Modelo PTAM

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA PTAM 101234AMR/2024
PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 eAto Normativo COFECI nº001/11.
Imóvel Avaliando: Apartamento localizado na Rua: Guararapes, 32 – unidade

11 - Condomínio Residencial AGADEZ, Campinas-SP
Finalidade do Parecer: Determinação do valor mercadológico de venda

Interessado: Sr. Carlos Umberto da Silva, Proprietario
Avaliador: Antonio Marcos Rigolleto

CRECI 101234-F SP
Vista do Imóvel Avaliando
Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 1 de 22

Sumário
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 1
SUMÁRIO 2
1. SOLICITANTE 3
2. FINALIDADE 3
3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM) 3
4. DA COMPETÊNCIA 3
5. PARTES DA ABNT/NBR 4
6. ABREVIATURAS 4
7. IMÓVEL AVALIANDO 5
8. VISTORIA 5
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 6
9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO 8
10. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 13
11. CONFRONTAÇÕES 13
12. MAPA DE LOCALIZAÇÃO 14
13. VISTA AÉREA 14
14. METODOLOGIA UTILIZADA 15
15. PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS 15
15.1. R1 – IMÓVEL REFERENCIAL 1 15
16. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 17
16.1. QUANTO AOS PREÇOS DO TIPO OFERTA 17
16.2. QUANTO À IDADE DOS IMÓVEIS 18
16.3. RESULTADO AUFERIDO 19
17. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E RS 19
18. NOTAS 20
19. CONCLUSÃO 21
20. ANEXOS 22
20.1. CURRÍCULO DO CORRETOR DE IMÓVEIS EMISSOR DESTE PARECER 22
20.2. TABELA DE VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS 23
20.3. TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO 24
20.4. TABELA DE ROSS-HEIDECKE 25
20.5. MATRÍCULA DO IMÓVEL 26

1. SOLICITANTE
Sra. Cristina Ferrari Ruiz Abi-Zaid, inscrita no CPF sob o nº 049.216.788-55, residente e
domiciliada à Rua Alameda Casa Blanca, 273 – Valinhos/SP – CEP 13.272-854.
2. FINALIDADE
Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para VENDA do imóvel
situado à Rua Alameda Casa Blanca, 273 no bairro Capuava, de propriedade de Cristina Ferrari
Ruiz Abi-Zaid, inscrita no CPF sob o número 049.216.788-55, imóvel este descrito nos termos da
matrícula nº 2.727 do 1⁰Cartório de Registro de Imóveis de Valinhos-SP, e devidamente
cadastrado junto à Prefeitura do Município de Valinhos - SP como contribuinte municipal nº
6195-81-1-0273-00.
3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM)
PTAM - 101234/2024
.
4. DA COMPETÊNCIA
Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de
15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em
seu artigo 3º, o qual versa que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária”.
Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho Federal de

Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que
estabelece nova regulamentação para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o qual versa que “Entende-se por Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual
é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação
do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”, e artigos sucessivos,
os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando se o artigo 6º, o qual versa que “A
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de
Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
5. Partes da ABNT/NBR
A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens”.
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.

A NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais
partes e, seguindo as orientações da Resolução COFECI 1.066/07, foi tomada em consideração
em conjunto com a NBR 14653-2, NBR 14653-3 e NBR 146534.
6. Abreviaturas
A. T. T -Área Total do Terreno
A. T.C -Área Total construída
A.C -Idade aparente da construção
ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas
Art. – Artigo
AT -Área do terreno
C.M2 -Custo por metro quadrado
CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
CRECI-SP -Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
DTC – Depreciação por Tempo de Construção
IA -Imóvel em Avaliação
IPTU -Imposto predial, territorial e urbano.
M2 -Metro quadrado
MG -Média geral
NBR -Normas Brasileiras
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
R – Referenciais
R. F. D -Resultado do fator de depreciação.
TG -Total Geral
V. G.V ou V. G.L -Valor global da venda ou locação
V.L -Valor da locação
V.M -Valor médio
V.V -Valor de venda
7. IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel objeto deste PTAM, de propriedade de Cristina Ferrari Ruiz Abi-Zaid, é parte
integrante do Condomínio Residencial Terras do Oriente e está localizado à Rua Alameda Casa
Blanca, 273, no bairro de Capuava, município de Valinhos-SP, e encontra-se registrado sob a
matrícula de nº 2.727 do 1⁰Cartório de Registro de Imóveis de Valinhos, nos seguintes termos:
“O sobrado localizado, na Rua Alameda Casa Blanca, 273: Pavimento Térreo: Sala de
estar, sala de jantar, cozinha, escritório, lavabo, área de serviço, despensa, garagem para 02
autos; Pavimento Superior: Hall de circulação, 02 suítes com banheiro, e uma suíte com closet,
banheiro e varanda, com as seguintes áreas: privativa real coberta(edificada) de 187,06m2;
comum real coberta (edificada) de 1,30809m 2; totalizando uma área real coberta (edificada)
de 188,36809m2; sendo que a construção ocupa 101,13m 2de área privativa de terreno
(utilização exclusiva); O qual mede: 11,00m de frente para a Alameda Casa Blanca; 30,00m da

frente aos fundos de ambos os lados ; à esquerda (de quem da frente olha para os fundos)
confronta com o terreno da casa n°. 274; à direita confronta com o terreno da casa n°. 272; nos
fundos mede 11,00m, onde confronta com o terreno da casa 305, encerrando a área total de
330,000m2, cabendo ainda a esta unidade, a participação de 309,819m 2 nas áreas de uso
comum, perfazendo assim, no total do terreno do condomínio, uma fração ideal de 639,819m2
ou 0,255191%, constituído pela GLEBA "D", com 250.721,81m 2, destacada, do remanescente do
imóvel denominado fazenda Capuava - Bairro Capuava, descrito e caraterizado na, matricula
2.727, do 1⁰. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas – SP”. O Imóvel foi
concluído tendo recebido o “habite-se” em 12 de fevereiro de 2007 totalizando até a data
presente Deste Parecer Técnico de Avalição Mercadológica, 16 anos de Idade.
8. VISTORIA
O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia da Sra. Cristina Ferrari Ruiz
Abi-Zaid, que reside no local, no dia 18/10/2023 no período da tarde sendo conferida a
metragem do prédio, verificada a idade do mesmo, analisado o estado de conservação, as
avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação.
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
São apresentadas em tabelas a seguir as características que descrevem o imóvel avaliando.
Acabamento
Cômodo Descrição Piso Parede Teto
da parede
Entrada secundária Azulejo até o Reboco e pintura
Área de Serviço Porcelanato Alvenaria
ao lado da cozinha teto na Lage
Pintura em Reboco e pintura
Comporta 2
Garagem Porcelanato Alvenaria perfeito na Lage
automóveis
estado
Pintura em
Assoalho de Acabamento em
2 suítes Armários embutidos Alvenaria perfeito
Madeira gesso
estado
Armários
embutidos, closet e
sacada
independente em Pintura em
Assoalho de Acabamento em
1 suíte piso de porcelanato Madeira Alvenaria perfeito
gesso
e mureta em estado
alvenaria
Acabamento em
Integrada a varanda
Pintura em gesso com
por porta balcão e
Sala de Jantar Porcelanato Alvenaria perfeito iluminação
com terrário
estado indireta e lustre ao
artificial
centro
Armários embutidos Pintura em

Acabamento em
Escritório e móveis planejados Porcelanato Alvenaria perfeito
gesso
estado
Acabamento em
Pintura em
Rack de TV e painel gesso com
Sala de TV Porcelanato Alvenaria perfeito
embutido iluminação
estado
indireta

Armários embutidos
Azulejo até o Acabamento em
Cozinha e uma área de Porcelanato Alvenaria
teto gesso
refeição
Azulejo até o Acabamento em
lavanderia Armários embutidos Porcelanato Alvenaria
teto gesso
Pintura em Acabamento em
Prateleiras em
Despensa Porcelanato Alvenaria perfeito gesso
Ardósia embutida
estado
Lavabo Pintura em acabamento em
Ventilação natural Porcelanato Alvenaria perfeito gesso
estado
9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO
VISTA GERAL DO IMÓVEL

SALA DE ESTAR
COZINHA

LAVANDERIA
SUITE 1
LAVABO

SALA DE JANTAR
10. Características da Região
O imóvel avaliando está localizado próximo à Avenida João Previtale, Frente ao Centro Comercial
Caribe Center, local que apresenta as características apresentadas na seguinte tabela.
Sobre a Região
Zoneamento: Zona Mista 2
Principal Avenida próxima: João Previtale
Elementos valorizantes nas proximidades (raio de 1mil metros)

1 lotérica
1 Centro Comercial
2 Praças
vários Pontos de ônibus
2 Padarias
3 Supermercado
1 Praça de Esportes
1 Agência dos Correios
3 Colégios de ensino fundamental e médio
2 Farmácias
4 Posto de Saúde
Infraestrutura e serviços públicos

Rua pavimentada

Ciclo faixa
Rede de gás
Rede de telefonia
Rede de eletricidade
Rede de TV a cabo
Rede de Internet
Rede de água e esgoto
11. CONFRONTAÇÕES
A descrição exata e suas confrontações estão mais bem caracterizadas na Matrícula de n.º 2.727
do 1º Registro de Imóveis do município de Valinhos-SP e fazem parte integrante deste Parecer,
sendo que as possíveis alterações estarão contidas nas averbações desse documento.
12. MAPA DE LOCALIZAÇÃO

13. VISTA AÉREA
14. METODOLOGIA UTILIZADA

Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do
COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica e a realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer,
utilizou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do

Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com atributos
comparáveis, chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel em avaliação. A
partir da ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel.
É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizado para a
avaliação de valor de imóveis.

15. PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS
A determinação do valor do imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado de

outros 03 (três) imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis. Estes imóveis,
sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estão identificados
abaixo.
15.1. R1 – Imóvel Referencial 1
R$ 950.000,00 – 190,00M² – 16 anos

Imóvel a venda na Renew Imóveis Tel. 19 3208 2829

R$ 970.000,00 – 185,00M² – 16 anos

Imóvel a venda na Dut Imóveis Tel. 19 3208 4532

R$ 1.220,00 – 192,00M² – 6 anos

Imóvel vendido, intermediado pela D. Lange Imóveis Tel. 19- 3208 3792
16. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Apesar da similitude dos imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias
aplicações de cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a
conclusão apresentadas. Seguem descrições dos cálculos aplicados.
16.1. Quanto aos preços do tipo oferta
Para os imóveis referenciais cuja fonte de pesquisa tenha sido uma oferta de mercado, entende-
se que normalmente os preços praticados sejam superiores ao verdadeiro valor do imóvel,
tornando necessária adequação pela aplicação de um fator redutor para adequá-los ao valor de
mercado.
Considerando a ABNT/NBR 14653-2, item 8.2.1.3.4. (o qual versa que “Os dados de oferta são
indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas
que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto
com dados de transações.”), segue tabela com a aplicação do fator redutor de 5% (cinco por
cento) sobre o preço anunciado de cada imóvel nas condições supra descritas.
O cálculo da aplicação do citado fator redutor foi obtido pela aplicação da seguinte fórmula:
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 𝑋 5
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑛𝑢𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 − 100
Na tabela abaixo, a coluna “Fator redutor de negociação” apresenta o valor a ser diminuído do
valor do anúncio à ordem de 5% (cinco por cento) deste e a coluna à sua direita, “Valor de
mercado do m2” apresenta o valor reduzido de cada imóvel referencial, já dividido pela sua
metragem quadrada apresentada na coluna “Área construída (m2)”.
DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS 5%
Área Idade Valor de

Fonte da Fator redutor
Endereço construída Valor de Venda do mercado do
pesquisa de negociação
(m2) imóvel m2
R1 Rua A, 1 190 Anúncio R$ 950.000,00 16 R$ 47.500,00 R$ 4.750,00

R2 Rua B, 2 185 Anúncio R$ 975.000,00 16 R$ 48.750,00 R$ 5.006,00
R3 Rua C, 3 192 Venda R$ 1.220.000,00 06 ------------------ R$ 6.354,00
realizada
16.2. Quanto a idade dos imóveis
As idades dos imóveis referenciais não são as mesmas que a idade do imóvel avaliando,
apresentando, portanto, diferenças quanto ao percentual de vida útil de cada bem, o que torna
necessária a homogeneização dos valores para representarem a realidade compatível, no
sentido de se obter amostras comparáveis para aferição do valor em conclusão deste parecer.
Os imóveis referenciais mais novos que o imóvel avaliando serão depreciados e os imóveis
referenciais mais velhos que o imóvel avaliando terão seus valores aumentados (valorizados),
em ambos os casos será usada a devida proporção de idade para se obter o valor que estes
referenciais teriam se tivessem a mesma idade e estado de conservação do imóvel avaliando.

A base de cálculo será obtida pela aplicação das seguintes fórmulas, as quais se utilizam da
tabela de Ross-Heidecke, presente nos anexos deste parecer.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑋 𝑓𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙 − ( ) 100
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝐼𝑚ó𝑣𝑒𝑙
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑧𝑎𝑑𝑜 =
100 − 𝑓𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘 ( )
100
Calculou-se a diferença de idade entre os imóveis referenciais e o imóvel avaliando e foi levado
em consideração que estes imóveis teriam uma vida útil de 70 anos para a identificação da idade
percentual de vida do imóvel, pela aplicação da seguinte fórmula:
𝑰𝒅𝒂𝒅𝒆 𝒅𝒐 𝒊𝒎ó𝒗𝒆𝒍
𝑰𝒅𝒂𝒅𝒆 𝒑𝒆𝒓𝒄𝒆𝒏𝒕𝒖𝒂𝒍 𝒅𝒆 𝒗𝒊𝒅𝒂 𝒅𝒐 𝒊𝒎ó𝒗𝒆𝒍 = × 𝟏𝟎𝟎
𝑽𝒊𝒅𝒂 ú𝒕𝒊𝒍
A tabela apresenta a idade do IA (imóvel avaliando), a qual foi considerada para a aplicação da
fórmula acima nos cálculos realizados.
A última coluna à direita da tabela a seguir apresenta o valor do metro quadrado de cada imóvel
referencial já tendo sido aplicados os cálculos até então descritos e sua última linha abaixo
apresenta a média aritmética desses valores.
DADOS DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO (IA) Construção (m2): 188,00 Idade do IA: 16 anos
DADOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS
Diferença Idade
de idade Vida percentual Coluna na Índice na Valor do m2 de
Estado de
entre o útil do de vida do Tabela Tabela Venda
Conservação
IA e os imóvel imóvel RossHeidecke RossHeidecke (homogeneizado)
RS (em %)
R1 ---------- 70 ------------ Regular C 3 -------------- R$ 4.750,00
R2 ------------ 70 ------------ Regular C 3 -------------- R$ 5.006,00
R3 -10 70 14,28 Regular C 3 10,30 R$5.699,50
Total: R$ 15.455,50
Média de m2 corrigido e homogeneizado:

R$ 5.152,00
*Imóveis R1 e R2 tem a mesma idade do Imóvel Avaliando, 16 anos
16.3. Resultado auferido
Considerando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multiplicando-se pelo valor médio do

metro quadrado (com base nos imóveis referenciais após adequação e homogeneização),
obtém-se o valor avaliado do imóvel objeto deste parecer, conforme segue.
Valor Final Homogeneizado do Imóvel em Avaliação: R$ 958.576,00

17. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E Rs
Seguem gráficos comparativos que apresentam os valores auferidos pelos cálculos até aqui
apresentados e descritos.
O primeiro gráfico apresenta a comparação de valores brutos dos imóveis, ou seja, os seus
valores integrais, na situação e condições de conservação em que se encontram e na região que
se situam, conforme pesquisa mercadológica realizada.
O segundo gráfico apresenta a comparação dos valores do metro quadrado de cada um dos
imóveis neste parecer considerados, seja do imóvel avaliando, sejam dos imóveis referenciais.
Em ambos os gráficos, na cor azul estão representados os imóveis referenciais (Rs) e na cor
vermelha está apresentado o imóvel avaliando (IA), objeto deste parecer. Ambos os imóveis
estão apresentados nos gráficos pela sua abreviatura, seguida da sua metragem quadrada,
conforme dados pesquisados e considerados na avaliação ora realizada.
18. NOTAS
Diversos elementos podem interferir na definição do valor de mercado de um imóvel,

destacando-se inclinação do terreno, características desvalorizantes, tal qual área de alagamento
e presença de feiras livres, dentre tantas outras, bem como outros elementos influenciam o
acrescimento do valor do imóvel pela característica de seu entorno pelas melhorias públicas
desejáveis e aspectos naturais. Contudo, na avaliação do imóvel objeto deste parecer, as
possíveis influências supramencionadas não foram consideradas, uma vez que os imóveis
referenciais obtidos se situam nas imediações do imóvel avaliando.
Portanto, todos os imóveis referidos neste parecer, tanto os referenciais quanto o avaliando,
possuem a mesma proximidade com as características públicas valorizantes e desvalorizantes,
tornando desnecessário, matematicamente, considerá-las, especificamente para este caso.
19. CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis e por meio do
tratamento técnico e ponderações dos seus atributos, utilizando o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado e aplicadas as devidas técnicas de homogeneização que permitem a
determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações específicas
do Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-se o quanto segue
acerca do Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 958.576,00

(novecentos e cinquenta e oito mil, quinhentos e setenta e seis reais).
Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial que se

louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com
características e localização sócia econômica semelhante, deve-se prever uma possível variação
de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio
mercado e de seu proprietário.
Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando à

disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.
Atenciosamente,
_____________________________________
LUIZ GUSTAVO NASCIMENTO ABI-ZAID
CRECI 882030-F/SP
Selo Certificador do Avaliador

20. ANEXOS
20.1. Currículo do Corretor de Imóveis emissor deste Parecer
LUIZ GUSTAVO NASCIMENTO ABI-ZAID
Qualificação: Corretor de Imóveis
• CRECI: 882030-F - 3ª Região (São Paulo)

• Endereço: Rua Uruguaiana 142, Campinas, SP.
• Telefone: (19) 97163-9725
• E-mail: luizgustavonascimentoabizaid.avaliador@creci.org.br
Habilidades Profissionais
• Experiência na área Imobiliária como Corretor de Imóveis desde 2015;

• Experiência em Avaliações Imobiliárias desde 2015.
Formação
• Técnico em Transações Imobiliárias – Centro Paula Souza 2014

20.2. Tabela de Vida Útil de Imóveis
Lista de Vida Útil de Imóveis

(Bureau of Internal Revenue)
VIDA ÚTIL
IMÓVEL TIPO PADRÃO
(em anos)
RÚSTICO 5
BARRACO
SIMPLES 10
DE MADEIRA 45
RÚSTICO 60
RESIDENCIAL CASA
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70
FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 60
APARTAMENTO
FINO ou LUXO 50
ECONÔMICO ou SIMPLES 70
ESCRITÓRIO MÉDIO 60
COMERCIAL
FINO ou LUXO 50
LOJA 70
ARMAZÉM 75
RÚSTICO ou SIMPLES 60
GALPÃO MÉDIO 80
INDUSTRIAL SUPERIOR 80
RÚSTICO ou SIMPLES 20
COBERTURA
SUPERIOR 30
FÁBRICA 50
SILO 75
RURAL
DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS 60
BANCO 70
HOTEL 50
TEATRO 50
20.3. Tabela de Estados de Conservação
Esta tabela é usada para a localização dos fatores da Tabela de Ross-Heidecke a serem aplicados
nas fórmulas utilizadas neste parecer.

Tabela de Classificação do Estado de Conservação do Imóvel
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I

20.4. Tabela de Ross-Heidecke
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % ESTADO DE CONSERVAÇÃO

DE VIDA A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

20.5. Matrícula do Imóvel
.. e demais documentos.

Modelo PTAM

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Modelo PTAM

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Modelo PTAM

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA PTAM 101234AMR/2024

Imóvel Avaliando: Apartamento localizado na Rua: Guararapes, 32 – unidade

Finalidade do Parecer: Determinação do valor mercadológico de venda

Avaliador: Antonio Marcos Rigolleto

Vista do Imóvel Avaliando

Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 1 de 22

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 1

3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM) 3

9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO 8

10. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 13

12. MAPA DE LOCALIZAÇÃO 14

13. VISTA AÉREA 14

14. METODOLOGIA UTILIZADA 15

15. PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS 15

15.1. R1 – IMÓVEL REFERENCIAL 1 15

15.2. R2 – IMÓVEL REFERENCIAL 2 16

15.3. R3 – IMÓVEL REFERENCIAL 3 16

16. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 17

16.1. QUANTO AOS PREÇOS DO TIPO OFERTA 17

16.2. QUANTO À IDADE DOS IMÓVEIS 18

16.3. RESULTADO AUFERIDO 19

17. GRÁFICO COMPARATIVO DE VALORES DO IA E RS 19

20.1. CURRÍCULO DO CORRETOR DE IMÓVEIS EMISSOR DESTE PARECER 22

20.2. TABELA DE VIDA ÚTIL DE IMÓVEIS 23

20.3. TABELA DE ESTADOS DE CONSERVAÇÃO 24

20.4. TABELA DE ROSS-HEIDECKE 25

20.5. MATRÍCULA DO IMÓVEL 26

Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 2 de 22

3. NÚMERO DESTE PARECER (PTAM)

Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho Federal de

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos;

Parte 3: Imóveis rurais;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônio histórico.

Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 3 de 22

A. T. T -Área Total do Terreno

A. T.C -Área Total construída

A.C -Idade aparente da construção

ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas

C.M2 -Custo por metro quadrado

CNAI -Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

CRECI-SP -Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

DTC – Depreciação por Tempo de Construção

IPTU -Imposto predial, territorial e urbano.

NBR -Normas Brasileiras

PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

R. F. D -Resultado do fator de depreciação.

V. G.V ou V. G.L -Valor global da venda ou locação

V.L -Valor da locação

V.M -Valor médio

V.V -Valor de venda

Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 4 de 22

São apresentadas em tabelas a seguir as características que descrevem o imóvel avaliando.

Armários embutidos Pintura em

Antonio Marcos Rigolleto – CRECI SP 101234-F pág. 5 de 22

9.1. REGISTRO FOTOGRÁFIO DO IMÓVEL AVALIANDO

VISTA GERAL DO IMÓVEL