Transações Imobiliárias

Documentação de transações imobiliárias

 (#bloco1)

O corretor de imóveis, desde os primeiros momentos de sua carreira,

trabalhará com documentação imobiliária. É fundamental, para o seu sucesso, que
domine com destreza essa importante ferramenta.

Nas negociações imobiliárias, deparamo-nos com muitos documentos

essenciais para a transação. Esses jogos de documentos serão utilizados em cada
tipo de negócio imobiliário a ser realizado.

É importante destacar que os documentos podem ser semelhantes quando

pensarmos, por exemplo, em compra e venda de imóveis e permuta. Porém, cada
negócio jurídico terá suas peculiaridades.

Cada jogo de documento (reunião de vários documentos) será utilizado

conforme a necessidade e a especificidade do negócio imobiliário a ser realizado.

Na unidade curricular Agenciar imóveis, apresentamos documentos

fundamentais para a formalização da captação ou do agenciamento do imóvel. O
corretor de imóveis poderá verificar se o imóvel se encontra livre e desembaraçado
para a comercialização. Caso verifique algum impedimento (na matrícula ou
relacionado a uma dívida com o condomínio e com o município – IPTU), o
profissional terá como orientar o seu cliente, indicar a melhor maneira de
solucionar o entrave e apontar o tempo hábil para esse ajuste.
 Neste material, veremos a documentação que se faz necessária para a
comercialização de um imóvel. Isso garante total segurança jurídica para que
ambos os clientes, comprador e vendedor, saiam satisfeitos.

Inicialmente, conheceremos brevemente alguns dos principais documentos

necessários para as diferentes transações imobiliárias, suas características e
alguns exemplos.

Clique ou toque sobre os títulos para acessar os conteúdos.

A seguir, veremos as situações de uso desses documentos em diferentes

negócios imobiliários.
 Certidões

Matrícula do imóvel

Certidão de ônus reais

Certidão reipersecutória

IPTU

Certidão de quitação de condomínio

Receita Federal

Receita estadual

Receita municipal

Justiça Federal

Justiça do Trabalho

Justiça estadual (crime; cível, orfanológica; insolvência civil; falência e

concordata; execução fiscal)

Negativa de protestos

Características

As certidões são necessárias para o sucesso da operação de venda. A negativa

isenta o cliente vendedor do imóvel até a data da transação, ou seja, o imóvel estará
livre e desimpedido para a comercialização.

Observação

Todas essas certidões podem e devem ser solicitadas pelo corretor para
comprovar o sucesso da transação do imóvel e não deixar dúvidas sobre ele. A elas
tem acesso qualquer indivíduo que delas precise, mediante pagamento de taxa. Elas
são fundamentais para a transação.

Escrituras
 Características

A escritura pública é o documento máximo do imóvel. Nela, está todo o

histórico do bem (quem comprou, quem vendeu, confrontações, matrícula etc.).

Procurações

Características

A procuração é um documento que dá poderes a outrem para representá-lo.

Observação

No direito imobiliário, só tem validade a procuração pública.

Recibos

Simples

Sinal (arras)

Características

Os recibos servem para provar principalmente transações financeiras em

dinheiro vivo, como pagamento do sinal de compra, por exemplo.

Observação

No direito imobiliário, utiliza-se muito o recibo simples para a entrega ou o

recebimento das chaves do imóvel.

Notificações

Características
 Notificação é uma medida cautelar nominada com a qual é dada ciência ao
requerido para que pratique ou deixe de praticar determinado ato.

Declarações

Características

As declarações são muito utilizadas para relatar situações cotidianas em favor

de alguém.

Requerimentos

Características

Os requerimentos servem para requerer uma situação para uma autoridade

competente.

Observação

São exemplos solicitações de corte de uma árvore e de instalação de um poste

de energia dirigidas à autoridade competente.

Proposta de aluguel ou compra

Característica

A proposta é uma manifestação de interesse do inquilino/comprador ao

proprietário do imóvel.

Observação

A proposta deve ser escrita e enviada ao proprietário do imóvel, que pode

aceitá-la ou não.
Índice (#navPartes)

Venda de imóvel
 Na venda de um imóvel, os primeiros documentos a serem observados no
momento do agenciamento são estes referentes ao vendedor:

RG e CPF

Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se

houver

Certidões negativas principais: Protestos (a serem obtidos em

cartórios)
Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal)
Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas
secretarias da fazenda do estado e do município)
Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do
Trabalho)
Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios
de registro civil das pessoas naturais)

Essas certidões servem para comprovar que o vendedor e seu cônjuge não
têm dívidas tributárias ou trabalhistas, não estão sendo processados e também
não estão interditados judicialmente. Essas condições impediriam a
comercialização do imóvel. As certidões podem ser emitidas on-line

gratuitamente.

Índice (#navPartes)

Documentação do imóvel

Clique ou toque sobre os títulos para acessar seus conteúdos.

Matrícula atualizada

É preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão de

matrícula atualizada.
Certidão de ônus reais

Permite verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação.
Também traz o histórico completo do imóvel como as comprovações de
propriedade e averbações.

Certidão de reipersecutória

Junto à matrícula do imóvel, uma certidão indica se o imóvel responde por

algum processo de execução de dívidas.

Certidão de execução fiscal municipal e IPTU

Indica a existência de execução de dívidas municipais. É obtida na prefeitura.

Habite-se

Este documento também é obtido na prefeitura. Para um imóvel ser

comercializado, é preciso que tenha o Habite-se, que é a permissão para ser
habitado. Imóveis sem Habite-se não são financiáveis pelo agente financeiro.
 Declaração de inexistência de débitos condominiais

Para os imóveis em condomínio, este documento é de suma importância. Ele

é emitido pela imobiliária, pela administradora ou pelo síndico do condomínio
e comprova que o imóvel não tem débitos como o condomínio, pois é ele
quem responde pela dívida. Em uma transação, os débitos recaem sobre o
novo proprietário.

Certidão enfitêutica

Esta certidão comprova que o imóvel foreiro está sem débitos. Neste caso, os
imóveis são de propriedade da União, de município ou da Igreja Católica. Na
compra deles, só se tem a sua posse e o direito de uso (não se tem a
propriedade). Quem tem a posse de um imóvel foreiro deverá pagar à União o
aforamento. E quando negociamos a venda de um imóvel destes, é necessário
pagar o laudêmio.

Índice (#navPartes)

Documentos exigidos para o comprador de um imóvel

Pessoa Física:
RG e CPF

Comprovante de residência

Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver.

Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso for utilizá-lo na compra).

Se menor de 21 anos, escritura de emancipação.

Certidões negativas principais:

Protestos (obtidos em cartório)

Ações civís e criminais (obtidos na justiça federal)

Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do estado e do

município)

Receita federal (próprio órgão)

Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)

Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro civil das pessoas naturais)

Essas certidões servem para comprovar se o vendedor e seu cônjuge estão

em perfeita ordem, sem dívidas tributárias ou trabalhistas. Comprovam também
que eles não estão sendo processados e também não estão interditados
judicialmente, pois isso impediria a comercialização do imóvel. Essas certidões
podem ser emitidas on-line gratuitamente.

Índice (#navPartes)
Pessoa Jurídica
Cópia do contrato social

Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges

Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges

Cópia da última alteração contratual, mesmo que não tenha alteração

Cópia do cartão do CNPJ da empresa

Cópia do balanço anual atualizado

Cópia dos três últimos extratos bancários (pessoa jurídica)

Valem para a empresa as mesmas regras para a concessão de crédito do

agente financeiro. Isso significa que os sócios serão avaliados pelo banco. Caso
não exista nenhuma dívida ou ação, eles poderão comprar com financiamento.
Índice (#navPartes)

Locação de imóveis

RG e CPF (se casado, do casal)

Certidão de casamento (óbito, divórcio)

Comprovante de rendimento, geralmente de três vezes o valor do

aluguel líquido

Comprovante de residência (luz, água ou telefone) no seu nome

Declaração do Imposto de Renda completa

Ficha cadastral preenchida e assinada

Muitas vezes, a composição de renda familiar (por todos que habitam e

trabalham na casa) também é aceita. Neste caso, todos aparecerão no contrato
como locatários e deverão apresentar ficha de cadastro e documentação
comprobatória.

Pessoa jurídica
 Contrato social e todas as alterações contratuais da empresa

Cartão do CNPJ

Último balanço e balancete (assinado e carimbado pelo contador

com o número de CRC)

Ficha de inscrição estadual ou municipal

Última declaração de Imposto de Renda da empresa

Comprovantes de propriedades da empresa (se houver)

Comprovante de endereço da empresa

Ficha cadastral detalhada com referência da empresa

RG e CPF, cópias autenticadas dos titulares da empresa que tenham

poderes para agir por conta dos demais (preencher ficha cadastral
dos sócios)

Estado civil (certidão de casamento) dos titulares da empresa

Comprovante de residência dos titulares da empresa

É extremamente importante, no caso de empresa, que os sócios participem

da locação, inclusive com cópias de seus documentos, que ficarão arquivadas
comprovando seu conhecimento na locação.

Fiador pessoa física

 RG e CPF (se casado, do casal)

Certidão de casamento (óbito ou divórcio quando for o caso)

Comprovante de rendimento superior a quatro vezes o valor do

aluguel líquido

Comprovante de residência (luz, água ou telefone)

Certidão de matrícula do imóvel quitado e atualizada dos últimos 30

dias

Declaração de Imposto de Renda completa

Se estiver pagando aluguel, os três últimos recibos de pagamento

Ficha cadastral preenchida e assinada

O fiador deverá ser proprietário de um imóvel ou dois, ambos quitados e livres

de qualquer ônus. Eles devem ainda estar localizados na capital da locação ou
região metropolitana (se o proprietário do imóvel autorizar).

Certidões

Índice

A matrícula do imóvel tem toda as medidas e as características do bem, como

o seu histórico e os imóveis lindeiros (vizinhos).

A matrícula do imóvel de ônus indica se o bem tem algum impedimento

financeiro, como hipoteca ou usufruto.

A matrícula do imóvel de reipersecutória indica se alguém reivindica a

propriedade do bem, no geral em ações de execução de dívidas.

A certidão do IPTU indica se o imóvel tem dívidas com a fazenda municipal.

 A certidão de condomínio mostra se as obrigações financeiras do condomínio
estão quitadas. O imóvel responde por essa dívida, mesmo sendo o único imóvel do
proprietário.

A certidão da Receita Federal possibilita saber se o proprietário responde por

alguma dívida com a união.

A certidão da receita estadual serve para saber se o proprietário responde por

alguma dívida com o estado.

A certidão da receita municipal serve para saber se o proprietário responde por

alguma dívida com o município.

A certidão da Justiça Federal indica se o proprietário responde a algum

processo como réu ou autor. Fazem parte desses processos: ações e execuções
cíveis, fiscais, criminais e dos juizados especiais federais adjuntos.

A certidão da Justiça Trabalhista indica se existe ou não alguma ação

trabalhista em andamento.

As diversas certidões da Justiça Estadual são:

A certidão da Justiça Estadual Criminal verifica se existe algum processo-

crime em que a pessoa responde como autor ou réu.

A certidão da Justiça Estadual Cível relatará os processos cíveis que pessoa

tem.

A certidão da Justiça Estadual Orfanológica atesta que a pessoa não é

dependente de tutela ou curatela (quando é menor de idade, perde seus pais e é
deixada com uma pessoa legalmente nominada pelo estado para cuidar e
administrar da sua vida cível e econômica até que atinja a maioridade).
 A certidão da Justiça Estadual de Insolvência Civil indica a perda da
capacidade de controle patrimonial. É quando o patrimônio adquirido é inferior ao
volume das dívidas.

A certidão da Justiça Estadual de Falência e Concordata declara que não

consta nenhum pedido ou processo de falência e concordata.

A certidão da Justiça Estadual de Execução Fiscal declara procedimentos em

que a Fazenda Pública requer de contribuintes inadimplentes o crédito que lhe é
devido. Geralmente, é indicado para as pessoas jurídicas.

A certidão da Justiça Estadual de Execução Patrimonial é para a pessoa física

que se declara devedora e inadimplente de crédito. Geralmente, é indicado para
pessoas físicas.

A certidão negativa de protestos tem por objetivo comprovar se a pessoa física

ou jurídica é inadimplente ou não. Junto ao cartório de protesto, a situação pode ser
regularizada com cheque ou nota fiscal.

O registro civil de pessoas naturais é uma certidão que consta em nome do

atual proprietário do imóvel sobre interdição, emancipação e ausência.

Repartição da Fazenda Pública é uma certidão que indica que o imóvel não
está sujeito a recuo ou a desapropriação.

Prefeitura municipal: certidão de autovistoria, que é o Habite-se.

É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos em

juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e
renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência nesse sentido, deverá ser
solicitada certidão que esclareça melhor a situação, de modo a evitar problemas.

A escritura pública é o documento máximo

 do imóvel.

Nela, está todo o histórico do imóvel, quem comprou, quem vendeu,

confrontações, matrícula etc. A escritura é lavrada no cartório de notas e torna-se
pública quando é registrada no cartório de registro de imóveis, ou seja, a transação
comercial de compra e venda de imóveis teve a devida publicidade para resguardar
direitos dos adquirentes.

É o instrumento público no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para

outra. Colocam-se a localização exata do imóvel, vizinhos de confrontações,
logradouro, número, matrícula, averbação etc.

Os imóveis só podem ser escriturados se preencherem alguns requisitos, tais

como:

- Loteamento legalizado

- Tamanho mínimo previsto em plano diretor

- Incorporação legalizada

- Quitação de encargos sociais

 Escritura de posse é o documento por meio do qual se cede ou transfere a
outrem os direitos de um imóvel que lhe pertence, sendo assim possíveis a
alienação e a transmissão entre vivos. Ela é muito comum no litoral e em ilhas,
onde as terras são (eram) da Marinha e oferecem uma série de dificuldades para
legalizar em definitivo.

A escritura de posse não pode ser registrada no cartório de registro de

imóveis. No entanto, pode ser registrada no cartório de títulos e documentos.
 Procuração é o documento por A matrícula é o ato jurídico mais
meio do qual uma pessoa nomeia importante no direito imobiliário. É por
alguém de sua confiança para agir em meio dela que cada imóvel fica
seu nome e até mesmo assinar perfeitamente caracterizado, o que dá
documentos em determinada situação ao seu proprietário direito real contra
em que não possa estar presente. terceiros, assegurando, assim, o
domínio pleno da propriedade. A
matrícula de um imóvel é a sua
caracterização e individualização,
diferenciando-o de outros. Ela é única e
é formada por números e letras, que,
combinados, individualizam o imóvel.

Em razão disso, a lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor

de seus bens e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente o possua,
conforme o artigo 524 do Código Civil.

Averbação é o lançamento de todas as ocorrências que, por qualquer modo,

alterem ou anulem a relação entre pessoas ou coisas, alterando ou criando
registro em cartório ou em repartição pública. Exemplos: criação, transferência ou
anulação da hipoteca; averbação de loteamento; averbação de incorporação,
separação do casal.

A Lei de Registros Públicos determina, em seu artigo 172, que, no registro de

imóveis, sejam feitos o registro e a averbação, dependendo do caso, dos títulos ou
atos constitutivos declaratórios, translativos (em que há transferência e
transmissão) e extintos de direitos reais sobre os imóveis, reconhecidos em lei,
inter vivos ou causa mortis, quer para sua validade com relação a terceiros, quer
para a sua disponibilidade.
 Registro é o ato de registrar ou transcrever em livro especial, em instituição,
órgãos e cartório, para dar autenticidade e publicidade de atos, resguardando
direitos contra terceiros. Para assegurar o domínio da propriedade, a lei dá ao ato
jurídico da matrícula, que compreende o registro ou transcrição, o que se chama
de publicidade. Assim, o imóvel fica constituído em direito real erga ommes ou
seja, oponível contra todos. Para o adquirente ter assegurado o direito à sua
aquisição, ele deve registrá-lo no cartório de registro de imóveis para dar
publicidade à troca de proprietário.

A notificação tem validade extra e judicialmente, pois objetiva dar ciência ao

interessado sobre assunto que lhe diga respeito.

Requerimento é o instrumento por meio do qual o requerente dirige-se à

autoridade administrativa para solicitar um direito ou a concessão de pedido, sob o
amparo de lei ou de norma reguladora.

Quanto à proposta de aluguel ou compra, quando se está definido o imóvel

que interessa ao cliente, o passo seguinte é formalizar uma proposta, que deverá
ser sempre por escrito. As tratativas verbais devem ficar de lado nesta etapa, visto
que não dão garantia real do interesse do comprador e ainda podem prejudicar o
corretor no recebimento de sua comissão. O interesse deve ser manifestado de
forma escrita e em proposta clara quanto ao preço, à forma de pagamento e a
demais condições propostas ao proprietário. Essas informações demonstram
profissionalismo e evidenciam o trabalho do corretor. Após a elaboração, a
proposta é encaminhada ao proprietário do imóvel para aceite ou não.

Depois de fechada a negociação da venda, é a hora de providenciar a

documentação necessária: dos compradores e de seus cônjuges, dos vendedores
e seus cônjuges e do imóvel.

Na fase da busca da documentação do imóvel, a agilidade do corretor em

providenciar as certidões e os comprovantes, ou seja, tudo o que é necessário para
a realização da escritura da compra e venda e registro, mostra eficiência. A
demora poderá acarretar a insatisfação de uma das partes ou de ambas. Existe
até o risco de se perder o negócio.

Ainda há a situação em que o imóvel é vendido por financiamento. Nesse

caso, o corretor, enquanto aguarda o agente financeiro aprovar a transação, pode
já buscar alguns documentos e estreitar seu relacionamento com o cliente,
repassando as informações sobre o andamento do processo para a finalização da
transação imobiliária.

Situações imprevisíveis podem acontecer na etapa da documentação do imóvel. É

preciso atentar, por exemplo, para a validade dos documentos, pois muitos
expiram no prazo de 30 a 40 dias. Eles devem ser encaminhados no período certo
à instituição bancária.

O corretor deve estar preparado para lidar com as diferentes situações, agilizando
os processos para não frustrar a aquisição do tão sonhado imóvel do seu cliente.