Processen med att få en delgeneralplan för Gumbostrand har varit lång. Så länge området saknar egen delgeneralplan gäller skärgårdens och kustens delgeneralplan vilket betyder att det inte ges fler byggrätter till området.
I praktiken måste man ansöka om undantagslov för att kunna bygga i Gumbostrand. Redan 2004 var missnöjet med avsaknaden av delgeneralplan i Gumbostrand så stort att invånarna själva började planera sin näromgivning.
2007 skrev Yle Östnyland att de kommit så pass långt att det var dags att be en yrkesmässig planerare göra upp en skiss för att sedan kunna ge den vidare till kommunens planerare. Det blev ändå inget av projektet.
Gumbostrandsbon Mikael Therman var i tiderna med och sammanställde bybornas åsikter till en plan, men minns inte vad arbetet stupade på den gången.
Therman är sedan ett år tillbaka ordförande i byaföreningen i Gumbostrand-Västerskog. Byborna är överlag vana med att själva vara aktiva i olika saker som rör dem, till exempel byggdes vatten- och avloppssystemet av det lokala vattenandelslaget. Therman var med och berättar att byaföreningen föddes ur vattenandelslaget när det jobbet blev klart.
Den nu pågående planläggningsprocessen fick sin början 2015 då vattenandelslaget lämnade in ett planläggningsinitiativ till kommunen. Det ledde till att delgeneralplanen för Gumbostrand-Västerskog togs med i kommunens planläggningsprogram för åren 2016–2019.
Arbetet med delgeneralplanen för Gumbostrand-Västerskog startade i juli 2018. Till en början var det tänkt att man skulle undersöka möjligheten att tillämpa samma dimensioneringsmetod som för delgeneralplanen för Norra Paipis.
Den metoden lämpar sig för glesbygd medan Gumbostrand-Västerskog har en tätare byggnadsstruktur, så kommunen var tvungen att tänka om och planläggningen drog ytterligare ut på tiden.
Allt eftersom planeringen har gått framåt har kommunen också ansett det nödvändigt att ändra områdesavgränsningen i delgeneralplanen. Hitå och Vainudden lades till 2020. Det officiella namnet är nu G 27 delgeneralplan för Gumbostrand-Västerskog-Hitå.
Vill ha helhetsbild och säkrare Gumboväg
Enligt Therman är det sist och slutligen inte så stor skillnad vad planen heter, om det är en delgeneralplan eller en mer detaljerad detaljplan för vissa områden. Det man önskar är att få en helhetssyn på hur området ska utvecklas.
– Att ansöka om undantagslov har varit en metod för att komma vidare under den här tiden när det inte finns någon helhetsbild. Men vi anser att undantagsloven i sig självt också kan skada en framtida utveckling av området, att man lite skjuter med hagelgevär och måste reparera senare när man vill skapa en helhet, säger Therman.
Byaföreningen vill att området ska vara en levande miljö utan enorma visioner på att kanske bli en stad någon gång i framtiden.
– Det behövs invånare för att få den levande miljön och de ska bo någonstans. Det ska finnas tjänster, man ska kunna röra sig fritt och säkert.
Trafiksäkerheten har varit en ledstjärna för de aktiva byborna. De anser att Gumbovägen som leder från Borgåvägen ner till Gumbostrand har blivit ett problem.
– Det konkretiseras alltid på vintrarna när det finns snö kring vägrenarna, vägen är jättesmal och det är ganska mycket trafik. Det rör sig ganska mycket barn, barnfamiljer och hundar här och alla måste röra sig längs samma smala väg, säger Therman.
Som en del av arbetet med delgeneralplanen försöker invånarna få en cykel- och gångväg byggd invid Gumbovägen.
En annan sak byborna länge funderat på är ett sätt att avlasta Gumbovägen genom att dra en ny väg horisontellt genom området. Den nya vägen skulle också möjliggöra planeringen av det obebyggda mellanområdet som finns mellan kusten, Borgåvägen och motorvägen.
– Infrastrukturen är viktig både för att öka säkerheten kring vägen och för den framtida planeringen av området, säger Therman.
Önskar att skärgården beaktas
En annan aspekt som byaföreningen försökt föra fram är att området är ganska annorlunda jämfört med andra ställen i Sibbo.
– Här finns kopplingen mellan fastlandet och skärgården. Det hämtar sina egna möjligheter och särdrag. Fast skärgården inte hör till planområdet så skulle vi ändå vilja få de behoven granskade. Vill man att det ska komma mer permanent boende i skärgården så behöver man se över kopplingen till fastlandet och vad det behövs för tjänster för en sådan framtid.
Enligt Therman har Gumbostrand-Västerskogs byaförening bra kontakt med invånarna. Man har också involverat lokala väglag för att höra deras åsikter.
– Vi har försökt skapa en dialog med kommunen så att vi skulle kunna sammanstråla våra åsikter och tankar på plats och ställe och sedan överföra dem till kommunen som har planeringsansvaret. Det har egentligen varit vår ledstjärna de senaste åren, att skapa bollplanket mellan invånarna och kommunen.
Byaföreningen vet ganska lite om hur planeringen fortskrider just nu.
– Vi har försökt framföra våra tankar och visioner på träffarna vi haft med planerarna. Arbetet fortsätter och vi har ett möte på kommande där vi ska diskutera mera. Vi kan ju inte som invånare och byaförening påskynda någonting, ansvaret för planeringen ligger hos kommunen. Men vi skulle vilja hämta tanken att det finns en plattform för dialog o sänka tröskeln för att komma med ”hej vi har sådana här tankar, vad tycker ni”?
Öppenhet efterlyses
Therman ser positivt på utvecklingen men tycker kommunen kunde berätta öppnare om planeringsprocessen.
– Det fanns ett tillfälle för en tid sedan då det kom strukturmodeller som verkligt upprörde människor. Det var draget med stor pensel, vägar och grönkorridorer och allt möjligt. Jag förstod att tanken var att väcka diskussion och lite att provocera, men det blev nog mera provocerande. Folk förstod inte vad det gick ut på, varför man gjorde sådant här och man blev bara upprörd, berättar Therman.
Han upplever att coronatiden försvårat kommunikationen, både mellan invånarna och med kommunen.
– Teams och telefon i all ära, men det här är ändå planering och att skissa en framtid. Det kräver närvaro. Å andra sidan så tycker vi att det har gått för långsamt och vi vet inte riktigt varför, ingen har berättat det för oss. Det har kanske stört mest av allt att vi har etablerat en dialog men vi får kanske inte riktigt tillräckligt tillbaka. Vi önskar tröskeln att berätta skulle vara lägre för vi har inte riktigt insyn i vad som händer i kommunen, säger Therman.
Han tror att om invånarna vet om ifall det finns specifika problem eller orosmoment så är det lättare att anpassa sig.
– Inte är det någon dramatik någonstans. Vi är förstås lite otåliga av oss och skulle vilja komma vidare, tillsammans, säger Therman.
Personalbrist gjorde arbetet långsammare
Enligt Sibbos planläggningschef Jarkko Lyytinen är en orsak till att arbetet gått långsamt att man från början försökte göra Gumbostrands och Norra Paipis delgeneralplan sida vid sida, så att man skulle kunna använda delvis samma principer. Men det visade sig inte fungera.
En annan orsak är att man behövt en generalplanläggare men haft svårt att rekrytera en sådan. Nu har kommunen hittat en ny planläggare och personen har kommit i gång med arbetet.
– Det har gått bra framåt. Det finns ett preliminärt förslag på planeringsprinciperna för planutkastet som ska föras till beslutsfattning på hösten, och vi har funderat på hur detaljplaneområdena kan avgränsas, berättar Lyytinen.
Han nämner att kommunen ska diskutera de här sakerna med byaföreningen inom några dagar för att få med deras synpunkter. Lyytinen tror det ska gå att få planeringsprinciperna klara till hösten så markanvändingssektionen och styrelsen ska kunna behandla dem. Det första planutkastet görs förmodligen under vintern.
– Sedan kommer förslagsskedet, nästa år går förmodligen åt till det. Det kan hända att vi behöver diskutera med NTM-centralen och ändra på planerna flera gånger, tror Lyytinen.
När invånare och andra instanser fått säga sitt om planutkastet ska den slutliga delgeneralplanen göras klar och godkännas av kommunens politiker. Hur länge det sist och slutligen tar innan Gumbostrand-Västerskog-Hitå får ny planläggning är svår att säga och det finns flera saker som kan dra ut på tiden.
Helsingfors påbörjade nyligen planläggningen av Östersundom på nytt efter att den förra delgeneralplanen upphävdes av högsta förvaltningsdomstolen.
– Vi måste komma ihåg att Helsingfors lösningar för kollektivtrafiken strålar ner hit till Gumbostrand. Trafik- och vägförbindelserna till Helsingfors måste fungera så de måste beaktas i arbetet med planläggningen, säger Lyytinen.
Dyr detaljplanering krävs
Det som kanske påverkar planeringen av Gumbostrand mest är kostnaderna.
– Det ser ut som att vi är tvungna att i två eller tre skeden detaljplanera mer tätt bebyggda delar av området, säger Lyytinen.
En detaljplan är som namnet säger en mer detaljerad plan än delgeneralplanen. Lyytinen förklarar att lagen under de senaste åren blivit strängare och att det på områden med ens lite tätare bebyggelse måste göras upp en detaljplan för att man ska få tilldela nya bygglov, enbart delgeneralplanen räcker inte.
Han minns flera prejudikat från de senaste fem åren i andra städer och kommuner där NTM-centralen och i sista hand Helsingfors förvaltningsdomstol eller högsta förvaltningsdomstolen ansett att detaljplaner krävs.
Problemet för Sibbo är att detaljplaneringen för med sig en hel del skyldigheter, alltså kostnader, för kommunen som delgeneralplanen inte kräver. Det handlar till exempel om att bygga nya vägar och kommunalteknik.
Kostnaderna, som enligt Lyytinen kan uppgå till mellan 5 och 10 miljoner euro för ett normalt bostadsområde, är orsaken till att kommunen helst detaljplanerar egen mark så att man sedan kan få pengarna tillbaka genom att sälja tomter. I Gumbostrand handlar det just om privatägd mark.
– Utan markanvändningsavtal där vi kommer överens om hur kostnaderna delas bygger vi inte en väg med offentliga medel på privatägd mark så att ägaren sedan kan sälja tomten med vinst. Det skulle vara fel mot skattebetalarna, säger Lyytinen.
För att kommunen inte ska förlora en massa pengar på att investera i privatägda områden använder man sig allmänt i Finland av ett system där kommunen och markägaren kommer överens om att markägaren ersätter kommunen för en del av värdehöjningen som kommunens investering beräknas föra med sig, antingen genom att betala en summa eller lämna över en del av tomten till kommunen.
Enligt Lyytinen har man ännu inte räknat ut hur mycket detaljplaneringen skulle kosta kommunen.
– Det måste vi göra innan saken tas till politikerna. Inkomsterna från fastighetsskatterna räcker inte om vi så samlar in dem i tusentals år när man beaktar hur mycket det här kostar, säger Lyytinen.
Exceptionellt aktiv by
Lyytinen tycker det är viktigt att göra planeringen i samarbete med områdets invånare och säger att man säkert kan informera mera. Han säger att byaföreningen har en viktig roll men påminner om att de kanske inte representerar exakt alla områdets invånare.
– Det är ett stort område och särskilt de som bor längre in på Västerskogs sida anser sig höra till ett annat gäng. De är alla likvärda kommuninvånare, säger Lyytinen.
Ur kommunens synpunkt är Gumbostrand en ovanligt aktiv by.
– De har fått allt möjligt till stånd. Det är bra att vi har en aktiv och levande by, det är ju ett av Sibbos finaste områden. Där finns mycket potential och det är en orsak till att det absolut lönar sig för kommunen att föra planeringen vidare.
Lyytinen tycker särskilt byn har stor potential att locka resenärer. Där finns redan service, restauranger och turismföretagare, men det skulle kunna finnas ännu mer.
Lyytinen nämner också kommunens projekt med att få till stånd en allmän badstrand i Hitå, i östra delen av planområdet. Även om Sibbo är en skärgårdskommun finns det inga allmänna badstränder vid havet.
Kommunen äger en strand i Hitå men det finns ännu inget officiellt beslut på att göra den till en allmän badstrand, och det är osäkert om något sådant beslut tas eftersom det skulle vara ett så dyrt projekt.
– Det är ett dyrt ställe eftersom vi måste bygga nya gator. Vi kan inte göra det till en allmän badstrand om den är i änden av en smal privat sandväg. Biltrafiken skulle öka betydligt och man måste komma tryggt fram, säger Lyytinen.
Delgeneralplanen behövs för att göra det möjligt att bygga de behövliga gatorna, och den potentiella badstranden kommer att finnas med i planläggningen.