
«MATRÍCULA_IMÓVEL», do Cartório «CARTÓRIO», situado em «CIDADE_USINA»,

«ENDEREÇO_USINA», com a área de «ÁREA_CONSTRUÍDA_IMÓVEL» m2

(«EXTENSO_ÁREA_CONST» metros quadrados) (“IMÓVEL”), de propriedade do

INTERVENIENTE ANUENTE, onde será instalada uma Usina Fotovoltaica (“UFV”)

enquadrada como minigeração distribuída, regulado pela Resolução Normativa n.º

482/12 (“REN 482/12”) da Agência Nacional de Energia Elétrica (“ANEEL”);

b) O ARRENDATÁRIO pretende participar do Sistema de Compensação de Energia

Elétrica (“SCEE”) e para tanto deseja arrendar o terreno objeto deste Contrato para

explorar a UFV que será instalada no local.

Resolvem celebrar o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL

(“Contrato”), com as seguintes cláusulas e condições aqui estipuladas.

I - OBJETO DO CONTRATO

1.1. O objeto do presente instrumento é o arrendamento do IMÓVEL, devidamente

identificado no Anexo I, pelo ARRENDATÁRIO, para a exploração da UFV a ser

instalada no IMÓVEL, a fim de que as unidades consumidoras de seus cooperados

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possam se beneficiar dos créditos de energia gerados pela UFV no SCEE, nos termos
da REN 482/12 da ANEEL.

1.1.1. O ARRENDADOR também cede ao ARRENDATÁRIO todos os bens

localizados no IMÓVEL descritos no memorial descritivo acostado no Anexo II.

1.1.2. Fica obrigado o ARRENDATÁRIO a utilizar somente a área que abrange o

IMÓVEL devidamente identificada no Anexo I e para a única e exclusiva finalidade

de explorar a UFV.

1.1.2. Caso o ARRENDATÁRIO queira utilizar o IMÓVEL para outra finalidade que
não seja a exploração da UFV, deve obter o consentimento formal do

ARRENDADOR e do INTERVENIENTE ANUENTE.

1.1.4. Declara o ARRENDADOR que o IMÓVEL encontra-se livre e desembaraçado

de quaisquer ônus, incluindo, mas sem se limitar a, judiciais e/ou extrajudiciais,

alienação fiduciária, e outros ônus reais, compromissos de compra e venda e

contratos de locação firmados com terceiros, e que não existem quaisquer

pendências, dívidas, dúvidas, litígios, impostos e demais tributos em atraso, passivos

ou gravames, atuais ou potenciais, de qualquer natureza, incluindo, mas não se

limitando, aos passivos ambientais em relação ao IMÓVEL e/ou ao ARRENDADOR.

II - PRAZO

2.1. Este arrendamento entrará em vigor na data de sua assinatura, permanecendo

válido pelo prazo de 5 (cinco) anos, a contar do início da operação da UFV (“Início

da Operação”), que se dará quando esta for conectada ao sistema de distribuição

da concessionária de energia local - «DISTRIBUIDORA» (“Distribuidora”), devendo o

ARRENDATÁRIO, após findo o prazo de validade do presente Contrato, devolver o

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IMÓVEL e os bens constantes neles nas condições em que foram entregues,

efetivando-se sem a necessidade de notificação judicial ou extrajudicial.

2.1.1. Não havendo manifestação formal da PARTES com 180 (cento e oitenta) dias

de antecedência do término, o prazo deste arrendamento será prorrogado

automaticamente por igual período, mantidas todas as condições estabelecidas no

presente instrumento. As PARTES poderão, todavia, de comum acordo celebrar

aditivo contratual para estipular prorrogação por prazo diferente.

2.1.2. O Contrato poderá ser prorrogado o número de vezes que as PARTES

julgarem conveniente.

III - VALOR

3.1. O ARRENDATÁRIO, efetuará o pagamento do valor fixo de

«VALOR_ALUGUEL_IMÓVEL» («ALUGUEL_IMÓVEL_EXTENSO») por mês ao

ARRENDADOR pelo arrendamento do objeto deste contrato (“Valor do

Arrendamento”), a partir do Início da Operação.

3.1.1. Fica estipulado que o Valor do Arrendamento será reajustado/revisado,

automaticamente pelo mesmo índice e na mesma época da revisão/reajuste,

ordinário e extraordinário, aplicado pela Distribuidora aos consumidores do grupo
tarifário tipo B3 (baixa tensão - soma dos custos da TE + TUSD, sem incidência de

impostos e livre de bandeira tarifária). Em relação aos pagamentos mensais, serão

aplicados todos os reajustes, positivos e negativos, ocorridos entre a assinatura do

contrato e a data do vencimento.

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3.1.2. Os pagamentos serão realizados em até 60 (sessenta) dias após o término do

mês de referência.

3.1.3. Todos os pagamentos serão, obrigatoriamente, feitos via depósito bancário,

na conta abaixo especificada, valendo os correspondentes comprovantes de

depósitos como recibo de pagamento:

Banco: «BANCO» - Agência: «AGÊNCIA» - Conta Corrente: «CONTA» - Titular:

«TITULAR».

3.1.4. Na hipótese de inadimplemento, o ARRENDATÁRIO deverá arcar com o

montante devido acrescido de multa de 2% (cois por cento), juros de 1% (um por
cento) ao mês e correção monetária pelo IPCA até a data do efetivo pagamento.

IV - IMISSÃO DE POSSE

4.1. O ARRENDATÁRIO, no ato da assinatura do presente Contrato, será imitido na

posse do IMÓVEL. O ARRENDADOR garantirá a mansa e pacífica posse da IMÓVEL

ao ARRENDATÁRIO enquanto subsistir ou estiver em vigor o presente Contrato,

cabendo ao ARRENDADOR adotar todas as medidas judiciais cabíveis, sem prejuízo

das eventuais medidas que possam ser tomadas pelo ARRENDATÁRIO, para

cumprimento do compromisso ajustado nesta cláusula.

V - OBRIGAÇÕES DO ARRENDATÁRIO

5.1. Compete ao ARRENDATÁRIO a arcar com o Valor do Arrendamento

pontualmente e a zelar pelo IMÓVEL durante todo o Contrato, bem como restituí-

lo, ao final, em boa conservação, ressalvado o desgaste natural.

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5.2. O ARRENDATÁRIO obriga-se a manter o ARRENDADOR isento de

responsabilidade em qualquer processos, ações ou procedimentos administrativos

ou judiciais decorrentes de atividades realizadas pelo ARRENDATÁRIO no IMÓVEL.

5.2.1. A responsabilidade assumida pelo ARRENDATÁRIO, na forma e limites

descritos no caput desta cláusula, persistirá ainda que as ações ou procedimentos

respectivos sejam intentados contra o ARRENDADOR, em razão da condição de

proprietário do IMÓVEL onde o objeto do arrendamento se acha encravado.

VI - OBRIGAÇÕES DO ARRENDADOR

6.1. O ARRENDADOR obriga-se, por si, seus sucessores ou cessionários, a observar,

a todo o tempo, no que for pertinente ao IMÓVEL em questão, as leis, posturas,

regulamentos, códigos de obras em vigor ou que venham a vigorar, sempre

respeitadas, no que couberem, as regras específicas acordadas neste instrumento,

bem como a legislação relativa ao controle da poluição ambiental e proteção do

meio ambiente.

6.2. O ARRENDADOR obriga-se a garantir ao ARRENDATÁRIO o uso e gozo do

IMÓVEL durante todo o Contrato, bem como a fornecer todos os documentos

solicitado pelo ARRENDATÁRIO para que o objetivo e finalidade deste Contrato

seja cumprida.

6.3. O ARRENDADOR obriga-se a respeitar o prazo contratual, bem como todas as

condições e termos constantes do projeto aprovado, obrigando-se a comparecer e

subscrever documentos e autorizações, obrigando-se, ainda, a outorgar procuração

nomeando o ARRENDATÁRIO seu bastante procurador para que a finalidade do

arrendamento seja mantida.

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6.4. O ARRENDADOR permanecerá responsável pelos custos de manutenção dos

bens, equipamentos, instalações, benfeitorias e construções de suas propriedades e

posses existentes ou que vierem a existir no IMÓVEL, bem como sera o único

responsável por todas as despesas, custos, tributos, taxas, emolumentos e

obrigações relacionadas ao IMÓVEL, incluindo a fatura de energia elétrica.

6.5. O ARRENDADOR protegerá os interesses e direitos do ARRENDATÁRIO,

decorrentes deste Contrato, obrigando-se a não praticar atos que gerem danos ou
riscos contra pessoas e o património do ARRENDATÁRIO ou de terceiros.

6.6. O ARRENDADOR se compromete a não gravar o IMÓVEL de qualquer ônus

durante a vigência do Contrato, sem a anuência expressa do ARRENDATÁRIO.

6.7. O ARRENDADOR se compromete a entregar o IMÓVEL livre de qualquer

plantação, animal ou qualquer objeto que possa impedir ou prejudicar o

ARRENDATÁRIO de executar sua atividade.

VII – AVERBAÇÃO DO CONTRATO

7.1. O presente instrumento será averbado na respectiva matrícula do IMÓVEL, para

que lhe seja dada a mais ampla publicidade possível, nos termos do art. 576 do
Código Civil. Na hipótese de impossibilidade de averbação deste instrumento, o
ARRENDADOR se obriga a comunicar previamente e por escrito ao eventual

adquirente do IMÓVEL a existência deste arrendamento.

VIII - DIREITO DE PREFERÊNCIA

8.1. Durante o período de vigência do presente Contrato, fica assegurado ao

ARRENDATÁRIO o direito de preferência para aquisição da totalidade da IMÓVEL,

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objeto do arrendamento, em igualdade de condições com os demais possíveis

interessandos. De modo a assegurar o exercício da prerrogativa ora estipulada, fica

o ARRENDADOR obrigado a oferecer, previamente e por escrito ao

ARRENDATÁRIO, a alienação da IMÓVEL nas condições comerciais pretendidas,

através de notificação com prazo de 60 (sessenta) dias.

8.1.1. Na hipótese de o direito de preferência não ser respeitado, o ARRENDADOR

pagará ao ARRENDATÁRIO uma indenização pré-fixada no valor de R$

1.000.000,00 (um milhão de reais).

8.2. O não exercício do direito de preferência pelo ARRENDATÁRIO no prazo

estipulado na cláusula antecedente, importará na liberação do ARRENDADOR para

alienar o IMÓVEL à terceiros, desde que o comprador se comprometa

integralmente com o fiel cumprimento do presente contrato

IX - CLÁUSULA PENAL

9.1. A PARTE que descumprir as obrigações ora pactuadas, após notificada para
sanar a irregulaidade no prazo de até 15 (quinze) dias, ou outro acordado entre as

PARTES, e não o fizer, ficará sujeita ao pagamento de multa diária não

compensatória no importe de 5% (cinco por cento) do Valor Mensal do

Arrendamento.

X - RESCISÃO

10.1 O presente Contrato poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

a) Por solicitação de qualquer PARTE, mediante pagamento de multa rescisória;

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b) A critério da PARTE inocente, por descumprimento das obrigações assumidas

pela PARTE contrária, caso a irregularidade não seja sanada no prazo de 30 (trinta)

dias, ou outro pactuado, após notificação;

c) A juízo de qualquer das PARTES se a outra entrar em liquidação, requerer

recuperação judicial, tiver a falência decretada ou tornar-se insolvente;

d) O não pagamento pontual pelo ARRENDATÁRIO ao ARRENDADOR de 02

(duas) parcelas mensais do Valor de Arrendamento seguidas ou 04 (quatro)

intercaladas dentro de um período de um ano, não quitadas em até 15 (quinze) dias

após a notificação;
e) Se for constatada a existência, contra o ARRENDADOR ou o IMÓVEL, de ação

judicial que possa, a juízo do ARRENDATÁRIO, atingir a continuidade ou

operacionalidade do projeto que será desenvolvido no local, ou caso se verifique

que os ônus reais atualmente verificados sobre o IMÓVEL representem

impedimentos para a manutenção da atividade do ARRENDATÁRIO no IMÓVEL;

f) Se o IMÓVEL for objeto de expropriação, ou desapropriação total ou parcial, por

ato de autoridade competente, sem culpa do ARRENDADOR, hipóteses nas quais

a indenizacão correspondente, relativa às benfeitorias existentes no IMÓVEL, será

rateada entre as PARTES, devendo ser assegurada prioritariamente ao

ARRENDATÁRIO;

g) Na ocorrência de mudanças regulatórias, legislativas e mercadológicas ou

qualquer outra que, comprovadamente, impactem no equilíbrio econômico-

financeiro do Contrato;
h) Na hipótese de a Distribuidora inviabilizar a instalação da UFV no IMÓVEL ou o

seu aproveitamento pelo ARRENDATÁRIO.

10.1.1. Nas hipóteses das alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e”, a PARTE que der causa à

rescisão deverá arcar com multa rescisória não compensatória, no importe de 5

(cinco) vezes o Valor do Arrendamento, se for o ARRENDADOR o causador do fim

do Contrato; e no importe de 2 (duas) vezes o Valor do Arrendamento, se, por outro

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lado, for o ARRENDATÁRIO que motivou a rescisão; bem como indenizar a PARTE
inocente pelos danos diretos causados. Não haverá penalidade para o caso das

demais alíneas.

10.1.2. O ARRENDADOR não poderá reclamar do ARRENDATÁRIO qualquer

direito a indenização por eventuais perdas, danos e/ou lucros cessantes ocasionados

por falhas, manutenções e/ou acidentes nos equipamentos, instalações, construções

ou benfeitorias instaladas no IMÓVEL e de propriedade do ARRENDADOR.

10.1.3. O ARRENDATÁRIO poderá devolver a IMÓVEL, a seu exclusivo critério e a

qualquer tempo, mediante aviso prévio com 180 (cento e oitenta) dias de
antecedência, situação na qual não será aplicada qualquer multa.

XI - DISPOSIÇÕES GERAIS

11.1. A cessão, no todo ou em parte, de direitos e deveres deste Contrato pelas

PARTES dependerá da anuência prévia e escrita da PARTE contrária, sendo nulos

os atos praticados em desconformidade com o aqui previsto.

11.2. Este Contrato não importará na constituição de qualquer sociedade ou

associação entre as PARTES, uma vez que cada uma delas agirá de forma

indepedente, embora coordenada, por sua conta e em nome próprio.

11.3. Serão de única e exclusiva responsabilidade do ARRENDADOR as despesas

necessárias à legalização deste instrumento, aí incluídos todos os registros e

inscrições, especialmente, mas não limitado ao registro deste Contrato em cartório

de títulos e documentos da comarca em que se encontra localizada a IMÓVEL, assim

como sua averbação à margem da matrícula do cartório de registro de imóveis

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competente, cabendo ao ARRENDADOR suportar todas as custas e/ou

emolumentos advindos de tais registros, inscrições ou averbações.

11.4. Quaisquer alterações, aditamentos ou complementos ao Contrato somente

serão válidos se realizados por escrito e assinados pelas PARTES.

11.5. As comunicações, solicitações, avisos e outros atos previstos no Contrato serão

efetuados pelas PARTES através de correspondências escritas, datadas, numeradas,

dirigidas aos endereços constantes do preâmbulo deste instrumento e devidamente
protocoladas pelos meios aceitáveis, ou via endereço eletrônico (e-mail), sendo que

nenhuma outra forma será considerada como prova válida de entrega de

documentação.

11.5.1. Eventual mudança de domicílio, ou e-mail, de uma das PARTES deverá ser
comunicada à outra , sob pena de se considerar válidas as correspondências

encaminhadas aos endereços indicado no preâmbulo deste Contrato.

11.6. O presente Contrato é regido pelas normas do direito brasileiro e obriga as

PARTES, por si, herdeiros e/ou sucessores.

11.7. O não-exercício pelas PARTES de quaisquer direitos avençados neste

instrumento e/ou o não cumprimento de quaisquer das cláusulas e condições não
implicará na renúncia tácita ao exercício de tais direitos; nem a declaração de

invalidade parcial de quaisquer das obrigações assumidas será motivo de

impedimento para a execução daquelas outras obrigações representativas da

vontade ora expressada.

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11.8. Todos os documentos referidos neste instrumento fazem parte integrante do

mesmo, devendo, todos, de acordo com a sua natureza jurídica, ser rubricados,

assinados e/ou testemunhados no ato de assinatura deste mesmo instrumento.

XII - CONFIDENCIALIDADE

12.1. As PARTES se comprometem a manter absoluto sigilo e confidencialidade

sobre as informações que tome conhecimento por força do Contrato (“Informações

Confidenciais”), obrigando-se expressamente a não divulgá-las ou transmiti-las a
terceiros sem prévia e expressa anuência, por escrito, da PARTE fornecedora da

informação.

12.2. A obrigação das PARTES em manter as Informações Confidenciais sob sigilo

permanecerá válida durante a vigência do Contrato e pelo período de 2 (dois) anos

após a sua conclusão, salvo expressa autorização por escrito da outra PARTE, sob

pena de ter que reparar os danos gerados pela sua conduta.

XIII - LEI E RESOLUÇÃO DE CONFLITOS

13.1. Qualquer divergência ou conflito oriundo deste Contrato, inclusive relativo à

sua validade, âmbito, interpretação ou aplicação (“Disputa”), que envolva valor da

causa inferior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), ou execução de qualquer valor, será
resolvido pelo Foro da Comarca da Capital, Estado de Santa Catarina.

13.1.1. Antes de iniciar o procedimento previsto nesta cláusula, a PARTE prejudicada

notificará a PARTE infratora para que essa, em um prazo de 30 (trinta) dias, saneie
a infração cometida, de tal forma que o ato infrator resulte ineficaz (“Tentativa de

Saneamento”). A Tentativa de Saneamento fica dispensada quando

comprovadamente não for possível o saneamento da infração cometida.

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13.2. A Disputa de litígios de valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) será

resolvida por arbitragem, administrada pela Câmara de Mediação e Arbitragem da

ACIF – CMAA, nos termos da Lei nº 9.307/1996 e suas alterações e de acordo com

o Regulamento de Arbitragem da CMAA.

13.2.1. A arbitragem terá sede na cidade de Florianópolis, Estado de Santa Catarina,

e será conduzida em português. O Tribunal Arbitral será constituído por árbitro

único (ou três árbitros), a ser indicado na forma prevista no Regulamento de
Arbitragem da CMAA.

13.2.2. A arbitragem será de direito, o presente Contrato e todas as relações jurídicas

dele decorrentes serão regidos e interpretados em conformidade com as leis da

República Federativa do Brasil.

13.2.3. A sentença arbitral deverá vincular às PARTES, como decisão final e não

sujeita a recurso ou a revisão pelo Poder Judiciário, considerando, no entanto, as

solicitações para esclarecimentos previstas no artigo 30 da Lei no 9.307/96. A

sentença arbitral deverá indicar a responsabilidade das PARTES acerca das custas e

despesas.

13.2.4. A recusa em se sujeitar à sentença arbitral será considerada como

inadimplemento das obrigações deste Contrato e ensejará à PARTE infratora o

dever de pagar à PARTE prejudicada penalidade de 10% sobre o valor sob

discussão, sem prejuízo do cumprimento da obrigação objeto da decisão arbitral.

13.3. Não obstante as previsões desta cláusula, as PARTES não estão impedidas de
acessar o Poder Judiciário para a obtenção de medidas cautelares ou liminares ou

qualquer outro remédio que não possa ser obtido no âmbito da arbitragem,

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inclusive, mas sem limitação, à execução específica prevista nos Artigos 497, 498 e
501 do Código de Processo Civil, na medida em que tais medidas forem essenciais

para a tutela de quaisquer direitos das PARTES nos termos do presente Contrato. A

autorização do acesso ao Poder Judiciário para obtenção das medidas objeto deste

Item não conflita com a eleição da arbitragem como meio de solução de

controvérsias advindas do presente Contrato, nem deverá ser considerada uma

dispensa referente à sujeição e cumprimento desta eleição.

13.3.1. Para os propósitos do Item anterior e para exceções de convenção de

arbitragem, questionamentos de cláusula compromissória e execuções específicas

de obrigações líquidas e certas, que não serão realizados via arbitragem, fica eleito
pelas PARTES o foro da Comarca da Capital, Estado de Santa Catarina, com a

exclusão de quaisquer outros, por mais privilegiados que sejam.

E, por estarem assim justas e acertadas, as PARTES assinam o presente Contrato em

2 (duas) vias de igual forma e teor.

Florianópolis, «DATA_ASSINATURA_CONTRATO».

[Assinaturas na página seguinte]

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PÁGINA DE ASSINATURAS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL

QUE FAZEM ENTRE SI COOPERATIVA DE ENERGIA COTESA E

«RAZÃO_SOCIAL»

PELO ARRENDADOR:

«REPRESENTANTE_LEGAL»
Representante Legal

PELO ARRENDATÁRIO:

PAULA A. DA SILVA FRANZONI PAULO CESAR ECHEVERRIA

Presidente Tesoureiro

INTERVENIENTES ANUENTES:

«INTERVENIENTE_ANUENTE»
CPF: «CPF_INTERV»

TESTEMUNHAS:

GABRIELA N. DE ABREU E MENEZES VITOR VECHI JUNKLAUS

CPF: 801.368.699-04 CPF: 078.801.239-89

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ANEXO I – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

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ANEXO II – MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL

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