投资必备

《房地产开发成本与支付》

彭镜懂
投资策划中心
2015年11月12日

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目 录

一 房地产项目成本构成

二 集团标准成本水平

三 房地产项目成本估算思路

四 工程款支付模式

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一、房地产项目成本构成
土地成本

开发成本扣除土地成本后统称建造成本 行政事业性收费
与前期工程费用
Tips 主体建筑安装工
开发成本 程费

景观环境工程

社区管网工程

房地产总成本 销管费 公共配套设施

工程建设其他费
用
开发间接费
税费 财务费
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一、房地产项目成本构成

工程监理
土地成本 11 土地出让金
服务
行政事业性 小区
1 三通工程费
收费 道路工程
行政事业性收费 工程造价
拆迁补偿费
121
2 公建配套
小市政工程 小市政安装工程
与前期工程费用 咨询
主体建筑工
及其他 小区
21 前期工程费
小市政
程费 场地平整
1 幼儿园和 桥梁涵洞
园建安装工程
主体建筑安装工 232
4 管网工程
园建工程
工程保险
契税
学校
程费 室内精装修 供水系统
2 大市政 临时设施
挡土墙
2 工程
景观环境工程 34
5 管网工程
物业配套
绿化工程
创优100 供配电系统
主体安装工
2 小区智能化 勘测丈量费
护坡
3 程 供暖系统
社区管网工程 样板房与售
工程
45
6 物业维修费
建筑小品
楼部装修
公共配套设施 燃气工程
规划设计费
围墙
其他公共配
其他景观
56
7 赶工费
套设施 电视工程
工程建设其他费 工程 独立样板房
用 分户围栏
和独立售楼
通讯工程
红线外景观 部（含建造
6
8 开荒清洁费
开发间接费 工程 排水排污
和装修）
网络工程
工程
财务费 物业前期
9 环保工程
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介入费
二、集团标准成本水平
1.成本占比

广东
3258元/㎡

山东
3904元/㎡

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二、集团标准成本水平
1.成本占比

广东
4193元/㎡

山东
4896元/㎡

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二、集团标准成本水平
2.标准成本

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二、集团标准成本水平
2.标准成本

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二、集团标准成本水平
2.标准成本

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二、集团标准成本水平
3.成本差异原因

1
• 各地区的工程定额水平不一样

2
• 各地区人工、材料价格不一样

3
• 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要）

4
• 各地区的报建费不一样，并且差异较大

5
• 各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样

6
• 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高

碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但
还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。 版权所有 碧桂园集团 严禁外传
三、房地产项目成本估算思路

成本测算流程

套用对应
分项科目
地区标准 计算结果
收集资料 分析资料 计算（逐
成本或旧 检查
一调整）
项目成本

特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套

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三、房地产项目成本估算思路
项目成本的估算方法
• 指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以
单元估 每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病
算法 床数估算一座医院的总投资等。

• 指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、
单位指 给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)
标估算 指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。
法

量价分离 • 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预
法 算定额单价和取费，近似计算项目投资。

• 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。
概算指 常使用的估算公式是： 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平
标估算 方米材料消耗量指标×建筑面积。
法

其他
• 类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法
方法 版权所有 碧桂园集团 严禁外传
三、房地产项目成本估算思路

如何调整各项成本？

基本原理：量价分离
工程量 单价 成本

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三、房地产项目成本估算思路

2.行政事业性收费与前期工程费用

（一）行政事业性收费

• （1）基础设施建设配套费——执
行当地政府收费标准，各地区均有
差异
• （2）人防易地建设费——执行当
地政府收费标准，各地区均有差异
• （3）其他行政规费——执行当地
政府收费标准，各地区均有差异

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三、房地产项目成本估算思路
（二）前期工程

(1)三通工程

序号 科目 造价指标 项目特征

1 临时道路 50~70元/m2 铺碎石250厚

2 临水 30~40万/km DN150

3 临水 60~75万/km DN200

4 临电 100~120万/km 10kv

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三、房地产项目成本估算思路

（2）场地平整：
根据场地原始标高与规划标高的实际情况
计算土石方工程量；
土方挖填单价15~50元/m3,
石方爆破单价45~100元/m3

（3）临时设施：实际情况计算，一般约
250元/m2,按建筑面积均摊

（4）勘测设计费：
勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准
设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准
其他勘测设计费 : 一般6·10元/m2
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三、房地产项目成本估算思路
3.主体建筑安装工程费 （一）主体建筑工程费(含桩基础）

超豪 双拼 高层
2790~3490 1780~2500 1480~2050

地下室 版权所有 碧桂园集团 严禁外传

1800~2700
三、房地产项目成本估算思路
（二）精装工程
洋房600~700元/m2
别墅800~1000

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三、房地产项目成本估算思路
（三）主体安装工程：
别墅：120～320元/㎡（不含电
梯）
洋房：210~370元/㎡(含电梯）
地下车位：250~350元/㎡

其中电梯：
小高层-约10万/台
高层（18层）约28万/台
高层（30层）约35万/台

其中智能化：35~40元/㎡

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三、房地产项目成本估算思路
4.景观环境工程

（1）道路工程： （2）挡墙、护坡
（3）围墙：
毛石挡土墙 : 250~300元/m3
450～500元/m2 400~600元/m2
片石护坡 : 140~200/m2

（4）园建工程
别墅区500元/m2
其他：450元/m2
游泳池：700元/m2

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三、房地产项目成本估算思路

（5）人工湖：120~150元
/m2

（7）其他室外市政工程：按实际情况考虑

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三、房地产项目成本估算思路
（6）绿化工程：

示范区 货量区

施工面积 单方成本
施工面积 单方成本 施工区域 档次 备注
施工区域 档次 备注 （m2) （元/m2)
（m2) （元/m2) A 450
超豪货量区
A 650 B 350
2万～5万 B 550 A 350
C 450 别墅货量区 B 280
货量区
示范区 C 220
A 850
A 300
2万以下 B 700
洋房货量区 B版权所有 碧桂园集团
250 严禁外传
C 600 C 180
三、房地产项目成本估算思路

5.社区管网工程

（1）供水工程 （2）供电工程 （3）供暖工程 （4）燃气工程

工程预算计价方式
一般有两种方法

参考政府收费文件

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三、房地产项目成本估算思路
6.公共配套设施

物业、社区、经营用房：
会所：3500～4500元/m2 学校：2500元/m2
2300元/m2

售楼部：3500~4000元 人防地下室 :
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配电房：2500元/m2
/m2 2600~3000元/m2
三、房地产项目成本估算思路

7.工程建设其他费用

（1）工程监理服务 国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2

（2）工程造价咨询 可参考建安成本0.8％（包括招投标、预结算），具体以实
际发生为准

原则上 高层为80元/㎡，多层为100元/㎡，低层为120元/㎡
（3）创优100
酒店及各类公建为80元/㎡

与地区、工期长短等因素相关，根据实际情况而定
（4）赶工费 根据以往项目，一般情况按照建安造价上浮5％～15%
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三、房地产项目成本估算思路

6.贷款利息

利息（年）=贷款总额×年利率×贷款周期
一般占开发成本4％，最终以实际贷款总额、周期、利率计算得出的利息为准

7.开发间接费

暂按建造成本的3~4％考虑，最终以实际为准

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四、工程款支付模式
1.工期与节点
序号 产品类型 基准工期(月） 备注
1 天然基础、无地下室 11
2 一层地下室 12
别墅
3 一层地下室、豪装 14
4 超豪、一层地下室、干挂石材 16
5 装修 12 基准工期未包括：
多层洋房 1.南方地区一个
6 一层地下室、装修 13
月春节假期
7 装修 13 2.北方地区2~5个
11层小高层
8 一层地下室、装修 14
月冬歇期
9 装修 15
18层高层
10 一层地下室、装修 16
11 二层地下室、装修 17
12 装修 20
30层高层
13 一层地下室、装修 21
14 二层地下室、装修 22 版权所有 碧桂园集团 严禁外传
四、工程款支付模式

关键节点工期

±0.00 拆除
完成 结构
开工 外排 竣工 收楼
完成 预售 封顶
架

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四、工程款支付模式
2.支付参考比例

碧桂园工程款付款原则

当期进度款应按当期实物量完成量的80％进行支付

碧桂园工程款付款方式

按每个月进度支付进度款
但投资阶段，按每个季度支付进度款
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四、工程款支付模式
2.支付参考比例
建安工程款付款参考比例（％）

±0.00 完成预售 工程 工程 结算 结算 保质期

结构封顶 拆除外排架
完成 (2/3进度） 完成 竣工 初审 定案 5年

5%
12% 30% 39% 75% 80% 85% 90% 95%
(分3次）

Tips
1.各个项目的付款比例并非千遍一律，需跟进项目实际情况进行调整。
2.需重点关注±0.00以下工程，有些项目地质情况比较复杂，如出现溶洞、软土、桩基
较深等情况，那么±0.00以下工程成本就比常规高，付款比例有些达20%，甚至更高。
3.如有地下车位，那么在±0.00完成的基础增加地下车位的建安成本×80% 即可。
4.装修工程款付款时间一般在结构封顶、墙柱面、防水、门窗等工程完成后支付。
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四、工程款支付模式
3.支付注意要点

杨主席：每一个新项目都要去争取提前预售。

提前预售即系不打桩预售

那么付款比例会相应发生变化

保证金或其他 需在付款表其他项目考虑支付

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思考：
杨主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？

答案：A. 1000元 B.520元 C.350元 D.120元

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24小时on call：13760859758

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