こんにちは♪ 豊橋大家ゆうちゃんです！
皆さん、今年の繁忙期の成果はいかがでしょうか？
私は昨年買った複数棟のレオ〇レス物件の管理変更に伴い、一気に44部屋空いてしまったので戦々恐々としていました。
ところが、蓋を開けてみると意外にも全空物件への問合せがいくつもありました。グループホームを経営したい、派遣会社の寮として使いたいという法人さん等が何人も見に来てくれたのです。
その結果、1棟まるまるをグループホームの会社さんが借りてくれて、ひとまず返済できる程度には空室が埋まりました。中途半端に入っているよりは全空の方が決めやすいなと改めて実感した繁忙期でした。
■ 不動産投資で儲けるための仕入れの「歪み」とは！？
さて、本題です。今回は私の経験から「儲かる築古RC物件の特徴」についてお話ししたいと思います。
私はこれまで購入時経過年数36.6年、11棟241部屋の築古RCを購入してきましたが、その中で儲かった物件にはある特徴があります。
ただ、「不動産投資は仕入れが9割」と言われているように、儲けるためには安く買うことが最も大事です。それが大前提となります。そのため、まず、安く買うための仕入れの「歪み」についてお話ししたいと思います。
私は不動産投資で儲けを出せる「歪み」には、以下のようなものがあると考えています。
1)相続案件
相続人が被相続人のアパートを引き継ぎたくないと思っている場合
2)任意売却案件
借金の返済が滞り金融機関から早期売却を求められている
3)好立地の変形地や極小地で土地が相場より安く買えて、さらに新築物件を安く建ててくれる建築会社があるエリアである
4)ある特定の建築会社が不祥事を起こし、一時的にその物件の評価と入居率が下がっている。また、借り上げ契約が切れるタイミングである
5)不動産会社が利益を圧縮するために、決算の前に相場より少し安く売る
6)再建築不可、既存不適格、雨漏り・越境等解決が難しい大きな瑕疵がある
7)築古・ガラボロで収支がマイナスになっており、さらに売主にリフォームするお金もない
事実、私がこれまで購入してきた物件は全て、これら７つのうちのいずれかに該当しています。
ここでのポイントですが、不動産賃貸業で確実に成果を出すためには、偶然的事象ではなく、「再現性があるものに特化して、それに強いと思われる大家になること」が重要です。
■ポイントは「再現性」の高さ
ここから、それぞれについて説明します。
まず、①と②は相場より確実に安くは買えますが、偶然的事象のため、継続的には情報が入ってきません。言い換えれば、ボーナスのようなものです。
③については、地方都市で成功されている事例があり、土地が安く家賃が高く取れてかつ新築にも融資する金融機関があるエリアなら、再現性があると思います。
ただし、地主さんたちが建てた新築に勝つのは容易ではありません。土地の仕入れでかかったコストを吸収するだけの競争力のある物件を安価に建てる必要があるため、難易度は高めといえます。
実際、私のメインエリアである豊橋は土地が高く、家賃が安く、かつランドセットの新築の融資に積極的な金融機関が少ないため、なかなか厳しいのが実情です。
④については、建築会社が何らかの不祥事を起こし、一時的に格安の売り物件が増えている場合に生まれやすくなります。
物件を特定して購入していけるという意味では再現性はありますが、建築会社のイメージチェンジにより不祥事の事実が風化していくと安く買えなくなるため、一過性のものです。
私は昨年、この④の歪みに注目して、数年前に大きな不祥事が明るみになった建築会社の物件を3棟買いました。買った物件は個性的なスペックで競争力があり、内覧者の評判も良いのが所有してみてわかりました。
⑤については、数回購入しましたが、売主がプロということで、相場より１～2割安い程度にしかなりません。
私が⑤の理由で買った物件は、賃貸物件も所有している不動産業者の物件で、名古屋市の主要駅徒歩10分程度の築古物件でしたが、これが実勢土地値程度で購入できました。
ただ、プロである不動産屋が手放す以上、それなりの理由があります。具体的には、口うるさい入居者がいたり、100万円以上かかる老朽化したガス管の工事が必要だったりと、購入後に苦労することになりました。
「売主がプロなのに相場より安い物件」は、何かしらの隠れたリスクを想定して購入しなければならないと思います。
⑥については、現金買いで高利回りを狙えるため、日々のキャッシュフローを増やす目的であればアリだと考えます。ただ、資産性がないため融資は使えず、出口も取りにくいので、この手法だけで拡大することは難しいでしょう。
私もこれまでに既存不適格物件や瑕疵物件を検討したことがあります。将来的に隣地が買えれば坪単価が倍になる、解体しても利益が出るといった好立地物件であれば仕込んでも良いかなと思います。
そして、⑦については、個人的には「歪み」が分かりやすく、儲けの再現が高いと考えています。
築古ボロボロで空室が多いかどうかは物件を見れば分かりますし、そういう状態の物件を所有すると、ランニングコストだけで売主の負担は大きいため、安く売ってくれる可能性は十分にあり得ます。
実際にお付き合いさせていただいている不動産屋さんは、空きの多い物件を現地調査した上でリスト化し、売主に直接交渉して私に紹介してくれることが多いです。
また、築古ガラボロ物件は融資のハードルが高いため、ライバルも多くありません。ただし、融資を引いて初めて買う物件（1棟目）としては、おすすめしません。
では、どういう条件が揃えばよいかというと、オーバーローンが引けて、かつ身近にその道のプロがいて的確なアドバイスがもらえる環境にあること。または、売却や別事業の利益等でまとまった資金があること等が必要と考えます。
つまり、築古ガラボロ物件特有のリスクを吸収できる環境がないと、リスクが高すぎるということです。逆にいえば、だからこそライバルが少なく、旨味も大きいと考え、私は取り組んでいるというわけです。
以上のように、「歪み」をあえて取りに行き、安く仕入れることが不動産投資で儲けるための重要なポイントといえます。
次回は私が得意とする⑦の築古物件の中で特に不人気の築古RCで儲かった物件の特徴についてお話ししたいと思います。
