CT Curso 4

REGISTRO DA REURB
Rosane de Almeida Tierno
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Almir Mariano de Sousa Junior

Luciana Dantas Mafra
(Editores técnicos)
REGISTRO DA REURB
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Copyright © 2021 - Acesso à Terra Urbanizada by Programa de Desenvolvimento de Conteúdo Técnico e Capacitação
EAD Sobre Regularização Fundiária Urbana (MAPA)
PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA
Presidente da República
Jair Messias Bolsonaro
MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL – MDR

Ministro
Rogério Simonetti Marinho
SECRETÁRIA NACIONAL DE HABITAÇÃO – SNH

Secretário
Alfredo Eduardo dos Santos
Chefe de Gabinete
Rhaiana Bandeira Santana
DEPARTAMENTO DE URBANIZAÇÃO - DUR

Diretora
Alessandra D’Avila Vieira
COORDENAÇÃO GERAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - CGREG

Coordenadora Geral
Mirna Quinderé Belmiro Chaves
Equipe Coordenação Geral de Regularização Fundiária Urbana

José Cristiano Rilling da Nova Cruz, Marta Wendel Abramo, Maria Alice Accorsi, Gleise Maria Assumpção Ferreira de
Souza, Cristina Souza do Amaral
NÚCLEO DE PESQUISA E EXTENSÃO ACESSO A TERRA URBANIZADA

Autora
Coordenador
Vice Coordenadora
Título
Registro da REURB
Editores Técnicos
Capa
João Vitor Alencar Rosa Ataíde
Diagramação
Cícero de França Neto, Francisco Caio Bezerra de Queiroz, Hugo Leonardo Pontes Nunes, João de Campos Lima Neto,
Larissa Oliveira Vargas, Nina Vitória Cavalcante e Silva e Sara Fernandes Rocha
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(Editores técnicos)
REGISTRO DA REURB
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Realização
Universidade Federal Rural do Semi-Árido / Ministério da Educação
Secretaria Nacional de Habitação / Ministério do Desenvolvimento Regional
Reitora
Ludimilla Carvalho Serafim de Oliveira
Vice-Reitor
Roberto Vieira Pordeus
Coordenação Editorial
Mário Gaudêncio
Conselho Editorial
Mário Gaudêncio, Keina Cristina Santos Sousa e Silva, Rafael Castelo Guedes Martins, Rafael Rodolfo de Melo,
Fernanda Matias, Emanuel Kennedy Feitosa Lima, Rafael Lamera Giesta Cabral, Franselma Fernandes de Figueiredo,
Antonio Diego Silva Farias, Luís Cesar de Aquino Lemos Filho e Pedro Fernandes de Oliveira Neto
Comitê Científico
José Cristiano Rilling da Nova Cruz, Marta Wendel Abramo, Mirna Quinderé Belmino Chaves, Luiz Felipe Monteiro
Seixas
Revisão Linguística
Cibele Naidhig de Souza
Dados Internacionais da Catalogação na Publicação (CIP)
T564r Tierno, Rosane Almeida.

Registro da Reurb / Rosane Almeida Tierno. –
Mossoró : EdUFERSA, 2021.
67 p. : il.
E-ISBN:
ISBN:
1. Introdução aos Registros Públicos. 2. Princípios Gerais da

Atividade Registral. 3. Princípios Específicos da Atividade
Registral.
I. Título.
CDD 333.33234
Editora Associada
[2021]
Todos os direitos desta edição reservados ao Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada / Ministério do
Desenvolvimento Regional / Editora Universitária da UFERSA (EdUFERSA) Rua Francisco Mota, 572 – Bairro Pres. Costa
e Silva, Mossoró - RN, 59625-900 | +55 (84) 3317-8267 | edufersa.ufersa.edu.br | livraria.edu.br E-mail:
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Nossos cadernos técnicos possuem conteúdo interativo. Isto quer dizer, que ao longo da leitura, você
será direcionado a aprofundar o conhecimento sobre regularização fundiária, em diferentes locais.
Clicando nos links e QR Codes que aparecem ao longo do caderno técnico, você encontrará videoaulas
sobre temas específicos, legislação na íntegra, dicas e informações atualizadas. Acesse as diferentes
opções que são oferecidas nesta leitura, e usufrua o melhor do universo virtual. Para facilitar seu acesso
a todas as plataformas, fique atento as informações abaixo:
Do seu smartphone, tablete ou computador, abra o caderno técnico e

clique sobre o ícone indicado, onde aparece a imagem de um globo.
Automaticamente você será direcionado a informações selecionadas e
virtuais.
No seu smartphone, abra o aplicativo de câmera, ative o modo câmera

inteligente e leia o QR Code presente no caderno técnico. Você será
direcionado para informações selecionadas e virtuais.
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É com muita satisfação que o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e a Universidade
Federal Rural do Semiárido (Ufersa) passam a oferecer, de forma on-line e gratuita, o Curso sobre
Regularização Fundiária Urbana. Nosso objetivo é capacitar os agentes públicos e privados que atuam
nessa área, que agora ganha ainda mais importância. Regulamentado em janeiro de 2021, o Programa
Casa Verde e Amarela tem a regularização fundiária como um de seus principais pilares, junto ao
financiamento e à melhoria habitacional.
A regularização fundiária vai enfrentar um problema histórico no País e dar o título que garante o
direito real sobre o lote das famílias, oferecendo segurança jurídica, a redução dos conflitos fundiários, a
ampliação do acesso ao crédito, o estímulo à formalização de empresas e o aumento do patrimônio
imobiliário do País
O curso que estamos lançando, todo a distância, busca unir conhecimentos teóricos sobre a
legislação atual aos principais desafios práticos enfrentados durante os processos de regularização
fundiária. Queremos trazer conhecimentos e ferramentas aderentes às diversas realidades e formas em
que a necessidade de regulamentação fundiária se apresenta.
Ao mesmo tempo, o curso também se propõe a apresentar instrumentos de planejamento urbano
que podem auxiliar no sucesso das ações de regularização fundiária. Também queremos promover a
troca de experiências entre os diversos profissionais envolvidos, além de mobilizar agentes, gestores
públicos e a sociedade civil para refletir e aprofundar seus conhecimentos sobre o tema.
Nós, do Ministério do Desenvolvimento Regional, acreditamos que, ao oferecer esse curso,
estamos contribuindo para potencializar os esforços locais, estimulando estados, municípios e cidadãos
na promoção da integração urbanística e social de seus territórios.
Convidamos todos a serem agentes dessa transformação!
Rogério Simonetti Marinho
Ministro do Desenvolvimento Regional - MDR
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O presente curso sobre Regularização Fundiária Urbana visa aprofundar conceitos e atualizar os
conhecimentos sobre regularização fundiária à luz da Lei nº 13.465, de 2017, fornecendo os meios
técnicos e os instrumentos para aprimorar a ação de todos os agentes envolvidos no processo, sejam
eles técnicos e especialistas de prefeituras ou governos estaduais, gestores públicos, funcionários de
cartórios de registro de imóveis ou demais agentes públicos e privados que atuam na área. Será também
um espaço para fomentar a troca de experiências entre profissionais de todo o país, sistematizar e
divulgar o arcabouço legal e normativo e o material teórico e prático cuidadosamente selecionado sobre
os temas e conhecimentos já adquiridos.
Sabemos que as situações de precariedade e irregularidade no processo de urbanização são uma
realidade na grande maioria dos municípios brasileiros e as consequências de vivermos em cidades
pouco ou nada planejadas são graves. Mesmo para quem não é especialista, é nítido que o acesso à
qualidade de vida urbana é desigual e que boa parte do território de nossas médias e grandes cidades é
ocupada por assentamentos informais, vilas, loteamentos clandestinos e favelas, áreas muito mais frágeis
ao assédio de todo tipo de mazelas sociais. São locais constituídos em espaços irregulares, vulneráveis
e inseguros onde vive boa parte da nossa população e em que os problemas se acentuam por causa da
falta de acesso aos serviços públicos básicos e da concentração excessiva de moradias, em desacordo
com os padrões sanitários, urbanísticos e arquitetônicos recomendados.
Pesquisa de Informações Básicas Municipais – MUNIC, de 2017, revela a presença de
assentamentos irregulares em 100% das cidades com mais de 500.000 habitantes e 97% das cidades
entre 100.000 e 500.000. Até mesmo nos municípios entre 10 e 20 mil habitantes, os assentamentos
informais aparecem em quase 70% do universo.
Ao longo das últimas décadas, o enfrentamento da questão da regularização do território urbano
tem sido promovido pelas esferas governamentais em maior ou menor escala e com maior ou menor
sucesso. Os aprimoramentos legislativos ao longo desses anos trouxeram alguns avanços ao simplificar
procedimentos e criar novos instrumentos, mas para que a atual legislação seja aplicada em toda sua
potencialidade, é preciso conhecer não apenas o texto da Lei nº 13.465, de 2017, mas ter uma
compreensão de como ela se relaciona com o restante arcabouço normativo, dos obstáculos para sua
implementação e de como ela pode operar na prática.
A regularização fundiária, entendida como um processo que abrange medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais, visa minimizar as vulnerabilidades de um território ocupado de forma
irregular e desordenada. Envolve, portanto, além do reconhecimento de direitos reais aos ocupantes,
ações de âmbitos diversos em um esforço que exige o envolvimento articulado e coordenado de esferas
de governo e da população. A tarefa, a par de exigir uma gama múltipla de conhecimentos técnicos,
envolve ampla variedade de agentes, que intervêm nas diversas etapas do processo de regularização
fundiária, tais como agentes e gestores públicos, Cartórios, técnicos e especialistas. A observação na
implementação de Programas com tal finalidade tem demonstrado que quanto mais preparados e
conhecedores de todo o processo e sua complexidade, maior será a chance de sucesso.
O Governo Federal entende que seu papel estratégico é oferecer ferramentas para o
fortalecimento das capacidades institucionais locais, uma vez que as principais atribuições no processo
de regularização fundiária urbana estão concentradas na esfera municipal. Disponibilizar solidariamente
meios e recursos
técnicos e financeiros, assim como mobilizar e sensibilizar o país para a necessidade de sua
implementação é uma das tarefas do Governo Federal.
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É nesse contexto que o MDR está oferecendo este Curso sobre Regularização Fundiária Urbana,
desenvolvido em parceria com a Universidade Federal Rural da Região do Semi-Árido (UFERSA) com o
objetivo de dotar os profissionais de diversas áreas dos conhecimentos e ferramentas técnicas mais
relevantes, destinadas a facilitar a compreensão do processo de regularização fundiária e superar os
principais obstáculos encontrados na sua implementação. O curso foi estruturado em módulos
independentes, que abordam temas gerais como procedimentos e instrumentos para regularização,
registro, arcabouço legal e normativo, cadastramento social de moradores e outros temas específicos
relacionados à regularização fundiária urbana.
Ao final do curso, o MDR pretende ver ampliada a capacidade dos agentes, públicos ou não, em
encaminhar solução para dois dos maiores problemas das modernas cidades brasileiras: a irregularidade
e a informalidade que caracterizam muitos dos nossos assentamentos e que privam seus moradores dos
mais básicos direitos de cidadania. Ao atingirmos este objetivo, estamos certos que estaremos dando um
passo importante na diminuição das desigualdades no território urbano.
Alfredo Eduardo dos Santos
Secretário Nacional de Habitação
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Conjunto Eldorado, Natal – RN
Foto: Acesso à Terra Urbanizada. Julho/2019
PARTE 1
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O presente módulo tratará do registro da regularização fundiária urbana (REURB) junto ao
Cartório de Registro de Imóveis competente. O cartório de registro de imóveis é ator fundamental no
procedimento da REURB, posto que as pesquisas fundiárias têm início na serventia imobiliária, e a
finalização do processo de REURB culmina com o registro da CRF e abertura de matrículas
individualizadas contendo o devido título registrado nas mesmas. Daí a importância de estudo do tema.
O plano de estudo desse módulo se inicia com análise da legislação aplicável ao exercício dos
cartórios, fiscalização e normatização; direitos reais; passando para os princípios que regem a atividade
registral. A partir desse ponto, partiremos para o estudo dos atos de registro e averbação, para as normas
ferais atinentes aos procedimentos de registro da regularização fundiária. Segue-se então para o estudo
do ato único de registro com destaque para a compreensão da listagem única dos ocupantes, que possui
um papel inovador na legislação aplicável.
A par das matérias elencadas acima, será objeto de abordagem no presente módulo, outrossim,
os seguintes temas: emolumentos do registro da Reurb; comprovação de pagamentos de tributos no
registro da Reurb-E; sanção pelo descumprimento da lei pelos registradores; Reurb em área inscrita no
INCRA como rural; notificações; registro de Reurb de condomínios informais; registro de conjunto
habitacional; dispensa de retificação prévia de registro; elementos formais das peças técnicas e
documentos da CRF, e exercício dos cartórios, fiscalização e normatização.
1.1 Exercício dos Cartórios, Fiscalização e Normatização
Os exercícios dos cartórios extrajudiciais estão previstos constitucionalmente, por meio do art.
236 da Constituição Federal, que determina:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter
privado, por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e
criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e
definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de
emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e
de registro.
§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de
concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer
serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de
remoção, por mais de seis meses.
Trata-se, assim, de atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por
particulares mediante delegação. A sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não
sobre uma empresa. Para se tornar delegatária do poder público, tal pessoa natural há de ganhar
habilitação em concurso público de provas e títulos.
Assim, os oficiais registradores e tabeliães são profissionais do direito, dotados de fé pública, que
interpretam e aplicam as leis. As serventias extrajudiciais se compõem de um feixe de competências
públicas, embora exercidas em regime de delegação a pessoa privada.
As competências fazem das serventias uma instância de formalização de atos de criação,
preservação, modificação, transformação e extinção de direitos e obrigações.
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As atividades dos notários e registradores são Para acessar a lei na íntegra,
disciplinadas pela Lei nº 8.935 de 18 de novembro de leia o QRCode
1994, que regulamenta o art. 236 da Constituição
Federal.
São arrolados no art. 5º dessa lei os titulares
de serviços notariais e de registro:
I II III IV V VI VII
Oficiais de
Tabeliães e Oficiais de
Tabeliães de Oficiais de registro de
oficiais de registro civis Oficiais de
Tabeliães de protesto de registro de títulos e
registro de das pessoas registro de
notas títulos imóveis documentos e
contratos naturais e de distribuição
civis das
marítimos interdições e
pessoas
tutelas
jurídicas
Conforme dispositivos da própria Lei nº 6015/1973, os serviços notariais e de registro são os de

organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos (art. 1º).
Compete aos notários formalizar, juridicamente, a vontade das partes e a intervenção nos atos e
negócios jurídicos a que as partes devam, ou queiram, dar forma legal ou autenticidade, autorizando a
redação ou redigindo os instrumentos adequados. Nesse processo, devem conservar os originais e
expedir cópias fidedignas de seu conteúdo (art. 6º, I e II da Lei nº 6015/1973). Aos tabeliães de notas (art.
7º da Lei nº 6015/1973), em caráter exclusivo, compete:
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Compete aos registradores de imóveis, de títulos e documentos civis das pessoas jurídicas, civis
das pessoas naturais e de interdições e tutelas, a prática dos atos relacionados na legislação pertinente
aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos
os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições
geográficas (art. 12 da Lei nº 6015/1973).
Em continuidade, o §1º. do art. 236 da Constituição Federal informa que a lei “regulará as
atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus
prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário”. Assim, os serviços extrajudiciais
são fiscalizados pelo Tribunal de Justiça, por meio das Corregedorias Permanentes Locais, ou seja, sob
a fiscalização de um juiz corregedor permanente, tendo em vista a natureza pública do serviço. E, por se
tratar de serviço público, deve estar abrigado pelos princípios da Administração Pública (legalidade,
impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência). É nesse sentido que a Lei nº 8.935, de 18 de
novembro de 1994 determina sobre a matéria:
Art. 37. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro,
mencionados nos artigos. 6º a 13, será exercida pelo juízo
competente, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal,
sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer
interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de
notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos.
Diante da incumbência de fiscalização e regulação dos cartórios, o Juízo corregedor de cada

tribunal de justiça da federação tem a prerrogativa de editar normas de funcionamento dos cartórios em
relação às matérias afetas às respectivas serventias. O mesmo procedimento é adotado para a
normatização do registro da regularização fundiária.
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1.2 Provimentos e Regularização Fundiária
Hoje, no Brasil, apenas os estados do Ceará, Rio Grande do Norte, Pernambuco, Bahia,
Maranhão, Piauí, Acre, Pará, Tocantins, Rondônia, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Santa Catarina, e
Rio Grande do Sul possuem normas especificadas e editadas pelos respectivos Tribunais de Justiça com
a especificidade da matéria de regularização fundiária urbana, conforme levantamento efetuado pela
UFERSA (Quadro 01):
Quadro 01: Provimentos de Regularização Fundiária
Para acessar os
Provimentos sobre
Regularização Fundiária, leia
ou clique no QRCode
abaixo:
Fonte: Banco de Dados do Acesso à Terra Urbanizada (2020)
A não existência de Provimento ou outra norma emanada pelos

respectivos tribunais de justiça não impede o registro e, ao existir, ela
deve ser observada e mencionada para registro da regularização
fundiária.
Esclareça-se que a não existência de provimento ou outra norma emanada pelos respectivos
tribunais de justiça não impede o registro, contudo, nos estados onde existem essas normas, elas devem
ser observadas e mencionada para registro da regularização fundiária.
Especificamente sobre o sistema registral brasileiro, note-se que se encontra organizado pela Lei
Federal nº 6.015/1973, também conhecida como Lei de Registros Públicos, conforme art. 1º, § 1º, Inciso
IV:
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos,
estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e
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eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta
Lei.
§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes:
[...]
IV - o registro de imóveis.
§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias. (p.ex. protestos
e notas).
Ao registro de imóveis aplicam-se, sem

Para acessar a lei na
prejuízo de dispositivos de outras leis, os art. 1º a 28 íntegra, leia o QR Code
(Título I, Disposições Gerais); 167 a 288 da Lei nº
6.015/1973 (Título V, do Registro de Imóveis), e ainda
os art. e 289 a 297 (Título VI, Das Disposições Finais
e Transitórias) da Lei nº 6.015/1973. O registro
imobiliário tem como função básica constituir o
repositório fiel da propriedade imóvel e dos atos e
negócios jurídicos a ela referentes.
1.3 Direitos Reais
Os Direitos Reais definem-se como um conjunto de princípios e regras que disciplinam a relação
jurídica entre pessoas que tenha por objeto bens.
À luz do estabelecido pelo art. 1225 do Código Civil, confira a seguir o rol que compõe os direitos
reais:
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A importância do registro para o estudo do registro em Reurb funda-se, especialmente, no
disposto no art. 1.227 do Código Civil ao determinar que os DIREITOS REAIS somente são constituídos
ou transmitidos mediante o registro no cartório de registro de imóveis, como regra geral. Daí o bordão: SÓ
É DONO QUEM REGISTRA!
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de
Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os
casos expressos neste Código.
Portanto, é imprescindível o registro imobiliário nas atividades da Reurb, como será estudado
ao longo desse módulo.
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A atividade registral tem natureza de atividade pública, portanto, deve obedecer aos princípios
gerais da Administração Pública previstas no artigo 37 da Constituição Federal e também aos princípios
próprios da atividade registral, que serão devidamente abordados mais adiante. Os princípios gerais da
Administração Pública que devem ser atendidos pelo registrador são: legalidade do título ou qualificação
registral; princípio da impessoalidade; princípio da moralidade; princípio da publicidade; e princípio da
eficiência.
Oficial de
Legalidade
Registro
Seguir Observar
Formalidades Requisitos
Contudo, a atividade registral, como área do direito, deve estar submetida a princípios jurídicos
próprios. Esses princípios estão definidos na Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/1973). São
eles: princípio da inscrição; princípio da instância; princípio da unitariedade; princípio da legitimação
registral; princípio da especialidade objetiva; princípio da especialidade subjetiva; princípio da
continuidade; princípio da verdade ou realidade; e princípio da eficácia das vontades. Estudaremos a
seguir os princípios supra indicados.
2.1 Legalidade do Título ou Qualificação Registral
O título apresentado para registro é examinado à luz das normas vigentes e é analisada sua
aptidão formal. Por esse princípio somente os títulos previstos em lei acessam o registro (art. 167, inciso
I). A Lei nº 13.465/2017, embora não traga alterações substanciais em relação à Lei nº 6.015/1973, inova
ao introduzir novos instrumentos, títulos aptos a registro: a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e
o projeto aprovado de regularização fundiária (art. 42 da Lei nº 13.465/2017).
Note-se que a Lei nº 13.465/17 admite também o registro, como título hábil à aquisição da
propriedade o registro dos seguintes títulos: os compromissos de compra e venda, as cessões e as
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promessas de cessão. O que é fundamental em se tratando de loteamentos irregulares que foram
comercializados por particulares ou ente público quando de sua implantação. Em regra, mesmo que a
Prefeitura viesse a regularizá-los, não haveria instrumentos legais que permitissem a transferência de
propriedade aos adquirentes, assim, o dispositivo do parágrafo único, do art. 52 da Lei nº 13.465/2017
veio a resolver tal entrave:
Art. 52.
Registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades
imobiliárias regularizadas. Parágrafo único. Para os atuais ocupantes
das unidades imobiliárias objeto da Reurb, os compromissos de
compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como
título hábil para a aquisição da propriedade, quando acompanhados
da prova de quitação das obrigações do adquirente, e serão
registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes,
resultantes da regularização fundiária.
A Lei Nacional de Registros Públicos - Lei nº. 6015/1973 contempla o registro dos compromissos
de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão, em seu art. 167, I, “9”.
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste
e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento,
que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido
pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez
ou em prestações; (...)
Contudo, vale lembrar que o registro do termo de quitação não opera a transferência de
propriedade se não vier acompanhado dos títulos previstos no art. 167, I, “9”, conforme dispositivos
abaixo:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
II - a averbação:
32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e
venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou
privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de
processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor
proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da
regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento,
condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária,
exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade
sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o
Município, não implicando transferência de domínio ao
compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
2.2 Princípio da Impessoalidade
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O princípio da impessoalidade estabelece:
Dever de imparcialidade na defesa do interesse público, impedindo

discriminações e privilégios indevidamente dispensados a particulares no
exercício da função administrativa.
Decorre do Princípio da Igualdade, segundo o qual os serviços devem ser

prestados a todos, igualmente.
Prazos registrais são os mesmos, independentemente de quem seja o

interessado no registro, assim como os requisitos legais devem ser exigidos
de todos indistintamente.
2.3 Princípio da Moralidade
A administração e seus agentes têm de atuar na conformidade de princípios éticos, portanto, na

esfera registral, exige-se conduta condigna do registrador. À vista disso, Celso Antônio Bandeira de Mello
(1997, p. 35) circunscreve o conceito:
Violá-los (princípios éticos) implicará violação ao próprio Direito,
configurando ilicitude que as sujeita a conduta viciada a invalidação,
porquanto tal princípio assumiu foros de pauta jurídica, na
conformidade do art. 37 da Constituição. Compreendem-se em seu
âmbito, como é evidente, os chamados princípios da lealdade e boa-
fé”.
Saliente-se ainda, que o art. 30 da Lei nº 8.935/1994 estabelece os deveres éticos atribuídos
aos notários e registradores.
2.4 Princípio da Publicidade
O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados pela Administração
Pública. Na esfera administrativa, o sigilo só se admite a teor do art. 5°, XXXIII da Constituição Federal,
ou seja, na hipótese de imprescindível à segurança da sociedade e do Estado. De acordo com o inciso
XXXIII, do art. 5°, da Constituição, "todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu
interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de
responsabilidade, ressalvadas àquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do
Estado". O princípio da Publicidade determina a obrigação de fornecer as informações solicitadas e as
certidões requeridas pelos interessados.
O oficial poderá cobrar

Para o fornecimento de emolumentos, que
certidões representam a sua
remuneração
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Poderá recusar o fornecimento Se não houver clareza
de certidões do objeto solicitado
Sobre o tema nos esclarece Oliveira (2010, p. 14 apud REMÉDIO; AGUIAR, 2017, p. 14):
Outra modalidade de publicidade é a declarativa, que é imposta como
condição para oponibilidade perante terceiros, sendo então requisito
de eficácia erga omnes. A escritura pública, antes de registrada irradia
seus efeitos somente entre as partes, sendo condição sine qua non o
seu registro, e assim seus efeitos poderão atingir terceiros. É o mesmo
que acontece com a penhora devidamente averbada, cuja inscrição
gera a presunção absoluta de conhecimento por terceiros e, por
consequência, oponibilidade erga omnes (OLIVEIRA, 2010 p. 14). Por
fim, temos ainda a publicidade constitutiva, adotada no Brasil conforme
previsto no art. 1.245 do Código Civil de 2002, que é requisito
essencial para a transmissão da propriedade, ou seja, para a
existência e validade dos atos e negócios jurídicos.
2.5 Princípio da Eficiência
O princípio da eficiência foi inserido como princípio da Administração Pública, no art. 37, da
Constituição Federal por meio da Emenda Constitucional n°. 19, de 04 de junho de 1998, que tratou da
reforma administrativa.
Assim, conforme Meirelles (1997, p. 90):
Dever de eficiência é o que se impõe a toda agente público de realizar
suas atribuições com presteza, perfeição e rendimento funcional. É o
mais moderno princípio da função administrativa, que já não se
contenta em ser desempenhada apenas com legalidade, exigindo
resultados positivos para o serviço público e satisfatório atendimento
das necessidades da comunidade e de seus membros.
A Lei nº 8.935/1994 estabelece expressamente, no art. 30, Inciso II, o dever do registrador de
atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza.
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3.1 Princípio da Inscrição
O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos

direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma
transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade
só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao
adquirente pela inscrição (CARVALHO, 2001).
3.2 Princípio da Instância
Segundo o princípio da instância somente o titular do direito registral tem a legitimidade para
solicitar alterações nos dados tabulares. O art. 13, incisos I, II e III da Lei nº 6015/1973 estabelece que
“salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados”:
Por ordem Judicial;
A requerimento verbal ou escrito dos interessados;
A requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
Contudo, a Lei nº 13.465/2017 amplia esse rol ao estabelecer no art. 14 uma lista de legitimados
para promover a Reurb, inclusive explicitando em seu parágrafo único, a aptidão dos entes listados para
também promover os atos de registro:
Observe quem pode requerer a Reurb:
Página | 23
A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios,
diretamente ou por meio de entidades da Administração
Pública indireta
Os seus beneficiários, diretamente ou por meio de cooperativas
habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações
sociais, da sociedade civil de interesse público
Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou
incorporadores
A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários

hipossuficientes
E o Ministério Público
É fundamental, assim, que o princípio da instância, no que diz respeito à Reurb, contemple todos
os legitimados do art. 14 da Lei nº 13.465/2017, além daqueles arrolados no art. 13 da Lei nº 6015/1973
(Lei Nacional de Registros Públicos).
3.3 Princípio da Unitariedade
De acordo com o princípio da unitariedade, cada imóvel deve ter matrícula própria, a cada imóvel
corresponde uma única matrícula. Assim, a unitariedade sempre foi um princípio basilar em matéria de
registro da regularização fundiária, desde a Lei nº 11. 977/2009, que instituiu o procedimento de
demarcação urbanística, prevendo como primeira etapa do procedimento a criação de uma matrícula
única, que tecnicamente é denominada de base fundiária, apta a recepcionar o registro da regularização
fundiária.
A lei inovou, na medida em que permitiu a criação de uma nova matrícula com mais de um titular
de domínio, inclusive nos casos em que parte da gleba, ou sua totalidade, não tinha proprietário
encontrado pelo fólio registral. Exige-se, portanto, uma base de dados geográficos capazes de
individualizar o imóvel, determinando o espaço terrestre por ele ocupado. A esse conjunto de
informações, que, em função do bem inscritível, são levadas ao registro, denomina-se fólio real.
Página | 24
Figura 01: Planta de matrícula do conjunto habitacional
Fonte: Banco de Dados do Acesso a Terra Urbanizada (2020)
Página | 25
A unitariedade passa a ser prestigiada também pela Lei nº 13.465/2017, na medida em que,
além de contemplar a demarcação urbanística (arts. 19 a 21), introduziu uma espécie de demarcação
embutida em ato único junto ao procedimento de registro da Reurb.
Art. 44. [...]
§ 2º Quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma
matrícula, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a
área objeto de regularização, conforme previsto no inciso I do § 1º
deste artigo, destacando a área abrangida na matrícula de origem,
dispensada a apuração de remanescentes.
[...]
Art. 50. Nas matrículas abertas para cada parcela, deverão constar
dos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário:
I - quando for possível, a identificação exata da origem da parcela
matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com
os registros existentes, a matrícula anterior e o nome de seu
proprietário;
II - quando não for possível identificar a exata origem da parcela
matriculada, todas as matrículas anteriores atingidas pela Reurb e a
expressão “proprietário não identificado”, dispensando-se nesse caso
os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de
31 de dezembro de 1973.
3.4 Princípio da Legitimação Registral
O princípio da legitimação registral estabelece que os atos de registro são válidos enquanto não
for promovido o seu cancelamento (art. 252 da Lei nº 6015/1973).
3.5 Princípio da Especialidade Objetiva
Determina a individualização do imóvel por meio da descrição tabular. Por esse princípio, a
descrição deve dar conta de distinguir um imóvel de outro, permitindo a sua perfeita localização
geográfica. Segundo Afrânio de Carvalho (2001, p. 206), o princípio da espacialidade significa que toda
inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Os requisitos da matrícula, são os dados
geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele
ocupado. Isto está previsto no art. 176, §1º, inciso II da Lei nº 6015/1973. Observe abaixo como é feita a
identificação quando o imóvel é rural e quando ele é urbano:
Em caso de Em caso de
imóvel rural imóvel urbano
A identificação é feita com a A identificação é feita com a

indicação do código do imóvel, indicação de suas características e
dados constantes do CCIR, confrontações, localização, área,
denominação e suas características, logradouro, número e de sua
confrontações, localização e área designação cadastral, se houver Página | 26
O princípio da especialidade objetiva se encontra expressamente contemplado na Reurb,
quando, acertadamente, a lei determina a apresentação pelo requerente de memorial descritivo da gleba
regularizada, que importará na descrição da nova matrícula da gleba, inclusive se ela fizer parte de área
maior.
Leia-se:
Art. 46. Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial do cartório de registro
de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de
regularização fundiária e deverá averbá-lo na matrícula existente, anteriormente ao
registro do projeto, independentemente de provocação, retificação, notificação,
unificação ou apuração de disponibilidade ou remanescente.
§ 1º Se houver dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da
precariedade da descrição tabular, o oficial do cartório de registro de imóveis abrirá
nova matrícula para a área destacada e averbará o referido destaque na matrícula
matriz.
§ 2º As notificações serão emitidas de forma simplificada, indicando os dados de
identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a anexação de plantas, projetos,
memoriais ou outros documentos, convidando o notificado a comparecer à sede da
serventia para tomar conhecimento da CRF com a advertência de que o não
comparecimento e a não apresentação de impugnação, no prazo legal, importará em
anuência ao registro.
§ 3º Na hipótese de o projeto de regularização fundiária não envolver a integralidade do
imóvel matriculado, o registro será feito com base na planta e no memorial descritivo
referentes à área objeto de regularização e o destaque na matrícula da área total deverá
ser averbado. (Grifo Nosso)
Alguns autores, sustentam acertadamente, que os dispositivos acima mitigam o princípio da

especialidade objetiva, porque não impedem o registro da Reurb, mesmo diante da precariedade da
descrição tabular da gleba regularizanda, o que se mostra razoável, vez que as regras de regularização
fundiária devem ser flexibilizadas para a sua concretude, isso em todos os ramos do direito (PAIVA,
2019).
3.6 Princípio da Espacialidade Subjetiva
O princípio da espacialidade subjetiva determina a perfeita qualificação do titular (ou titulares)

de domínio. Essa orientação se encontra prevista no art. 176, § 1°, Inciso II da Lei nº 6015/1973, in verbis:
Art. 176 [...], §1º:[...]
II - são requisitos da matrícula:...4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário,
bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro
Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa
jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do
Ministério da Fazenda;...III - são requisitos do registro no Livro nº 2:1) a data; 2) o nome,
domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor,
bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro
Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa
jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do
Ministério da Fazenda;
Página | 27
Mais uma vez, tal como o tratamento da qualificação objetiva, as exigências da qualificação
subjetiva são mitigadas pela Lei nº 13.465/2017, ao diminuir consideravelmente os componentes desse
princípio, conforme se verifica das informações mínimas de qualificação constantes da listagem única
dos moradores, que deve ser levada a registro em se tratando de titulação por meio de legitimação
fundiária.
Art. 41. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de
aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá
conter, no mínimo:
[...]
VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade,
por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o
estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas
do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.
3.7 Princípio da Continuidade
O princípio da continuidade estabelece a cadeia sucessória de um imóvel. Só se pode transmitir

o direito àquele que possui esse direito, formando a filiação com menção do título anterior.
• Se o imóvel não • Nenhum registro • Ainda que o

ARTIGO
ARTIGO
ARTIGO
estiver poderá ser feito imóvel esteja
matriculado ou sem que o imóvel matriculado, não
registrado em a que se referir se fará o registro
nome do esteja que dependa da
outorgante, o matriculado, apresentação do
oficial exigirá a devendo a título anterior, a
prévia matrícula e matrícula fim de que se
o registro do mencionar preserve a
obrigatoriamente continuidade do
título anterior (...) ao número do
para manter a registro.
registro anterior.
continuidade do
registro.
Alguns artigos da Lei nº 6.015/1973 resumem bem esta ideia. Veja:

Sucintamente, a regra básica para o exame inicial de um título apresentado a registro é a
seguinte: o imóvel, ou direito a que ele se referir, tem de estar registrado em nome do disponente,
ou seja, do outorgante (transmitente, devedor, cedente, etc.).
Essa regra de ouro dos registros imobiliários, também foi flexibilizada, em se tratando de registro
da regularização fundiária. Nos termos do art. 50, II da Lei nº 13.465/2017, é permitida a abertura de
matrícula para a área regularizanda mesmo quando inexistente na sua origem mediante a impossibilidade
de identificação da matrícula ou transcrição onde está localizado o núcleo urbano informal.
Página | 28
[...]
3.8 Princípio da Verdade ou Realidade
Segundo o princípio da verdade ou da realidade, a descrição tabular deve refletir as

características reais da implantação de fato existente de um imóvel. Considere-se que muitas glebas
possuem descrições antigas, referenciadas em marcos que não existem mais, ou ainda, cujas descrições
originalmente adotadas carregaram as imprecisões dos instrumentos utilizados à época.
3.9 Princípio da Eficácia das Vontades
O princípio da eficácia das vontades prevê que as partes envolvidas, desde que
consensualmente, podem alterar as informações tabulares de um imóvel. Mesmo com as alterações da
Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), os procedimentos administrativos para retificação de
matrículas ainda permanecem como um dos principais dificultadores nas ações de regularização
fundiária. A superação dessas dificuldades só se dará na medida em que os princípios registrais passem
a ser aplicados em consonância com outros princípios igualmente previstos em lei.
Página | 29
O registro imobiliário tem como função básica constituir o repositório fiel da propriedade imóvel
e dos atos e negócios jurídicos a ela referentes. O art. 172 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros
Públicos), dispõe que no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos da própria lei, por meio de registro
ou averbação:
Art. 172:
O registro e averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis quer para sua
constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua
disponibilidade.
Os atos de registro englobam:
A matrícula do imóvel, em
sentido amplo;
Os atos de registro, em
sentido estrito;
As averbações.
O sistema registral imobiliário utiliza alguns termos específicos, cuja definição, ainda que
simplificada, a seguir são identificadas:
Título – é o documento pelo qual se reconhece um direito, como por exemplo, cheque,
escritura, hipoteca, instrumento particular, título judicial (termo de legitimação de posse,
termo de legitimação fundiária, sentença de usucapião, sentença de desapropriação);
Escritura Pública – é documento lavrado pelo tabelião de notas que posteriormente

poderá acessar o registro; é documento pelo qual se formaliza a transferência de
propriedade de uma pessoa para outra;
Página | 30
Contrato – é documento que expressa o negócio firmado entre duas pessoas
e que estabelece a vontade delas em comprar e vender, entregar e receber,
doar. O contrato estabelece direitos e deveres para as partes envolvidas;
pode se dar por escritura pública ou por instrumento particular;
Matrícula – é o número de controle que se dá no Cartório de Registro de Imóveis

(CRI) para cada imóvel. Cada imóvel possui apenas um número de matrícula. A
matrícula é a inscrição numerada sequencialmente do imóvel, praticada sob
responsabilidade do oficial do serviço de registro imobiliário, que o identifica e
especifica. A matrícula foi a principal inovação da Lei nº 6.015/1973 quanto ao
registro de imóveis, que caracteriza o imóvel, passando este a ser o núcleo do
registro;
Averbação – em sentido amplo é anotação de “atos secundários” na

matrícula que informa a terceiros o que acontece com o imóvel. Exemplos:
alteração de nome que constou erroneamente; averbação de penhora;
averbação do estado civil, averbação de habite-se, averbação de mudança
do nome da rua;
Registro – também é anotação, mas de “atos principais”, como por exemplo:
destaque de área. Quando se leva ao CRI uma escritura de compra e venda
ou uma hipoteca de um imóvel, elas são registradas na matrícula do imóvel. O
registro é o ato que declara quem é o proprietário do imóvel ou se a
propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa a outra;
Certidão – é o “extrato”, e a ficha contendo o que está informado no

cartório de registro de imóveis;
Transcrição – forma de registro anterior à Lei nº 6.015/1973.
O art. 167, da Lei Federal nº 6.015/1973, traz nos seus dois incisos os atos que são passíveis
de registro ou averbação. Apontaremos aqueles que são de interesse imediato ou específico nos
procedimentos de Reurb:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos

Página | 31
I - o registro:
[...]
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste
e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento,
que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido
pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez
ou em prestações;
[...]
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a
instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
[...]
28) das sentenças declaratórias de usucapião;
[...]
36).da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos
Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades
delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da
concessão de uso especial para fins de moradia;
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
41. da legitimação de posse;
42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista
no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;
43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF;
44. da legitimação fundiária.
Observa-se que a Lei nº 13.465/2017 incluiu no rol citado acima, como título registrável, a
Certidão de Regularização Fundiária, e a legitimação fundiária, instituto esses, criados com a lei em
comento.
4.1 Averbação
São sujeitos a averbação os títulos cujos atos apenas alterem ou complementem um registro, e
são devidamente especificados os casos de averbação, conforme se depreende da leitura do art. 167,
inciso II, da Lei nº 6.015/1973, cujos principais dispositivos para o estudo em questão, elencamos abaixo:
Art. 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

[...]
II - a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do
legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais
pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos
posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das
promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de
dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente à vigência desta Lei;
Página | 32
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da
edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do
loteamento de imóveis;
[...]
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que
alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a
incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
[...]
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de
fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos
ou títulos registrados ou averbados;
13) "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder
público.
[...]
15 - da rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de
hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da
Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada
em favor de terceiros.
[...]
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
[...]
22. da reserva legal;
23. da servidão ambiental;
24. do destaque de imóvel de gleba pública originária;
26. do auto de demarcação urbanística.
27. da extinção da legitimação de posse;
28. da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
29. da extinção da concessão de direito real de uso;
[...]
31. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de
domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na
Amazônia Legal;
32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e
venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou
privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de
processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor
proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da
regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento,
condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária,
exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade
sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o
Município, não implicando transferência de domínio ao
compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.
Importante destacar, que a Lei nº 13.465/2017 incluiu as alíneas 31 e 32 acima, junto ao rol dos
atos averbáveis, com a finalidade sistêmica de integração normativa.
Página | 33
PARTE 2
Página | 34
Os art. 42 a 54 da Lei nº 13.465/2017 tratam dos procedimentos de registro da regularização,
que se inicia com o requerimento de registro da CRF e todos os seus componentes no cartório de registro
de imóveis da circunscrição competente. Após recebida a CRF, o oficial deverá:
ESTANDO TUDO
PRENOTÁ-LA CERTO, PRATICAR OS
ATOS DE REGISTRO
OU NOTA DEVOLUTIVA
AUTUÁ-LA
EM CASO DE RECUSA
INSTAURAR O E NO PRAZO DE 15
PROCEDIMENTO DIAS, EMITIR NOTA DE
REGISTRAL EXIGÊNCIAS
Nos casos de recusa, a nota devolutiva deverá ser fundamentada, da mesma forma que a nota
de exigências, hipótese que se admite quando houver exigências a serem satisfeitas, conforme se
depreende da leitura do art.42 da lei nº 13.465/2017:
Art. 42. O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária
aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro
de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente
de determinação judicial ou do Ministério Público.
Parágrafo único. Em caso de recusa do registro, o oficial do cartório
do registro de imóveis expedirá nota devolutiva fundamentada, na qual
indicará os motivos da recusa e formulará exigências nos termos desta
Lei.
Após cumpridas todas as exigências formuladas pelo oficial, serão efetuados os atos de
registros ínsitos à Reurb, a teor do art. 44, §1° da Lei nº 13.465/2017, que são:
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Abertura das
Abertura de nova
matrículas Registro dos
matrícula que se
individualizadas direitos reais nas
constituirá na base
para os lotes e matrículas abertas
fundiária
áreas públicas
Observe o exemplo abaixo:

Figura 02: Exemplo de um Registro da cidade de São Paulo com Quadras, Lotes e Matriculas
individualizadas
Fonte: Acervo pessoal da autora, 2020.
Conforme se depreende da leitura do art. 44 da Lei nº 13.465/2017, quando da abertura da

matrícula da base fundiária (i), caso a área regularizada seja composta por mais de uma matrícula, total
Página | 36
ou parcialmente, deverá ser registrado em cada uma delas as informações da CRF levada a registro,
mencionando-se as parcelas correspondentes a cada uma delas, que pode ser indicada por percentagem
e área de superfície que foi subtraída dessas matrículas de origem.
Art. 44. [...]
[...]
§ 2º Quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma

matrícula, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a
área objeto de regularização, conforme previsto no inciso I do § 1º
deste artigo, destacando a área abrangida na matrícula de origem,
dispensada a apuração de remanescentes. [...]
Art. 49. O registro da CRF será feito em todas as matrículas atingidas
pelo projeto de regularização fundiária aprovado, devendo ser
informadas, quando possível, as parcelas correspondentes a cada
matrícula.
Art. 51. Qualificada a CRF e não havendo exigências nem
impedimentos, o oficial do cartório de registro de imóveis efetuará o
seu registro na matrícula dos imóveis cujas áreas tenham sido
atingidas, total ou parcialmente.
Parágrafo único. Não identificadas as transcrições ou as matrículas da
área regularizada, o oficial do cartório de registro abrirá matrícula com
a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da
CRF e nela efetuará o registro.
Art. 52. Registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das
unidades imobiliárias regularizadas.
Após elaboradas as anotações nas matrículas de origem, e aberta a matrícula “matriz”

consistente na base fundiária, será procedida a abertura das matrículas individuais.
Página | 37
Figura 03: Planta de Matrícula individualizada destacada nos lotes do Conjunto Eldorado
Fonte: Banco de Dados do Acesso a Terra Urbanizada (2020)
5.1 Matrículas Individualizadas da Reurb

Da mesma forma que foram informadas na matrícula de origem a CRF levada a registro, as
novas matrículas individualizadas que foram geradas deverão conter as matrículas anteriores e nome de
seu proprietário. Contudo, caso não seja possível a identificação da origem, todas as matrículas
originadas deverão conter a expressão “proprietário não identificado”, a teor do art. 50 da Lei nº
13.465/2017.
I - quando for possível, a identificação exata da origem da parcela
matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com
os registros existentes, a matrícula anterior e o nome de seu
proprietário;
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Com o registro da CRF, todas as áreas públicas destinadas no projeto

são automaticamente transferidas para o poder público municipal,
independentemente de doação pelo loteador.
5.2 Registros de Títulos Individualizados Anteriores à Reurb
É muito comum em loteamentos irregulares, originados de venda e compra de lotes sem projeto
aprovado ou registrado, a existência de “contratos particulares” tabulados entre o loteador e adquirente”.
Frequentemente esses contratos lastrearam a alteração do polo passivo do contribuinte do IPTU, o fato
é que a Lei nº 13.465/2017, por meio do parágrafo único do artigo 52, conferiu a possibilidade de registro
desses instrumentos, materializados como contratos de compra e venda, cessões e promessas de
cessão, tornando possível a transferência de propriedade para esses adquirentes quando
acompanhados da prova de quitação.
Art. 52. [...]
Parágrafo único. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias

objeto da Reurb, os compromissos de compra e venda, as cessões e
as promessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição da
propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das
obrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas das
unidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularização
fundiária.
Esses instrumentos particulares, e respectiva quitação, deverão ser registrados nas matrículas
correspondentes. Resta saber qual descrição ou área de superfície prevalecerá em caso de divergências
entre a matrícula aberta e o instrumento particular. Nesses casos, decerto, deverá prevalecer a descrição
e a área de superfície informadas na matrícula aberta, porque a regularização fundiária é atividade
pública, e sob controle estatal, ao contrário dos instrumentos particulares, devendo assim, prevalecer o
princípio da verdade real, materializada pelo projeto de regularização fundiária realizado a partir de
medições in loco.
5.3 Registros de Áreas Públicas
Nos termos do art. 53 da Lei nº 13.465/2017, com o registro da CRF, todas as áreas públicas
destinadas no projeto são automaticamente transferidas para o poder público municipal,
independentemente de doação pelo loteador.
Art. 53. Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente
ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso
comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na
forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.
Página | 39
O art. 53 da Lei nº 13.465/2017 guarda inspiração do art. 22 da Lei Federal nº 6766/1979 que
estabelece:
Lei nº 6766/79:
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o

domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo.
Importante ressaltar que se o art. 53 da lei nº 13.465/2017 estabelece a transferência automática

para o município das áreas públicas, a abertura de matrícula dessas áreas, somente são efetivadas por
provocação do município, que deve expressamente requerê-las, como é possível se verificar pela leitura
do seguinte trecho:
Art. 53. [...]
Parágrafo único. A requerimento do Município, o oficial de registro de
imóveis abrirá matrícula para as áreas que tenham ingressado no
domínio público.
Contudo, a abertura de matrículas das áreas públicas pode ser requerida antes mesmo do
registro da CRF, ou seja, da Reurb, isso porque, apesar de a Lei nº 13.465/2017 ser silente sobre o
tema, existe autorização legal para tanto expressa na Lei nº 6.766/1979.
Art. 22. [...]
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e
não registrado, o Município poderá requerer, por meio da
apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou
aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se
encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público,
que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.
Nesse caso, o procedimento para abertura de matrículas de áreas públicas se encontra previsto
na Lei nº 6.015/1973, especificamente no art. 195-A.
Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao cartório de registro de
imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade
de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano
implantado, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de
requerimento acompanhado dos seguintes documentos:
Planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua
01 descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas
preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;
Comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 (quinze)

02 dias, se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel público a ser
matriculado se sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso;
03 As respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver;
Planta de parcelamento ou do imóvel público a ser registrado, assinada pelo loteador Páginaou
| 40
04 elaborada e assinada por agente público da prefeitura, acompanhada de declaração de que o

parcelamento se encontra implantado, na hipótese de este não ter sido inscrito ou registrado.
5.4 Unidades sem Ocupação e não Comercializadas – Unidades não Edificadas
Não obstante tratar de regularização fundiária, de ocupação pré-existente na unidade ou lote, a

Lei nº 13.465/2017 previu, também, a possibilidade de abertura de matrículas na hipótese em que as
unidades estejam desocupadas e não comercializadas, devendo essas apresentarem como titular, o
proprietário originário.
As unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas

Art. 54 pela Reurb terão as suas matrículas abertas em nome do titular
originário do domínio da área.
No caso de unidades não edificadas que tenham sido comercializadas, a matrícula deverá ser
aberta e registrada em nome do adquirente, não importando a qualidade do título de comercialização.
Parágrafo único. As unidades não edificadas que tenham sido

Art. 54 comercializadas a qualquer título terão suas matrículas abertas em
nome do adquirente, conforme procedimento previsto nos arts. 84 e 99
desta Lei.
Página | 41
PARTE 3
Página | 42
O ato único de registro é uma das principais alterações nos procedimentos de regularização
fundiária. Sucintamente, consiste no registro do projeto de Reurb por meio da CRF, conjuntamente com
a constituição do direito real. O ato único de registro se encontra previsto no art. 221, § 3º da Lei nº
6.015/1973, cuja redação foi alterada pela Lei nº 13.465/2017.
Art. 221. [...]
[...]
§ 3º. Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos

I a V do caput deste artigo quando se tratar de registro do projeto de
regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente
público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo
fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando
dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da
legislação específica. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).
Anteriormente à Lei nº 13.465/2017, era necessário primeiramente a constituição da base

fundiária com abertura de matrícula nova, o que poderia ser feito via demarcação urbanística, em caso
de múltiplas matrículas, ou quando o proprietário não era identificado; e seguida pelo registro do projeto
de regularização fundiária, que deveria culminar com a abertura das matrículas individualizadas. Em
terceira etapa, eram registrados os títulos individualizados (legitimação de posse, por exemplo). O gráfico
seguinte ilustra essas etapas:
Registro do Registro
Especialização Projeto de dos
1 da Gleba 2 3 Títulos
Regularização
Fundiária Individualizados
Abertura de matrícula para Abertura de matrículas

a gleba individualizadas
A partir da Lei nº 13.465/2017, embora as alterações na Lei nacional de registros públicos

tenham sido de orientação econômica, houve uma quebra de paradigma em relação a Reurb. As três
etapas do registro são praticadas de forma concomitante no registro imobiliário, de forma que deve ser
prenotado simultaneamente no cartório de registro de imóveis, todos os documentos hábeis para a prática
(i) da abertura da matrícula da gleba devidamente especializada; (ii) do registro do projeto de
regularização fundiária e seus memoriais descritos integrantes da CRF, de modo a possibilitar a abertura
de matrículas individualizadas para cada lote ou unidade autônoma, e (iii) de todos os documentos que
instruem a CRF visando o registro dos direitos reais ali indicados.
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Desse modo, os documentos a serem prenotados no cartório de registro de imóveis, devem
conter a descrição detalhada da gleba e dos lotes individualizados, por meio dos elementos gráficos e
técnicos devidamente aprovados pela municipalidade, e a identificação por meio de qualificação mínima
dos titulares dos direitos reais dos ocupantes. LEMBRANDO, OS DOCUMENTOS QUE COMPÕE A CRF
SÃO:
PROJETO DE
REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA APROVADO TERMO DE
COMPROMISSO
RELATIVO À SUA LISTAGEM DOS
EXECUÇÃO OCUPANTES DO
NÚCLEO URBANO
INFORMAL
REGULARIZADO
6.1 A Questão da Listagem dos Ocupantes
O fornecimento da listagem dos ocupantes ao cartório de registro de imóveis é uma das

novidades da Lei nº 13.465/2017, e visa dar celeridade aos procedimentos de regularização fundiária.
Contudo, se faz necessária a compreensão do alcance desse dispositivo, mencionado, mais de uma vez,
na Lei. Resta saber se, efetivamente, tal listagem é documento de elaboração obrigatório ou facultativo
ao ente promotor da regularização fundiária. Outra questão: quais são os direitos reais que podem ser
objetos da listagem?
A previsão de listagem dos ocupantes está prevista: na Lei nº 13.465/2017, art. 11, Inciso V; art.
17, art. 23, e art. 41; no Decreto nº 9.310/2018; art. 3º. Inciso V; art. 10, §§ 1º e 6º; art. 16, §§ 5º. 6º. e 7º,
e art. 38, Inciso VI, e por fim, na Lei nº 6.015/1973, no § 3º. do art. 221.
6.1.1 Primeira Abordagem à Listagem dos Ocupantes - Definição da CRF
A primeira menção da listagem dos ocupantes é feita na definição da CRF, em que se encontra
no art. 11, inciso V da Lei nº 13.465/2017 e o art. 3º, inciso V do Decreto nº 9.310/2018. Nesses
documentos, a listagem dos ocupantes é parte integrante da CRF, em se tratando de titulação por
Legitimação Fundiária ou Legitimação de Posse. Verifique o que dizem estes dispositivos no quadro
abaixo:
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Lei nº 13.465/2017 Decreto nº 9.310/2018
CONCEITO CRF
Art. 11 [...] Art. 3º. [...]

V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): V - Certidão de Regularização Fundiária -
documento expedido pelo Município ao final do CRF - documento expedido pelo Município
procedimento da Reurb, constituído do projeto de ou pelo Distrito Federal ao final do
regularização fundiária aprovado, do termo de procedimento da Reurb, constituído do
compromisso relativo a sua execução e, no caso projeto de regularização fundiária aprovado,
+
da legitimação fundiária e da legitimação de do termo de compromisso relativo a sua
posse, da listagem dos ocupantes do núcleo execução e, no caso da legitimação
urbano informal regularizado, da devida fundiária e da legitimação de posse, da
qualificação destes e dos direitos reais que lhes listagem dos ocupantes do núcleo urbano
foram conferidos; informal regularizado, da devida
qualificação destes e dos direitos reais que
lhes foram conferidos;
6.1.2 Segunda Abordagem à Listagem dos Ocupantes – Reurb-S Sobre Bem Público
Na sequência, na abordagem à Reurb-S sobre bem público, no art. 17 da Lei 13.465/2017 e

os §§ 1º e 6º do art. 10 do Decreto nº 9.310/2018, está dito que é facultado, nessa hipótese, regularização
fundiária promovida em área pública, o registro em ato único. Logo, se o promotor da regularização
fundiária eleger essa nova espécie e registo integrado, deverá apresentar a listagem dos ocupantes.
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Lei nº 13.465/2017 Decreto nº 9.310/2018
REURB-S Sobre Bem Público
Art. 17. Na Reurb-S promovida sobre bem Art. 10. Na Reurb-S, promovida sobre bem público, o
registro projeto de regularização fundiária e a constituição
público, o registro do projeto de regularização de direito real em nome dos beneficiários poderão ser
fundiária e a constituição de direito real em feitas em ato único, a critério do Poder Público
nome dos beneficiários poderão ser feitos em promovente.
ato único, a critério do ente público
promovente. § 1º Na hipótese a que se refere o caput, serão
encaminhados ao cartório de registro de imóveis o
Parágrafo único. Nos casos previstos no instrumento indicativo do direito real constituído, a
caput deste artigo, serão encaminhados ao listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela
Reurb e as suas qualificações [...]
cartório o instrumento indicativo do direito real
constituído, a listagem dos ocupantes que § 6º Na Reurb-S promovida pela União, pelos Estados ou
serão beneficiados pela Reurb e respectivas pelo Distrito Federal em áreas de suas propriedades,
qualificações, com indicação das respectivas caberá a estes a definição do instrumento indicativo do
unidades, ficando dispensadas a direito real constituído e a listagem dos ocupantes a
apresentação de título cartorial individualizado serem beneficiados, que poderão ser encaminhados ao
cartório de registro de imóveis juntamente com a CRF ou
e as cópias da documentação referente à
em momento posterior, conforme previsto no § 5º.
qualificação de cada beneficiário.
6.1.3 Terceira Abordagem à Listagem dos Ocupantes - Registro da Legitimação Fundiária
Ao tratar do registro da legitimação fundiária (art. 23, § 5º. da Lei nº 13.465/2017 e art. 16, § 5º,
§ 6º e § 7º do Decreto nº 9.310/2018), as normas expressamente “dispensam” a apresentação do título
individualizado, permitindo a complementação posterior da listagem. Isso vale para Reurb-S e Reurb -E.
O §6º do art. 16 do Decreto nº 9.310/2018 chega a aludir, com redação redundante em relação
ao §5º, que a CRF será acompanhada exclusivamente pelo projeto de regularização fundiária
aprovado, a listagem dos ocupantes, com a sua qualificação, e a identificação das áreas
ocupadas; contudo, essa “exclusividade” não se encontra prevista na redação da Lei em sentido estrito,
portanto, de legalidade ambígua. Averigue o disposto no quadro comparativo abaixo:
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Lei nº 13.465/2017 Decreto nº 9.310/2018
Legitimação Fundiária
Art. 23. Art. 16.
§ 5º Nos casos previstos neste artigo, o poder § 5º Na legitimação fundiária, o Poder Público
público encaminhará a CRF para registro encaminhará ao cartório de registro de imóveis,
imediato da aquisição de propriedade, para registro imediato da aquisição de
dispensados a apresentação de título propriedade, a CRF, dispensados a
individualizado e as cópias da documentação apresentação de título individualizado e as cópias
referente à qualificação do beneficiário, o projeto da documentação referente à qualificação do
de regularização fundiária aprovado, a listagem beneficiário, o projeto de regularização fundiária
dos ocupantes e sua devida qualificação e a aprovado [...]
identificação das áreas que ocupam. § 6º Para fins do disposto no §5º, a CRF será
acompanhada exclusivamente pelo projeto de
§ 6º Poderá o poder público atribuir domínio regularização fundiária aprovado, a listagem dos
adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes, com a sua qualificação, e a
ocupantes que não tenham constado da listagem identificação das áreas ocupadas.
inicial, mediante cadastramento complementar,
§ 7º O Poder Público poderá atribuir domínio
sem prejuízo dos direitos de quem haja constado adquirido por legitimação fundiária aos
na listagem inicial. ocupantes que não tenham constado da listagem
inicial, por meio de cadastramento
complementar, sem prejuízo dos direitos de
quem tenha constado da listagem inicial.
6.1.4 Quarta Abordagem à Listagem de Ocupantes – Conteúdo da CRF
A quarta menção à listagem dos ocupantes está inserida na definição da CRF, no art. 41 da Lei
n° 13.465/2017 e inciso VI do art. 38 do Decreto n° 9.310/2018. É informado, em ambos os documentos,
que a listagem dos ocupantes, em que se tratando de legitimação fundiária, é integrante dos documentos
mínimos que compõe a CRF, veja:
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Lei nº 13.465/2017 Decreto nº 9.310/2018
CRF
Art. 41. A Certidão de Regularização Art. 38. A CRF é o ato administrativo de

Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da Reurb que acompanhará o
aprovação da regularização que deverá projeto de regularização fundiária
acompanhar o projeto aprovado e deverá aprovado e conterá, no mínimo:
conter, no mínimo: [...]
[...] VI - a listagem dos ocupantes que
VI - a listagem com nomes dos ocupantes houverem adquirido a unidade, por meio
que houverem adquirido a respectiva de título de legitimação fundiária ou de ato
unidade, por título de legitimação fundiária único de registro, que conterá o nome do
ou mediante ato único de registro, bem ocupante, o seu estado civil, a sua a
como o estado civil, a profissão, o número profissão, o seu número de inscrição no
de inscrição no cadastro das pessoas físicas CPF, o número de sua carteira de
do Ministério da Fazenda e do registro geral identidade e a sua a filiação.
da cédula de identidade e a filiação.
6.1.5 Quinta Abordagem à Listagem dos Ocupantes – Dispensa de Títulos para Registro de
Regularização Fundiária
A Lei de registros públicos (LRP) prevê no art. 221, incisos I a V, o rol de títulos aptos ao registro,
daí a importância da inclusão do §3º visando a expressamente, dispensar a apresentação desses títulos,
quando presentes as seguintes condições cumulativamente. Trata-se de:
1. registro de projeto de regularização fundiária;
2. constituição de direito real;
3. ente público promotor da regularização fundiária.
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Lei 6015/1973 - Lei de Registros Públicos
DISPENSA DO TÍTULO INDIVIDUALIZADO PARA REGISTRO
Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas
reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e
traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim
como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal
Federal;
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito
Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de
interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.
[...]
§ 3o Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos I a V do caput deste
artigo quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de
direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável
pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a
apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica (grifos nossos).
Note-se que o sentido impingido pela Lei Nacional de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973,
amplia o rol dos direitos reais aptos à registro mediante listagem dos ocupantes, posto que a Lei nº
13.465/2017 e o decreto nº 9.310/2018 preveem a dispensa do título somente em se tratando:
genericamente, de Reurb-S sobre bem público; de legitimação de posse e legitimação fundiária (Reurb-
S e Reurb-E).
Assim, pode-se inferir que a dispensa dos títulos individualizados é uma faculdade do ente
regularizador, que encontra guarida na legislação de regência, e pode ser útil na prática corrente da
regularização fundiária.
As leis e seus regulamentos não obrigam expressamente a

utilização da listagem única, apenas a dispensam.
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Contudo, as leis e seus regulamentos não obrigam expressamente a utilização da listagem
única, apenas a dispensam. Há casos específicos em que a apresentação da listagem pode não ser
eficiente aos atos praticados, como, por exemplo, núcleos regularizados por iniciativa e de propriedade
de sociedades de economia mista, tal como Companhias de Habitação (COHABs) e Companhias de
Desenvolvimento Habitacional Urbano em São Paulo (CDHU), em que ocorreram alienações anos antes
do evento da regularização fundiária. Muitas vezes, houve alienações sucessivas de unidades
habitacionais. Algumas vezes, com a anuência da empresa de economia mista; outras, sem essa
expressa anuência.
Nos casos das COHABs e CDHUs, seria tarefa impossível, ou até contrária aos regulamentos
internos da empresa, perquirir e informar por meio de listagem única o atual adquirente, morador ou não.
Há situações também, em que devido à dimensão e à complexidade do mosaico fundiário da área
regularizanda, é recomendável que, primeiramente, seja equacionado o registro da base fundiária e dos
projetos que compõem a CRF.
Deve-se ter em mira que a elaboração da listagem única importa em cuidadoso trabalho
multidisciplinar, mormente com participação obrigatória de sociólogos e assistentes sociais, seguido por
análise da documentação coletada em campo e respectivos dados, tanto por esses profissionais, como
também da área jurídica, em vista das diversidades das situações do estado cível de seus ocupantes.
Portanto, a preparação da listagem dos ocupantes é um trabalho de grande responsabilidade, que
demanda vultuosos recursos humanos e financeiros, daí a relevância da análise de sua obrigatoriedade
ou faculdade.
Embora o fornecimento da listagem de ocupantes se trate de faculdade do ente regularizador,
o Provimento 56/2019 da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, passou a
exigir tal listagem para todos os casos de Reurb, ampliando-se assim, o desiderato legal de referência:
Provimento 56/2019
[...]
274.5. Não serão aceitas CRF’s sem a listagem de ocupantes e sem
o reconhecimento de direito real sobre as unidades imobiliárias
derivadas da regularização.
Conclui-se, em relação à determinação de fornecimento da listagem única dos ocupantes, que,

apesar das novas normas de regularização fundiária urbana contarem com poucos anos de existência,
já existe um emaranhado de legislações sobre a matéria, que exige análise atenta e sistêmica das normas
aplicáveis.
6.2 Emolumentos do Registro da Reurb
A isenção dos emolumentos dos registros da Reurb -S está prevista expressamente no art. 13,
do §1º da Lei nº 13.465/2017, que informa que “serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os
seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S”:
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I O primeiro registro da Reurb-S, o qual confere
direitos reais aos seus beneficiários;
II O registro da legitimação fundiária;
III O registro do título de legitimação de posse

e a sua conversão em título de propriedade;
IV O registro da CRF e do projeto de regularização,

com abertura de matrícula para cada unidade
imobiliária urbana regularizada;
V A primeira averbação de construção residencial,

desde que respeitado o limite de até setenta
metros quadrados;
VI A aquisição do primeiro direito real sobre

unidade imobiliária derivada da Reurb-S;
VII O primeiro registro do direito real de laje

no âmbito da Reurb-S;
VIII O fornecimento de certidões de registro

para os atos previstos neste artigo.
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Os dispositivos arrolados possibilitam a isenção de uma gama de atos registrários ínsitos aos
procedimentos da regularização fundiária, inclusive, todas as pesquisas cartoriais que devem ser
realizadas previamente ao registro, e que visam a balizar a elaboração dos elementos técnicos que serão
levados à aprovação e que compõem a CRF (Inciso VIII), do art. 13 da Lei nº 13.465/2017.
A regra geral, portanto, é a isenção de emolumentos em se tratando de Reurb-S e pagamento
efetivo dos respectivos emolumentos de todos os atos registrários relativos à Reurb-E, o que é
corroborado pelo §5º do mesmo art. 13, da Lei nº 13.465/2017.
§ 5º A classificação do interesse visa exclusivamente à identificação
dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de
infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade
das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a
quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas.
(grifos nossos)
6.3 Comprovação de Pagamentos de Tributos no Registro da Reurb-E
O §2º do art. 13, da Lei nº 13.465/2017, veda, aos oficiais de registro, exigir a comprovação do
pagamento de tributos ou penalidades tributárias. Leia-se:
[...]
§ 2º Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do
pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao
oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação.
O art. 44 da Lei n° 13.465/2017, por sua vez, reafirma o teor do §2º do art. 13 da Lei n°
13.465/2017:
Art. 44 [...]
§ 3º O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de

tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos
legitimados.
É importante notar que, contrariamente à cobrança de emolumentos, a dispensa de

comprovação de tributos vale tanto para Reurb-S quanto para a Reurb-E, o que se assemelha a
tratamento desproporcional, considerando a distinção da capacidade econômica dos ocupantes dos dois
tipos de núcleo.
Consigne-se que, mesmo que seja vedado ao registrador a apreciação da quitação dos tributos,
isso não significa que a Lei nº 13.465/2017 isenta tais lançamentos, o que caberia à legislação municipal
(Imposto Predial e Territorial Urbano, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, Imposto sobre o
Serviço) ou estadual (casos de Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Havendo débitos,
esses podem, e certamente serão cobrados, mediante inscrição na dívida ativa e pelas vias
executivas próprias, exceto se lei específica os anistiar, o que é altamente recomendável em se
tratando de núcleo de Reurb-S.
6.4 Sansão Pelo Descumprimento da Lei Pelos Registradores

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A Lei nº 13.465/2017 estipula determinadas sanções aos registradores que deixarem de cumprir
as determinações da norma. Dentre outras disposições, se refere à cobrança indevida de emolumentos,
à exigência de quitação de tributos nos casos de Reurb-S ou ao retardamento nas atividades em ambas
modalidades de Reurb.
Art. 13 [...]
§ 6 o Os cartórios que não cumprirem o disposto neste artigo, que
retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas
previstas nesta Lei, por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções
previstas no art. 44 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, observado
o disposto nos §§ 3º-A e 3º-B do art. 30 da Lei nº 6.015, de 31 de
dezembro de 1973.
Assinale-se que o procedimento registral deve ser concluído em 60 dias, prorrogável

por até igual período, mediante fundamentação:
Art. 44 [...]
§ 5º O procedimento registral deverá ser concluído no prazo de
sessenta dias, prorrogável por até igual período, mediante justificativa
fundamentada do oficial do cartório de registro de imóveis.
6.5 Reurb em Área Inscrita no Incra Como Rural
A Lei 13.465/2017 possibilita a regularização fundiária de áreas inscritas no Instituto Nacional

de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) como rurais, mas que tenham vocação urbana. A fim de
tornar esse procedimento mais expedito, o registro da CRF não depende de averbação prévia do
cancelamento do imóvel no INCRA, que passa a ser feito posteriormente ao registro.
Após o registro, deverão ser notificados, além do INCRA, o Ministério do Meio Ambiente e a
Secretaria da Receita Federal do Brasil para que cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros
existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural,
relativamente às unidades imobiliárias regularizadas.
Art. 44
§ 4º O registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do

cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).
[...]
§ 7º O oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF, notificará o Incra, o

Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do Brasil para que esses
órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro
Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente
às unidades imobiliárias regularizadas.
6.6 Notificações
As notificações aos confrontantes e titulares de domínio devem ser expedidas pelo município.
Essa é a regra geral. No entanto, nada obsta que o cartório proceda a essas notificações, quando o ente
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regularizador não for o município. Um exemplo seria a Reurb requerida pelo beneficiário, pela defensoria
pública, ou Ministério Público, além de outros entes legitimados.
Art. 44 [...]
§ 6º O oficial de registro fica dispensado de providenciar a notificação
dos titulares de domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente
interessados, uma vez cumprido esse rito pelo Município, conforme o
disposto no art. 31 desta Lei.
Na hipótese da área regularizanda ser superior à área de superfície da (s) matrícula (s) de
origem, ou vir a atingir outros imóveis lindeiros, o registrador notificará os confrontantes para a devida
ciência do processo administrativo, conforme procedimento abaixo: previsto na Lei nº 13.465/2017:
Art. 46.
§ 2º As notificações serão emitidas de forma simplificada, indicando

os dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a
anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos,
convidando o notificado a comparecer à sede da serventia para tomar
conhecimento da CRF com a advertência de que o não
comparecimento e a não apresentação de impugnação, no prazo legal,
importará em anuência ao registro.
6.7 Registro de Reurb em Condomínios Informais
Nas décadas de 1980 e 1990, foi muito comum a implantação de loteamentos irregulares cuja
titularidade de domínio caracteriza-se pela copropriedade dos donos dos lotes, em forma de fração ideal.
Figura 04: Loteamento com desenho Irregular
Fonte: Prefeitura de Hortolândia/SP (2015). Disponível em: <http://www2.hortolandia.sp.gov.br/secretaria-

planejamento-urbano/item/6457-prefeitura-cria-legislacao-que-permite-regularizacao-de-lotes>
Essa forma de parcelamento do solo visava a burlar a Lei 6766/1979, que até o advento da Lei
n°. 9.785/1999 (que dentre outras, alterou a Lei n°. 6.766/1979), exigia, na atividade de parcelamento do
solo, a destinação de 30% de áreas públicas.
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A alternativa dos empreendedores imobiliários, visando a lograrem a máxima capacidade de
venda da terra, sem que precisassem destinar áreas públicas, foi a simulação de venda de frações ideais,
mas que, na prática, se caracterizava como atividade irregular de parcelamento do solo, pois apesar de
cada coproprietário possuir uma fração ideal, na realidade, possuía lotes devidamente demarcados e
identificados.
Essa tipologia de irregularidade marcou, por exemplo, os parcelamentos de solo para fins de
implantação de chácaras de recreio. A fim de solucionar essa forma de irregularidade fundiária, foi criado
o seguinte dispositivo específico na Lei nº 13.465/2017:
Art. 45. Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de condomínio
geral a ser dividido em lotes com indicação, na matrícula, da área
deferida a cada condômino, o Município poderá indicar, de forma
individual ou coletiva, as unidades imobiliárias correspondentes às
frações ideais registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, para a
especialização das áreas registradas em comum.
Parágrafo único. Na hipótese de a informação prevista no caput deste

artigo não constar do projeto de regularização fundiária aprovado pelo
Município, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão
abertas mediante requerimento de especialização formulado pelos
legitimados de que trata
esta Lei, dispensada a outorga de escritura pública para indicação da

quadra e do lote.
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PROCESSO CG-2.588/2000 – CAPITAL -CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
PARECER Nº 348/2001-E
Registro de Imóveis – Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada – Indícios
registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel – Fraude à lei que
impede o registro – Situação evidenciada na verificação das certidões das matrículas, e que deve ser
necessariamente observada pelos tabeliães de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura de
instrumentos públicos cujo registro se mostra inviável – Necessidade da inclusão, em todos os
instrumentos públicos que envolvam a alienação de partes ideais que possam caracterizar fraude à lei de
parcelamento do solo, de advertência às partes quanto ao fato de que não está sendo transmitida a
propriedade de área certa e localizada – Alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de
Justiça.
[...]
Narra o Ministério Público, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a fraude, com o
fracionamento do imóvel pelo loteador irregular, que “dá ao parcelamento a roupagem de condomínio
ordinário do Código Civil, denominando as parcelas do imóvel, nos instrumentos de compra e venda que
celebra com os adquirentes, de frações ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas, quando,
de fato, cada uma dessas porções é na verdade um LOTE, com localização exata na gleba, conferindo
posse e domínio exclusivo ao adquirente, que até mesmo o escolheu a partir de visita feita ao local em
que está situado.”
Tais vendas são instrumentalizadas, no entanto, sem referência a metragem certa, numeração e
localização dos lotes, de forma a contornar a vedação administrativa expressa no item 151 do Capítulo XX
das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tendo sido objeto da lavratura de escrituras
públicas pelos tabeliães de notas, muitas das quais ingressam no registro imobiliário, o que lhes confere
a falsa aparência de legalidade e legitimidade.
[...]
RIBEIRO (2001, p. 367 a 383).
6.8 Registro de Conjunto Habitacional
Página | 56
Figura 05: Conjunto Habitacional Eldorado, Natal-RN, em 2019
Fonte: Banco de Dados do Acesso à Terra Urbanizada, (2019)
Os conjuntos habitacionais guardam uma diferenciação fundamental em ocupações

espontâneas como as ocupações irregulares, pois seus moradores pagam, ou pagaram, as prestações
pela sua moradia, com a promessa de propriedade, ou seja, investiram nas suas moradias e não tiveram
acesso à regularização jurídica com a obtenção do título de propriedade, com todos os benefícios que
isso acarreta.
Portanto, há uma grande expectativa pela regularização fundiária, para esses casos, haja vista
que a irregularidade foi promovida pelo próprio poder público, tendo esse sido remunerado, não lhe
restando outra alternativa senão devolver a contrapartida em forma de regularização fundiária plena, que
envolve, além dos aspectos de registro, também a realização de infraestrutura.
Apesar da economicidade da lei, a averbação de conjuntos habitacionais é atividade das
mais complexas no que concerne ao vasto espectro da regularização fundiária, pois além do
parcelamento do solo, deve ser levado a registro também as edificações (tanto as verticais como
horizontais). É garantida a gratuidade dos emolumentos, conforme dispositivo expresso abaixo da lei nº
13.465/2017:
Art. 13. [...]
§ 3º O disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo aplica-se também à Reurb-
S que tenha por objeto conjuntos habitacionais ou condomínios de
interesse social construídos pelo poder público, diretamente ou por
meio da Administração Pública indireta, que já se encontrem
implantados em 22 de dezembro de 2016.
Em regra, os conjuntos habitacionais são formados por condomínios. Nessa perspectiva, a lei é
silente se a CRF deve estar instruída pelos documentos de instituição e especificação de condomínio,
podendo ser objeto de normatização específica por meio de provimento da respectiva corregedoria geral
de registro. De qualquer forma, não há como ser produzido o registro de condomínios sem as informações
da instituição e especificação. Com efeito, o art. 48 da Lei nº 13 .465/2017 não possui maiores
especificações acerca da matéria:
Página | 57
Art. 48. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e
especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas
disposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aos
condôminos a aprovação de convenção condominial.
A instituição do condomínio é o ato pelo qual o imóvel é transformado em diversas unidades

autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em
diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada unidade autônoma corresponderá
uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.
No ato da instituição, o instituidor deverá individualizar cada unidade autônoma, com:
Sua identificação, ou seja, o Sua denominação ou

tipo de unidade (apartamento, indicação cadastral: número
casa, loja, sala, vaga de ou letra da unidade (ex.: loja
garagem, box, etc); 01, apartamento 202, sala B,
etc);
Sua área privativa, área de

Sua localização: o pavimento uso exclusivo (se houver),
em que se localiza e sua área de uso comum que lhe
situação dentro do foi atribuída e sua fração
pavimento; ideal no terreno;
A distribuição interna da Indicação das áreas comuns, tais

unidade - não é obrigatória como: passagens, áreas de
mas opcional a menção à recreação e lazer, garagens,
divisão interna (número de quadras de esportes, centro
quartos, banheiros, salas, comunitário, salas de ginástica,
churrasqueira, salão de festas,
etc);
etc.
Portanto, e em atendimento às normas que regem o condomínio edilício da Lei nº4.591/1964,

do Código Civil, Lei nº 10.406/2002, da LRP, Lei nº 6.015/1973, é de todo recomendável que o registro
da CRF seja instruído também pelos documentos de instituição, especificação, convenção de condomínio
Página | 58
e regimento interno. Segue abaixo as disposições sobre Reurb de conjuntos habitacionais previstas na
Lei nº 13.465/2017:
Dos Conjuntos Habitacionais
Art. 59. Serão regularizados como conjuntos habitacionais os núcleos
urbanos informais que tenham sido constituídos para a alienação de
unidades já edificadas pelo próprio empreendedor, público ou privado.
§ 1º Os conjuntos habitacionais podem ser constituídos de
parcelamento do solo com unidades edificadas isoladas, parcelamento
do solo com edificações em condomínio, condomínios horizontais ou
verticais, ou ambas as modalidades de parcelamento e condomínio.
§ 2º As unidades resultantes da regularização de conjuntos
habitacionais serão atribuídas aos ocupantes reconhecidos, salvo
quando o ente público promotor do programa habitacional demonstrar
que, durante o processo de regularização fundiária, há obrigações
pendentes, caso em que as unidades imobiliárias regularizadas serão
a ele atribuídas.
Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que
compõem a Reurb ficam dispensadas a apresentação do habite-se e,
no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e
contribuições previdenciárias.
6.9 Dispensa de Retificação Prévia de Registro
A Lei nº 13.465/2017 introduziu consideráveis inovações com reflexos no procedimento prévio

de retificação de registro. Com efeito, trata-se de uma evolução do sistema de especialidade do registro.
As retificações de descrição dos imóveis, antes de 2004, eram obrigatoriamente judiciais. Com
as alterações inseridas pela Lei Federal nº 10.931/2004, criou-se o instrumento da retificação
administrativa, o que simplificou e reduziu o tempo das mesmas.
A Lei nº 12.424/2011 trouxe inovações à Lei nº 6.015/1973 permitindo alguns casos de dispensa
de retificação, vejamos:
Art. 213: [...]
§ 11. Independe de retificação: I - a regularização fundiária de

interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social,
promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já
estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há
mais de 10 (dez) anos.
Com o advento da Lei nº 13.465/2017, foi dispensado inteiramente o procedimento

prévio da retificação de registro da área de Reurb, passando a ser adotada a descrição da
área regularizanda (base fundiária), de acordo com o procedimento abaixo previsto no art.46
na mencionada Lei:
Art. 46. Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial do
cartório de registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba
apresentado com o projeto de regularização fundiária e deverá averbá-
lo na matrícula existente, anteriormente ao registro do projeto,
independentemente de provocação, retificação, notificação, unificação
ou apuração de disponibilidade ou remanescente.
§ 1º Se houver dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em

razão da precariedade da descrição tabular, o oficial do cartório de
Página | 59
registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área destacada e
averbará o referido destaque na matrícula matriz.
[...]
§ 3º Na hipótese de o projeto de regularização fundiária não envolver

a integralidade do imóvel matriculado, o registro será feito com base
na planta e no memorial descritivo referentes à área objeto de
regularização e o destaque na matrícula da área total deverá ser
averbado.
6.10 Elementos Formais das Peças Técnicas e Documentos da CRF
Os padrões das peças técnicas e gráficas devem ser determinados pela municipalidade,
significando que não cabe ao registrador se imiscuir ou interferir nesses padrões técnicos, conforme
previsto no dispositivo abaixo da Lei nº 13.465/2017:
Art. 47. Os padrões dos memoriais descritivos, das plantas e das
demais representações gráficas, inclusive as escalas adotadas e
outros detalhes técnicos, seguirão as diretrizes estabelecidas pela
autoridade municipal ou distrital competente, as quais serão
consideradas atendidas com a emissão da CRF.
Importante ressaltar a dispensa de reconhecimentos de firma nas condições informadas pela

legislação, o que resulta em economicidade de tempo e recursos da regularização fundiária, a teor do art.
47 da lei nº 13.465/2017:
Art. 47. [...]
Parágrafo único. Não serão exigidos reconhecimentos de firma nos
documentos que compõem a CRF ou o termo individual de legitimação
fundiária quando apresentados pela União, Estados, Distrito Federal,
Municípios ou entes da administração indireta.
Página | 60
Conforme analisado, o registro da REURB é etapa imprescindível ao procedimento de
regularização fundiária, vez que é o mesmo que finaliza todo o processo materializado na abertura de
matrícula individual e o registro dos títulos, que pode ser todos aqueles elencados nos módulos
anteriores.
Como pudemos notar, a além da Lei de REURB, Lei Federal nº 13.465/2017, o atendimento às
normas previstas Lei Nacional de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73 é imprescindível. Além disso, se faz
essencial que logo do início do procedimento de REURB, seja identificado o Cartório de Registro de
Imóveis, ao qual pertence a circunscrição da área a ser regularizada, e assim travar estreitas tratativas
com o registrador em todas as etapas da regularização fundiária.
Decerto, o procedimento da REURB, para seu completo êxito e com o dispêndio de menor
tempo e recursos possíveis, prescinde de boa interação entre os atores internos e externos envolvidos
no processo, dentre eles, destacamos, sobre o prisma do presente Módulo, os legitimados da REURB, a
Administração Pública municipal, e o cartório de registro de imóveis.
Página | 61
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm. Acesso em: 16 de maio de 2020.
BRASIL. Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937. Dispõe sobre o loteamento e a venda de

terrenos para pagamento em prestações. Diário Oficial da união, Brasília, DF,2020. Disponível em:
http:// www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1937-1946/Del058.htm. Acesso em: 16 de maio de
2020.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e
dá outras Providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 16 de maio de 2020.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras
providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 16 de maio de 2020.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União,
Brasília, DF, 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso
em: 16 de maio de 2020.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e
urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a
regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a
eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis n os 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993 , 13.001, de 20 de junho de 2014 , 11.952, de 25 de junho de 2009, 13.340, de 28
de setembro de 2016, 8.666, de 21 de junho de 1993, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 12.512,
de 14 de outubro de 2011 , 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.105, de 16 de março
de 2015 (Código de Processo Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 9.514, de 20 de novembro de
1997, 11.124, de 16 de junho de 2005, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 10.257, de 10 de julho
de 2001, 12.651, de 25 de maio de 2012, 13.240, de 30 de dezembro de 2015, 9.636, de 15 de
maio de 1998, 8.036, de 11 de maio de 1990, 13.139, de 26 de junho de 2015, 11.483, de 31 de
maio de 2007, e a 12.712, de 30 de agosto de 2012, a Medida Provisória nº 2.220, de 4 de
setembro de 2001, e os Decretos-Leis n º 2.398, de 21 de dezembro de 1987, 1.876, de 15 de julho
de 1981, 9.760, de 5 de setembro de 1946, e 3.365, de 21 de junho de 1941; revoga dispositivos da
Lei Complementar nº 76, de 6 de julho de 1993, e da Lei nº 13.347, de 10 de outubro de 2016; e dá
outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm. Acesso em: 16 de maio
de 2020.
BRASIL. Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida
– PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o
Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a
Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Diário Oficial
da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-
2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em: 16 de maio de 2020.
Página | 62
BRASIL. Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011. Altera a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que
dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularização fundiária de
assentamentos localizados em áreas urbanas, as Leis nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 4.591, de 16 de dezembro de
1964, 8.212, de 24 de julho de
1991, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil; revoga dispositivos da Medida Provisória nº
2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF,
2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2011/Lei/L12424.htm.
Acesso em: 16 de maio de 2020.
BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal,
dispondo sobre serviços notariais e de registro (Lei dos cartórios). Diário Oficial da União, Brasília,
DF, 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8935.htm. Acesso em: 16 de
maio de 2020.
BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos

aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a
alienação dos imóveis da União. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2020. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/D9310.htm. Acesso em: 16 de maio de
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RIBEIRO, L.P.A. A Indevida utilização do condomínio tradicional para o parcelamento do solo em

partes ideais: fraudes à Lei impeditiva do registro imobiliário. In : TEMAS de Direito Urbanístico. São
Paulo: Ministério Público de São Paulo;Imprensa Oficial, 2001. p. 367- 383.
SÃO PAULO (Estado).Tribunal de Justiça. Provimento nº 56. Atualiza o Tomo II das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça - Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado
de São Paulo. São Paulo, SP: Portal Extrajudicial do Tribunal de Justiça de São Paulo [2019].
Disponível em: https://www.extrajudicial.tjsp.jus.br/pexPtl/visualizarDetalhesPublicacao.
do?cdTipopublicacao=3&nuSeqpublicacao=262. Acesso em: 14 de maio de 2020.
Página | 63
Rosane de Almeida Tierno é advogada, graduada
em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de
São Paulo. Mestra em Urbanismo e pesquisadora
do Laboratório de Habitação e Assentamentos
Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da Universidade de São Paulo (FAU-USP). Sua
linha de pesquisa é: qualificação e Regularização
da Habitação de Interesse Social: cidade e meio
ambiente.
Coordenadora de Relações Internacionais do Instituto Brasileiro de Direito

Urbanístico (IBDU). Atua também como coordenadora no Núcleo de
Habitação e Regularização Fundiária da Comissão de Direito Urbanístico
da OAB/SP. E é membro da Comissão de Direitos Humanos da OAB/SP.
Trabalhou na Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo.
Prestou assessoria jurídica à Secretaria de Habitação e Desenvolvimento
Urbano da Prefeitura de Osasco/SP. Foi servidora da Prefeitura de Santo
André/SP. Ofertou apoio jurídico ao Governo Federal, entre os anos de
2005 e 2006, no Ministério das Cidades. E exerceu o cargo de assessora
jurídica na Prefeitura Municipal de Mauá/SP.
Sua experiência abrange a área do Direito, com ênfase nas temáticas de
direito à cidade, direito urbanístico, regularização fundiária, planejamento
territorial urbano e assentamentos informais.
Página | 64
O Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada é composto por diversos programas
e projetos em temáticas associadas ao planejamento e desenvolvimento territorial, tendo a
regularização fundiária urbana como um dos principais eixos de atuação desde o seu surgimento.
O Núcleo Acesso à Terra Urbanizada iniciou suas atividades em 2014, com o Programa Acesso à
Terra Urbanizada, uma parceria com o, à época, Ministério das Cidades, e a Universidade Federal
Rural do Semi-Árido (UFERSA), e foi responsável pelo o primeiro título proveniente de legitimação
fundiária, a partir da Medida Provisória 759/2016, que posteriormente foi convertida na Lei nº
13.465/2017.
Outras cooperações vêm sendo pactuadas ao longo do tempo entre o Núcleo e as diferentes
escalas públicas para execução de regularização fundiária urbana; plano diretor participativo;
sistemas e estratégias que colaborem para a promoção de cidades inteligentes; cadastro territorial
multifinalitário; elaboração de conteúdo técnico e capacitação à distância acerca de regularização
fundiária urbana; criação e disseminação de campanha de desenvolvimento urbano. Dentre os
principais parceiros está o Ministério do Desenvolvimento Regional, que financiou o curso de
Regularização Fundiária à distância, ofertado em 2021.
Destaca-se que o Núcleo Acesso à Terra Urbanizada, além de gerar produtos para cumprir com
as exigências dos convênios que integra, incentiva e colabora assiduamente para a pesquisa e
extensão, tendo publicado continuamente diversos livros, artigos em periódicos qualificados,
trabalhos em congressos nacionais e internacionais relacionados a diferentes áreas do
conhecimento.
Além disso, o Núcleo possui, em seus programas e projetos, equipes multidisciplinares de mestres,
doutores, profissionais e estudantes bolsistas que atuam de forma integrada, o que gera
contribuição, também, para a formação de recursos humanos especializados, para a
conscientização da população sobre a importância do ordenamento territorial, incluindo a
regularização fundiária, e para a instrumentalização de agentes promotores de políticas públicas.
Portanto, o Núcleo de Pesquisa e Extensão Acesso à Terra Urbanizada desempenha atividades
que visam promover o direito à moradia adequada e o direito à cidade por meio de suas ações e
enquanto universo da construção de conhecimento prático para a sociedade e para diferentes
entes públicos e privados.
Página | 65
Especificações Gráfica:
Tamanho 170mmx244mm
Papel da capa Couchê 250
Papel miolo sulfite (Offset 75g)
Cor da capa, colorido frente e verso, sem orelha na capa
Cor do miolo colorido
Acabamento da capa laminação com brilho
Acabamento livro cola
Grampeado para caderno com mais de 60p
67 páginas
Página | 66
O Caderno Técnico denominado Registro da Reurb é composto por três seções: parte I – sobre os
registros; parte II – sobre as normas; parte III – sobre os atos. Na seção I, é realizada uma introdução
aos registros públicos; são apresentados os princípios que devem ser atendidos pela atividade registral;
e expostas as definições e características de registro e averbação. Na seção II são enfatizadas as
normas gerais de procedimentos de registro da regularização fundiária urbana (matrículas
individualizadas; registros de títulos individualizados anteriores à Reurb; registro de áreas públicas;
unidades sem ocupação e não comercializadas – unidades não edificadas). Na seção III, o ato único de
registro da Reurb é detalhado (listagem dos ocupantes; emolumentos do registro da Reurb;
comprovação de pagamentos de tributos no registro da Reurb-e; sansão pelo descumprimento da lei
pelos registradores; Reurb em área inscrita no INCRA como rural; notificações; registro de Reurb em
condomínios informais; registro de conjunto habitacional; dispensa de retificação prévia de registro;
elementos formais das peças técnicas e documentos da CRF).
Página | 67

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REGISTRO DA REURB

Rosane de Almeida Tierno

Almir Mariano de Sousa Junior

MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO REGIONAL – MDR

SECRETÁRIA NACIONAL DE HABITAÇÃO – SNH

DEPARTAMENTO DE URBANIZAÇÃO - DUR

COORDENAÇÃO GERAL DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - CGREG

Equipe Coordenação Geral de Regularização Fundiária Urbana

NÚCLEO DE PESQUISA E EXTENSÃO ACESSO A TERRA URBANIZADA

Almir Mariano de Sousa Junior

Dados Internacionais da Catalogação na Publicação (CIP)

T564r Tierno, Rosane Almeida.

1. Introdução aos Registros Públicos. 2. Princípios Gerais da

Do seu smartphone, tablete ou computador, abra o caderno técnico e

No seu smartphone, abra o aplicativo de câmera, ative o modo câmera

1.1 Exercício dos Cartórios, Fiscalização e Normatização

Conforme dispositivos da própria Lei nº 6015/1973, os serviços notariais e de registro são os de

Diante da incumbência de fiscalização e regulação dos cartórios, o Juízo corregedor de cada

Fonte: Banco de Dados do Acesso à Terra Urbanizada (2020)

A não existência de Provimento ou outra norma emanada pelos

Ao registro de imóveis aplicam-se, sem

1.3 Direitos Reais

2.1 Legalidade do Título ou Qualificação Registral

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

2.2 Princípio da Impessoalidade

Dever de imparcialidade na defesa do interesse público, impedindo

Decorre do Princípio da Igualdade, segundo o qual os serviços devem ser

Prazos registrais são os mesmos, independentemente de quem seja o

2.3 Princípio da Moralidade

A administração e seus agentes têm de atuar na conformidade de princípios éticos, portanto, na

2.4 Princípio da Publicidade

O oficial poderá cobrar

2.5 Princípio da Eficiência

O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos

3.2 Princípio da Instância

Por ordem Judicial;

A requerimento verbal ou escrito dos interessados;

A requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.

A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários

3.3 Princípio da Unitariedade

Fonte: Banco de Dados do Acesso a Terra Urbanizada (2020)

3.4 Princípio da Legitimação Registral

3.5 Princípio da Especialidade Objetiva

A identificação é feita com a A identificação é feita com a

Alguns autores, sustentam acertadamente, que os dispositivos acima mitigam o princípio da

3.6 Princípio da Espacialidade Subjetiva

O princípio da espacialidade subjetiva determina a perfeita qualificação do titular (ou titulares)

3.7 Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade estabelece a cadeia sucessória de um imóvel. Só se pode transmitir

• Se o imóvel não • Nenhum registro • Ainda que o

Alguns artigos da Lei nº 6.015/1973 resumem bem esta ideia. Veja:

3.8 Princípio da Verdade ou Realidade

Segundo o princípio da verdade ou da realidade, a descrição tabular deve refletir as

3.9 Princípio da Eficácia das Vontades

Os atos de registro englobam:

Escritura Pública – é documento lavrado pelo tabelião de notas que posteriormente

Matrícula – é o número de controle que se dá no Cartório de Registro de Imóveis

Averbação – em sentido amplo é anotação de “atos secundários” na

Certidão – é o “extrato”, e a ficha contendo o que está informado no