Nordea har jämfört problemen på bostadsmarknaden i Sverige och Finland.
Både i Sverige och i Finland påverkas bolåneräntorna relativt snabbt av centralbankernas räntehöjningar.
I Sverige är ungefär 60 procent av bostadslånen knutna till en ränta som korrigeras var tredje månad. Ytterligare 10 procent är knutna till en ränta som korrigeras med ett års mellanrum.
I Finland korrigeras de flesta bolåneräntor med 12 månaders mellanrum. 70 procent av våra lån saknar alla typer av räntetak.
Därför stiger svenskarnas och finländarnas lånekostnader betydligt snabbare än i till exempel Tyskland där många lån har en ränta som är stabil i nästan 10 år. I USA går det i medeltal nästan 23 år innan räntan på ett lån justeras.
Priserna i Sverige väntas rasa över dubbelt så mycket som i Finland
I båda länderna har de stigande räntorna lett till att allt färre vågar köpa ny bostad. I Finland har summan av de nya bostadslånen på ett år minskat från ungefär två miljarder till en miljard.
Då det inte finns lika många köpare som säljare på bostadsmarknaden tvingas de som vill få sin bostad såld sänka priserna.
Läget förvärras dessutom av den snabba inflationen som minskar hushållens köpkraft.
Utvecklingen syns klart i både Sverige och Finland, men läget i Sverige är mycket mer dramatiskt.
Nordea räknar med att bostadspriserna där kan komma att sjunka med 20 procent jämfört med läget för ett år sedan. I Finland förväntas minskningen stanna vid 7 procent. I Helsingforsregionen kan fallet ändå bli ungefär 10 procent.
Prisminskningen i Finland hittills har varit 3–4 procent om man ser på hela landet, och 5 procent i Helsingforsregionen.
Svenskarnas stora bostadslån är nu dyra
En klar orsak till det sämre läget i Sverige är att hushållen i regel har tagit större bostadslån än i Finland.
Dels beviljas lånen på längre tid. I Sverige är den maximala tiden för att banklån 50 år medan den i Finland är 30 år.
Dels behöver svenskarna bara amortera hälften av lånet innan lånetiden tar slut. I Finland strävar de flesta efter att kunna betala av hela sitt lån före det.
Svenskarna har därför kunnat utgå från att de bara behöver betala av hälften av sitt lån innan det blir dags att byta bostad i vilket fall som helst, då få vill bo kvar på samma ställe i över 50 år. Det har lett till att bostadspriserna under tidigare år har stigit betydligt mera i Sverige än i Finland.
Allt det här har lett till att svenskarna i högre grad har levat på skuld och nu drabbas mycket hårdare när deras lån blivit dyrare.
Visserligen har den ekonomiska utvecklingen i Sverige varit bättre än i Finland, och svenskarna har under åren byggt upp en större förmögenhet, men de extra besparingar som svenskarna samlade på sig under coronakrisen har använts redan under fjolåret.
Läget i Finland underlättas av att det är höginkomsttagare som har de största lånen. Många låginkomsttagare har inga skulder alls.
I medeltal har de finländska hushåll som har bolån ett lån på 111 000 euro. I huvudstadsregionen är lånen större.
I Helsingforsregionen har unga hushåll i medeltal bostadslån på drygt 200 000 euro. Nordea räknar med att de månatliga utgifterna för den vanligaste typen av lån då kommer att stiga med drygt 300 euro jämfört med tiden då räntan låg på ungefär en procent.
Finland lider av inflationen i resten av euroområdet
En liten tröst för Sverige är att landet har en egen centralbank.
Finland som via euron är knuten till den Europeiska centralbankens beslut är beroende av inflationsutvecklingen i Europa som helhet.
Euroländernas ekonomiska tyngd ger oss fortfarande lite lägre räntor än i Sverige. Men på grund av att låneräntorna i resten av Europa reagerar mycket långsammare än i Finland kommer centralbanken sannolikt att tvingas hålla räntorna högre under längre tid än vad läget i Finland skulle förutsätta.
Sveriges riksbank som kan fokusera på läget i Sverige kommer sannolikt att kunna sänka sin ränta tidigare.